2024年02月26日
きれいにしただけじゃ足りないんだろうね...
岡山県岡山市４区（北区、中区、南区、東区）
倉敷市・ 赤磐市 ・総社市・和気町・備前市・玉野市・瀬戸内市・笠岡市で
細々と賃貸不動産の運営をしている低属性弱小大家です。
プロフィールはこちらからどうぞ
***************************************************************
過去運営中物件一覧 （Ｒ６年途中まで。売却済含む）
★令和６年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 ８号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
/////////////////////////////////////
共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号 （長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
☆物件2号 （長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
/////////////////////////////////////
共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに 築50年で16分の13が空き ...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱１
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%
R4(22)年5月31日 宇野８丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに 1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
**********************************************************
＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」Ｍ本さん東区君津戸建ビフォー＆ランチ
2日（土）12時半
参加予定（定員１０名）
１Ｍ本さん
２まこりん
３Ａ藤さん
４わっきーさん
☆「見学会」りんしょ〜さん円山戸建＆お茶
2日（土）15時半
参加予定（定員１０名）
１りんしょ〜さん
２Ｍ本さん
３まこりん
４Ａ藤さん
５わっきーさん
☆「勉強会」新築についての勉強会
3日（日）13時
参加予定（定員１０名）
わたくし
軽・最後１りんしょ〜さん
普・最後２しんやさん
軽・最後３Ｔ田さん
普・最後４よーすけさん
普・最後５ちーこさん（女性）
軽・１７６むーさん（女性）
軽・最後７yazinさん
普・最後８ＲＹさん
他・１８９たくみさん
軽・最後10しょーたさん（体験）
普・最後11ＨＴさん
普・１７12まこりん
※満席になりました(◎_◎;)
※次回、早々に計画します(;^_^A
２月一覧
2日（金）15時「視察」赤磐市町苅田100？下仁保0？＆お茶
9日（金）12時半「視察」小串90万円平屋＆小串戸建３棟＋倉庫225万円＆胸上別荘＆ランチ
10日（土）13時半「セミナー＆懇親会」マーケティングセミナーin桑田町
11日（日）19時「新年会・夜４」農業高校レストラン
14日（水）13時半「視察」玉野市玉原ロードサイド店舗２つ＆お茶
26日（月）12時半「視察」迫川戸建＆ランチ
３月一覧
2日（土）12時半「見学会」Ｍ本さん東区君津戸建ビフォー＆ランチ
2日（土）15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建＆お茶
3日（日）13時「勉強会」新築についての勉強会
9日（土）12時半「見学会」岩井完成見学＆ランチ
9日（土）18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
16日（土）12時半「見学会」ワンママさん玉野市２号戸建アフター＆ランチ
４月一覧
20日（土）13時〜18時「セミナー＆懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
27日（土）「バーベキュー」kakuregaで宴会をしよー
※参加予定に漏れがあったら教えてくださいね(^_^;)
※各自 スリッパや名刺など 必要なものを持ってきてくださいね。
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今日もクリックをお願いしますよ(^^ ;
こんばんは。岡山大家です。
繁忙期だからですかね〜？
またまた、Twitterに参考？になるツイートを見かけまして(;^_^A
「募集からもう２か月の１ＤＫ（３０平米）」
「エアコン付き、敷０、ＡＤ１０万円でも決まらない。」
「最終的に家賃を値下げせざるを得ない。」
「やれることはやってるけど、築古の単身向けは、」
「もう手を出したくないよ...」
リンク先 すーバンク@kashima2103
まぁ ２か月決まらない程度なんで
まだ騒ぐほどの期間じゃないんですけど
それにしても、 めちゃきれいじゃないですか？？
プロフィールを見ると
２０１２年から札幌市を中心にされているということで
もうベテランだけあって
そつなく仕上げられてますよね〜
賃貸営業マンの目線からみても
部屋の仕上がりとしては充分かと思いましたねー(^^♪
単身用としては広い部類の３０平米ですし
立地や駐車場のことがわかりませんけども
もしかしたら家賃が高いのかな？
と思ったりはしますが
部屋の質としては決まってもおかしくないレベルですよね...
「築古の単身向けは、もう手を出したくないよ...」
わたくしの周りでも
アパートに手を出そうとする人はめちゃ多いけど
こういう気持ちは、体験してみないとわからないんだろうなー ...
それなりに充分な広さがあって
そつなくリフォームもされて
広告料も１０万円出して
それでも決まらない...
なにが問題なんだろうか？？ ...
もちろん、 家賃ってのもあるんでしょう。
リフォームとかの収支で、最低これぐらいは欲しいとか
利回りでこれぐらいはほしいからとか
大家側の思惑もありますけども
きっと、 この地域にこの物件しかなければ
入居する人はいると思う んですよね...
