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2018年01月07日
不動産仲介会社選び
不動産仲介会社比較まとめ
前の記事「 不動産仲介会社比較 」で比較したのは以下の5社でした。
| さくら不動産販売 | 住友不動産販売 | 大京穴吹不動産 | 東急リバブル | 野村の仲介＋ | |
|---|---|---|---|---|---|
|
売出価格の提案額
|
2,880万円〜3,180万円 | 2,980万円〜3,380万円 | 3,000万円〜3,480万円 | 2,690万円〜2,790万円 | 3,180万円〜3,380万円 |
|
付帯サービス
|
●買取保証 ●即時買取 ●引越費用負担 |
●瑕疵保証 ●設備修理 ●緊急駆け付け ●売却保証 ●マンションおそうじ ●ホームステージング |
●設備保証 ●24時間駆けつけ ●買い取り保証 ●即時買い取り |
●建物保証 ●住宅設備保証 |
●建物保証 ●住宅設備保証 ●ハウスクリーニング ●荷物一時預かり |
|
担当者
|
資料は少なかったが、売却方法や流れを口頭で丁寧に説明してくれた。 | 売りたいという熱意を感じた。 社内の報連相ができていた。 勤務時間が長そうだった。 |
提案力があった。 裁量権を持っていた。 |
消極的。 なのにフライング。 |
規定に沿った優等生風。 |
|
特徴
|
登録している法人・投資家への紹介が中心のため高値で購入すると謳っているが、査定額・売出価格は高値ではなかった。 | 全国売買直営仲介取扱件数1位（平成27年度）。 賃貸の仲介は行っていない。 直営店舗数が都心部に特に多い。 |
マンションの売却に精通している。 大京グループの総合力がある。 |
東急コミュニティー管理物件の売却仲介手数料10％割引。 東急沿線に強い。 |
Webマーケティングに長けている。 首都圏に注力している。 野村不動産の「プラウド」 のブランド力がある。 |
不動産仲介会社を選ぶポイント
5つの不動産仲介会社に会ってみて分かったことは、売出価格の提案額以外は、 サービス内容に差がないということでした。
特に都内の物件にはどの不動産仲介会社も注力しているので、売主が要望を出せばさらにサービスを手厚くしてくれるようです。
このため、売却を依頼する不動産仲介会社を5社から選ぶポイントも、大きな決め手になるものがありませんでした。
決め手は営業担当者
最終的に決め手となったのは、「人」。営業担当者でした。
すぐに売れなければ数ヵ月にわたってお付き合いする相手ですから、
（1）コミュニケーションがとりやすいか
（2）誠実か
（3）健全か
（4）何よりも、ちゃんと売ってくれそうか
という観点で考えました。
この結果、大京穴吹不動産と野村の仲介＋の2社に絞り込みました。
（1）から（3）は、野村の仲介＋が1番でした。
（4）は、大京穴吹不動産が1番でした。
大京穴吹不動産は、昔ながらの営業マン風で、最初の印象があまり良くなかったので、不安に感じていました。
しかし、「貴社にするか野村さんにするか迷っている」と伝えたところ、すぐに再訪問してくれて、詳しい売却方法や計画をもう一度説明してくれました。
その会話の中で、「この人とならやっていけるかも」と感じた瞬間があったため、大京穴吹不動産に決定しました。
契約を勝ち取った後にテノヒラクルーされないことを祈りつつ。
2018年01月04日
不動産仲介会社比較
マンションを売却すると決めた2017年5月初。
そこから約1ヵ月かけて、売却を依頼する不動産会社の選定を行いました。
あまたの不動産会社の中から候補を絞り込むには、一括査定サービスを利用して、相場と各社の対応を知るのが良い方法です。
2015年秋に私は マンションの無料オンライン一括査定！【不動産査定エージェント】 で一括査定をしてもらっていました。
その時は、全国対応の大手や地域密着型の中小など、計5社が机上査定をしてくれました。
5社の査定額に幅はありましたが、概ね2,600万円前後の査定額でした。
約1年半前は不動産一括査定サービスを利用したものの、今回の売却では利用しませんでした。
不動産一括査定サービスを利用するまでもなく、自宅ポストにほぼ毎日配布される不動産会社のチラシや、SUUMO、アットホーム、 【住まいサーフィン】 などで情報を得られていたからです。
特に、ポスティングチラシは、各社の地域における営業状況や個性が見えるので、とても有益な情報でした。
このため、ポスティングチラシがあった不動産会社の中から、売却を依頼する不動産会社を選ぶことにしました。
REINS（東日本不動産流通機構）のようなデータベースがあるおかげで、全国対応の大手企業であろうと地域密着型の中小企業であろうと持っている物件情報の量に差はないため、大手か中小かは問いませんでした。
それよりも、この地域で、いかに積極的に営業し、より多くの物件を高く売っているかということを重視しました。
平日のほとんど、ポストにチラシが入っていました。
文面は違えど、掲載されている物件はほぼ変わらない、2色刷りのチラシでした。
質より量で宣伝しているようで、印象が良くなかったので、売却を依頼する候補にしませんでした。
小さいながらも、なかなかの取扱件数があり、2015年秋に査定をしてくれた1社でもあります。
しばしばポスティングされていたチラシでは「仲介手数料は成約価格の1％」を謳っていました。
1％を実現できる理由が、「事務所の経費削減及び少人数で行うことにより、経費を抑えて」いるからだとのことで、いざという時の対応力に不安を感じたため、売却を依頼する候補にしませんでした。
