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拝啓ボロ戸建て投資、一見ハードル低くて手を付けやすいが、金吸われる割には、手元に戻ってくるまで時間かかるの。そもそも、ボロ戸建てには、なにかと現金が吸われる。まず買うとき、基本、現金決済!以上!! な感じ大体が、値引きお願いして瑕疵担保免責。ローン特約なんてお願いしたら、は??? ってなるwww仮に数百万の融資引けたとして、仲介手数料と、登記費用は現金。そこからリフォーム費用が吸われる。ボロ戸建てのリフォームはかけても100萬くらいだから、まぁ現金支払いになる。融資引くには見積書いるから、DIYでは無理だしね。そんな感じで、・家と土地=現金・仲介手数料と、登記費用=現金・リフォーム費用=現金・取得税=現金・客付け費用=現金・DIY工具代=現金ALL現金。。。。。ボロ癖の人にしかお薦めできないwあ、私は、ボロ癖、DIY癖ですw
2021年05月17日
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拝啓本日はニーノさんの”ボロ戸建て”(仮称)で、ペンキ塗りなどをw今日も改めて思ったが、ニーノさん、コミュ力めちゃ高いwwwどんな風にかというと、今日は、コンビニの駐車場で知り合いのペンキ職人さまを見つけ、即座に話しかける。後で物件に来てもらうように交渉。物件にて、雨どいのことやら、下水のことやら、なんやらかんやら、玄関ドアとドアの横の格子部へのペンキの塗り方を教えてもらうwいや~、勉強になったw いろいろとw即座に実行に移すところがこれまたニーノ流儀w上手く塗れて、玄関が見違えった。ところで、今日のニーノさんの名言。「ボロ物件はどれだけ手をかけてリフォームしてもボロはボロ。新築にはならない。」そう思いつつも、ついつい手を入れてしまうDIYヤーの苦悩の言www
2021年05月07日
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拝啓本日は、ニーノさんの戸建てでDIYして遊んだ。本日の主メニューは、巾木ぬり。くすんだ肌色の巾木を、白ペンキで純白に染め上げる。マスキングテープとマスカーで養生して、ペンキで塗るだけ。細かいところを刷毛でさっと塗り、平面は必ずローラでやる。こうするとムラにならずキレイに仕上がる。簡単で見た目とコスパ抜群で、素人DIYにおすすめだと思う。こういう場っていいよね。ニーノさんは自分の物件を題材に差し出し?、セミプロとアマが入り乱れて、パッと参加させてもらえて、適当に?DIYさせてもらえるんだけど、こういう場を提供してもらえること、とてもすごいことだと思うんだ。この現場は、数人のセミプロが大物工事をして、簡単なことは得意なアマがちょこちょこやる感じで、そこに交じって素人も参加して、、、、、クオリティのばらつきが、これまた見てて勉強になるんだ。現場で仕上がり状態を観察したり、どうやってやったのかを聞くだけでも、とても勉強になるんだよ。見て、聞いて、感じて、体験して、そして自分の物件で試す。良いやり方は徹底的にパクる。自ら技術をつかむんだ!DIYは楽しいよwww
2021年05月02日
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拝啓滋賀のGoToEatは、LINEで、クレジットカード決済で購入できる。2万円払って、2万5千円分買える。5千円ついてくる。一日2万円まで買えて、何度でも買える。支払いはLINEのQRコード支払い。町中のそこらじゅうで使える。行きつけの近所の焼き鳥屋やでの支払いはいつもこれ。昨年末からずっと買えてて、かなりお得だ。(使わないのがお得だがwww)今も二万円買ったw
2021年04月28日
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拝啓本日は、ニーノさんの(ボロ?)戸建てのDIYウイークの千秋楽とのことで、私も参加してきた。三週間ぶりだが、激しくきれいになっていた。1Fは全室床を張り替えたらしい。シロアリと、古いフローリングが剥がれていて、DIY素人が遭遇したら泣くレベルだwww 工務店にやってもらうと一部屋20~30万かかるのでは?そんでもって、DIYどこまでやるか問題発生。ボロイキッチンに高級ダイノックシート貼るかどうか。床は張り替えて、フロアタイル貼ってあるのでカッコいい状態。そこにボロくてレトロなキッチンはそのままで良いのか??????という問題。