Mohamed Alabbar, fondateur d'Emaar Properties et promoteur du Burj Khalifa de Dubaï, étudie la possibilité d'investir dans l'hôtellerie de luxe au Zimbabwe, alors que le secteur hôtelier haut de gamme de Dubaï traverse une crise dramatique prévue pour 2026.
Ce contexte soulève une question irrésistible : l’un des promoteurs les plus influents de Dubaï est-il en train de se diversifier en s’éloignant d’un marché hôtelier soudainement vulnérable, ou Alabbar a-t-il identifié quelque chose de bien plus important — une opportunité de tourisme de luxe sous-développée au Zimbabwe et à travers l’Afrique ?
DUBAÏ / HARARE— Dubaï a bâti l'une des plus grandes réussites touristiques de l'histoire moderne. Aujourd'hui, l'un des hommes qui ont contribué à ce succès se tourne vers le Zimbabwe.
Mohamed Alabbar, fondateur d'Emaar Properties et promoteur de certains des projets immobiliers les plus célèbres de Dubaï, dont le Burj Khalifa, étudie la possibilité d'un important investissement dans l'hôtellerie de luxe au Zimbabwe suite à des discussions avec le président zimbabwéen Emmerson Mnangagwa.
Le moment choisi est on ne peut plus intrigant.
L'industrie hôtelière de Dubaï a subi un ralentissement extraordinaire en 2026. Les hôtels de luxe ont été parmi les plus durement touchés, ce qui soulève une question évidente :
Alabbar cherche-t-il à sortir d'un marché hôtelier de Dubaï de plus en plus difficile, ou bien l'un des architectes de l'économie du luxe à Dubaï a-t-il identifié une opportunité en Afrique que la majeure partie du secteur hôtelier international a négligée ?
Les preuves penchent de plus en plus en faveur de la seconde explication.
Le problème hôtelier de Dubaï est bien réel.
Il est inutile de prétendre que Dubaï poursuit ses activités comme d'habitude.
L’émirat a entamé l’année 2026 après une nouvelle année touristique record. Dubaï a accueilli 19.59 millions de visiteurs internationaux ayant passé au moins une nuit sur place en 2025, tandis que le taux d’occupation moyen des hôtels a atteint 80.7 %.
Janvier 2026 s'annonçait encore meilleur. Environ deux millions de visiteurs internationaux sont arrivés durant ce mois, et le taux d'occupation des hôtels avoisinait les 86 %.
Puis, un conflit régional et les perturbations du trafic aérien international ont radicalement changé la donne.
Au cours du premier semestre 2026, le taux d'occupation moyen des hôtels à Dubaï a chuté à environ 56.4 %, contre environ 81 % un an plus tôt.
Le secteur du luxe a encore plus souffert.
Le taux d'occupation moyen des hôtels de luxe s'élevait à environ 51.2 %, tandis que celui des hôtels haut de gamme atteignait en moyenne environ 51.8 %.
Au plus fort de la perturbation en mars, les données du secteur indiquaient que le taux d’occupation avait temporairement chuté à environ 16 %.
Certains hôtels ont fermé des étages. D'autres ont temporairement suspendu leurs activités. Des milliers de chambres ont été retirées de la location, les exploitants profitant du ralentissement économique pour effectuer des rénovations ou attendre une reprise de la demande.
C’est une véritable crise selon les critères de Dubaï. Mais qualifier Dubaï de ville d’« hôtels vides » aujourd’hui serait également trompeur.
La capacité aérienne et le nombre de passagers se sont redressés, et Accor a indiqué que Dubaï avait renoué avec la croissance hôtelière annuelle en juillet.
Dubaï semble donc subir un grave choc externe plutôt qu'une disparition de son industrie touristique. Et cette distinction est importante pour comprendre les ambitions africaines d'Alabbar.
Le Zimbabwe était-il une réaction de panique face à Dubaï ?
Il existe une raison simple pour laquelle cette explication ne tient pas particulièrement bien la route.
Alabbar s'intéressait déjà au Zimbabwe avant même que la crise hôtelière de Dubaï, prévue pour 2026, n'existe.
En février 2024, Alabbar a rencontré le président Mnangagwa à Dubaï et a discuté d'investissements potentiels dans des hôtels et des appartements de luxe au Zimbabwe. C'était environ deux ans avant la crise régionale qui a ravagé la demande hôtelière à Dubaï en 2026. Ses dernières discussions semblent donc s'inscrire dans la continuité, voire l'accélération, d'une stratégie déjà en place.
Alabbar n'est pas qu'un simple promoteur immobilier à Dubaï. Ses intérêts commerciaux et ses projets liés à Emaar s'étendent à de nombreux marchés internationaux. La diversification géographique fait partie intégrante de son modèle économique depuis longtemps.
