全3862件 (3862件中 3801-3850件目)
< 1 ... 72 73 74 75 76 77 78 >
-
ドル、金、国債、株式
ある株式投資セミナーの資料を見ていたら、面白いものを見つけました（再発見しました）。アメリカの200年間の、インフレによる上昇分を差し引いた実質上昇を、ドル、国債、株式、金で比較したデータです。1ドルを200年前に投資した場合、今どうなっているかの比較です。ドル 0.07金 0.84国債 803株式 558945圧倒的に株式が有利です。ここ200年はアメリカが底から頂点に到った2世紀です。特に20世紀はアメリカの世紀です。今後、このようなことが起こるか否かは分かりませんが。一方、ドルの価値は下がり続けています。世界中にばら撒くため、刷り過ぎているのでしょうか（笑）。金がマイナスになっているのは意外です。そういえば今年の春、持っていた1キロバーを売って、2年間でようやく10%のプラスでした。株に比べると、儲からないです（笑）。国債もまあまあですが、この数字を見ると、株に比べて債券は圧倒的に不利です。定期預金に毛が生えたみたいなもの（なのかな）。不動産のデータがないのが不満です（笑）。ただ、株ほどには上がらないだろうなと、想像はできます。利回りの良い収益物件で、国債のちょい上くらいではないでしょうか。単に価格を比較しているのか、配当、収益を複利で見るのかで大分違うとは思いますが。株で儲けた分を不動産に持っていって、債権以上の利回りで置いておくという、リスクテイカー親分のやり方が、やはりいいのかもしれません。ということで、投資で儲けるなら、やっぱり株です！！！（笑） [不動産の資産価値を上げる方法 59]半透明のひさしを付ける。南側ベランダの上に、軒やひさしが出ていない物件が結構あります。ちなみに軒とは屋根の先端が飛び出た部分で、ひさしとは本体の屋根とは別に窓の上に付ける小さい屋根のこと。軒やひさしが出ていないと、雨の日に窓を開けられないし、洗濯物もすぐにずぶ濡れです。さらに、外壁が雨に当たりやすくて、傷みやすくなるという欠点もあります。最初から軒やひさしのある物件を買うのがいいのですが、現に無い場合は、後から取り付けることもできます。半透明の樹脂製のひさしが、トステム、YKK、東洋エクステリアなどのサッシメーカーの既製品であります。それを窓の上に取り付けるだけで、居住性が大幅に改善されます。製品価格や施工費は、ホームセンターが安そうです。
2004.10.08
コメント(0)
-
お宝不動産鑑定ツールを使ってます！
先日の土日も、物件見学をしてきました。近所にも満室時表面利回り11%強の木造1Rがいくつか出ています。見学には行くんですが、私道負担あり、2項道路、駅が遠いなどは価格が安ければなんとかなるんですが、建物がとにかくほんとにボロイ（笑）。こんなボロイの、いくら利回り高くても欲しくないなー。。。でも、人さえ入ればお金は回るわけですから、そのへんの見定めができるか否かが勝敗を分けるかもしれません。お宝不動産で有名な沢さんのお宝鑑定ツール（エクセルマクロですが、物件を振るいにかけるにはかなり使えます）を使って、星3つ出るにはいくら値引きが必要かをシュミレーションしてみました。3480万の物件は、3100万なら星3つ。380万、値引きできればOKです。これはお宝に近いかも。建物と立地が気に入ったS造ALC貼りの1R8室、駅4分、4300万の物件は、1500万値引きでやっと星3つ。そんなに値引く売主はいないでしょう（たぶん）。耐久性がある資産価値の高そうな物件でも、表面利回りが7とか8%だと星1つ、普通の物件になってしまいます。RCはもっと悲惨です。ちなみにボクの住んでいる物件は、星1つです（笑）。10年で楽に元が取れて、価値も土地値でほぼ保てるような物件でないと、不動産投資においてはお宝にはならないみたいです。2ヶ月経ちました！ブログを始めて、ようやく2ヶ月です。不動産の資産価値を上げる方法も、ブログ開始後4日目から初めて、今日までなんとか続けてこれました。これも、皆様の励ましのおかげと感謝しております（本当です）。自分ひとりでパソコンに向かっていたら続きませんから、絶対に（笑）。このまま、無理やり101までは持って行こうと思ってます。[不動産の資産価値を上げる方法 58]後付けプラスティックサッシを付ける。トステムのスペーシア、YKKのインプラスなどの、後付用断熱プラスティックサッシを付けると、抜群に断熱性能が向上します。既存サッシの内側にある木枠に取り付けられます。2重ガラス、3重ガラスがあり、サッシ部も熱伝導率の低いプラスティックです。結露もまったくなくなります。2重ガラス（ペアガラス）にしても、サッシがアルミなら、アルミの部分が熱を通し、そこに結露が発生してしまいますが、プラスティックですから問題ありません。このようにすぐれた断熱サッシですが、コストが高いのが最大のネックです。2DKの我が家のサッシ5本にスペーシアを取り付けると、40万以上かかってしまいます。そこでボクは、以前にも書きましたが、ポリカーボネート中空パネルを自分でガラスに貼ることにしました。自称、貧者のペアガラスです（笑）。貼ってから2ヶ月、今のところ、調子よくいってます。これから訪れる冬、どうなるかが楽しみです（笑）。
2004.10.07
コメント(2)
-
H株好調！
2年前の香港のお話を書いている間に、香港の中国H株が元気になってきました（笑）。待ち伏せをしておいた株が、月曜に一斉に売れました。アーマンシャン3.525で4000株、残り4000株、シノペック3.225で4000株、残り6000株、ペトロチャイナ4.25で4000株、残り16000株。同じ株やシンセン高速を、さらに上値で待ち伏せをセット。キャッシュポジションは約30%強になりました。10月中には、かなり売れそうです。買いの待ち伏せは、今は華能国際のみ。華能国際は株価が冴えない展開ですから、これは安値で買っておきたい（笑）。4月の高値で買ってしまった鉄鋼も、プラスで売れて、残り4000株のみ。これは大きいです（笑）。他は1月に下げた時に買ったものが多く、問題なさそうです。今年は損切りが大量に出そうだと、5月には覚悟していたのですが、損切りもほとんどしないで行けそうです。問題は、取引停止になっているワーサンガス20万株強の行方です（笑）。牢屋に入っていますが、この後、死刑なのか無罪放免なのかで、大きくパーフォーマンスが変わります。無罪放免の後、急騰になると勝手に思っています（笑）。今年の香港株の戦績は、悪くて5%、良くても30%強くらいでしょうか。4月までの売買では、平気で40%はいってたのになー。。。ワーサンガスがゼロになると、プラスちょいぐらいかな。へたをすると割るかもしれません。去年の100%が夢のようです。これから年末にかけて上がりそうです。勢いのある相場で、ジャンジャン売って、高値は追わないように注意しています。リスクテイカーさん直伝の「株で儲けたお金で不動産を買おう！」キャンペーンです（笑）。去年の儲け分は、慎重に取り出します。ペトロチャイナ、大唐国際、華能国際、コウソ高速、セッコウ高速、シンセン高速、の少量、数千株と、マンションハウスで買っているB株のリクカスイ、広東電力、上海フレンドのすべての株は、年越しで持ち続ける予定です。年末年始に過熱したら、すべて売ってしまうかもしれませんが（笑）。[不動産の資産価値を上げる方法 57]消火器を共用廊下と住戸内に置く。大型の消火器を共用廊下に金物に引っ掛けて置き、小型の消火器を各戸のキッチン脇に置きます。スプレー式の消火器を、ガス台脇の壁に掛けておくのも一法です。消防で指導される場合は、以前から共用部に置かれている場合もあります。置かれてない場合も、少し大目に置いて、さらに住戸内に置くべきです。火を小さい内に消せるし、消火器が置いてあるだけで、火事への警鐘となります。消火器の更新も必要です。火事の最大原因は、不審火ですから、大きな燃えるゴミはかたづけ、ゴミ置き場には蓋付きのボックスを置くべきでしょう。掃除は、見た目を綺麗にするだけでなく、火事の予防にもつながる大事な作業です（笑）。