だけど、キリがないという大問題。。。。。本日は12人いたので、全員で議論する。。。「床がこんなにキレイなので、まぁ貼ったほうが良いよね。」1分で決定wwwダイノックを皆で貼り(私は見てるだけw)、元のレトロなこげ茶の縁取りと、薄茶色のダイノックが見事にはまって、良い感じなキッチンになったwボロ物件はやればやるだけ美しくなる。どこまでやるかは人それぞれだと思うが、私の基準は、自分がそこに気持ちよく住めるかどうか。自分の物件だから、自分と同じくらいの価値観の人に住んでもらえたら良いなと思って、いつもDIYしている。しかしまぁ今日はたくさんの方と話しながら作業できて、楽しかったwあ、ワタクシが実施した作業は、階段の手すりのニス塗りと、火災警報器とガス検知器を磨いて、あとはなんだったかなwww
2021年04月26日
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拝啓今年のGW、何処も行けなさそうな感じになってきた。3月に買い付け入れた物件は、買い付け自体は通ったが、売り主様の特殊事情で、6月くらいの売買予定になっている。。。GWはDIY三昧で過ごす予定にしたかったが、いよいよブラブラ過ごす感じになってきた。去年は戸建て3軒を土日でDIYしたので、”コロナで外出できないから困る”という思いはしたことなかったが、今になって・・・周回遅れw
2021年04月21日
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拝啓勤め人の場合、会社に副業禁止規定がある場合、大家ができないという話があるが、「副業」の定義が重要と思うんだよね。副業禁止規定の文言で、例えば、・会社以外からの収入は得てはならないなら、株から何から全部だめってことになるし、・他社の従業員になってはいけないなら、自分で稼ぐならよいわけで、・同業他社の従業員になってはいけないなら、同業以外ならOKで、・他社の役員になってはいけないなら、自分で会社作れないだけだ。なので、よく文章を読んでから決めたほうが良いし、公務員は別として、民間企業は法律的には、勤務時間以外の行動の自由の制限はないのだから、会社に損害を与えるような副業でなければ、即問題になることはないのではないか。副業に励みすぎて、本業がおろそかにならないことが副業禁止規定の目的なのだから。だけど、会社の都合の良い拡大解釈や、上司の妬みなどはあるから、足を引っ張られないように、会社に知られないに越したことはないよね。
2021年04月18日
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拝啓松山優勝! おめでとう!!オーガスタは、テーマソングが沁みる。。.”オーガスタの歌”今回の松山にはツキがあった。松山の素晴らしいプレイでツキが生まれ、それを確実に手に入れていく。ミスしても、ツキを招き入れ、返していく。成功するには、ツキを生む行動、それをつかむ力。
2021年04月13日
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拝啓日本は桜の時期、アメリカのオーガスタではマスターズゴルフトーナメントがある。世界の天才が集うトーナメント。人間の、最高の技と心を合わせたプレイ。観ているだけで心が洗われる美しさ。ゴルフ場自体が、新緑で、つつじが咲いていてキレイなんだ。観ていて、また春を迎えられたって思う。あと何回、春を迎えられるんだ、、、って思うよ。多くても数十回。。。。。昨日の3日目、松山が二位に4打差つけて、単独TOPにつけた。明日の最終日、日本時間の早朝3時過ぎからスタートする。夢をかなえてほしい。
2021年04月11日
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拝啓最近、変異型が流行ってきている。周りで感染者が発生すると、濃厚接触者は居るか?って話になる。保健所が関係者に事情聴取をして、総合的に判断することになる。大体の基準は、「マスクなし」で近くに所定の時間居たかどうか。マスク着用の有無でほぼ決まる。マスクをしてないと、まぁ濃厚接触者判定。「濃厚接触者」判定されると、検査の結果が陰性でも、ほぼ二週間、自宅隔離を保健所から指導される。マスクしていたら「接触者」となり、検査して陰性なら放免だ。濃厚接触者か、接触者かは大きな違いだ。大家の会とか、情報交換会とかあると思うけど、なんしかマスク着用すれば感染は減らせるし、自宅隔離になるリスクも減らせる。マスク着用だよ、マスク!!!
