2005年03月30日
カテゴリ： お山に雨が降りまして
地（痴）本主義経済愚算
総面積を日本＝37万、米国＝980万、英国＝24万と単純化すると、
日本＝45.9（＝1，700/37）
米国＝0.44（＝440/980）
英国＝6.33（＝152/24）
さらに土地の活用性を考慮すると、ドッカ～ン！！！
土地バブルでクリーニングされた「お金」よ今何処・・・
あ、そか！
日本人は頭がいいから、同一面積中の脳味噌のクリエイティビティが（激違）。
(2005/03/29 11:09:57 PM) まっく さん
値ごろ、買いごろなどと虚報同然のテレビ報道やメデイアの嘘八百に
のせられてバブル以降どのような買い物をした方々も、不動産やマンション
を所有してしまえばもはや再起不能になるぐらい持て余すとなること必定。
すでに日本では不動産は資産にはならない財であることに気づくことになる
筈です。これから３０年を越えるようなものローンを組んだ方は、みすみす
財産をただの産業廃棄物と交換してしまったようなものです。
東京都心でも、すでに４軒に１軒が空き家化しようとする気配。日本の企業
は毎年２兆円を越えなんなんとするスケールで土地を換金放出し始めている
という状況にあります。逆ザヤ承知で手放している理由は、いまは多少の損
をだしても換金できるのだろうけれども、早晩とても換金できない公算が
次第に高まってきているからではないでしょうか。
日本の不動産鑑定は、ほとんど新しい評価法の前に立ち尽くすことになりそう
です。「取引事例比較法」などという左顧右眄な方法ならば、周囲の売れ行き
で評価が上がり下がりするような話もあったかもしれませんが、「割引現金
収支法」discounted cash flowで日本の土地建物マンション、テナント商業物件
の評価が決まるなどすれば日本の年寄りが抱えて持っている大多数の不動産資産
など、価格は急降下でしょう。立地などではなく、転売できるものかどうか、
いくらで転売できるのか、そしてその資産は金を生み出す力があるのかどうかが
今は問われている訳です。
「計算した現在価値＞資本コストとなる場合、投資すべきと判断」する
場合のみ購入してよいのだとすれば、今日本でまともに購入できる土地、
建物、マンションなど実はどこにもないと言っても過言ではないと思われ
ます。そもそも自分が購入したマンションを購入した価格で売る自信の
ある人がどれほどいるでしょうか。今後10年すれば、購入者を探すどころ
か、ただの産業廃棄物の塊となりかねません。
日本国内の総世帯数は、約４９８３万世帯。一方、総務省統計局のデーターに
よればいまの日本の住宅件数は、平成１５年で５３４０万弱もある。いまだに
建てまくっていますから、すでに空き部屋は６００万個に及ぼうとしている訳
なんです。全国にならすと9戸に1戸は空き部屋で、しかも全国でもっとも空き
部屋が多いのは大阪市です。路上のおびただしいホームレスは、一体なんなの
でしょう。つまり、お金を出して家を買うという人は、よほど安くタダ同然で
購入していなければ、返済できないほどの債務を残すことは避けられないとい
う事態にあります。
みなさん、堤義明を「裸の王様」だと笑う。しかし、その意味では、日本人は
みな裸の王様状態。生ゴミと一緒にお札を捨てているのだけれども、なぜか
財布にお金が残っていないと言っているようなものではないでしょうか。
景気が好調だとか、地価が下げ止まったなどという大嘘に平気でそのまま騙され
ていたいと考えているヌーディストにすぎません。
（クリックでジャンプします）
現在価値の算出は、将来のフリーキャッシュフローを資本コストで割って算出する。
割引現在価値が大きいほど今後、獲得する利益（キャッシュ）が多いということを
意味する。一般には、計算した現在価値＞資本コストとなる場合、投資すべきと
判断される。
現在価値＝〔将来のキャッシュフロー÷（1＋資本コスト）＾ 年数〕
（＾は、べき乗）
例えば10年後のリターンとして100万円が予測される投資案件があり、
その投資額が40万円であるという場合、現在目の前にある40万円と
10年後の100万円を比較する。
割引率を10％と仮定した場合、100万円÷（1+0.1）10乗＝38万5543円と
なり、将来の100万円よりも目先の40万円の方が価値が高いと算出できる。
スカイプ仲間の輪が広がっています。
シャルドネ☆のＩＤを登録してみて
ください。愉しく御話してみましょう。
スカイプID：chardonnay99_jp
総面積を日本＝37万、米国＝980万、英国＝24万と単純化すると、
日本＝45.9（＝1，700/37）
米国＝0.44（＝440/980）
英国＝6.33（＝152/24）
さらに土地の活用性を考慮すると、ドッカ～ン！！！
土地バブルでクリーニングされた「お金」よ今何処・・・
あ、そか！
日本人は頭がいいから、同一面積中の脳味噌のクリエイティビティが（激違）。
(2005/03/29 11:09:57 PM) まっく さん
