2014年07月06日
家賃設定の相談を受けました。
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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お知らせ
先日、読者のA山さんが購入された中区国富の平屋戸建ての
見学会をさせていただけることになりました。
７月８日（火） １１時
岡山市中区浜3-8-46 パサージュ浜店
ご都合の合う方はそのままランチでも ( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?
参加予定
T戸さん
あつさん
O本さん
mtanaさん
わたくし
※当日は、スリッパを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はありますので。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
よろしくお願いしますm(__)m
こんばんは。岡山大家です。
今日は、午前中が子守だったので
岡山県総合グラウンドで遊ばせてきましたー
そこで 古民家を発見
うーん。現代人が住むにはちょっと無理がありますかねー（笑）
津島遺跡
...
午後からは、読者のいいてんきさん、O野さん、初対面のT田さんと北区某所へ
T田さんが購入されたという戸建ての賃料査定にいってきました。
このT田さん、普通のサラリーマンをしながら
今年の２月に区分を２室同時購入し
４月に今回の物件を買ったという強者です(ﾟoﾟ;;
最近はこういう方がほんと増えましたよねー(^_^;)
...
さて、この物件、 １階が美容院で２階が住居です。
美容院とは別々になっていて既に賃貸中。
２階をいくらで貸せるかってお話です。
...
１階が美容院なだけあっておしゃれな感じです
建物自体が結構変わっていて
１階に１２帖ぐらいのLDK、風呂、トイレなど
以前は寮？に使われていたらしく
２階は、 ４部屋プラス納戸で、それぞれに鍵がかかります。
かなり広くて、お概ねリフォームも完了しています
...
このT田さんが何人かに聞いてみたところ
家賃９万円という人もいれば、７万円という人もいて
迷っているということで私の登場でございます
...
家賃って、 大家さんの好きに決めればいいんで
これだけ広いんだから結構いけるだろって
強気な設定をすることもできますけど
需要があってのことなんでねー
...
今回の物件、かなり広いんですけど
北区某所の 賃貸ニーズの弱めのエリア
駐車場も近隣になります
もっと街中であれば１０万円ぐらいはいけるかもしれませんが
さすがにこのエリアで１０万円級で探している人は相当少ないです
もし、１０万円級のお客さんがいたとしても
敷地内駐車場が２〜３台取れる築浅物件を選ぶでしょう...
たまたま、以前のように寮みたいに使いたいって方がいればいいですが
それもかなりミラクルです
...
そうなると、 周辺の家賃相場や顧客層などを勘案した
家賃設定にならざるを得ないって感じです
特殊な物件というのは
ハマれば爆発するんですけど、時として足枷になることも多いですねー
類似物件がないので、なかなか判断が難しいところですが
早く貸すなら６万円台真ん中まで
じっくり構えるにしても７万円前後まで
ってとこじゃないでしょうかね...
全く同じ建物だとしても
立地でどえらい変わってきますからねー(ｰｰ;)
貸すにも売るにも高くいけるところで買いたいもんです。
...
さて、見学会のお知らせです。
読者のいいてんきさんが、 北区某所に平屋５棟を購入されます。
2014年05月22日 田舎暮らし風物件
早速そちらを見学させていただけることになりました
７月１２日（土） １１時
岡山市北区谷万成1-11-46 ハピーマート京山店
集合にします。
お時間のある方はその後ランチでも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?
おしまい
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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お知らせ
先日、読者のA山さんが購入された中区国富の平屋戸建ての
見学会をさせていただけることになりました。
７月８日（火） １１時
岡山市中区浜3-8-46 パサージュ浜店
ご都合の合う方はそのままランチでも ( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?
参加予定
T戸さん
あつさん
O本さん
mtanaさん
わたくし
※当日は、スリッパを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はありますので。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
よろしくお願いしますm(__)m
こんばんは。岡山大家です。
今日は、午前中が子守だったので
岡山県総合グラウンドで遊ばせてきましたー
そこで 古民家を発見
うーん。現代人が住むにはちょっと無理がありますかねー（笑）
津島遺跡
...
午後からは、読者のいいてんきさん、O野さん、初対面のT田さんと北区某所へ
T田さんが購入されたという戸建ての賃料査定にいってきました。
このT田さん、普通のサラリーマンをしながら
今年の２月に区分を２室同時購入し
４月に今回の物件を買ったという強者です(ﾟoﾟ;;
最近はこういう方がほんと増えましたよねー(^_^;)
...
さて、この物件、 １階が美容院で２階が住居です。
美容院とは別々になっていて既に賃貸中。
２階をいくらで貸せるかってお話です。
...
１階が美容院なだけあっておしゃれな感じです
建物自体が結構変わっていて
１階に１２帖ぐらいのLDK、風呂、トイレなど
以前は寮？に使われていたらしく
２階は、 ４部屋プラス納戸で、それぞれに鍵がかかります。
かなり広くて、お概ねリフォームも完了しています
...
このT田さんが何人かに聞いてみたところ
家賃９万円という人もいれば、７万円という人もいて
迷っているということで私の登場でございます
...
家賃って、 大家さんの好きに決めればいいんで
これだけ広いんだから結構いけるだろって
強気な設定をすることもできますけど
需要があってのことなんでねー
...
今回の物件、かなり広いんですけど
北区某所の 賃貸ニーズの弱めのエリア
駐車場も近隣になります
もっと街中であれば１０万円ぐらいはいけるかもしれませんが
さすがにこのエリアで１０万円級で探している人は相当少ないです
もし、１０万円級のお客さんがいたとしても
敷地内駐車場が２〜３台取れる築浅物件を選ぶでしょう...
たまたま、以前のように寮みたいに使いたいって方がいればいいですが
それもかなりミラクルです
...
そうなると、 周辺の家賃相場や顧客層などを勘案した
家賃設定にならざるを得ないって感じです
特殊な物件というのは
ハマれば爆発するんですけど、時として足枷になることも多いですねー
類似物件がないので、なかなか判断が難しいところですが
早く貸すなら６万円台真ん中まで
じっくり構えるにしても７万円前後まで
ってとこじゃないでしょうかね...
全く同じ建物だとしても
立地でどえらい変わってきますからねー(ｰｰ;)
貸すにも売るにも高くいけるところで買いたいもんです。
...
さて、見学会のお知らせです。
読者のいいてんきさんが、 北区某所に平屋５棟を購入されます。
2014年05月22日 田舎暮らし風物件
早速そちらを見学させていただけることになりました
７月１２日（土） １１時
岡山市北区谷万成1-11-46 ハピーマート京山店
集合にします。
お時間のある方はその後ランチでも( ´･ω･`)_ｲｶｶﾞ?
おしまい
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