2021年04月07日
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拝啓入居者さまが、自費(+補助金)でバリアフリー化したいとのことで、どうぞ、どうぞ、ご自由に、と回答した。先日、ちょっと寄ってみたら、玄関前にガチでコンクリ打ってあって、良い感じw室内もいろいろと、いじくるらしい。好きに改造してもらって、末永く住んでほしいw
2021年04月04日
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拝啓ボロ戸建ては、なぜ安いか、土地と建物に価値がないからwなのでいわゆる出口がない。更地にしても、土地自体がどうしようもないので。なので、ボロ戸建ては、加藤先生の名言、「持ち続けて祈る」もしくは、誰かに無料で譲るか。5年貸して投資回収を完了し、さらに5年貸して、そこで儲け、10年後に、さらに貸すか、誰かに譲るか、、、、、、。なんしか、解体せざるを得なくなると負けだな。
2021年03月30日
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拝啓ニーノさんが最近購入した、ちょい古めの戸建てのDIYに参戦してきた。立地は抜群に良い。中に入ると、、、、リビングの床がないwwwどうやら、前の持ち主が、自力で床はりをしていたが投げ出したようだwもしかして、〇ール被害者の会の会員か?wそいで、浴室入り口前の床が少し抜けていて、少しずつめくってみると、、、、、、、、洗面所床のコンパネ全体に、ミルフィーユのように、白アリエッティが勝手に土を持ち込んで作った、別の例で例えると、エヴァが使徒に浸食されていくような感じで浸食されていて、、、、、結局、洗面所の床は丸ごとめくることにw白アリエッティは、借り、いや仮り暮らしのくせに、勝手に魔改造して、原状回復もせずに逃亡。。。。。。そんな感じで、スマイルさんとピッピさんご夫婦と一緒に、行き当たりばったり?でリビングにスタイロを敷き詰めて、コンパネを並べて終了。何事も実務経験だと思った一日。
2021年03月27日
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拝啓安く出ているボロ物件って、再生再販のカ〇タ〇などの再生業者も無理判定しているので売れてない。それをだ、DIYで完璧にキレイにしようとか、考えること自体が無駄無駄無駄wボロいけどなんかキレイ? 住めそう・・・って仲介さんに思ってもらって、客付けしてもらうためにリフォームするんだよ。以前、ボロ物件の客付けをお願いしたとき、「キレイにしてくださっていてありがとうございます。お客様に紹介できそうです。」てな感じの大変失礼な言われ方したもんなwww
2021年03月26日
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拝啓ボロ物件の購入について、ボロ物件は難ありで古いからボロ物件なのだ。だから素敵なボロ物件などない!wボロ物件の内覧は、そこにある光景をそのまま見るのではなく、自分でDIYした後の光景を、脳内で重ねて観るのがポイントだw現実から逃避し、妄想を高めるのだ!(ちょっと何言ってるのかわからないw)選り好みしてたらいつまでたっても買えないし、しかし、失敗物件をつかむこともまぁあるんだろう。だからこそ安く買っとけば、ダメでも家賃下げるか、売却するか、後でなんとでもなる(はず)。ボロ物件を買い進めるなら、来るものは拒まず、ゲテモノ食いじゃないと続かないと思う今日この頃。。。。。。。
2021年03月24日
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拝啓先日、行きつけの不動産やさんから電話。「(売り残りの)物件を見に行きませんか?」即答し、すぐに行く。数軒見るが、売れ残りだけあって微妙w最後に見た古民家物件、水回りが生きていて、なんとボロなのに”傾いていない”www※ボロ物件は大体が傾いたり、床がぶかぶかしている。。。まぁ昭和築なのでアルミサッシが入っていないが、高そうな木製の窓が入っている。貸せそうな家賃と、仲介手数料と、登記費用と、DIYおよび外注リフォーム費用から逆算して計算して、結果、大幅な指値となったが、話を持って行けるということになって、、、、、そのまま通ったw指値額は大きいが、家賃から逆算するとそう激安でもない。残置物があり、修繕が必要な個所もあり、エンドの内覧者は、残置物を見てドン引きで、全く売れる気配がなかったらしい。早く売りたい売り主さま、実績上げたい不動産屋さま、賃貸が成り立つ価格で買いたい私w三方よしで決まった。今回は大物残置物が微妙にモリモリなので、どうするかな。。。。。ジモティ作戦を実施するか。
2021年03月22日
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拝啓投資は複利に尽きる。ボロ戸建てを例にすると、まず300万を貯める。300万のボロ戸建てを現金で買い、月5万×12か月=60万の年収で貸す。300÷60=5年で全額回収。現金300万が残る。そこでその300万でボロ戸建てを買う。戸建てが二つになるので、年収は60×2=120万。5年貸し続けると、現金600万が残る。そこでまた300万のボロ戸建てを今度は二軒買う。4つ戸建てがあるので、年収は60万×4=240万5年貸し続けると、現金1200万が残る。最初は60万の年収が、10年後には4倍になる。この例では5年ごとに倍倍に。。。。。利益を全額再投資すると、、、こうなる。これが複利。。。。。。。
