[新築１戸建て住宅] カテゴリの記事
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★新築住宅の動きが鈍っている。 連れてパワービルダーが完成した売れ残り物件に対する値引き率が激しい。★
このところ新築住宅の売れ行きが極端に悪くなっている。 パワービルダーは売れ残り物件に対する値引き額を３００万円～５００万円と大幅に下げて処分売りに拍車をかけている。最近は分譲用の新築住宅が、完成しても即完売とはならない。 売れ行きが悪いのだ。家余りと少子化の影響がどんどん及んできている。住宅業界は成熟産業となってしまった。但し割安な物件は今でも直ぐ売れる。 これは潜在的な持ち家需要があるという理由の他に、手持ち金が少なく、年収が足りない一時取得者のレベルが落ちている証拠でもある。他社との差別化を図り、価格は高くなるが建物のグレードを良くして分譲している会社の建売住宅は、高い金額がネックとなって軒並み売れ残って苦戦している事実が、その辺の顧客事情を良く表していると言えよう。土地と建物の価格が３、０００万円から一気に２、５００万円になった途端に売れる。しかし、設備から内外装まで、グレードが高級仕様であっても３５００万円の価格帯である分譲住宅は売れないで苦戦している。 建物の設備や仕様が余程グレードが良くなければお客様は振り向かない。つまり最近の市場は、建物のグレードより価格の安さが「売れる。」「売れない。」という明暗を分けている現状では、販売戦略を見直ししないと分譲会社は赤字となる恐れも出る。分譲会社は価格動向と売れ行きの動向を注意深くリサーチする必要があるだろう。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年11月30日
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★未熟な不動産営業マンが起こす間違い。 部分抹消登記の知識。★
不動産の分譲業者が金融機関からお金を借りると、根抵当権が設定されます。 購入した土地を分割して売る場合、お金の返済は一括返済ではなく、「売れた土地部分だけの返済と抹消」に応じて貰えます。 これを部分抹消と呼びます。分譲業者が土地を購入する時に必ずといっていいほど金融機関で融資を受けます。この時に金融機関が担保として、購入した土地上に根抵当権の設定登記を行います。 購入した土地を分割して分譲すると、売れた土地の借入金だけを返済する事で根抵当権の部分抹消に応じて貰えます。不動産業の経験年数が少ない営業マンは、全ての不動産取引が部分抹消に応じてくれるものという間違いを犯します。例えば、個人が１００坪の土地を１億円で購入したとしましょう。その土地を「半分だけ売るから返済は５．０００万円だけにしてもらい、売却する部分の土地上に設定してある抵当権を部分抹消してください。」とお願いしても簡単には行きません。通常は分譲業者でない限り、借入金は抵当権であり、一括返済しないと銀行が部分抹消には応じてくれないのが建前です。今回、横浜のアパート売買で同様のトラブルがありました。売り主さんが昔、銀行から３億円の借入をしてアパートを４棟購入していたのですが、その内２棟のアパートを弊社が１億円で購入する事になりました。「先に銀行さんから部分抹消に応じてくれるかどうかキチンと話を聞いてから取り引きしましょう。」とアドバイスをしたのに相手の営業マンは「根抵当権でなくても大丈夫です。任せてください。」と大見得を切りました。「部分抹消が出来ないときは白紙に戻す」という停止条件無しで売買契約を締結しました。ところが案の定、金融機関は「部分抹消には応じられません。 抵当権ですので一括返済が建前です」と言われて売り主も相手の不動産会社の営業マンも困りました。そこで私が、「やむを得ないので他の金融機関から残金部分を借り入れして、現在借入をしてある銀行には全額返済する」と言うテクニックをアドバイスして成功させ、難局を切り抜けられました。一般の方が銀行から資金を借入れする抵当権の場合と、分譲業者が借り入れする根抵当権の場合を混同している不動産に従事している営業マンは沢山おります。 安易な間違いでも違約金の問題に発展し、仲介業者は損害賠償問題のトラブルに巻き込まれますから十分ご注意下さい。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年11月04日
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★お正月をマイホームで迎えたい。 そんなお客様が物件探しに奔走している。★
１０月から１１月は、「お正月をマイホームで迎えたい」と考えるお客様が集中して来店される。沢山売り家を見て「どこにしようか」となかなか決断が付かなかったお客様が、この時期になるとお正月を新居で迎えるために、後ろを押されて決断される。中古住宅を探されているお客様にしても、お正月をマイホームで迎えたい希望が後押しする。１０月と１１月は決断力のないお客様にとって特別な月になるから不動産の成約件数も飛躍的に伸びる。「家を売りたい」と考えられているお客様は、この時期は早く売れる可能性が強いので躊躇しないことが大切だ。念願のマイホームが手に入って、お正月を新居で迎えられたお客様の喜びは格別でしょうね。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年10月13日
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★家を売りたいお客様のお宅におじゃましました。 荷物やゴミが散乱していて家の中に入れず価格査定が出来ません。★
昨日の夕方に「家を売るか建て直しをしたいのですが．．．。」と、相談のお客様がアポもなく突然来社されました。本日１１時に待ち合わせて現地の横須賀市小矢部まで行った。 ところが玄関を開けるとゴミの山に「オエ－」 気分が悪い。「マイホームが築４０年と古くなったので、建て直しか買い換えを考えています。一度自宅を見て欲しい。」そんな相談に昨日お見えになったお客様宅へ、本日１１時に社員と一緒に訪問しました。玄関を開けると突然ゴミだか荷物だか分からない物が目に飛び込んできた。いろいろな品物が所狭しと押し込まれてあり、汚くて臭くてとても室内に入る気分になれない。家の周辺にも車の古タイヤやバッテリーが沢山置いてある。 日当たりはゼロ。 現状のままでは仲介にしても売れない物件でした。そこで建て直しの話しを勧めたのですが「家の中にどうぞお入り下さい。お茶でもいかがですか？」と言われても部屋に入りお茶など気持ちが悪くて飲める状態ではない。世の中にはどうして家の中がゴミの山になっていても平気な人がいるのだろうか？奥様は毎日自分の顔はお化粧して綺麗にしているでしょうご主人もスーツをぴしっと決めて会社に行っているのでしょう。しかし家のことになると汚くてもお構い無し。気が知れませんね。もっと綺麗にすれば毎日気分も爽快になるはずです。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年10月10日
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★建築を依頼した会社の社長が首を吊って、動揺する依頼主から電話がありました。★
千葉県に住む私の友人から「古くなったマイホームを建て替えるため、地元で有名な工務店に建築を依頼した」と話があったのは６月初旬の頃でした。すでに６割ほど工事が進んだ現在で依頼していた建築会社の社長が、昨日突然首吊り自殺をしてしまい、それを聞かされた施主の友人がとても動揺して私に相談の電話をかけて来ました。古くなった家を建て直そうと、千葉に住む私の友人が地元の建築会社に設計と施工を依頼したのは６月のはじめ頃でした。現在までほぼ６割ほど仕上がった段階で、「建築を依頼した建設会社の社長が首吊り自殺をした。どうしよう？」と昨夜私に電話で相談がありました。建設会社の社長は、どうも博打やら運転資金等で資金繰りが厳しくなり、「借金を返すために死んでお詫びする。私が死んだら保険金で返済して欲しい」という趣旨の遺書を残してあったと言う。「せっかくの新築住宅なのに縁起が悪い。」動揺した友人は建物の完成も心配らしくぼやいていました。全国にそんな例は沢山あります。 最近は建設途中で請け負った建設会社が倒産しても、建物を完成させる責任保険制度が充実されているし、社長が居なくても残った社員で会社を切り盛りする事がある。あるいは最悪の場合でも、「未払いのお金で他の建設会社が建物完成を引き受けてくれる所は沢山あるから心配するな」と説明すると少し安心したようで「その時は頼む。」そう言って電話を切りました。借金の返済に困り雲隠れする社長が多い中で、自分が死んで保険金で借金を完済しようとする経営者は、きっと責任感が強い人だったのでしょうね。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年09月20日
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★久しぶりに晴天下で「建築完成現場見学会」を開催できる★
今日と明日は、横須賀市衣笠駅徒歩１分の場所に完成した新築住宅を見てもらう「新築住宅現場見学会」を開催します。天気は良し、場所も最高、建物はデザインを練って造られた自慢の木造住宅だけに多数の参加者が見込まれます。 朝９時の準備段階から来場者は１時間で１５人。 大盛況です。横浜店でも同時に２ヶ所開催しております。新築住宅を完成させると、必ず建物を近隣の方に自由に見てもらう「完成建物見学会」を開催します。今度の建物は１階の２０坪と広いLDKを、折り下げ天井から壁、建具、照明等に工夫を凝らせて完成させた自慢の建物です。2階の洋室にはディズニーデザインを取り入れて天井を淡いピンク、壁を白雪姫クロスを採用して小さな女の子に喜んで頂こうと言う、遊びの部屋も用意しました。建物を見られたお客様の中から、リフォームの要望や新築住宅の受注を得られることを期待して開催するのがこの「完成建物現場見学会」の趣旨。 開催までの事前準備が大変です。沢山あるこれら「新築住宅現場見学会会場」では、平行して各種イベントを行います。どんなイベントが行われるか、実りある内容を考えることが担当営業マンの能力です。考える能力がない営業マンはイベントを削除して見学会だけを行います。見学会にイベントを併設して行う場合と行わない場合では来場者数に雲泥の差が出る。当然受注件数も大きな開きがあり営業マンの成績差につながっている。 たかが「新築住宅の完成現場見学会」と見過ごさないで、チラシの出来、イベント内容の有無、建物の見せ方の工夫は、現場ごとに営業マンの能力差が出ていることに注目して細部までじっくり見てください。弊社の見学会には同業者の方が沢山お見えになりますが、誰でも歓迎します。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年09月10日
