[不動産投資実況中継] カテゴリの記事
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加藤ひろゆき氏セミナー大盛況
皆様こんばんは。夏野素麺でございます。7月18日（日）、子連れ大家の会主催のCASHFLOW101こと加藤ひろゆき氏セミナーが開催されました。会場は全国から集まった方々で大盛況！詳しい様子はこちらでご紹介しております。
2010年07月21日
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ふるいにかける。（その１）
皆様こんばんは。パパ投資家兼夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日は物件選別のことを書いております。タイトルは「ふるいにかける。」 続きはこちらで…。
2010年02月14日
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風を起こせば大家が儲かる!?
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週のテーマは「風を起こせば大家が儲かる!?」です。 先週土曜日、夏野家の7号物件にて退去がありました。7号物件は8室中2室空きで取得、その後一度は満室にしたのですが再び1部屋が空室となってしまいました。 しかしこの7号物件、強力なアドバンテージがあります。それは、大学に近いこと。もっとも、それゆえ学生目当ての単身者アパートも周辺に多く、シーズン的にも来年4月入学の新入生を巡る大家さん同士の大争奪戦が始まります。 ここに先んじて手を打つ必要があります。今回はメインターゲットを完全に学生さんに絞り、初期費用低減策として、・敷金・礼金ゼロ・家電導入の策を打ちます。その分、賃料は前回入居者様のときよりUPしました。 さらに営業力もいつも以上に強化。地の利を生かして自転車でドサ回り。とはいえ、今回はただのドサ回りではありません。今回の目玉は、大学学生課への突撃。土着でない新入生の方が家探しをするなら、やはり行こうと考えるのは大学の近くの不動産業者か、大学学生課ではないかと思い、学生課でアパートの紹介をしてもらえるか確かめに行ったのです。 そして結果は･･･ あっさりOK！ 夏野家作成手作りチラシがアパート紹介用ファイルに挟まれ、家を探しに来た新入生の方々がこれを見てくれるのを待つばかりです。 さあ、これで種蒔き完了。あとは花が咲くかしばらく見守ろう。 翌日日曜日。携帯に知らない番号からの着信。おそるおそる出てみると… 「すみません、 ○○大学の学生課でアパートの紹介を見たんですが…」 鼻血ブー。早い。あまりに反響が早すぎる。昨日の今日かい！ さて、大学学生課で資料を見て問合せがあった場合、大学学生課が内見に立ち会ってくれるわけではない。ということは… わしらが行かなきゃいかんということか!! のんびり家族3人で食事中の急展開。大慌てで食料をかき込む夏野家。なにせ、有力見込み客は逃すべからず！ですからね～。 問合せ電話から約90分後。大学正門前でお客様と感動のご対面。新入生＋そのご両親という組合せでした。 そこから徒歩で物件までご案内。大学から物件まで余裕の徒歩圏内であることをさりげなくアピール。 道中、親御さんに聞いて判明した事実。お子様が推薦入試で合格し、1月から大学の運動系部活動の練習に前倒しで参加するため、すぐに入居可能な部屋をお探しとのこと。…では、3月末までの機会損失すら発生しないということですか!? いざ、内見。妻ひまわりと共に俄然気合が入る。惜しまれるのは、あまりに退去直後だったためまだクリーニングを入れていなかったこと。それでも、前入居者様がきれいに使ってくださっていたので、見せられる状態ではあった。「昨日空いたばかりなので、 これからキレイにしますんで!!!」を連呼し、とにかくキレイになったところを妄想していただいた。 人事を尽くして天命を待つ。やるだけのことはやった。あとは検討結果をお待ちするのみ。 そしてその日の夕方… 申込み入りました!!! 土曜日退去、日曜日申込み。1日で次の入居者が決まるのは、夏野家史上初の快挙であります。 その後は入居までの手続きやら何やらでこれまたテンテコマイでございましたが、申込み後の忙しさなら心地よいもんです♪ 今回も、やはり大家自ら風を起こすことで、退去という負の流れを変えることができたのだと思います。もっともっと落ち着いていろよ！と時々自分ツッコミ入れたくもなるのですが、空室があるといても立ってもいられなくなるのが夏野家の変わらぬ性分なのでしょう…。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、気が付けば2009年最後の週ということで、今年を振り返ってみたいと思っております。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年12月20日
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投資家変わればゴールも変わる
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週のテーマは「投資家変わればゴールも変わる」です。 先々週は、ご近所投資家との交流ウィークでした。勤労感謝の日には温和な雰囲気の中に熱いパワーをお持ちの、チームカメペンことかっちゃんペンギンさん＆カメ妻さん夫妻と夏野家にてお茶会を開催。 我が家の超若手芸人・ひやむぎが自らの持ちネタを続々と披露する横で、和やかに不動産談義に花を咲かせました。 先週の土曜日にはご近所にて次々と大型新築プロジェクトを進める凄腕投資家、ぴろやんさん＆桜子さん夫妻、GOHMAさんと一足早いランチ忘年会を開催しました。 この日は芸人・ひやむぎを素麺実家へとドサ回りに送り出して、妻ひまわりと2名で参加。お昼前の11:00にスタートした忘年会も、飲めや歌え（!?）の大騒ぎであっという間に店のランチ閉店時刻15:30を迎えてしまいました。 さて、こうして1週間で3組の不動産投資家の方々とお会いした夏野家。皆様といろいろとお話していると、我が家も含めてですが、それぞれに目的地があり、それによって目指す資産や収入の規模が違ってくるということをあらためて実感します。 特に、ハワイでの生活を目指すぴろやんさん＆桜子さん夫妻、GOHMAさんは、目指している夢が大きいこともあって考え方もBIG！であります。 リタイアのために設定している目標キャッシュフローの全容が次第に明らかになるにつれ、衝撃と驚愕を隠せませんでしたが、そこは夏野家、気を取り直しました。 目指しているところが違うから、目指すところに近づく最適な方法も違うわけです。 だから、大型新築プロジェクトを進める方もいれば、夏野家のように近所で中古物件を探す者もいるのです。やり方や規模の違いで気をもんだり、気を落としたりする必要はないのです。 というわけでまずは夏野家も、近所の中古物件で夢の第1ステージクリアを目指します！ と、目指しているものの違いはあれど、その手段が共通の「不動産投資」だからこそ、こうしていろいろノウハウや情報を交換できるんですね。 そして。今回お会いした方々のもっと大きな共通点、それが目的地に向かう意志の強さ、行動力。 これを感じ取ることができ、妻ひまわり共々アドレナリンが蒸気機関車の煙の如く、もくもくと脳天から噴き出している状態となっている今日この頃です。 さーて、来週の素麺日曜劇場は…もう年末も近づいてまいりました。というわけで、年末にちなんだネタを仕込んでおきたいと考えております。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年12月06日
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性懲りもない夫婦の物件購入日記～物件再生と賃貸経営
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日のテーマは、「性懲りもない夫婦の物件購入日記 ～物件再生と賃貸経営」です。 (前回までのハイライト)またしても自宅から至近距離で好条件の物件が出たためすかさず買付を入れた夏野家。前回の物件購入から約1ヶ月で購入は困難か!?と思われたが、体当たりで資金繰りに挑んだところB銀行からの融資付けに成功。これで決済へのメドが立ったものの、物件稼動までにはまだ壁があった…。 今回の物件、最上階が1フロア丸々、元オーナーズルームと思われる広い4LDKで、これが現状空室です。これだけ広い部屋は賃貸ではそうそう見当たらないので希少物件といえます。 ただこの物件、そのほかにも希少な点があります。それは…元オーナーズルーム（と思われる）ということで、キッチンセット、洗面化粧台からフローリング、天井のボード、和室の障子に至るまで、私たちがリフォームではおそらく使わないであろう豪華仕様・特注のものばかりなのです。 と書くと「もうけもん！」とも思えますが、これが悩みのタネとなりました。それなりに経年しているものばかりですから、やはり使えるモノと使えないモノが出てきます。使えないモノは交換！となるわけですが...特注モノのため一般の規格サイズでなかったりするのです。これは盲点でした。 そのため、設備等を交換するかどうかも再検討が必要となり、・生かせるものは極力クリーニング・塗装を入念に行って再生・どうしても交換必要なもののみ規格サイズ部材を使って交換、 サイズ差で生じるスキ間などは塗装やパネル等を使ってフォローという形で少しでもコストを抑えて効果を高めていくこととしました。 リフォームは根本的に好きな分野ではあるのですが、賃貸経営をしているということを考えねばなりません。元の豪華な部屋として物件を再生しようとすると、豪華部材を取り揃えて青天井のリフォーム費用をかける必要があります。 しかし、考えなければならないのは賃料見合いの（できれば賃料以上の）満足感を与えられる部屋にするにはどこまでやるべきか？（コスト的・時間的両面から）ということだと最近特に感じております。 時間的な側面について言いますと…大家業を始めた頃の区分所有のリフォームではずいぶんと体当たりをしたものです。クロス張り、塗装、部材組立・取付…いろいろやりました。所有物件もキャッシュインフローも今より断然少なかったので、やるっきゃない状態だったわけです。しかし今は物件・家賃収入だけでなく家族も増えたので、1室にかけることのできる時間が特に減りました。なので、今はできるだけ馴染みの業者さんにお願いをしてリフォームを進めていただいています。自力でやっていた頃よりもちろんお金はかかりますが、その分夏野家としては他の物件にも目が行き届くようになるわけで…それを含めて賃貸経営が円滑に回るかどうかを考えていく必要があると思います。 なので、夏野家のリフォームと聞いて区分所有を買ったときのような体当たりリフォーム報告を期待していた読者の方がいらっしゃったら、すみませんm(_ _)m 育児＆激務の中で自力リフォームはしんどいっす(ToT) で、当の物件、まだリフォームが完了しておりません。広いわ特注部材多いわで業者さん泣かせの物件だということですね…。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、すみません、タイトル未定です。予定は会計ネタです。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年10月25日