2021年03月18日
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拝啓確定申告書の中身について、ちょっと勉強したので書いてみる。申告書の第1表というのに、全体の結果を書く。その一枚の中で、下記のように分類して書く。1.左上は収入の部ざっくり、3つ。・商売の収入・不動産収入(家賃)・給与収入(バイト代など)2.左中は所得欄各収入から経費を引いたもの。別紙で計算して結果をここに書く。不動産所得なら、家賃から経費を引いた金額。減価償却も引く。ここの項の一番下に、所得の合計額が書かれるが、赤字なら無記入となる。→第四表に繰り越し額として記載。3,左下には控除ここは2の所得から控除できるものを記載。生命保険、医療費(子供の歯の矯正も含められる)、基礎控除(一人48万円)、扶養控除、ふるさと納税。など。4.右上に税金所得から控除額を引いた金額で、課税率を掛けた金額を書く。源泉徴収額の下にマイナスが出ると、お金が返ってくる。ここが国に払う分の所得税の納税額。※住民税はこの確定申告書に基づき、市町村が別途計算するので、別途支払う必要あり。5.右下はその他の欄不動産を売った利益は、ここにその他として書かれる。個人では、不動産を売った利益は不動産事業所得とは相殺できない。できないが、所得が赤字なら、不動産売却利益から、控除額が引かれる。ざっくりこんな感じ。そいで、所得が赤字なら、第四表という紙に、青色申告の場合は赤字繰り越し額が記載できる。3年間繰り越して、所得と相殺できる。もしくは、不動産売却益が出てるなら第三表になる。ざっくりこんな感じ。二日経って大分忘れてきたw
2021年03月17日
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拝啓昨日の続き、確定申告書について。青色申告は65万の所得控除額だが、今年?の申告分から、電子申告では65万のまま、紙だと55万になるらしい。だけど我が家は所得がマイナスなのでどちらにしても全く関係ないけどね!!!w青色申告は、個人事業主が、開業届を出せさえすればOKだから、大家だけだと5棟10室が目安らしい?が、他にネット販売とか、HP作成とか、なんか事業やってれば「開業」できるので、ボロ戸建て一軒でも青色できる。なのでやったほうがよいよ。確定申告書の作成は、手書きで書いてもよいんだけど、国税庁のHPで、書いてある通りに入力していけば、裏で良い様に計算してくれて印刷できる用紙を作成してくれる。そのまま送信すれば、税務署に書類をもっていかなくてもよい。パソコンと、マイナンバーカードと、ICカードリーダがあれば出来る。それと、「やる気」が必要かなw
2021年03月15日
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拝啓本日は、家族の確定申告の内容確認を実施。青色申告の個人事業主で、不動産収入のほかにも、ちょろちょろ収入あって、昨年は不動産譲渡益もあり、ちょっとややこしくて、申告書の内容を確認していたら、申告書の理屈というか、構造を読み解くのが楽しくなってきて半日過ぎたw私自身は今まで申告内容を細かく見たことなくて、今日は結構いろいろと調べたり悩んだりしたが、巨額の家賃を扱う方は、これくらいの内容はパッとわからないと、危険だろうなとちょっと思った。ちなみに、昨年は3軒DIYして、かなり現金吐き出したので、不動産事業の部は赤字w損益通算しても個人事業主全体で赤字でしたwwe-TAXの青色申告は、65万控除があるんだけど、赤字なのでメリットなし!!!しかし、損失を3年繰り越せるので、メリット大?!
2021年03月14日
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拝啓二年越しに満室。。。嬉しい(感涙)駐車場がない、路地奥のテラス。車を運転しない方の入居申し込み。家賃は下げずに埋まったから良いが、機会損失は大きかった。現金で買ってるから、別によいっちゃよいんだが。この物件はいろいろと勉強になった。結構DIYもしたし、思い入れはある。長く住んでほしい。住んでくれそうな匂いがするw(勝手な思い)選んでくれてありがとう。感謝。。。あ、梅雨にダンゴムシが大量に押し寄せるとおもうので、粒状の殺虫剤を撒いてください、良く効きますw。
2021年03月08日
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拝啓DIYする在庫がないと気楽で暇だ。昨年末に入居してもらった二軒、本当に住んでいるのか現調に行ってきたw現地には、自転車があって、洗濯物が干してあったので、ちゃんと住んでいるようだwどちらも広い駐車場付きなのに、外国人入居者なので自転車だ。使われていない駐車場を取り外して、駐車場のない空き物件に持っていきたい。あ、置き場所がないかww
2021年02月27日
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拝啓土曜日のポールさんのZOOM新築セミナー。ボロの星なポールさんだが、壁のない家の話が出てこない、新築に特化したお話。これ、たった3000円で話していい内容なのかwww新築で何を失敗して、どういう手順で新築は進めて、何をポイントで差別化し、儲けることができるか、赤裸々すぎてwww「新築」が凝縮していた。聞いた話を元に進めていけば、成功するかは別として、とりあえず新築できそうな気がしてきたwwwほんと、すごい時代だ。こんな話がたった3000円で聴けるんだからな。