L’expérience de Dubaï en 2026 a toutefois peut-être rendu la logique de la diversification beaucoup plus convaincante.
Dubaï illustre ce qui se produit lorsqu'une destination dotée d'un parc hôtelier immense devient dépendante d'un trafic aérien international considérable. Le Zimbabwe présente un profil d'investissement presque opposé.
Dubaï dispose d'une offre hôtelière énorme. Le Zimbabwe, non.
Voilà peut-être la véritable histoire. Dubaï a consacré des décennies à la construction d'hôtels. Le Zimbabwe possède des attractions de renommée internationale, mais un nombre relativement limité d'hébergements de qualité. Les chutes Victoria illustrent ce déséquilibre.
Les autorités zimbabwéennes chargées de la promotion des investissements estiment que la destination ne compte qu'environ 2 000 chambres d'hôtel, la plupart étant concentrées dans la catégorie trois étoiles.
Pour un investisseur spécialisé dans l'immobilier et l'hôtellerie haut de gamme, cela représente quelque chose de très différent de Dubaï. Cela représente la rareté.
- Le Zimbabwe possède également des atouts touristiques qu'aucun autre promoteur ne peut reproduire.
- Les chutes Victoria.
- Parc national de Hwange.
- Bassins de mana.
- Lac Kariba.
- Gonarezhou.
- Grand Zimbabwe.
- Faune, paysages, culture et immenses étendues d'espace.
Dubaï peut construire un autre hôtel extraordinaire. Elle ne peut pas construire une autre cascade Victoria.
Les chiffres du tourisme au Zimbabwe évoluent dans la bonne direction.
Le Zimbabwe a enregistré environ 1.78 million d'arrivées de touristes internationaux en 2025, soit environ 10 % de plus qu'en 2024. Les recettes du tourisme international ont atteint environ 1.3 milliard de dollars américains, soit une augmentation d'environ 10 %.
Ces chiffres sont infimes comparés à ceux de Dubaï. Mais cela pourrait en réalité renforcer l'argument en faveur de l'investissement.
Dubaï représente une puissance touristique mondiale mature où les investisseurs se font concurrence au sein d'un marché hôtelier existant et colossal.
Le Zimbabwe représente une destination beaucoup plus petite où un opérateur international de luxe pourrait potentiellement contribuer à créer le marché plutôt que de simplement se disputer les parts de marché existantes.
Cette distinction prend une importance particulière aux chutes Victoria.
Un autre investisseur de Dubaï a déjà fait le pari.
Alabbar n'est pas le seul investisseur de Dubaï à s'intéresser au Zimbabwe.
La société Albwardy Investments, basée à Dubaï, a acquis, par l'intermédiaire d'ASB Hospitality, l'ancien Kingdom Hotel à Victoria Falls dans le cadre d'une transaction estimée à environ 30 millions de dollars américains.
L'établissement devrait faire l'objet d'une rénovation importante et rouvrir sous le nom de Grand Hyatt Victoria Falls, actuellement prévu pour 2027.
Cela devrait attirer l'attention de la communauté internationale des investisseurs hôteliers. L'arrivée d'un investisseur de Dubaï à Victoria Falls pourrait être opportuniste. Le fait que deux grands investisseurs liés à Dubaï étudient le marché semble confirmer une tendance.
Les opérateurs touristiques établis au Zimbabwe font également état d'une demande plus forte. Le groupe Rainbow Tourism a indiqué que le taux d'occupation de ses établissements de Victoria Falls est passé de 54 % à 65 %au cours du premier semestre 2026, malgré des travaux de rénovation.
Ces chiffres ne correspondent pas à ceux d'une destination sans clients. Ils suggèrent plutôt une destination où la demande pourrait se développer plus rapidement que l'offre de produits de luxe de marques internationales.
Mais le Zimbabwe ne devrait pas chercher à devenir un autre Dubaï.
C’est là que l’opportunité d’investissement pourrait facilement mal tourner.
Si le Zimbabwe interprète les investissements du Golfe comme une opportunité de reproduire l'architecture de Dubaï et le luxe de masse à la Dubaï en Afrique, il risque de mal interpréter son principal atout concurrentiel.
L'Afrique n'a pas besoin d'un autre Dubaï.
Le voyageur africain haut de gamme achète de plus en plus quelque chose de très différent.
- Intimité.
- Espace.
- Nature.
- Faune.
- Authenticité.
- Bien-être.
- Préservation.
- Nourriture extraordinaire.
- Service personnalisé exceptionnel.
