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[不動産] カテゴリの記事
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時間貸し駐車場の考察あれこれ
家庭内BS改善のため北海道旅行をおねだりされたケンきちです貯めたカードのポイントが一撃で蒸発しました(´°̥̥̥̥̥̥̥̥ω°̥̥̥̥̥̥̥̥｀)自業自得じゃんｗと思った方はポチッとｗ ↓まず先日の『EVの保険申請』の件ですが無事申請が通りました(ﾟ∀ﾟ)ご心配くださったり、アドバイスをくださった皆様まことにありがとうございましたm(_ _)mあくまで結果論ですが5年分の保険料以上に保険金をいただいてしまったｗまぁ全部修理代で飛んでいっちゃうんですが( ；∀；)で、本日は以前書いた『予約式駐車場シェアサービス』の話の続き過去に導入した『スマートパーキング』との違いがちょっと見えてきた『スマートパーキング』はアプリで決済するとこ以外は通常のコインパーキングと一緒オーナー側のメリットは初期開設費用がゼロってとこ当然設備投資の負担がないから近隣のパーキングより値段設定を低くして稼働率を高めることができるまた利用者に対しては出先で目についた数ある駐車場から選択してもらう必要があるので、立地が微妙だったりすると肝心の稼働率自体が上がらないというジレンマも…もう一方の『予約式駐車場シェアリングサービス』うちの駐車スペースは来客用の駐車スペースを使っているためあまり稼働率が高くなりすぎては困るというか週末の稼働が良すぎるので実はこっそり値上げしたが、稼働率は一向に下がる気配がないｗこれは何を意味するのか？推測だがこちらは事前に予約する方式のため現地で駐車場を探す必要がない旅先やイベントの出先で無為な時間が過ぎ去って行く…現地で駐車場難民になってウロウロする羽目になるくらいなら多少割高でもその安心にお金を出す現地で確実に駐車場が確保できる安心感ここの部分にお金を払ってくれているのかな？と実際あと数百円の値上げが可能で今みたいに週末フル稼働ができるなら、サービス提供業者への手数料を差し引いても月極の料金より売上があがる計算になるｗ感覚的に少ない台数ならそこそこの需要はありそうなんで、今後もじわじわ値上げして、月極に空きがでたらこっちでもチャレンジしてみようｗまぁ偉そうなこと書いてるけどこれって成功しても月に数千円の話なんだけどね(ﾟ∀ﾟ)セコイ話になるとイキイキするなｗと思った方はポチッとｗ ↓#不動産 #大家 #自主管理 #火災保険 #保険申請 #駐車場 #時間貸し #スマートパーキング #予約式 #駐車場シェア
2019.08.02
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校舎裏への呼び出し！～『Team Bolo』潜入大作戦
安定の朝帰りで嫁の機嫌を損ねてないかドキドキなケンきちですちなみに本日も飲み会ですｗそろそろラオウ立ちの嫁降臨ｗと思った方はポチッとｗ ↓昨日は『アネゴ』が主催する物件見学会に参加するつもりが…落選！なぜだ( ；∀；)つまりこうゆうことか悪いなのび太、この車は3人乗り…ではなくｗ希望者殺到で収拾がつかなくなったらしいｗｗｗそら戸建てに30人も40人も入れんわなｗそれならこれから不動産の道に入ってくる若手の人たちに少しでも多く物件を見てほしいというアネゴの親心愛に溢れた対応…素敵過ぎる(〃ω〃)でも飲み会からならまだ枠あるよとありがたいお言葉をいただいたので貢物の『やきそばパン』をダッシュで購入し名駅のビアホール校舎裏へ同じく見学会落選組のカミカゼ先輩と合流おマンデー変態編隊で店内に突撃を仕掛けるすると当日物件見学をしてきた皆様の激しいゲイ撃が…たちまち劣勢に陥るおマンデー戦士ｗあわてるな…いくらアウェィだからと言って…ん…なんだこの違和感…そうか…これは…みんな真面目に不動産の話をしている！！！なんてことだ…いつもとの温度差が激しすぎる！！！おマンデー会なんて不動産の話は禁句なのにしょうがない今日はちゃんと真面目にしとこうで、皆さんのお話をお行儀よく聞いているとさすがに『Team Bolo』築古をやってる方のお話は非常に興味深い中には『直さずに貸す』を実践している方も…そうか、リフォーム技術が無くても築古はイケるもんなのかちょっと考え方の軌道修正が必要かもしれんそれとペットを受けいれるという観点で色々聞かれることも正直自分の中では築古物件の入居者層と退去リスクを考えると安易にペット可にするのは難しいかな？というのがあるただその時自分で喋っていて気づいた事があってペット可物件の修繕リスクってのは賃貸経営を行ってく上での数あるリスクのひとつでしかないという事滞納する人や周辺へ迷惑をかける入居マナーの悪い人それらと同様に考えれば結局は入居者個人の資質の問題かな？とであるなら入居時の審査をしっかり行った上で、物件も出来る範囲で仕様変更、そして契約書や保証会社の上手な活用総合的な対策を取ることでペットを飼育する入居者の受け入れ体制は整えられるのではないか？そう考える大家さんが増えれば保護された動物たちの受け皿も増えていく自分が考えるべき新たな課題も見つかって非常に有意義な飲み会でしたいろいろお話を聞かせていただいた『ボロメン』のみなさんいつもどおり最終決戦3次会の場をご提供いただいたカミカゼ先輩そして我儘な申し出を笑顔で受けてくださった『アネゴ』皆様本当にありがとうございましたm(_ _)mこの御恩はカラダでお返しいたしますので❤さて本日はこれより退去立会い入居期間4年ちょいの方ブログのネタになるような事件が起こらない事を祈る( ；∀；)事件発生を期待する方はポチッとｗ ↓#不動産 #大家 #自主管理 #Team Bolo #アネゴ #築古 #物件見学 #飲み会 #ペット仕様 #退去立会い
2019.07.29
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ペット可物件とペット共生物件の違い
毎年夏場はビーガンになるケンきちですビールをガンガン飲んで肉を喰らいますｗお前年中ビーガンじゃん？と思った方はポチッとｗ ↓大家の仕事は部屋を貸すことただ貸すだけではそもそも入居者がつかなかったり、満足度が低下して退去につながってしまうだからいただいている家賃の範囲でできるだけ快適に住んでもらえるように部屋を作り込むでは部屋を作る時にどこを向いて作っていくのか？当然ターゲットとなる客層…シングル？ファミリー？男性？女性？学生？社会人？若者？老人？低所得層？高所得層？これらの事を意識しながら、狙っているターゲットに向けて気に入ってもらえるように様々なことを決めていく間取りや内装、お風呂の大きさや部材のグレード等々思うに『ペット可』ってのは上記の様々なことの一部なんじゃないかな？と個人的には思っているつまり主体になるのはあくまで『人』であって『ペット』そのものではないということだから一般的な『ペット可』の物件はペットにとっては快適ではない部屋であることが多いでは『ペット共生』とは？その名のとおり『共に生きる』だから『人』も『ペット』も快適な部屋になっているのが絶対条件で、またややこしいことにここから『犬』と『猫』に分岐するもちろん一般的にこの二種類が多いってだけで、例えば『爬虫類』とかに特化した物件なんかも世の中にはあるのかもしれないケンきちの場合は『猫共生物件』を考える訳だが、よく考えてみてほしい『キャットウォーク』も『キャットタワー』も『キャットスルー』も『専用トイレスペース』も人間が生活していく上では全く必要のないものだということむしろ邪魔ましてや設計士も依頼する大家も家賃を支払う『人』の方を向いた考えになりがちこの考えに縛られてしまえば物件のコンセプトそのものが中途半端になってしまうならばまず考えを思い切り『猫』の方に寄せてしまえば良いのでは？ええ、だから言ってやりましたよ今回の件の初回打ち合わせで設計士さんに人間のことなんか後回しでええ！まず猫が快適になれるような設計をお願いします！設計士さん( ﾟдﾟ)ﾎﾟｶｰﾝってなってたｗｗｗこの極端な試みが丁と出るか半と出るか…だが誰もがそこまで突き抜けた事をやらないからこそチャンスあり！その先に見えるのは圧倒的な…ゴールドオーシャン！！！なお突き抜け過ぎてお客が誰も泳いでない可能性もある模様ｗ猫専用の快適広々リビングあります！人間のスペースはこの3帖のロフトですｗそんな図面が出てこないか心配で眠れない夜…まだまだ道のりは果てしない…(´・ω・`)やりすぎても猫は家賃払わんぞｗと思った方はポチッとｗ ↓#不動産 #大家 #自主管理 #ペット可 #ペット共生 #犬 #猫 #物件仕様 #設計 #猫専用設備 #なお昨夜の睡眠は8時間だった模様ｗ
2019.07.12
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隣地の売り物件
ママチャリuberドライバーのケンきちです仕事終わりのお風呂とビールでモチベーションを保ってますｗダイエットは？と思った方はポチッとｗ ↓今日も朝から事務仕事をこなしつつ自宅でuber待機うちはサービスエリアのはじっこにあるのでこんな事が可能なんだけど、この辺はドライバー自体が少ないのかえらい遠方に召喚されることも度々…で、汗だくになりながら一件目の配達を終えた時に異変に気づくなんかスマホの充電ができてない…uberアプリは電池の消耗が激しいので稼働中は常にモバイルバッテリーに接続してるんだけど、これは一体？とにかくこのままでは仕事にならないので一旦帰宅原因はケーブルだったようで一安心本体とかバッテリーだったらシャレにならんかった（；^ω^）そんで一息入れてまったりしてるとシラ電からの着信！うちの店舗物件の借主、某大手コンビニの中の人だった実は先日このお借りいただいてる店舗に隣接したお宅が売りに出たこの売り物件、角地でもあり将来的な資産価値の向上という意味ではアリな物件…だが、今の売出し価格ではどう考えても数字が合わない売主さんにも事情があるのだろうが、感覚的に相場の倍くらいの価格で売り出されている（ぶっちゃけ新築の建売が買えるくらいの金額）そんな価格なので中古住宅として取得して賃貸に出すのは現実的ではないなら更地にしてコンビニの駐車場を拡張して借りてもらうという選択だけど、現行賃料+満額買い付け想定だと利回り2％切るレベル…うん、今んとこどうにもならんね（；^ω^）とりあえず今まで話してない別部署の担当者だったのでこれまでの経緯を説明し、（数字が合った上で）借りてもらえるなら購入の意志があることをお伝えした細かい数字は先方で色々調査の上で…ということになったが、気になる一言が新規に出店する時は結構頑張る数字を出しても、既存店の拡張案件だとそんなにスゴイ数字は出せないとそうゆうもんなのか…？この辺はコンビニテナントのプロフェッショナルである『5050さん』のご意見お待ちしております（丸投げｗ）あとそもそもこれって融資付くのかって問題も？キャッシュがたっぷりある人なら漢の現金買い！とかできるんだろうけど…まぁ融資とか交渉とか色々勉強になるし、最悪ダメならダメで経験は絶対に無駄にならん上モノがある場合住宅ローンで行けるんだっけ？ｗなんにしろ初めての体験❤ケツに力を込めて取り組みますｗいつものゲイ風で安心した方はポチッとｗ ↓#不動産 #大家 #自主管理 #uber eats #ダイエット #コンビニ #事業用テナント #隣地 #売り物件 #現金買い #初めての体験 #もっとケツの力抜けよｗ