我が街には支店がなく、近年人気が出てきた隣町に支店があり、その隣町の三井不動産の中古タワーマンションが優先的に売られそうだったので、売却を依頼する候補にしませんでした。
売却を依頼する不動産会社の候補を絞り込み、1週間に1〜3社のペースで、計6社に査定訪問をしてもらいました。
机上査定でも要点は押さえられるのですが、どのような営業姿勢なのか、どのような担当者になるのかは、実際に会って話してみないと分からないと思ったためです。
自分の住まいに内見（内覧）が来るということに慣れる目的もありました。
訪問査定の流れと、 保証サービス（引き渡し後の瑕疵保証や売れなかった時の買取など）は、 どの会社もほぼ同じでした。
訪問日順に6社のうち5社の特徴を紹介します（1社は特筆事項がないので割愛）。
さくら不動産販売 は、東京都台東区を拠点とする不動産会社です。
我が街とは少し離れたところにある会社ですが、「社員寮としてこのエリアの物件を探している法人がいるので高く売れます」という内容の、営業担当者の顔写真つきチラシがポスティングされていました。
当時まだ勉強不足だった私は、「法人なら確実に高く買ってくれるのでは」と、甘い言葉に釣られ、まずはチラシに記載されていたアドレス宛にメールで机上査定を依頼しました。
机上査定ではなく売出価格提案が返信されてきましたが、何はともあれ会ってみようと決め、訪問査定を依頼しました。
訪問査定にやってきたのは、不動産会社にしてはやけにラフな半袖ポロシャツ姿の、チラシの顔写真と同じアラフォー風な男性でした。
約25ページの資料とともに、一連の報告と説明をしてくれました。
査定額は 2,572万円。
売出価格の提案額は 2,880万円〜3,180万円でした。
最大の疑問であった「物件を探している法人とは、どのような法人なのですか？」という問いかけに対しては、明確な答えは返ってきませんでした。
さくら不動産販売は 投資用マンションの取引が中心なので、今となっては 法人＝投資家だと分かるのですが。
台東区の不動産会社が、なぜこのエリアでチラシをポスティングしていたのか？という疑問は、後に会った不動産会社の人が解決してくれました。
「営業担当者がこのエリアに住んでいるから」だそうです。
候補にした理由は、 売買仲介取扱件数と直営店舗数が多く、自社ネットワークによる販売力に期待したことと、最寄り駅の近くにも店舗があったためです。
訪問査定にやってきたのは、30代前半に見える、チラシに記載されていた担当者の男性でした。
資料は約15ページと少なめでしたが、 住友らしく、熱い口調で「この物件は売れます」「ぜひとも売りたい物件です」とアピールしてくれました。
査定額は 2,650万円〜2,850万円。
売出価格の提案額は 2,980万円〜3,380万円と強気でした。
その根拠を問うと、「近隣の1LDK需要は高いが供給が少ない」「場所が良い」「弊社の販売力に自信がある」という、汎用的な答えが返ってきました。
それ以外に他社と差別化できる点はあるかと問うと、 仲介手数料を値引できるよう上司から許可をもらうと宣言し、後日実際に値引を実現してくれました。
熱意は伝わりましたが、具体的な営業戦略があまり見えませんでした。
ライオンズマンションでおなじみの大京穴吹不動産は、2015年秋の一括査定の際に査定をしてくれて以来、定期的に不動産情報のメール配信が来ていました。
その時からずっと同じ担当者名で、チラシもポスティングされていたので、今回も訪問査定を依頼することにしました。
前述の住友不動産販売と同じく、最寄り駅の近くに店舗があり、近隣にライオンズマンションが数軒あるので、地域の営業戦略に長けていると期待しました。
訪問査定にやってきたのは、40代前半に見える、ずる賢そうな男性でした。
自信過剰な上から目線の口調だったので、第一印象はあまり良くなかったのですが、室内チェックの後に査定報告・提案に入り、印象が好転しました。
まず、 資料の量がすごい。ページ数を数えられないくらい、近隣のマーケット情報や制約実績、査定の根拠を示す資料を持ってきてくれました。
そして、その資料を使って、 いかにして売るかを具体的に示してくれました。
問い合わせや内見をしてくださる方に対して、どのような順番で物件を見せていけば良い印象を持ってもらえるか、ということや、物件のデメリットになりかねない点をメリットとしてうまく伝える方法——例えば駐車場が半地下なので水たまりができるデメリットはあるけれども歩行通路と接しないので人身事故は起きづらいということなどです。
査定額は 3,173万円。
売出価格の提案額は 3,000万円〜3,480万円と、かなり強気でした。
冷静に考えると、3,480万円で売れるはずがないのですが、担当者の提案力をもってすれば売れるのではないかと血迷ってしまいました。
さらに、 仲介手数料を大幅に値引する約束をしてくれたので、筆頭候補となりました。
売り出す物件の管理会社が東急コミュニティーだったため、同じマンション内で数件の売買実績があったことと、東急グループとして仲介手数料が割引になることもあり、候補に入れました。
しかし、その候補に入れた理由が、逆効果になってしまいました。
40ページほどの資料を持ってきてくれたものの、過去の実績やグループが管理する物件の住民への配慮からか、査定額も売出価格も非常に弱気。
査定額は 2,480万円〜2,670万円。
売出価格の提案額は 2,690万円〜2,790万円と、最安値です。
営業担当者も何かに怯えたように 消極的でした。
