2016年06月05日
５ 道路は難しいね(>_<)
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57?u平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
３組目も85,000円 Ｈ28年3月19日〜 入居中
リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
関連記事
2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
関連記事
2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
関連記事
2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
関連記事
2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
関連記事
2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
関連記事
2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
関連記事
2015年02月19日 違いは紙一重
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
関連記事
2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１４号戸建 どうするか検討中...
関連記事
2015年11月16日 デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
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＜イベント一覧＞
６月 ３日（金）１１時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
６月 ３日（金）１３時半〜赤磐某所 シークレット２０万円戸建見学会１日目
６月 ４日（土）１１時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
６月 ４日（土）１３時半〜赤磐某所 シークレット２０万円戸建見学会２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
-----
こんばんは。岡山大家です。
昨日は ロバートS田さんのDIY戸建見学のあと
関連記事
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月04日 リフォーム費用は約７０万円
ランチは 北区天神町1-16 串揚 山留 へ
昼間から高級感ある串の定食でございます(^^)v
そして、メインイベントの、 ２０万円戸建見学 へ。
この ２０万円戸建、実はここで登場しております。
関連記事
2016年04月30日 八方塞がり
室内はかなりまともなんですよねー
もちろん、 土地建物で２０万円 。
わたくしが ２０万円支払い済み で、
すでに 権利書、印鑑証明なども回収 。
あとは 契約書に署名捺印し、誰で登記するか？ だけ
という至れり尽くせりの物件。
じゅんこさん（女性）
むーさん（女性）
むーさん娘さん（女性）
J子さん（女性）
F原Hさん
K只さん
みっちゃん（女性）
SB田さん
SB田さん奥さん（女性）
トナカイさん
わたくし
の１１名でいざ！
しか〜し、 問題勃発 Σ（・□・；）
なななんと、 鍵がない！？ (;''∀'')
忘れた気もするけど
鞄の中に入れたような気もする...
どっちにしても 無い (>_<)
ほんとみなさんすみませんでしたm(__)m
で、家に帰って心当たりの場所を見ても
ない！？
え〜？？ここになかったら...
どこにもない... 困ったな...
え〜、鞄の中なかったよな...
あっ...
ほんとみなさんすみませんでしたm(__)m
１０日（金）、１１日（土）の予定で再度配信します(^^;
...
そんなこんなで、前回からの続きを
関連記事
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
セットバックという意味はわかったと思いますが
今回は、片側が水路なので一方的にこちらが下がる場面(-_-;)
青線までが３.５ｍしかないので
全部こちらに後退して赤線のところまでいけば４ｍ確保で
無事に進みまーす(*´▽｀*)
ってことぐらいは
ちょっと分かる人ならすぐに想像できること。
...
...
しかーし
セットバック する必要があるのはこのケース。
二項道路 に接している敷地に建物を建てる場合には制限があります。
具体的には、 二項道路 に接している敷地に建物を建てる場合には
道路からの 「セットバック」 が必要
二項道路 ...
二項道路 というのは
建築基準法第42条第2項で規定されていることから 「二項道路」
では 建築基準法第42条第2項 には
どう書いてあるかというと
この章の規定が適用されるに至つた際
現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、
特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、
同項の道路とみなし、
その中心線からの水平距離二メートル
（前項の規定により指定された区域内においては、三メートル
（特定行政庁が周囲の状況により
避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。
以下この項及び次項において同じ。）
の線をその道路の境界線とみなす。
ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で
がけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、
当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に
水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
そうだね。勉強したから知ってるよ。
この章の規定が適用されるに至つた際
現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、
特定行政庁の指定したもの
今回の道路は
× この章の規定が適用されるに至つた際、現に建築物が立ち並んでいる
○ 幅員四メートル未満
× 特定行政庁の指定
がびーんΣ（・□・；）
この道路は 二項道路ではない のです...
当時はこの３.５ｍの 道路沿いに建物が無かったんですね...
ということは、 セットバックは適用されない ...
Oh...
つづく
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入 （H27年2月6日に売却済）
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
約８年半 137,000〜142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日
その間の リフォーム実施は壁紙１面の 8,000円 のみ （入居者負担）
累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。
H27年2月6日に １８５０万円 で売却しました
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK 57?u平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
H21年11月28日〜H25年11月末までのちょうど４年
家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました
２組目は85,000円でH26年3月1日〜H28年2月末まで入居。
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)
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リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を3棟 約60坪を購入。 わずか250万！
3号 H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し （笑）
H27年4月末で退去(＞＜) 市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
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2015年05月06日 まだ使用できます。
次はH27年7月16日から35,000円で入居
立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
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2015年06月23日 ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日 絶好の相場
4号 H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで （笑）
H26年12月末退去 → H27年1月から次が入居
＋11,000円の 家賃25,000円（Pなし） (((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;
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2014年12月30日 勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日 大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日 物件４号の見学会でした。
2015年02月16日 物件４号のお話し
5号 H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）
3号,4号,5号合わせて
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン
H27年5月 3年5ヶ月で全額回収済
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2015年07月01日 実質利回り２９．３％
あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
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2012年09月09日 Lucky Day
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から10年借入。
10年後からのお楽しみとしています(^^;
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入 250万円
オーナーチェンジ 家賃35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入 100万円
まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸し で35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％
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2014年12月24日 下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日 架空のお話ではございません。
2015年01月17日 ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日 契約書上は○○
2015年04月06日 臭いがなー
2015年05月16日 普通の庭
2015年08月13日 また忘れてた(ｰｰ;)
☆物件10号 H27年2月13日 土地購入
赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
新築するか転売か...