2004.10.06
コメント(2)
-
HSBC香港に口座開設 その10
Mansion House に口座開設HSBC香港に口座開設したついでに、マンションハウス証券に口座を開設する予定でいました。HSBC香港のパワーバンテージでは、香港市場の株しか買えず、中国本土市場の株は買えないからです。100万HKD（1400万円）から管理費無料になるプレミア口座では買えるとのカキコもありましたが、当分はそこまで持っていかないだろうと（H株暴騰で、すぐに達成してしまいますが）。なぜKGIなどの他の証券会社を検討しないのか？というと、AIC本に書いてあったマンションハウスしか知らなかったからです（笑）。新しいAIC本には、KGI証券が紹介されています。マンションハウスは、B株のネットが効きませんが、KGIではネットでB株が買えるそうです。マンションハウスは、尖塔状の中国銀行のタワーに入っていました。チャイナバンクのタワーは、外観は何度も見たことがありますが、中に入るのは今回が初めて。建物表面で、斜めに大きく入った柱状のものも、中でどうなっているんだろうという興味もあり、ドキドキが戻ってきました。確か37階あたりだったと思いますが、エレベーターを降りてマンションハウスの看板の掛かったドアを入りました。日本の証券会社のようなカウンターはなく、受付のデスクだけ。そこのお姉さんに日本から来たんだけど、口座を作りたい。と言うと、すぐに電話をしてくれました。待つこと1分ほどでオバサン登場。握手をして内部へと案内されます。歩きながらキョロキョロ見回すと、パソコンの置かれたガラス張りの部屋があるだけ。日本の弱小証券会社で、ビルの上の方で営業している所のような感じ。例の斜めの柱をチェックすると、あれは装飾で、実際は等間隔に建てられた垂直の柱で支えられているのが分かりました。建築的にはHSBCの方がはるかに上です。ただ、一般の方々には、尖塔状になった外観によって、こちらの方が印象に残りそうです。中国出身の建築家、イオミン・ペイの設計だったと思います。オバサンの席に案内されて、パスポート、免許証（たぶん、記憶が2年前であいまい）などを提示して、書類にサインして口座開設終了。HSBCの自分の口座から、マンションハウスのHSBCの口座への振替の仕方や連絡の仕方、株の指し値をファックスでサイン入りですることなどを教わりました。ついでに無駄話もあれこれ。娘さんが建築家で、カナダ留学から帰って事務所に勤務しているそうです。まだ免許が取れないとのこと。日本でも1級を取るのは難しくなっているとか、香港の不動産の相場が落ちているなどのお話をして、マンションハウスを去りました。口座開設当時、香港経済は非常に悪く、この時HSBCの株でも買っていれば、かなり儲けられたことになります。でも当時は、中国株のことしか頭にありませんでした。このオバサンは、無駄話の甲斐あって、好印象（笑）。2度目に行った時は、菓子折りを持っていったくらいです。マンションハウスでは、後に上海B株のリクカスイ、上海フレンド、しんせんB株の広東電力、ロータイ紡職を買うことになります。ロータイは1年ちょいで売ったけど、あとはそのまま1万株づつぐらい持ち続けてます。ネットが効かない分、長く持つには最適です。ネットが効くと、プラスマイナスの数字に、一喜一憂してしまいますから。まあ、最低10年は持つと思います。超長期では、リクカスイ、広東電力、上海フレンドは間違いなく10倍になります（と思います 笑）。今年は、HSBC香港から日本へ逆送金してますが、それは繰り上げ返済するための一時的なもの。HSBC香港は、中国の発展に投資するための橋頭堡ですから、今後、長―いお付き合いになると思います。日本でもユナイテッド・ワールド証券が、沖縄経済特区に作られ、手数料はHSBCよりも安くなっており、さらに外貨決済までできます。でも、新興ネット証券に1000万以上預けるのも不安です。長期でお付き合いするには、やはりHSBCのブランドが安心です（笑）。長くなりましたが、2年前の香港のお話はこれにて終了です（笑）。全部読んでいただいた方、ありがとうございます。[不動産の資産価値を上げる方法 56]地下、半地下を作る。再建築、新築の際は、地下、半地下は検討に値します。容積率算定時の延べ面積には、地階の住居は、全体の合計の3分の1を限度として算入しなくてよいという決まりがあります。建築基準法の新しい規定ですから、中古の再建や増築などでも使えます。地下100平米、1階100平米、2階100平米の場合、全部足すと300平米になります。今までは、これが延べ面積になりました。これからは、300平米のうち、その3分の1の100平米までが地下住居では免除になります。この場合は地下が100平米ですから、そっくり免除になって、容積率算定時の延べ面積は200平米となります。ギリギリで建てる場合、100平米は得する勘定です。利回りも上がり、資産価値も増えます。この容積率緩和規定が適用されるためには、地盤面から地下の天井まで、1メートル以下という条件が付きます。ほとんど、地面の下に潜っているような状態です。しかし、窓も土の中では困ります。そこで、地下住居の場合は、窓の前に穴を掘って、光や空気を入れる必要があります。空堀とかドライエリアと呼ばれます。地下の水が室内へしみてこないように、コンクリートの壁の内側に、さらにブロックの壁を立てて、2重壁としなければなりません。床も二重です。そのため、坪単価は地上階の約2倍になってしまいます。都心などの、立地がよく土地の価格が高い所で、容積率目一杯に建てたい場合は、この方法が有効です。そのため、最近では地下の住宅も、よくやられるようになってきました。[ミニ知識] 容積率（各階の床面積の合計）÷（敷地面積）。敷地の上に、どれくらいの床の広さがあるかの割合。1階の床面積＋2階の床面積…と足していったのが延べ面積です。その延べ面積を敷地面積で割ったのが容積率です。延べ面積の最大値を計算する場合は、容積率×敷地面積を計算すれば出てきます。容積率で注意すべきは、道路の幅員（幅のこと）によっても規制されることです。広い道路なら問題ないですが、狭いと、それが引っ掛かってくることがあります。狭い前面道路の物件は、この理由だけでも資産価値は落ちます（ついでに道路斜線が厳しいという条件も加わってきます。）。計算の仕方は、住居系の用途地域では道路幅のメートルの数値に4/10を掛け、その他の用途地域では6/10を掛けます。例えば住居系以外の用途地域で5メートルの前面道路の場合、5×6/10＝30/10となり、道路から求められる容積率（道路容積率）は300%になります。もし、都市計画で定められた容積率（指定容積率、都市計画地図に載っているもの）が400%ならば、厳しい方の300%で計算しなければならなくなります。