それを 阻害するのが
「比較対象」、ライバル物件の存在 でしょう。
状況がわからないまま書いていますが
単身用物件が飽和しているとか
ここと 同程度以下の家賃でもっといい物件があるとか
ってところじゃないですか？？
しっかり仕上げているのに客付けに苦戦するいうたら
原因は限られてくる と思います...
きれいにしただけじゃ足りないんだろう ってことでしょうね...
話しは変わって、先日退去した
わたくしの アパート３,４号の一室。
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2024年02月18日 ここは長期保有のつもりなんだよね...
２００６年（Ｈ１８）築なので
まだまだ頑張ってほしいところなんですけど
近隣にはライバル物件が増えた んですよね...
うちが ２LDK ４８.６平米。
２ＬＤＫではちょっと小ぶり。
これが、 管理会社のＡＩでの査定ではこうらしい。
「AIによる査定では 55,000円〜57,000円 」
「が相場賃料となっておりますが」
「周辺物件にはほぼ同じ築年数で50,000円の物件もございます。」
「早期入居付けをするためにも 賃料55,000円 にて」
「募集出しをさせて頂けないでしょうか？」
これをどうしていくか？...
今日の最初のテーマにもつながると思いますので
また明日。
つづく
火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！
タマさんの古民家の番組企画。
第2チャンネルRSK
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2021年07月01日
TV局がDIYをしてくれることになりましたー
2021年07月10日
得なことは少し。持っていかれるのはどーん。
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半年かけて作ってもらった ホームページ を、26.10.1にようやくオープンしました
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過去運営中物件一覧 （Ｒ６年途中まで。売却済含む）
★令和６年購入物件
R6(24)年1月30日(51歳) 北区首部
☆共同購入 ８号戸建 中古購入 450万円 106.97坪
珍しい地域の戸建だけど、誰も手を挙げなかったので
みんなで儲けてみようという企画。
最近スタートの方へ、少しでも資金援助になれば...
R6(24)年2月13日(51歳) 瀬戸内市長船
☆物件58号 中古購入 787.68平米(238.2坪)50万円
またもや誰も買わないから...
R6(24)年2月19日(51歳) 中区国富
☆物件61号 中古購入 171.89平米(51.99坪)25万円
物件52号と同じ並びなので...
使い道がないので当分放置かな...
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共同サブリース物件
参加者９名で大家仲間の物件をサブリース。
やなぎさん,みしばさん,松っちゃんさん,バナナさん,しのさん
タクさん,ひろた＠さん,あつやんさん,モモさん,岡山大家
☆物件1号 （長船戸建・あつやんさん）H21.9.5入居
☆物件2号 （長船戸建・セリユさん）H21.11.13入居
H22.8.30 初の分配金が年４万円(^^♪
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共同購入物件
R1(19)年12月26日 共同購入法人１号設立
1口100万円を27人が出資(計35口)
R2(20)年2月17日 総社市溝口 3K16戸 S45年
☆共同購入１号 ＡＰ 中古購入 2400万円
場所はいいのに 築50年で16分の13が空き ...
8月1日から満室稼働で表面28.2％ ※電柱２、自販機
R2(20)年10月8日 北区京山 2DK4戸 S54年
☆共同購入２号 ＡＰ 中古購入 1500万円 49.24坪
1口50万円 18人34口集まったので追加購入
場所はいいのに築40年で4分の3が空き...
あっさり満室で表面10.7％。出口が楽しみな案件。
R3(21)年2月25日 中区平井
☆共同購入４号 戸建 中古購入 560万円 80.72坪
R3.5.25 解体後に1317万円で売却
R3(21)年11月30日 玉野市宇藤木 2DK4戸 H6年
☆共同購入６号 ＡＰ 中古購入 1300万円 75.05坪
1口10万円 25人147口集まったので追加購入
H6年築でまだまだきれいだが...満室想定表面14.5% 電柱１
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.44万円 表面11.48%
R4(22)年5月31日 宇野８丁目 2DK4戸 H1年
☆共同購入７号 ＡＰ 中古購入 970万円 77.58坪
1口10万円 21人109口集まったので追加購入
満室想定表面19.8%
※11月1日からJPMCとサブリース 月12.56万円 表面15.5%
R2(20)年11月12日 共同購入法人２号を設立
低額希望の方向けに 1口30万円。18人が出資(計30口)
R(20)2年12月21日 北区西辛川 S39年
☆共同購入 ３号戸建 中古購入 680万円 96.68坪
昭和39年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。
接道に難ありも、解消できると踏んで挑戦。
R3.9.1から契約開始 55,000円
R3(21)年3月22日 南区妹尾 S52年
☆共同購入 ５号戸建 中古 760万円 50.78坪