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性懲りもない夫婦の物件購入日記～融資どうする？
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週のテーマは、「性懲りもない夫婦の物件購入日記 ～融資どうする？」です。 (前回のハイライト)またしても自宅から至近距離で好条件の物件が出たためすかさず買付を入れた夏野家。前回の物件決済からまだ約1ヶ月。果たして勝算はあるのか!? まずは自己資金。前回の購入で満額融資という予想外の好結果が出たおかげで、まだある程度の余裕がありました。 問題は融資付け。前回も決して多くの金融機関から好意的回答をいただいたわけではありません。6/7エントリーで登場した4つの金融機関のうち、可能性があるとすれば、前回満額回答→融資実行に至ったB銀行か、あるいは前回は「見込年収が見えないから」という理由で見送りになったA銀行か、というところです。 今回はA銀行・B銀行ともに取引のある仲介業者さんでしたので、新規の検討先としてノンバンクE社も含めた3つの金融機関に対して業者さん経由で打診することとなりました。 さて、その結果が約1週間で出揃ったのですが… 前回ノリノリでやってくれたB銀行は、今年は前回の1本を通したので、それをとりあえず確定申告まで様子を見てから次を検討させていただきたいとのこと。 うーん、いずれにしろ今年中は使えないということか…。（担当者さん的には取り組みたい様子でしたが、銀行全体の方針として不可のようです） A銀行には、「転職から半年経ったぞ！ これで見込年収出せるんじゃないか!?」ということで持ち込んだのですが… 出ました！9割融資可です。 そして初取組みのE社。ノンバンクだけに意欲は高いです。1件目の区分所有を共同担保に差し出すという条件で、9割～満額検討するとのこと。金利はA銀行より若干高め。 E社なら満額の可能性もある一方、共同担保だけは条件として絶対に避けられないという状況。A銀行なら9割しか出ないが、共同担保の差出しは必要なし。 けっこう難しい選択ではありましたが、今後の戦略の幅を狭めないために、共同担保不要を打ち出すA銀行に9割融資をお願いし、残り1割＋諸費用に自己資金の余力をつぎ込むことにしました。共同担保はもっと必要な場面が今後ありそうな気がするので、今回のように回避できる場合には回避しておくのが得策と判断しました。この辺は人それぞれどちらの選択をするか、分かれる部分ではあると思います。 これにて資金繰りも整って、いよいよ決済！となるわけですが、今回は考えなければならないことがまだありました。それがリフォーム！不動産投資を始めたばかりの頃、築古区分所有をフルリフォーム→高利回り運用で不動産投資のイロハを学びました。その頃の血が、再び騒ぎ始めました！（特に妻ひまわりが、なのですが） というわけで、来週の素麺日曜劇場は、新規物件のリフォームについてお話ししたいと思っております。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年10月18日
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性懲りもない夫婦の物件購入日記～次、見つけちゃいました。
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 小ニュースです。妻・ひまわりが半年ぶりにブログを更新いたしました。http://plaza.rakuten.co.jp/sunflower11104/diary/200910100000/今後はゆるゆるとアップしていくつもりのようです。こちら日曜劇場ともども、どうぞよろしくお願いしますm(_ _)m さて、そのひまわりブログでも触れているのですが、性懲りもなく物件買いました。本年2物件目、通算8物件目です。 というわけで今週から、購入までの道程を実況中継！させていただきます。 その物件と出会ったのは、まだ暑い夏の日のこと。毎朝の日課、携帯で某有名収益不動産サイトで新規物件チェックをしていると、自宅から至近距離に鼻血ブーな物件が出ていることが判明しました。 さっそく妻ひまわりにメールで情報送信し、緊急家族会議。 素「どうよ？」ひ「いいね。」 緊急家族会議、即完結。活動開始が決定されました。 素麺、会社到着前にその物件の業者さんに即アポ。詳細資料を送付してもらいつつ、翌日の内見が決まりました。 とにかくこれはイイ！と思った物件はスピードが命。今回も、「内見で特に問題なければすぐ買付入れます！」と宣言したところ、午後にはその某有名収益不動産サイトから情報が消えておりました。 業者さん曰く、「あの後も問合せが結構来たんだけど、 買い意欲の高い人から内見の申込みがあったことだし、 これ以上問合せが来ても対応が大変だから削除した」とのこと。逆に自分の問合せが遅れていたら…もうこの物件とは出会えなかったかもしれません。 さて、実際に内見をしてみると、かなり手を入れないと貸せないだろう状態の部屋もありました。 しかし、間取り的にかなり希少性が高く、手を入れた分も十分ペイできると判断し、公約どおりすぐ買付を入れました。 前の物件を購入してまだ間もないというのにもう次の買付。我ながら相当クレイジーです。 しかし、利回り・手取りCF・所在地etcほぼ夏野家の希望条件に合致しており、見逃すわけにはいきませんでした。 となると、最大の問題はやはりファイナンス。直前の物件では、転職して間もない＆前回の物件の収支状況がまだ見えないという理由から、複数行よりめでたくゼロ回答をいただいております。 そういう厳しい状況にもかかわらずさらなるファイナンスを目指すとは、もうもはや断られることに快感を覚える融資ドM体質としか思えません。 しかし、夏野家はやります。前回以上の逆風の中でも突っ走ります。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、「性懲りもない夫婦の物件購入日記 ～逆風の中の資金調達」をお送りいたします。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年10月11日
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満室御礼！
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 2週間のご無沙汰でした。シルバーウイークは皆様いかがお過ごしでしたか？夏野素麺は公約どおり家族サービスでした。 …と言うとどこかへ出かけたの？という問いが来そうですが、答えはノンです。 お出かけの予定もあったにはあったのですが、連休初日に息子ひやむぎが風邪でダウン。献身的看病を見せてくれていた妻ひまわりも風邪をもらってしまい、「○○は風邪ひかない」の格言どおり私素麺のみが残される結果に。今流行のあのウイルスでなかったのがせめてもの救いでした。サービスはサービスでも給仕の意味のサービスデーとなってしまいました。 さてそんなシルバーウイークでしたが、朗報もありました。今回のテーマの「満室御礼！」です。 おかげさまで、今年の夏前までに購入したすべての物件が満室稼動となりました！ 8月2日・9日のエントリーで触れておりますとおり、空室の機会損失の大きさに愕然とし、その対策にエンジンをかけ直した夏野家。 5室の空室に対して3室まではトントン拍子で決まり、稼働率9割超えまでは来ていたのですが、なかなかガンコな空室が2室。昨年秋に購入した物件と、今年夏前に購入した物件のいずれも1Kの部屋。 今年は例年より動きが少ないというのは各業者さんとも口を揃えて言うところではありますが、その少ないお客様をいかに逃さないか？が大切になってきます。 さて、その対策ですが…特別なことをしたわけではありません。ただ、特に力を入れたのが、・まだご挨拶していない業者さんへの依頼 （間口を広げるため）・既にご挨拶した業者さんへの短い電話 （思い出してもらうため）の2点。とにかく客付け業者さんにご案内していただかないと何も始まりませんので、大家が風を起こすことで物件が動き始めるという流れを作っていったわけです。 その甲斐あって内見数が増え、申込みも入りました。…が、残念ながら審査で見送りとしたケースもありました。空室は埋めたいですが、それ以上のリスクは負えません。満室経営の願いを持つ大家としては苦しい選択となりました。 そんな紆余曲折もありましたが、ついにシルバーウイーク中に立て続けに2室の入居が決まり、ようやく念願の満室であります！ 満室経営を実践するため、大家業を志す仲間の皆様方からはいろいろとご助言・ご意見をいただき、妻ひまわり・息子ひやむぎ共々大変感謝しております。また、募集にご協力いただいた各業者の皆様にもこの場を借りて御礼申し上げます。 今後はこれを維持・強化していくことが大切ですので、引き続き精進してまいります！ さーて、来週の素麺日曜劇場は、今週に引き続き不動産投資実況中継ネタをお送りする予定です。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年09月27日
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夏野家空室対策'09