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★節電が本当に必要なの？★
東京電力の電力需要予測を見ると、我々が節電協力している効果もあるのだろうが、切迫感が全くない。タップリ余力があるデーターを見ると、意図的に東京電力が電力不足を演出しているのでは？ と勘ぐりたくなります。このところ涼しい陽気が続いているせいもあり電力の需要予測にはずいぶん余力があります。まずいことを隠す、信用できない東京電力のことだから「原発を廃止すると電力不足で皆さん困りますよ！」という意図的な演出を節電、電力不足を強調することでメッセージとして発しているのではないだろうか？実は電力不足は電力会社が言うほどせっぱ詰まったものではないのでは？と考えられます。だとしたら脱原発はこの機会に推し進め、太陽光でも地熱発電でも、風力発電でも、安全な電力エネルギーを増設して貰えれば良いわけです。一旦事故が起こると住民を巻き込み、世界中から嘲笑される原子力発電は国内に不要です。今後、弊社が分譲する住宅にはすべて太陽光発電か地熱発電を完備して売り出しすることを考えております。★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2011年08月22日
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★インテリアコーディネータ－の勉強が役立つ新築住宅のディスプレ－★
新築マンションのモデルハウス同様に、新築の分譲住宅や戸建てのモデルハウス内も室内を綺麗にディスプレ－しなければならない。 家具やカーテン、飾り物を配置するのはやはり担当者のセンスが要求される。これから飾り付けを行います常に建物をディスプレーすることが好きな人間ほど見事に飾り立てる。インテリアコーディネーターの勉強をしている人は普段から感性を磨いているから上手だ。普段、「建築物を飾る」と言うことに何の興味もない人に即席の研修を行っても、ちぐはぐな飾り、配色で飾り立てるだけだから意味がない。建物を引き立てるどころか、逆にゴチャゴチャとしてイメージダウンさせる事の方が多い。専門職とは言わないまでも不動産業に携わる者は、あちらこちらのモデルハウスを沢山見学して、いろいろと飾り付けの勉強をしなければならない。数多く見ていると、知らず知らずにセンスが磨かれ飾り付けが上手くなるものだから不思議だ。弊社では口癖のように社員に住宅展示場をいろいろと見学して、ディスプレイの勉強をするように話しているのですが．．．。「インテリアコーディネーター」とはどんなお仕事なのか直訳するとコーディネーターとは調和させる者、を意味し、インテリア、つまり屋内空間を調和させる者、という意味になります。しかし、コーディネーターという言葉は日本では馴染みがなく、曖昧にとらえられたまま認識されてきた背景があります。「住まい」というものに関する、ユーザーの求めるもののレベルは近年になって高くなっているそうです。特に若い世代の人々は個々のライフスタイルや趣味に合わせた居住空間を求めています。当の私が「カフェっぽい空間」に憧れていますし。インテリアコーディネーターは消費者のニーズを的確に読みとって、「その人に合った斬新な生活様式」を提案するお仕事です。つまり、インテリアだけに留まらず、建築に関する幅広い知識と表現力が要求されることになりますね。顧客が持っている生活様式に合わせてトータルな居住空間をプロデュースする。更には 現場を管理したり、見積もりも自分でできなくてはいけません。インテリアコーディネーターと呼ばれるためには、ただ単にインテリアに詳しいだけではなく、建築の知識がいるなど、生活様式を生み出す高い能力が必要となるわけです。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７私が選んだおすすめブログ集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年08月22日
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★今日は朝早くから新築現場で営業マン研修を行います。★
家電量販店の社員は、取扱商品に対する知識がとても豊富です。 所が不動産会社に勤務する社員は、建物に対する知識が非常に乏しい。 会社が研修を怠っているのと同時に営業マン自身にも向上心が足りない事が原因なのだが．．．。今日は朝から売買営業の新人社員を３人、新築現場に集めて営業研修を行います。不動産の売買営業を担当するには建築の知識も豊富になければお客様に建物の特性を説明出来ない。 成約率が悪い古参社員はほとんど知識不足の社員。お客様からの質問に的確に答えられないようでは当然営業失格ですね。その点、家電量販店に働く社員の人達は商品知識がとても豊富です。この差は、メーカーや会社が行う研修制度に差があると同時に、不動産会社の社員が建築に対する知識の習得にあまり意欲を示さない事にも起因しております。建物に備え付けられている食洗機の知識、ホーローやステンレス、FRP等浴槽の部材ごとの特性差、在来工法とツーバイ工法の建築様式の違い。数え上げればきりがないほど覚えることは沢山あります。今日は新築物件を案内する時に最低限知らなければならない要点を指導します。不動産営業の経験年数が長いだけで知識が稀薄な社員は、お客様から信頼される営業マンになり得ませんから。★ブログランキング参加中。記事が参考になったらクリックしてね★ 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら 046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７
2011年08月21日
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★沢山本が読めた夏休みも残りわずかとなりました。★
お正月と夏休みだけが１週間の長い休暇となります。 休みが長いと心身共にリラックス出来ます。仕事をしていると常に緊張感があるので気持ちは休まりません。所が、お休みとなれば仕事の連絡は余程のことがない限り入ってこない。そこが休暇は神経の休まる最大のメリットかも知れません。弊社の休暇は明日１日で長かった１週間の休暇を消化して終わります。また木曜日から平常通り営業を再開しますので宜しくお願いします。仕事が始まれば最初は、衣笠にある建築現場の建物完成見学会が待っています。とても豪華に仕上がった１戸建てを自由に見て貰おうという趣旨です。ぜひご覧になって新築やリフォームの参考になさってください。予定は９月３日と４日になります。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ↓
2011年08月16日
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★別荘を建てたい。 そこで貴方の土地に水道管と下水管を通させていただけませんか？★
私が那須塩原市に所有している土地は２ヶ所ある。 一つは国道に面した店舗用地でもう一つは風光明媚な別荘地だ。 今日の朝現地の建築会社から、私の土地に隣接している方が別荘を建てる計画をしているので水道管と下水管を通させて欲しいと連絡がありました。私有地に他人のガス管や水道管、下水管などが埋設されていると、そこを処分する場合ネックになります。何も瑕疵が無い不動産でないと売値にも影響する。かといって水道管を引くのに道路から直接引けない土地だと水道を断念して井戸を掘らなければならなくなる。土地を購入する時に上下水道の調査をしないと後で困る事態に陥ります。不動産会社が売買仲介に入ればこんなミスは起こりません。 個人間売買の場合、調査能力がないために家を建てる事になって初めて水道や下水が使用できないことに気がつく。困っている人に救いの手を差しのべたいが、「図面もなく電話１本では承諾できません」と返事をしましたが、改めて設計図を基に話し合いをして結論を出します。皆さんは不動産を購入する際、特に更地の売買時は十分注意してください。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年08月14日
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★夏休み中にも係わらず、建売住宅の契約が決まりました。★
せっかくの夏休みだというのに、その期間中でも仕事をして「横須賀市長沢」で売り出し中の分譲住宅を成約した社員がおります。 仕事熱心さに頭が下がります。 代わりに他の日をゆっくり休んでいただきます。弊社が横須賀市長沢に２棟の分譲住宅を販売しています。土地を購入しすでに１棟は夏休み前に完成し、オープンハウスを行って「売出し」やら「現場県学会」を数回催しました。沢山のご来場者がありお客様の関心の深さにとても感謝しております。昨日社員から、その完成物件の成約報告連絡が入りました。オープンハウスで沢山来場されたお客様の中に、以前弊社で家を建ててくれたお客様の紹介でお見え頂いたお客様が数人混ざっておりました。その内のお一人の方が新築住宅を見て、とても気に入っていただけて話はトントン拍子に進んでいたのです。しかし車庫やアプローチブロック等、外構の打ち合わせが長引き、ついに夏休みに入ってしまいました。 しかし担当した社員は夏休み返上で打ち合わせに汗を流しておりました。それがようやく昨日、全てまとまって契約となったのです。会社はこのように仕事熱心な多くの社員に支えられて成長します。残り１棟は夏休み明けから建設し、完成と同時にまた販売を致します。せっかくの夏休みを返上してお客様との商談を頑張ってくれた社員に、代休を考えております。 楽しみにしていた夏期休暇を潰して一生懸命働いた日数分を、他の日に休んでもらい埋め合わせをします。Ｓさん、家族とゆっくり遅くなった夏休みを満喫してくださいね。成約おめでとう。 副賞として旅行券をサービスします。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年08月13日
