2015年08月25日
RCが大好きなんだよね〜
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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...
＜見学会＆食事会のお知らせ１＞
じいじさんが購入される戸建ての見学会です
物件価格７０万円の戸建に興味のある物好きは
９月２日（水）１１時３０分
ディオ 西大寺店
岡山市東区河本町120番1
に集合でお願いします。
その後ランチでもいきましょう。
参加予定
1.じいじさん
2.こももさん
3.Shunさん（初登場）
4.春棚さん（元ハルタナさん）
5.６８さん
6.HR田さん
7.あつさん（未定）
8.わたくし
...
＜見学会＆食事会のお知らせ２＞
戸建オンリーで着々と進めてきた
戸建大好きあつさんがついにアパートへ進出です！
現在工事中ですが、興味のある方は
８月２８日（金）１８時
岡山ジョイポリス前
岡山市北区下石井２丁目１０−１
イトーヨーカドーとの間の横断歩道付近へ
集合でお願いします。
そのまま、柳町〜幸町近辺での食事の予定です。
参加予定
1.あつさん
2.Sさん
3.Hさん
4.HR田さん
5.mtanaさん
6.わたくし
※イトーヨーカドーの地下と建物上駐車場は２１時で閉まるので、
平面（２３時）か、ジョイポリス側（２４時間）が良いですよ。
...
＜見学会＆食事会のお知らせ３＞
F原さんが購入された ガレージ付き戸建ての見学です。
現在、にこまる◎本舗がリフォーム中（笑）
進行中の様子
８月１２日 次のミッション。
８月１３日 気がついたらトリプルワーク。
８月１６日 輸血に感謝 (*^-^*)。
８月１７日 クロス貼り ＆ オーナーさんからのミッション。
８月１８日 クロス糊まぜまぜ。
８月２１日 初めての柄入りクロス貼り。
８月３０日（日）１２時
ディスカウントドラッグコスモス/大福店
岡山市南区大福19-2
に集合でお願いします。
※集合場所がサークルKから変わっています。
その後、近所でランチの予定です。
参加予定
1.じいじさん
2.O幡さん
3.T尾さん
4.S山さん
5.わたくし
※漏れがあったら教えてください(^^;
※当日は、スリッパを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
...
こんばんは。岡山大家です。
９月２日（水）の見学会に物件追加です
あつさんが購入された近所の物件も
一緒に見学させていただけることになりました
あつさん、ありがとうございます
...
さて、これしばらく前から売りに出ていますね
北区田町の一棟マンション。
場所は 繁華街のど真ん中。
まぁ好立地といえば好立地なのかな。
１９７３年築というと、築４２年 ですか...
ここで買った人が最後まで持つかな...
築５０年ぐらいになって買う人もなかなかね〜(^^;
がっつりメンテナンスしてくれてたら別かもしれんけど
そもそも融資が通らんのじゃないかな〜
今の時点でも厳しそうだもんね...
今なら１０年はいけるかもしれんけど
築５０年ってどうなんだろうね〜
それともそこそこの値段で現金で買うかな〜？
どっちにしても売却は難しそうな気がするな...
まぁめちゃ安かったら売れると思うけどね(^^;
...
RC５階建てですか...
きっとエレベーターもあるんでしょうね...
これが ７２００万円 か...
１階日本料理店、２〜５階共同住宅で
現在満室。表面利回り１０．１％だって。
ということは年 ７２７万円入ってるんだね。
月６０．６万円 ...
融資が通ったとして １０年かな。
７２００万円 ２％ １０年なら
月の支払は...
６６万円 ！？
ありゃ〜持ち出しじゃん (＞＜)
ほんなら、自己資金入れて
５０００万円 ２％ １０年ならどうよ？
ほ〜、 月４６万円の支払 か〜
月１４万円、年１６８万円ぐらい残るな...
そうそう、自分じゃ管理できんから任せんといけんかな。
賃料総額７２７万円の５％で ３６万円 払わんとな...
１６８万円ー３６万円 ＝ １３２万円
固定資産税、都市計画税はいくらぐらいかな〜
街中でRCだから、結構評価が高そうよね(＞＜)
１００万円ぐらいは見といたほうがいいのかな...
そうなると １３２万円ー１００万円 ＝ ３２万円
えっ！？ 月２．６万円 （ﾟдﾟlll）
これ満室でよな！？
自己資金２０００万円＋諸費用も入れてるのに！？
諸費用も５００万円ぐらいはいるがな...
まだ所得税も払わんといけんし
もちろん退去も出るだろうし
その度にリフォームと募集費用が発生（ﾟдﾟ）
もし水道関係やエレベーターでトラぶったら
めちゃやべ〜な〜(ｰｰ;)
ヤバくなって売ろうとしても
築５０年近いRCを誰か買ってくれるかな...(＞＜)
或いは壊して更地にするか...
RCでアスベストたっぷりっぽいマンションをぶっ壊すか...
解体費が恐ろしいわ(ﾟoﾟ;;
...
自己資金２０００万円＋諸費用５００万円 投入
築４２年RC ５２００万円 ２％ １０年 借入
次の売却は難しい。解体するにも大金が必要。
これだけリスク取って、満室で月２．６万円残るかどうか...
これなら 諸費用の５００万円を使って、戸建を現金で買ったほうがよくね？
４〜５万円は充分残せるよ？
でもみんな RCが大好き なんだよね〜（笑）
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
その後、H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で入居中。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
H27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので
敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末で４号が退去
→ H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
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2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？
どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
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6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地を５００万円で購入
１２０坪 坪単価42,000円
新築でもしてみようかと思案中...
即転売しても倍近くになりそうだし...