2019.05.17
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猫物件視察で東京行ってきた
猫物件視察旅行を無事終えたケンきちです次回からは泊まりにして美味しいものも食べてきたいですお疲れ様って思った方はポチッとｗ ↓今回夜行バスで早朝の東京に到着し、埼玉２箇所、都内１箇所の猫物件視察を行うという弾丸ツアー猫に特化した物件なら、市場に絶対数が少ないだからちゃんとしたモノを供給できれば客付けは容易…とんでもない思い違いだった( ；∀；)ニッチな物件だからこそ、やり方を間違えると危険も大きい猫物件をとにかく作ればなんとかなると思い込んでた自分的には冷水をぶっかけられた気分だったただ大きな収穫もあった今回見せていただいた物件の中に、致命的な失敗というほどではないけど、ここはこうした方が良かったのな～的な話がたくさんお聞きできた（キャットウォークとエアコンの間の隙間の大きさとか）ケンきちのようにこれから猫物件を作ってみようと思っている人にしてみればとてもありがたい事例ばかりつまり先行者の貴重な失敗事例を『踏み台❤』にしてしまえばいいｗただ誤解を恐れずに言えば、試行錯誤の積み重ねで改良を加えたモノが後追いで続々登場するのは不動産に限らず仕方のないことだからこそ、その時にできる限りの最善を尽くし後から追ってくるモノたちに簡単に負けないようなモノを作り出す多分そこまで突き詰めて作らないと人と猫が共生できる真の猫物件には辿り着けないんだなと過去に不動産事業は後出しジャンケンの世界って教えてもらったけど、本当にそれを実感した今回物件見学をさせて下さった皆様本当にありがとうございましたm(_ _)m今回学んだことを世の大家さんにも広めて猫物件ええやん！儲かるやん！ネコダスケして安定経営とか最高やん！よっしゃ俺もやったろ！そんな感じで猫を受け入れる物件が増えていく…そのためには自分自身が後に続く人達の『踏み台❤』になる覚悟をした上で、猫様の下僕としての使命を全うするんだと再確認できた一日でした(ΦωΦ)あ、最後に業務連絡みなさんいつもコメントありがとうございますm(_ _)mしかしながら今回『キレイなケンきち』なんで『踏み台❤』に反応して『踏まれる快感❤』とかのコメントは禁止ですｗちなみにTwitterの方は猫関係者がいないので…あとは…分かるよね？ｗｗｗそこ禁止したらコメントで書くことないじゃんｗと思った人はポチッとｗ ↓#不動産 #大家 #自主管理 #猫 #猫物件 #猫共生 #キレイなジャイアン #一度染み付いたイメージは変わらないｗ #踏まれる快感❤
2019.05.13
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上野の立ち飲み屋で重要な会議
上野潜伏２日目のケンきちです朝風呂からの朝そばサイコー(･∀･)旅に出るとイキイキしてるなと思った方はポチッとｗ ↓昨日から御徒町パンダ広場で猫の仕事に参加してるんだけど、やっぱ東京すげーねもう歩いてる人の数が全然違うだからイベントの来場者数もハンパないお陰様で譲渡会も６匹中５匹に申込みが入ったありがたい話だ(･∀･)で夜は○のっちさんのエスコートで上野の立ち飲み屋へ参加者は旅団のEB氏とブロガーの５０さん、そして飛び入りのMKさんの５名不動産の集まりのはずが、今回も関係ない話の方が多かったｗ気の合う仲間と楽しいお酒もう何件ハシゴしたのやらｗ正直全然時間足りんかった皆さんお集まりいただきありがとうございますm(_ _)mまた飲みましょう(･∀･)そして本日もパンダ広場で猫奉公夜のビールを美味しくするため汗を流したるがねポチッとするのもネコダスケｗ ↓#不動産 #大家 #自主管理 #上野 #御徒町 #パンダ広場 #重要な会議 #猫 #保護猫
2019.05.04
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ズッ友のマッツンさん！～保証料と受益者負担
人生楽しければなんでもアリなケンきちです『5050さん』、『夢さん』、『プロパン星人さん』これで良かった？また馬鹿なこと始めやがったなと思った方はポチッとｗ ↓入居者が初回入居時に支払う保証料あと敷金とか礼金とかも大家がぼったくってるから交渉すれば下げられるそんな無責任に世間を煽るブログやSNSの書き込みを見て思った煽ってる人は名前を売って次の課金ビジネスに繋げたい思惑があるんだろうけどｗ確かに入居する側からしたら意味の分からないお金っていっぱいあると思う（ちょっと前にあった消毒代とかね）そもそも保証料を払う事によって滞納時のリスクヘッジという利益を得るのは大家であったり管理会社だから受益者負担の原則から言ったら、その負担は大家なり管理会社がするべきだろ？まぁ理屈としては一見正しい実は過去にケンきちも同じような事を考えたことがあるそれは保証協会で融資を受ける際の保証料これだって返済が滞った時のリスクヘッジであって、その利益を得るのは金融機関なんだから、それこそ受益者負担の原則から言ったらおかしいんじゃないか？とでもね、金融機関の言い分からしたら貸し倒れリスクの高い相手だから保証協会使う訳でしょ？それを保証料アンタが負担してくれっていう面倒な奴に金を貸すかってこと嫌なら他所でどうぞって言われて終了でしょｗだから保証料を大家負担にしろって言われたら多分そんな面倒くさい人には貸さないだけだと思いますｗまた大家側としてここまでガチガチに固めないといけない理由は一度入居させたら簡単に追い出せないってことも関係してる借地借家法を改正して、滞納、即追い出し、これが可能になるなら別に保証会社なんていらんって大家もおるんじゃない？そんで同時に家賃もクレジットカード引き落としにしちゃってでもそうすると今度はガチで部屋借りれない人も出てきそう…まぁそういった層を専門に扱う『心優しい大家さん』もいるはずだからきっと大丈夫ズッ友のマジ基地大量発生でうれちんこすーぷだねｗそうそうズッ友で思い出したけど、これなに？また最近『ブログの乗っ取り』とか流行りだしたの？『マッツンさん』ってお会いしたことないけど…最近『大家列伝』出てる人だよね？あれ？そう言えばケンきちのブログも…そもそもこの文章を書いてるのは本当にケンきちなの？・・・・・・明日は誰の当番なんだろうねｗマッツン大増殖を確認するためにポチッとｗ ↓#不動産 #大家 #自主管理 #保証料 #受益者負担 #借地借家法 #滞納 #追い出し #定借 #ズッ友 #とりあえずノッてみるｗ
2019.04.25
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ペット物件、その募集条件で大丈夫？
（自称）不動産ブログ界変態枠担当ケンきちです皆さんのエスカレートする過激なニーズにお応えした結果こうなりました( ；∀；)むしろ楽しんでやってるだろｗと思った方はポチッとｗ ↓最近色んなペット物件を見てて思うことペット可とペット共生型は明らかに違うし、ペット共生を謳っていてもでもソレじゃない感が出てる物件もある設備を充実させれば当然費用は嵩むから、ペット可で稼働率、成約率を上げるこれはまだ分かる入居者もそんな設備は期待していないだろうし、ペットと一緒に生活できるという点に重きを置いてるだろうからただペット仕様ですとか、ペット共生型ですと謳いながらも中途半端な物件これって非常に危険な気がする入居者は単なるペット可物件よりも期待値が上がってるはずだから、一旦住み始めてから期待が裏切られるとどうなるか？住みにくいから短期での退去につながるのでは？で、大体そんな感じの物件の募集条件を見てると保証会社は付いてるけど原状回復まで面倒みてくれないプランこうなってる事が多い気がするネット上では無責任に大家はボッタクリだから、こうすれば色々取り戻せるって煽ってる人も結構見かけるｗあんなの真に受けたらまともな大家や管理会社相手なら返り討ちに会うのがオチなのにｗそんなのを真に受けた入居者が退去時にどんな行動を起こすのか確実に揉める未来が待ってるペットを受け入れれば物件の競争力は一時的に高くなるのは事実でも、退去時にトラブルになった結果入居者も大家も嫌な思いをする入居者は不満の残るモノにお金を払って大家も想定していた利益が手元に残らないこんなんじゃペット物件を建てても誰も得をしない建築メーカーはしっかり儲かるけどｗだからこそちゃんとした物件を作ってしっかり退去時のケアもできる体制を構築できれば地域で一番の勝ち組大家になれるんじゃないかと妄想するｗ競争力の高いちゃんとした物件であれば入居者もまともな人をこちらが選んで入ってもらえる当然長期入居につながるから、入居者と大家双方の退去時の原状回復の負担感も小さくなる入居者入れ替わり時の経費が小さくなるということはその分他の部分で色々還元できる好循環も出来上がるつまり強い経営体質の完成何にせよ人任せで言いなりになって物件建てちゃうと後が大変だよね？って話まぁケンきちは偉そうな事言ってても新築する金なんてまだないけどなｗたまには真面目な事も書くんだなと思った方はポチッとｗ ↓#不動産 #大家 #自主管理 #ペット物件 #ペット共生 #保証会社 #原状回復 #退去 #長期入居 #出だしからのまさかの真面目な展開ｗ
2019.02.18
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考え方一つで拡がる無限の選択肢
意識低い系大家で流行語大賞を狙ってるケンきちです賞金もらったらまた酒が飲めるがねｗ一生ノミネートされないと思った方はポチッとｗ ↓なんか昨日はブログ書いてないのアクセスが偉いことに！「ポールさん」にイジっていただきましたｗありがとうございます(ﾟ∀ﾟ)という訳でFBでお礼のコメントを入れると露骨に警戒されててワロタｗｗｗあれ？でも以前におマンデー会に来たいって言ってたぞ？つまりあれかケンきち一人の体では足りない…とと言う訳でポールさんだいて❤（富山弁）おマンデー会有志一同よっしゃこれで喜んで名古屋に来てくれるがねｗ数を揃えろってこうゆうことですよねｗｗｗで、本題ケンきちの尊敬する大家さんは前述の『ポールさん』含めたくさんいるその中の一人『ゲテさん』のブログを読んで思ったのが今回のタイトルこの方はその名の通り借地でも再建不可でもなんでもござれの変態投資家（ホメ言葉ですｗ）ケンきちも実家の借地共有のゲテモノ物件に苦労したからゲテさんのブログを初めて見たとき一発でオトされた❤てゆーか惚れた❤そんなゲテさんの名言お聞き下さいボロボロの木造物件の出口は土に還す借地の物件は地主に借地権を返すそんな発想まるでなかった（；^ω^）これって前提条件として超高利回りであることが必要だし、当然それ以外にも色々面倒な事は多いはずでもそうじゃない一見ダメだと思える状況からでも打つべき手は必ずあるこんな出口戦略がとれる可能性があるだけで、とれる戦略は相当拡がると思う市況ガーとか融資ガーとかそんなん関係ないがね(๑•̀ㅂ•́)و✧これ実現できたらCFチャリンチャリンでボロ儲けだでｗそしてこれを実践してるゲテさんはかなり儲けてるはずつまり何が言いたいかというとゲテさんだいて❤（富山弁）おマンデー会有志一同よっしゃこれでゲテさんも喜んで名古屋に来てくれるがねｗおマンデー会で一緒に飲んでこの素敵なノウハウをゲロと一緒に吐かせてご教授願いボロ借地物件を買うしこたま儲けたら物件は土に還して借地権は地主に返すそんで儲かったお金で夜の街に繰り出しナニを昇天させるんだ？と思った方はポチッとｗ ↓#不動産 #大家 #自主管理 #意識低い #流行語大賞 #ポールさん #だいて #富山 #ゲテモノ #物件 #借地権 #再建築不可 #ボロ物件 #おマンデー会 #昇天 #我ながら最低のオチだと思うｗ