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 激務に翻弄された'09年上半期でありますが、いよいよ待望の夏休み。思わず夜更かししてしまい、深夜の更新です…。 今週は先週の続編、「夏野家空室対策'09」をお送りします。 同時に5室の空室を抱えることとなり、その分の賃料年収は1棟もの物件の年間CFにも匹敵するという驚愕の試算結果。 夏野家の闘志に火がつきました！（あるいは「お尻に火がつきました！」とも言う） まずはトイレの壁に空室分年収額を貼り出して自らを鼓舞した夏野家。 さらに怒涛の空室対策3連発！ １．室内充実リフォームなどについて、どれくらい手間とお金をかければいいのか？という点については、夏野家もいろいろと手探りで感覚を学んできました。地域性や、予想される入居者のタイプ（学生が多いのか、社会人の1人暮らしが多いのかetc.）でその着地点は違ってくるわけですが、今回の空室に対してはそれぞれに見合ったリフォームを施しました。 また、物件によっては入居初期費用を抑えられるよう、家電を導入したりもしています。２．全国(!?)行脚せっかく室内をキレイにしても、お客様が来なければ意味がありません。 そこで、空室のある物件の最寄り駅周辺の不動産業者さんを徹底的にドサ回り。顔を覚えてもらうと同時に、成約時の広告料等フンパツ！賃料・設備等のご相談もお気軽に！ということを伝え、誠心誠意大家側も成約に向けてご協力いたしますという姿勢をアピール。実際にご案内していただく担当者の方のモチベーションが上がるよう、働きかけました。 ３．賃料設定の見直しそして、そもそも賃料設定が間違っていると、ネット検索にも最初から引っかからなくなったりして、お客様の目に止まる可能性が低くなってしまいます。 そこで、もう一度賃料設定を全体的に見直しました。結果として賃料を下げた物件もありますが、賃貸経営全体として考えたときに、賃料を下げてもすぐに埋まった方がよいと判断したからです。逆に、見直しで賃料を上げた物件もあります。 とまあ、施策自体はきわめてオーソドックスなことを実施したわけですが、大事なのは大家が自ら動いて、風を起こすことだと思います。 実際、夏野家もこれらの活動で流れが変わり、立て続けに5室中3室に入居申込みが入りました。（7/12の日曜劇場をお休みしたのはこの対応が急遽発生したためです）これで全体の稼働率が90%超に復帰いたしました。 夏野家も息子ひやむぎの誕生で、さすがに以前のように自ら労働力投入というのは難しくなりましたが、まずは動いて「主人公大家さん」（コンサルティングプラス大澤先生命名）として陣頭指揮を執ることが重要なのだとあらためて感じました。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、すみません、夏休みボケでタイトル未定です。内容は次回のお楽しみ♪ということで…。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年08月09日
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夏野家空室問題'09
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週は、「夏野家空室問題'09」をお送りいたします。 夏野家が大家業に参入してはや2年が経過しました。2年も経つと、あの問題が避けて通れなくなります。 そう、KUUSHITSU！空室の問題です。 2年というと、ちょうど当時ご入居いただいたお客様が更新の時期。更新時期となると、お客様のほうも 更新しよっかどうしよっかな♪ みたいな迷いが生じます。これは仕方のないことです。 そのせいかどうかわかりませんが、記念すべき1号物件のお客様から退去の連絡アリ。 これだけなら笑って(?)過ごせるところでしたが、更新時期でも何でもないお客様2組から別物件で退去のご連絡をいただいてしまいました。 それがまたタイミング悪く4月の出来事。入居の旬が過ぎた時期に、一挙に3室の空室を抱えることに。 夏野家空室問題、ここに勃発です。 しかし、空室を抱えながらも5月には思わず新規物件を見つけてしまい、買いのほうに全力を傾けることと相成りました。 しかもこの新規物件、8室中2室が空室。購入した瞬間、夏野家の空室数は5室に拡大。空室問題、ますます深刻化であります。 それでも新規物件取得に邁進しそうな猪突猛進型大家夏野素麺でありましたが、立ち止まって考えました。 すると、衝撃の新事実が！ 空いている5室の想定賃料年収を算出してみると… なんとその額、1棟もの物件から得られる年間キャッシュフローに相当するくらいの金額ではありませんか！ このことに気付いた夏野家では、・まずは3室を埋めて稼働率9割以上をキープする・その後満室に向けてさらに尽力するという2段階作戦で、満室に向けて本気の取り組みを開始しました。 どのくらい本気なのかというと…まずは精神面の強化から。物件取得活動に比べれば地味～な印象の空室対策活動。その地味なお仕事にモチベーションをプラスすべく、満室時のキャッシュフローを紙に書いて、トイレの壁に貼りました。これで用を足すたびにヤル気UP！ その勢いで、お客様向け、業者さん向けの対策も今まで以上に打ちました。おかげで先月は激務も相まって疲弊しました… 実際に夏野家が起こしたアクションとは？そしてその成果は？次週に続きます。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年08月02日
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新プロジェクト第４週～雨ニモ負ケズ、風邪ニモ負ケズ、不景気ニモ負ケズ。
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 先週ご報告した風邪は未だ完治せず、鼻水すすりながら毎日を送っております。 さて、そんな中でも待ったなしの新規物件購入プロジェクトですが、ついに先週、決済を迎えることとなりました。 その前に気になる融資の条件。夏野家としては、キャッシュフローもしっかり出て積算評価も高い物件を持ち込んだつもり。でもその一方、・転職間もない・前回の1棟もの物件購入から1年経過していないといった不利な条件を抱えて取り組んでおります。 そう、融資の人体実験とも言うべき今回のプロジェクトなのですが、話を持ち込んだ各金融機関の回答が出揃いました。 途中経過は6月7日のエントリーでお伝えしましたが、 A銀行…ゼロ回答。B銀行…満額回答。C信金…ゼロ回答。D銀行…ゼロ回答。 そうです！B銀行が最終的になんと満額回答を出してきてくれました！返済期間も希望の年数で通り、文句なしの回答となりました。その主な要因としては、・金額がそれほど大きくなかったこと・これまでの物件の実績から不動産賃貸業として 成り立っていると事業性を認められたこと・購入物件の評価も高く出たことといったことが挙げられます。 それにしても今回のファイナンス、ゼロか満額か、人体実験と呼ぶにふさわしい、両極に分かれる結果となりました。 これにてファイナンスの問題が解決、価格等一連の売買条件等も固まり、先週一気に決済までこぎつけました。 私は来月決済くらいでも良かったのですが、銀行の担当者様が「月内融資実行のスケジュールで 動いてますから！」と非常にヤル気だったので（もしかして融資実行ノルマ？）、買付から決済まで約1か月というスピード購入と相成りました。 いや～、一家全員風邪も治りきらない中での購入プロジェクト、しんどかったです。頭も体もついていかない日も何度かありました。しかし、これを乗り越えたことで子持ちでも不動産投資はできると確信することができました。（さすがにしばらく購入はお休みしますが^^;） また、今回の融資人体実験により、現在の条件下でも満額融資を引くことができる場合もあるということを知り、非常に励みになりました。融資は個別性が強いので、同じ人に対しても金融機関によって見方が違いますし、同じ金融機関でも時期など諸条件で回答が変わったりしますので、一概に「誰でも引ける！」とは言えないと思いますが、少なくともあきらめずにいろいろな金融機関に案件を持ち込んでみることは必要だと思い知りました。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、久しぶりに会計ネタをお送りする予定です。来週もまた、見てくださいね～！
2009年06月28日
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新プロジェクト第３週～お隣さんとは仲良く・きっちり
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週は新プロジェクト実況生中継の第3週目をお送りします。 交渉のさなかで、物件の詳細についてもいろいろと聞き出しておりますが、その中で出てきた隣地境界線のお話が非常に興味深いものでありました。 今回の物件は他の方が所有する4筆の土地と隣接しているのですが、その境界線にもいろいろとドラマがあるようです。 4筆のうち2筆は売主様が所有している間に建て替えをしているそうで、その都度売主様は境界の確定をしっかりと行ってきたそうです。 ブロック塀に埋まってしまっていた境界標も塀を一部壊してまでしっかり確認したというのですから感心してしまいました。 そのうち1筆の建て替えの際には、他の隣接者の方は境界確定をきちんとやらなかったばっかりに、境界票の幅の半分くらい（約5cm）をその建て替えをした所有者の方に押し込まれてしまったとのこと。 たかが5cm、されど5cm。それが長さ20mなら1平米、100mなら5平米、200mなら10平米、土地の実測面積が小さくなってしまいます。 公図に長さなどが記載されているからそんなことはできないだろうと思っておりましたが、測量の際にもともと埋まっているはずの境界標がすぐに確認できなければ、都合のいいように測量されても何らおかしくはないという実例であります。 その話を聞き、つくづく資産とはきちんと守っていかなければならないものだとあらためて認識しました。先祖代々からの土地を受け継ぎ、きちんと守っている方というのはこういう点についても気を配っているのでしょうね。 さて、プロジェクトの進捗ですが…融資は先週登場したB銀行さんでの検討続行中。 売買条件等の交渉の方は…今回は、1番手の買付ではありますが約10%引きの「小悪魔のような指値」（夏野素麺商標登録申請予定特になし）を入れさせていただきまして、その価格交渉がようやく固まりました。結局多少押し戻されましたが^^; なので、融資次第でプロジェクトの成否が決まるといったところでしょうか。 続きはまた次週以降お知らせいたします。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年06月14日
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新プロジェクト第２週～私の購入、非常識!?
