2015年01月02日
平成21年 14 自己紹介 その46
岡山県岡山市・倉敷市で細々と賃貸不動産の運営をしている弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
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運営中物件
☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
12月28日に正式に申込が入ったそうです。
スケジュール的に１月下旬〜２月上旬の引渡しになりそうです。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定が、
想定外の満室に
H26年12月末で４号が退去しましたー
次はどうするかね...
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
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こんばんは。岡山大家です。
今日も正月企画で昨日の続き。
前回記事
2015年01月01日 平成21年 13 自己紹介 その45
今日も興味の無い方はすっ飛ばしてください（笑）
...
さて、この２つを目標にコツコツ仕込んでいった訳ですけども
・１〜３月の間でどこかでトップを取る。
・３月は１０００万円超え。
秋にはすっかり客層も変わり
関連記事
2014年01月03日 平成21年 6 自己紹介 その38
2014年01月04日 平成21年 7 自己紹介 その39
ネットからの集客で
街中の高額物件目当てのファミリー層 や 転勤者
余裕のある単身者 などを根こそぎ獲得できました
こちらの望んでいない層は全くこなくなり
ひどかった状態からは完全に脱却。
客単価、成約率も当然のように上がりました
そんな状態で学生も迎えるようになる訳ですが
単純にお客さんが増えれば良いというもんでもありません。
多すぎると逆にパンクしてしまうんですね
でも、メンバー構成に実に恵まれましてねー
...
売上を上げるには 単価 を上げるのが一つですが
そこはクリアされた状態にしていたので
あとは、 どれだけ集客できて、 かつ回せる か...
これ、 繁忙期では特に大切なんです。
なんせお客さんで溢れかえりますし
不動産屋なんていくらでもありますから
グズグズしてたらすぐ他に行っちゃうしね
そこを うまく回すには コツ みたいなものがありましてね。
わたくしは、たまたま岡山駅東口の店の繁忙期を２度経験し
しかも、少人数で回してきたので
このあたりのことはよく理解しているつもりですが
この部分は 本当に忙しい店を経験していないとわからないことなんですよ
集客の少ない店や人数が多く配置されている店では
全く身につかないんです
その点、
女性営業マン Ｉさん と
男性営業マン Wくん は
この店の繁忙期を経験していたので
これは 大きな武器 になりました。
...
さらに、売買の経験は豊富なものの賃貸の世界に入ったきたばかりの
新メンバー 男性営業マン Nくん
にも 大きな武器 がありました。
その武器は 宅建主任者。
わたくしも含めて、 同一店舗に２名の宅建主任者がいるというのは
業務効率上、かなりの武器になりました。
つづく
直接のご連絡は okayamaooya@gmail.com までどうぞ
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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☆物件1号 H18年 5月 新築購入
北区東島田町の分譲マンションの一室 を 新築（1,730万）で購入。
岡山駅徒歩7分 最上階 60?u 2LDK
新築で表面利回り 9％超
現在賃貸中 137,000円 （屋根付駐車場1台込、2LDK、約60?u）
※最高値時 142,000円
2度退去がありましたが、すぐに次が決まり、 空室期間０日です。
累計で1,400万程度家賃収入を稼いでいる孝行物件です。
H26.12.5にイオンがオープンしたので資産価値が上がるといいな
12月28日に正式に申込が入ったそうです。
スケジュール的に１月下旬〜２月上旬の引渡しになりそうです。
☆物件2号 H21年11月 新築建築
北区津島東に2LDK平屋建て を 新築 （土地500万、建物1,100万）
平坦な場所の 約50坪 を 500万円 で購入
（路線価は?u7万前後、すぐ近所は坪25万で売れました）
大手住宅メーカーで 平屋 を建築
駐車場3台込、2LDK、約57?u
H21年11月28日〜H25年11月27日までのちょうど４年
家賃90,000円でお住まいいただきました
H26年2月1日 申込 ⇒ 3/1入居 次は 85,000円 で。
☆物件3.4.5号 H23年12月 中古購入
北区関西町で中古の平屋を 3棟 購入 わずか250万！
約60坪。土地50万、建物200万 岡山駅まで直線で約2.4km
3号 43,000円でH24.3月から入居 3号のみでも 利回り20％！
4号 14,000円でH25年1月から名義貸し中 → のちに住み始めたようです（ﾟдﾟ）
5号 19,000円でH25年6月から入居
3号,4号,5号合わせて 利回り36.4％！
詳しくは こちら
※5号が4号に変更しています。
基本的に減価償却物件として活躍してもらう予定
H26年12月末で４号が退去しましたー
次はどうするかね...