2021年02月21日
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拝啓本日はニーノさん物件でDIYして遊んできたwまずホムセンでニス買って、物件へ。色付きニスで色あせたところをぼかして、床全面に透明ニスを塗った。それがこちら↓。。。 ピカピカwww 新築!!!ちなみにニスは薄く二度塗りがよい。IKAEの飾りらしいんだけど、カッコいい。。。。。 真似しよ。色あせた木部を塗るべきか、3分ほど議論。。。結論、「迷ったら塗ろう!!!!!!!」ってことで、風呂とかトイレなど、家じゅうの木部を塗るwwwボロ物件はキリがないwしかしまぁ塗ったら見違える。ニスと白ペンキは正義wそんなこんなの楽しい一日。今はボロ戸建ての在庫がないので、DIYのために早く次のが欲しくなったw(自虐
2021年02月14日
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拝啓本日はレイクさんの通称”レイク城”を拝見。ますます進化していて、いわゆる大人の遊びだwwwその後、秘密基地に出撃し、広い庭に、果樹園を作る密談を実施。これまた広いwここに果樹を植える構想。大人の遊び。その後植木屋に行き、植木屋社長に、”手間のかからない果樹”を選定してもらう。枝の切り方なども詳しく教えていただき、激しく勉強になった。大人なので、ちょっと価格が上がるが、大きく成長している木を発注。時間をお金で買うということだ。お金でワープ。小さい木を植えても、実がなるまで何年もかかるからね。ワタクシも安い土地を買って果樹園をしようと昔思っていたが、競売で二番手で玉砕し、その後遠ざかっていたが。新ためて進めようと思った。人生短いからね。特に木を植えるとなるとwめぼしはあるが、サルが出るかもしれないので、ちょっと地元民に確認してから考えるw
2021年02月06日
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拝啓前回は、ボロ物件買うと、現金が溶けることを書いたが、実は時間も溶けるwボロ戸建ては、アパートと違って一軒がデカいし作りが千差万別なので、いちいち自分で対応を考えないといけない。現場みて、とりあえずホームセンター行ったり、アマゾンでひたすら調べて、売っている材料でなんとかできないかを悩んでるだけで時間かかる。一軒仕上げるのに、ホームセンターに何十回も通うよ。一日二回は普通・・・・・。で、その材料もって現場行って実際に施工するのが、まためちゃくちゃ時間かかるんだわwwwしかも孤独な作業だwこれをさ、工務店に頼むとさ、ちっこい作業が一つ一つがお金かかるから結構な金額になっちゃう。まぁそういうのが好きならいいんだけどwそこに尽きると思うなw
2021年02月04日
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拝啓昨年はボロ戸建てを二軒買って、それと在庫の一軒合わせて三軒をリフォームしたら、見事に現金が溶けたwwwアマゾンやホムセンで100万以上使ったぞw現金が溶ける仕組みだが、ボロ物件は大体が、なんだかんだで指値して、「安くでお願いいたします!」って買うので、当然「現金ですぐにお支払いします」となるわけだ。融資特約なんてものお願いしようもんなら、このくらい払えないの?ってなるし、そもそも、二番手に持っていかれる。で、本体を現金で買った後に、リフォームするとして、ボロ戸建て一軒のリフォーム代なんてしれてるので、わざわざそれをバックファイナンスで融資引くなんていうことにならないし、ボロ物件をセルフDIYするなら、公式な見積書がないから、そもそも融資を銀行に持ち込めない。アマゾンとか楽天とかホームセンターで数十万の資材を現金で買うことになる。現金が溶ける。実例でいうと、250万の物件を現金で買うとして、諸費用が30万(現金)くらい。DIYなどの修理費用が仮に80万位(現金)かかるとすると、合計、360万円(現金)仮に月5万で貸すとして年収60万で、回収は360÷60=6年(利回り16.7%)かかる。この不動産収入だけで次の物件を買うためには6年待つ必要がある。ただし、これに所得税などがかかってくるので、実際の回収年は伸びる。それで次の物件を同じように買うと、また回収に6年かかるが、一軒目の収入があるから10年で二軒分回収な感じにはなる。てな感じで、ボロ戸建て現金派は進みは遅いwあ、ちなみにワタクシはボロ戸建て現金派ですw(のんびりやってますwww)
2021年02月01日
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拝啓本日はニーノさんのDIY中物件をまた見学。どんどん進んでいて、IKEAで買った何かがその辺にあちこちいい感じに付いていたり、クローゼットが解放されて55インチ?のアイリスオーヤマの巨大テレビがついていたwwwLEDのテープ照明?でデコられていてカッコいいw今日のDIYは、ホムセン行って鉄パイプ買いに行って、押し入れに取り付けて、クローゼット風味?に改造したり、窓際の湿気で朽ちかけたフローリングをダイソーの怪しいパテで補修してみたり、、、、、臨機応変で、手元にある部材で対応。。。。。。DIYは臨機応変に、ひらめきを即行動に移す能力が要るwDIYしながら、これから不動産投資を始める人はどうすれば?なんて話をしてたんだけど、土地値の小さい物件を自宅の近所に買って、ちょくちょく通って、自分でなんとか考えて、ホムセンに通って、自力でやり遂げることができるかどうかで、不動産投資に適性があるかを見極めて、、、、、、、なんて話をした。DIYって自力でのモノ作りだから、朝に部材を買ってきてDIYして、次はどうするか物件見ながら悩んで、もう一度ホムセン行って、商品見ながらひらめきを得て、、、、てな感じの繰り返しだ。ホムセンに売っている商品が全て頭に入ってから、現場で何ができるかを思い付くことができる世界。ボロのDIYは、適当に、安く、どう上手く済ませることができるか。 帰宅し、夜は、根室の船長さんのZOOMセミナーを拝聴。自分が成長できるまで、長いステージを経験し、次に上がればまた長い経験をつみ、その後また駆け上がることができる、、、、、、小さく始めて、自分に適性があるかを十分見極めながら進んでいくべし。。。そんな内容が心に残った船長セミナー。いい話だったな。
