2021年02月28日
不動産を売却するとき損を出したら（買い替え版）
マイホームなどを買うと、買値と売値では新築はもちろん、中古でもあった時より安くなることがほとんどである。その理由としては以下だ。
・そもそも建物が古くなる。（新築なら新築プレミアムがなくなる）
さて、さがったらどんな優遇があるか？こんな優遇があるのは不動産くらいなので、おそらくこれはバブル時に購入した不動産がめちゃくちゃ下がった時の救済措置としてできた法律と思われるが、だれでも不動産を売って損をしたら優遇があるというわけではない。
条件の前に優遇があるのかというと、合計所得を下げることが可能な控除が適用できる。
株の譲渡益の損失繰越して相殺するのとよく似ているが、こちらは給与所得からも控除できるのである意味最強である。、
まず優遇としては、損した分、例えば1500万円損したとする。
計算をシンプルにするため毎年収入が500万、合計所得が400万円とする。
売った年の合計所得400万円はゼロになり、まだ1100万円の控除カードを手にしている
翌年の合計所得400万円もゼロになり、まだ700万円の控除カードを手にしている
さらに翌年の合計所得400万円もゼロになり、まだ300万円の控除カードを手にしている。
さらに翌年の翌年の合計所得400万円は100万になり控除カードは使い切ったことになる。
上位の場合、4年間にわたって税金がほぼ取られないという夢のような話だが、もともとは不動産の売買で
大損をしているので、こんな優遇控除のお世話にはなりたくないのが正直なところ。
ただ、多くの人は損することのほうが多いので、知らないともったいない制度なのできちんと理解しておきたい。
さて、この優遇制度だが条件がある。主な条件は以下。
・自分の住んでいる家を売って買い替えであること。
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
（わかりやすく言うと、すぐに売らなくてもいいが。まあ3年間は猶予あり。でも3年過ぎたらその年の年末までに売ってやということ）
・売却する不動産には5年間以上は住んでいること。（購入してすぐ転勤などはダメなパターン）
・売却する前年〜翌年の間に床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。（常識的に買い替えとみられるタイミングかどうか）
・10年以上のローンを組むこと。（一括払いできるような余裕のある人は優遇の対象外）
特別なことがなく普通の買い替えなら条件は満たすだろう。
年数がたてば建物の価格などほぼゼロで計算されるので、かなりの年数を住んでいれば、大方の人がこの制度を
使えるのではと思われるがそうはいかない。
建物に対しては減価償却しなければいけない。つまり、毎年、徐々に価値が下がっていくので、いつまでも買った時の価格と比べて損をしたとは言わせないというものである。どこまでチェックされるかわからないが、きちんと計算しておかないと、虚偽の申告、脱税扱いになるので注意したい。
※詳細はこちら
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm
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