臼井不動産．横須賀不動産コンサルティング

2011年11月04日

★未熟な不動産営業マンが起こす間違い。　部分抹消登記の知識。★

カテゴリ：新築１戸建て住宅

不動産の分譲業者が金融機関からお金を借りると、根抵当権が設定されます。　購入した土地を分割して売る場合、お金の返済は一括返済ではなく、「売れた土地部分だけの返済と抹消」に応じて貰えます。　これを部分抹消と呼びます。

この時に金融機関が担保として、購入した土地上に根抵当権の設定登記を行います。

購入した土地を分割して分譲すると、売れた土地の借入金だけを返済する事で根抵当権の部分抹消に応じて貰えます。

不動産業の経験年数が少ない営業マンは、全ての不動産取引が部分抹消に応じてくれるものという間違いを犯します。

例えば、個人が１００坪の土地を１億円で購入したとしましょう。
その土地を「半分だけ売るから返済は５．０００万円だけにしてもらい、売却する部分の土地上に設定してある抵当権を部分抹消してください。」とお願いしても簡単には行きません。

通常は分譲業者でない限り、借入金は抵当権であり、一括返済しないと銀行が部分抹消には応じてくれないのが建前です。

今回、横浜のアパート売買で同様のトラブルがありました。
売り主さんが昔、銀行から３億円の借入をしてアパートを４棟購入していたのですが、その内２棟のアパートを弊社が１億円で購入する事になりました。

「先に銀行さんから部分抹消に応じてくれるかどうかキチンと話を聞いてから取り引きしましょう。」とアドバイスをしたのに相手の営業マンは「根抵当権でなくても大丈夫です。任せてください。」と大見得を切りました。

「部分抹消が出来ないときは白紙に戻す」という停止条件無しで売買契約を締結しました。

ところが案の定、金融機関は「部分抹消には応じられません。　抵当権ですので一括返済が建前です」と言われて売り主も相手の不動産会社の営業マンも困りました。

そこで私が、「やむを得ないので他の金融機関から残金部分を借り入れして、現在借入をしてある銀行には全額返済する」と言うテクニックをアドバイスして成功させ、難局を切り抜けられました。

一般の方が銀行から資金を借入れする抵当権の場合と、分譲業者が借り入れする根抵当権の場合を混同している不動産に従事している営業マンは沢山おります。　

安易な間違いでも違約金の問題に発展し、仲介業者は損害賠償問題のトラブルに巻き込まれますから十分ご注意下さい。