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★★二極化が進む分譲住宅業界。 低価格路線と高級志向路線。★★
一昔前と違い、建て売り住宅は戦略を競うアイデア勝負の市場となっている。 ファーストマイホーム客に狙いを定め、とにかく低価格路線を打ち出しているのはハウスビルダー群。地場の建設、不動産会社は高級路線で顧客満足度を高めて売る戦略で成功している。食品販売で言うスーパーマーケットスタイルの安売り路線を取っているのがハウスビルダー達だ。一次取得者でお金を持たない顧客を対象に格安住宅で数を売る戦略を取っている。対して地場の建設、不動産会社は建物の高級化でお客様が満足する家を提供する事で成功している。デパート化戦略だ。しかし昔ながらに地場の会社が、ハウスビルダーと同じ仕様で建てる住宅はコスト面から太刀打ち出来ないため販売価格に差が出て軒並み苦戦を強いられている。売れない。そこでやむなく損切りして処分する。 赤字の蓄積で体力が消耗する悪循環だ。建て売りをしても儲からないどころか赤字になっている会社が多いのは、結局戦略に間違いがあるからだ。ハウスビルダーには出来ない内外装の充実度で建物に差が付けば、ハウスビルダーの建物に納得行かない優良顧客が喜んで購入してくれる。地場の建設、不動産会社が分譲住宅業で成功するには、従来以上にデザイン力を強化する時代になっている。自分たちの会社にその能力が無ければ、専門のデザイナーを使う必要がある。建て売り業界で勝ち組、負け組がハッキリ出て来るのはアイデア力とデザイン力の有無なのだから。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年08月09日
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★新築分譲住宅で、お部屋をディズニ－キャラクターでまとめてみました。★
初めての試みです。 弊社が新築分譲住宅として売出しを計画している現在建築途中にある、横須賀市ＪＲ衣笠駅徒歩１分の物件は、建物内装をディズニーキャラクターでまとめて見ました。 弊社でいま建築している横須賀市内にある３ヶ所の分譲住宅の内、ＪＲ衣笠駅徒歩１分の場所に建っている建物は、今月末日に完成予定です。建物完成時にはお客様に室内を自由にに見ていただく「内覧会」を２日間予定している。昨日、建設会社の社長と内装や照明の打ち合わせを行った。土地が５０坪、建物が３２坪にもなる大型物件なので、内装には高級感を出すため細部に渡りこだわりを入れました。一風変わっているのは、子供部屋内装をディズニーキャラクターで統一した事だ。壁一面に白雪姫の壁紙を採用し、ゴールドのパイプベッドを設置してお姫様もどきの部屋を演出する。ソファーもフリルが付いたピンクを設置する。カーテンもピンク。布団もピンク。 天蓋を天井から吊して小さなお嬢さんが有頂天になれるような試みをする。他にはトイレをグリーンとホワイトの２色を使った高級内装とする演出もしました。１階の居間は折れ天井を採用。 そこは特にこだわりを持った内装を施し、ゴージャスなシャンデリアを飾る。 完成が待たれてとても楽しみです。 評判が良ければ他の分譲住宅にも内装をキャラクター採用で統一し子供さんを喜ばせたい。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年08月02日
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★浦賀のヨットハーバー近くに出た土地を購入しました。 海も一望できます。★
横須賀市浦賀の和光台という分譲地の側に土地を購入しました。建て売り住宅を計画しております。浦賀の叶神社と言えば、坂本竜馬人気で有名になった神社だ。 そこの宮司は元ロータリークラブで私と同じメンバーだった人。 豪快でとてもユーモラスがある。 人柄も良いから沢山の人が参拝に訪れ宮司とお話をして帰る。そこから徒歩で３分ほどの所に大きなヨットハーバーがある。そこの社長は羽柴さんと言う。 そう、あの秀吉と同じ名字でやり手の社長だ。ヨットハーバ－の前の道を挟んだ反対側は３０年ほど前に山を崩して造成された大型分譲宅地がある。 合計で６００戸ほどの住宅が建ち並んでいて、駅から徒歩圏と言うこともあり人気の分譲地だ。 名称を和光台団地という。その分譲地の一角に売り地が出た。 東南向きで日当たりが良い。 海も一望。何しろ道路とフラットだから車が出入りしやすい。「売りたい」とご相談を受けてから現場を見て、即決で「買います」と結論を下した。これから土地を整備して建て売り住宅を建設します。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年08月02日
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★恐ろしい、積水ハウスが施工した建物に廃材を捨てる。 調べた現段階で５件。 まだ続く？★
今日の読売新聞社会面で、積水ハウスの信じられない悪行が暴露されている。これで東証１部上場企業ですか？ 怖くて積水ハウスの建物に住めませんね。意図的な会社ぐるみの行為です。 積水ハウスの企業理念はどうなっているのだろう？読売新聞の報道によると、積水ハウスの千葉３支店と下請け業者２社が千葉県警から廃棄物処理違反容疑で家宅捜査を受けた。廃棄物の処理費用を浮かそうとして、アパートやマンションなど、今のところ建設した５棟から建物の内壁と外壁の間に、本来ならグラスウールの断熱材を入れるところに、信じられないことに、建物を解体して発生した建設廃材である石膏ボードや木材片などの廃材を押し込めるような形で捨てられていたという。積水ハウスに建物を依頼したお客様は嬉しいはずの新築住宅が、実はゴミに埋もれた建物を引き渡されたとあっては泣くに泣けませんね。 現場監督は積水ハウスの社員であり、会社側でもそれらの悪質行為を把握して黙認していた疑いがあり、会社ぐるみの不法行為をしていたと見られている。顧客の信用第１で無ければならない建設業界で、トップ企業がこんなごまかしをしてまで利益追求に走っていたとは、あきれて物が言えません。 このような不法行為に手を染めている会社は建設業界から早く退場させなければいけません。分かっているだけで今のところ５棟。 これからまだまだ出て来る可能性もあり積水ハウスで家を建てたお客様は、念のためぜひ壁をはがしてゴミが無いか破壊検査または非破壊検査をする必要がありますよ。あなたの家は大丈夫ですか？ 積水ハウスよりミサワホームにすれば良かったですね。大手住宅メーカー「積水ハウス」（大阪市北区）が施工した千葉県内の建物の内部に、建築廃材が捨てられていた疑いがあるとして、千葉県警が、県内の同社支店などを廃棄物処理法違反（不法投棄）容疑で家宅捜索したことが１３日分かった。 県警は、建築関係者が廃棄物の処理費用を縮減するために行った可能性があるとみて捜索で押収した資料などの分析を進めている。 捜査関係者によると、千葉県内のアパートやマンションなど計５棟で、石こうボードや木材などの廃材が、外壁と内壁の隙間に押し込めるような形で捨てられていたという。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年07月14日
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★自薦、他薦で建築関連会社の訪問が続く。★
横須賀にある弊社の営業所を新規に建てる計画が、私のブログから発信されたのを見て自薦、他薦で建築工事の関連業者の訪問が続く。手狭になった弊社の横須賀営業所を拡張するため、広めの土地を購入する事が決定した。 日曜日にまず土地の売買契約をします。契約迄に建築プランを作成、決定し、残金決済と同時に建築確認が降りているように万全の準備を整えている。 土地の所有権移転登記が終わると、すぐに地鎮祭を執り行って建設工事に入ります。建築業は１棟建てるにはそれにかかわる関連業者さんはとても多い。自動車産業と同様だ。大工さんから基礎工事の土建会社。瓦屋さんから内装工事、ガス、サッシ、クロス、電気工事と建築業は関連する業者の裾野がとても広く経済効果も高い。いままで長年取引していた会社は勿論、全く取引がない会社の方も素早い対応で仕事を取ろうと続々と表敬訪問に見える。（初めての方でも、私は元松本復興相のようなひどい対応は致しませんから安心してください。）皆さん仕事熱心な業者ばかりですね。仕事がなければ遊んでいなければならない。稼ぐために少しでも仕事になりそうなニュースがあると仕事を取りにオーナーまで飛んで行く。 なりふりなど構っていられません。 駄目でもともとの特攻精神でアタックします。７月中に大半の業者の選定は終了し、９月より着工となります。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年07月05日
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★技術力で定評がある地場の工務店が消えてゆく。 ★
職人としては超一流の腕を持っている工務店が人知れず消えて行く。 跡継ぎ不在や営業力の不足、資金力不足など総合的な問題を抱えながら、時代の変革について行かれなくなって静かに廃業しているのだ。大工の腕はどこに出しても負けない超一流の腕を持つ工務店が廃業している。特にこの数年その数が加速度的に多くなってきた。綺麗なパンフレットを準備し、モデルハウスを持って、営業マンを養成しているハウスメーカーと対等に勝負できなくなって来たのが原因だ。しかも跡継ぎ不在だと、生き残りに致命的な障害となる。競争相手として昔なら考えられなかった不動産業者の建設業登録も増えて、土地無し客は不動産会社に建物受注をごっそり奪われてゆく。工務店のパイはどんどん狭まり、他社に負けない営業力が工務店にも必須の時代になったが、職人にそれを求めるのは無理な事だ。 建築営業など未経験の親方ばかりだから。究極の問題は、お客様の建築資金を立て替えるだけの資金が必要な場合も出てくると、余力がない工務店はもう仕事を断念するしかなくなってくる。技術力さえあれば仕事は降るほどあった良き時代は終わりを告げたのだ。時代の変化について行かれない企業は脱落する典型が個人工務店に及んでいる。悲しいことだが今日もどこかの街で工務店が、シャッターを下ろしていることだろう。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年07月03日
