岡山大家の不動産投資日記

2017年01月07日

ようやくたどり着いた場所

岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。

プロフィールはこちらからどうぞ

***************************************************************
運営中物件

☆物件1号 　 H18年 5月　新築購入（H27年2月6日に売却済）

　北区東島田町の分譲マンションの一室　を　新築（1,730万）で購入。
　岡山駅徒歩7分　最上階　60?u　2LDK
　新築で表面利回り　9％超

　約８年半　137,000～142,000円（屋根付駐車場1台込）で運営
　2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、空室期間０日
　その間のリフォーム実施は壁紙１面の　8,000円　のみ（入居者負担）
　累計1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
　H26.12.5にイオン岡山がオープン（徒歩５分）
　ちょうどそのタイミングで３回目の退去があったので売却することに。

　H27年2月6日に　 １８５０万円 　で売却しました

☆物件2号 　　H21年11月　新築建築

　北区津島東に2LDK 57?u平屋建て　を　新築　（土地500万、建物1,100万）
　平坦な場所の　約50坪　を　500万円　で購入
　　（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）

　H21年11月28日～H25年11月末までのちょうど４年
　家賃90,000円（Ｐ３台込）でお住まいいただきました

　２組目は85,000円でH26年3月1日～H28年2月末まで入居。　
ここもリフォームは壁紙１面のみ。
　もちろん入居者負担だから結構儲かっちゃった(・∀・)

　３組目も85,000円　Ｈ28年3月19日～　入居中
　リフォーム無しの美装のみ（前入居者負担）で入居(^^;

☆物件3.4.5号 　H23年12月　中古購入

　北区関西町で中古の平屋を3棟約60坪を購入。　わずか250万！

3号　H24.3月から43,000円（P１込）で入居
もちろんノーリフォームの現状貸し（笑）
　　　　H27年4月末で退去(＞＜)　市営住宅が当たったんだって（ﾟдﾟ）
　　　　　関連記事
2015年05月06日　まだ使用できます。

　　　　次はH27年7月16日から35,000円で入居
　　　　立ち退きの人で35,000円で借りたいって話しがきたので
　　　　現状でいいならOKって言ったらそのまま決まった（ﾟдﾟ）
　　　　立ち退きなので保証会社は話しにくいとのことなので、敷金３、礼金３もらった。
　　　　　関連記事
2015年06月23日　ほんまなんもしませんよ？
2015年07月02日　絶好の相場

4号　H25年1月から14,000円（Pなし）で名義貸し
　　　　　　→ のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
ここももちろんノーリフォームで（笑）
　　　H26年12月末退去　→　H27年1月から次が入居
＋11,000円の　家賃25,000円（Pなし）　(((゜Д゜；)))
当然、ノーリフォーム (^^;

　　　　関連記事
2014年12月30日　勇気を持って貸しましょう（笑）
2015年01月05日　大家やってるといろいろありますねー
2015年01月10日　物件４号の見学会でした。
2015年02月16日　物件４号のお話し

5号　H25年6月から19,000円（Pなし）で入居
ここももちろんノーリフォーム。
　　　　　でもここは掃除だけは入れてあげたよ（笑）

3号,4号,5号合わせて　 ~~利回り36.4％！~~
　詳しくはこちら
　※5号が4号に変更しています。

基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、想定外の満室に
　　4号が11,000円上がったので 利回り41.76％へアップ ( ﾟДﾟ)
　　3号を8,000円下げたので 37.92％にダウン

H27年5月　3年5ヶ月で全額回収済

　　関連記事
2015年07月01日　実質利回り２９．３％

　あとは5年超のH29年1月以降に売るか？どっかのタイミングで壊すか？

☆物件6.7号 　H24年9月完成　戸建２棟新築

　中区某所の約80坪を坪１５万円の1,230万円で購入
　3LDK 84?u 駐車場3台を2棟建築　建物本体 1棟あたり約900万
　人気の三勲学区！　岡大付属300m！　岡山駅まで直線で約2.4km

6号家賃125,000円の法人契約で9/29入居　敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！

　　関連記事
2012年09月09日　Lucky Day

7号 H24年11月5日から家族で住む

☆太陽光１号　20kw 　H25年7月27日設置　⇒　即日稼働　

　物件6.7号の屋根に太陽光パネル10kwずつ、計20kw導入
　投資金額約700万円。日本政策金融公庫から10年借入。
　10年後からのお楽しみとしています(^^;

☆物件8号 　 H26年4月中古購入

　初の倉敷市進出。倉敷市水島で土地52坪の中古平屋1棟購入　250万円
オーナーチェンジ　家賃35,000円で入居中　　表面利回り16.8%

　関連記事
2014年04月09日　あっ、そういえば...

