2015年04月04日
契約書上は○○
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
ドル箱だった物件３号にH27年4末退去の通知が出てしましました
次はどうしよう...
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
4月3日に入金あり(ﾟoﾟ;;
6日から入居予定...ほんとに入るのか？(ｰｰ;)
表面利回り42％になる予定。
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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...
＜物件情報求む＞
読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが
...
こんばんは。岡山大家です。
ついに 契約金の入金がありました(ﾟoﾟ;;
なんのかっていうと
例の １００万円９号物件の契約金...
完全ノーリフォームでほんとに入居するんですね,,,
家賃３．５万円で...
関連記事
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
以前見学会を開催しましたが
庭の大きな石、ニョキッと伸びた立水栓、蛇腹のフェンス
を撤去しないと車も入らないという...
これの撤去に１１万円という見積もりも出て
結局放置...
...
今もこの状態です（ﾟдﾟ）
入口の大きな石...
入口側からの写真です。
左下にチラッと見えるので蛇腹のフェンス
中央下に見えるのがさっきの石...
...
実はこれとは別にもう一つ大きな石があるんです(ｰｰ;)
これらの石を入居する方の伝で砕くそうです（ﾟдﾟ）
たぶん立水栓も撤去するんでしょうね...
でないと車入りませんから...
...
玄関付近から庭の奥を撮影...
ボーボーです...
...
これキッチン...
廊下...
お知り合いに工事業者がいくつもいるそうで
その方たちの協力の元
いろいろ変えていくそうです(＠_＠;)
一応、ガス屋さんの協力のもと
ガス設備は新しくなりましたが...
水も電気も開栓してみないとどうなるか...
...
この方、 ゴールデンレトリバーを連れてくるそうです。
そんなのがOKされる物件なんてなかなかないもんね...
こっちはこの先 どうせ壊すか売るかだから
近所迷惑にならないんなら何でもいいしね。
でも、敷金はなしですけどちゃっかり 礼金１ヶ月もらってます（笑）
それは不動産屋さんにあげるけどね。
どうせならすぐに出られてもイヤなんで
短期解約違約金つけてます（笑）
大家さんとしては一応最低限住めるものにしてあげないといけませんが
まともに住める状態でもなく、
はっきり言ってこのままでは住居としては機能しないので
契約書上の利用目的は○○ということに。
ま、ここは揉めたときには敗訴するかもしれませんが
一応防衛線を張っています。
勘の良い方はすぐわかるでしょうが
この○○は直接聞いてきた方だけにお伝えして
ブログ上では秘密にしておきます(^^;
入居予定日は６日（月）で鍵は不動産屋に渡しましたが...
ほんとに入居するんだろうか...
まだ疑っています(^^;
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
H26年12月末で４号が退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円 (((゜Д゜；)))
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
ドル箱だった物件３号にH27年4末退去の通知が出てしましました
次はどうしよう...
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
で、平成27年3月21日時点で申込・審査OKとなり
結局リフォームなしで3.5万円で貸す方向で進行中（ﾟдﾟ）
4月3日に入金あり(ﾟoﾟ;;
6日から入居予定...ほんとに入るのか？(ｰｰ;)
表面利回り42％になる予定。
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
岡山市以外の近郊の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価４.２万円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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読者のＩ島さんが自宅ををお探しです。
現在、大元駅の近くの一戸建てを借りてお住まいですが
２８年春に退去しなければいけなくなりました(((゜Д゜；)))
そこで、この大元エリアに新住居を探しております。
大元、東古松、西古松、新屋敷、野田あたりで
家族５人が住める４DK以上ぐらいの情報があればぜひください！
賃貸でも売買でもどちらでもOKです
ただ、あまり高すぎると難しいかもしれないですが
...
こんばんは。岡山大家です。
ついに 契約金の入金がありました(ﾟoﾟ;;
なんのかっていうと
例の １００万円９号物件の契約金...
完全ノーリフォームでほんとに入居するんですね,,,
家賃３．５万円で...
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2014年12月29日 架空のお話ではございません。
以前見学会を開催しましたが
庭の大きな石、ニョキッと伸びた立水栓、蛇腹のフェンス
を撤去しないと車も入らないという...
これの撤去に１１万円という見積もりも出て
結局放置...
...
今もこの状態です（ﾟдﾟ）
入口の大きな石...
入口側からの写真です。
左下にチラッと見えるので蛇腹のフェンス
中央下に見えるのがさっきの石...
...
実はこれとは別にもう一つ大きな石があるんです(ｰｰ;)
これらの石を入居する方の伝で砕くそうです（ﾟдﾟ）
たぶん立水栓も撤去するんでしょうね...
でないと車入りませんから...
...
玄関付近から庭の奥を撮影...
ボーボーです...
...
これキッチン...
廊下...
お知り合いに工事業者がいくつもいるそうで
その方たちの協力の元
いろいろ変えていくそうです(＠_＠;)
一応、ガス屋さんの協力のもと
ガス設備は新しくなりましたが...
水も電気も開栓してみないとどうなるか...
...
この方、 ゴールデンレトリバーを連れてくるそうです。
そんなのがOKされる物件なんてなかなかないもんね...
こっちはこの先 どうせ壊すか売るかだから
近所迷惑にならないんなら何でもいいしね。
でも、敷金はなしですけどちゃっかり 礼金１ヶ月もらってます（笑）
それは不動産屋さんにあげるけどね。
どうせならすぐに出られてもイヤなんで
短期解約違約金つけてます（笑）
大家さんとしては一応最低限住めるものにしてあげないといけませんが
まともに住める状態でもなく、
はっきり言ってこのままでは住居としては機能しないので
契約書上の利用目的は○○ということに。
ま、ここは揉めたときには敗訴するかもしれませんが
一応防衛線を張っています。
勘の良い方はすぐわかるでしょうが
この○○は直接聞いてきた方だけにお伝えして
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入居予定日は６日（月）で鍵は不動産屋に渡しましたが...
ほんとに入居するんだろうか...
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