2019.02.13
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完済記念！
ナンパと家庭の究極の選択を迫られたケンきちです普通に考えてナンパだよねｗ絶対嫁の前ではヘタレたと思った方はポチッとｗ ↓ついについにこの時がｷﾀ━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━!!交渉開始から数えること約十年…実家の工場の建ってた、底地共有者20人以上のゲテモノ物件と成り果てた土地の名義をまとめた際の借入金その最後の支払がついに終了！あんな状態のケンきちに融資してくれた帝愛ファイナンス銀行には感謝しかない( ；∀；)まぁ建築費で借りた分とかはまだたっぷり残っとるけどねｗともかくこれで毎月の支払い負担も軽くなるから飲み代増やしたり視察旅行にも行けるなーｗ（え？）じゃなくて次のステップへの種銭が増やせるｗ今さら不労所得ｗでウハウハｗなんて人はこのブログを読んでないとは思うけど一応言っとくここで浮かれて金使うから凍死家一直線でキラキラする羽目になるんだよｗCFを利益と勘違いして先食いしてしまっキラキラした皆さんが最近ラストスパートの勢いで頑張ってるのを見るとｗまぁ我慢と苦労をさせてきた親と嫁には恩返ししたいけどねでも不動産経営は時間軸が長い商売こんなん途中経過でしかないからねこっからのお金の使い方って銀行は絶対見とる儲かったら浮かれて散財する経営者か堅実に将来を見据えて動ける経営者か早く税理士に経費もっと行けますって言われる身分になりたいがね(´；ω；｀)ケンきちの新車購入自慢はまだまだ先の話だと思った方はポチッとｗ ↓＃不動産 ＃大家 ＃自主管理 ＃完済 ＃借入金 ＃底地 ＃共有 ＃帝愛 ＃視察旅行 ＃経費 ＃不労所得ｗ ＃凍死家 ＃キラキラ大家 ＃経費で旅行って都市伝説だと思うのｗ
2019.01.23
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今期決算終了！
なんか色々と区切りがついて一安心なケンきちです埋めたくても埋める部屋がないってツライわーｗどうせすぐ退去連絡来て泣きが入ると思った人はポチッとｗ ↓昨日は新しく入居の決まったお部屋の鍵の引き渡し書類も無事間に合ったので、これで名実共に満室復帰！んで、このお部屋退去連絡が急だったため実際の退去日以降もお家賃を頂いてたで今回の入居日から計算すると、実際の空室期間は一週間弱年間の可動ベース換算で98％くらいになる今回たまたま上手くいっただけだけど、この位のペースで部屋が埋まる状況を意図的に作り出すことが出来れば、年間の収支にも大きく影響を与えると思うという訳で今後も入居者ナンパに励むがね(๑•̀ㅂ•́)و✧そしてそんな影響が決算書にも現れてた今期は春先の退去ラッシュで稼働率の低下もあったし、入居促進のための設備投資も結構した自主管理に切り替えてその分の経費は削減できたけど、感覚的には前期比で微減くらいかなって思ってたところが結果は微増これは退去のあった部屋の値上げに成功した分がかなり大きい設備投資で資本投下した分が想定以上の効果だったってことそれと内見時の成約率を高める努力が噛み合って、思ってたよりも収益性の改善につながってたんだと思うそんな自分のやったことが数字に現れた嬉しい決算結果だった試行錯誤しながらだった昨期と違い、今期はやるべき事も見えてるので正直退去も変な時期でなければそんなに怖くないこの調子で行けば今期は更なる増収増益が目指せそうｗまぁ火災保険の更新があるからそっちでキャッシュ食われちゃうけど(´；ω；｀)などと偉そうに経営者ヅラして語ってるが、それもこれもご縁のあった方々に色々学ばせていただいたからこそそう考えるとこれからどんな形で皆さんにご恩返しができるのかもちろん直接的にご恩返しするのは当然なんだけど、皆さんが無償で教えて下さったことや、自分がやってみて良かったことなんかをブログで発信して行くのもご恩返しになるんじゃないかと思ってるという訳でこれからもケンきちブログをよろしくお願いいたしますm(_ _)mそして今夜は富山からのお客様とともに名古屋の凄腕投資家の方と重要な会議ｗナンパでつながるご縁がどんどん拡がってくｗこんな貴重な機会を設けてくれた若旦那（揚げ物以外の食べ物はヘルシーという謎理論の持ち主ｗ）にはひたすら感謝！このご恩に応えるためならケンきちにできることなら何でもします(ﾟ∀ﾟ)で、今夜は皆さんがケンきちに色々聞きたいこともあるらしいなんでもその分野に関してはケンきちは皆さんの一歩先を走ってるという認識だとか…正直皆さん凄い人ばかりなんで思い当たるフシがないどちらにしても何を聞かれても失礼の無いように準備してかないとという訳で（気持ちを表現したかっただけで画像に特に意味はありませんｗ）危険な一夜になる予感がした方はポチっとｗ ↓＃不動産 ＃大家 ＃自主管理 ＃決算 ＃満室 ＃ナンパ ＃設備投資 ＃稼働率 ＃増収増益 ＃重要な会議 ＃漢たちの熱い夜
2019.01.13
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神戸の地でまさかのニアミス
正月モードですがまだ抜けないケンきちです食べ過ぎ飲み過ぎ夜更かしとかｗ何をすれば良いか…わかってますよねｗ ↓とりあえず最初に書いとくケンきちもしかしたら出来る子かもしれんｗなんでって？サクッと満室おめでとうだがね(๑•̀ㅂ•́)و✧今日の昼に内見行きたいって連絡受けて夕方申し込みしかも今回内見に立ち会ってないつまりナンパスキルを磨き続けた結果会ってもいない内見者をナンパすることに成功ｗｗｗまぁ書類は明日以降だけどね（；^ω^）こないだ意味わからん値下げ要請してきた営業くん見てる～ｗしかもこの方今週末に入居希望（え？）フラグ成立乙ｗって思ったでしょｗこの方急な転勤&猫飼いさんなのつまり何が言いたいかと言うと猫を受け入れる物件は圧倒的な競争力があるってこともちろん保証会社の利用や敷金を多くするとかでリスクヘッジは必要だよでも猫飼いの人（猫を飼いたい人）のお部屋探しの選択肢は異常なレベルで狭いあってもイマイチな物件がとりあえず苦し紛れに猫OKですみたいな…つまりそこにちゃんとした物件が猫ちゃん熱烈歓迎で募集したら埋まらん訳ないでしょｗもちろんケンきちの物件は犬仕様ｗなんで、今回の方が退去となった際にはそれなりの試練が待ってると思う(´；ω；｀)だけどそれも貴重な経験だでねケンきちの失敗をみんなが共有してくれて、猫を受け入れる大家さんが増えてくれたらそれでええがね(๑•̀ㅂ•́)و✧そんな猫大好きなケンきちが来月猫のイベントネコ市ネコ座神戸に突撃！我が師匠松葉先生の『夢塾』と日程丸かぶりなのをぶん投げての参戦（松葉先生ごめんなさいｗ）し・か・もその日は神戸で『DX大家の会』のセミナーもあるｗすぐ近くにいるのに参加できないもどかしさ(´；ω；｀)という訳で当日神戸のセミナーに参加する大家さんすぐ近所で血涙を流しながら『変な猫のイベント』に参加してる人もいるんです（母ちゃんに会いたかったよ(ﾉД`)ｼｸｼｸ）でもセミナー翌日も『変な猫のイベント』はやってますえ？猫に興味ない？こんな変なブログ書いてるおっさんを見に来るだけでもええがねｗという訳でどさくさ紛れに告知ｗケンきちも参加してる保護猫活動のでっかいイベント『ネコ市ネコ座』が神戸で開催！当日は保護猫の譲渡会やオリジナル猫グッズの販売、ネコのゆるキャラさんのステージ等ネコまみれな空間が出現します『楽しみながらネコ助け』ネコに興味のある人も、ない人も楽しんでいただける二日間！遠征でせっかく神戸にセミナー来た人は寄ってかんとｗあとボランティアスタッフもまだまだ募集中（セミナーの翌日ボランティアとかどうでしょうｗ）人が集まらないとケンきちの奉仕活動の時間がシャレにならんｗ人が集まったらセミナー行く時間できるしｗてゆうか誰か助けて( ；∀；)そもそも可哀想なネコちゃんを救うよりまずニンゲンの待遇を…あれ？こんな時間にヤマトさんかな？ここを押すと失敗談以外のためになる話もいっぱい読めます ↓＃不動産 ＃大家 ＃自主管理 ＃満室 ＃セミナー ＃夢塾 ＃DX大家の会 ＃神戸 ＃ネコ市ネコ座 ＃次こそは必ずや(´；ω；｀)
2019.01.08
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消毒されるべきは業界のモラルじゃねーの？
名古屋人なのにおでんはカラシ派のケンきちです酔いつぶれて早く寝ちゃったからこんな時間に更新ｗ何をすれば良いか…わかってますよねｗ ↓まずは札幌の爆発事故で負傷された皆様へ心よりお見舞い申し上げますm(_ _)mしっかしなんともお粗末な話になってきたね、消臭用のスプレー缶が原因？これが事実なら完全に人災だね今後の保証とか考えると…((((；ﾟДﾟ))))ｶﾞｸｶﾞｸﾌﾞﾙﾌﾞﾙア◯マンスタッフイメージ図ｗなんかお部屋の消臭料金もボッタクリなんじゃないか？とか実際に作業してないの金とってたとかｗってあちこち飛び火してるしｗ同様の消臭料金を入居者から徴収してる仲介＆管理会社は完全にとばっちりだねｗ自業自得だけどｗ実際うちも以前客付けしてもらった時の明細に消毒の項目見つけて？？？ってなったしうち自主管理でおたくは仲介しただけよ？そもそも部屋の鍵も持ってないのに何をどう消毒したの？てか絶対作業してないよね？やった？うちの許可もとらずに？それって不法侵入だけどｗこれ入居者に払わせたの？で、本当のとこどうなの？おかしくない？って突っ込んで返金させたけどｗｗｗまぁ自社の管理物件では当たり前のように徴収してるんだろうねで、そのノリで書類作成して金だけとったら大家が空気読めないやつだったとｗ仲介会社も不動産経営やってく上ではビジネスパートナーだから、しっかり儲けてもらうのは良いんだけどさ嘘ついて金だけとるのはダメでしょAIで仕事がなくなるって言うけどさ、こんな誠実さの欠片もない仕事してたらその前に仕事なくなるよ？今回の事件を発端に仲介管理会社の色んな闇に世間の注目が集まって少しでも是正されんかなとは思ってるADとかｗそんなじゃやってけないって会社は、そもそもが淘汰されるべき存在なんだしね（#^ω^）まぁ偉そうなこと書いてるケンきちが淘汰されんように頑張らなだけどなｗｗｗ ＝＝＝＝＝＝以下告知＝＝＝＝＝＝起業家育成経営塾夢塾名古屋校のお知らせ次回第2回の講義は2019年1月19日（土）に開催します【講師プロフィール】13：00受付開始13：30講義開始16：00終了予定受講料：1,000円（受付時にお支払い下さい）レジュメはメール配信のみで印刷配布はいたしません各自で印刷していただく、スマホで閲覧等でご対応下さい【会場：Liberty House（リバティハウス）】愛知県 名古屋市中区 伊勢山 2-5-10 金山中埜ビル7Fアクセス：金山総合駅 徒歩8分 市営地下鉄東別院駅 徒歩3分また今回は皆様お待ちかねの懇親会も開催します予算3,000円～4,000円位で近隣の居酒屋を予定してます【申し込み先はこちら】そんな事言わずに押しましょうよｗ ↓＃不動産 ＃大家 ＃自主管理 ＃消臭 ＃消毒 ＃管理会社 ＃仲介会社 ＃業界の闇 ＃夢塾 ＃松葉民樹 ＃名古屋