- Et des expériences qui ne peuvent pas être facilement reproduites ailleurs.
L'hôtel le plus précieux de Victoria Falls n'est donc pas forcément le plus grand.
Un palais de marbre de 500 chambres pourrait potentiellement avoir moins de valeur qu'une collection extraordinaire de villas, de suites, de lodges et d'expériences permettant de pratiquer des tarifs internationaux premium tout en maintenant une densité relativement faible.
C’est là que le marché du luxe africain devient particulièrement intéressant.
Le déficit d'hôtels de luxe en Afrique est plus important qu'il n'y paraît.
Le développement hôtelier s'accélère à travers l'Afrique.
L'étude de W Hospitality Group sur les projets en cours en 2026 a dénombré environ 675 hôtels et complexes hôteliers, soit 123 846 chambres,en développement sur le continent, une augmentation de près de 19 % par rapport à l'année précédente.
Mais ces locaux sont loin d'être répartis uniformément. L'Égypte compte à elle seule près de 46 000 locaux pour pipelines. Le Maroc en compte plus de 10 000. Le Nigéria en compte environ 8 480. Le Kenya en compte approximativement 6 190. La Tanzanie en compte plus de 4 100.
Les chiffres du secteur du luxe révèlent un fait encore plus intéressant : environ 19 453 chambres de luxesont actuellement en projet en Afrique. Pourtant, seulement 3 068 environ se trouvent en Afrique subsaharienne.
Plus de 16 000 sont concentrées en Afrique du Nord. Pour une région aussi vaste qui abrite nombre des plus belles réserves animalières, plages et attractions naturelles du monde, ce chiffre représente un réseau de marques de luxe internationales extrêmement restreint.
C’est peut-être là l’opportunité qu’Alabbar et d’autres investisseurs du Golfe commencent à entrevoir.
Le Zimbabwe n'est peut-être que le début.
Si cette stratégie fonctionne, il est peu probable que le Zimbabwe soit le seul marché africain capable d'attirer ce type d'investissement.
La Zambieoffre les chutes Victoria depuis la rive opposée du Zambèze, ainsi que le Bas-Zambèze, le parc national de South Luangwa et d'autres réserves fauniques exceptionnelles. Le pays a enregistré environ 2.3 millions d'arrivées internationales en 2025et ambitionne de poursuivre sa croissance.
Le Rwandaa déjà démontré la rentabilité d'un tourisme haut de gamme plutôt que d'un tourisme de masse. En 2025, il a généré environ 685 millions de dollars de recettes touristiquesgrâce à quelque 1.49 million de visiteurs, tout en développant un secteur des réunions et événements performant.
La Tanzanie et Zanzibarpossèdent un énorme potentiel en matière de luxe, mais sont déjà plus avancées dans leur développement, avec des chaînes hôtelières internationales et des opérateurs de safaris qui s'y développent de manière agressive.
La Namibieoffre précisément l'espace, les paysages et le luxe discret recherchés par les voyageurs aisés en quête d'expériences uniques.
Le Mozambique, et plus particulièrement ses îles et son littoral de l'océan Indien, possède un potentiel extraordinaire mais reste confronté à des contraintes en matière d'infrastructures et de connectivité.
Il existe aussi des opportunités ailleurs.
La stratégie d'investissement ne doit pas nécessairement se résumer à « construire des Dubaï africains ». Elle pourrait être bien plus sophistiquée :
Associer les capitaux du Golfe, l'expertise hôtelière et la capacité d'exécution aux atouts africains qui ne peuvent être reproduits nulle part ailleurs.
Les marchés inexploités le sont pour une raison.
Il est toutefois dangereux de s'enthousiasmer trop pour le Zimbabwe. Un marché sous-développé ne constitue pas automatiquement une opportunité d'investissement. Parfois, ce sous-développement est dû à la difficulté d'investir.
Le Zimbabwe continue de faire face à des défis liés aux infrastructures, aux routes, à la monnaie, au financement, aux paiements internationaux et à la confiance des investisseurs.
Les voyageurs de luxe sont particulièrement exigeants. Une chambre d'hôtel somptueuse à 1 000 $ la nuit ne saurait compenser entièrement des correspondances aériennes difficiles, des infrastructures peu fiables, des problèmes de paiement, des routes en mauvais état ou un service irrégulier.
Le tourisme de luxe ne peut donc pas se développer uniquement grâce aux hôtels. Le Zimbabwe aurait besoin d'améliorations parallèles en matière d'accès aérien, de marketing de la destination, de formation professionnelle dans le secteur de l'hôtellerie, d'infrastructures, de fiabilité énergétique et d'expérience globale des visiteurs.