さらによろしくないことに、訪問査定後、 まだ媒介契約をしてもいないのに、「上司の紹介で、物件に興味を持っているお客様がいるので、 急きょ内覧させてもらえないか」と営業担当者が言ってきたのです。
不動産業界ではこういうことは珍しくないのかもしれませんが、ビジネスのマナーとしてはNGだと思い、信頼できなくなりました。
候補から脱落決定です。
東急リバブルさんは東急沿線でない所ではやる気ないんでしょうか。
野村不動産アーバンネットの仲介ブランドです。
最寄りの営業部の 全スタッフの紹介つきチラシがポスティングされており、オリコンの不動産仲介 売却 マンションの ランキング・比較サイトで上位だったため、候補にしました。
訪問査定にやってきたのは、チラシに載っていた上級主任の男性と、研修中の新卒入社の女性でした。
チラシに全スタッフを載せているだけあって、“人”に自信があるのでしょう。
全く曇りのない、爽やかな二人です。
上級主任が予め「1時間以内でお話しします」と宣言した後、 約30ページの資料を見せながら、営業戦略を説明してくれました。
売出価格の提案額は 3,180万円〜3,380万円と、強気です（査定額は書面提出なし）。
営業戦略は、断然 ノムコム 推しです。
不動産会社サイトとしては 利用者数が月間300万人で ナンバーワンなのだそうです。
広告やSEOにも力を入れているため、 Web上のリーチ数が多いことが強みであるとアピールしてくれました。
たしかに誰もがインターネットで調べものをする時代、Webの面積を押さえることは、重要なポイントです。
しかし、それは、穿った見方をすれば、ただの会社紹介に過ぎず、実際のお客様と対面した時に営業担当者がどのように売ってくれるのかは伝わってきませんでした。
とは言え、社員が会社に誇りを持っているようであり、人柄も良さそうだったので、そういう会社は悪くないと思ったのでした。
実際に会った会社以外も含めると、比較対象になった不動産会社は計15社ほどありました。
比較すればするほど悩みました。
比較まとめと悩んだ結果に選んだ不動産会社は、次回。
そこから約1ヵ月かけて、売却を依頼する不動産会社の選定を行いました。
不動産一括査定サービスで相場と会社を知る
あまたの不動産会社の中から候補を絞り込むには、一括査定サービスを利用して、相場と各社の対応を知るのが良い方法です。
2015年秋に私は マンションの無料オンライン一括査定！【不動産査定エージェント】 で一括査定をしてもらっていました。
その時は、全国対応の大手や地域密着型の中小など、計5社が机上査定をしてくれました。
5社の査定額に幅はありましたが、概ね2,600万円前後の査定額でした。
全国対応の大手か地域密着型の中小か
約1年半前は不動産一括査定サービスを利用したものの、今回の売却では利用しませんでした。
不動産一括査定サービスを利用するまでもなく、自宅ポストにほぼ毎日配布される不動産会社のチラシや、SUUMO、アットホーム、 【住まいサーフィン】 などで情報を得られていたからです。
特に、ポスティングチラシは、各社の地域における営業状況や個性が見えるので、とても有益な情報でした。
このため、ポスティングチラシがあった不動産会社の中から、売却を依頼する不動産会社を選ぶことにしました。
REINS（東日本不動産流通機構）のようなデータベースがあるおかげで、全国対応の大手企業であろうと地域密着型の中小企業であろうと持っている物件情報の量に差はないため、大手か中小かは問いませんでした。
それよりも、この地域で、いかに積極的に営業し、より多くの物件を高く売っているかということを重視しました。
候補にしなかった不動産会社
オークラヤ住宅
オークラヤ住宅 は、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）の中古マンションの売買を仲介する不動産会社です。平日のほとんど、ポストにチラシが入っていました。
文面は違えど、掲載されている物件はほぼ変わらない、2色刷りのチラシでした。
質より量で宣伝しているようで、印象が良くなかったので、売却を依頼する候補にしませんでした。
エムティーハウス
エムティーハウス は、地域密着型の小さな不動産会社です。小さいながらも、なかなかの取扱件数があり、2015年秋に査定をしてくれた1社でもあります。
しばしばポスティングされていたチラシでは「仲介手数料は成約価格の1％」を謳っていました。
1％を実現できる理由が、「事務所の経費削減及び少人数で行うことにより、経費を抑えて」いるからだとのことで、いざという時の対応力に不安を感じたため、売却を依頼する候補にしませんでした。
三井不動産リアルティ
三井不動産リアルティは、 三井のリハウス ブランドでおなじみの不動産売買最大手です。我が街には支店がなく、近年人気が出てきた隣町に支店があり、その隣町の三井不動産の中古タワーマンションが優先的に売られそうだったので、売却を依頼する候補にしませんでした。
売却を依頼する不動産会社の候補を絞り込んで訪問査定へ
売却を依頼する不動産会社の候補を絞り込み、1週間に1〜3社のペースで、計6社に査定訪問をしてもらいました。
机上査定でも要点は押さえられるのですが、どのような営業姿勢なのか、どのような担当者になるのかは、実際に会って話してみないと分からないと思ったためです。
自分の住まいに内見（内覧）が来るということに慣れる目的もありました。
訪問査定の流れと、 保証サービス（引き渡し後の瑕疵保証や売れなかった時の買取など）は、 どの会社もほぼ同じでした。
- チラシに記載されたメールアドレス宛に机上査定を依頼
- メールで返信された机上査定額に違和感がなければ訪問査定を依頼
- 訪問日の調整
- 訪問