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週は新プロジェクト実況生中継の第2週目をお送りします。 今回は堂々の1番手買付。しかも仲介に入っているのは元付業者さんで、自分への紹介があった時点で外部未公開の状況だったので、外向けには話を完全に止めた状態で進めることができます。この物件を自分と同じタイミングで優先的に紹介された他の何人かの方がいきなり現金買いすると言い出したら話はわかりませんが^^; なので、今回はある程度余裕を持って融資付けに動きます。 さて、今現在の夏野素麺が融資を受けるにあたって大きくポイントになりそうな箇所が、 １．資産背景面…昨年秋に購入したアパート2棟（土地付き）が どのように評価されるのか？２．個人属性面…好むと好まざるとにかかわらず転職というビッグイベントを 今年初めに行ったことをどう見るのか？ といったところ。 今回は金融機関4行に打診、色々とお話を伺ってまいりました。 その結果、金融機関は本当に考え方が様々であるということをあらためて知るに至る結果となりました。 それぞれの回答は以下のような感じです。 A銀行…２．が大きなマイナス。見込年収の算出ができないため。 なのでテーブルに乗らず、１．に関してはコメントなし （門前払いとも言う）。 ただ、半年経てば見込年収の算出が可能になるかもしれない。 B銀行…１．の物件が収益性と担保評価において問題なく、 それ単体で事業が成り立つのであれば むしろ今回の案件を実行する際のプラスとなる。 前回・今回それぞれの物件での事業性に問題がなければ、 ２．のような事柄はあまり問題にならない。 C信金…１．の物件が購入からまだ1年も迎えておらず、 実際に収益が上がる物件かどうか見極めるのが難しい。 ２．の直後であるということも、全体としての見込年収を 算出するのが難しい要因となっており、テーブルに乗らず。 D銀行…２．の件は最終的な判断では考慮するが、大きな問題ではない。 しかし、１．の物件の収益性・事業性が購入後あまり経過しておらず 判断できないので、今回はテーブルに乗せるのは見送り。 とまあ、このことから傾向としてわかったのは 前回の物件購入から1年も経ってないのに、しかも転職までしているというのに、このタイミングで融資引いて物件買おうとするかフツー!? という目で見られがちであるということです。すんません、非常識で。 しかし！やはりあきらめる必要はないわけで。今回もB銀行のようなスタンスを採る銀行さんもありましたから。 なので今週は、融資付けはB銀行さんを軸として進めていくということが固まったというところですね。 新プロジェクト実況生中継、来週に続きます。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年06月07日
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新プロジェクト始動！
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 さて、今週は久しぶりに夏野家の活動報告でございます。夏野家は息子ひやむぎの育児あり、ワタクシ素麺の激務ありで妻ひまわり共々疲弊していた時期もありましたが、不動産投資家としての活動は気力で続けてまいりました。 そしてこのたび、ある物件に買付を入れました。その物件とは、・1棟もの・自宅から近いといった特徴を持った物件であります。まだ動いているお話なのでこれくらいしかご紹介できませんm(_ _)m そして、1棟もの物件としては初めて正真正銘の1番手で買付を入れることに成功しました。買えてナンボのお話ではありますが、ちょっと感激です。 ワタクシ素麺がNEETタイムを終えたのを機に、3月から物件購入活動を再開した夏野家ではありましたが、半年近く物件探しをしていなかったブランクというのは意外に大きいものでした。 活動再開直後に出会ったある物件のこと。今にして思えば石にかじりついてでも取りに行くべき物件だったと思うのですが、やはりカンが鈍っていて、動きがかなり遅くなってしまいました。そして結局、買付は入れたもののその間に競合者に話を進められてしまったということがありました。 その後も懲りずに買付を2件入れるも、指値がきつかったり（そうでないと経営できないと判断したのでしょうがないんですが）、順番が遅かったりで自分のところまで交渉権が来ることがありませんでした。 が、激務の合間を縫ってカンを取り戻してきたところに飛び込んできたのが今回の物件であります。 飲み会から帰ってきた金曜日の夜。眠いけどメールチェックだけはするか～と思ってPCを開くと、以前問い合わせをかけた某業者からの新規物件紹介メールが。 開いた瞬間、鼻血ブーでした。夏野家の探している条件をほぼ満たしている。 眠い目をこすりながら「すぐにでも内見希望。」の返信メールを打ち、心地よい眠りに就きました。 そして翌朝。ひまわりとも物件概要を再確認して、 これはイケる、で意見一致。その業者さんの開店の10分前にフライングTELを敢行し、即アポを取り付け。そしてその2時間後には、我々は現場にいました。 気になる点についてはその場で確認。そしてその場で買付。そう、このスピード感なんですよね、話が進展するときに必要なのは。 引き続き確認事項はあるものの、まずは第1歩を確実に踏み出しました。今年度4番目の買付。この栄えある4番バッターが快音を響かせてくれるのか!? これから数週間にわたりまして、今回のプロジェクトの実況生中継をお届けする予定ですので、皆様お見逃しなく！ 来週もまた、見てくださいね～！
2009年05月31日
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GWの思い出
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 苦闘の連続だったサラリーマン業での3月末決算が何とか完了し、無事連休を迎えることができました連休後に作成しなければならない資料も多いので激務から解放！とまではいかないかもしれませんが。まずは一段落というところです。 さて、今週のテーマは「GWの思い出」ということで、夏野家のちょっとした回顧録を書いてみたいと思います。 時を遡ること3年前のGWのある日。夏野家夫婦は自宅から自転車で数分のところにある、大規模な公団住宅の1室にいました。 そう、これが何を隠そう夏野家の物件見学第1号だったのです。不動産投資ピッカピカの1年生です。 担当営業はこれまた、4月に入社したばかりのピッカピカの新入社員。 ビギナー同士での内見。 今思えば双方かなり頓珍漢な受け答え をしていたような気がしますが、おかげさまで初心者の我々でも臆せず臨めたのが良かったのかもしれません。最初であまりボコボコにされたらやる気なくなっちゃってたでしょうね…。 当の物件はと言いますと、築が古いのは最初から織り込み済みでございましたが、室内の状態もなかなかのものでした。 DKの壁が新築当時の砂壁で、一部はがれ落ちかけてヒビ割れています。風呂は昔なつかしバランス釜。夏野素麺、恥ずかしながらこの時までバランス釜というものをこの目で見たことがありませんでした。初めて見た瞬間、図体だけはムダにでかい自分は「こりゃ風呂に入るとき体育座りしないとムリだ」と感じたものです。 こんな感じで、自分でこのまま住みたいか？と言われたら正直言ってゴメンナサイしてしまうであろう物件ではございましたが、投資としてどうか？と考えると不思議と無理だとは思いませんでした。 この内見以前に、当時出回っていた不動産投資に関する本を相当数読みあさり、築古物件を安く購入→リフォームでキレイに→適正賃料で賃貸というパターンが頭に入っていたからだと思います。そして、内装状態がよろしくない物件とはこういう物件なんだ、という実例を第1号内見で確認することができたので、これ以降すっかり内装状態の悪い築古物件に対する免疫が出来上がったのでした。 そこでこの物件に関してはどうしたかと言いますと。「この壁が…」「風呂が…」といろいろ理由をくっつけて、初心者とは思えぬ怖いもの知らずな25%引きの「鬼のような指値」(CASHFLOW101師匠商標登録申請予定)にて買付を入れるに至りました。 担当営業もまた初心者。何も異を唱えることなく持ち帰っていただきました。 そして結果は、玉砕。そんな強気でいられる内装状態じゃないと思うんですが…と思いつつも、第1号買付は不成立に終わりました。 その後、実際に第1号物件を購入するまでには半年以上の時間を要しました。 あれから3年。あの頃、3年後の自分がアパートを所有しているなんて想像もしていませんでした。何より、不動産投資で本気でリタイアを目指していること、それ自体が3年前には考えていなかったことです。その間に、不動産投資の可能性や魅力にさらに気付いてしまったからだと思います。 しかし、3年前のGWに見た物件が買えていたら、どんな道を歩んでいたんだろう？と思ったりもします。ま、あまり変わらなかったかもしれませんが^^; さーて、来週の素麺日曜劇場は、再び税務・会計系のお話に戻りたいと思います。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年05月03日
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いろんな人の教えを請う