☆物件6.7号 H24年9月完成 戸建２棟新築
中区某所の約80坪の土地を坪１５万円で購入
3LDK 84?u 駐車場3台 を2棟建築
土地1,230万 建物本体 1棟あたり約900万
人気の 三勲学区 ！ 岡大付属300m！ 岡山駅まで直線で約2.4km
6号 家賃125,000円 の 法人契約で9/29入居 敷金4ヶ月、敷引4ヶ月！
7号 H24年11月5日から家族で住む
☆太陽光を導入 H25年7月27日設置 ⇒ 即日稼働
物件6.7号に太陽光パネル10kwずつ、 計20kw導入
投資金額 約700万円 。日本政策金融公庫から借入。
無担保、無保証人で10年固定,1.9%
☆物件8号 H26年4月 中古購入
初の倉敷市進出。
倉敷市水島で中古の平屋を 1棟 購入 250万円
約52坪。土地50万、建物200万
家賃 35,000円で入居中 表面利回り16.8%
☆物件9号 H26年12月24日 中古購入
北区某所の中古戸建を １棟 購入 100万円
約60坪。6DK。土地50万、建物50万
再生にいくらかかるのよ？って感じ(ｰｰ;)
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今日も興味の無い方はすっ飛ばしてください（笑）
...
さて、この２つを目標にコツコツ仕込んでいった訳ですけども
・１〜３月の間でどこかでトップを取る。
・３月は１０００万円超え。
秋にはすっかり客層も変わり
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2014年01月03日 平成21年 6 自己紹介 その38
2014年01月04日 平成21年 7 自己紹介 その39
ネットからの集客で
街中の高額物件目当てのファミリー層 や 転勤者
余裕のある単身者 などを根こそぎ獲得できました
こちらの望んでいない層は全くこなくなり
ひどかった状態からは完全に脱却。
客単価、成約率も当然のように上がりました
そんな状態で学生も迎えるようになる訳ですが
単純にお客さんが増えれば良いというもんでもありません。
多すぎると逆にパンクしてしまうんですね
でも、メンバー構成に実に恵まれましてねー
...
売上を上げるには 単価 を上げるのが一つですが
そこはクリアされた状態にしていたので
あとは、 どれだけ集客できて、 かつ回せる か...
これ、 繁忙期では特に大切なんです。
なんせお客さんで溢れかえりますし
不動産屋なんていくらでもありますから
グズグズしてたらすぐ他に行っちゃうしね
そこを うまく回すには コツ みたいなものがありましてね。
わたくしは、たまたま岡山駅東口の店の繁忙期を２度経験し
しかも、少人数で回してきたので
このあたりのことはよく理解しているつもりですが
この部分は 本当に忙しい店を経験していないとわからないことなんですよ
集客の少ない店や人数が多く配置されている店では
全く身につかないんです
その点、
女性営業マン Ｉさん と
男性営業マン Wくん は
この店の繁忙期を経験していたので
これは 大きな武器 になりました。
...
さらに、売買の経験は豊富なものの賃貸の世界に入ったきたばかりの
新メンバー 男性営業マン Nくん
にも 大きな武器 がありました。
その武器は 宅建主任者。
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業務効率上、かなりの武器になりました。
つづく
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