- 室内チェック
- 会社紹介
- 査定報告書提出
- 査定根拠説明
- エリアマーケット情報説明
- 成約事例説明
- 売出価格提案
- 売却にかかる費用、売却期間、売却方法の説明
- 保証サービスの説明
- 依頼可否を返答する時期を約束して終了
訪問査定をしてもらった不動産会社の比較
訪問日順に6社のうち5社の特徴を紹介します（1社は特筆事項がないので割愛）。
さくら不動産販売
さくら不動産販売 は、東京都台東区を拠点とする不動産会社です。
我が街とは少し離れたところにある会社ですが、「社員寮としてこのエリアの物件を探している法人がいるので高く売れます」という内容の、営業担当者の顔写真つきチラシがポスティングされていました。
当時まだ勉強不足だった私は、「法人なら確実に高く買ってくれるのでは」と、甘い言葉に釣られ、まずはチラシに記載されていたアドレス宛にメールで机上査定を依頼しました。
机上査定ではなく売出価格提案が返信されてきましたが、何はともあれ会ってみようと決め、訪問査定を依頼しました。
訪問査定にやってきたのは、不動産会社にしてはやけにラフな半袖ポロシャツ姿の、チラシの顔写真と同じアラフォー風な男性でした。
約25ページの資料とともに、一連の報告と説明をしてくれました。
査定額は 2,572万円。
売出価格の提案額は 2,880万円〜3,180万円でした。
最大の疑問であった「物件を探している法人とは、どのような法人なのですか？」という問いかけに対しては、明確な答えは返ってきませんでした。
さくら不動産販売は 投資用マンションの取引が中心なので、今となっては 法人＝投資家だと分かるのですが。
台東区の不動産会社が、なぜこのエリアでチラシをポスティングしていたのか？という疑問は、後に会った不動産会社の人が解決してくれました。
「営業担当者がこのエリアに住んでいるから」だそうです。
住友不動産販売
候補にした理由は、 売買仲介取扱件数と直営店舗数が多く、自社ネットワークによる販売力に期待したことと、最寄り駅の近くにも店舗があったためです。
訪問査定にやってきたのは、30代前半に見える、チラシに記載されていた担当者の男性でした。
資料は約15ページと少なめでしたが、 住友らしく、熱い口調で「この物件は売れます」「ぜひとも売りたい物件です」とアピールしてくれました。
査定額は 2,650万円〜2,850万円。
売出価格の提案額は 2,980万円〜3,380万円と強気でした。
その根拠を問うと、「近隣の1LDK需要は高いが供給が少ない」「場所が良い」「弊社の販売力に自信がある」という、汎用的な答えが返ってきました。
それ以外に他社と差別化できる点はあるかと問うと、 仲介手数料を値引できるよう上司から許可をもらうと宣言し、後日実際に値引を実現してくれました。
熱意は伝わりましたが、具体的な営業戦略があまり見えませんでした。
大京穴吹不動産
ライオンズマンションでおなじみの大京穴吹不動産は、2015年秋の一括査定の際に査定をしてくれて以来、定期的に不動産情報のメール配信が来ていました。
その時からずっと同じ担当者名で、チラシもポスティングされていたので、今回も訪問査定を依頼することにしました。
前述の住友不動産販売と同じく、最寄り駅の近くに店舗があり、近隣にライオンズマンションが数軒あるので、地域の営業戦略に長けていると期待しました。
訪問査定にやってきたのは、40代前半に見える、ずる賢そうな男性でした。
自信過剰な上から目線の口調だったので、第一印象はあまり良くなかったのですが、室内チェックの後に査定報告・提案に入り、印象が好転しました。
まず、 資料の量がすごい。ページ数を数えられないくらい、近隣のマーケット情報や制約実績、査定の根拠を示す資料を持ってきてくれました。
そして、その資料を使って、 いかにして売るかを具体的に示してくれました。
問い合わせや内見をしてくださる方に対して、どのような順番で物件を見せていけば良い印象を持ってもらえるか、ということや、物件のデメリットになりかねない点をメリットとしてうまく伝える方法——例えば駐車場が半地下なので水たまりができるデメリットはあるけれども歩行通路と接しないので人身事故は起きづらいということなどです。
査定額は 3,173万円。
売出価格の提案額は 3,000万円〜3,480万円と、かなり強気でした。
冷静に考えると、3,480万円で売れるはずがないのですが、担当者の提案力をもってすれば売れるのではないかと血迷ってしまいました。
さらに、 仲介手数料を大幅に値引する約束をしてくれたので、筆頭候補となりました。
東急リバブル
売り出す物件の管理会社が東急コミュニティーだったため、同じマンション内で数件の売買実績があったことと、東急グループとして仲介手数料が割引になることもあり、候補に入れました。
しかし、その候補に入れた理由が、逆効果になってしまいました。
40ページほどの資料を持ってきてくれたものの、過去の実績やグループが管理する物件の住民への配慮からか、査定額も売出価格も非常に弱気。
査定額は 2,480万円〜2,670万円。
売出価格の提案額は 2,690万円〜2,790万円と、最安値です。
営業担当者も何かに怯えたように 消極的でした。
さらによろしくないことに、訪問査定後、 まだ媒介契約をしてもいないのに、「上司の紹介で、物件に興味を持っているお客様がいるので、 急きょ内覧させてもらえないか」と営業担当者が言ってきたのです。
不動産業界ではこういうことは珍しくないのかもしれませんが、ビジネスのマナーとしてはNGだと思い、信頼できなくなりました。
候補から脱落決定です。