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週のテーマは「いろんな人の教えを請う」です。 激務の忙しさにかまけて不動産投資についてのインプットがおろそかになりつつある今日この頃。 これではイカン！と奮起しまして、書籍の読破＆物件披露会への参加という形で不動産脳を呼び起こしました。 まずは書籍によるインプット。もう皆様ご存知かもしれませんがこちらの本。「激安不動産を入手シテ豊かに暮らす方法」CASHFLOW101こと加藤ひろゆき師匠の最新刊であります。 とにかく臨場感溢れる1冊です。読んでいると、自分も買付けやリフォームの交渉現場にいるような気分になります。 初心者の方なら、不動産投資で取り交わされる交渉の疑似体験ができます。 しかもその交渉方法はかなりの高等テクニック。経験者でも本当に参考になります。自分も読んでいて、ここまで徹底してやるのか、スゴイ！とあらためて感心してしまいます。 また、現場の話だけでなく、師匠の不動産投資に対する考え方なども披露してありまして、読みながら強くうなずいたりしてしまいました。 まだお買い求めでない方、書店orア○ゾンor楽○ブックスにGo!ですぞ。 そして物件披露会はと言いますと、同じ千葉県のご近所投資家、GOHMA氏の新築物件披露会に参加してまいりました。この日はひやむぎは、夏野家祖父・スイカ＆祖母・海と共にお留守番です。（スイカ＆海については妻ひまわりブログをご参照ください） さて、その物件ですが、東京への直通始発電車が出ているターミナル駅から徒歩2分という好立地。 まずこの立地だけで驚愕だったわけですが、あちこちに参考となるノウハウやこだわりの箇所が見られ、大変参考になりました。 門外不出のノウハウかもしれませんのでポイントだけ列挙させていただきますと、・セキュリティ・給水方法・クロスの使い方・天井の作り方・ペット対策・バルコニー・浴室・カウンターキッチン・屋上などなど。 企画・設計段階から約1年をかけてのプロジェクトとのことですから、実に根気のいる事業だと思います。せっかち素麺にはまだまだできない大仕事だと感じました。しかし一方、やはりオタク体質の自分の場合、いざハマったら3度の飯よりプロジェクトとなりそうで、それはそれでコワイです。 というように、CASHFLOW101氏とGOHMA氏、まったく手法は異なりますが、根本的な共通点として、いかにして不動産でキャッシュフローを生み出すかということを考えていることが挙げられます。 不動産でキャッシュフローを生み出す方法として、その時代・その場所・そして自分の特性を考え、最もマッチした方法を選んでいけば、採用した手法はまったく異なったとしても成功へとつながっていくものだ、と改めて感じました。 いろんな人から学びながら、今後も日々精進の必要ありと実感した夏野素麺でした。 さーて、来週以降の素麺日曜劇場は…法人の決算を迎える4月は、これまでにも増してサラリーマン業で激務が予想されます。休日出勤も大いにあり得ます。ゆえに大変申し訳ありませんが、4月は毎週書くことがお約束できない状況が見込まれます。こうやってますますリタイア欲が高まっていくのですが。 コアな読者の方々には大変申し訳ございませんが、急にお休みとなった場合でも、どうかご容赦くださいませm(_ _)m （たぶん）来週もまた、見てくださいね～！
2009年03月29日
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新築アパート見学会マル秘潜入レポート
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 我が家のワイルドな息子ひやむぎも、いよいよ首が据わってまいりました。こうなると、すっかりひやむぎにメロメロの素麺's 父＆母（←近所に住んでます）からも安心して預かれるぜ！との心強い言葉が聞かれました。 その言葉に甘えまして、まるで○HAGE＆○SKAの如くコンビでの活動を無期限停止しておりましたひまわり＆素麺が、ついに2人での屋外活動を再開！ その第1弾といたしまして、昨日ご近所投資家ぴろやん氏の新築アパート見学会に参加してまいりました。 ということで、今週はその模様を新築アパート見学会潜入レポートというタイトルでお送りします。 ぴろやん氏は夏野家のご近所にお住まいの、アパート4棟をはじめとして計69戸を所有するスゴ腕の先輩大家さんです。 ご近所にもかかわらずこれまで面識がなかったのですが、ぴろやん氏のブログにて新築アパート見学会の案内を見て、おお、こんな近所に先輩投資家さんがいるのか！と感激し、夫婦で参加を申込み。 夏野家も1棟もの購入までの間に、新築はどうなのか？という検討をしたことがありましたが、資金面での不安などから断念したという経緯があります。 なので新築を、しかも同じ千葉県内で建築して運営する手法とはいかに？と興味シンシンなのであります。 さて、いよいよ実際の物件についてであります。場所は、以前夏野家が所有していた区分物件（売却済）の近くにありました。 このエリアでワンルームの間取りはなかなかの激戦区！と夏野家では考えていたのですが、そこはやはり手を打っておりました。サブリース契約を採用しています。しかも、一般的な「大家に不利な契約」とならないよう、契約内容が練られています。 また、新築で資金計画上の一番のネック、入居率が安定するまでの資金繰りの問題もこれにてクリアすることができます。 ぴろやん氏の夢は「ハワイでほわほわ生活」（ブログタイトルより）ですので、遠隔地でも手をかけずに安定収入を得ることを考えるならサブリースの活用も悪くないんだなぁと改めて考え直しました。 外装は玄関からやはりお洒落な印象。この入口のドアを入ったところにさらにもう1枚、オートロックのドアがあります。これでセキュリティも万全！ しかも実は、建築法令上の問題をクリアするためにそのドアをその位置に設置することを決めたというウラ話も聞けました。 新築ではそういった、法令上の問題をパズルのようにクリアしながら物件を組み立てていくという面白さがありますね。私のようなオタク体質の人間はハマったら止まらなくなりそうです。 内装もすべて新品！（当然ですが…） 浴室乾燥機まで標準装備！中古だとどうしても空いた部屋から導入、という形でないとなかなか設置が難しいですが、新築ですと最初から設置ができ、しかも一度に大量発注するので仕入コストも下げることができます。 今回の物件は有名ハウスメーカーさんの施工。正直、有名ハウスメーカーは高くつくのでは？というくらいの考えしか持っていませんでしたが、工程の標準化により建築確認までの日数が短縮されるなど、有名ハウスメーカーならではの長所も知ることができました。 今まで中古物件だけを購入してきた夏野家にとっては、視野の広がる見学会となりました。今後の夏野家家族会議では、今まで以上にいろんな可能性を探りながら検討していくことになりそうです。 ぴろやん夫妻、並びに一緒にご参加の皆様方、本当にありがとうございました！ ちなみに、ワイルドひやむぎは素麺's 父＆母の家で暴れることもなく、よく寝ていたそうでございます。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年02月15日
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夏野素麺的偽装専業大家生活
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日はまず、書籍のご紹介。 既にお買い求めになった方も多いかもしれませんが、 「投資家けーちゃん」こと寺尾恵介氏の「満室チームで大成功！全国どこでもアパート経営」をご紹介します。 一般的には空室リスクも高く、アパート経営に不向きと言われる北陸地方（石川県、富山県）で物件を購入しているにも関わらず、入居率は常に９０％以上で推移しているという、言わずと知れた凄腕投資家・けーちゃん氏。 彼の融資付けノウハウや、賃貸需要の強くない地域での募集ノウハウは夏野家の1棟もの戦略を考える上でも非常に参考にさせていただいております。 現在、amazonから購入するとプレゼント特典が付いております。詳しい説明はこちらから↓http://manshitsu-team.com/ まだの方は、この機会にぜひご購入くださいませm(_ _)m 本題に入ります。ここのところ悠々自適(?)の偽装リタイア生活を送っておりますが、実は仕事があったりします。そうです。大家業です。 今週は、気が付いたら専業大家状態になっていた夏野素麺の「偽装専業大家生活」の日常を書いていきたいと思います。 現在、「1棟もの購入物語」でご紹介したアパートの空室1室を埋めるのが、偽装専業大家・夏野素麺の最大のミッション。 まずは仲介業者ドサ回りからスタート。まるで駆け出しの新人演歌歌手のように、図面と紹介文を持って最寄り駅と隣の駅を中心に不動産屋を見かけては笑顔で入っていってご挨拶。 土日にぜひ動いてもらいたいと思い、平日のうちにこれを実行。 いや～平日っていいですね。業者さんともじっくりお話しできますので。おかげさまでいろんな情報を仕入れることができました。この物件の歴史や以前のオーナーを知っている業者さんとも知り合い、実に有意義な営業活動となりました。 大家が自ら営業活動、というのは一般的にはまだ新鮮なようで、おおむね好意的な反応をいただきました。挨拶回りをした業者さん同士の調整をうまくやれれば、やはり足で稼ぐというのは有効な作戦であります。 が、中には物件の説明を始めようとするとこちらの話も聞かずにいきなり自分の会社の管理に関する営業を始める業者もあったりしました。 そして店内を見回してみると「敷金・礼金0 仲介手数料半額 キャンペーン実施中！」