2004.10.05
コメント(0)
-
HSBC香港に口座開設 その9
バランスは残高！証券会社はsecurities companyと言いますが、当初は警備保障の会社かと思っていました（笑）。securitiesには、証券という意味があるそうです。株はstock、share、securities、equityなどで、それぞれ使い方が若干異なります。このような金融英単語はボクには新鮮で、いい年こいて単語帳を作ってお勉強しました（笑）。account 口座、savings 普通預金、time deposit 定期預金などなど。中でも面白かったのが、残高がbalanceということ。残高はプラスとマイナスを合わせたバランス。ここでひらめいたのが、貸借対照表の意味のバランスシートです。バランスシートって、右と左でバランスしているからバランスなのかと長い間思ってきました。でも、残高がバランスなら、バランスシートは残高表なんだ！とひらめいたわけです（笑）。貸借対照表なんて難しいこと言わずに、残高表と言えばいいんだと。期末や期首における、現金、預金、株式、不動産、借金、元手などの残高を書いた表が、残高表イコールbalance sheet！ATMでバランスのチェックHSBC本店の3階にあるATMで、カードを使ってみることにしました。まずは、6桁のPIN（暗証番号）を替えることから。与えられているPINを入れて、ログオン。その後、あれこれボタンを押しているうちに完了。なんだ、簡単だ（笑）。次に、バランスのチェック。USD、EUR、JPY、HKDがいくらいくら入っているはず。バランスのボタンを押して見ると、あれー。。。。HKD以外が無い！やばい！と焦って、近くにいる女性の店員さんに、さっき入金したバランスが無い。と訴えてみました。すると、外貨のバランスはATMでは出ません。そちらのパソコンで見てくださいとのこと。なーんだ（笑）。初心者だと、どうしてもくだらない間違えをしてしまいます。ジタバタしながら、ATM、ネットの暗証番号も替えて、その使い方もある程度マスターできました。HSBCの方はなんとか大丈夫そう。さて次は証券会社に口座開設です。HSBCではできないことがあるからです。 （明日に続く）[不動産の資産価値を上げる方法 55]耐震補強をする。地震保険に入る前に、耐震補強できるならば、しておいた方がいいでしょう。木造ならば、壁の要所を補強します。外壁をはがして、筋交いを入れ、金物で土台や柱を補強し、さらに合板を横使いにして釘で止めます。その上に仕上げを張ります。これだけで、揺れには大分強くなります。バランスよく壁を補強するのが肝心です。屋根が瓦で重い場合は、軽いコロニアルやシングルにするのも耐震上は効果があります。頭が重いと、横揺れには弱くなります。昔の木造ですと、瓦屋根で南側の窓が大きい、補強金物も使ってないような建物も多くあります。RCでは、ピロティの柱に鉄板を巻いて補強することがよくやられています。首都高の柱はすでに、この方法で補強済です。鉄骨の斜め材を入れて補強することもやられます。倒壊したら命にかかわりますから、オーナーの責任は重大です。地震の被害を大きくするのは、火事です。これを防ぐにはRCがベストですが、木造でも周囲との空きがある物件を選ぶとか、外壁、軒裏の不燃性を高めるとかの対策ができます。ボクの実家は木造ですが、耐震補強はできる限りやっておきました。ささやかな親孝行かな（笑）これから買う場合は、活断層、軟弱地盤、低地、元沼地（溝、沢、島などの水をイメージさせる地名は要調査）、川の近くを避けて、広い台地状の敷地を選ぶだけで、リスクは大分軽減されます。ボーリングデータ、川の洪水記録などは役所が保管してます。活断層についてはhttp://www.hp1039.jishin.go.jp/danso/Kanagawa5frm.htm上記の左側をクリックし図をクリックすると、地図が出てきます。また、活断層地図は東京大学出版会によって出版されてます。大きい図書館には、置いてあります。ボクはA3コピーを張り合わせて、首都圏の活断層マップを作ってます。軟弱地盤についてはhttp://www.jiban.co.jp/geodas/guest/index.asp
2004.10.04
コメント(0)
-
HSBC香港に口座開設 その8
元本保証ファンドを損切り（笑）元本保証グローバル10ファンドを買ったんですが、成績がさっぱりよくありません。1年経ってもマイナス数パーセント。5年持ち続ければ、もうちょい上がってくるのでしょうが、あまりにも低パーフォーマンス。ボクの持っているアメリカ株の方は、プラス30%とか出てるのに。同時期に買ったH株はプラス30%とか50%。持ち続けるのがアホらしくなりました。債券が7割とか8割組み込まれているのですから、安全ではあっても株の値上がりに連動して上がってくれません。あー、あの時マネージャーに説得されずに株を買っとけばよかった。。。（笑）5年もてば元本の108%保証されるけど、北京オリンピックを控えているH株の仕込み時のこの時期に、待ってはいられない。と、ついに、元本保証ファンドを損切りするに到りました（笑）。元本保証の商品を損切りする人はめったにいないだろうなー。。。手数料込みでマイナス5%ほどの損切りです。 （明日に続く）[不動産の資産価値を上げる方法 54]時計を外壁に付ける。ヨーロッパ様式調、ミーハー調の建物ならば、目立つ所に時計を付けて、シンボルにするのも一興です。道行く人が時計を見て、時刻を確認したり、大学などの時計台を思い起こしたりできます。時計があることを知っていると、ついつい何時か見てしまいます。毎日見て記憶に残ると、その建物も印象に残るという寸法です。モダンデザインの建物では時計は合いそうもありません。付けるとしても、長針、短針だけの抽象化された時計ぐらいでしょう。
2004.10.03
コメント(0)
-
HSBC香港に口座開設 その7
108%元本保証グローバル10ファンドを、買ってしまいました（笑）。マイクロソフト、インテル、シスコシステムズ、シティグループ、ウォルマート、ジョンソン＆ジョンソン、フェデックス、GE、ホームデポ、バークシャーハサウェイというグローバル企業10社の株を、第2火曜と第3火曜に買い続ける株式ファンドです。ボクがHSBC香港に口座を開いた年は、911から1年目、NYはエンロン疑惑で8月に大きく値を下げました。2番底を付けて上昇すると思ったボクは、書類提出の日を狙って、ディズニーなどの米株をいくつか買ってました。それから1ヵ月後です。アメリカ株はまだまだいけると感じていました。また、ランダムウォーク理論にのっとったような機械的な買い方でもあり、このファンドに大いに魅力を感じました。4.5年間持つと、少なくとも元本の108%は保証されます。4.5年の間には、最低でも10%、まあ35%は出るでしょうとのこと。米国債で、毎年の金利は付かないけど、最後に現金化するときに元本＋金利が戻るもの（ゼロクーポン）があります。そのゼロクーポンを8割とか入れて、残りの2割でリスクの高い株を買うという仕組みで、元本を保証します。別室に通されて、イロイロとマネージャーからお話を聞きました。ボクは株を買う（北京大唐発電とセッコウ高速に決めてました）と言うと、株は変動幅が大きくて、安定しない。