東急リバブルさんは東急沿線でない所ではやる気ないんでしょうか。
野村の仲介＋
野村不動産アーバンネットの仲介ブランドです。
最寄りの営業部の 全スタッフの紹介つきチラシがポスティングされており、オリコンの不動産仲介 売却 マンションの ランキング・比較サイトで上位だったため、候補にしました。
訪問査定にやってきたのは、チラシに載っていた上級主任の男性と、研修中の新卒入社の女性でした。
チラシに全スタッフを載せているだけあって、“人”に自信があるのでしょう。
全く曇りのない、爽やかな二人です。
上級主任が予め「1時間以内でお話しします」と宣言した後、 約30ページの資料を見せながら、営業戦略を説明してくれました。
売出価格の提案額は 3,180万円〜3,380万円と、強気です（査定額は書面提出なし）。
営業戦略は、断然 ノムコム 推しです。
不動産会社サイトとしては 利用者数が月間300万人で ナンバーワンなのだそうです。
広告やSEOにも力を入れているため、 Web上のリーチ数が多いことが強みであるとアピールしてくれました。
たしかに誰もがインターネットで調べものをする時代、Webの面積を押さえることは、重要なポイントです。
しかし、それは、穿った見方をすれば、ただの会社紹介に過ぎず、実際のお客様と対面した時に営業担当者がどのように売ってくれるのかは伝わってきませんでした。
とは言え、社員が会社に誇りを持っているようであり、人柄も良さそうだったので、そういう会社は悪くないと思ったのでした。
不動産会社の比較から決定へ
実際に会った会社以外も含めると、比較対象になった不動産会社は計15社ほどありました。
比較すればするほど悩みました。
比較まとめと悩んだ結果に選んだ不動産会社は、次回。
2017年12月24日
マンションを売却するか賃貸するか
2017年6月から売りに出した1LDKマンションが、2017年11月に売れました。
売りに出すと決めてから約半年間、いろいろありました。
売却を始める前の約1ヵ月間は、貸すことを考えていました。
賃貸しようと考えていた理由は、
でした。
しかし、最終的に売却を選んだ理由は、
です。
一番の理由は、収支です。
売った時の収益と貸した時の収益を比較してみました。
売却の利益は、仲介手数料を差し引くと2,940万円。
3,000万円控除 の適用で税金は0。
賃貸の利益は、仲介手数料を差し引くとを13.1万円／月。
仮に、奇跡的にこの賃貸料と入居率100％を維持できたとしても、固定資産税や維持費などをかけ合わせると、売却の利益と同額の2,940万円を回収するためには最短でも19年かかる計算です。
売ったとしても貸したとしても、買い替えたマンションの34年ローン返済に充てる予定だったので、19年分をまとめて繰り上げ返済して返済期間を短縮すれば、利息分も軽減できてお得という判断をしました。
この選択が吉と出るか凶と出るかは、あと何年後に分かるのでしょうか。
売りに出すと決めてから約半年間、いろいろありました。
売却を始める前の約1ヵ月間は、貸すことを考えていました。
賃貸しようと考えていた理由は、
- 残債がない。
- 借り手がつきやすい立地（東京駅から3km圏内、徒歩6分の最寄り駅は2路線）
- 近隣に1LDKの賃貸物件が少ない。
- 定期収入源が得られる。
- 再び住みたくなったら住める。
- せっかく手に入れた資産だから。
でした。
しかし、最終的に売却を選んだ理由は、
- 売るほうが利益が大きい。
- 賃貸＝マンション経営のリスク（コスト、入居率）への不安。
- 良い物件なので、次に住まう人にも大切にしてもらいたい。
です。
一番の理由は、収支です。
売った時の収益と貸した時の収益を比較してみました。
売却の利益は、仲介手数料を差し引くと2,940万円。
3,000万円控除 の適用で税金は0。
賃貸の利益は、仲介手数料を差し引くとを13.1万円／月。
仮に、奇跡的にこの賃貸料と入居率100％を維持できたとしても、固定資産税や維持費などをかけ合わせると、売却の利益と同額の2,940万円を回収するためには最短でも19年かかる計算です。
売ったとしても貸したとしても、買い替えたマンションの34年ローン返済に充てる予定だったので、19年分をまとめて繰り上げ返済して返済期間を短縮すれば、利息分も軽減できてお得という判断をしました。
この選択が吉と出るか凶と出るかは、あと何年後に分かるのでしょうか。
2017年11月23日
火災保険でインテリア修繕
旧宅マンションの売却を始めてから約5ヵ月が過ぎました。
不動産会社に仲介を委託しているため、自分の努力だけではいかんともしがたい面があり、悶々とした焦りを抱えながら過ごしています。
廊下の壁にかけていた額が落下したのです。
その結果…
巾木（床と壁の継ぎ目に取り付ける横板）が破損！
これはなかなかのショックです。
約14年間、特に大きな損傷や故障なく過ごしていた家なのに。
修繕費用の相場は調べたものの、新居の販売会社の人に巾木の破損のことを相談した際、今はそのままにしておいてよいと言われたため。
そうこうしているうちに、新居購入が決まり、貸すか売るかを迷っていた旧居も売ることに決まりました。
売却の仲介の委託先を選定する際、不動産会社さんに巾木をどうするべきか尋ねましたが、早急な修繕を勧める人は誰もいませんでした。
どのみち次に住まう人が全体的にリフォームするから、というのが理由でした。
売却活動が始まり、内見の方がいらっしゃる度に、「実はこの巾木が壊れていまして…」と説明するのがなんとも忍びないものでした。
今にして思えば、なぜ誰も保険を使って修繕することを提案してくれなかったのかと思います。