2021年01月25日
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拝啓昨年春よりも状況ヤバイってんで、会社でまた在宅勤務が始まった。昨年は在宅したの二か月くらいだったかな。会社に行く用事はいろいろあって、週二日は数時間ずつくらい行ってたが。もともとノートパソコンを持ち歩いているので、仕事するのは自席だけでなくて、その辺うろうろしてたんで、ノマドな感じなの慣れてるんだけど、最近の会議は、ZOOMとかTEAMSとかSkype併用するので、そもそも会議室に行かなくて済むし、サーバは外からアクセスできるし、Skypeチャットや画面共有電話できるし、あんま、困んない。つか、家のほうがWeb会議パンパンに詰め込んで、会議室移動一切不要なので効率的だわ。ほんと、移動時間が少なくなった。こういうの、絶対前には戻らない。変わっていくよ、世の中は。何が変わったって、この一年間、会社の飲み会が一回もないことw
2021年01月23日
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拝啓今はDIY用のボロ戸建て在庫がないので、、、、暇だw今の季節は寒くてどうせ出歩かないのでDIYの季節なんだがな。昨年は、1,2,3、4月はぶらぶらしてて、季節の良い5、6にDIYに費やし、7は休憩、酷暑の8、9をDIY、10は少し休憩、11,12はDIY、な感じだった。いい季節は遊びたいから、DIYは、1,2,3、7、8、11、12にしたいな。しかし、ボロは突然に出現するので、都合よくはいかないんだけど。買っちゃったらすぐやるしかないからね。
2021年01月17日
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拝啓本日の湖北は朝から雪の舞う天気。しかし昼に彦根に行ったら、雲一つない快晴だったwww20kmくらいしか離れていないのに、こんだけ天気が違う滋賀。灯油ファンヒータを手土産に、ニーノさんのDIY中の物件を拝見させていただいた。部屋一面、はがした壁紙が散乱し、絶賛リフォーム中の臨場感抜群wwwとはいうものの、私の眼には新築に映るwニーノさんは本日はキッチン扉に、3Mのダイノックシートを貼る作業中。あの世界的大企業3Mのダイノックだよ!!!秘密の仕入れ先から格安で仕入れて、キッチン扉に惜しげもなくダイノック貼っていく。高級感あるわw ダイノックは100均のとは違う。貼り終えたら、新品キッチンになった。やっぱ、3Mだよね~~~!w
2021年01月11日
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拝啓先日、全部買うたる宣言したのだが、さっそくやばめの案件の話が来た。即座に現調に。崖の上のプニョだったw詳しくは書けないがガチやばめ。。。。。全部こうたる宣言はさっそく撤回。。。。。。。それはそうと、どんな物件でも現調は楽しい。どんな案件でもお話をいただけるとありがたい。全部見に行くぞ。
2021年01月09日
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皆様、明けましておめでとうございます。ちと出遅れましたw今年は何軒買おうか、、、、なんて考えてましたが、「来た話は、価格が合うなら全部買う!」と今思いました。なんせボロ物件はご縁なので、ご縁は大事にしないと、、、と思いつきました。資金は、、、その時にできることをしますw以上が今年の私の目標です!本年もよろしくお願いいたします。
2021年01月07日
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拝啓本日はニーノさん主催の、大阪大家の会の会長のゴンさんのZOOMセミナー。なんかさ、元エンジニアだけあって、全てが理路整然としていて、「数字が全てです。私情ははさみません!」「自分の気持ちに合う、得意なやり方が良いのです!」「自分で物件の価値を上げるのです!!!」物件のひずみを見つけ、臨機応変に対応して物件の価値を上げる。購入時から価値を見定めて買い付ける。ゴンさんのロットはデカいので、一見ボロDIYヤーには関係なさそうだが、ボロ物件でも同じだと思うぞ。ボロこそ臨機応変さと数字だよ数字!!!wこんなすごい方の話をたった3000円で聴けるのはすごい時代だよなw
2020年12月28日
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拝啓今日から年末休暇。久しぶりに何もせずに過ごす。。。(DIYしなくてよい)自由な時間って素敵だwww近所の中華で昼ビールをして、パスタ屋はしごして、昼寝して、、、、起きて日本酒呑んでたら、一日が終わったw正月の先取り生活ww最初の予定では、DIY中に入居が決まっていなければ、もう少しあちこちイジル必要があり、正月もDIYするつもりだった。。。ぞっとするwww本当に入居決まってよかった。。。。w