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★家賃の滞納をしていた建設会社。 新規受注に大きな痛手を負うことに。★
ある貸家に住んでいた建設会社の経営者がいた。 家賃を９ヶ月も滞納して、負われるように退出した過去歴が１年前にあったのだが．．．。横須賀市内で沢山の賃貸物件をお持ちのオーナーさんから、アパートの新規建設計画について相談がありました。入居者が好む間取りと物件のデザイン、さらに建築に関わる管理を弊社に依頼されて来たのです。当然、完成後の賃貸管理を見据えて．．．。まず、最初にお持ちいただいた建築の見積資料から見てみると、冒頭に建設を依頼される予定の会社名がある。その名前を一目見てピント来た。 「あの家賃滞納のまま退去させた建設会社だ！」資金繰りに困っている建設会社に、手付け金でも支払おうものならそれをすぐ借金の返済に回してしまい、建設資材の購入には回らない懸念もある。仕事も途中で放り投げられたら支払い済み資金の回収は難しくなる。建物の完工などいつになるか分からない危険性も考えなければならない。 オーナーーさんに過去にあった事実関係を話して、「工事を依頼されるかどうかの最終判断は自己責任となります。」そう話したのは言うまでもない。仕事が取れるか、だめになるか、オーナーさんの決断次第ですが、狭い地域で仕事をしていれば悪いことは出来ないものですね。 天に唾するように必ず自分に降りかかってきます。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年06月16日
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★建築を捨て、売り地だけで販売する例がが多くなった建て売り業者の心理★
東北大震災以後、建売業者の販売戦略がガラリと変わって来た。資金化を急ぐため建築をせずに土地だけで処分売りする事案が増えているのだ。 いつも不景気になるとこの現象は起こる。 不動産会社は分譲の先行きに危機感を持っている証拠なのだ。通常なら、建て売りを主業務とする会社は、苦労して仕入れが出来た土地を、そのまま転売することはまれである。必ず建物を建てて分譲する。 つまり、仕入れた土地に建物という付加価値を付けて販売することで収益をあげる事が出来るからだ。しかし、建て売り住宅は資金回収に時間がかかるリスクがある。まず、土地を仕入れて土地代を全額支払わなければならない。それから土地を細分化して、建物の建設に３ヶ月かかる。 通常、土地を仕入れてから建物を完成させ、お客様にご購入いただいたとしても、土地代、建物代の資金回収は５ヶ月から６ヶ月を要するのです。それまでに市況が激変することもあり得ます。 また、なかなか売れないとなればさらに資金回収に時間がかかるし、物件価格も値下げしなければならない。そこで分譲業者は、これから先の景気が悪くなると見れば土地だけで販売してリスクから逃れようとします。 建築条件を付けない土地だけの分譲だと売れ行きは早い。不動産の販売市場で、建築条件が付かない売り地が増えると言うことは、不動産会社が換金処分に時間がかかると判断していることを示唆しているのです。つまり不動産市況先の先行きが悪くなると言うシグナルでもあるわけです。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年05月12日
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★資材の値上がりが建築単価の値上がりを呼び、マンションや建て売り住宅の値上がりを呼ぶ？ 淡い期待の分譲業者★
東北大震災により建築資材の不足と値上がりが進み今後、それが建物価格に反映されて「これから新規に建てるマンションや建て売り住宅の値段が上がる」と見た分譲会社は、完成済み物件の売り惜しみをしている。いま分譲されている新築マンションや建て売り住宅の看板に「売約済み。 予約済み。」の張り紙が目立つようになって来た。これは本当に売れ行きが好調なのではなく、分譲業者が今後販売価格が値上がりすると見込んで売り惜しみをしているというのが事実なのだ。果たして業者の思惑通り値上がりすれば会社は大儲けできます。 もし値上がりしなければ完成在庫を大量に抱えて損失が膨らむリスクがあります。それでも国家予算に近いお金が東北の復興に投入されることが決まっているので、資材不足、価格の高騰は間違いないと読んで売り惜しみしている節がある。マスコミは事実を知らず、「震災後でもマンションや建て売り住宅が飛ぶように売れている。」と報道している。 本当の裏読みが出来ていない証拠だ。マイホームをいま買うのがお得か、もう少し経ってから買うのが得かプロの間でも意見が分かれています。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年04月22日
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★これからの建物の主流は太陽光発電付分譲住宅。★
停電が呼んだ太陽光発電の人気に乗る建て売り住宅。 他社との差別化に問題はコストだけ？私はまだソーラーシステムに関して詳しい知識を有していない。 しかし、来店されるお客様から太陽光発電に関する質問が多くなった。そこで、これから建設する弊社の分譲住宅にテスト設置してお客様にモニターとしてご利用いただき、データーや感想をいただこうと思っています。昔、屋根に取り付けた太陽熱温水器では良い思い出がなかった。水漏れがあったり、修理が大変で２度と利用したいとは思わなかった。時代は太陽光でソーラーシステム。 利用してみないと本当の善し悪しは分からない。良ければすべての分譲住宅に設置してみたい太陽電池モジュール （メ－カ－の宣伝から）太陽光発電（たいようこうはつでん、Photovoltaic power generation）は、太陽電池を 利用し、太陽光のエネルギーを直接的に電力に変換する発電方式である。ソーラー発電 とも呼ばれる。再生可能エネルギーの一種であり、太陽エネルギー利用の一形態である ...ECONOROOTS ＜typeR＞186W 107,800×16枚=1,724,800円 オプション・周辺機器（工事費別）パワーコンディショナ（PVN-403F） 330,000円 接続ユニット（JB40B） 35,000円 希望小売価格 2,089,800円 (税込み) 2,194,290円 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp私が選んだおすすめブログ 集まれ不動産営業マン！ 皆で意見交換 http://straction.tosalog.com/Entry/1/#comment1 知っておきたいマンション売却の基礎知識 http://www.baikyaku.gin-hp.com/
2011年04月15日
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★やはり予想通り不動産の売り物が増えてきた。換金売り。★
東北大震災の余波で、不動産業界にも影響が及び、マイホーム購入者の減少が続いている。変わり身が早い建売業者は建物を建てずに土地だけで処分売りするケースが目立って増えてきました。 まだ価格はそれほど下落せず様子見の状態です。震災後、消費者の購買意欲が極端に下がり、建て売りや新築マンションも売れ行きにだいぶ影響が出ている。危機感を持った不動産会社は、一旦購入した不動産を処分売りに出し始めた。あちらこちらに「売地」が出てきたのを見てもそれと分かる。震災後初めて開催される４月の競売入札では、皆さんどんな価格で入れるのか興味があります。高値入札すると再販が難しくなるおそれがあるため当社は、４月の競売に一切参加せず入札を見送って様子を見守ります。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2011年04月05日
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★さすがに入札者が減る海沿いの不動産。 競売市場。★
悲惨な東北の地震と津波の被害。 そして埋め立て地の液状化現象による建物の揺れやエレベ－ターの停止。建物や道路の被害状況を見ると、今回の競売では埋め立て地と海のそばにある不動産についてはさすがに入札参加者も慎重になって、普通人なら入札参加を見送るだろう。東北大地震が起きてからお客様のマイホーム立地条件や要望が短時間で劇的に変化している。海岸に面した平坦な土地や、川のそばにある不動産は誰も見向きもしなくなったのだ。あの惨状を見れば無理もない。一般ユーザ－と接している不動産会社はその点良く理解できる。 建売用地の仕入れも、お客様が忌避する場所は購入に慎重になるだろうし、経営の軸をすぐ切り替える。しかし、不動産業者だけを対象（業販）とした商売をしている業者や、周辺環境の変化に鈍感な会社は、そんなことはお構いなしに従来のように不人気となった土地でも買いあさっている。経営者の考え方次第で、危険でもに果敢に挑む方を選ぶか、あるいはリスクを回避して堅実なプロジェクトだけを選ぶか、不動産業者の経営戦略は２通りに分かれている。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2011年03月18日
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★全業種的に好業績が鮮明となってきた。 景気回復を裏付ける決算内容だ★
