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ソーリムウーハー
マクラーレンと海の見える豪邸が欲しくて不動産投資を始めたIT系サラリーマン。自分でリフォームや火災復旧してたら、いつの間にかガチDIY大家と呼ばれるようになってました。3年前の自分に向けて、不動産投資に役立つ情報を配信してます。アパート2 戸建2 店舗2。所有の電動工具多数。宅建士。趣味バイク・カメラ。肉は食べません。
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2020.09.15
カテゴリ： 不動産投資
昨年、1,800万円で売っていたアパートを、1,230万円で買った。
200万円の土地も、8割引になった。
いわゆる「指値」が通ったということ。
数ひゃく万円も安くなるのだから、だいぶトクした気分だ。
でも、むやみに「値下げして」と言えばいいわけじゃない。
ルールがあるし、タイミングも大事。
今回は、ボクが「指値」をするときに、気をつけているポイントを、まとめてみた。
1,230万円のアパート。指値で利回りは5%上がった。
①指値を入れるのは、現地を見てから
現地を見る前に、指値を入れてはダメ。
その値段で通ったなら買わんとならんし、 会ったこともない仲介業者と交渉しても、うまくいかない。
まずは担当者と顔を合わせて、現地を見て、建物の状態を確認して、修繕費と利益を、計算する。
そこで初めて「この値段なら買います」と、丁寧に伝える。
これをやるだけで、ほとんどの物件は1〜2割は安くできる。
②数打って当てる
去年は30件以上の物件に、指値を入れた。
そのうち、買えたのは2件。
確率では5~7%だけど、大量に買い付けを入れれば、どこかで当たる。
たったこれだけの手間で、 サラリーマン年収の半分くらいは安くなる のだから、やった方がいいよね。
③自分から値段を言わない
指値を入れるなら、できるだけ後に金額を伝えよう。
心の中で金額が決まっていても、相手に伝えるタイミングを引き延ばす。
仲介業者をじらして、むこうから「お値段どうでしょう？」と言わせよう。
このセリフが出たら 「指値をしてください」ってサイン だ。
④仲介業者を味方につける。
物件価格が下がれば、仲介手数料も減る。
アタリマエだけど、仲介業者は値引きしたがらない。
だから、指値を入れるなら、それ以上のメリットを出してあげよう。
「クレームを入れない」
「現金で買う」
「手土産を渡す」
「仕事を手伝う」
「情報を提供する」
担当者が喜ぶことを考えて、できる限りのことをしよう。
売主よりも、仲介業者と仲良くなれれば、指値を通してくれる。
⑤長期戦に持ちこむ
3割以上の指値を通したアパートは、決まるまで半年かかった。
指値を断られても
「もし、後で値段が下がったら、ご連絡ください」
と名刺を渡しておく。
運がよければ、忘れたころに電話がかかってくる。
不動産において、チラシやサイトの値段は、「売買価格」じゃない。
あれは「この金額なら絶対に売るよ」という希望価格だ。
ホントの「売買価格」は、その名のとおり、売主と買主の合意で決まる。
売主も、指値されるつもりで、ちょっと高めの値段をつける。
だから、ちょっと安くなるくらいが、ちょうど良いのだ。
不動産投資ランキング
200万円の土地も、8割引になった。
いわゆる「指値」が通ったということ。
数ひゃく万円も安くなるのだから、だいぶトクした気分だ。
でも、むやみに「値下げして」と言えばいいわけじゃない。
ルールがあるし、タイミングも大事。
今回は、ボクが「指値」をするときに、気をつけているポイントを、まとめてみた。
1,230万円のアパート。指値で利回りは5%上がった。
①指値を入れるのは、現地を見てから
現地を見る前に、指値を入れてはダメ。
その値段で通ったなら買わんとならんし、 会ったこともない仲介業者と交渉しても、うまくいかない。
まずは担当者と顔を合わせて、現地を見て、建物の状態を確認して、修繕費と利益を、計算する。
そこで初めて「この値段なら買います」と、丁寧に伝える。
これをやるだけで、ほとんどの物件は1〜2割は安くできる。
②数打って当てる
去年は30件以上の物件に、指値を入れた。
そのうち、買えたのは2件。
確率では5~7%だけど、大量に買い付けを入れれば、どこかで当たる。
たったこれだけの手間で、 サラリーマン年収の半分くらいは安くなる のだから、やった方がいいよね。
③自分から値段を言わない
指値を入れるなら、できるだけ後に金額を伝えよう。
心の中で金額が決まっていても、相手に伝えるタイミングを引き延ばす。
仲介業者をじらして、むこうから「お値段どうでしょう？」と言わせよう。
このセリフが出たら 「指値をしてください」ってサイン だ。
④仲介業者を味方につける。
物件価格が下がれば、仲介手数料も減る。
アタリマエだけど、仲介業者は値引きしたがらない。
だから、指値を入れるなら、それ以上のメリットを出してあげよう。
「クレームを入れない」
「現金で買う」
「手土産を渡す」
「仕事を手伝う」
「情報を提供する」
担当者が喜ぶことを考えて、できる限りのことをしよう。
売主よりも、仲介業者と仲良くなれれば、指値を通してくれる。
⑤長期戦に持ちこむ
3割以上の指値を通したアパートは、決まるまで半年かかった。
指値を断られても
「もし、後で値段が下がったら、ご連絡ください」
と名刺を渡しておく。
運がよければ、忘れたころに電話がかかってくる。
不動産において、チラシやサイトの値段は、「売買価格」じゃない。
あれは「この金額なら絶対に売るよ」という希望価格だ。
ホントの「売買価格」は、その名のとおり、売主と買主の合意で決まる。
売主も、指値されるつもりで、ちょっと高めの値段をつける。
だから、ちょっと安くなるくらいが、ちょうど良いのだ。
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