2018.12.18
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全賃名古屋に参加して潮目の変化を感じた一日
病床のお猫さまをほったらかして遊びに仕事をしてきたケンきちです一日遊んで頑張って帰宅したらブスくれ顔でお出迎えされたがねｗ何をすれば良いか…わかってますよねｗ ↓という訳で昨日アクシデントで参加出来なかった全賃名古屋に行って来たよ目的は朝イチの名古屋大家塾塾長の大道芸セミナーところが普段乗り慣れない地下鉄でSNSに夢中になって乗り過ごすｗ満足に電車にも乗れない残念な40代男性ｗｗｗそんでアホの子が遅刻して到着した頃には会場は立ち見が出るくらいの大盛況Σ(ﾟ∀ﾟﾉ)ﾉｷｬｰしゃあないので転進して他のブースの見学に出かけるｗだって今からマジックショーとか絶対やらないしｗなんだかんだで全賃フェアー参加も九年目くらいかな？思えば遠くに来たもんだｗ最初に参加した頃は物件なんて持って無かったしねｗｗｗしかし人少なくなったなーｗｗｗやっぱ不動産投資ブームってオワコンなんかね？まあでもそんなブームに乗った人達で需給バランスがおかしくなってたって意見の人もおるからその辺は単純に正常化したとも言えるんかな？だって去年なんて最後の一花を咲かせるくらいの勢いで水◯大家さんのブースとか出てたしｗｗｗ綺麗なレースクイーン風のお姉ちゃんは目の保養になったのに今年はおらんかったで残念だねｗ初心者の頃は純粋になんでも学べるって気持ちだったけど、最近は定点観測で今のトレンドはなんなのか？ってことを学ぶ場になってる気がする悪意のある業者さんが何を商材にして知識のない投資家から金を巻き上げるのかって目線で見てると面白いでねｗそんな中で今年気になったのは新電力のブース現入居者と今後の新規入居者の契約をこちらに切り替えると毎月バックマージンを頂戴できるという仕組みらしい…んーなんか美味しい話ではあるんだけど、じゃあ御社はどこで儲けるのって感じ一応大手電力会社から安く仕入れてるのを薄利多売でやってるからこれでもうちは利益取れるんですって説明はあったけど…美味しい話には裏があるっていうケンきちのスタンスからすると、どうもどこかに落とし穴があるような気がしてならない一応小難しい書類はもらってきたけど読み込むの面倒なんで突撃して人柱になってくれる勇者求むｗ後はスマートキーと宅配BOXかな？まあでもどれも今後は必須のアイテムになるんだろうけど、極論すると業者の言い値で買ってたら絶対儲からんと思うｗつまり本気で手元に利益を残そうと思ったら、業者が作ったスキームに乗っかるんじゃなくて、自分でその一歩先を行った何かを作るつもりじゃないとダメなんじゃねーのってｗ猫のギャラリー併設のコインランドリーとか発想はおもろいけどそもそも今から新規でコインランドリー…いえなんでもないですｗそんなネガティブな話ばっかだけど、実際過去にはEVの保守管理コストをここで知り合った業者さん経由で大幅に下げれた経験もあるから一概に悪いばかりでもないけどねｗ結局自分自信が判断基準の芯とか軸をしっかり持ってるかじゃないかと発言に穴があったり行動に軸のないちくわの様な大人にはなりたくないですｗあ、でもちくわは大好きですｗｗｗあと喫煙所でばったり再会した転売業者の中の人のトーンは随分大人しくなってたｗちょっと前はケンきちなんて相手にもしてくれんかったのにねｗ今後は売る側も買う側も一過性のブームで入ってきた人が淘汰されてからが正念場なんじゃないかなーとで、ここまで書いて何ですが、せっかく行ったのに写真をろくに撮ってないことに気づいたｗオチを思いつかなかったとも言うｗそこで先日保護猫カフェ、ネコリパ岐阜店で撮影した猫の画像でお別れですｗケンきちのイチ押しはパンチされてるれんこんちゃん(ΦωΦ)来月も譲渡会で神戸に行くがね(๑•̀ㅂ•́)و✧そんな事言わずに押しましょうよｗ ↓＃不動産 ＃大家 ＃自主管理 ＃全賃名古屋 ＃新電力 ＃スマートロック ＃コインランドリー ＃保護猫 ＃譲渡会 ＃ネコリパ ＃ネコリパブリック ＃岐阜店 ＃れんこんちゃん
2018.11.28
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今日から全賃名古屋、しかしアクシデント発生
神戸の興奮が未だに残るケンきちですこんな状態で年末モードに突入したら色々心配ですｗ何をすれば良いか…わかってますよねｗ ↓本日から名古屋では全国賃貸住宅フェアが開催セミナーやら最新の設備やらと新たな刺激を与えてくれる場としてケンきちも毎年楽しみにしているイベント昨年までは職場の人に遠慮しつつも有給を取得して参加しとったけど、今年からはそんな気遣いは無用ｗさー今年も行ったるでーと目覚めた朝に事件発生リビングに我が家のお猫様がやらかしたと思われる嘔吐の後やりやがった（；^ω^）昨日の夜の時点でちょっと体調が良くなさそうだったんで嫌な予感はしとったんだけど…こうなってはお出かけどころじゃないので病院に直行幸い大事にはならずに済んだけど、処方されたお薬の投薬方法が斬新だったラキサトーンという猫草の代用で腸内環境を整えるお薬で、猫に舐めさせる形で与える仕様これを直接舐めさせると嫌がる猫も当然いるじゃあどうするかと言うと猫の鼻先に塗りたくるｗこれなら違和感を感じた猫は放っといても鼻先をペロペロするから、自ら薬を舐めてくれるとｗｗｗまさに発想の転換舐めぬなら舐めさせてみよう猫様に結果に至るためならどんな道を通っても良い常識的な見えてる道に拘るから道が見えなくなるこういう思考方法ってすごく大事これが出来るようになると困難に相対しても怖さはなくなる、って言うか慌てなくなる慌てないって事は自分の力をきっちり出し切れるって事不動産の仕事に限らずだけど、人間生きてりゃ予想外のアクシデントって付いてまわるそんな時にこんな対応ができるのって確実に自分の武器になるだろうなって思った猫の病気からえらい壮大な話に飛躍したなって？しゃあないがねｗ一日猫の面倒見とったらそんな妄想くらいしかやることないしｗまあおかげさんでお猫様の具合も良さそうなんで、明日こそは全賃フェアに突撃したるがね(๑•̀ㅂ•́)و✧そんな事言わずに押しましょうよｗ ↓＃不動産 ＃大家 ＃自主管理 ＃猫 ＃体調不良 ＃アクシデント ＃賃貸フェア ＃見えざる道 ＃鼻をペロペロ
2018.11.27
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融資情勢の変化は弱者にとっての好機でもある
うちの猫は人間の言葉を理解してると思ってるケンきちですだってコタツを出す時期の話題になると異常に反応するしｗ何をすれば良いか…わかってますよねｗ ↓月末月初の恒例行事入金確認早いもので自主管理になって三ヶ月目今月も見事に全員の入金を確認(о´∀`о)やっぱり最初にガツンとやったのが良かったのかね？毎月この調子で行ってくれるとうれしいなーあと信金さんが担当者の交代でわざわざ挨拶に来てくれたご栄転で本部へ転勤だそうでうちは毎月の積立も少ないし、投信や保険なんかでじゃんじゃん協力できるほど余裕もない会社なのにありがたいことですで、せっかくなんで融資の姿勢も聞いてみたけど…やっぱり個別対応だって（頭金の額も含めて）相続や事業としての不動産への融資は検討するでも相続でも建築会社の言いなり案件や新築アパート建売案件なんかはかなり厳しい見方をされてるみたい今まで散々融資しといてｗまぁ金融機関のこんな手の平返しはいつもの事だけどねｗつまり個人の資産形成は事業じゃないからやりたいならお金を貯めてからにしましょうねってまぁ間違った事は言ってないわなｗ投資にしろ博打にしろ余った金でやるもんだしｗそもそも事業として利益が出ないような案件にじゃぶじゃぶ融資が出てた事自体が異常な訳で…じゃあケンきちの夢である保護猫問題を解決するための猫物件はどうなのかと聞いてみたらそうゆう社会貢献とか地域貢献的なストーリーのある案件の方が今はやりやすいかもって(ﾟ∀ﾟ)ただし本気の事業計画と収支計画は当然必須ですよって業者任せじゃないやつねｗつまり融資を出す大義名分のある案件に仕上げて来いってことなんかなーとあと担当者の作文の手間を減らせよって心の声が聞こえたｗだから空き家の再生とか高齢者の受け入れ住宅とかなんでも良いんだけど世間様のお役に立つ付加価値を提供して、その対価としてお家賃をいただく個人の独りよがりな金儲けじゃなくて、本当の意味での商いをしている人にとっては融資が出ない影響は一時的なものなんじゃないかと？つまりｷﾀ━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━!!ええがねｗええがねｗこの流れｗｗｗようやく世間の流れがケンきちに追いついたがね(๑•̀ㅂ•́)و✧これ行けるんじゃない？念願の次の物件ｗケンきちって融資出したい状況に全部当てはまってるしｗｗなんならお金借りて下さいって土下座されるレベルｗｗｗで、どうなの？そろそろ借りてやってもええでｗとか言ってみたら…何言ってんのｗ欠損金フル活用してギリで手残りキャッシュ作ってる分際でｗもうちょっとマシな決算組んでから言えよｗm9(^Д^)ﾌﾟｷﾞｬｰ寝言は寝て言えｗｗｗ（意訳）流れ全然変わってなかった( ；∀；)でも前に比べてニュアンスが柔らかくなった感じがするフルボッコですがｗｗｗそらそーだ贅沢なんかせんでコツコツ返済してきたからねとりあえず元金返済した分は全部じゃないにしろ、枠はちょこっと広がってるみたい（；^ω^）銀行は晴れの日に～みたいな話あるでしょ？あれって貸す側からしたら当然の話だよそれよりも雨の日に貸したくなる人に自分がなれば良いんじゃないの？融資のテクニックとか難しい事は正直分からんけど世の中にちゃんと貢献する事その結果として利益が得られるちゃんとした事業であれば銀行は喜んでお金を出すと思う今日は結果としては厳しい現実を知らされたけどなんだか自分の方向性がそんなに間違ってなかったのを確認できたような気がする夢の実現にはまだまだ時間はかかりそうだけど今出来ることをちょこっとずつやってくがね(๑•̀ㅂ•́)و✧そんな事言わずに押しましょうよｗ ↓以下告知です以前ちょこっと書いたケンきちの師匠が名古屋での勉強会を開始する事になりました【アントレプレナー（起業家）育成経営塾】夢塾 名古屋校開校説明会のお知らせケンきちの不動産の師匠でもある「松葉民樹先生」が将来の若い世代のために社会の仕組み・経済の仕組みをちゃんと教える場が必要だと感じて開校する勉強会あくまで不動産に軸足を置くのではなく次世代の起業家育成が眼目ですので、サラリーマンだけど将来起業したい方、将来の進路をどうしようかと迷っている学生の方、また経営者だけどご自分のお子さんへの経営者マインドの学習の場としてなど、様々な方にお集まりいいただければと思います（もちろん経営者や不動産投資家の方で松葉先生のお話を聞いてみたいという方も歓迎します）申し込みや詳細は【こちら】＃不動産 ＃大家 ＃自主管理 ＃融資 ＃資産形成 ＃事業 ＃商い ＃夢塾 ＃起業家育成 ＃松葉民樹 ＃オムニバ ＃勉強会 ＃セミナー ＃懇親会
2018.11.01
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建売アパート乱立の末路