日本の経済界は自動車関連を筆頭にＩＴ関連、食品、ゼネコン、衣料品販売と、全業種に渡ってリーマンショック前の業績を回復している企業が多くなってきた。 景気の底は打ったのか？世界を覆ったリーマンショックによる不景気風は、新興国の堅調な成長が手助けとなり、輸出企業を中心に円高を乗り越えて堅調な決算を発表している。「これから本格的な成長軌道に乗るだろう。」と囁かれている反面、「中国が利上げの影響で景気が悪くなるので足を引っ張られる」と言うマイナスの主張もあり予断は許さない。東京の不動産も値動きが良くなってきた。 売買の回転率も上がっている。これから川崎～横浜～横須賀と徐々に動きが波及してくるだろう。収益物件でもマイホーム用の土地でも、値上がり前に早く物件を仕込んでおこう。値上がり期待の物件でも１年保有すれば相当利が乗って転売できるはずです。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2011年02月09日
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★おかしな話です。 長年住んでいる人が新しく居を構えた人に質問をする★
ある地域で弊社が７階建て３５室の賃貸マンションを建設しました。 完成後、買い主さんに引き渡しを終えてからすでに６ヶ月もたっているのに、隣地の人が色々とクレームを言ってくる。 建物を建てるときにお金を暗に要求してきた人だ。「草が生えて困っている。 空き地の草取りをして欲しい。」「そこの土地は弊社の土地ではありません。横須賀市の土地ですから市に直接ご相談ください。」「前からある古いフェンスは取り外してくれないの？」次から次と難癖をつけてくる。古いフェンスなど誰のものか知りませんよ。 当社が買った土地には境界に新しくフェンスを取り付けました。 しかし他人様の土地にある古いフェンの所有権まで弊社は全く関心がありません。それより当社が土地を購入する以前からそこに長年住んでいたあなたの方が、事情は詳しいはずでしょう。 新しく来た住民に色々質問をするのは逆ですよ。貴方が知らないことは私も当然私も知るはずがありません。心の中でそう叫びながらクレーマー対応に追われています。 建物を建てるときに反対運動をして、暗に金銭解決を臭わしていた人だ。 年末の忙しいときに・・・・。 そんな御仁は相手にしない事にしています。不動産業は修羅場が多い職業です。 気が弱くては持ちません。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年12月11日
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★大切なプランニング。 マンション計画と１戸建て計画★
大金６億円を投下して購入を計画している横須賀市秋谷海岸の土地２物件。 まだ正式に当社と地主との間では売買契約が済んでいませんが、事業計画を練るにはどんな建物をその土地に建てたら採算に合うのか、図面を基にまずプランニングをする必要があります。秋谷海岸の海に面した土地と国道に面した土地合計約１．０００坪を購入します。本日担当者会議が行われ、設計士が測量図内に建物を配置したプランを持ってきます。プランニングが出来たらゼネコンと建築費の打ち合わせを行い、外構工事を含めた土地、建物の原価計算がざっとはじき出されます。その上で金利、広告宣伝費を加算し、いくらで売れればどのくらいの利益が出るか細かく積算が行われます。大体マンションでも１戸建てでも取引事例が沢山あるので売れ筋の販売価格は把握している。他社との競合に勝つために建物のデザイン、設備をどうするか、金額を他社よりお買い得感が出るようにするためにどのくらいに設定すれば良いか。そして利益がどのくらい出るか細かく精査を進めます。 利益があまり見込めない場合は土地を綺麗に化粧してそのまま転売することもあります。その第１回目の打合せが１０時から設計士、ゼネコンの役員と当社で始まります。見込み違いが出て失敗しないように計画は慎重に進めます。失敗すれば私はホームレスに転落ですから．．．．．。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年11月12日
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★異常な高値で土地を仕入れた建売業者が、売れ行き不振で青息吐息★
いくら売り物が少ないからと言って、相場より高い値段の土地を購入し、建て売りをしている不動産会社がある。仕入れ価格が高ければ建て売りの価格もスライドして高くなる。高ければすんなり売れない。在庫が溜まるリスクは経営悪化の原因となる。 何故仕入れを焦るのだろう？最近は土地の売り物が極端に少ない。建て売りだけで食べている会社は開店休業の所が多くあり、経営の危機も叫ばれて社員を次々に解雇している。しかし、やむにやまれず土地を高値で仕入れて建て売りを実施している勇気ある会社が出てきた。土地の仕入れが高ければ売値に繁栄される。 価格が高い物件はパワービルダーとの価格競争にまけて売れない。せっかく立派に完成した建て売りが完成在庫となって収益を圧迫している。土地が無くて困っている会社。 土地を仕入れて完成在庫で困っている会社。建て売り会社の試練が続いています。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年11月06日
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★使用不能になったビニール傘が大量に捨てられている。★
今日の台風により、強風にあおられて使用不能となった沢山の傘が捨てられている。 特に簡便な１００円ビニール傘を使用していた人はおちょこになって全身びしょぬれです。今日の強風であちらこちらのゴミ捨て場は、使用不能になったビニール傘が沢山捨てられている。傘がダメになると言うことは傘をさしていた人は雨に濡れてしまうことを意味します。使い捨て感覚の１００円ビニール傘は少し風が強いとすぐ使用不能になります。安物買いの銭失い。 傘が使用不能となれば目的地までずぶ濡れになって向かわなければならない。雨に濡れた衣服のクリーニング代を考えたらやはり金額が高くても丈夫で長持ちする商品を選ぶべきですね。建物も同様に、安物は長持ちしません。 宣伝に踊らされないようにしっかりした会社の丈夫な建物を選びましょう。 少しぐらい単価が高くても必ず元が取れます。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年10月30日
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★痴呆症のお客様が「家を買いたい」と来店されて．．．。★
一目顔を見て痴呆症と分かる７０歳代になるだろうご婦人が来店しました。「家を買いたいんですが」それと分かっても対応は親切にしなければなりません。「自己資金はいくらお持ちですか？」 「たくさん持っていますよ。」 「銀行ローンはご利用になりますか？」「使いません。」「自己資金は何処に預けてあるんですか？」「どこだか分かりません。」「ん？」そんな話にならない会話を老婆としていると、親族らしい方が「こんな所にいたの．．」と飛び込んできて連れて行きました。「大変失礼しました。」 痴呆症の本人に深々と頭を下げて謝られ「どういたしまして」と答えたものの何かおかしい気分になりました。痴呆症になってもマイホームは欲しいものなのでしょうか？先日、当社が仲介で販売を依頼された土地の隣にもおかしなお婆さんがいました。 お客さんを案内していると「昔、この場所に井戸があって、建物を壊しているときに隠れるように死体を埋めていたよ」何とも強烈な営業妨害となる痴呆症お婆さんです。 お客様はお婆さんの話より、本人を気持ち悪がって土地は購入していただけませんでしたが、老齢化の日本に色々と弊害が出ていますね。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年10月10日
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★相続財産が沢山あるのに使い道がない年配者★
ある地主さんから「土地を処分したい」とお声がかかりました。 すぐに現場に行き、写真を撮って買取価格を算出しました。３００坪からある土地は真ん中に道路をつけて、中で８分割し建売住宅を建てます。８分割した敷地内には全て水道と下水を完備させる。 道路となる土地はU字溝をつけて舗装しなければなりません。弊社で建売用として所有する土地が全く無くなってしまったので売り地の情報には大喜びです。敷地が大きいと道路を入れなければなりません。 道路に利用される部分（位置指定道路）は売り物になりません。建売住宅の買い主さんに8分の１持ち分を無償で差し上げます。工事費と道路部分の敷地を差し引くと土地の買値が出てきます。まだ立派な作物があるので、引渡は畑の収穫が終了する１１月末頃を想定しています。平坦で南向き、日当たりがとてもよい宅地になります。仮定として土地３０坪、建物２６坪で売値を２８５０万円（税込み）以下に押さえたいと思っています。正式には水道、下水、都市ガス、道路工事等の費用見積もりが出てから正式な積算に入り、売り出し価格が決定します。この売り主さんは年配者の大地主さんです。不動産を売却して億単位のお金が入っても使い道がない。「健康のために農業が大好き」という方ですから、おしゃれにも無頓着、年配者なので自動車は運転しないから不要。 欲しい物が何もないので銀行にお金が貯まったままになることでしょう。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年10月03日
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★私のマイホームは段ボールにブルーシ－ト。 お恥ずかしいホームレスです★
