目指せ!!アッパーマス層

不動産投資その2

今回は自分の物件選びの基準を書いていきます。

前回の区分所有を選ぶなら、というのと少し被るのですが

1、人口が多くまた減っていない都市
2、利回りが築年数15年以下は12％以上、15年以上は18％以上
3、駅近及び駐車場が付いている物件
4、購入金額に対して土地の財産価値が高い物件。
5、私道で無く広い公道に面している土地

ざっと挙げるとこの様な形になります。
説明していくと

1はまずその土地の将来性を占う為です。
人口が多いなら商業施設も多いのでこれからも発展の可能性が高く、
増減も減っていなければこれからも賃貸客を見込める為ですね。

2は当然利回りは高いに越したことは無いからです(≧▽≦)
ただなぜ築年数で利回りを変えているかというと税金対策です。
後述しますが不動産投資のキモの一つとして税金を払う時に
減価償却が出来るので築年数がそれに関わってくる為です。

3、これは言わずもがなですね。
交通の便がいい所の方が入居率が高いからです。
また地方都市の場合は駅からの距離より駐車場の有無の方が
強い武器になる場合もありますので出来れば両方、無理でも片方は
欲しいですね。

4、土地値はまず購入時のローンの組み易さにも関係してきます。
もちろん高い方がローンは組み易いです。
更に建物の価値は年々下がっていきますが土地はさほど大きくは
下がりません。（場合によっては上がる）
その為売却の際に有利になる為です。

5、これは私道だと道路関係の整備等の余計な出費が増えるからと
私道は狭い道が多い為、公道の方が便利です。
「広い」と付けているのは賃貸以外にも駐車場や自販機を置く際は
広い公道の方が活用が効く為です。

上記の上で今度は更に建物の方も
外壁塗り替えまで5年以上猶予があるかどうか
バストイレは別になっているか
近隣の物件の同じ間取りに比べて狭くないか
とこれらも更にプラスして見ていく形をとっています。

まあ全部を満たす物件なんか滅多に無いので
何かしらを妥協していく事となります。
例えば駐車場は無いけど隣に月極駐車場がある、とか
間取り狭いけど今も地域最安値の家賃でそれでも利回りが高い、とか
利回りは少し低めだけど土地値が高いのでＯＫとかですね。

それなりに厳しい条件を付けて探せばある程度妥協しても
賃貸競争力が高く、収益が上がり易い物件を選ぶ形になるので
購入した後の入居率が安定します。(と思います)
あと失敗しても自分で選んだ以上納得できますし(*´ω｀)

ちなみに今自分が持っている物件は
1、3、4の条件は満たしていますが2、4は駄目ですね。
2の条件は下回り利回りは11％程です。
土地値が購入金額の7割位だったので妥協しました(´Д⊂）
5の条件は狭いですが一応公道です。

今の所自分の物件は競争率が高めなのか、賃貸客を付けてくれる
不動産屋さんが優秀なのか購入して5年目に入りましたが
入居率は95％を超えているので有りがたいです。

次は実際にかかった購入経費と毎年の経費について書いていきます。

投稿者： kirin ｜01:13 ｜不動産投資｜コメント(0)

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