2020年12月26日
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拝啓疲れたよ、パトラッシュ。。。本日で今年のDIYは完了。来週入居なのでギリギリ間に合ったwww今年は、3軒をDIYしたので、一軒当たりおよそ3か月の土日を費やしたとして、9か月は土日休みなし。平日は勤め人なので、9か月休みなしwwwwwもうDIYはいいわwwwでもいいの出たら買うんだけどwそしてDIYもやっちゃうんだろうけどw永遠にDIYを続けなくてはならないのが、ボロ物件の宿命wそれを承知でやるかどうかw
2020年12月20日
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拝啓先日、一号物件を売却。契約&決済が同時だったので、ドタキャンがないか心配だったw敷金は引き継ぎということになっていたが、当日には、敷金返却なしの契約にしてくれていて、、、感激www初めて買った収益物件で、家族総出でGWつぶしてDIYして、ちょっと思い入れあったが、まぁそれは事業としては関係ないことだwオーナチェンジで、買主はDIYも何もせずに実質利回り20%超なので、Win-Winだと想う。。。。。。。さぁ次だ。
2020年12月18日
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拝啓砂壁にペンキを塗ったら剥がれてひび割れて断念。ふつうはここからコンパネ貼ってクロスというところだが、自分で化粧ベニヤを貼ってみた。ホムセンでカットしてもらい、壁にビスで貼った。コンセントなどがないところは嵌めてビスで撃つだけ。エアコンの穴はホールソーで、コンセント部はカッターで切って穴をあける。これば微妙に面倒くさいw半日で一部屋貼って完了。材料費、12000円くらいかな。次はこの上からクロス貼ればよいし、ペンキはめんどくさいので、今後はこの作戦でいこうと思うw
2020年12月14日
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拝啓本日は所用でDIYはオフ、、、、あと三日で仕上げなくてはならぬ。。。。。先日、用事でぶらぶら車で走っていて、売り物件の看板が出ていたので、飛び込みで不動産屋に行った。その物件はちょっと別の売り方になったようで買える対象ではなかったが、雑談をしていて、一年空いている私の物件の話になって、、、、ADとか、フリーレントとか、対策はどうしてますか?とご指導をいただくw いろいろと仲介側の考えを教えてもらったwフラっと行ったのにありがたいwそもそも管理会社からは私の物件の紹介は来ていないとのことで、ちまたでは当然の、自分で営業することの必要性を知ったwww管理会社様に話通してから、自分で営業しようと思うw
2020年12月12日
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拝啓今DIY中の物件は、今月末ごろの入居が決まっていて、平日はDIYできないので、休日を利用して、あと三日で仕上げなくてはならぬwDIY完成前に入居が決まったのは初めてでちょっと調子が狂うwww今日は、リビング床にニスを塗って、網戸貼って、洗面化粧台を取り付けた。あとは、壁に化粧ベニヤを貼らねばならぬが、コンセントやスイッチの穴を現物合わせで空けなくてはならないので超絶面倒で、そもそもそんなことができるのか、不明www基礎の一部にモルタル塗ったり、外の換気口のカバー取り換え、室内壁のペンキ塗装、その他細かいのが残っている。あと三日だ。。。まぁできたところまでで、引き渡すかw
2020年12月05日
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拝啓物件を直しに来てくれた大工さんと話してたら、私の別の物件も直してくれたらしいのだが、そこに昔住んでいたことがあるらしいwwwその時は前の前の持ち主と思われる。なんという偶然。ボロ物件ならではの話だ。いろんな人の人生がつまっていると思うと、なんだか感慨深い。まぁ好きでボロイの買ってるわけではないんだけれども。
2020年11月30日
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拝啓自宅浴室の換気扇のベアリングが逝って、ガリガリ言いながらついに固着。。。物件DIYで忙しいので、半月ほどほっといたら、壁にカビ生えてきたので、アマゾンで6000円のを発注。換気扇交換て電気工事必要なんだよね。。。ちょうど管理会社の人が家に用事で来てくれたので、「施主支給で取り付けてくださいな!!!」と涙のリクエスト。たしか工賃8000円くらいと言ってたような。。。で早速業者さんが来てくれて、サクッと交換完了。とても静かになったwwwwww施主支給の分離発注は、コストが透明で気楽だw
2020年11月26日