昔、建売住宅事業で飛ぶ鳥を落とす勢いだったＡさん。 「ずいぶんたくさん財産を貯め込んだろうな－」と思っていたら、いつの間にか会社事務所が閉鎖され、本人はどこに行ったのか行方不明になってしまいました。そんなＡさんの片腕として役員で活躍していた人と、偶然横浜の関内レストランで本日顔を合わせました。「やー懐かしいねー。 元気だった？」私が声を掛けると相手も懐かしそうに「ご無沙汰しております。 会長のご活躍は存じ上げております。」 そんなお世辞挨拶から始まった昔話の中で「そう言えば社長のＡさんは今どうしているの？」聞けば建売住宅をやりすぎて資金繰りが間に合わなくなり、つい高利のお金を借りる羽目になってから急坂を転げ落ちるようになってやむにやまれず夜逃げをしたらしい。「社員も２ヶ月分の給与未払いで悲惨な目に遭わされました。」 そう語ってくれた彼の服装も決して裕福そうな格好をしていませんでした。元Ａ社長は横須賀から相模原に移り住み、不動産会社で働いた迄は良かったけれども、お客様から預かった会社のお金に手を付けて解雇となってから職が無く、今は湘南ホームレスとして茅ヶ崎海岸で段ボールとブルーシートの家に住んでいるらしいと語ってくれました。新築住宅を建てて販売していた人が、ホームレスになるとは夢にも考えませんでした。事業は失敗すると経営者は哀れです。 特に不動産業は取り扱う金額が大きいので負債も巨額となり返済は不能になります。人ごとではなく私も堅実経営をしないといけないなと、話していて考えさせられました。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年09月14日
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★建売専業会社の快進撃が止まらない。 一建設。 東栄住宅が大幅に利益をかさ上げしている。★
建売住宅専業会社は、リーマンショックでは手痛い目に遭い、すべての会社が売れ行き不振で大幅赤字に苦しんだ。それが不況となり、地価が下がり、建物の販売単価が大幅に下がったことで売り上げが急上昇し、パワービルダーと呼ばれる会社は軒並み大幅黒字に転換し、以後も利益を積み上げている。本日公開された一建設の単独税引き利益は、前期比２８％増の１３１億円に達した。売り上げはわずか５％増の２１１８億円だから利益率が改善した証拠となっています。この決算から見ると、土地の仕入れを安く叩いて購入していることと、建築単価も従来より大幅に引き下げられたことが読み取れる。（つまり自動車業界と同じで建築の下請けいじめがあるでしょうが．．．．）一建設はバブル時に、建物に筋交いが無い違法建築物を販売して世間から顰蹙を買いました。現在は第三者機関の検査が通る建物に軌道修正して、なおこの好決算だから、建売住宅業界の好調が読み取れる。当社もその恩恵をちょっぴり受けております ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年09月08日
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★炎天下の地鎮祭。 頭がくらくらしてズボンからシャツまで汗でグシャグシャです★
本日は１０時３０分よりお客様と新築住宅の地鎮祭に参加しました。 暑かった－。私が暑いから会社のテントを用意するように話したのに手抜きをしたものだからテント無し。本日のセレモニーはこの炎天下で行われました。 キツイ。神主が祝詞をあげている最中でも汗が吹き出てきて、新しいシャツまで汗でグシャグシャになりました。ズボンや靴下までびしょびしょ。 頭がくらくらしました。約１５軒。 タオルを持ってご近所に、工事中のご迷惑のご挨拶をして歩きましたが汗がボトボト落ちて気持ちが悪かった。自宅に戻って早速、シャワーを浴び下着からズボン、シャツまですっかり代えてまた会社に戻りましたが、甲子園球場でプレーをする高校生は大変ですね。立っているだけで汗が噴き出す炎天下、東海大相模決勝を頑張れ！ ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年08月21日
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★窓を豪華に飾るカ－テンで家が売れる。 中古住宅の販売手法★
建売住宅や中古住宅で、なかなか売れない物件があちらこちらにあります。 売れない理由は部屋を何も飾らない無機質な建物になっているからです。 ちょっとおしゃれな家具を飾ったり、植木をセットするだけで建物は劇的に美しく変わります。 特に洒落たカーテンが飾ってあれば女性客を引きつけます。ワンルームの賃貸住宅でも応用できます。カーテンでお客様を引きつけるデザインある不動産業者さんが完成後２年間も売れなくて困っていた建売住宅２棟がありました。人を介して当社に助言を求めてきました。 壁紙内装は白一色の病院デザインでとてもダサイ。（ほとんどの建売が白一色ですが）なかなか売れないために仲介業者からは「金額が高い」と言われ、売値をどんどん下げる一方で、すでに原価割れしていると売り主は嘆いていました。そこで私が現地を見て売れない理由を細かく指摘したのです。 建物全体とすればまあまあの出来。周辺環境もいい。 価格は安過ぎる。 それなのに何故売れないのか？その建物には夢がありません。 ほとんどの不動産会社は建売住宅といえば建築して新しい建物を見せて分譲するだけです。その点、マンション会社は分譲する部屋数が多いだけに数千万円掛けて立派なモデルルームを先につくります。モデルルームには部屋を引き立たせるように家具から絵画、植木からカーテンとすべてマンションが欲しくなるような商品で飾り、仕掛けてありますね。一方、建売住宅は何も飾らないのが常識として長年まかり通っています。 お客様は建物を見ても夢が沸かないのがあたり前です。住宅不足の時代ならそれでも飛ぶように売れましたが、成熟産業となってしまい家余りの現在では、何か他社との違いや特徴がないと即完売とは行かないのです。売れ残りの建売住宅に３０万円ばかりお金を掛けてコーディネートしました。１部屋だけはエアコンを付け、３２インチの液晶テレビを入れて、ダイニングセットを置きました。 勿論廊下は絨毯を置き、トイレもカバーを付けて玄関には立派な鏡をセットしました。各部屋の全部の窓に、おしゃれなカーテンを取り付けました。 白一色の部屋に青物の植木を飾りました。私のデザイン料は１棟１０万円です。 それも売れたとき払いで、３ケ月売れない場合は費用は無料。そして値下げどころか逆にかかった経費をプラスして、従来価格より５０万円を値上げした金額で売り出し広告を打ちました。効果てきめん。 たった１度の売り出しで売れ残っていた２棟とも即日完売しました。家は女性と同じ理屈です。 美人の女性はお化粧をすればより美人になります。もし男性とお見合いをするときにすっぴんでお見合いをしますか？お客様に購入して貰うのは数千万円もする商品です。 綺麗な飾り付けぐらいしないと家は引き立ちませんしお客様の購買意欲も沸きません。不動産業界で働く営業マンに欠けているのはデザイン力です。 想像力です。長く売れ残っている建売住宅で困っている業者さん。値引きが成約の手段ではありません。いつでも私にご相談下さい。 インテリアデザインで必ず売れる魔法をお見せします。成功報酬ですから安心してお任せ下さい。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年08月14日
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★地価下落の恩恵で収益が急回復したパワービルダー★
パワービルダーの一角タクトホームの２０１１年５月期決算が発表となった。 過去最高益を更新。 その原動力は地価の下落だった。タクトホームが発表した税引き前利益は３４億円。 前期より９％も上昇し過去最高の利益を更新して分譲住宅業界の好調を物語っている。この好調の源泉は地価の下落であり、土地価格が下がったことによって建売住宅の販売価格も下がり、その結果売り上げが増えたことにある。最近は土地の価格が上昇傾向にあって、高値で仕込むと完成物件の売れ行きが鈍るリスクもあるので要注意ではありますが．．．．。「土地をいかに安く買うか！」 「高値の土地は場所が良くても絶対購入しない」という戦略が徹底されればパワービルダーの躍進は当分続くでしょう。最近では新築物件の完成物が少なく、当社にも仲介会社から「御社で新築物件はありますか？」と引き合いがたくさん入っている。 需要は逼迫しているのだ。決算内容が悪くて銀行借り入れもままならない中小不動産業者が、建売住宅の供給が出来ない内は当分パワービルダーが我が世の春を謳歌して高収益を上げ続けることでしょう。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年07月14日
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★２匹目のドジョウを狙った戦略の失敗★
三浦市の外れに、横浜のある会社が企画して分譲した建売住宅４棟が完売した。 その売れ行きを見て同じ横浜市内の会社が後に続けとばかりすぐ近くに分譲住宅を完成させたが、どっこいどうも売れ行きが芳しくない。最初の会社が完売した建売住宅は実は大幅な値引きによってやっと処分出来たのだった。それとは知らずに後から進出した分譲業者がいま建物が完成したのに売れずに大変苦戦している。三浦市は三浦半島でも特異な場所です。 観光地としてならいい場所ですが住宅地としては交通が不便なため人気はあまりない。不動産もほとんどが地元の人をターゲットにしないと売れないのだ。 他市から流入するお客様はあまり多くない。 別荘需要は別で油壺界隈に集中している。三浦市全体が人口の減少と魚関係会社の業績が振るわないことから、街全体として活気があまりありません。横須賀市の隣街と言うこともあって、横須賀市の不動産会社は三浦市の仲介物件を取り扱うが買い取りは敬遠する。三浦市の不動産だけは絶対手を出さないという不動産業者がとても多い理由は、売れ行きが極端に悪いからだ。他市からやってくる不動産会社は市場調査が足りないので売れ残っている物件が本当に多い。アパートなども空き室がとても多い。 現在の三浦市に関する不動産動向です。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年07月09日
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★ホンダの価格戦略に鍵がある。 不動産も低価格販売だけが消費者の支持を得る★