La coopération régionale autour des chutes Victoria pourrait s'avérer particulièrement importante.
Un touriste fortuné qui parcourt la moitié du globe ne se soucie pas forcément de savoir si un éléphant se trouve du côté zimbabwéen, zambien, namibien ou botswanais de la frontière.
L'Afrique australe a l'opportunité de proposer des voyages de luxe exceptionnels à travers plusieurs pays, plutôt que de contraindre les voyageurs à se limiter aux frontières politiques. De ce fait, le potentiel régional pourrait être considérablement plus important que celui de tout projet hôtelier individuel.
Et Alabbar n'a pas encore signé le chèque.
Derrière les gros titres se cache une autre réalité importante. À ce stade, le projet d'Alabbar au Zimbabwe reste une proposition d'investissement et non un projet hôtelier abouti. Selon certaines sources, une délégation de dirigeants devrait inspecter les sites potentiels et poursuivre les discussions.
Aucun montant d'investissement, marque de l'hôtel, emplacement exact, nombre de chambres, calendrier de construction ni date d'ouverture n'ont encore été confirmés publiquement. Cette distinction est importante.
Une rencontre avec un président n'est pas un séjour à l'hôtel. Un mémorandum n'est pas un séjour à l'hôtel. Une visite de site n'est pas un séjour à l'hôtel.
La signature d'un accord foncier, d'un montage financier, d'un contrat de gestion hôtelière et d'un contrat de construction permettrait au Zimbabwe de revendiquer légitimement un investissement majeur dans le secteur de l'hôtellerie. En attendant, il ne s'agit que d'une opportunité potentielle, et non d'une transaction finalisée.
Alabbar va-t-il donc fuir Dubaï ?
Probablement pas. Le ralentissement du secteur hôtelier à Dubaï est suffisamment grave pour rappeler même à ses promoteurs les plus prospères l'importance de la diversification géographique.
Mais la chronologie ne corrobore pas l'idée qu'Alabbar ait soudainement découvert le Zimbabwe parce que les hôtels de Dubaï se sont vidés.
Son intérêt avéré pour le Zimbabwe remonte à 2024.L'interprétation la plus plausible est qu'une stratégie déjà envisagée est soudainement devenue encore plus pertinente.
Et peut-être que Dubaï elle-même nous offre la leçon.
Pendant des décennies, les investisseurs ont fait fortune en reconnaissant le potentielde Dubaï , plutôt qu'en se contentant de regarder ce qu'était Dubaï à un moment donné.
Dans les années 1980 et 1990, miser sur Dubaï relevait de l'imagination. Aujourd'hui, cela paraît évident. Peut-être certaines destinations africaines s'apprêtent-elles à connaître un moment similaire.
La prochaine frontière du luxe pourrait bien ne ressembler en rien à Dubaï.
Le Zimbabwe n'a pas besoin de 19 millions de touristes pour développer une économie touristique extrêmement lucrative. Il en va de même pour la Zambie, le Rwanda, la Namibie, le Botswana et le Mozambique.
Pour de nombreuses destinations africaines, le modèle le plus judicieux pourrait consister à ce que moins de visiteurs dépensent beaucoup plus d'argent, séjournent plus longtemps et répartissent ces dépenses dans les entreprises locales, la conservation, les communautés, les guides, les restaurants, les transports et les activités.
C'est fondamentalement différent du modèle masse-volume.
Et cela pourrait s'avérer particulièrement intéressant pour les investisseurs du Golfe qui comprennent les attentes des clients haut de gamme, mais qui prennent conscience des risques liés à une trop grande concentration de capitaux dans un seul écosystème touristique géographique. La question n'est donc peut-être pas :
Pourquoi le constructeur du Burj Khalifa investirait-il au Zimbabwe alors que les hôtels de Dubaï sont en difficulté ?
La question la plus pertinente serait peut-être :
Qu'a-t-il vu au Zimbabwe que les autres investisseurs n'ont pas encore vu ?
Si Alabbar finit par investir des capitaux importants, la solution pourrait s'étendre bien au-delà d'un seul hôtel ou d'un seul pays.
Dubaï a démontré que les infrastructures touristiques peuvent transformer la perception internationale d'une destination. L'opportunité pour l'Afrique n'est pas de copier ce qu'a construit Dubaï.
Il s'agit de prendre le capital, la confiance, le savoir-faire marketing et l'expertise hôtelière qui ont fait le succès de Dubaï et de les appliquer à quelque chose que Dubaï ne pourra jamais fabriquer :
L'Afrique elle-même.
- Son espace.
- Sa faune sauvage.
- Ses paysages.
- Ses cultures.
- Ses habitants.
- Son extraordinaire sens du lieu.
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