このファンドを買って、リスクを減らすべきだと説得されました。うーん、その通りだ。。。いいかも（笑）。このファンドにUSDを入れることにしました。もともとUSD定期には入れる気はなかったし、米株は自分でも持っていて、その時点でのパーフォーマンスはかなりよかったものですから。よし、買おう！と、山のような書類にサインして、ファンドを買ってしまいました。この時ベストと思っていた決断ですが、後からコロッと換えることになります（笑）。 （明日に続く）[不動産の資産価値を上げる方法 53]打ち放しコンクリートをやめる。打ち放しコンクリートは、耐久性、居住性が悪いのは間違いありません。玄人好みではあるけれど、多くの人には、仕上げ前の建物にしか見えません。中古物件を見て歩いていると、打ち放しコンクリートは痛みが激しく、築10年でボロボロです。デザイナーズマンションでも、タイルや塗料を使って、打ち放しは避けるべきでしょう。以前、ボクも打ち放しコンクリートの家を設計したことがあります。インテリアデザイナーの方が、どうしても打ち放しでお願いしますというので、リスクを説明した上で作ったものです。断熱材も使わなかったため、冬は寒く、収納の中が結露してしまいました。そこだけあとで断熱材を吹き付けなければなりませんでした。TVにも取材された家ですが、住み心地、耐久性はよくありません。でも、オーナーさんには気に入っていただいております（笑）。打ち放しコンクリートは、安藤忠雄さんが大々的にやり始めて以来、日本ではやったものです。しかし、打ち放しコンクリートは、安藤さんから始まったものではなく、20世紀初頭の建物にも多く見られます。コルビュジェの住宅にも使われています。インドのシャンディガール州都には彼の打ち放しの建物が大量にありますが、築50年ほどで、すでにボロボロです。苦労して見に行ったのに（デリーの北、車で10時間）、本当にがっかりしました。ニューデリーにある砂岩を貼ったラッチェンスの議事堂（たぶんコルビュジェのシャンディガールよりも築年数が古い）の方が、痛みもなく、はるかによかったです。様式的で保守的な外観のため、コルビュジェほど注目されていませんが。もし今打ち放しコンクリートであるなら、すぐにタイルを貼るか、塗装をすべきです。コンクリート内部の劣化が進む前に、手を打ちましょう。予算が許せば、コンクリートの外側に断熱材を貼り、その外側に仕上げ材を貼ると、コンクリートの耐久性は抜群に伸び、居住性も良くなります。これから中古を買う予定ならば、打ち放しコンクリートの物件は、避けた方が無難です。打ち放しの上に防水剤塗布ぐらいでは、コンクリートの劣化は止められません。外壁にタイルを貼り、パラペット上端にアルミ笠木を付ければ、10年、20年経っても、打ち放しコンクリートのようには惨めな感じにはなりません。
2004.10.02
コメント(6)
-
HSBC香港に口座開設 その6
シティ日本のドルTCは、めでたくシティ香港で現金化できました。残るはシティ日本のユーロTCです。マスターのTCです。なんとかならないかなーとブラブラ歩いていたら、HSBC本店から裏に出て右に曲がって3件目当たりに、VISAの看板を見つけました。2階に上がってみると、ガラスごしのカウンターが並んでいて、旅行者が何人かTCを現金に替えていました。TCを出して、マスターだけど現金化できるか？と聞いてみたら、できますよ、パスポートを出して下さい。ユーロ現金にするには手数料がかかりますが、香港ドルならば手数料はかかりません（記憶が曖昧ですが、確か無料でした）とのこと。なんだー、簡単じゃないか！H株を買う予定でいたし、ユーロも上がっていたから、すべてHKDに替えることにしました。紹介者のYさんにお礼の電話をしたついでにTCのこともお話ししたら、エー、替えられるんだ！と驚いてました。Yさんには3万円くらい払うものだと思っていたんだけど、結局タダで紹介をやっていただきました。感謝、感謝です。次の朝、HKDを本店に入金しに行ったら、ファンドに興味がないかと、カウンターのオネエサンに言われました。パンフには元本保証グローバル10ファンドとあります。グローバルと元本保証（guaranteed）という、ボクの好きな言葉が2つも並んでいて、頭がクラクラして、「興味あります！」と言ってしまいました。 （続きは明日）[不動産の資産価値を上げる方法 52]有料自転車置き場を作る。駅に近い立地で、公共駐輪場がないような所ならば、有料自転車置き場は商売としていけそうです。自転車1台のスペースは50cm掛ける2mで、約1平方メートル。もし1日100円取れれば、1平方メートル当たり月3000円。車1台は2.5m掛ける5mで12.5平方メートル。30000円で貸せるとすると、1平方メートル当たり2400円。自転車の方が車より単価が高くなる可能性もあります。自転車置き場なら、車の入らないような小さなスペースでも可能です。駐輪用の機械を付ければ、人が常駐する必要もありません。以前、沢さんのセミナーで知り合った方に、飲み会で駐輪場がいいと教わりました。放置自転車も、その機械に突っ込んでしまえば、お金を取れるそうです（笑）。
2004.10.01
コメント(0)
-
HSBC香港に口座開設 その5
口座は開設できたけど、トラベラーズチェックの問題が残りました。まずは銀行員の方が教えてくれたシティバンクに行ってみることに。HSBCを出てキョロキョロ見回すと、CITIの大きな看板が！その看板が付いている高層ビルに行って、1階の受付で聞いてみると、ここはオフィスだから支店に行ってくれ。支店はそこらじゅうにある。と追い返されてしまいました。そこで、中環（セントラル：金融街）の反対方向に歩いてみることに。すぐにCITIの看板が。地下にある支店でした。この頃になると、ドキドキ感はなくなり、代わりになんとか現金化しないと！といった切迫感のみ。カウンターでキャッシュにできるかと聞いたら、米ドルの方だけできる。何ドル以上（数字は忘れました）は、1日の換金で手数料がかかりますと言われました。現金化できるならなんでもいいや。米ドルだけでもやっとけ。現金化には、結構時間がかかりました。NYに電話しているようです。シティ日本の支店名も聞かれました。やっぱりダメなのかと思っていたら、ようやくキャッシュが出てきました。それをカバンにつめて、カバンを小脇にかかえて、HSBC本店へ走りました。ここでなんで走っているのか？というと、もうすぐ5時で、閉店しそうだったからです（5時が閉店時間）。日程には余裕があったんですが、現金を持って歩きたくなかったためです。3階のカウンターで米ドルを、USD普通預金へ無事入金。さて次はユーロです。ユーロのTCはシティ日本で作ったのですが（ドルもユーロもTC化は手数料無料）、TCにはアメックスの文字も書かれてしました。じゃあ、アメックスを探せばいいのか！銀行員に聞いても知らないとのつれない返事。電話帳は見当たらない。だいたい、公衆電話自体が見当たらない。HSBCを裏側に出て、ブラブラしていたら、ある看板が目に止まりました。 （明日に続く）[不動産の資産価値を上げる方法 51]ベンチを置く。共用玄関先の空地、共用広場などにベンチを置いて、借りてくれているお客さんや近所の方に使っていただきます。緑を置いてベンチを置くと、そこに座らなくてもリラックスした感じを視覚的に与えます。座面と背もたれが木製、支える部分が鉄製のベンチが、あるホームセンターで3000円ほどで売っていたので驚きました。3000円なら盗られてもOKです（笑）。