神戸弾丸ツアーを終えて名古屋に帰ってきたケンきちです何の用事って？ネコ以外ないでしょｗ何をすれば良いか…わかってますよねｗ ↓もちろんそんな特急スケジュールだから神戸の街なんてほとんど見れてないｗでもおやつに食べたパンは美味しかった…はずｗだって接客の合い間に裏で一口ずつコソコソ食べてたから(´；ω；｀)今度はちゃんと味わっていただきたいですで、終わってから飯でも行くべとなってちょこっと駅前を散策（面子は先日の天満と一緒、つまり両手に花のケンきちですｗ）飢えた空腹美女二人と男の組み合わせ…間違いが起こらないはずもなく…お出汁を注ごうとしてテーブルにブシャーってｗ彼女と一緒にいると毎日が驚きの連続ですｗｗｗ撮影前に抑えが聞かない腹ペコたちｗで、ケンきち明石焼きは初体験だったんですが…ごめんなさいm(_ _)mたこ焼きをだし汁につけて食べるだけのものだと思ってましたが全然別物でした(；・∀・)玉子をたっぷり使った生地は綺麗で生地そのものが美味しいさらにふわふわだけどちゃんと火が通ってるし中に入ってるタコの味も文句なし(๑´ڡ`๑)そしてお出汁関西のお出汁って体への浸透圧が高い？というかなんかすーっと入ってく感じがしてとっても好きです悔いがあるとすればこんな素晴らしい料理にビールがつけれなかったこと( ；∀；)まあ運転あるしねｗ何にしても神戸に来る時の楽しみが一個増えたがね(๑•̀ㅂ•́)و✧ごちそうさまでした🙏そんで全ての任務を終えて駅からの帰路なんか建ててるなーって思ってたとこがまたシ〇〇ンｗあの手の会社って建てないと死んじゃう病気だねｗそう言えばアパートの建売が盛んになった理由の一つにバブル期の土地への売却益への課税が鬼畜だったからって聞いたようなだから税率の低くなる建築費の方にガッツリその分の利益を乗せて販売する…とこれを聞いた当時は不動産に関しては駆け出しで知識もなかったから、とにかく建売はヤバイんだな位の認識だったけどｗ単純に〇〇はダメってんじゃくて、これれこうゆう理由がっあってこうだからダメってこんな教えを受けれた自分は、今にして思うと随分恵まれていたんだなーって学生時代の勉強もそうだけど、因果関係や背景を理解して覚えた知識って忘れないし、そこから発展して教養までは行かないけど…なんて言うの？身についた知識？なんだか自分の血肉になるというか？明らかに丸暗記した事より、自分のためになってる気がするまあ仮に当時の自分がこの手の業者の話を聞いても、属性も資産背景も最悪の部類だったから相手にしてもらえんかっただろうけどｗ建築で抜いてサブリースで抜いて管理で抜いていやあ抜きまくりで羨ましいですなぁｗ焼畑農業の行く先なんて破綻しかないんだから抜ける時に抜くのなんて当たり前かｗｗｗ新たに建築される物件を見てまた投資家が焼かれるのか…としか思えん企業イメージってのも相当だと思うｗｗｗまあセ◯◯イとかヘ〇〇ルみた時はまた地主が相続対策で焼かれるのか…としか思わんけどｗまあ洗練された投資家や経営者たるもの焼妬かれるのは配偶者からだけにしたいものですｗオチがイマイチ？そんな事言わずに押しましょうよｗ ↓以下告知です以前ちょこっと書いたケンきちの師匠が名古屋での勉強会を開始する事になりました【アントレプレナー（起業家）育成経営塾】夢塾 名古屋校開校説明会のお知らせケンきちの不動産の師匠でもある「松葉民樹先生」が将来の若い世代のために社会の仕組み・経済の仕組みをちゃんと教える場が必要だと感じて開校する勉強会あくまで不動産に軸足を置くのではなく次世代の起業家育成が眼目ですので、サラリーマンだけど将来起業したい方、将来の進路をどうしようかと迷っている学生の方、また経営者だけどご自分のお子さんへの経営者マインドの学習の場としてなど、様々な方にお集まりいいただければと思います（もちろん経営者や不動産投資家の方で松葉先生のお話を聞いてみたいという方も歓迎します）申し込みや詳細は【こちら】＃不動産 ＃大家 ＃自主管理 ＃神戸 ＃ネコリパ ＃明石焼き ＃建売 ＃アパート ＃焼畑農業 ＃夢塾 ＃起業家育成 ＃松葉民樹 ＃オムニバ ＃勉強会 ＃セミナー ＃懇親会
2018.10.29
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投資話を聞く時に必須の心構え
今日もは飲み会のケンきちです冷えたビールと揚げたてのカキフライが楽しみでお昼は粗食ですませましたｗ本日も応援ご協力お願いします ↓お昼を食べて一服してると昨日入居された方からの着信脱衣所とトイレの床の貼替えをどうこうと…まさか不具合でもと一瞬焦りましたが違いましたDIYで柄を変えたいとの申し出そういう事は入居前に聞くものじゃないかと退去時に綺麗に剥がせるものならご自由にどうぞ、ただし戻せなくて現状回復が必要な場合は費用負担が発生しますよと相手のスキルもセンスも解らない以上、これくらいしか言えないです超絶センスで今よりバージョンアップしてくれるなら大歓迎なんですが電話の口調からは多分諦めたとは思うのですが、ちょっとこの先心配です(；・∀・)で今日の本題「TATERU」で一旦は契約するも、間一髪解約に成功し危機を逃れた方の記事を読みました自分も過去にペット仕様の物件が見たくてア◯ケンの物件は見学しましたが、ここまでの勧誘はありませんでした多分属性が悪かったからでしょうｗまたこの方自分で直感的にヤバイと感じてる瞬間があるんですでもズルズル嵌ってしまう結果助かってますから良かったですが自分も過去に人に騙されてドツボに嵌った経験がありますが、それも振り返ると直感的な危険信号が出てた気がしますなんて言うんでしょう変な汗がでるというか、気持ち悪いというか、なんか妙な違和感があったなと例えるならまさにこんな感じですｗ自分自身危険を察知しているにも関わらず、あえて危険な方に歩いて行ってしまうケンきちは「欲が絡んだ人間は正常な判断なんてできっこない」と自分勝手に解釈してますが、これは裏を返せば欲望を刺激すれば、正常な判断力を奪いやすい状況に追い込めるという事どんな業種もそうですが営業は自分の売上の為に仕事をしてます決して客の利益の為なんかじゃありませんお客との共存共栄を望む真っ当な業種を除きますもう一度言いますあなたじゃなくて自分の利益のためですよだから投資に関わる話を聞く時に自分がいくら儲かるかを計算しちゃ相手の思うツボですｗこれを自分に売ったら目の前のこいつはいくら儲かるかつまり相手の真のメリットはどこにあるかそれを考えながら話を聞きましょうｗえ？そんな事ばっか考えてたらチャンスを逃す？例の女神の前髪がどうとかの話ですか？前にも言いましたよね女神は何人もいますからねというかその話をするやつが連れてるのは大体死神ですよｗｗｗポチっていただけると励みになります ↓最後まで読んでいただきありがとうございました。＃不動産 ＃大家 ＃自主管理 ＃入居者 ＃DIY ＃TATERU ＃契約 ＃解約 ＃危険察知 ＃ざわ ＃幸運の女神 ＃前髪
2018.10.05
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特約事項を入れる時に絶対にやるべきこと
今日は作業もしないでダラダラしてたケンきちです完全なオフって久しぶりな気がします(；・∀・)本日も応援ご協力お願いします ↓賃貸借契約書をどうするかこれは人によってかなり温度差があるようで、管理会社に任せている方は各管理会社の書式でやってるって人が多い気がします物件の多い大家さんだと自分のオリジナルの書式でお願いって方もいるようですがどちらかと言うと少数派でしょうか？ケンきちはオリジナルでは無いけど各仲介さんの書式に特約事項を入れてもらう事で対応してもらってます現状ではそこまで作り込んだ書式を作り込む時間も能力もないってのと、各仲介会社の書式を色々読んで勉強できないかなというのが理由です大体どこもテンプレ一緒ですけどで何をするかと言うと退去する側の気持ちになって契約書の穴を見つけてますｗここの解釈をこうしたらこうやってゴネる事が出来ないかなって色々考えてますｗでそうやって見つけた穴を特約で塞いでいく感じです退去修繕の負担範囲とかも責任の範囲とか負担とかが曖昧になってるケースって結構あります例えば重度のヤニ汚れやペット飼育で発生したキズなど常識的に考えれば善管注意義務違反です常識のある方であれば当然認めて払ってくれますでもそこら辺が契約書に明記されてければ争う余地が発生しますつまり結論を出すのに時間がかかると言う事です最初は認めたものの、誰かに後から入れ知恵されて態度が豹変する人もいるでしょうし最初から払う気がない人も残念ながら一定数存在しますですからこれは抑止力です相手が何を言おうが契約書に書いてあるでしょで終わらすためのボッタクリ大家みたいな無茶苦茶な特約は当然ダメですｗここでのポイントが特約事項の最後に上記特約を通読確認の上、この特約に合意します借主：住所 氏名 印これです偉そうに書いてますが師匠の受け売りですｗこれがないと読んでないとか、聞いてなかったとか言われて再び争う余地が発生します争っても勝ち目がないと相手に思わせて争いそのものを発生させないこれが一番理想的な姿ではないでしょうか誤解があるといけないのですが、ケンきちは何でもかんでも退去される方に負担して欲しい訳ではないですただこういったリスク分を価格転嫁して善良な入居者さんに負担してもらうのはなんか違うかなと思いますまたそんなリスク分が乗っかった価格設定ではお値打ち感が出せません名古屋人はお値打ちに病的なこだわりを見せますｗですからこの作業は自分の物件の商品価値を高める事で、競合物件との競争力アップにもつながりますじゃあなぜそんな大事な契約書に穴が見つかるのかここからはケンきちの妄想ですが仲介さんの立場を考えるを契約の時に大家の側にガチガチになった契約書より無難なものの方が仕事がやりやすいからかなって契約時の最後の土壇場でそんなんなら止めたって言われちゃったら仲介手数料もADももらえませんそれに退去修繕費をどちらが負担するかなんて営業の人からすればどっちだっていい話だから大家にとって不利益な契約書まかり通ってるのかなとあくまで妄想ですｗ大家さんにとって契約書はいざ争いになった時の大切な武器です来る決戦の時に備えて、手入れは怠らないようにしたいですねポチっていただけると励みになります ↓最後まで読んでいただきありがとうございました。＃不動産 ＃大家 ＃自主管理 ＃契約書 ＃特約事項 ＃退去修繕 ＃負担割合 ＃お値打ち ＃商品価値 ＃競合物件 ＃競争力
2018.10.04
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そうか・・・彼もあっち側へ行っちゃったか・・・
岩瀬はまだ行けるだろと思ったケンきちですていうか暗黒時代はいつになったら終わるんでしょうか( ；∀；)本日も応援ご協力お願いします ↓本日はどうしても外せない所要があって午前中はお出かけで、用事を済ませた後ふらっと立ち寄った洋食屋のランチのクオリティ（日替わりの串カツの脂身が上質な甘さなんですｗこの店のカツ系は絶対外さないと思います）に再訪を誓いつつも、午後からの作業を考慮し昼ビールは自重ｗその後帰宅し作業を終えてやれやれと思った瞬間・・・ぷるりんこ♪誰だよ今から風呂入って至福の時を・・・お世話になっておりますケンきちです（о´∀`о)来月入居予定の方でした(；・∀・)なんでもカーテンの寸法なんかを測りに来た時に測り忘れがあったので教えてもらえないですかとこれがやって当然みたいに上から来られたらアレですが、非常に申し訳なさそうにダメっすか？なんて来たらしょうがないです今から測りに行くので折り返しますね(о´∀`о)サクッと寸法を測って連絡すると感謝のしきりちゃんとありがとうの気持ちを言葉にできる人は大好きですこうゆう方にはできることなら長く住んでいただきたいですね(о´∀`о)でも今時こんな昭和の大家的な泥臭いスタイルは古いって思う方も多いんでしょうそう言えば数年前にこんなやり方じゃダメだって指摘してくれた方が最近コンサルデビューしたみたいですｗ効率を良くしないとｗとか言ってたんで初心者相手のコンサル（共喰い）って効率良いんでしょうねｗｗｗ確かに瞬間風速で派手に稼ぐのは格好いいですけど、ケンきちは万馬券とったどーって大騒ぎしてるおっちゃんをメンターｗ師匠にはしたくないですｗｗｗまあその辺は人それぞれなんでどうでも良いですがｗそんな貧乏暇なしの自主管理大家の戯言でしたｗ落ち着いたら今日の店に昼ビール行ったるがね(๑•̀ㅂ•́)و✧ポチっていただけると励みになります ↓最後まで読んでいただきありがとうございました。＃不動産 ＃大家 ＃自主管理 ＃昼ビール ＃ぷるりんこ♪ ＃ありがとうの気持ち ＃コンサル ＃共喰い大家