まだ旧居の所有者であるため、旧居を対象とする家庭用火災総合保険の契約も継続していました。
しかし、新居の火災保険は未加入でした。
一般的に、新築マンションを購入する場合は入居前もしくは入居と同時に火災保険に加入するものです。
万が一、入居後に事故が発生した時に、保険に入っていないと大変なことになってしまいます。
それなのに、どういうわけか加入しないまま、新居で数週間を過ごしていました。
新居の火災保険の契約よろしくね！とファイナンシャルプランナーの資格を持つ保険会社勤めの友人から言われていたことも忘れていました。
その時、たまたま生命保険を更新するタイミングになりました。
前述の保険会社の友人に生命保険の相談をしたところ、それより先に火災保険に入りなさいと怒られました。
そして、たまたま巾木の破損の話もしたところ、火災保険の補償の対象になる可能性があることを教えてくれました。
目からウロコでした。
わざとではないとは言え、自分が蒔いた種で起きた事故です。
それで保険金がおりるなんて、思いもよらなかったのです。
まずは、火災保険の契約内容の確認。
2015年に契約した富士火災海上保険の「未来住まいる」という家庭用火災総合保険です。
Bプラン：水災対象外特約セットというもので、建物と家財に対して以下の補償されます。
巾木の事故は、「不測かつ突発的な事故（破損・汚損等）」の対象となるようです。
契約内容が確認できたので、いよいよ保険会社に請求です。
保険金支払までの流れは以下のようになっています。
自爆で軽度の事故なので、もしかしたら保険金が支払われないのではないかとも思っていました。
しかし、実際に手続きしてみると、いともあっさりと事が進みました。
もっと早くやっときゃよかった。
不動産会社に仲介を委託しているため、自分の努力だけではいかんともしがたい面があり、悶々とした焦りを抱えながら過ごしています。
破損事故発生
売却を始める2ヵ月ほど前、新居の購入に踏み切ろうとしてはいたものの旧居を売却するつもりではまだなかった頃、室内で事件が起きていました。廊下の壁にかけていた額が落下したのです。
これはなかなかのショックです。
約14年間、特に大きな損傷や故障なく過ごしていた家なのに。
修繕せずに売却開始
しかしながら、まずは新居購入を決めてから、その後に巾木の修繕を考えることとして、いったん放置してしまいました。修繕費用の相場は調べたものの、新居の販売会社の人に巾木の破損のことを相談した際、今はそのままにしておいてよいと言われたため。
そうこうしているうちに、新居購入が決まり、貸すか売るかを迷っていた旧居も売ることに決まりました。
売却の仲介の委託先を選定する際、不動産会社さんに巾木をどうするべきか尋ねましたが、早急な修繕を勧める人は誰もいませんでした。
どのみち次に住まう人が全体的にリフォームするから、というのが理由でした。
売却活動が始まり、内見の方がいらっしゃる度に、「実はこの巾木が壊れていまして…」と説明するのがなんとも忍びないものでした。
今にして思えば、なぜ誰も保険を使って修繕することを提案してくれなかったのかと思います。
自損事故でも火災保険の対象になることを知る
旧居が売れないまま、新築マンションを購入し、引っ越しました。まだ旧居の所有者であるため、旧居を対象とする家庭用火災総合保険の契約も継続していました。
しかし、新居の火災保険は未加入でした。
一般的に、新築マンションを購入する場合は入居前もしくは入居と同時に火災保険に加入するものです。
万が一、入居後に事故が発生した時に、保険に入っていないと大変なことになってしまいます。
それなのに、どういうわけか加入しないまま、新居で数週間を過ごしていました。
新居の火災保険の契約よろしくね！とファイナンシャルプランナーの資格を持つ保険会社勤めの友人から言われていたことも忘れていました。
その時、たまたま生命保険を更新するタイミングになりました。
前述の保険会社の友人に生命保険の相談をしたところ、それより先に火災保険に入りなさいと怒られました。
そして、たまたま巾木の破損の話もしたところ、火災保険の補償の対象になる可能性があることを教えてくれました。
目からウロコでした。
わざとではないとは言え、自分が蒔いた種で起きた事故です。
それで保険金がおりるなんて、思いもよらなかったのです。
いざ、保険金請求
友人の進言により、保険金を使って巾木を修繕する活動を始めました。まずは、火災保険の契約内容の確認。
2015年に契約した富士火災海上保険の「未来住まいる」という家庭用火災総合保険です。
Bプラン：水災対象外特約セットというもので、建物と家財に対して以下の補償されます。
- 火災
- 落雷
- 破裂・爆発
- 風災・雹（ひょう）災・雪災
- 建物外部からの物体の落下・飛来・衝突等
- 給排水設備に生じた事故等による水漏れ
- 騒擾（じょう）・集団行動等による破壊行為等
- 盗難
-
水災 - 不測かつ突発的な事故（破損・汚損等）
巾木の事故は、「不測かつ突発的な事故（破損・汚損等）」の対象となるようです。
契約内容が確認できたので、いよいよ保険会社に請求です。
保険金支払までの流れは以下のようになっています。
| 保険契約者 | 保険会社 | 日数 | |
|---|---|---|---|
|
事故発生
|
事故の連絡 保険証券番号と事故の内容を電話で連絡。 |
事故の受付 事故の内容聴取、必要書類、諸手続き等の説明。 保険金請求書を保険契約者に送付。 |
|
|
損害内容の確定
|
必要書類の手配 修理見積書、損害建物の写真等、損害状況を確認できる書類を手配。 |
損害状況などの確認 事故状況や損害状況などを確認。 |