の張り紙があちこちに…。 思いっきり大家泣かす気マンマンじゃん！！！他の業者さんはそこまでしなくてもやってくれるというのに…。業者さんも色々ですな。 さて、ドサ回り終了後は物件そのもののブラッシュアップです。まずは室内雑巾がけをしよう！ということで、まずは水を出そうと2階の空き部屋から、水の元栓のある1階に降りて行きました。 元栓を開くと、どこからかプシュ～と水の音。 2階の部屋のどこかの蛇口が開いていたか？と思って何気なく上を見上げたら… Σ（￣ロ￣lll) 2階からなぜか雨が降っとる～！！ヽ(°◇° )ノ 大慌てで2階へ！と向かうところでしたがとりあえず元栓締めれば止まると思い出し元栓をひねると音は止まりました。 そして2階へ上がると… Σ（￣ロ￣lll) 部屋のドア外側＆部屋前の共用廊下が水浸し。何が起こったんじゃい!?と現場検証すると、どうも水源は給湯器。 さらに現場検証を続けると、共用廊下に落ちているネジ状の栓のようなもの。 …ここで私、ピンと来ました。あなた、水抜き栓吹っ飛ばしましたね～（古○任三郎風味で） そうです。冬場の凍結防止の水抜きのため、給湯器の水抜き栓を緩めてあったのです。（給湯器の給水管には必ず水抜き栓が付いています）そのため、元栓が開いたことで水圧がかかり水抜き栓が吹っ飛び水が大噴射したわけです。幸い共用部以外の被害はないようでしたので一安心です。 水抜きというのは知識としては知っていましたが、そういえば今まで自力でやったことはありませんでした。いや～、大家業って本当に奥が深いですね！ 気を取り直しまして共用部の水のふき取りから開始。完了後、部屋に入り掃除を行い、内見者様向けのオーナーからのメッセージを見やすいところに置いて、退散してまいりました。 まずは現状やれることからスタートしました。この土日は反響があったという連絡がなく少々ションボリしているところではありますが、このまましばらく何の動きもないようなら専業大家として次の手をバシバシ繰り出していく予定です。 いや～専業大家って楽しいです！心置きなくこちらの世界に定住したいものです！ 何としても真のリタイア生活を早く手に入れる！そう決意を新たにした偽装専業大家・夏野素麺でありました。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、タイトル未定ですが久々に会計系のネタを繰り出す予定です。 来週もまた、見てくださいね～！
2009年01月18日
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素麺の見た融資事情2008 ～１棟もの購入物語外伝・その２
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 さて、今週のテーマは予告どおり、「素麺の見た融資事情2008 ～１棟もの購入物語外伝・その２」をお送りします。 夏野家が１棟もの購入に向かうと決めたときから、未知の（無知の？）領域である融資について研究する必要があると感じていました。 融資の研究を始めたのが今年の春。それから約半年間、１棟もの購入まで融資の研究＆実践に勤しみ、数十行の銀行に公式に、はたまた非公式に融資を打診してきました。 その結果、融資市場が悪化していく様子を実感をもって見せ付けられることとなりました。 たとえば、不動産融資で有名だった某メガバンク。当初の頃は「RCだったら耐用年数30年で計算。それでも回るようだったら満額でも出すよ～」ってな感じでした。 その時点で「耐用年数30年で回るRCなんてハードル高すぎ！」と思っていたわけですが。 いやいや甘かった。「自己資金1000万円、年収1000万円 なければ貸さない」「支店のエリア内じゃないと貸さない」「サラリーマンには貸さない」と次々と水門を閉めていくのです。 この辺は10/5の素麺日曜劇場で紹介した「Happy&Rich アパート経営フェスタ」でけーちゃん氏と今田信宏氏が触れていたこととも時間的に一致するので、その銀行全体の方針として次第に間口を狭めていったということでしょう。 また、ある程度全国展開している某地銀に話を持ち込んだときも、「この物件だと○○万円まで出せますね」と言われ、ならばと思い自己資金込みで買える金額まで価格交渉で値引を行い、これでもらった！と思ったら、 「売買価格がその値段に下がったなら ＸＸ万円までしか出せませんね」 と来たもんだなら最初からそう言ってくれればいいのに～ でも、これは仕方のないことなのだと半年間で悟りました。銀行はまず、規定の外では動けないのです。どんなに支店長さんと仲が良かろうと、どんなに公共料金引落し口座に指定しようと、ちょっとした「オマケ」の部分を何とかしてくれることはあっても、基本的な部分でクロがシロになったりすることはまずないものと考えていいと思います。でも弱小投資家にはその「オマケ」が大きかったりするんですが。 なので、物件の特性と個人の属性と銀行の特徴の3点をよく考えて、最適な組合せとなる銀行に融資の相談を持ち込めばいいのかな、と思います。その基本的な考えは、おそらくこの融資冬の時代を迎えても変わらないのではないでしょうか。 ただ、そうも言っていられない場合もあります。また別の物件で、地元の地銀に問い合わせたところ△△万円なら出します、という回答。それは売買価格を交渉の結果下げても変わらないのか？と聞いたところ（大いなる前回の反省）、変わらないとの回答。 よっしゃ！これで正々堂々価格交渉に臨める！と思ったら、交渉中に満額買付を入れた別の方にかっさらわれてしまいました (ToT ) なので、本当に買いたい物件はスピード最重視！で臨むほかありません。 だからこそ、今回の１棟もの物件は買付けから決済まで１ヶ月かからないスピード取引となりました。融資も、スピード最優先でやっていただける銀行１行に絞りました。せっかくいろいろ研究したのでいくつかの銀行に打診して研究成果を見たかったというのが本音ではありますが、それは次回購入時のお楽しみとすることにします。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、いよいよ2008年の締めくくりです。夏野家の2008年を振り返る回にしたいと思います。 来週もまた、見てくださいね～！
2008年12月21日
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買付け出した子１等賞!? ～１棟もの購入物語外伝・その１
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 本日は「篤○」が最終回でした。このブログを開始した時には、「篤○」を見たら素麺日曜劇場！とブチ上げていましたが…すみません、深夜更新が多くなっておりますm(_ _)m さて、今週からは１棟もの購入を通じて知ったこと・感じたことを皆様にお伝えしたいと思いまして、「1棟もの購入物語外伝」シリーズをお届けいたします。 本日はまず、「買付け出した子１等賞!? ～１棟もの購入物語外伝・その１」をお送りします。 収益物件、特に１棟もの物件を買う際には「生き馬の目を抜くが如く」素早い行動が必要になる、とある先輩投資家から伺ったことがあります。 もともと競争が嫌いなチキン・素麺と勝てる戦にしか出陣しない勝負師・ひまわりの夫婦はこのような「勝てるかどうかわからないけど激しい競争の待っている戦」には参加せず、もっぱら「誰も手を出さない物件を交渉でうまく値引いて（「鬼のような指値」フル活用!?）購入する」という手法で物件を入手してまいりました。 しかし、１棟もの物件となるとそうもいかず、ついに並み居る不動産投資家達にガチンコ１本勝負を挑むことと相成りました。 今回購入した物件についても、買付けを入れた時点で４番手だった、というお話は本編で既に触れましたが、他にもこんなエピソードがありました。 買付け翌日の土曜日、株式会社キャッスル・松井氏（偽名）と現地確認に行った時のこと。一通り物件を眺めたところで、自転車に乗って物件敷地内に入ってくるオッチャン（推定60代中盤）の姿が。 物件の入居者かな、と思って見ていたら、こちらに近付いてくるではありませんか！ オッチャン：「あー、すみません。 この物件売りに出てるっていうんで見に来たんだよ。」 松井氏・素麺 Σ（￣ロ￣lll) Σ（￣ロ￣lll) オッチャン：「私はこの近くに住んでるんでね。 ところで（松井氏に対して）業者の方？」 松井氏：「あ、まあ、 賃貸の紹介で中を見に来たんですよ。」 （松井氏とっさの機転！） オッチャン：「あ、そう。（売り情報について）何か知ってる？」 松井氏：「いえ、何も…」 いやバリバリ知ってまんがな。 その後我々は即退却。しかし、こんな地元の人にまで情報が来ている現実を目の当たりにし、２人の闘志に火が点いたのは間違いありません。 最終的には、知っているだけでもその土日終了までに株式会社キャッスルだけでも私の後に買付け５本（うち１本がキャッシュ買い）他業者からも買付け３本（うち１本が最後まで素麺と争う）が入るという大混戦だったのです。 こんな状況で「うーん、買おーかな、どーしよっかなー」なんてやってたら、確かに担当営業さんから見れば迷惑極まりないでしょうな…。 なので、素早い行動もさることながら、まずは素早い投資判断が必要になるわけです。 これは買いなのか？を自分が電話で聞いただけで判断できたのは、約半年間にわたる反復練習の成果ではないかと思っています。 良さそうだと思った物件の資料を片っ端から取寄せ、収支と担保価値をシミュレーションしてみる。 これをもう、マイソク見ると吐き気がするというくらい繰り返すうちに、不思議と、物件概要を見るだけでおよその担保価値とキャッシュフローが見えてくるようになりました。 だから今回、松井氏から電話で概要を聞いただけで、数字的には間違いなく買いだ！と判断できたのです。半年前の自分にはきっとできなかったと思います。 そうです。何より大事なのは準備です。チャンスは準備をしている人にのみ訪れる。それを最も実感したのが今回の購入劇でした。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、１棟もの購入物語外伝第２弾として、皆様も気になっているところでしょう素麺の見た融資事情2008をお送りいたします。 来週もまた、見てくださいね～！