2004.09.30
コメント(0)
-
HSBC香港に口座開設 その4
エエ？！トラベラーズチェックが使えない！紹介者のYさんは、ドルのチェックはアメリカに郵送しなければならないんだから、香港じゃ無理だと厳しい表情。じゃ、私はこれでと、立ち去ってしまいました。しかたなく、持ってきた日本円だけ入金することに。しかし、ドルとユーロのTCはどうしよう。。。口座開設手続きがすべて終わり、カード、小切手帳、暗証番号、ID、パスワードなどが1セット入った小さなオレンジ色の箱をくれました。日本から投資で使うから、小切手はいらないと言ったら、その場で破られました。破られると、もらっておけばよかったと思ってしまいます（笑）。必要ならば取り寄せればいいか。銀行内でオープンになっているコンピュータ端末で、ネットの使い方を教えてもらうことにしました。銀行員の方が、事前に用意されたIDとパスワードを入れてログオン。IDを入れてくれと言われたので、前もって考えていたものを入れました。後から分かったのですが、パスワードは変えられるけど、IDは変えられません。もっと、格好のいいIDにしとけばよかった（笑）。銀行員がIDの次にパスワードを入れてくれと言って、機械の裏に隠れました。パスワードは8桁。これも事前に用意したものを入力。8桁もあるから、もし現地でパスワードを入れ直すのなら、事前に用意していくべきでしょう。その場では、なかなか8桁も思いつきませんから。無事にネット画面に入れて、株の買い方も教わりました。パワーバンテージに投資口座（investment account）が付いてなく、株が買えないといったカキコを見たことがあったので、ここはひつこく確認しておきました。後は日本に帰ってからでもなんとかなるだろうと思って、これでOKと銀行員に伝えました。次は、3階のカウンターで入金です。パワーバンテージ用の専用カウンターがあり、普通口座用とは分かれています。そこまで銀行員の方が親切に付いてきてくれました。待っている間、彼と色々とお話。日本人は来るのかと聞いたら、大勢来る。大抵は通訳同伴で来る。日本人は英語が話せない。あなたの英語は大丈夫（おせじか？）だって。日本人はお金をどうしてるの？と聞くと、多くの日本人は米ドルの定期（time deposit）にするそうです。ドルの金利も大して付かない時期なので、へーと思った次第です。国家破産本の影響ですね。そして最後に、トラベラーズチェックは本当になんとかならないの？と念のためもう一度聞いたら、シティバンクのTCだから、シティバンクに行ってみたら？との有難い情報をいただきました。突然、光明が。。。ATM用キャッシュカードを示し、日本円をJPY普通口座に入金してくれと頼み、無事終了。ちなみにそのカードには、番号しか書かれてません。彼とは握手をしてお別れ。親切な銀行員でした！やったー！口座開設だ！これでグローバルインベスターになれる（笑）。と、喜んだんですが、トラベラーズチェックはどうしよう。。。。（明日に続く）[不動産の資産価値を上げる方法 50]店舗、事務所を入れる。住宅よりも店舗、事務所の方が、面積当たりの単価が高く貸せます。水回りの設備も、洗面、トイレ、湯沸し（電気）だけでよく、キッチン、風呂、洗濯置き場などもいりません。部屋も一部屋、大きい部屋があるだけ。住宅のように細かく区切って、収納を作ったり、扉を多く作ったりする必要もありません。さらにいいことに、リフォーム代などもすべてテナント持ちです。場合によっては、PS（パイプスペース）だけ用意すれば、メーターから内側はすべてテナント工事なんていうこともあります。退去の時も、もちろん現状回復をすべてやってくれます。ただし、店舗、事務所は、立地が大通り沿い、駅近でないと成立しません。ボクのマンションのピロティは、駐車場にしておくのはもったいない。店舗として貸すといいと、不動産投資をやっている友達から言われてます。住宅地なものですから、クリーニング店、ピザ店などしか思い浮かばず、それも結構苦しそう。なので当分は、駐車場のままでいくことになりそうです。
2004.09.29
コメント(4)
-
HSBC香港に口座開設 その3
ピロティのエスカレーターを上がった3階がカウンターの窓口業務、さらに吹抜けにかかるエスカレーターを上がった5階が口座開設などをやっているフロアです。ちなみに、この吹抜けには、ビルの裏側に付けられた反射板と吹抜け上部のギザギザの反射板を通して、太陽の光が降り注ぐ仕組みになってます。5階、エスカレーターを下りて左に曲がると受付デスク。一緒に行ったYさんが「やあ！」と気軽に挨拶。顔見知りみたい。Yさんは野球帽にラフな格好。ボクは一応ジャケットを着てます。デスクのそばにあるソファで、5分ほど待つことに。Yさんに話しかけても、あまり反応なし。わざと冷たくしてるのかな？ってなこと考えているうちに、どうぞと、低い間仕切りで区切られたブースに案内されました。銀行の方がパソコンの前に座っていて、2人はその前に座らされました。Yさんは紹介状を出して、そろそろ帰ろうかといったような感じ。銀行員がボクに聞いてきました。もちろん英語で（笑）。海外で遊んで歩いた日数は、ボクはたぶん日本人の中では多い方。学生の時も、休学して1年以上歩き回ったり、その後も頻繁に安い旅行をしてました。でも、こういったオフィシャルな、それも金融英語は今回が初めて（汗）。HSBCの日本支店でもらった申し込み用紙に記入してきたんですが、パソコンで入力するから不要だとか。なんだ（笑）。自分の氏名、パスポート番号、住所、電話番号（携帯も）、職業、年収、などを書いた紙を渡したので、銀行員の方はそれを見ながらカチャカチャ。免許証も出して、コピーを取られました（たぶん。記憶があいまい）。今日はいくら入金されますか？と聞かれたので、それも紙に書いたやつを見せながら、ドルがこれくらいでユーロがこれくらいで、今日はトラベラーズチェックで持ってきました。と言ったら、トラベラーズチェックは受け付けてません！と言われてしまいました。エエー！せっかく持ってきたのに。。。紹介者のYさんも、ドルのTCはアメリカで使うもんだよ。香港で使えるわけないじゃないか。と。。。さーて困ったぞ、マジで。。。（続きは明日） [不動産の資産価値を上げる方法 49]屋上に天文台を付ける。平らな屋根（陸屋根：ろくやね）の場合、その上を屋上庭園、共用広場などに有効活用する方法があります。そして一歩進めて、天文台を作るという手もあります。その天文台はマンションに入っていただいているお客さんに時間予約制でオープンにします。また、近所のお子様にも、夏休み、冬休みなどに使っていただきます。実はこれはボクの趣味からの発想で、天文台は自分が非常に欲しいんです（笑）。長年の夢です。自宅を買ってその屋上に、なんてしていたら100年かかっても無理ですが、収益不動産の屋上なら、そのうち実現できるのではないかと。それにはRC造がいいんです（笑）。建物が揺れるようだと、天文台は無理ですから。天体望遠鏡は、屈折、反射、シュミットカセグレン、天体用双眼鏡など、子供のころから楽しんできました。自作もしてきました。なかでも一番星空を楽しめたのが、意外と思われるかもしれませんが、双眼鏡です。双眼鏡には、小さいものでも三脚を付けます。手持ちでは揺れて、見てられません。