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2015年02月19日 違いは紙一重
2016年04月27日 １年２か月超し(^^;
☆物件11号 H27年12月17日 土地購入
南区植松の土地を購入 ２０８坪 坪単価９万円
みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;
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2015年09月30日 買物デー
2015年12月17日 １億、５億、１０億
2016年02月21日 駐車場は大事ですね。
2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
新築計画進行中。
☆物件12.13.14号 H28年3月1日 中古購入
東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
174.6坪 1720万円 → 1500万円
１２号平屋 ３．８万円でオーナチェンジ。
１３号平屋 同じく３．８万円でオーナチェンジ。
１４号戸建 どうするか検討中...
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2016年01月26日 現状表面利回り５．３％
2016年02月04日 近況報告
2016年02月19日 聞き飽きた。
2016年02月22日 真相はいかに？
2016年03月01日 12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日 ２ 12号,13号,14号のお話し
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６月 ３日（金）１１時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ１日目
６月 ３日（金）１３時半〜赤磐某所 シークレット２０万円戸建見学会１日目
６月 ４日（土）１１時〜 北区某所 ロバートS田さんDIY戸建完成見学会＆ランチ２日目
６月 ４日（土）１３時半〜赤磐某所 シークレット２０万円戸建見学会２日目
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。
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こんばんは。岡山大家です。
昨日は ロバートS田さんのDIY戸建見学のあと
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2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月04日 リフォーム費用は約７０万円
ランチは 北区天神町1-16 串揚 山留 へ
昼間から高級感ある串の定食でございます(^^)v
そして、メインイベントの、 ２０万円戸建見学 へ。
この ２０万円戸建、実はここで登場しております。
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2016年04月30日 八方塞がり
室内はかなりまともなんですよねー
もちろん、 土地建物で２０万円 。
わたくしが ２０万円支払い済み で、
すでに 権利書、印鑑証明なども回収 。
あとは 契約書に署名捺印し、誰で登記するか？ だけ
という至れり尽くせりの物件。
じゅんこさん（女性）
むーさん（女性）
むーさん娘さん（女性）
J子さん（女性）
F原Hさん
K只さん
みっちゃん（女性）
SB田さん
SB田さん奥さん（女性）
トナカイさん
わたくし
の１１名でいざ！
しか〜し、 問題勃発 Σ（・□・；）
なななんと、 鍵がない！？ (;''∀'')
忘れた気もするけど
鞄の中に入れたような気もする...
どっちにしても 無い (>_<)
ほんとみなさんすみませんでしたm(__)m
で、家に帰って心当たりの場所を見ても
ない！？
え〜？？ここになかったら...
どこにもない... 困ったな...
え〜、鞄の中なかったよな...
あっ...
ほんとみなさんすみませんでしたm(__)m
１０日（金）、１１日（土）の予定で再度配信します(^^;
...
そんなこんなで、前回からの続きを
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2016年05月30日 道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日 ２ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日 ３ 道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日 ４ 道路は難しいね(>_<)
セットバックという意味はわかったと思いますが
今回は、片側が水路なので一方的にこちらが下がる場面(-_-;)
青線までが３.５ｍしかないので
全部こちらに後退して赤線のところまでいけば４ｍ確保で
無事に進みまーす(*´▽｀*)
ってことぐらいは
ちょっと分かる人ならすぐに想像できること。
...
...
しかーし
セットバック する必要があるのはこのケース。
二項道路 に接している敷地に建物を建てる場合には制限があります。
具体的には、 二項道路 に接している敷地に建物を建てる場合には
道路からの 「セットバック」 が必要
二項道路 ...
二項道路 というのは
建築基準法第42条第2項で規定されていることから 「二項道路」
では 建築基準法第42条第2項 には
どう書いてあるかというと
この章の規定が適用されるに至つた際
現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、
特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、
同項の道路とみなし、
その中心線からの水平距離二メートル
（前項の規定により指定された区域内においては、三メートル
（特定行政庁が周囲の状況により
避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。
以下この項及び次項において同じ。）
の線をその道路の境界線とみなす。
ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で
がけ地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、
当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に
水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
そうだね。勉強したから知ってるよ。
この章の規定が適用されるに至つた際
現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、
特定行政庁の指定したもの
今回の道路は
× この章の規定が適用されるに至つた際、現に建築物が立ち並んでいる
○ 幅員四メートル未満
× 特定行政庁の指定
がびーんΣ（・□・；）
この道路は 二項道路ではない のです...
当時はこの３.５ｍの 道路沿いに建物が無かったんですね...
ということは、 セットバックは適用されない ...
Oh...
つづく
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