2013年12月28日
２、繁忙期にかける！
,岡山県岡山市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56?u を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
次はどうしようかなー
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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※サーバー負荷軽減のためにコメント欄を一時ストップするそうです(＞＜)
復旧までのコメントなどは FC2拍手 へお願いします。
物件２号の追加見学会 です。
１２月２９日（日）
１４時 に Nさん（初対面）
１５時 に Aさん（戸建賃貸志望）、Mさん（女性、初対面）
１６時 に S村さん
時間が重なっても構いませんし、前後１時間程度なら対応します。
こんばんは。岡山大家です。
今日は、今年最後の忘年会でした
１２月は７回忘年会があって全て違うお店に行ったんですけど
いろいろありますねー
他にお客さんもいないのに時間ピッタリで追い出される とか
人数分領収証をお願いすると、拒否されたりとか ねー
もう行かんわね
...
さて、何度か取り上げた、 北区一宮の３月末に完成した新築 。
2013年11月05日 岡山市北区一宮 ７
全部で４１室 あった訳ですが
前回時は、 残り １K が ５室 となっていました。
その後、 ２室 決まったようです。
建築中の１月頃から募集 していましたから
４１室中 ３８室 が決まるのに、 ほぼ１年 費やしました。
...
残り３室 なんですけど
間取り別の内訳 は
１K ９室 ⇒ 残り３室
２K ９室 ⇒ 満室
２LDK ２３室 ⇒ 満室
なんですよねー
...
要は、 １K ９室中 ６室 を埋めるだけ で
ほぼ１年 かかってるんですねー
３月２９日の段階で４室決まってましたから
その後９ヶ月で わずか２室 というのはかなりキツイですねー
もう ニーズと家賃設定の問題 ですね。
周辺にはほとんど単身用物件がない ので
ここで １Kでニッチな層を狙うのは意外と悪くない ですけど
家賃が高すぎて狙いが曖昧 なんですよね。
西バイパスが繋がって、今後の発展が見込めるかもしれませんけど
現状ではちょっと無理がありますね
時代を先取りしすぎたかな。
まぁこの繁忙期にはなんとかなるんでしょう
おしまい
その後の動きはこちら
2014年02月08日 苦戦中物件 続報
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,200万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 2LDK 56?u を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
次はどうしようかなー
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。国民政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
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物件２号の追加見学会 です。
１２月２９日（日）
１４時 に Nさん（初対面）
１５時 に Aさん（戸建賃貸志望）、Mさん（女性、初対面）
１６時 に S村さん
時間が重なっても構いませんし、前後１時間程度なら対応します。
こんばんは。岡山大家です。
今日は、今年最後の忘年会でした
１２月は７回忘年会があって全て違うお店に行ったんですけど
いろいろありますねー
他にお客さんもいないのに時間ピッタリで追い出される とか
人数分領収証をお願いすると、拒否されたりとか ねー
もう行かんわね
...
さて、何度か取り上げた、 北区一宮の３月末に完成した新築 。
2013年11月05日 岡山市北区一宮 ７
全部で４１室 あった訳ですが
前回時は、 残り １K が ５室 となっていました。
その後、 ２室 決まったようです。
建築中の１月頃から募集 していましたから
４１室中 ３８室 が決まるのに、 ほぼ１年 費やしました。
...
残り３室 なんですけど
間取り別の内訳 は
１K ９室 ⇒ 残り３室
２K ９室 ⇒ 満室
２LDK ２３室 ⇒ 満室
なんですよねー
...
要は、 １K ９室中 ６室 を埋めるだけ で
ほぼ１年 かかってるんですねー
３月２９日の段階で４室決まってましたから
その後９ヶ月で わずか２室 というのはかなりキツイですねー
もう ニーズと家賃設定の問題 ですね。
周辺にはほとんど単身用物件がない ので
ここで １Kでニッチな層を狙うのは意外と悪くない ですけど
家賃が高すぎて狙いが曖昧 なんですよね。
西バイパスが繋がって、今後の発展が見込めるかもしれませんけど
現状ではちょっと無理がありますね
時代を先取りしすぎたかな。
まぁこの繁忙期にはなんとかなるんでしょう
おしまい
その後の動きはこちら
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