いや、嘘じゃないんです。ないんですが・・・
今月800万円以上使いました
・・・まぁ、タイトルを見て分かる通りで、不動産投資をやろうと思い、初期費用でこれだけかかりました。
「え！不動産投資ってこんなにかかるの！？」
と思われる方も居ると思いますが、 そんな事は無いです。
初期費用をこれだけ突っ込んだら、ローンの年利が0.1％安くなるって事だったので
思い切って、これだけ投資したって訳です。
さて、いつ購入したかって話ですが、今月からpalusの所有となりました。
なので、 今月末から家賃収入が入り、ローンを支払う長い戦いが始まった 訳です。
何の為に不動産投資をするのか
そもそも、不動産投資ってどんな投資かって言うと、アパート・マンション・一軒家とか買って、人に貸し出すことで家賃収入を得る事です。
まぁ、物件を売って売却益を得るやり方や考え方もありますが、このPalus Styleでは主に家賃収入を目的として、数十年所持する方向で行くつもりです。
不動産投資の目的と聞いて、定番で良く聞くのは 「年金対策」 という話です。
確かに、国民年金がどうなるかも分からない状況の中で、老後の事を考えての対策としては悪く無いと思います。
何と言っても、 老後は体が動かず思ったように働けない中で、収入が入ってくる のですから、そりゃオススメです。
他にもpalusはブログ名通り、一人暮らしですが、家族を持った方も居ることでしょう。
そうすると、万が一にも自身の身に何かあった時に、家族への収入が確保出来ます。
大体のローンが、生命保険代わりになっていて、死亡や重大な傷害を負うと、ローンの支払いが免除されるんですね。
しかし palusの考えは少し違って・・・
一人暮らしだから、誰かに何かを遺す必要は無い為、年金対策という事になりますが
普通に考えて、年金受給って何年後の話でしょうか？
20年後？30年後？人によっては40年後って方も居る事でしょう。
でもpalusはサラリーマンです。で、サラリーマンの取るべき対策って・・・
「数十年後の年金対策なのかな？」
と、こう考えていたんです。
サラリーマンが本来考えなければならないリスク対策って言うと・・・
「そりゃリストラ、倒産などの退職対策だ」 って事になると考えました。
だってpalusが就職活動をしている中で、かの電機メーカーのトップなんて「雲の上の存在」でしたよ。
それが、この数年では数千人のリストラなんて不景気な話が連日のように目に付きます。
どんな大会社もどうなるか分からない状況です。
そんな中で「数十年後の年金対策をするんだ」なんて事は言ってられないと思いました。
そこで、palusは己の武器に気付きます。
それは、周囲の人よりも節約に取り組み、貯金にこだわった生活をしている事で
この資金を使えば、他の人よりも早期に物件のローンを払い終え、安定した収入を確保出来ると判断しました。
だからpalusは 「長期ローンを組んで、お金を貯めて10年後に一気に返済する」戦略 で行きます！
不動産投資のメリットとデメリット（リスク）
「メリット」 と聞いて、真っ先に思い付くのが 「働かなくても収入が入る」事 だと思います。
それも間違ってはいませんが 、ローンを組む事で、小さな資金で多額の大きな運用が出来る事 が大きいと思います。
「どういう事？」かって言うと、palusの頑張って貯めた貯金で1,000万円をニコニコ現金払いで物件を買ったとして
家賃が毎年10％入ってくるとして、100万円の年間収入にしかなりません。
ですが不動産投資に関して言えば、株やFXと違って「銀行からローンを組む事が可能」なので、初期投資額が
300万円程度でも、余裕で5,000万円の物件を購入する事も出来ます。
この場合、同じく10％の家賃が入ったとしたら、500万円の年間収入になります。
このように、FXと同じ「レバレッジ効果」（テコの原理）によって、わずかな自己資金でもローンを組むことで
10倍以上価格の物件購入、運用が可能なのが大きな魅力と言えます。
逆に デメリット（リスク） も様々考えられます。
?@ 「地震でつぶれてもうた」「家事で燃えてもうた」
→火災・地震保険なんてのもありますが、補償内容によって損害の大小が大きく変わります。
?A 「入居者が無人になってもうた」
→いくら良い物件を買っても、いずれ経年劣化します。そうすると、周辺に新築物件があると、大抵の人は新築物件に住もうとします。誰かが住んでくれて、初めて家賃収入が発生しますから、住んでくれないと・・・。
?B 「家賃を低くしたら、収入も減ってもうた」
→?Aの対策として、当然「家賃を下げて対抗」をする事になります。すると、当然ながら収入が減ります。
?C 「物件がボロボロになってもうた」
→そりゃ、物件も「物」ですから、いずれガタが来ます。すると修繕をする訳ですが、場所によっては100万円単位で費用が掛かってもおかしくありません。
?D 「入居者が家賃を払わんと、バックれてもうた」
→特に家賃滞納ってのは、取り立てが難しく、手を焼いている内に夜逃げなんて事も有り得なくは無いです。
これは家賃滞納の他にも、ペット不可の部屋にペットを飼ったり、騒音を出す入居者など、迷惑な入居者リスクという話に通じます。
?E 「ローンの金利が上がってもうた」
→ローン契約をして、固定金利ならともかく変動金利の場合、金利が上がる事も考えられます。
多額のローンで数十年で考えると、わずかな金利上昇が大きな支払総額の違いになってきます。
?F 「売ろうと思ったら思いの外、安くなってもうた」
→ウチの実家の話ですが、購入時は3,000万円程したらしいです。
で、最近になっていくらで売りに出ているか調べたら800万円前後の相場でした。築年数にもよりますが・・・。
こうして比較して見ると、デメリット（リスク）の方が多く、大きいように思えますが
それらのリスクをしっかり考えた上で、物件探しをすれば、ある程度のリスクを抑える事が出来ると言えます。
不動産投資をこれから始めようという方へ
まずは、どんな性質の投資なのかをしっかり把握するべきと思います。
「当たり前だ」と思うでしょうが、なかなかどうして、この業界はそうでも無いのです。
実際にpalusの周囲では「不動産投資を始めた。不動産会社の人からオススメされた新築区分マンションを買ったぞ」
と言ってました。
「勉強とかどうしたんですか？」と聞くと「勉強なんかする必要は無いよ。不動産会社の人がオススメしてくれるから」と
言っている状態です。
この業界では、セールスの電話や、アプローチをかけて、言葉巧みに物件を買わせようとする手口が横行していたりします。
不動産購入にあたっては、不動産会社に行く事になると思いますが、悪質な不動産会社（担当者）の場合は
相手の言う事に惑わされず（納得しないという事ではなく）、自分の戦略・路線をしっかり持つ事が重要です。
その為にも、まずは 書籍で構わないので、可能であれば10冊程読んで、知識の習得に努めてから
行動を開始する 事をオススメします。だって場合によっては、数千万円の買物になる訳ですからね。
色々な本を読みましたが、一番参考になり、不動産会社とメールでのやり取りをする時にも机に常備させていた本を最後にご紹介します。
こちらは何と、購入特典でyoutubeで解説動画も見る事が出来ます。
palusはこの動画を最低でも20回は見返しました。
会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門 [ 志村義明 ]
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