保険金請求書の到着まで最大1週間。 |
|
損害額の確定
|
保険金請求書類の提出 上記で手配した損害状況を確認できる書類と、保険会社から送付された保険金請求書に必要事項を記入して送付。 |
保険金の算出 左記で送付された書類の確認などを経て、支払う保険金の額を算出、保険契約者に電話で説明。 |
保険金請求書類送付後1〜3日 |
|
保険金支払い終了
|
保険金支払いの案内の確認 | 保険金の支払い 保険契約者指定の口座に保険金を振り込み、支払いの案内を送付。 |
保険金算出後、約1週間 |
思いのほか早くて緩い
保険金の請求をした頃、ちょうど地方で台風被害があったため、保険の支払いまでに時間がかかるのではないかと危惧していました。自爆で軽度の事故なので、もしかしたら保険金が支払われないのではないかとも思っていました。
しかし、実際に手続きしてみると、いともあっさりと事が進みました。
もっと早くやっときゃよかった。
2017年10月24日
AmazonのFire TV Stick (New モデル) を買ってみた
いわゆる地上波のテレビ番組はあまり見ず、スマートフォンでネットTVを見ることのほうが多かった私にとって、AmazonのFire TV Stickは欲しい物のひとつでした。
スマートフォンでネットTVを見ていると、プッシュ通知が現れたり、他のアプリと並行して見られなかったりして、面倒くさかったからです。
よくみるネットTVがFire TV Stickに対応したのも契機でした。
広い新居に引っ越したら大画面テレビを買って、Fire TV Stickも買って、エンタメライフを向上させようと意気込んでいました。
そして、買いました。Amazonで。
楽天市場だと少し高い。ちなみにYahoo!ショッピングは品切れでした。
注文した翌々日、届きました。
幅6cm、高さ15cm、奥行き3cmくらいの小さな箱です。
中を取り出してみると、コンパクトな同梱品5点＋単4電池。
Fire TV Stick本体のほか、電源アダプタ、HDMI延長ケーブル、Fire TV用音声認識リモコン（単4電池2本）、USB電源ケーブルです。
本体に有線で電源供給が必要なのがちょっとイケてないですが、まぁよしとして、さっそく接続します。
Micro-USBの穴の位置もちょっとイケてないですが、機器の接続は3つをつなぐだけで簡単です。
テレビの入力をHDMIに切り換えます。
最初にAmazonのアカウント情報が表示されます。
Fire TV Stickを購入した時のアカウントが既に紐付けられています。
続いてインターネットの接続設定をします。
パスワードを入力する時は画面にキーボードのようなものが現れます。
あとはホーム画面で見たいコンテンツを選ぶだけ。
Fire TV Stick用のネットTVを見たい場合は、アプリをダウンロード（購入）します。
購入したアプリはAmazonの注文履歴に表示されます。
いつも小さな画面で見ていたネットTVが大画面に現れて、歓喜します。
フルHDモードだと映像がちょくちょく途切れることがありますが、高画質モードだと安定して良い画質で見ることができます。
これを持っていけば旅先でも大きい画面で好きなもんが見られます。
もっと対応アプリが増えたらいいなぁ。
スマートフォンでネットTVを見ていると、プッシュ通知が現れたり、他のアプリと並行して見られなかったりして、面倒くさかったからです。
よくみるネットTVがFire TV Stickに対応したのも契機でした。
広い新居に引っ越したら大画面テレビを買って、Fire TV Stickも買って、エンタメライフを向上させようと意気込んでいました。
そして、買いました。Amazonで。
楽天市場だと少し高い。ちなみにYahoo!ショッピングは品切れでした。
価格: 7,777円
(2017/10/22 23:33時点)
感想(2件)
注文した翌々日、届きました。
幅6cm、高さ15cm、奥行き3cmくらいの小さな箱です。
中を取り出してみると、コンパクトな同梱品5点＋単4電池。
Fire TV Stick本体のほか、電源アダプタ、HDMI延長ケーブル、Fire TV用音声認識リモコン（単4電池2本）、USB電源ケーブルです。
本体に有線で電源供給が必要なのがちょっとイケてないですが、まぁよしとして、さっそく接続します。
Micro-USBの穴の位置もちょっとイケてないですが、機器の接続は3つをつなぐだけで簡単です。
テレビの入力をHDMIに切り換えます。
最初にAmazonのアカウント情報が表示されます。
Fire TV Stickを購入した時のアカウントが既に紐付けられています。
続いてインターネットの接続設定をします。
パスワードを入力する時は画面にキーボードのようなものが現れます。
あとはホーム画面で見たいコンテンツを選ぶだけ。
Fire TV Stick用のネットTVを見たい場合は、アプリをダウンロード（購入）します。
購入したアプリはAmazonの注文履歴に表示されます。
いつも小さな画面で見ていたネットTVが大画面に現れて、歓喜します。
フルHDモードだと映像がちょくちょく途切れることがありますが、高画質モードだと安定して良い画質で見ることができます。
これを持っていけば旅先でも大きい画面で好きなもんが見られます。
もっと対応アプリが増えたらいいなぁ。
2017年10月15日
後悔しないプラズマクラスター搭載エアコン
このたび購入した新築マンションへの引越を機に、エアコンを購入しました。
売却中（2017年10月時点）の旧マンションは1LDKで、エアコン2台設置。