「ホンダ二輪全種値下げ、縮む市場・見えぬ復権」こんな記事が新聞やネットのニュースに躍るほど高付加価値を付けようが、高価格になればなるほど商品の売れ行きが悪くなって行くデフレの現実は厳しい。ホンダのようなスーパー企業でも高額商品は売れなくなっているという証拠なのだ。不動産の分譲業も、土地を格安で仕入れ、建物もリーズナブルな価格で建設し、低価格で販売しないと売れ行き不振になって経営が破綻するという危険性が高まっている。「このところ仕入れる土地が無い。」 そんな焦りからやむなく土地を高値で購入する建売業者が目立ち出しましたが、それはとりもなおさず販売価格に跳ね返るわけですから、そうなれば建売の売れ行きは悪くなる。在庫増が経営を圧迫する悪循環は何度も経験しているはずなのに同じ事をまた繰り返す。横須賀市内でも規模の小さな建売業者がミニバブル崩壊の後遺症でいまだに傷が癒えず、銀行から融資も出ないと嘆いています。デフレに勝つには付加価値を付けて高く売るより、要らないものを省いてとにかく商品を安く売る努力をするのが成功の法則ですね。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年07月04日
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★データーを見る目と読む目の違い★
凡人はどんな変化や出来事に遭遇しても将来を予測することが出来ない。せっかくのチャンスさえものに出来ないで見逃してしまうのが常だ。しかし秀人は小さなデーターからも、日常の変化からも、将来予測を読み取っていち早くそれに対応出来る能力がある。いま不動産業界ではアットホームの物件配付資料が激減している。 最盛期の１割とも言われている。この変化を見て何にも考えつかない営業マン、経営者がほとんどだ。 凡人の域。しかし少数の出来る経営者は配付資料の減少は「売主物件が少なくなったこと」、「中古の仲介物件が少なくなっていること」に不動産業界の危機的状況をいち早く察知し、それに対応した営業戦略で逆に収益を拡大している。仲介専門の会社は物件数が少なくなれば、お客様に紹介する不動産が無いわけだから業績が低迷してくるのは当たり前なのだ。そこで低迷から脱出する経営計画として物件を仕入れ、リフォームをし再販するビジネスに特化したり、建売住宅に進出したりして、不動産の売り主として登場して収益を上げている。自社は仕入れに特化し、販売は仲介業者に任せているから兵隊（社員）は要らない。 広告宣伝費も削減できる。 余計な店舗網も要らない。いま中古マンションの再販業者や建売業者が優位に立って収益をどんどん伸ばしている。この変化を読めない、対応できない不動産業者や物件購入資金が無い不動産業者は負け組みとなってどんどん市場から退場させられている。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年06月27日
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★決算に見るパワービルダーの復活。 好調な建て売り住宅の売れ行きを証明している★
価格の下落と完成物件の売れ行き不振で赤字決算に苦しんでいたパワービルダーに元気が戻って来た。 土地の値段が下がり、建物の販売価格を土地の下がった分売値を安くした事が功を奏したもので分譲住宅が売れ出し、黒字決算に転換してきたのだ。東栄住宅の第１四半期決算 、経常利益： 1,260 百万円の黒字。一建設、第1四半期決算 、経常利益： 6,347 百万円の黒字売れ行きの好調は決算にもストレートに現れている。 いま不動産業界で元気なのは仲介より分譲を専業としている会社だ。新築物件が少ないから売れ行きはすこぶるいい。 仲介会社も建て売りに参入するチャンスはいましかない。売り物件が増え出すとまた売れ行きは悪くなる。 品薄のいまがチャンスです。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年06月08日
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★今月末日完成予定の「当社売り主」となる分譲住宅です★
当社が土地を購入し、建物を建てて分譲する建売住宅。 現在動いている現場が４ケ所ありますが３ｹ所はすでに建物完成前に完売済みです。残り１ｹ所＜若宮台２棟＞は今月中旬から公開売り出しを行います。どんどん土地を仕入れないと今年４月から来年3月までの「１年間に５０棟」という計画目標に到達しません。横浜市内、横須賀市内、三浦市内、逗子市内、葉山市内で土地でも古家付きでも結構ですから不動産を売却されたいとお考えの方はぜひ当社にお声をおかけ下さい。当社は買い取れる物件は見てその場で即決します。 業者さんから持ち込まれる物件でも喜んで購入させていただいております。但し、当社は埋め立て地、土盛り等の造成地や、杭打ちを必要とする軟弱地盤の土地につきましては価格がリーズナブルでも購入対象から外しております。当社がお客様に保証する土地、建物の「１０年保証」に問題ない土地と判断できる物件なら相場より高くてもどんどん購入いたしております。★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★↓住まい・不動産ランキングブログランキング横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年06月06日
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★不動産の動きが予想通り面白くなってきた。 銀行も融資に積極的になり出した★
不動産業界に明るい兆しが見えてきた。 建売が売れ、建売用地の需要が高まっている。新築マンションも売れ行きがいい。 一部の銀行は不動産会社にプロジェクト資金の貸し出しを積極化してきた。堅調な建売住宅の売れ行きにともない分譲業を主力とする会社の土地需要が高まっている。 一時より市場価格よりも買値を上げて、どうしても土地を仕入れようというスタンスの会社が多くなってきた。一部の銀行やノンバンクから「プロジェクト資金を借りてくれませんか」と打診される不動産業者も着実に増え始めている。景気回復の足音は不動産、建設業界にまだら模様ながら明るい兆しを見せています。今年の後半から来年にかけ一段と土地の取り合いが激しくなるでしょうし価格も値上がりしてくるでしょう。バブルの再来は無理としても値下がりに対するリバウンド高は確実に来ます。昨年後半の景気と様変わりになってきた不動産業界です。当社もいまどんどん土地、建物を仕込んでいます。横須賀市津久井にも新規に建売用地を購入しました。 いま購入を検討しているところが３ヶ所あります。 地主さんと価格があえばすぐ売買契約に移行します。本日は横浜の新杉田に物件を下見に行きました。 マンション用地です。明日は逗子と鎌倉に建売用地を下見に行きます。 今期は建売部門だけで年間５０棟を販売したい。 分譲マンションも２棟は手がけたい。 景気回復を先取りして仲介より分譲に力を入れます。まごまごしていると収益物件も値上がりして買えなくなりますよ。景気の回復時に早く飛び乗り、景気が過熱気味になる前に早く飛び降りる事が不動産業成功の秘訣です。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年05月20日
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★横浜市金沢区で分譲住宅を２棟企画しています★
横浜市金沢区釜利谷に分譲住宅を２棟計画しています。 いま建売住宅の価格がじわりじわりと値上がりしています。横須賀市の隣にある金沢区は横浜市では中心地から離れていますが、都心のベットタウンとして住宅人気は根強いものがあります。標準的な価格は土地が２５坪で建物が２６坪程度が３３００万円～３６００万円平均です。横須賀市内より５００万円～８００万円も高い。それでも購買層は自己資金を持っていたり、年収が高かったりと属性が良いだけに駅から徒歩圏の分譲住宅は売れ行きが良い。水曜日に地主さんと最後の価格交渉で契約日が決定します。景気が上向いてきた現在、早くどんどん土地を仕込んでおかないと安値買いが出来なくなると当社では考えています。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年05月15日
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★売れ行き好調が続く建売住宅。 池田町の４棟現場も建設途中で完売しました★
建売住宅の売れ行きがいい。 いままでは完成しなければなかなか売れなかった建売住宅が、ほとんど建設前か建設途中で完売している。当社で建築途中の横須賀市池田町５丁目の建売住宅は、まだ建設途中なのに４棟すべて完売となりました。昨年に続き分譲事業は好調を維持しております。 賃貸用のマンションもすべて完売しました。収益用のアパートも同様にすべて完売しております。建売住宅や収益物件等が売れ行き好調の原因は土地価格の下落と建設費の下落にあります。そのおかげで分譲価格にも繁栄され売値が大幅に下がったことでお客様が買いやすくなった事にあります。当社が土地を仕入れて建物を建設して販売する「賃貸マンション」や「アパート」も建売住宅同様にほとんど建設前に成約となり好調な売れ行きを示しているのも価格政策のおかげです。これに仲介部門と新築分譲マンションがもっと動き出せば不動産業界は活況となるわけですが、それには分譲価格、流通価格にいっそうの下落が求められます。分譲事業に無くてはならない土地の仕入れも、このところ同業者からたくさん情報を頂いて順調に仕入れが出来ています。不動産業に必要不可欠なことは、なにしろ物件を持つことです。 自社が売り主となる物件を持たない不動産会社は高収益があまり期待できません。ここに来て銀行融資も決算が好調な不動産会社には積極姿勢に転じています。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年05月11日
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★不動産業で成功するには土地や建物を仕入れる力がないと難しい★