☆物件9号 　H26年12月24日　中古購入

　北区牟佐の土地60坪の中古戸建１棟を購入　 100万円
　まともにやったら再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)

　結局、平成27年4月6日から
リフォームなしの現状貸しで35,000円入居中（ﾟдﾟ）
表面利回り42％

　関連記事
2014年12月24日　下駄を履くまでわからんので...
2014年12月29日　架空のお話ではございません。
2015年01月17日　ロイヤルガーデン伊福町
2015年04月04日　契約書上は○○
2015年04月06日　臭いがなー
2015年05月16日　普通の庭
2015年08月13日　また忘れてた(ｰｰ;)
2016年07月15日　持ってる女

☆土地１号、２号 　H27年2月13日　土地購入

　赤磐市河本の土地約６０坪２区画を５００万円で購入。坪単価42,000円
　新築するか転売か...
　とりあえず、片方に新築をすることにしました。

　関連記事
2015年02月19日　違いは紙一重
2016年01月06日　３　スーモに掲載するか？しないのか？
2016年02月04日　近況報告
2016年04月27日　１年２か月超し(^^;
2016年05月09日　まだ買ってないのに...
2016年07月15日　持ってる女
2016年12月16日　支払いサイクル

☆土地３号 　H27年12月17日　土地購入

　南区植松の土地を購入　２０８坪　坪単価９万円
　みんなに情報流してあげたんだけど、誰も買わないから(^^;

　関連記事
2015年09月30日　買物デー
2015年12月17日　１億、５億、１０億
2016年02月21日　駐車場は大事ですね。
2016年05月30日　道路は難しいね(>_<)
2016年06月01日　２　道路は難しいね(>_<)
2016年06月02日　３　道路は難しいね(>_<)
2016年06月03日　４　道路は難しいね(>_<)
2016年06月05日　５　道路は難しいね(>_<)
2016年06月06日　６　道路は難しいね(>_<)
2016年06月08日　７　道路は難しいね(>_<)
2016年06月14日　何建てようかね？
2016年06月15日　絶対やらん！（笑）
2016年06月16日　空間効率の最大化
2016年06月20日　やっぱりアパートにしよう！
2016年06月21日　うん！やっぱりアパートにしよう！
2016年06月22日　アパートが効率いいんよな～
2016年06月26日　交通量が多いのはちょっとね...
2016年06月27日　安心してください。ちゃんと変わってませんよ！
2016年06月28日　長期保有が前提
2016年07月07日　安定的に長く戦うには
2016年07月08日　自分の物差し
2016年07月28日　営業マンが困ること
2016年08月01日　平屋建て
2016年08月03日　２　平屋建て
2016年08月04日　下水道負担金
2016年08月05日　連系工事負担金
2016年08月07日　土地探し
2016年08月08日　２　土地探し
2016年08月10日　３　土地探し
2016年08月13日　もうひとつやってみたかった企画
2016年08月24日　出来栄えと満足度は比例しないですね...
2016年08月25日　理由がわかったよ...
2016年08月26日　子供のテンションMAX（笑）
2016年08月27日　団体ツアー御一行様
2016年08月30日　何かと物入りです。
2016年08月31日　２　何かと物入りです。

☆物件10.11.12号 　H28年3月1日　中古購入

　東区ＮＯ１学区の広谷に、平屋２棟、戸建１棟を購入。
　174.6坪 1720万円　→　1500万円
　　１０号平屋　３．８万円でオーナチェンジ。
　　１１号平屋　同じく３．８万円でオーナチェンジ。
　　１２号戸建　売却成らず...　賃貸へ移行しようかな...

　関連記事
2015年11月16日　デカすぎるとほんと困る(>_<)
2016年01月26日　現状表面利回り５．３％
2016年02月04日　近況報告
2016年02月19日　聞き飽きた。
2016年02月22日　真相はいかに？
2016年03月01日　12号,13号,14号のお話し
2016年03月02日　２　12号,13号,14号のお話し
2016年04月01日　またありました！
2016年04月02日　トレジャーハンター６　２日目
2016年06月28日　長期保有が前提
2016年07月12日　農道を買おうと思います。

※土地３号に新築 　平成28年9月完成、設置
☆物件13（平屋）.14（平屋）.15（2戸１）号 平屋３棟４戸新築
☆物件16（テナント３戸１）号 テナント１棟３戸新築
☆太陽光２号　39.77kw 　13～19号の屋根に設置

　　１３号平屋　入居中
　　１４号平屋　入居中
　　１５号１　入居中
　　　　２　入居中
　　１６号テナント１　募集中
　　　　テナント２　募集中
　　　　テナント３　募集中　

☆土地４号 　H28年11月9日　土地購入

　岡山市の公売で土地24.3坪を145万9001円で落札。
　落ちたはいいが、何に使おうかね...