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拝啓本日は、階段を降りたところの、フローリングが割れていてぶかぶかしていた所を補修。マルチツールなるもので、フローリングを30cm四方をカット。ワタクシは丸鋸は怖くて使えなく、初めてマルチツールを使用。丸鋸より安全そうだが、まあまぁアブナイ。。。。。めくったところ、根太?がないところが割れていた。念のため根太を追加して、フローリングの上からビスを打ち込み、穴と同じ大きさに切った12mmのコンパネを嵌め、隙間はジョイントコークで埋める。そのフロア全体がそのそもボロボロだったので、をクッションフロアを全面に貼って完成!!!木部の材料代は頂き物をありがたく使い、クッションフロアが5mで5000円クッションフロア用両面テープが2000円くらい。まぁまぁ安くできたかな。
2020年11月21日
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拝啓DIY中のボロ戸建て、風呂の扉の動きが悪く、動かしていたら、枠が外れて、、、、、よく見たらさびて朽ちてて、、、、交換!!!!!古くて、ちょうど合うのがないらしく、特注となり、交換工賃も含めて、7万くらいらしいwwwwwwほんま、ボロ戸建ては金かかるわwいやいや、ニーノさんの教えがあった。「風呂の扉壊れてくれてありがとう。交換出来て、きれいな風呂の入り口になるよ!」ん~~^^;きれいになるのは入り口だけなんだよなw
2020年11月19日
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拝啓昨日書いたように、化粧ベニヤをパンと貼って終わらそうと思ったが、よくよく考えると、壁が直角になっているか不安になってきた。ベニヤはホムセンで買って、カットしてもらうが、サイズがぴったりだと、壁が直角になってなければはまらない。ホムセンのカットは直角しかしてくれないし。。。そもそも、10数枚の在庫はいつもないから、取り寄せか?軽四では、10枚もは一度に運べないから、軽トラをホムセンで借りるか、、、、なんて考えてたら面倒くさくなってきた。。。。名案ひらめいた!砂壁のままでいいかwwwwww
2020年11月17日
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拝啓砂壁塗装を依頼していたペンキ屋さんから携帯にプルリンコ。シーラ塗ったら砂壁が剥がれてきて、調査したら、砂壁が壁コンパネの上に1mm厚しか塗ってなくて、水性シーラ塗ったら剥がれたらしく、とてもペンキ塗れる状態じゃないとwなんで、ペンキは止めましょう!下地がコンパネなんで、自分で化粧合板を釘で打ちつけませう!と提案されたwwwペンキ外注するより化粧合板の方が安く済むので、まぁ自分でやるか。。。。。。そんなこんなでボロ戸建ては、結局自分でやることだらけw
2020年11月17日
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拝啓最近の洗面台は、樹脂で出来ていて軽くて安い!怪しいのではなくて、INAXの75cmのとか、ホムセンで35000円が通常価格だし。シングルミラー、75cmワイド、ワンレバー、電球付き、、、、だ。樹脂だから軽いので一人で車に乗せられて、捨てる時も切ればよいだけだし、7年ほど使って、ボロくなったら迷わず交換すればいいよね。。。5000円/年だ。安いのは正義。。。
2020年11月12日
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拝啓ちょっといきって、Makitaの18Vドリルドライバを1.5マンで買ったのだが、ドアノブ交換に使ってみたが、微妙に重いwwwww床とかのビス打ちはインパクトでやるので、ドリルドライバは微妙な力加減のビスで使うが、重くて、パワーありすぎで、ワタクシには宝の持ち腐れwwwwwめっちゃ速いので、扱いきれない。下向きに、バンバン何か打つときに使いたいw それって何の作業だろwでもさ、カッコいいから、作業バッグに入ってるだけで、テンションあがって、、、、楽しいwwww
2020年11月10日
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拝啓勤め人なので、DIYは土日のみ。一週間で二日分しか進まないんだわ。一か月で8日、、、、。そんなにボロくない物件で、およそ二か月必要。10万くらいパッと払って、壁紙とか安いものは外注したほうがいいね。さっさと終わらせて募集開始。年に何部屋もDIY数こなすのなら、クレイジーマインドな方以外は、外注必要デス!!!
2020年11月06日
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拝啓ボロいデカい物件、、、、、先週からDIY始めたが、管理会社から、「最低限だけ直してくれたら、ボロくでよいので安く貸してほしい」人がいると連絡アリ。高額なリフォーム見積もり書とにらめっこしている最中だったので、マンモスうれぴーwww(まだ決まったわけじゃないけど)しかし「最低限」ってどんなかな?wどこまで直せば適切なんだ?ワタクシの最低限基準だと、かなり直さなきゃならないんだなぁ、、、。もげたドアノブ交換とか、垂木の折れた床修繕とか、洗面台交換とか、ヤニでまっ黄色のクロス交換とか、照明取り付けとか、さびた水栓→ワンレバー水栓取り付けとか、これらが最低限として(当たり前かw)、、、はげたフローリングは、茶色ニスぬればいいよね?ボロイ襖はそのままでよいよね?キッチンはシートとか貼んなくてよいよねwタイル風呂床はスノコでよいよね?wウオッシュレットはつけてあげるか、、、、。5日ほどで終わる気がしてきたwww50万以内で済ませるぞ!
2020年10月30日
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