2018.09.27
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オサレ物件見学に行ってきた
ビュッフェとかでソフトクリームがあるとお腹いっぱいでも巻かなければ気がすまないケンきちです甘いものは別腹だがね(๑•̀ㅂ•́)و✧本日も応援ご協力お願いします ↓昨日はお友達がオープンしたシェアキッチンのオープニングパーティーに参加して来ましたちょっと時間をずらして伺ったんですが、お店に入りきれないくらいの来客数で大盛況でしたなんでも参加希望者が多すぎて、申し込みの時点でお断りした方もかなりの数になってしまった様子新しい業態のお店という事で不動産関係者以外にも士業の方や、これから起業を志す若いサラリーマンの方など、様々な顔ぶれが集まっていましたシェアキッチンやレンタルスペース以外にもコワーキングスペースとしての運用も視野に入れているオムニバの秘めた可能性は凄い事になるんじゃないかと感じてます実際に営業をして見えて来た問題点もありますがそんなものは改善するだけの話とにもかくにも順風満帆の船出が出来たのではないでしょうか（何故この画像なのかという苦情は一切受け付けませんｗ）また本日は退去が出ても速攻で入居が決まってしまうという、物件力の高さの秘密を勉強させていただくために、先輩大家Sさんの物件見学に珍しく嫁ちゃん同伴で行ってきましたところがお約束の迷子｡･ﾟ･(ﾉ∀`)･ﾟ･｡ナビの言う通りに進んだ先は行き止まり（なんかどんどん道が狭くなるから嫌な予感はしてたｗ）しかもせっかく素敵物件の写真を撮ったのに、レンズが汚れていたのか全部変なシミみたいなのが入ってるし( ；∀；)という訳でせっかくの機会なのに写真なしｗその後集まった方達とSさんの事務所で重要な会議を行ったのですが、この事務所も安定のオサレ空間センスのある人がセルフリフォームをするとここまで仕上がるのかと(；・∀・)会議では物件新築時の具体的な数字のお話から、融資付け、保険の活用方法、更にここに書けない某金融機関のヤバいぶっちゃけ話までｗそしてそんな素敵な時間を過ごさせていただく事での収穫が嫁ちゃんリフォームに興味を持つこの機を逃すわけにはかんがね鉄は熱いうちに打てなんとしても興味をリフォーム楽しいまで変化させて未来の労働力確保だがねｗ本日色々教えて下さった皆様、そしてお招き下さったSさん本当にありがとうございましたm(_ _)m***ここから宣伝***ケンきちもお世話になっているスマートパーキングのオーナーインタビュー動画がyoutubeにアップされました（これでユーチューバーの仲間入りだがねｗ）自宅の一台分の駐車スペースから初期費用ゼロで開業出来る画期的な仕組みのパーキング業者さんです（もちろん運営中も解約時もお金はかりません）動画は「こちら」からどうぞ（ケンきちのアホ面が見れますｗ）ポチっていただけると励みになります ↓最後まで読んでいただきありがとうございました。＃不動産 ＃大家 ＃自主管理 ＃レンタルスペース ＃シェアキッチン ＃オムニバ ＃物件見学 ＃セルフリフォーム
2018.09.09
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不動産賃貸業から発展した業態
今日のビールは地下のカイジくんが飲んだのに匹敵したと思うケンきちです本日もご協力お願いします ↓本日は「花田工務店名古屋支店」にて恒例の「松葉民樹先生」の個別面談（と言う名の雑談ｗ）なんか新人の勉強の為に同席をお願いしますって言われたけど底地だとか共有だとか使用貸借だとか全然参考にならない話ばっかりで却って申し訳なかった（完全に進む方向が間違っとるｗ）そんで午後からはお友達の大家さんがやってるリフォーム現場のお手伝い（この方知り合って一年程ですが何故かケンきちの行動範囲にばかり物件を持ってますｗ）と言っても終わりがけに行ったからちょこっと塗装をやっただけやっぱり塗装は楽しいねｗここは喫茶店のテナント跡なんですがなんでもここで「シェアカフェ」なるものを開業するのだとか二部営業を更に細分化した感じで一週間を十四コマに割ってそれぞれにオーナーを募り皆さん独自のお店を営むというコンセプトらしいカフェをやるも良しBarをやるも良しレンタルスペースにするも良し方向性はそれぞれのオーナー次第周辺はランチ需要もそこそこありそうなんで夜の営業をどうするかと言う課題はあるものの非常に面白いんじゃないかと（謎の上から目線ｗ）ここまで行くと不動産賃貸業の枠を越えてしまってるような気がするけど自分にはなかった発想なので非常に刺激になったよしばらくこちらの現場でお手伝いさせてもらってリフォーム修行するがね(๑•̀ㅂ•́)و✧そんでお店ができたら一コマ借りてみようかね家賃なんて毎週飲みに行くこと思ったら安いもんだし飲み屋のマスターごっこしてお客さんの恋愛相談とかしてそのあｔ（ゲス顔）あれ？何かこれってコンセプト違うねｗ進む方向を間違えまくってるｗまあ色んな可能性を秘めたスタイルってことでｗｗｗ出店したい人は「オムニバ Omniba」まで（不純な動機の人は多分ダメですｗ）明日確実に苦情が来るケンきちが哀れだと思った方はポチ ↓最後まで読んでいただきありがとうございました。＃不動産 ＃大家 ＃松葉民樹 ＃シェアカフェ ＃名古屋 ＃レンタルスペース ＃DIY ＃セルフリフォーム ＃オムニバ
2018.07.21
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まさかの一番手
本日もめげずに物件を見てきたケンきちです融資が厳しくても必ず運命の出会いがあると信じています本日も応援ポチお願いします ↓本日見てきたのは自宅から自転車圏内某私鉄駅徒歩三分築40年木造戸建てほぼ土地値約束時間三十分ほど前に到着して近所を一周コンビニや飲食店もあり生活環境は問題なさそうです現在居住中のお宅なので営業マンと合流し訪問外見はまあ築年数なりです出迎えて下さった奥様はいかにもな名古屋のお母さんｗなんだか実家のような安心感（≧∇≦）地元トークで盛り上がりながらリサーチするとなんでも新築されて転居されるとのことですリフォームしたばっかなりのにもったいないんだわなんですと( ﾟдﾟ )拝見させていただいたお風呂はタカラ製システムキッチンも新しいですうちの自宅より明らかにハイグレードな水回りクリーニングと軽微な美装で貸せる様に見えます最近見てきた物件との比較効果もあるんでしょうがこんなに手がかからなそうな物件は初めてです絶対欲しい問題は土地値といっても市内なので価格がそれなりなとこ周辺賃料を勘案すると自己資金にもよりますがそれなりの融資期間がないとCFが持ち出しになっちゃいます最悪現金買いでも大火傷はなさそうですがそうすると手元資金がカツカツに(´；ω；｀)しかしせっかくのチャンスを逃す訳には行きません明日から銀行訪問頑張ります(๑•̀ㅂ•́)و✧今度こそ買えるように応援お願いします ↓最後まで読んでいただきありがとうございました。＃不動産 ＃大家 ＃中古戸建て ＃土地値 ＃買付け ＃CF
2018.06.28
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借地物件
暑い＝ビールが美味いとご機嫌なケンきちです 朱に交われば朱くなるこんなことわざがありますね昨日書ききれませんでしたが実はもう1件見てきた物件がありますそれは借地物件明らかにこの方の影響でしょうかｗまだお会いした事はないのですが私が本気で尊敬する不動産投資家のお一人ですとは言っても影響されたからと言う訳ではありません過去に借地で共有の土地を片付けた経験は一応あります（運ゲー乙）つまりまったくの初心者ではないのですそれでもハードルが高いのは事実ですが（；^ω^）しかしながら人と同じ事をやっていたのではいつまで経っても同じです何か物事を検討する際にできない理由を必死に探すのではなくどうしたらできるのかを必死に考えるそんな気持ちで今回も見に行ったのですがやはり難しいですね（おいｗ）法人所有自己使用ビルの一棟売り案件なんですが実際に見てみると建物の作りがかなり独特でどの様に転用したら良いのかというイメージがまったく出てきません(´；ω；｀)（低レベル乙ｗ）売主様は建物に価値があると信じていますから売出価格＝借地権価格+建物所有権のイメージでしょうしかしこの時点で私の中では買付価格＝借地権価格-解体費用ですただ借地権価格って実際には価格算定が非常に難しいですだからこそ歪みが生まれて旨味があるのですがそれには当然色々面倒事が発生します売主との価格交渉は通常の取引でもありますが借地の場合底地名義人である地主との交渉もあります利害が相反する関係者の数が多いですから全員が納得できる落とし所が見つけにくいんです更に承諾料だとか更新料だとかで意外にお金がかかりますまた銀行の融資も付けにくいので出口で迷子になる可能性も考慮しなくてはいけませんメリットは格安で土地の使用権があることと土地の固定資産税を払う必要がないこと将来的に底地を買えば所有権の土地に生まれ変わるそしてライバルが圧倒的に少ない事ですちなみに今回の仲介業者さんも借地の経験は殆どないとかｗ（正直不動産乙）逆に言えば本職の方でも良く理解してない人が多い訳です内見後営業マンをお茶に誘って探りをいれますが①借地権と建物の売却自体は地主さんも協力的②地主さんは底地の売却は希望していない③新しい借主になるなら新法での契約の蒔き直しが必須もう借地物件の旨味ないじゃん( ；∀；)地代が高めな時点で嫌な予感はありましたが今回の地主さんかなりやり手の方みたいですどうも地主さん的には今回の売却話表面的には売り主に協力し建物買取請求を防いで売り主が力尽きるのを待っているのではないかとそれまではしっかり地代を受取つつ最終的に解体費+引越し費用で決着して綺麗な更地の完成地主さん的には最高のシナリオですね私にとってはあまり好ましくな状況ですがあの地代の価格をカバーできるプランができれば別ですし考える事自体は無駄にはなりませんので何か手がないか考えてみようと思います最後まで読んでいただきありがとうございました。 ↓＃不動産 ＃大家 ＃借地権 ＃旧法 ＃新法 ＃借地権価格
2018.06.26
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物件内覧
