2014年09月25日
３ 異業種で考えれば気づくことも...
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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※見学会のお知らせ※
２８（日） １４時
岡山市中区原尾島1丁目6番20号
天満屋ハピータウン 原尾島店
※場所と時間が一部変更になっています！
ハピータウンの東側の駐車場が使えなくなっている そうですので、
適当にどこかに止めてもらって
ハピータウンの正面（南面）入口 にきてください。
２８日の午前中は、宇野小学校の参観日だそうなので
１１時 → １４時 に変更 しています。
関連記事
2014年09月13日 売り物件候補？
２８日（日）
参加予定
kotaさん
わたくし
都合の合う方はランチorお茶でもいきましょう(^-^)
※当日は、スリッパを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はありますので。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
よろしくお願いしますm(__)m
-----
こんばんは。岡山大家です。
今日は しょーですさん２号物件の契約でしたー
引渡しは来年になりますが、ひとまずおめでとうございます
しょーですさんとは、２年ちょっと前にブログから連絡をいただいて以来ですね。
赤磐の奥の方の急坂の上の安い戸建を一緒に見に行ったのが懐かしい（笑）
低属性（失礼）でどこの不動産屋からも相手にされなかったのに
今や２棟８室の大家さんです(ﾟoﾟ;;
相手にしなかった不動産屋さんが聞いたらきっと驚きますよ（笑）
...
さて、今日も昨日の続きを少々。
2014年09月24日 ２ 異業種で考えれば気づくことも...
例えば、 １００円均一 。
多品目を揃えて、 薄利多売 の売り方ですね。
一方、 高級ブランド店 。
それほど 多くは売れないけれど、
ひとつひとつの値段を高めにしている のでしっかり儲かっていることでしょう。
...
不動産賃貸で考えると
家賃の安い １Kアパート とかが １００円均一タイプかな 。
人気学区の戸建賃貸 や 駅近区分ファミリーマンション が 人気ブランドタイプ 。
１K ２万円 が １０室 で ２０万円
３LDK １０万円 が ２室 で ２０万円
不動産って、 保有戸数が大事なんだっけ？
家賃２万円の５０戸なんていらん けどね。
そんなん面倒くさいわー
１０万円が１０戸のほうがいいわー
...
えっ？
５０戸なら１戸空いても 入居率９８％ だけど
１０戸なら１戸空いたら 入居率９０％ じゃん
そりゃそうだー（笑） 正解！
...
でも、 ５０戸のほうは１戸決めても２％しか上がらん よ？
１０戸のほうは１戸決めるだけで１０％UP
お互い入居率９０％からヨーイドン！
って、 ５戸も決めるの面倒くさー
...
ぶっちゃけね、 入居率なんてあんまカンケーないのです。
長く住んでくれそうな物件 や
退去してもすぐに入ってもらえそうな物件 を買えばいいし
空いたってすぐ入ってもらったらいい んだから。
...
入居期間が比較的短くなりがちな物件 だったり
空いたらなかなか入ってもらえそうもない物件 だから
入居率で分散 させないといけなくなるんだよー
...
決まる物件（立地や設定、ライバル関係など）
決まるテクニック（まぁいろいろ（笑））
決まるコネクション（これもまぁいろいろ（笑））
を持っていれば、入居率は意識しないで済むでしょう。
逆に、 入居率１００％にすぐ回復しない場合は何かが欠けているのでは？
つづく
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,300万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
すぐ近所に、イオンができるので楽しみです
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
岡山駅まで直線で約2.4km 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区の中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
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※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、 想定外の満室に
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区の約80坪の土地に、3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
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※見学会のお知らせ※
２８（日） １４時
岡山市中区原尾島1丁目6番20号
天満屋ハピータウン 原尾島店
※場所と時間が一部変更になっています！
ハピータウンの東側の駐車場が使えなくなっている そうですので、
適当にどこかに止めてもらって
ハピータウンの正面（南面）入口 にきてください。
２８日の午前中は、宇野小学校の参観日だそうなので
１１時 → １４時 に変更 しています。
関連記事
2014年09月13日 売り物件候補？
２８日（日）
参加予定
kotaさん
わたくし
都合の合う方はランチorお茶でもいきましょう(^-^)
※当日は、スリッパを持ってきてください。
もし忘れてもいくつか予備はありますので。
あと、参加者同士で名刺交換をする場合が多いので
何でも構わないのでお持ちいただければ、
お互い失礼がなくてよろしいかと思います。
よろしくお願いしますm(__)m
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こんばんは。岡山大家です。
今日は しょーですさん２号物件の契約でしたー
引渡しは来年になりますが、ひとまずおめでとうございます
しょーですさんとは、２年ちょっと前にブログから連絡をいただいて以来ですね。
赤磐の奥の方の急坂の上の安い戸建を一緒に見に行ったのが懐かしい（笑）
低属性（失礼）でどこの不動産屋からも相手にされなかったのに
今や２棟８室の大家さんです(ﾟoﾟ;;
相手にしなかった不動産屋さんが聞いたらきっと驚きますよ（笑）
...
さて、今日も昨日の続きを少々。
2014年09月24日 ２ 異業種で考えれば気づくことも...
例えば、 １００円均一 。
多品目を揃えて、 薄利多売 の売り方ですね。
一方、 高級ブランド店 。
それほど 多くは売れないけれど、
ひとつひとつの値段を高めにしている のでしっかり儲かっていることでしょう。
...
不動産賃貸で考えると
家賃の安い １Kアパート とかが １００円均一タイプかな 。
人気学区の戸建賃貸 や 駅近区分ファミリーマンション が 人気ブランドタイプ 。
１K ２万円 が １０室 で ２０万円
３LDK １０万円 が ２室 で ２０万円
不動産って、 保有戸数が大事なんだっけ？
家賃２万円の５０戸なんていらん けどね。
そんなん面倒くさいわー
１０万円が１０戸のほうがいいわー
...
えっ？
５０戸なら１戸空いても 入居率９８％ だけど
１０戸なら１戸空いたら 入居率９０％ じゃん
そりゃそうだー（笑） 正解！
...
でも、 ５０戸のほうは１戸決めても２％しか上がらん よ？
１０戸のほうは１戸決めるだけで１０％UP
お互い入居率９０％からヨーイドン！
って、 ５戸も決めるの面倒くさー
...
ぶっちゃけね、 入居率なんてあんまカンケーないのです。
長く住んでくれそうな物件 や
退去してもすぐに入ってもらえそうな物件 を買えばいいし
空いたってすぐ入ってもらったらいい んだから。
...
入居期間が比較的短くなりがちな物件 だったり
空いたらなかなか入ってもらえそうもない物件 だから
入居率で分散 させないといけなくなるんだよー
...
決まる物件（立地や設定、ライバル関係など）
決まるテクニック（まぁいろいろ（笑））
決まるコネクション（これもまぁいろいろ（笑））
を持っていれば、入居率は意識しないで済むでしょう。
逆に、 入居率１００％にすぐ回復しない場合は何かが欠けているのでは？
つづく
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