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＜見学会＆食事会のお知らせ１＞
じいじさんが購入される戸建ての見学会です
物件価格７０万円の戸建に興味のある物好きは
９月２日（水）１１時３０分
ディオ 西大寺店
岡山市東区河本町120番1
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その後ランチでもいきましょう。
参加予定
1.じいじさん
2.こももさん
3.Shunさん（初登場）
4.春棚さん（元ハルタナさん）
5.６８さん
6.HR田さん
7.あつさん（未定）
8.わたくし
...
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戸建オンリーで着々と進めてきた
戸建大好きあつさんがついにアパートへ進出です！
現在工事中ですが、興味のある方は
８月２８日（金）１８時
岡山ジョイポリス前
岡山市北区下石井２丁目１０−１
イトーヨーカドーとの間の横断歩道付近へ
集合でお願いします。
そのまま、柳町〜幸町近辺での食事の予定です。
参加予定
1.あつさん
2.Sさん
3.Hさん
4.HR田さん
5.mtanaさん
6.わたくし
※イトーヨーカドーの地下と建物上駐車場は２１時で閉まるので、
平面（２３時）か、ジョイポリス側（２４時間）が良いですよ。
...
＜見学会＆食事会のお知らせ３＞
F原さんが購入された ガレージ付き戸建ての見学です。
現在、にこまる◎本舗がリフォーム中（笑）
進行中の様子
８月１２日 次のミッション。
８月１３日 気がついたらトリプルワーク。
８月１６日 輸血に感謝 (*^-^*)。
８月１７日 クロス貼り ＆ オーナーさんからのミッション。
８月１８日 クロス糊まぜまぜ。
８月２１日 初めての柄入りクロス貼り。
８月３０日（日）１２時
ディスカウントドラッグコスモス/大福店
岡山市南区大福19-2
に集合でお願いします。
※集合場所がサークルKから変わっています。
その後、近所でランチの予定です。
参加予定
1.じいじさん
2.O幡さん
3.T尾さん
4.S山さん
5.わたくし
※漏れがあったら教えてください(^^;
※当日は、スリッパを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はあります。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので、
手書きでも何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
...
こんばんは。岡山大家です。
９月２日（水）の見学会に物件追加です
あつさんが購入された近所の物件も
一緒に見学させていただけることになりました
あつさん、ありがとうございます
...
さて、これしばらく前から売りに出ていますね
北区田町の一棟マンション。
場所は 繁華街のど真ん中。
まぁ好立地といえば好立地なのかな。
１９７３年築というと、築４２年 ですか...
ここで買った人が最後まで持つかな...
築５０年ぐらいになって買う人もなかなかね〜(^^;
がっつりメンテナンスしてくれてたら別かもしれんけど
そもそも融資が通らんのじゃないかな〜
今の時点でも厳しそうだもんね...
今なら１０年はいけるかもしれんけど
築５０年ってどうなんだろうね〜
それともそこそこの値段で現金で買うかな〜？
どっちにしても売却は難しそうな気がするな...
まぁめちゃ安かったら売れると思うけどね(^^;
...
RC５階建てですか...
きっとエレベーターもあるんでしょうね...
これが ７２００万円 か...
１階日本料理店、２〜５階共同住宅で
現在満室。表面利回り１０．１％だって。
ということは年 ７２７万円入ってるんだね。
月６０．６万円 ...
融資が通ったとして １０年かな。
７２００万円 ２％ １０年なら
月の支払は...
６６万円 ！？
ありゃ〜持ち出しじゃん (＞＜)
ほんなら、自己資金入れて
５０００万円 ２％ １０年ならどうよ？
ほ〜、 月４６万円の支払 か〜
月１４万円、年１６８万円ぐらい残るな...
そうそう、自分じゃ管理できんから任せんといけんかな。
賃料総額７２７万円の５％で ３６万円 払わんとな...
１６８万円ー３６万円 ＝ １３２万円
固定資産税、都市計画税はいくらぐらいかな〜
街中でRCだから、結構評価が高そうよね(＞＜)
１００万円ぐらいは見といたほうがいいのかな...
そうなると １３２万円ー１００万円 ＝ ３２万円
えっ！？ 月２．６万円 （ﾟдﾟlll）
これ満室でよな！？
自己資金２０００万円＋諸費用も入れてるのに！？
諸費用も５００万円ぐらいはいるがな...
まだ所得税も払わんといけんし
もちろん退去も出るだろうし
その度にリフォームと募集費用が発生（ﾟдﾟ）
もし水道関係やエレベーターでトラぶったら
めちゃやべ〜な〜(ｰｰ;)
ヤバくなって売ろうとしても
築５０年近いRCを誰か買ってくれるかな...(＞＜)
或いは壊して更地にするか...
RCでアスベストたっぷりっぽいマンションをぶっ壊すか...
解体費が恐ろしいわ(ﾟoﾟ;;
...
自己資金２０００万円＋諸費用５００万円 投入
築４２年RC ５２００万円 ２％ １０年 借入
次の売却は難しい。解体するにも大金が必要。
これだけリスク取って、満室で月２．６万円残るかどうか...
これなら 諸費用の５００万円を使って、戸建を現金で買ったほうがよくね？
４〜５万円は充分残せるよ？
でもみんな RCが大好き なんだよね〜（笑）
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この記事へのコメント
１０％だから１０年で返せるぐらいに思っている人がたくさんいますもんね...
買わんことには始まらんとかね...
買うのが目的ならそれでもいいんですけど(^_^;)
実際に儲かるのか否かはすぐ分かります。
でも、見た目に立派だと儲かる気分になるのでしょうか、
10%そこそこでも買いたい人がいますねー。
比較的新しくて、好立地で客付けの心配が無く、規模が大きい
物件なら10%でも検討するかもしれませんが、
それ以外ならパス、ですね。