口径10センチの宮内光学の双眼鏡で見たプレアデス（スバル、オリオン座の右肩から右上の明るい星をたどって2つ目）、M42（オリオン座小三つ星の中央）、カシオペア近くの二重星団などは最高です！月面も楽しめます。あの星団の美しさを見ないで死ぬ人は、本当にかわいそうです（笑）。サンゴ礁の海をダイビングしないで死ぬ人と一緒で、あの感動はお金には替えられません（笑）。「ナポリを見て死ね」という言葉がありますが（ナポリはそれほど良くなかった）、ボクに言わせれば「プレアデスを見て死ね」です。天体望遠鏡を買ってがっかりされる方は、いきなり土星やアンドロメダを見ようとしてしまうからです。それらは、長時間かけて撮影した天体写真でしか、美しい姿は見れません。土星の輪がやっと見れるくらいです。倍率をかけて、片目で見る、視界の狭い、ぼけた土星では、がっかりして当然です。ボクは何度もがっかりしました（笑）。木星も、4つの衛星が見えるくらいで、縞模様はやっと見えるか見えないかです。倍率が高いのがいい望遠鏡と思っている人もいますが、まったくの見当違いです。視界が広い方が、双眼の方が気持ちいいです。都心では星が見えないというのも、単なる誤解です。結構見えるものです。月ならばどこでも問題なく見えます。月は日によってクレーターの表情が違って見えますし、雲が流れる中の月も、水に浮かんでいるようで、それは素晴らしい眺めです。ボクが今欲しいのは、大型双眼望遠鏡！アイピース（目に近い側のレンズ）を取替え可能な焦点距離の短い20センチ屈折望遠鏡を2台平行に並べて、目幅調整用のプリズム装置を付けたもの。鳥取のメガネ屋さんが開発した装置です。それを経緯台に載せ（アームの中で上下、左右に動く装置。星の動きにそって動かすのは、普通はドイツ式赤道儀）、天体を自動で追いかけ、天体を自動で検索する駆動装置を付けたもの。もちろん、パソコンにつなぎます。望遠鏡で400万、台で200万、ドームで200万、工事で200万、計1000万円あれば、まあまあの天文台になりそう。冬でも寒くないように、床暖房はかかせません。その天文台で星団や月をぼんやり両目で（ここが重要）眺めてみたい！利回りは相当落ちますが（笑）。
2004.09.28
コメント(1)
-
HSBC香港に口座開設 その2
香港出発3日前になっても、紹介者が決まってない！AIC（海外投資を楽しむ会）さんの会員にまだなってなかったので、すぐにいれてもらおうと電話してみることに。でも、本にもどこにも電話番号がない。その代わり、メールアドレスとFAX番号が出てました。一刻を争うので、その両方に、3日後に出かけるので、紹介者をすぐに紹介してほしいと書いて出しました。さっそくメールが返信されてきて、まずは入会手続きをとってほしいと。郵便局にその足で出かけて、入会金2100円を振り込み（終身会員でこの値段は安い！）、帰ってきてその書類をAICさんにFAX。すぐにメールが返ってきて、香港在住のYさんを紹介されました。Yさんにボクからもメールを打ち、HSBC本店の下、ライオンの前で、何日の何時に待ち合わせを約束しました。さて、これで香港に行く準備ができました。AICさんに、感謝感激の1日でした（笑）。当日、Yさんとライオンの前で会って、いざ本店の5階へ。Yさんは紹介はするけど、協力はしない。紹介状を渡すから、後は自分でやって下さい。お金はいりません。だって。出る前に銀行の英単語を単語帳を作って暗記したんですが、なにしろ口座開設は始めて。英語は大丈夫だろうか。。。（明日に続く）[不動産の資産価値を上げる方法 48]屋上を共用広場とする。屋上に出れる階段がある場合は、簡単に共用広場が作れます。階段が無い場合は、階段を作ることから始めなければならないので、若干、ハードルは高そうです。屋上をただの屋上としていては、単なる空き地です。屋上に、プランターと植栽を置く。風で飛ばされないようなベンチ、椅子、テーブルなどの家具を置く。屋上緑化する（コストはかかる）、風除けの壁を立てる（コストがかなりかかる）。などの工夫が必要です。屋上防水がシートの場合は無理です。押さえコンクリートを敷いた歩行用防水に、替える必要があります。椅子とテーブルは、陶器製の重いものを以前使ったことがありますが、これはうまくいきました。風で飛ばされない、腐らない家具を選ぶ方がよさそうです。植栽を置く場合は、水やりの水栓を付けておく必要があります。屋上広場の使用規定も、各住戸の方に配っておく必要があります。屋上で激しい運動をしない。物干しをしない。バーベキューをしない。夜は何時まで。などです。管理人が常駐ならば、夜9時に鍵を掛けるなどの管理が必要となります。それが面倒ならば、屋上広場はやらない方が無難です。
2004.09.27
コメント(4)
-
HSBC香港に口座開設 その1
なんでボクは、香港に銀行口座を持っているのか？国家破産、預金封鎖から資産を守るためには、海外にも口座を持つべきだー！と、国家破産本を読んで思ってしまったのが、事の発端です。預金封鎖があるか否か、当時も無いだろうとは思ってはいたんです（笑）。でも脅かす人が一杯いるし、国債残高は確かに半端じゃない。海外に口座を持てば、リスクの分散になるし、日本よりも有利な金融商品もありそうだ。それに、海外に口座を持ってるなんて、なんとも格好がいい（笑）。まずは一番近い金融都市、香港のHSBC（旧称 香港上海バンク）に開こうと思い、AIC（海外投資を楽しむ会）のゴミ投資家シリーズの香港編を読みました。建築関係の方なら、HSBC本店がノーマンフォスターの代表作であることは誰でも知っています。それほど有名なビルです。建設当時はハイテックともてはやされました。AICの香港本は、今年、最新版が出ましたので、口座を開かれたい方は、そちらを読まれるのがいいかと思います。AIC本を読んで、シティ香港とHSBC香港のどちらにするか、ちょっと迷いました。2年前は、株取引手数料が、シティの方が安かったのです。今は同じで100HKDです。シティはアメリカ系、HSBCはイギリス系で、それぞれ世界NO1とNO2の国際的な金融グループ。どちらも、元をたどればユダヤ系。広瀬さんの本で、後で知りました。香港でのブランドは、なんといってもHSBCです。シティは当時、変な噂も出ていて（今もですが）、やはりHSBCがいいかと。シティだと、日本から郵送でも開設可。HSBCの総合口座（パワーバンテージ）だと、紹介者が必要。この紹介者が最大のネックです。ボクは、香港に行く際に使った旅行代理店の方に、現地代理店の人を紹介してくれるように頼みました。これでうまくいく予定だったんです。ところが、香港に出かける直前、3日前に、現地代理店の人は総合口座以上の口座を持っていないと、電話で知らされました！パワーバンテージは最低預け入れ金額が（口座管理料がゼロになる金額が）1万HKD（約140万円）で、若干、ハードルが高くなってます。投資用の口座も併せ持つ便利な口座ですが、投資に関心のない人には無関係な口座なのかもしれません。そのせいかどうか、香港の旅行代理店の方々が、誰も総合口座を持っていなかったのです。出発3日前になって、紹介者がいない状況に追い詰められてしまいました！3日前です！どうしよう（汗）。。。（続きは明日）[不動産の資産価値を上げる方法 47]床を抜いて吹抜けを作る。吹抜けの入り口ロビー、住戸に吹抜けの部屋、屋上に出れるような階段室などは、床を打ち抜くことによって作ることができます。RC造やS造のラーメン構造では梁を壊さない。木造では補強を入れるなどの、構造的な検討が必要です。コストもかなりかかりますが、リフォームとしては、よくやられています。賃貸マンション、アパートにも使えるケースはあると思います。ボクのマンションでも、検討してみました。住んでいる１部屋の天井（屋根）を抜いて、吹抜けの居間にする。そこにオープンな階段を付けて、屋上に部屋を増築し、さらに屋上にも出れるようにする。外部と内部が入り組んだ、楽しい空間の出来上がりです！構造エンジニアの方にも、構造補強の検討をしてもらい、OKが出ました。OKが出たけれど、肝心のお金が出ない（笑）。今はへたにお金を使うよりも、我慢して繰上げ返済します。