朝から物件内覧で走り回っていたケンきちです昨日は名古屋大家塾の勉強会に参加してきましたご自身も地主さんで顧問先の7割以上が不動産賃貸業だという森先生が講師です不動産賃貸業に特化したとも言える先生のお話は大変興味深くまたその後の懇親会では更に深いお話もお聞きできましたやはり懇親会は良いですねｗ森先生そして名古屋大家塾のみなさん昨日はありがとうございましたm(_ _)mそして本日は朝から岐阜へすでに一番手の方が居ることは聞いてましたが東京の不動産業者だって聞いてないがなそれもほぼ満額の買付けとか( ；∀；)二時間運転して到着5分で試合終了ｗこの物件受水槽がダメになっているという理由で一階テナントは稼働中ですが二階三階の5室ある住居は募集を止めています修繕して次に市場に流れる時にはおいくら万円なんでしょｗそれでも折角なんで見せてもらうことにまあ募集を止めてる時点で中の状態はお察しなんですが案内の営業マンも初めてらしく二人で恐る恐る一室目に入ると新築ｷﾀ━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━!!このまま貸せるレベルｗｗｗかと思うとなんなのこれ？あちこち工事をしかけた痕跡が( ；∀；)セルフリフォームで力尽きたにしては中途半端そもそも床下になんかあるの？結局きれいな部屋一部屋だけだったしｗこれは満額とかどう見ても自分のレベルでは無理結局早起きして穴だらけの部屋見ただけとか(´；ω；｀)しかしあの穴気になるｗなんかこんなのじゃねーのって予想お待ちしてますm(_ _)m最後まで読んでいただきありがとうございました。 ↓＃不動産 ＃大家 ＃大家の会 ＃セミナー ＃懇親会 ＃内見 ＃買付け ＃新築 ＃ボロ物件
2018.06.25
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敷金について考えてみた
最近週末の方が忙しい位のケンきちです 本日も激しく高らかにお願いします ↓皆さんは敷金ってどのくらい預かってるんでしょうか私は新築時は2ヶ月分で礼金1ヶ月ペット飼育の方は3ヶ月分で礼金1ヶ月そんな感じでしたただこれまで退去立会いをやってきて思ったのは敷金こんなにいらんだろ(；・∀・)18室規模で4年間の実績として過去に20室近く退去立会いをして敷金マックス規模の修繕費がかかったのは一度だけ（ヤニ部屋でしたｗ）酷いのに当たってないからと言えばそれまでなんですがほとんどの方は一か月分でおつりがくるレベルでした敷金には滞納時のリスクヘッジという意味もありますが今時は保証会社の審査が必須ですからむしろ初期費用が高いとそれが障壁になるそして入居者が決まりにくくなって結果として機会損失に繋がっているそう考えたのですまた昨今の過剰な消費者保護の流れに乗っかって仕事のない法律家に目をつけられても面倒ですｗ敷金返還＝大義の戦みたいに思ってる方も多いですしこちらはガイドラインに則って処理しているのにぼったくり大家と一緒くたにされるのも納得行きませんそれに敷金を返す返さないっていうのはあちらの攻撃に晒されるいわば受け身の戦いですそれなら修繕費を払うか払わないかのこちらが攻めに転じた戦いの方が個人的には好みですしそもそもゴネる人の心理なんてこんなもんですｗ一部の非常識な人のために善良な消費者が負担をするなんだか釈然としないものがあるので各保証会社は一日も早いデータベースの共有化を行って信用状態によって保証料が変動するその位の事をやっても良いのではと思います行き場が無くなる滞納者入居者が出てくる？知らんがな（#^ω^）まあ誰かが貸してくれるよｗ我が軍の士気を高めるためにご協力お願いします ↓最後まで読んでいただきありがとうございました。＃不動産 ＃大家 ＃敷金 ＃礼金 ＃初期費用 ＃修繕費 ＃滞納 ＃保証会社 ＃信用状態 ＃保証料 ＃データベース
2018.06.22
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真の抵当権者を探し求めて探偵ごっこしてみたｗ
子供の頃は少年探偵団に憧れていたケンきちです 今日も高らかに鳴らして行きましょう ↓人気ブログランキングゲテモノさんが探偵について書いてたのを見て思い出しましたこれは先日のシリーズの中で実際にあったお話ですその1はこちらその2はこちらその3はこちらその4はこちらその5はこちらその6はこちらこの土地は戦前に祖父が工場用地として購入しました購入後も所有権移転の登記をしないで使い続けて（おいｗ）戦後祖父が急逝してから10年以上経ってから発覚（相続手続きとかどうなってんだｗ）残された遺族があわてて共有名義で登記したことで（建物は法人名義でちゃんと登記してあったｗ）どうにもならない土地が完成しました（我が家の失われた50年問題の元凶ですｗ）その土地には戦前に設定された根抵当権が存在していました（この時点で70年も放置プレイとかｗ）債権極度額 3万3000円根抵当権者 A木材株式会社どうも祖父が土地を買った時の売主様がこちらのA木材から借入をしていたようで祖父は土地の購入後も抵当権抹消手続きをせず（だからｗ）そのまま放置されていたようです（；＾ω＾）そんなドジっ子属性の祖父ですが一族の中では伝説の創業者としてレジェンド超人級の扱いです父も以前からこの根抵当の存在は認識しており昔先方の社長さんと話をしてその時には協力するからとありがたいお言葉もいただいていると言います（じゃあその時やっとけｗ）まずは法人の登記簿をと思い法務局へ行った時に事件発生この法人は存在しませんえ？何言ってんのこのままじゃ抹消手続きできないじゃん(；・∀・)父が話をしたというA木材は確かに存在するのですしかしよく見ると双方の住所が違います現存して事業も行っているA木材根抵当権者としてのみ存在する謎のA木材と言っても2つの法人の住所はすぐ近所です同一名称で所在地が違う法人が2つ70年の間に一体何が起こったのか？そこでまず古地図を調べてみましたすると登記簿に記載されている住所に謎のA木材は確かに存在していますその後も探偵ごっこは続きますが長くなるので割愛結論から言いますと大日本帝国の仕業当時は戦争真っ只中物資は戦の生命線です大事な物資を扱う法人はお上の管理下にあった訳です終戦後日本軍の解体と共に管理下の法人も解体その後同じ名称で新たな法人を立ち上げたため同一名称で所在地が別の2つの法人が存在したという訳です結局手続きは自体は自分でやるには難易度が高かったので司法書士の先生にお願いしました元金と70年分の利息を単利で供託（複利だったら死んでたｗ）その後はサクッと抹消手続きをして完了トータルで数十万のキャッシュアウトです(´；ω；｀)（戦争の傷跡がこんなところにもｗ）終わってみればどうと言うことのないお話でしたが土地には歴史もドラマもあるんだなと感じた次第です相変わらずまったく需要のなさそうな話でしたが皆さん残された子孫に苦労させたくなかったら登記はちゃんとしよう(๑•̀ㅂ•́)و✧エンディングのドラもどうぞｗ ↓人気ブログランキング最後まで読んでいただきありがとうございました。#不動産 #大家 #探偵 #根抵当権 #抹消手続き #共有#所有権移転 #大日本帝国 #登記簿 #供託 #単利 #複利
2018.06.12
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未公開物件を作り出す策
ドカベン趙雲って言い得て妙だと思うケンきちですクリックするとドラが鳴りますｗ ↓人気ブログランキング先日の物件ですがやっぱりダメでした｡･ﾟ･(ﾉ∀`)･ﾟ･｡理由は価格が安すぎるからそれなら売らないとのこと（そもそもの売出し価格が高すぎですｗ）不動産は時として想いが重要な要素になると再確認ですもちろん商売ですから数字は大切だと思いますそれと同時に売り主様の気持ちを解きほぐすような総合的な人間力がこの仕事には必要なんだと感じました営業マンに聞くと問い合わせも内見も未だに無いらしく今回の件でようやく価格の改定に応じて貰えましたと（元々あの価格では厳しいだろってｗ）価格改定で売主様が納得出来る買主が見つかるも良し諦めて再び私に声がかかるも良しです（やせ我慢乙ｗ）ひとまずはご縁がなかったと言う事ですね（；＾ω＾）今回初めて築古物件に買付けを入れてみたのですがこういった金額の小さい物件ってのはキャリアの浅い営業マンの練習台みたいな感じです金額の違いはあっても売物件を管理する手間は同様です結果成約率と利益率の低い物件が下の人間に回されてきているのではと感じた訳です（面倒な仕事を下に押し付けるのはどこでも一緒ですｗ）不動産業者は手数料ビジネスですから1億の物件を10件やっても10億の物件を1件やってもトータルで得られる手数料は変わりません物件を売り出す時の手間は物件価格には関係ないですから価格の安い物件には手間をかけたくないのではと考え営業マンにひとつ提案してみました似たような物件が出たら図面にする前に声を掛けてねつまり図面やチラシの作成など工数を省いて貰うことで強制的に未公開件を作り出すそんな都合の良い事を目論んだ訳ですｗ売主と買主はもともと利益相反の関係ですからそこに介在する仲介営業マンを味方につければ指値を通す時のプラス要因にならないかなとｗ現段階では全くの妄想でしかないですがこれから実証して行ければと思いますさっき鳴らなかった人はもう一度ｗ ↓人気ブログランキング最後まで読んでいただきありがとうございました。#不動産 #大家 #鬼の指値 #鬼指 #指値 #未公開物件#築古物件 #仲介手数料 #利益相反
2018.06.11
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鬼の指値を入れてみた
例の物件に正式に買付けを入れてみたケンきちです ほぼ毎日更新できているのは皆様の応援のお陰ですm(_ _)m ↓最近一つ気付いた事があります時事ネタは皆さんの食いつきが非常に良いｗ特に大したことを書けてる訳ではないですがこれからも思ったことは書き綴って行きたいと思いますさてタイトルにもあります鬼の指値売出し○百万円に対して90％OFF○十万円で行ってみましたｗこの物件まともに仕上げようとすると水回りのリフォームが結構かかりそうで採算が合わない予算を抑えるとまともな入居者は期待できないそもそも私はリフォーム童貞ｗ予算も腕もないなら答えは一つ安く買うこれなら仮に仲介会社が当てにならなくても入居者はナンパしてくればなんとかなる金額活きの良いホーム○スの目利きも教えてもらったし（ポールさんありがとうございますｗ）なんとかなりそうです(๑•̀ㅂ•́)و✧問題は売り主様の気持ち売出しからこれまで問い合わせも内見も私一人残置物の処理にかかる労力も大変でしょうどうせ問題だらけの物件なら残置物もそのままでお譲りいただけないかと打診しましたこれですぐ了承いただけるとは思いませんがこのままでは売れないと売り主様が弱気になってくれればチャンスがあるかと駄目なら駄目で次に行くだけここは待ちの一手です( ･ิω･ิ)さすがに図々しいだろと思った方はクリックｗ ↓最後まで読んでいただきありがとうございました。#不動産 #大家 #鬼の指値 #鬼指 #指値 #リフォーム#入居者ナンパ #目利き #残置物
2018.05.31
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中古のリフォームどこまでやるか問題