1口20万円。18人が出資(計42口)
昭和52年築の美邸平屋。近隣は坪15〜20万円。電柱３
R3.8.1から契約開始 70,000円
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＜イベントのお知らせ＞
☆「見学会」Ｍ本さん東区君津戸建ビフォー＆ランチ
2日（土）12時半
参加予定（定員１０名）
１Ｍ本さん
２まこりん
３Ａ藤さん
４わっきーさん
☆「見学会」りんしょ〜さん円山戸建＆お茶
2日（土）15時半
参加予定（定員１０名）
１りんしょ〜さん
２Ｍ本さん
３まこりん
４Ａ藤さん
５わっきーさん
☆「勉強会」新築についての勉強会
3日（日）13時
参加予定（定員１０名）
わたくし
軽・最後１りんしょ〜さん
普・最後２しんやさん
軽・最後３Ｔ田さん
普・最後４よーすけさん
普・最後５ちーこさん（女性）
軽・１７６むーさん（女性）
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普・最後８ＲＹさん
他・１８９たくみさん
軽・最後10しょーたさん（体験）
普・最後11ＨＴさん
普・１７12まこりん
※満席になりました(◎_◎;)
※次回、早々に計画します(;^_^A
２月一覧
2日（金）15時「視察」赤磐市町苅田100？下仁保0？＆お茶
9日（金）12時半「視察」小串90万円平屋＆小串戸建３棟＋倉庫225万円＆胸上別荘＆ランチ
10日（土）13時半「セミナー＆懇親会」マーケティングセミナーin桑田町
11日（日）19時「新年会・夜４」農業高校レストラン
14日（水）13時半「視察」玉野市玉原ロードサイド店舗２つ＆お茶
26日（月）12時半「視察」迫川戸建＆ランチ
３月一覧
2日（土）12時半「見学会」Ｍ本さん東区君津戸建ビフォー＆ランチ
2日（土）15時半「見学会」りんしょ〜さん円山戸建＆お茶
3日（日）13時「勉強会」新築についての勉強会
9日（土）12時半「見学会」岩井完成見学＆ランチ
9日（土）18時〜「合宿」岩井お泊り合宿
16日（土）12時半「見学会」ワンママさん玉野市２号戸建アフター＆ランチ
４月一覧
20日（土）13時〜18時「セミナー＆懇親会」桑田町 半沢大家さん新築セミナー
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またまた、Twitterに参考？になるツイートを見かけまして(;^_^A
「募集からもう２か月の１ＤＫ（３０平米）」
「エアコン付き、敷０、ＡＤ１０万円でも決まらない。」
「最終的に家賃を値下げせざるを得ない。」
「やれることはやってるけど、築古の単身向けは、」
「もう手を出したくないよ...」
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まぁ ２か月決まらない程度なんで
まだ騒ぐほどの期間じゃないんですけど
それにしても、 めちゃきれいじゃないですか？？
プロフィールを見ると
２０１２年から札幌市を中心にされているということで
もうベテランだけあって
そつなく仕上げられてますよね〜
賃貸営業マンの目線からみても
部屋の仕上がりとしては充分かと思いましたねー(^^♪
単身用としては広い部類の３０平米ですし
立地や駐車場のことがわかりませんけども
もしかしたら家賃が高いのかな？
と思ったりはしますが
部屋の質としては決まってもおかしくないレベルですよね...
「築古の単身向けは、もう手を出したくないよ...」
わたくしの周りでも
アパートに手を出そうとする人はめちゃ多いけど
こういう気持ちは、体験してみないとわからないんだろうなー ...
それなりに充分な広さがあって
そつなくリフォームもされて
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それでも決まらない...
なにが問題なんだろうか？？ ...
もちろん、 家賃ってのもあるんでしょう。
リフォームとかの収支で、最低これぐらいは欲しいとか
利回りでこれぐらいはほしいからとか
大家側の思惑もありますけども
きっと、 この地域にこの物件しかなければ
入居する人はいると思う んですよね...
それを 阻害するのが
「比較対象」、ライバル物件の存在 でしょう。
状況がわからないまま書いていますが
単身用物件が飽和しているとか
ここと 同程度以下の家賃でもっといい物件があるとか
ってところじゃないですか？？
しっかり仕上げているのに客付けに苦戦するいうたら
原因は限られてくる と思います...
きれいにしただけじゃ足りないんだろう ってことでしょうね...
話しは変わって、先日退去した
わたくしの アパート３,４号の一室。
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2024年02月18日 ここは長期保有のつもりなんだよね...
２００６年（Ｈ１８）築なので
まだまだ頑張ってほしいところなんですけど
近隣にはライバル物件が増えた んですよね...
うちが ２LDK ４８.６平米。
２ＬＤＫではちょっと小ぶり。
これが、 管理会社のＡＩでの査定ではこうらしい。
「AIによる査定では 55,000円〜57,000円 」
「が相場賃料となっておりますが」
「周辺物件にはほぼ同じ築年数で50,000円の物件もございます。」
「早期入居付けをするためにも 賃料55,000円 にて」
「募集出しをさせて頂けないでしょうか？」
これをどうしていくか？...
今日の最初のテーマにもつながると思いますので
また明日。
つづく
火の玉ガールさんが撮ってくれたYouTubeの前編が公開！
タマさんの古民家の番組企画。
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