不動産投資その3

今回は実際の購入経費と維持費についてです。

まず購入経費です。
大分前なので多少間違えがあるかもです。

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購入経費総額
2,131,582円

仲介手数料　　　　　　　　907,200円

登記費用　　　　　　　　　　546,800円

火災保険料（25年分）　　　510,730円

地震保険料（1年分）　　　　27,500円

印紙代　　　　　　　　　　　　20,000円

固定資産税清算　　　　　　119,352円

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物件自体の金額は2,680万円でしたので
大体物件金額の8％位でしょうか。
ちなみに自分はフルローンなので
自己資金を使ったのは上記の手数料位ですね。

次に維持費です。
といっても月々で見れば家賃の5％を管理費として不動産屋さんに
納めている位ですね。
自分の物件は全室で月24万円位の家賃なので12,000円がかかります。
（5％なので空室が出た場合は安くなります）
この管理料で賃貸されている方のご意見を聞いて頂いたり、
場合によっては修繕（実費手数料は別料金）から家賃の催促、
滞納時は立替をしてくれます。
あとは清掃料として月5,000円を支払っています。

ですので月の維持費は17,000円、年で約20万円位ですね。

また固定資産税として毎年10万円位がかかってます。
一括で支払っても安くならないので意地でも分割で支払っていますが。

合計すると年間約30万円の経費です。

どうでしょうか？
思ったよりも高いですか？安いですか？

実際には清掃も自分でしたり管理も自分ですれば
もっと経費も抑えられるのでしょうが面倒臭い
サラリーマンとしての本職がありますので任せています。

どちらにしても多少抑えたところで家賃収入が入ってきてる以上は
毎年確定申告をしなくてはなりませんので税金を抑えるためにも
多少は払っておいて楽をした方が良いです。

で確定申告の際には例えば上記の計算ですと年300万弱の賃貸収入に
30万円の経費ですので270万円に税金がかかります。
サラリーマン年収と合算されるので普通に計算したら50万円近く収めなければ
なりません。
高っ！

実際には経費を増やして赤字扱いにするのがベストですね。
そうすることで逆にサラリーマンは給料から支払っている所得税も還ってきます。

違法な経費の水増しじゃないですよ。
まずローンの金利分はまるまる経費になります。
次に保険は年毎に経費に出来ます。
一括で支払った火災保険も同様です。
一番のキモは不動産には減価償却がありまして
購入金額の合計を減価償却年数で割り経費にする事が出来ます。

木造22年
鉄筋47年
軽量鉄骨19年～27年

前回で築年数で利回りを変えたのは中古で物件を買う場合は上記の年数が
まるまる減価償却出来ないからです。（古いともちろん減る）
ただ中古で購入する場合は単純に引き算では無くて特殊な計算になります。
なので例を出すと

（例）木造アパート　築10年を購入

これだと

22年−10年＝12年

では無く経過年数の0.2掛けを足して良い事となっています。
なので同じ例ですと

22年−10年＋10年×0.2=14年

となります。
ただ減価償却出来るのは建物部分だけです。
ですので上記の例で購入したのが経費合わせて2,800万円だとしたら
例えば半々にして1400万円を14年で割り毎年100万円が経費です。

購入する時建物がいくら、土地がいくらとはしない事が多いので
自分で勝手に2800万を半々とかでは無く土地3：建物7とかにして
申告してもＯＫだそうです。
ただあまり酷いと税務署から突っ込まれるそうですが。
理由がキチンと説明できれば土地1：建物9でもいいかもしれませんね。

減価償却は実際にはお金のかからない経費なので
それを含め経費をしっかり出して上手く赤字に出来れば手元にはお金が残り
更に源泉徴収された所得税も戻ってきますのでお得です。

次は実際利用させて頂いているサイトをご紹介します。

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