今一番欲しいのは軽トラなケンきちです。 押してくれた人に幸せがくるボタンですｗ ↓例の年季の入った物件ですが本日担当の営業マンから着信あり。相変わらず私以外誰一人反応無いらしいですｗ独占交渉権があるのは喜ばしいのですがここまで世間が無反応というのも不安になります｡･ﾟ･(ﾉ∀`)･ﾟ･｡（自分の選球眼が間違っているのかとｗ）そもそもこの物件でどの客層を狙うべきなのかと物件エリアの仲介店何社かとも相談したのですがやはり高齢者か生活保護の方くらいしか難しいようです。そうなるとあまり高額なリフォームはできないですしでも水回りはある程度手を入れないとまずい。ダメ元でDIY可能な物件とかどうでしょうなんて提案もしてみましたが皆さんお気に召さない様子(´；ω；｀)（だから誰も買わないんだろｗ）経験値の低い私の見立てでも正直この物件売り出し価格の半値でも厳しいと思うんです。私はこの後の運営や収益性を考えると安く買いたいですし売主様としては思い出の詰った元ご自宅でしょうからあまり安い金額では心情的に難しいでしょうし鬼の指値とか都市伝説だろ（#^ω^）（しれっと指せる鋼の心臓が欲しいですｗ）今まで自分の手掛けてきた物件とは真逆の存在のこの物件相談した大家仲間にも心配されることしきりな訳ですが（知らないほうが良い世界もあるよって脅かされたｗ）この山を越えられたら大家力が大幅に伸びるんじゃないかと（サイヤ人的なあのシステムですｗ）しかも現状、私以外は誰も見向きもしない物件です(≧∀≦)（逃げ出さないは◯れメタルに遭遇した勇者の気分ですｗ）セルフリフォームや滞納を始めとするトラブル対応ってできない（やったこと無いorやる気がない）人とできる（やれる）人の差ってすごいあると思うんです。（自分が物件欲しい病にかかってる気がしてきましたｗ）この様に葛藤し続けている訳ですがタイミング良く明日はこの手の物件をなんなく料理する猛者の集いし宴「物件」より「現場」がお好きな方達もいらっしゃる様ですので色々と勉強させていただければと思いますm(_ _)m（懇親会で飲みすぎて記憶が無くなるとこまでがセットですｗ）押し忘れると不幸が来ますｗ ↓最後まで読んでいただきありがとうございました。#不動産 #大家 #リフォーム #セルフリフォーム #DIY#高齢者 #生活保護 #指値 #鬼の指値 ＃懇親会#クレイジーマインド #セミナー
2018.05.25
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かぼちゃの馬車と事業的規模の裏技
かぼちゃの馬車って書けばアクセス増えるかもってあざとい事を考えたケンきちです。 釣られた方はとりあえずポチお願いしますｗかぼちゃの件については色んな人が書きまくってるので私なんぞが目新しい事も書けませんのでひとまず置いときます。ところで皆さん事業的規模って素敵な響きですよね。税金面のメリットが大きくなるのもそうですが何よりも響きがカッコイイ（・∀・）なんたって事業です。事業とはつまり商売です。立派に商売として成立している規模それが事業的規模おみゃーさんは立派な経営者だって認めたるがねと偉い人のお墨付きをいただいた選ばれし者それが事業的規模つまりはなんかカッコイイ肩書が欲しいなとｗで当然お上の決めることですので基準があります。一般的に有名なのはいわゆる5棟10室というもの。他にも貸地や駐車場の場合は5件で一室に相当するようですしまた貸地は2000㎡以上の面積で10室相当のようです。つまり1室＝駐車場（貸地）5台＝貸地200㎡上記を組み合わせて5棟10室をクリアすればOKということです。ですから極論すれば家賃2万円のアパート✕10室でもクリアです。（満室想定年間240万）でも家賃15万円の戸建て4棟では駄目なんです。（満室想定年間720万）なんだか釈然としないしないのは私だけでしょうか（#^ω^）じゃあ芸能人が住むような高額物件のオーナーはというと例えば家賃100万円の区分1室の場合は何とクリアなんです。（満室想定年間1200万）この辺は担当する税理士さんによって見解が別れるいわゆるグレーゾンに相当するようなんですが根拠としては消費税の課税事業者になる年間売上1000万円これを越えているから事業ですという屁理屈理由です。ここまでで事業的規模だと認めてもらうためには1室換算に相当するものを積み上げて10室をクリアするか売上の規模を大きくして年間賃料1000万を超えるか以上どちらかをクリアする必要がある事がわかりました。何か副業をされている方でしたらそちらで事業者になってその中に不動産収入を合算するという手もあるそうですがそんな都合良く副業なんてしてないって方が多いでしょうからここからがタイトルにある裏技のお話です。私が現在買おうと思っっている物件が連棟式の物件でこれが1棟相当なのか1室相当なのかの判断に迷ったので税務署の相談窓口に突撃してきました。（真面目な納税者には彼らは意外に優しいんですｗ）私は不動産事業を法人メインで行っているのですが個人の方は現在8室換算できる規模なのでここでの判断が事業的規模になれるかどうかの重大な別れ目になるからです。結果は一室でした｡･ﾟ･(ﾉ∀`)･ﾟ･｡カッコイイ事業的規模への野望は断たれました(ﾉД`)ｼｸｼｸですがここで税務署の相談員さんが口を滑らせます。（執拗に食い下がる私を哀れんだのでしょうかｗ）シェアハウスにして別々の人に貸した場合は別ですよ。つまり3Kのボロ長屋が1室から3室にできるということです。（あれをシェアハウスにしても需要なんてないですｗ）私はシェアハウスの運営なんて面倒くさいと思っており（そもそもこの物件を買う気持ちが減退してきましたｗ）今までもこれからも手を出すつもりはないのですが人によってはこれって凄く有益な情報なのではと思いました。（実際に応用しようとする方は必ず税理士に相談しましょう）また今回の様に法律の解釈を理解して更に考察を重ねるこうした作業は頭の体操にもなり非常に面白いです。（考察結果が自分にそのまま活かせるかどうかは別ですｗ）最後のシェアハウスでかぼちゃネタも回収したのでタイトル詐欺とも言われないでしょうｗという訳で役に立ったと思った方はクリックしてきましょうｗ最後までお読みいただきありがとうござました。#不動産 #大家 #かぼちゃの馬車 #事業的規模 #5棟10室#グレーゾン #税法 #裏技 #連棟式 #テラスハウス#法律の解釈 #タイトル詐欺
2018.05.23
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ボ◯物件内覧してきたｗ
バナーの貼り方を覚えたケンきちですという訳で本日からランキング参加します。とりあえずポチお願いしますm(_ _)m昨日は友人のお誘いで建築資材の展示会へ。注文住宅の施主様向が対象なのでしょうが各社のハイグレード商品が沢山並んでいます。コスト的に賃貸物件に採用するのは難しいでしょうが最新型の商品は見ているだけでも夢が膨らみます(≧∀≦)そして今回の目玉は木造四階建てのモデルルームですお披露目が終わったら事務所として使用されるようです。現状は償却が短い事を活かした事務所等の商業系が多いようで賃貸物件はあまり事例がないみたいです。将来的に建築コストがこなれてきたら選択肢として面白いのかなと感じました。そしてここからが本題の物件内覧(๑•̀ㅂ•́)و✧愛知県某所に建つ昭和三十年代建築の連棟式4Kバス・トイレ別だが風呂はシャワーなし当然トイレは和式です。確定測量未了で瑕疵担保免責の現状渡しで建物の一部は未登記。おまけにお隣は昨年大規模リノベを完了していてしばらくは更地売却の出口も塞がれちゃってますｗ売り出し価格は周辺の売買事例✕坪数で算出したんでしょうが現状買付け希望者もなく内覧も私一人らしいですｗしかしながら周辺生活環境は整っているし駅もギリ徒歩圏。客層を高齢者か生活保護の方に絞ればなんとかなるかなと。ただ売主様がどの程度の指値を受け入れていただけるのか探りを入れてみたんですがそんなに焦ってない感じです。（正直現在の半値でも厳しいと思うんですがｗ）購入の意思はありますが私自身こういった案件は初めてです。いきなり厳しい数字で売主様の気分を害しても何ですし数字の精査をしてその上での金額提示でよろしいですか。そう伝えるとなんだか営業の方がホッとした表情に(о´∀`о)（そりゃ早いとこ片付けたい案件でしょうしねｗ）上級者の方からする鈍臭い動き方だと思いますが単なる不勉強経験のない分野でもありいきなり精度の高い数字を出せるレベルではないのでどうしても後手に回りがちです(´；ω；｀)しかしこの作業を繰り返す事で大体の感覚が身につけば現場で直感的に精度の高い数字が出せるでしょうし何より大家としての成長が期待できそうです。何てことを物件を見ている時は思ってたのですが帰宅して写真を見せながら嫁に話すとドン引き心配され考え直すように説得されてしまいました。（常人の感覚だと当たり前ですｗ）そして一晩じっくり考えた結果よし買ってみよう・ω・だって壁あるしｗ屋根もあるしｗ自称天才のあの方の物件に比べれば楽勝でしょｗｗｗネタとしても美味しいしｗ案ずるより産むが易しという訳でボ◯物件デビューしちゃうかもしれませんｗ買えたらですけどね（；＾ω＾）最後までお読みいただきありがとうござました。#木造四階建て #不動産 #大家 #ボロ物件 #瑕疵担保免責#現状渡し #未登記 #連棟式 #テラスハウス #昭和築
2018.05.21
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非公開物件（川上物件）を作ってみよう
冷食の春巻ってチンすると皮がクタッとしててなんか駄菓子っぽい感じがするので結構好きなケンきちです（揚げたてパリパリの春巻も勿論大好きですｗ）非公開物件（川上物件）って素敵ですよね。不動産に関わる人間は皆さん大好きなアレです。本日はこれって誰でも作れるんじゃねーのか？ってお話です。皆さんは不動産事業（投資）をやっている事を廻りのどの程度の人までご存知なのでしょうか？私の親しい人間は大体あいつはなんか不動産の仕事をしているという認識をもってくれてます。だから何か相談事があると怪しい人不動産屋に相談するよりもまず身内である私の所に話が来る事が多いです。つまりこの瞬間に、この物件は私一人だけが知っている究極の非公開物件なのではないかとそんな事を思った次第です。無論怪しい人不動産屋に相談するよりもあいつに相談する方が結構詳しいし安心だと思ってくれる程度の人間関係は必要です。そしてこういった話が来やすくなる環境を作る事でセルフ非公開物件をじゃんじゃん囲い込む環境ができるのでは？と考えたのです。（地場のおじーちゃん不動産屋がこんな感じですよね）皆さんの知人の顔を思い出してみてください。じーちゃん、ばーちゃん親戚のおじちゃん、おばちゃん友人知人、仕事先の関係者までしてみませんか一人位は不動産持ってるって人はいるんじゃないでしょうか？カミングアウトしてみませんか？サラリーマンの方でも親戚位までなら大丈夫ですよね？それなりの属性や資産背景やコネのある方は別でしょうが（そんな方はこんなブログ読んでないでしょうしｗｗｗ）私の属性ではあちこちの不動産屋に非公開物件ないですか？なんて頑張って問い合わせをしても非公開物件（公開してないとは言ってない）そんなクソ物件微妙な物件しか出てこないです。実際に成功できるかどうかはまだ結果が出ていませんが様々な相談に乗って、真剣に検討し助言をする事で自分の経験値も高まるのではと考えてます。そんな訳で3時くらいからビール飲んでる酔っぱらい大家の戯言でしたｗここまでお読み頂きありがとうございました。＃春巻 ＃非公開物件 ＃川上物件 ＃不動産 ＃カミングアウト
2018.05.13
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