2015年03月30日
２ トラブルの続き
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％になる予定。
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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...
＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが
...
こんばんは。岡山大家です。
今日もう○こトラブルの続きで。
関連記事
2015年03月28日 ※食事中の方は要注意
2015年03月29日 トラブルの続き
まずは詰まりの箇所を特定せねば...
このアパート、元々浄化槽でのちに下水に繋いでいるようで
共用部を掘って埋めた跡が一直線に伸びています。
それぞれの部屋の前に、枡もあります
kotaさんのコメントにもあったように
101,102,201,202の田の字4戸アパートで、102が溢れちゃいました。
幸い入居者様から即連絡が入ったので量的には僅かな溢れで済みました。
原因は102と202の合流した後の101,201との 合流部の枡にて、
側の植栽の根が隙間から入り込み 茂って、
その根にトイレットペーパーなどが絡んで堆積し、逆流したものでした。
以後年に1〜2回は枡の蓋を開けて、伸びてきた根を切ることが欠かせません。
ウチは幸い 枡と排水管の接続部でしたので、
蓋を開ければ対処できました が、
地中のつなぎ目や屋内部だと難儀しますよね。。。
早期の解決をお祈りします。
枡付近で解決すればありがたい...
...
さて、ちょっと浄化槽のお話し。
浄化槽には２種類ありまして。
参考URL 浄化槽の種類
ひとつは、 単独浄化槽。
これは、いわゆる 糞尿のみを処理するもの。
平成１３年４月以降は設置できなくなっています
もうひとつは、 合併浄化槽。
こちらは、台所や風呂の排水も一緒に処理するもの。
ちなみに、以前下水道のことを書いたのでそちらもどうぞ。
関連記事
2013年09月10日 下水道の日
今回の物件は築３０年程度なので、
もちろん前者の 単独浄化槽。
この掘り返した跡は
台所と風呂の排水を下水に繋いだ際のものなんですね...
なので、せっかく枡があるのに関係なし
...
じゃあトイレの排水はというと
浄化槽から下水につないでいます(;_;)
こんな感じ。
なので、 途中に枡がないんです( ；∀；)
これではどこで詰まっているのか
床を剥ぐってみないとわからない...
という訳で、溢れかえった汚物を片付け、便器を外し
まずはトイレの床を剥がします。
※これは塞いだあと
どうやらこの付近ではなく、もっと先のようです...
圧力をかけて押し込んでも
この先３部屋分のどこかで止まってしまうと困る...
２号室は流れているのでそこまでの間のどこか...
配管はダイニングの下を横切っていたので
恐らくこの辺りではないかと...
ということで、ダイニングの床も剥がすことに
※これは塞いだあと
...
ありました。２号室との合流の手前に。
相当固く詰まっていたようで...
いろいろ出てきたらしいんですけど
なんだかんだ 今までの堆積でした
...
あとは内装を直すだけです
今日から入居予定の方は事情を理解していただき
幸いにもリフォームも済んで募集中の２０２号に
ひとまず荷物を入れてもらえました(^^;
この２０２号は一応申込中ですが入居はまだ先でしたし
もし配管が共用部のコンクリートの下とかだったら
もっと大変だったでしょうし
トイレも框（かまち）があったのでそれ以上の被害はありませんでしたし
入居前で誰も住んでいなかったのもよかったですし
たまたま発見が早かったのもよかったですし
不幸中の幸いがいろいろありましたね。
保険が、トイレ内の床、壁ぐらいしか適用されないそうなので
修理代は結構な額の自己負担が出るでしょうけど
古い建物を持つことの宿命 でしょうね...
まぁ比較的早く復旧できてよかったです。
疲れましたね(^^;)
しかし、年度末のいよいよ末のこのくそ忙しい時期に
多くの方が動いてくださって本当に助かりました。
みなさんありがとうございましたm(__)m
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
このコメント欄も使えます。
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％になる予定。
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
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読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが
...
こんばんは。岡山大家です。
今日もう○こトラブルの続きで。
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2015年03月28日 ※食事中の方は要注意
2015年03月29日 トラブルの続き
まずは詰まりの箇所を特定せねば...