2004.09.26
コメント(2)
-
早く起きた朝は
朝、早く目覚めてしまった時は、掃除をするようにしてます。自分の敷地ばかりでなく、周囲の道路を広めに掃除します。別にボクの徳が高いわけではなく、資産価値を高めようとする欲からです（笑）。それでも10分で終わってしまいます。その後コーヒーを飲みながらパソコンに向かって、次の日のブログを書いてます。ですから、この日記は一日早く書かれていることが多いんです。実はこの文章も、24日の朝に書いています。通勤は車で30分弱です。車の中では、お勉強用のMDを聞くことにしてます。最近聞いているのは、金持ち父さんの「ファイナンシャル・インテリジェンス」です。CD12巻をMDに焼き直したものですが、3回ずつ聞いてしまいました。飽きてくると、友達の中国人に吹き込んでもらった基礎中国語会話や、買ったCDの金融英語の基本などを聞いてます。通勤時間では、ニュースや音楽は聞かないようにしてます。毎日必ず往復1時間使うわけですから、有効に使おうというせこい考えです（笑）。この前ついNHKのニュースをつけてしまったら、子供の殺人の話をしていて、マイナス波動が流れてきたので、すかさず切りました（笑）。CD教材のいいものがなかなか無いのが問題です。もしお薦めなどがありましたら、ぜひ教えて下さい。DVDは車の中では見れませんので、CDだけ。せこいで思い出しましたが、コーヒーはポットに入れて、車に積んで行きます。ポットの口を開くと、そのまま飲める形のものです。車の中で飲んだり、職場で飲んだりします。コーヒー好きなボクとしては、缶コーヒーをつい買ってしまうので、こうやって節約してます（笑）。以前ボクがこの話をしたら、リスクテイカーさんもすぐに真似されてました。資産家になられる方は、これはいいと思ったら行動するのが早い早い！（笑）。待ち伏せH株は一服といった感じ。アーマンシャン、ペトロチャイナ、シノペックなどに待ち伏せを入れてます。LPG（主にプロパン）が高い理由エネルギーの専門家の友達に聞いた話です。一般にLNGもLPGも、インドネシアあたりで液化させて、それを専用のタンカーに積んで運んできます。マイナス15度（確か）に冷蔵したまま運ぶそうです。そして日本で気化させて、都市ガスの場合はそのままガス管に直結。しかし、LPGは液体のまま各営業所に運んで、そこでボンベに小分けにします。それをトラックに積んで各戸まで運ばねばなりません。LPGの沸点は常温に近いため、ボンベに詰めて普通に置いておくと、中で気化してそれをガスとして使えるようになるそうです。この運送＋小分け＋運送の手間暇が、コストアップにつながるのだそうです。[不動産の資産価値を上げる方法 46]容積率の余っている分の面積で、住戸を作る。面積が余っているよりも容積率ぎりぎりに建てた方が、利回りは上がります。ピロティの駐車場は、床面積の合計の5分の1まで、床面積に算入しなくてもかまいません。地下の住宅では、床面積の合計の3分の1まで、算入しなくてもよいことになってます。さらに、室内にある共用廊下、共用階段でも、算入しなくてもよくなりました。これらの面積（駐車場の規定は古くからあります）が、中古のマンションでは余ってきています。その余った容積に、収益が確保できる住戸を増築するという手があります。駐車場よりも住戸の方が、断然稼げます。ただし、駐車場がなかったら店子の確保が難しくなるような立地ではまずいですが。ボクの小さいマンションでも、駐車場や周囲の空地が多いため、容積は大分、余ってます。増築すべきか否かは、思案のしどころです。空地があるから、駐車場がふんだんにあるから、今のグレードが保たれているということもあります。へたにお金をつぎ込むくらいなら、他の高利回りの物件を購入した方がいいという考え方もあります。入り口側に余っている敷地に、場合によっては増築しようと考えています。もともと建築オタクなものですから、度が過ぎないように注意する必要があります（笑）。
2004.09.25
コメント(0)
-
アクセス数が気になる作り？
ひなさんにブログを作ってもらってから、1か月ちょい経ちました。最初はアクセス数が100とか200とかになるとメールが送られてきて、次は1000とか2000。7777とか10000とか。管理ページには棒グラフまであって、アクセス数を競うような作りになってます。他の所のブログもそうなのでしょうか？これって、どうも不毛のような気がします。ユキカゼ艦長に以前言われましたが、エロサイトの様にヒット数だけ増やしても意味がない！「ブログを書きながら投資の勉強をする。とにかく毎日書いて、毎日考える取っ掛かりにする。それを読んで為になると感じてくれる読者がいたら、それでよし。」とかなり自分勝手な動機にしてます（笑）。文章は書いているんですが、いまだに使い方が分からないことが多いんです。楽天以外のリンクの仕方とか、写真の貼り方とか。ちょっと頑張ればいいんでしょうが、まあいいかと思ってしまうことは、なかなか進みません。それも徐々にやってきます。一貫したテーマの連載物は、読者があろうがなかろうが、やっていこうかな（笑）。[不動産の資産価値を上げる方法 45]入り口から玄関までの歩道に、タイル、石を敷く。土のたたきの所は論外ですが、コンクリートのたたきやアスファルトのところも、タイルや石にすると、意外と効果があります。特に数段上がる所は、必ず目が行きますから、最低でも上がりの部分（框：かまち）には貼るべきです。ノンスリップを兼ねて、滑りにくい材料にする必要もあります。建物で目に付くのは、まず垂直面の壁。垂直面は視界に占める面積が広いので、目立ちます。ですから、外壁が汚れていると、床が汚れているよりも、建物の印象が悪くなります。2階から上の軒天井も、同様な意味で目立ちます。そして次に目立つのが、歩く部分の床、特に目立つのが、転ばないように自然に目が行く段差の所や階段です。ノンスリップ仕様のタイル、素焼き調のタイル、御影石を貼りましょう。100ミリ角のタイルよりも、150角、200角の大判の方が、高価ですけど高級に見えます。大理石は酸性雨で黒くなってしまうので、外には向きません。また、石の鏡面仕上げはヒールの靴では雨の日に滑りやすいので、ざらざらの仕上げにしましょう。
2004.09.24
コメント(0)
-
クラックをふさぎました