不動産業で一番リスクがないのは仲介専門業。手数料商売だけで食べて行ければこんな素敵な商売は無い。しかし仲介専門業だと広告宣伝費がかかり、売り主から直接の売り物件情報がほとんど入ってこない欠点がある。不動産業で一番妙味があるのは、やはり自社が売り主となる分譲住宅業や1戸建ての再販業。土地や建物をどんどん購入していると、同業者からも売り物件情報を持ち込まれて来る。仲介専門業者にはこれがない。 売り主から直接買い取り依頼が舞い込まないのだ。街の不動産業者は片手商売より両手商売を欲しているから、手数料が分かれになってしまう仲介専門業者にはせっかく入った売り物件情報を流さないのだ。買い取りをしてくれる業者に流して、上手く購入して貰えれば両手商売が成立する。だから売り情報が入るとどこの業者に持ち込めば両手になるかまず考えます。その意味でも不動産業を成功させるには物件情報を幅広く集めるためにも不動産を買い取る力がなければいけないし、建売や競売、中古の買い取りをしていることを同業者間にも広く認知して貰う必要があります。不動産は上手な物件の仕入れさえ出来れば座しても成功するものです。 仲介業者が喜んで客付けしてくれるからです。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年04月27日
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★不景気でも過去最高の売り上げを達成した不動産会社がたくさんある★
不動産専門の業界新聞で住宅新報社という会社がある。 そこの新聞社が発表した今週の記事を見ると、業界全体が不景気なのに過去最高の売り上げを達成している会社がたくさんあると書かれている。戸建て分譲微増も過去最高売上更新へ ケイアイスター不動産 埼玉県北・群馬・栃木で戸建て分譲を主力とするケイアイスター不動産（埼玉県本庄市、塙圭二社長）は、2010年３月期の売上高が１６５億円（前期比5.8％増）に達し、過去最高売上を更新する見込みだ。 土地仕入れに慎重を期したことで主力の戸建て分譲が微増と伸び悩んだものの、注文住宅と社有中古マンションの販売が大幅に取り扱い件数を伸ばし過去最高売上となる見込みだ。取り扱い実績は、戸建て分譲４３３棟（前期４２３棟）、注文１３５棟（同８８棟）、社有中古マンション１６５棟（同１０５棟）などとなっている。 いま建て売り住宅が売れている。 地元で分譲住宅を主体に営業展開している会社は売れて売れて儲かって、笑いが止まらない。ただし、土地が高騰しているときに無理して沢山土地を購入してしまった会社は、在庫処分が先で苦労しているし苦しんでいる。経営者の舵取り一つで、どんな時代にも上手く乗り切る会社と挫折する会社の明暗が分かれます。成績が悪い会社の社長が言い訳に、「今期の業績が悪いのは景気のせい」というのは自分を弁護するための苦しい言い訳なんです。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年04月26日
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★金融引き締め前に駆け込みでビルを購入して金持ちになった投資家の弁。 ★
収益物件を購入するにはほとんどの人が銀行ローンを利用する。 本日来社されたお客様は、2年前に新築ビルを購入していただいた投資家の方。 そして新規に建売住宅をご購入いただいたお客様との対比です。「あの時に思い切って買わなければいまなら買えなかった」 そんな切り出しから金融緩和の最後の締め切りに間に合い、飛び乗れたから買えました。と新しいオーナーさんから感謝されました。いまは毎月副収入として手取り５０万円も手に入る投資家さん。「2年前のあの時にビルの購入を躊躇していたり、時間が長引いていたならば融資が難しかったし物件も買えなかった。」「そう銀行で支店長から話しかけられました。」と嬉しそうに話してくれました。「不動産を買うなら景気の良いときで金融緩和時ですね」と語っていました。ところが本日は５．０００万円もする当社が売り主の分譲住宅（これから建築します）を若い方が申し込みを入れてくれました。 親御さんの援助と銀行ローンの併用で買います。この方の話しは逆に「いま不況だから物件が安く買える、 チャンスです」と喜んで契約書にサインしながら話してくれました。「景気の良い金融緩和時に不動産は借金して買う。」 「不景気で物件価格が下落したときがチャンスだから買い。」全く正反対の論調ですがどちらも一理あります。いずれにしても不動産は、思い切って買えるときがチャンスですね。考えているだけの人はいつまで経っても決断できません。不動産は購入できません。 ★ブログランキング参加中です。 記事が参考になったらクリックしてね★ 住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年04月25日
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★騙しちゃダメよ。 サラ金で借り入れ、車のローン、スーパーのカードと出るわ出るわ．．．★
やっと気に入った物件に巡り会ったお客様が、いざローンの事前審査となりました。 「借り入れは全く無いし、過去にも事故歴は無い」との申告でしたが．．．。沢山借り入れがあるのをいくら隠してもダメです。 いまはコンピューターで個人の借り入れはどこにいくらあるのか瞬時に出てきます。自動車のローン。 スーパーでのカードによる買い物。 消費者金融の借り入れ。 過去の支払い滞納履歴。そんなこととは露知らず、お客様は涼しい顔で「借金は一切ありません。 過去に事故歴もありません。」お客様のそんな言葉を信用して銀行にローンの事前審査を出しました。するとすぐに銀行から返答が来ました。「このお客様はご要望にはお応えできません。 理由は個人情報の観点からお知らせできないんですが．．．」電話の向こうで銀行員が申し訳なさそうに話してくる。「分かりました。 ありがとう。」 そう答えてから早速お客様の家に結果報告に向かいました。「銀行から融資をすぐ断られたからにはそれなりの理由があるはずです。何か私に隠していますね。」質問しました。すると「実は．．．．」やっと本当のことを話してくれました。いまでもあちらこちらに借り入れがあり借金地獄の人でした。そんな人が家なんて買えるわけがないでしょう。 簡単な道理が分からない人が不動産会社には時々見えます。 金銭感覚の問題以前の話しですよ。収入と返済のバランスが分からない人間が多いのは、学校教育に問題があるとは思わないのですが困った社会現象です。 ★記事が少しでも参考になったらバナ－を順にクリックしてね★ ↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 電話０４６－８４１－５５３３ 2-info@usui-fudosan.jp
2010年04月23日
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★久々にマンションデベロッパーの倒産が出た★
帝国データーバンクの速報によるとマンションデベロッパーの（株）バルスクリエイトが資金繰りに詰まり倒産したという。 新興のマンションデベの倒産は久しぶりだ。（株）パルスクリエイト（資本金6000万円、渋谷区渋谷2-6-12、代表長谷川和夫氏）は、4月9日までに志澤徹弁護士（港区新橋1-18-13、電話03-3595-7707）に債務整理を一任した。 当社は、1997年（平成9年）7月に設立したマンション分譲、不動産開発業者。当初は大手不動産会社の販売代理などを手がけていたが、その後2003年6月期からは自社ブランド「パルスシリーズ」を展開しマンション分譲に進出。同業者への開発用地販売なども行い、2007年6月期には年売上高約45億300万円を計上していた。 しかし、不動産市況低迷の影響を受け翌2008年6月期の年売上高は約13億円に落ち込み、大幅な最終赤字を計上し債務超過に転落。厳しい資金繰りを強いられるなか、今年3月に本社事務所から退去し、東京都知事免許の宅地建物取引主任者の登録も消除していた。上場していたマンションデベが次々に倒産したのはつい最近の事。 ようやく整理一巡かと思われていましたが、未上場の会社ながら分譲マンション会社の窮状が分かるようです。それとは反対に日経の経済欄には戸建て分譲の飯田産業がすこぶる業績が好調と出ていました。これは建築単価の２０％引き下げが売値に繁栄し、価格競争に打ち勝つ安値販売が出来たことが勝因と発表されています。地場の建て売り住宅は建築業者に発注する単価は、平均３５万円が多い。 飯田産業はあくまで推測ですが３０万円を切る価格になっていると巷では噂されています。何しろ年間の発注棟数がたくさんあるので建築業者は苦しくても引き受ける構図となっているのでしょうか。倒産する業者と売り上げを伸ばす会社。 小回りがきかない経営者は退場するだけです。 ★ブログランキング参加中です。記事が参考になったらクリックしてね★ ブログランキング住まい↓住まい・不動産ランキング ブログランキング 横須賀．横浜．湘南．．．．神奈川県内の不動産なら046-841-5533臼井不動産の売買専用ホームページhttp://www.usui-fudosan.jp臼井不動産の賃貸専門ホームページhttp://www.usui-kubiri.jp住所／横須賀市久比里１－２－７ 2-info@usui-fudosan.jp企業名株式会社パルスクリエイト 設立1997年7月1日 代表者代表取締役社長 長谷川 和夫 従業員 20名 資本金6000万円平均年齢30歳本社所在地 〒 150-0002 東京都渋谷区渋谷2-6-12 ベルデ青山ビル5F 事業内容 ●不動産売買・仲介・賃貸他総合不動産コンサルティング ●自社・他社分譲マンション・戸建住宅の企画開発、販売代理 ●土地有効活用のコンサルティング 宅地建物取引業 東京都知事(3)第75464号
2010年04月10日
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★上手な営業、下手な営業★
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2010年04月09日
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