2008年12月14日
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１棟もの購入物語～最終話 決済日・引渡不能の悪夢が襲う
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週はいよいよシリーズ最終回。「１棟もの購入物語 ～最終話 決済日・引渡不能の悪夢が襲う」をお送りします。 ＜前回までのあらすじ＞ひやむぎ誕生後間もなく、株式会社キャッスル・松井氏（偽名）から鼻血ブーな物件紹介を受け、怒涛の勢いで売買契約まで駆け抜けた。あとはローン契約と決済を残すのみ。 ところが、思わぬ罠（トラップ）が。ローン契約締結時に銀行支店での連帯保証人の同席を求められたのである。 連帯保証人の妻ひまわりは出産直後で、体調面で相当の不安がある。どうしても同席しないと締結できないなら案件クラッシュやむなし、と考えていたが、融資担当・島谷（偽名）氏と松井氏が事情を酌み、特例中の特例で、千葉まで来ていただいた上で、そこで妻同席のもと契約締結することを認めてくださった。 感謝感激雨霰の夏野家。これで決済日を待つだけ、のはずだったが…。 ----- 無事ローン契約の締結が完了し、決済・引渡は翌々週の月曜朝10時からと決定。 その次の週の金曜には松井氏より「売主様側の銀行の抵当権抹消準備が完了しました！」との連絡も入り、準備完了。いよいよ週明け、決済です。 が。 翌日土曜、松井氏からの電話。 「お伝えしなければならないことがあるんですが…」 声が小さい。これは悪い報告のときの人類共通の普遍的行動パターン。 「実は、売主様側の銀行の抵当権抹消の 決裁が下りてなかったようで…」 ぬぁに!? 「売主様は確かに銀行さんからOKを もらっていたのですが、実は銀行担当者さんの 勘違いだったと今日連絡があったそうです。」 「んな、今さら困りますよ～」 既にローン契約は週明け月曜実行で締結済み。契約巻直しだと連帯保証人の同席が必要で、再びひまわりの長距離移動問題が発生します。私自身も、決済日の週以降仕事が非常に忙しくなり、月曜日を逃すと次の休みはいつになるかわかりません。 ただ、私だけでなく関係者一同、週明け決済・引渡希望なので、「とりあえず、月曜日は予定通り集合して、 書類を押印の手前まで準備しておいて、 抵当権抹消の決裁が下りた連絡が司法書士の先生に 入り次第、最終手続をすることにしましょう。」という松井氏の提案。 売主様は先方の銀行に、今度こそ月曜朝には必ず決裁が下りる確約をもらったとのこと。１回やらかしてくれているので半信半疑ではありましたが…先方の銀行だって、２度やったら信用に関わる と死ぬ気で手続を進めるはず。 そう考え、松井氏の提案に従いました。 そして迎えた月曜日。30分くらい早めに現地に到着。集合場所の銀行のあるビルの入口に、売主様の姿が見えました。 携帯電話に向かって何やら怒っているようです。 …見なかったことにして、集合場所に向かいました。あぁ、まだ決着付いていないのね…。 定刻10時。売主様、松井氏、融資担当・島谷氏、司法書士の先生、そして買主の夏野素麺。一堂に会して手続開始です。 売主様：「いや～、決済できるかわからないのに 決済場所に来たなんて初めてだよ。 前代未聞だね。」松井氏：「私も初めてです。」 もちろん私素麺も初めてです。こりゃ格好のブログネタになるわい、と1人ほくそえんでおりましたが、そもそも引渡されなければ笑い話にもなりゃしない。 書類記入が終了し、あとは連絡を待つのみ。売主様と地元千葉トークで談笑しながら、待つこと1時間。 正午を少し回ったところで、司法書士先生の携帯が鳴りました。…ゴクリ。 「決裁、下りたそうです。」 肩の力が抜けました。何かいろんな思いがこみ上げてきました。 この話をまとめるべく、東西南北昼夜お構いなく走り続けてくれた松井氏。夏野家の私的な事情を酌んで、特例中の特例に応じてくれた融資担当・島谷氏。危ない場面が多々あったにも関わらず、最後までお付き合いくださり売ってくれた売主様。本当に感謝、感謝です。 そして、夏野家の不動産投資に様々な助言や応援をしてくださったブログ読者の皆様方にも本当に感謝しております。夏野家を代表して御礼申し上げます。 最後に。出産直後のつらい時期にもかかわらず、一緒に考え、動いてくれた妻ひまわり。見えない力で、この物件を引き寄せてくれた未来の投資家・息子ひやむぎ。 この2人に感謝の意を表明して、「１棟もの購入物語」シリーズを締めくくりたいと思います。 ひまわり、ひやむぎ、本当にありがとう。 （完） ということで、これにて初の１棟もの購入ドキュメンタリーは大団円となりましたが、次週以降はこれまでの１棟もの購入活動を通じて感じたこと、知ったことを書きつづりたいと思います。 来週もまた、見てくださいね～！
2008年12月07日
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１棟もの購入物語～第３話 思わぬ罠・クラッシュの危機
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週はシリーズ第３話。「１棟もの購入物語 ～第３話 思わぬ罠・クラッシュの危機」をお送りします。 ＜前回までのあらすじ＞夏野家長男ひやむぎの誕生間もないある日、鼻血ブーな１棟もの物件の紹介が入った。紹介から買付け、現地確認まで、担当営業の株式会社キャッスル・松井氏（偽名）との二人三脚により電光石火のスピードで突き進み、当初４番手だった順位も一気に１番手に駆け上がった。さらに融資付けでも松井氏は抜群の政治力＆フットワークを見せる。そして見事、夏野家への融資付けを成功させ、いよいよ契約、決済へと進むことになった。これで順風満帆かと思われたのだが… ----- 融資事前審査が通り、いよいよ今後のスケジュールを詰めていきます。 契約締結は次の日曜日と決まりました。 その契約締結を受けて、買主の夏野家はローン契約を締結、一方売主様は現在融資を受けている銀行に抵当権抹消の準備を申し入れ、それが完了した時点で決済・引渡しという段取りで進んでいくこととなります。 契約前にもう一度各種書類を見直し、気になる点について松井氏を通して確認。おかげさまで、売買契約の締結はつつがなく完了いたしました。 続きましてはローン契約締結となります。翌日の月曜日は会社を休み、スタンプラリーの如く市役所、税務署を巡回。所得証明や納税証明などの融資本審査の必要書類を次々とGET！していきました。 ところが。 全部の書類が揃って余裕余裕！！とブチかましていたところに、罠（トラップ）があったのです。 松井氏からローン契約締結日に関する連絡が入りました。「当日は連帯保証人になる奥様と 一緒に銀行まで来ていただいて…」 ぬぁに!? 素麺：「え、そんなこと今まで聞いてませんけど」松井氏：「いや、原則連帯保証人の方も一緒に 来ていただくことになるんですが…」 素麺：「それはできません！！！」 何せ妻ひまわりは出産からまだ日が浅く、遠出できる状態ではなかったのです。しかも、今回は仲介会社の紹介での融資ということで、移動に数時間かかる銀行支店での取引となっていました。これで無理をさせてもしも何かあったら…と考えると、とても飲める話ではありませんでした。 これまで融資は２回ほど利用しましたが、思い返せばいずれも連帯保証人を必要としない融資。今回のようなことは考えていませんでした。でも普通に考えれば、連帯保証人の欄に勝手に署名捺印する不逞の輩が現れてもおかしくないわけで。 銀行としてもコンプライアンスだなんだと非常にタイトな昨今の情勢ですから、原則外のことまでして融資実行するのは難しいかもしれません。 もしどうにもならなければ、案件クラッシュもやむなし。その意向を松井氏に伝えると、「わかりました。奥様の件は私も重々承知していますので、 とにかく銀行側に何とかするよう交渉します！」 松井氏、本当に無理言って申し訳ない！が、お願いします！ 祈るような気分で松井氏に交渉を託し、待つこと約半日。再び連絡が来ました。 「話し合った結果…」 …ゴクリ。 「特例中の特例で、銀行の担当者の方が 千葉までいらっしゃって、 そこで連帯保証人様本人を確認の上で その場で署名捺印をしていただく形で OKということになりました！」 またしてもやってくれました！ありがとう、松井（偽名）様！ そしてこんなことも話してくれました。「銀行の担当者の方も奥様の出産の話をしたら 『それはおめでたいことじゃないですか！』 と言ってましたよ！」 そうです。銀行の方もやはり人間。血も涙も通う人間なのです。感謝、感謝であります。（あくまで特例中の特例、ということは念押しされましたが） そして売買契約から３日後の水曜日、銀行の担当者様に遠路はるばるお越しいただき、（松井氏に車で送迎していただきました。本当に足を向けて寝られません。）妻ひまわりと共にローン契約締結手続きを済ませることができました。※ちなみにその間ひやむぎは妻方のご両親に面倒見ていただきました。 本当に今回の物件購入、いろんな人に支えられていると実感した一幕であります。 さあ、あとは売主様と日程を調整の上、いよいよ決済・引渡を残すのみとなりました。 が！ 売主様、仲介業者様、私素麺が皆「前代未聞」と口を揃えて言うほどの非常事態が土壇場で発生するのです！（つづく） さーて、来週の素麺日曜劇場は、「１棟もの購入物語 ～最終話 決済日・引渡不能の悪夢が襲う」をお送りします。 来週もまた、見てくださいね～！