　関連記事
2016年10月27日　物件価格が１万円？
2016年10月28日　公売入札
2016年10月29日　流れってあると思いません？
2016年11月01日　岡山市に納めてきました。
2016年11月07日　キター(≧▽≦)
2016年11月09日　役所三昧

**********************************************************

毎日1回クリックして頂けたら嬉しいです

人気ブログランキングへ

-----

＜見学会のお知らせ１＞
第２３回あみだくじでＴ畠さんが当たった１３０万円平屋のリノベ後と
　motoさんが大幅指値で獲得した７号戸建のビフォー見学会です。
　１日目　１月９日（月,祝）１２時～
　　参加予定（定員１０名）
　　１真中さん（女性）
　　２BLXさん
　　３よーすけさん
　　４よーすけさん奥さん（女性）
　　５倉敷大家さん
　　６A木さん
　　７じいじさん
　　８minakoさん（女性）
　　９T畠さん
　　10わたくし
　　※早々に満席になってしまったので、救済措置として
　　　現地に車以外で来られる方ならなんとか増員しますので
　　　各自ご連絡ください(^^;

２日目　１月１０日（火）１２時～
　　参加予定（定員１０名）
　　１じゅんこさん（女性）
　　２こももさん（女性）
　　３norikoさん（女性）
　　４OCさん
　　５K本さん
　　６かこちゃま（女性）
　　７
　　８motoさん
　　９T畠さん
　　10わたくし

＜見学会のお知らせ１＞
F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会＆ランチ
　１月１１日（水）１２時半～
　　参加予定（定員１０名）
　　１Mさん
　　２OCさん
　　３真中さん（女性）
　　４わたくし

＜イベント一覧＞
　１月　９日（月,祝）１２時～T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ１日目
　１月１０日（火）１２時～　 T畠さん倉敷市１３０万円アフター＆
　　　　　　　　　　　　motoさん７号３００万円ビフォー見学会＆ランチ２日目
　１月１１日（水）１２時半～ F原Hさん東畦戸建DIYアフター見学会＆ランチ

※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自スリッパや名刺など必要なものを持ってきてくださいね。

---

こんばんは。岡山大家です。

先日、 基本的には近場で運営 したほうがいいんじゃない？

ってお話しでした。

関連記事
2017年01月04日　距離感覚
2017年01月05日　近い方がいいと思うよ(^^;

もちろん 例外はある と思います。

例えば、遠隔地の物件を保有するにあたって

仕事などの関係で頻繁にそっち方面へ行くからとか

実家が近いからとか

昔住んでいたことがあって土地勘があるとか

いざという時には対応してくれる信頼できる人

或いは信頼できる管理会社がいるとか

全部が全部、近場以外はダメって話じゃない です(^^;

管理会社に完全に委託するんであれば

自分はいてもいなくても関係ないんだから

場所なんか当然どうだっていいですもんね(^^;

ただ、やはり普通に管理会社にお任せするなら

それなりのロスを覚悟 しないといけないですね。

賃料総額の５％程度の管理料 や

リフォームや修繕などで多少オンされた請求 は

仕方ないですわね。

自分の代わりに人に動いてもらうということは

善意で動いてもらえる以外なら

お金で動いてもらうしかない でしょうから。

だから、 立場上誰かに動いてもらわないといけない人 や

少々の出費のロスが関係ない人 は

あまり 近場にこだわる必要はない んじゃないかと思います。

...

ですが、 何の伝手もなく資金力も弱い初心者の場合 は

信頼できる管理会社についてや

リフォームなどの費用についての正当性とか

全く未知の世界 ですから

出費が嵩んで押しつぶされることも少なく

修繕や客付けも比較的難易度が低く

いざという時には撤退（売却や解体）もしやすい

比較的近場の購入価格の安い築古戸建

からスタートした方がいいんじゃないかな～って思うので

全般的にそういうアドバイスに傾いてくわけです。

というのも、わたくしも

元々は、 何の伝手もなく資金力も弱い初心者

だったわけで、

結果的に不動産業界で３年ほど経過したのちに

スタートを切った、 初心者出身 です（笑）

そんな初心者出身者が

なけなしの私財と時間（人生）を投入して

長い時間実験した結果

いろいろ回り道しながらも

ようやくたどり着いた場所（考え方）なんですよ(^^;

おしまい

このコメント欄も使えます。
FC2コメント

空き家・空き地のご相談は↓↓↓