2台ともInspire the Nextなメーカーの約15年前の下位モデルでした。
1度も故障することなく元気に働いていたため、新居に持っていこうかという考えもありましたが、マンション売却仲介業者さんや引越屋さんに買い替えを勧められ、引退させることに決めました。
新居は3LDK。最大4台のエアコンが設置できる想定です。
エアコン4台分の購入・取り付け工事費と旧2台の取り外し・処分費を引越屋さんに見積もってもらったところ、約30万円。さんじゅうまんえん。
ECや家電量販店なら工事費込みでももう少し安い…
やっぱり旧2台も現役続行しようか…
全室エアコンつけなくてもいいかな…
逡巡しました。
しかし、逡巡の結果、4台新調することにしました。
こういうところはケチると却って後悔すると思ったからです。
購入したのは、引越屋さんにオススメされた、これ。
引越屋さんが買い替えを勧めた理由が、「プラズマクラスター最高」でした。
勤め先の会議室に置いてあるプラズマクラスター搭載空気清浄機の効果がイマイチ分からなかったので、半信半疑なところもあったのですが、いろいろ調べてみると本当に良さそうだったのと、他のメーカーの同程度のモデルと価格に大差なかったので、これを選びました。
引越の翌日、4台を約6時間（！）かけて設置してもらい、こんな感じに仕上がりました。
横から見ると、こんな感じ。
見た目はいたって普通のエアコンです。
しかし、この翌日、プラズマクラスターの威力をまざまざと思い知ることとなりました。
寝室のウォークインクローゼットに衣類をセットしてしばらく経った時のこと。
臭う。
ちょっとカビ臭い。
旧居のウォークインクローゼットを定位置としていた冬物のコートやジャケット（特に革）から発せられているようです。
旧居では慣れて感じなくなっていたこの臭いが、新しい環境で露呈したのでした。
嫌だわー困ったわー夜だし天気悪いし虫干しできないわーどうしようーと動転したその時、ひらめきました。
今こそ プラズマクラスターだと。
家中のクローゼットを開放して、家中のプラズマクラスターを起動しました。
3時間ほど運転させた結果…
臭わない。
クローゼットや衣類から臭いが消えている。
むしろちょっと良い香りがする。
なるほどこれが プラズマクラスター搭載エアコンを勧める理由だったのですね。
一部の家人からは「私の部屋にはエアコンを設置しなくてもよい」と言われたこともありましたが、結論は設置して良かったです。
冷房・暖房だけでなく、一年中活躍してもらいます。
エアコンを買い替えるタイミング
売却中（2017年10月時点）の旧マンションは1LDKで、エアコン2台設置。
2台ともInspire the Nextなメーカーの約15年前の下位モデルでした。
1度も故障することなく元気に働いていたため、新居に持っていこうかという考えもありましたが、マンション売却仲介業者さんや引越屋さんに買い替えを勧められ、引退させることに決めました。
新居は3LDK。最大4台のエアコンが設置できる想定です。
エアコン4台分の購入・取り付け工事費と旧2台の取り外し・処分費を引越屋さんに見積もってもらったところ、約30万円。さんじゅうまんえん。
ECや家電量販店なら工事費込みでももう少し安い…
やっぱり旧2台も現役続行しようか…
全室エアコンつけなくてもいいかな…
逡巡しました。
しかし、逡巡の結果、4台新調することにしました。
こういうところはケチると却って後悔すると思ったからです。
購入したのは、引越屋さんにオススメされた、これ。
【送料無料】プラズマクラスター搭載! SHARP エアコン8畳用 2017年モデル AY-G25DM
価格: 51,300円
(2017/10/15 10:47時点)
感想(0件)
【送料無料】プラズマクラスター搭載! SHARP エアコン6畳用 2017年モデル AY-G22DM
価格: 43,700円
(2017/10/15 10:48時点)
感想(2件)
とにかくプラズマクラスター！
引越屋さんが買い替えを勧めた理由が、「プラズマクラスター最高」でした。
勤め先の会議室に置いてあるプラズマクラスター搭載空気清浄機の効果がイマイチ分からなかったので、半信半疑なところもあったのですが、いろいろ調べてみると本当に良さそうだったのと、他のメーカーの同程度のモデルと価格に大差なかったので、これを選びました。
引越の翌日、4台を約6時間（！）かけて設置してもらい、こんな感じに仕上がりました。
横から見ると、こんな感じ。
見た目はいたって普通のエアコンです。
しかし、この翌日、プラズマクラスターの威力をまざまざと思い知ることとなりました。
寝室のウォークインクローゼットに衣類をセットしてしばらく経った時のこと。
臭う。
ちょっとカビ臭い。
旧居のウォークインクローゼットを定位置としていた冬物のコートやジャケット（特に革）から発せられているようです。
旧居では慣れて感じなくなっていたこの臭いが、新しい環境で露呈したのでした。
嫌だわー困ったわー夜だし天気悪いし虫干しできないわーどうしようーと動転したその時、ひらめきました。
今こそ プラズマクラスターだと。
家中のクローゼットを開放して、家中のプラズマクラスターを起動しました。
3時間ほど運転させた結果…
臭わない。
クローゼットや衣類から臭いが消えている。
むしろちょっと良い香りがする。
なるほどこれが プラズマクラスター搭載エアコンを勧める理由だったのですね。
全室に付けて良かったプラズマクラスター搭載エアコン
一部の家人からは「私の部屋にはエアコンを設置しなくてもよい」と言われたこともありましたが、結論は設置して良かったです。
冷房・暖房だけでなく、一年中活躍してもらいます。