2008年11月30日
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１棟もの購入物語～第２話 明暗を分けるファイナンス
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 今週は先週に引き続きまして、「１棟もの購入物語 ～第２話 明暗を分けるファイナンス」をお送りします。 ＜前回までのあらすじ＞ひやむぎ誕生から間もないある金曜日の夕方、1本の電話が鳴った。それは株式会社キャッスル（偽名）物件紹介の電話。半信半疑で聞いていたが、それはまさに、夏野家が探し求めていた物件であった。その日のうちに買付けを入れ、翌日には現地調査も完了。これから購入までの怒涛の道程が始まる…。-----買付け続行を確認。2番手ではありますが、ヤル気では負けてないと信じ、とにかく次に備えます。 さて、問題は融資です。来たるべきこの日に備えて、融資についてはいろいろと勉強してまいりました。この物件なら、このご時世を考えたって確実に自力でも融資が付けられる、そう考えていました。 しかし、今回はあまりに鼻血ブーなお買い得物件。可能な限りで自己資金投入もOK牧場、とにかくスピード重視で進める！と決め、松井氏経由の最速ルートで融資紹介を仰ぐことにしました。 そしてその夕方、幸運が舞い降りました。松井氏からイブニングコール。 「他業者からも買付けが入ったということなので、 弊社内でも方針を変更して、融資が先に通った方を 1番手とすることにしました。」 なんと！チャンス到来！ さらに、「それで、現在1番手の方はご自分で融資を付けると おっしゃっております。そうすると確約を取るにも 最低1～2週間はかかります。でも弊社経由ならば 何とか3日で出してもらいますので、 実質夏野さんが1番手に上がりました！！」 な、なんと～！！！ 極めつけは、「実は、後から『現金で買いたい』というお客様も 現れたのですが、融資審査結果が出る見込みの3日間は とにかく夏野さんを優先してくれるよう、 会社内で調整しました！」 す、すげえっす！神様、仏様、松井（偽名）様！！！ キャッシュ買いの人間を待たせてまでこの弱小投資家を優先させるなんて…松井氏、一体どんな政治力をお持ちなんだ!?正直、感動しました。 さあ、感動ばかりもしていられません。3日間で融資審査を完了させるには月曜の朝一番で銀行に事前審査に必要なすべての書類を持ち込むことが条件となります。 翌日の日曜日はもう大騒ぎです。まずは紹介を受けた銀行の事前審査用紙を記入します。 次々と欄を埋めていく中で、家族記入欄も当然ありました。 いつものように、ひまわりの名前を記入。そして…今回からは、ひやむぎの名前も記入することになるのです。 「もしかしたら、ひやむぎがこの物件を 運んできてくれたのかもしれないな…」 一瞬、感慨深くなってしまいました。 続いて、事前審査用紙を含めて必要書類を片っ端からスキャナーに落とし込みまくり、松井氏にメールで送信。 ふー、これで一息…と思ったら、松井氏から電話。 「すいません、データが重過ぎて受信できませんでした…」 スキャナーに落とし込んだデータを片っ端からプリントアウトしまくってFAXで送信。FAXだとキレイに届かないからと思ってメール送信にしたのですがかえってアダとなってしまいました。 すべての書類をFAXし終えたのが夕方。するとすぐさま松井氏からの電話。 「可能であれば今日の夜銀行に持ち込みます！」 って今日は日曜だぞ～。しかしかなりのヤル気です。また感動しました。結局日曜日の夜は無理だったようです。 人事を尽くして天命を待つ。月曜の午前中、松井氏が銀行に資料を持ち込んだことを電話で確認し、あとは祈るのみです。 3日以内に結果が出なければ、現金買いの次の人に持って行かれてしまう。そうでなくても、他業者からの買付けに圧倒的に早く融資がつけば取られてしまうかもしれない。（売主さんは松井氏優先で考えていたようですが） あ～、落ち着かない！！！ 1日、2日と過ぎ。そして3日目の午前中。松井氏からの電話が鳴りました。 「融資通りました！」 ぃよっしゃぁ～～～！！！ 松井氏との二人三脚の勝利です。とにかくスピード最優先が功を奏しました。後日聞いた話では、この約半日後に他業者の買付けに融資がついた連絡があったとのこと。まさにタッチの差でかわすことができたのでした。 これで次なるステージへ。松井氏と契約日、ローン契約締結日、そして決済・引渡日の予定を決めていきます。 ここからはもう順風満帆！…というわけにはいかなかったのです。まさかあんな罠(トラップ)があるなんて… さーて、来週の素麺日曜劇場は「１棟もの購入物語 ～第３話 思わぬ罠・クラッシュの危機」をお送りします。 来週もまた、見てくださいね～！
2008年11月23日
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１棟もの購入物語～第１話 運命の電話
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 突然ですが、物件買いました。1棟ものです。 諸々の事情がありましてリアルタイムにお伝えすることはできませんでしたが、これから数週間にわたりまして、夏野家念願の1棟もの購入までの歩みをお送りしたいと思います。 ひやむぎが生まれて間もないある金曜日の夕方。仕事中に携帯電話が鳴りました。 仕事中の電話はとれないことが多いのですが、その時はたまたま仕事の切れ目。…この時の電話に出たことが運命を決めたのです。 「あ、株式会社▲▲の○○と申します。 物件紹介のお電話なんですが…」 この業者さん、そういえば一度問合せの電話したことがあるな。でも、自分のような弱小投資家に回ってくる話じゃ期待できないか!?まあとりあえず聞いてみよう。 素麺：「どんな物件でしょう？」業者：「千葉県△△市、価格○○万円、敷地面積が■百坪以上あって 平成築のアパートが2棟立っていて一括売りです。 利回りは…」 頭の中で必死に電卓叩きまくり。そして素麺カンピュータがはじき出した結論は… 「スゴイじゃないですか！！！」「多分それ、買います！ まずは物件概要書とレントロールと 地図を送ってください！」 資料を送ってもらうことにはなったものの、妻ひまわりは確認できるけれども自分は帰宅するまで確認できない。 うーん… 「すみません、今日中に都内どこかで会えませんか？ その時資料を確認して、良ければその場で買付け入れます。」物件見ずに買付け宣言。しかしこれは表に出てしまったら絶対に買付けが殺到するはずだ、という確信がありました。要は、それくらい夏野家が探し求めていた物件だったわけです。 夏野家がひやむぎ誕生前から探し求めていた物件。それは、・年間キャッシュフローが十分に出る（収益性高い）・購入価格＜担保価値（融資・出口に困らない）という物件でした。 そんな物件あったら誰でも買うわ！とお思いになる方もいるかと思いますが、まさにそのとおりで、その条件に当てはまる物件を見つけてもこれまで玉砕続きでした。 しかし、これまではネットで公開された物件ばかりでしたが、今回はなぜか一般公開前の話が飛び込んできたのです。 これを逃す手はない。スッポンの如く食い付いたる！！！という思いでした。 残っていた仕事を早々に切り上げ、約1時間半後、都内某所にて担当の株式会社キャッスル（偽名）・松井氏（これまた偽名）と感動のご対面。最寄の喫茶店にて早速商談です。 資料を受け取り、すぐさま確認。うん、やはりスゴイ物件だ。即買付けを入れることにしました。（もちろん、ひまわりにも事前に 家庭内決裁を仰いでおります。） 「あのー、今買付け入れると1番手ですかね？」「えーと、4番手ですね」 ぬぁに!? 「ただ、1番手の方は融資が通らないことが判明していて、 2番手の方はもう少し金額の低い物件に乗り換えそうな感じです。 なので、実質2番手ですね。 ちなみに1番手の方は弊社の他の者が担当しているのですが。」2番手か…チャンスはある。「実質1番手の方はもう物件を確認されたんですかね？」「いえ、明日の午後に見に来る予定です」「わかりました。明日の朝一番で現地確認させてください！」「OKです！」松井氏、なかなかフットワークが軽い。しかも松井氏も自分を1番手に上げようとしてくれている。だから、彼との二人三脚なら早く走れそうな気がしたのです。 翌朝。約束どおり、朝一番で現地を確認に。 見た目は普通のアパート。見るだけでヨダレの垂れてくる部類の物件ではありません。しかし大事なのは費用対効果。地域最高値で募集するまでもなく十分な収益が上がる、その方がよほど大事です。 「特に問題ありません。 買付け続行でお願いします。」高らかに宣言し、いよいよ運命へ向けて前進を開始したのです。（つづく） さ～て、来週の素麺日曜劇場は、「１棟もの購入物語 ～第２話 明暗を分けるファイナンス」をお送りします。 来週もまた、見てくださいね～！
2008年11月16日
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