値ごろ、買いごろなどと虚報同然のテレビ報道やメデイアの嘘八百に
のせられてバブル以降どのような買い物をした方々も、不動産やマンション
を所有してしまえばもはや再起不能になるぐらい持て余すとなること必定。
すでに日本では不動産は資産にはならない財であることに気づくことになる
筈です。これから３０年を越えるようなものローンを組んだ方は、みすみす
財産をただの産業廃棄物と交換してしまったようなものです。
東京都心でも、すでに４軒に１軒が空き家化しようとする気配。日本の企業
は毎年２兆円を越えなんなんとするスケールで土地を換金放出し始めている
という状況にあります。逆ザヤ承知で手放している理由は、いまは多少の損
をだしても換金できるのだろうけれども、早晩とても換金できない公算が
次第に高まってきているからではないでしょうか。
日本の不動産鑑定は、ほとんど新しい評価法の前に立ち尽くすことになりそう
です。「取引事例比較法」などという左顧右眄な方法ならば、周囲の売れ行き
で評価が上がり下がりするような話もあったかもしれませんが、「割引現金
収支法」discounted cash flowで日本の土地建物マンション、テナント商業物件
の評価が決まるなどすれば日本の年寄りが抱えて持っている大多数の不動産資産
など、価格は急降下でしょう。立地などではなく、転売できるものかどうか、
いくらで転売できるのか、そしてその資産は金を生み出す力があるのかどうかが
今は問われている訳です。
「計算した現在価値＞資本コストとなる場合、投資すべきと判断」する
場合のみ購入してよいのだとすれば、今日本でまともに購入できる土地、
建物、マンションなど実はどこにもないと言っても過言ではないと思われ
ます。そもそも自分が購入したマンションを購入した価格で売る自信の
ある人がどれほどいるでしょうか。今後10年すれば、購入者を探すどころ
か、ただの産業廃棄物の塊となりかねません。
日本国内の総世帯数は、約４９８３万世帯。一方、総務省統計局のデーターに
よればいまの日本の住宅件数は、平成１５年で５３４０万弱もある。いまだに
建てまくっていますから、すでに空き部屋は６００万個に及ぼうとしている訳
なんです。全国にならすと9戸に1戸は空き部屋で、しかも全国でもっとも空き
部屋が多いのは大阪市です。路上のおびただしいホームレスは、一体なんなの
でしょう。つまり、お金を出して家を買うという人は、よほど安くタダ同然で
購入していなければ、返済できないほどの債務を残すことは避けられないとい
う事態にあります。
みなさん、堤義明を「裸の王様」だと笑う。しかし、その意味では、日本人は
みな裸の王様状態。生ゴミと一緒にお札を捨てているのだけれども、なぜか
財布にお金が残っていないと言っているようなものではないでしょうか。
景気が好調だとか、地価が下げ止まったなどという大嘘に平気でそのまま騙され
ていたいと考えているヌーディストにすぎません。
（クリックでジャンプします）
現在価値の算出は、将来のフリーキャッシュフローを資本コストで割って算出する。
割引現在価値が大きいほど今後、獲得する利益（キャッシュ）が多いということを
意味する。一般には、計算した現在価値＞資本コストとなる場合、投資すべきと
判断される。
現在価値＝〔将来のキャッシュフロー÷（1＋資本コスト）＾ 年数〕
（＾は、べき乗）
例えば10年後のリターンとして100万円が予測される投資案件があり、
その投資額が40万円であるという場合、現在目の前にある40万円と
10年後の100万円を比較する。
割引率を10％と仮定した場合、100万円÷（1+0.1）10乗＝38万5543円と
なり、将来の100万円よりも目先の40万円の方が価値が高いと算出できる。
スカイプ仲間の輪が広がっています。
シャルドネ☆のＩＤを登録してみて
ください。愉しく御話してみましょう。
スカイプID：chardonnay99_jp
お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
[お山に雨が降りまして] カテゴリの最新記事
-
ユニクロ帝国 2024年01月11日
-
三浦十右衛門の課題が終息をしました。 … 2023年12月23日
-
I'll see you in my dreams 2023年02月08日
【毎日開催】
15記事にいいね！で1ポイント
PR
シャルドネ。
業界第一位でもまだ我慢できない。目指すなら小さくても業界独占。やるからには必ず勝つ・・・そんな熱い思いのあなたに向けたここはネットの上の力強い営業会議です。
コメント新着
シャルドネ。
@ Re[1]:Yataro Iwasaki， the founder of the Mitsubishi Zaibatsu， has a granddaughter.(06/07)
みちのくはじめさんへ お久しぶりです。 …
サイド自由欄
設定されていません。
カレンダー
© Rakuten Group, Inc.