このアパート、元々浄化槽でのちに下水に繋いでいるようで
共用部を掘って埋めた跡が一直線に伸びています。
それぞれの部屋の前に、枡もあります
kotaさんのコメントにもあったように
101,102,201,202の田の字4戸アパートで、102が溢れちゃいました。
幸い入居者様から即連絡が入ったので量的には僅かな溢れで済みました。
原因は102と202の合流した後の101,201との 合流部の枡にて、
側の植栽の根が隙間から入り込み 茂って、
その根にトイレットペーパーなどが絡んで堆積し、逆流したものでした。
以後年に1〜2回は枡の蓋を開けて、伸びてきた根を切ることが欠かせません。
ウチは幸い 枡と排水管の接続部でしたので、
蓋を開ければ対処できました が、
地中のつなぎ目や屋内部だと難儀しますよね。。。
早期の解決をお祈りします。
枡付近で解決すればありがたい...
...
さて、ちょっと浄化槽のお話し。
浄化槽には２種類ありまして。
参考URL 浄化槽の種類
ひとつは、 単独浄化槽。
これは、いわゆる 糞尿のみを処理するもの。
平成１３年４月以降は設置できなくなっています
もうひとつは、 合併浄化槽。
こちらは、台所や風呂の排水も一緒に処理するもの。
ちなみに、以前下水道のことを書いたのでそちらもどうぞ。
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2013年09月10日 下水道の日
今回の物件は築３０年程度なので、
もちろん前者の 単独浄化槽。
この掘り返した跡は
台所と風呂の排水を下水に繋いだ際のものなんですね...
なので、せっかく枡があるのに関係なし
...
じゃあトイレの排水はというと
浄化槽から下水につないでいます(;_;)
こんな感じ。
なので、 途中に枡がないんです( ；∀；)
これではどこで詰まっているのか
床を剥ぐってみないとわからない...
という訳で、溢れかえった汚物を片付け、便器を外し
まずはトイレの床を剥がします。
※これは塞いだあと
どうやらこの付近ではなく、もっと先のようです...
圧力をかけて押し込んでも
この先３部屋分のどこかで止まってしまうと困る...
２号室は流れているのでそこまでの間のどこか...
配管はダイニングの下を横切っていたので
恐らくこの辺りではないかと...
ということで、ダイニングの床も剥がすことに
※これは塞いだあと
...
ありました。２号室との合流の手前に。
相当固く詰まっていたようで...
いろいろ出てきたらしいんですけど
なんだかんだ 今までの堆積でした
...
あとは内装を直すだけです
今日から入居予定の方は事情を理解していただき
幸いにもリフォームも済んで募集中の２０２号に
ひとまず荷物を入れてもらえました(^^;
この２０２号は一応申込中ですが入居はまだ先でしたし
もし配管が共用部のコンクリートの下とかだったら
もっと大変だったでしょうし
トイレも框（かまち）があったのでそれ以上の被害はありませんでしたし
入居前で誰も住んでいなかったのもよかったですし
たまたま発見が早かったのもよかったですし
不幸中の幸いがいろいろありましたね。
保険が、トイレ内の床、壁ぐらいしか適用されないそうなので
修理代は結構な額の自己負担が出るでしょうけど
古い建物を持つことの宿命 でしょうね...
まぁ比較的早く復旧できてよかったです。
疲れましたね(^^;)
しかし、年度末のいよいよ末のこのくそ忙しい時期に
多くの方が動いてくださって本当に助かりました。
みなさんありがとうございましたm(__)m
おしまい
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この記事へのコメント
すぐに対応してくださって本当に助かりました(>_<)
普段からいろいろ繋がりを持っておくのは大切ですね。
そうですね...
ポロポロ出てきますけど、いつ何が出てくるのかわからないのが怖いですね(>_<)
オーナーは大変ですけど勉強になってよかったです(^^;
早期復旧も不幸中の幸いでした。
下水の詰まりは突然起きると思うので、すぐ対応してくれる業者さん
を見つけておく必要がありますね。
古いといろんなことが起こるのですね
お疲れ様でした
ありがとうございます。