小さな収縮クラックがコンクリート表面に入っていましたので、シール剤でふさぎました。最初は、クラック用の白いアクリル製シール剤を使ってみました。マスキングテープを慎重に貼って、ようやくシールしたけど、色が白くて目立ってしまいました。そこで、透明のシリコンシールを使ってみたら、これが快調！マスキングシールなしで塗っても見た目にはほとんど分かりません。シリコンは普通、ガラスなどのシールなどに使うものですが、今のところ大丈夫です。雨水の浸入も止められて、当分はOKです。残りは壁最上部、パラペットのクラックです。これをシールするには、屋根の上に登らねばなりません。長い梯子が必要です。以前、業者さんに借りて登った時、非常に怖い思いをしました（笑）。長い梯子は倒れると危険なので、パラペットに引っ掛かるフックを付けようと思ってます。一度経験してみた甲斐がありました。まだ買ってませんが、2段で7mの梯子を手に入れます。[不動産の資産価値を上げる方法 44]イーゼルを空いた部屋に置く。イーゼルを置いて、画板に部屋のアピールや、地域の地図などのプレゼンテーションを貼っておきます。そして、お客さんが持ち帰れるようなチラシも、クリップで掛けておきます。内見に来られたお客さんに見ていただいて、決心を促すためです。空室率を下げ、利回りを上げて、資産価値を上げるのに役立つのではと期待してます。外食のお店の入り口で、イーゼルが立っていて、その黒板にその日のメニューや、その日の一言などが書かれていたので、まねしてみるのも一法かと思った次第です。
2004.09.23
コメント(0)
-
個別株とETF
マニュアルとオートマの違い？ボクは、今年からH株のETFを買い始めました。個別株は3年前から売買してます。ETFの値動きは、相場の動きに対してレスポンスがかなり遅いと感じます。平均されているのだから当然ですが。マニュアルの車から、性能の悪いオートマ車に乗り換えた時の気分にも似ています。上がるのも下がるのも、グズグズ。。。これで儲けるというのは難しいのではないかと、思い始めてます。ここで儲けるとは、数ヶ月から1年くらいのスパンでの話ですが。やはりETFは、数年から10年の超長期バイ&ホールド作戦、ランダムウォーク作戦の際にのみ有効のようです。徐々に、定期的に、あるいは下がるたびごとに少しづつ買っていくのがよさそうです。また売れました昨日はシンセン高速が2.7で4000株、超大現代農業が2.6で6000株、2.525で1000株売れました。超大現代農業は2000株単位ですが、配当株の影響で端数が出ました。昼に携帯にHSBCから電話があり、1000株だけ安くなるが売るか？とわかりにくい広東なまりの早口英語で聞いてきました。わかりにくいのは、ボクの英語力のせいかもしれませんが（笑）。全部売ってくれと指示して売ってもらい、これで超大現代農業の持ち株はゼロ！一時、10万株以上になったけど、春に社長が高値で売って、持っているのがいやになり、3万株ぐらい持ち続けようとしたけど、もういいやということで全部売りました（笑）。昨日はHSBC香港から三菱に送金をネットで指示。JPY口座から日本円をそのまま三菱へ。送り先を日本にして、銀行名を選ぶ欄で三菱（BANK OF TOKYO MITUBISHI）にして、金額を日本円で指定して、パスポート番号の3桁を入れて、OKを押すとすぐに送金できました。日本への送金は初めてなので、ちゃんと送金できているか否か、今日確認します。ちょっとドキドキ（笑）。ATMで記帳したら、入金されてました。2500円の手数料が引かれた額で入ってました。香港側では100HKDで約1400円。合わせて3900円の手数料です。日本→香港の手数料よりも安いです。[不動産の資産価値を上げる方法 43]携帯電話の電波塔を屋上に置く。気をつけて見ていると、携帯電話用の小型アンテナが屋上に立っているビルが多くあります。小さなビルでも、建てている所があります。ということは、屋上広告と同様に、アンテナを建てて使用料をいただくことも可能ということです。アンテナを立てておくだけで、利回りアップにつながります。電波の入りにくいエリアでは、検討に値しそうです。
2004.09.22
コメント(0)
-
去年は儲かった（笑）
為替で儲けた！ユーロ、NZドルが大分上がって、ドルが下がっていたので、すべてドルに替えました。野村のMMFで積んでいたユーロを、ドルMMFに替え、若干のプラスになっていたディズニーなどのアメリカ株も売ってドルに替え、シティ日本にドルのまま送金。この送金料はタダ。また、シティで買っていたNZドルをドルに替えました。NZドルは、金利も大分付きました。シティ日本に集まったドルを、シティ日本からHSBC香港に、ドルのまま送金。日本株で儲けた！持っていた日本株（東北電力、東京ガスなど）が春に高値を付けたので、一斉に成り行きで売って現金にし、それを円のまま東京三菱から香港に送金。HSBC香港に集まった円、ドルは、すべてHKDに換金しました。暴落していた中国株を買った！春は、SARSの影響で中国株が大きく下げてました。その中国株に、持っていたHKDを目一杯突っ込みました。その後、バフェットなどの大投資家も参入してきて、中国株が大きく値を上げました。売りを覚えた！夏頃、ケロッピさんと知り合いました。ケロッピさんは当時、ドイツに在住。ドイツと日本で毎日メール交換しながら、株のやり方を教わりました。ほとんどチャット状態の時も（笑）。紹介された林輝太郎氏の本も、手当たり次第に読みました。いい師匠に恵まれ、本当にツイてます。売った！「株は売りが大事だ！」と考えるようになり、長期投資の名の下にバイ&ホールドを決めていた中国株を売り始めました。うねり取りを大唐発電で実験的にやってみたりもしました。年末、年始に、株価が大きく上がった所で、分割して売り、もう売る株が無くなる！と焦っていたら、下がってきました（笑）。今年はボチボチ（笑）こんなに儲かる年が、今後ありそうもないぐらい、すべてがうまくいった年でした（笑）。はっきり言って、ツキだけで回ってました。為替も日本株も米株も、そして最後は極めつけの中国株の暴騰も。今年はその分、割りを食ってます（笑）。でも利益は徐々に出始めてますので、まあまあ、ボチボチかな（笑）。不動産を買った！自宅を入れることのできる収益不動産を手に入れたので、キャッシュフローは大幅に改善しました。大儲けは全然ありえないけど、じっくりと運用できそうです。収益不動産は、ストレートパンチではないけど、ボディーブロー。ハイキックではなくて、ローキック。徐々に効いてきます（笑）。ストレート、ハイキックで綺麗に決めようとすると、カウンターでノックダウンということもあります。儲けがボチボチ時は、地道にボディーブローとローキックで、ジワジワ攻めます。[不動産の資産価値を上げる方法 42]ゴミ置き場をしっかり作る。敷地内で環境を悪化させる最大のものは、ゴミです。ゴミ置き場がどうなっているかで、そのマンション、アパートのグレードがひと目で分かります。ゴミ置き場は、かなりしっかりと作る必要があります。猫、カラス除けのネットを付けるだけでは、対策は不十分と思われます。見た目が汚いだけでなく、臭いも強烈です。マンションだけでなく、周囲の環境まで悪化させてしまいます。大型のマンションならば、壁が鉄筋コンクリートかコンクリートブロック、屋根が鉄骨、ドアが鋼製でつくるべきでしょう。換気が取れるように、メッシュを屋根と壁との空きに入れ、掃除が簡単にできるように水栓も付けておくべきです。棚を付ける場合は、掃除がしやすいように、メッシュ状のもの（グレーチングなど）にします。屋根がなく、コンクリートブロックで囲っただけのゴミ置き場がありますが、あれはいただけません。雨が降ってゴミが流れるし、上から猫やカラスが入ってきます。どうせ壁を作るなら、屋根とドアも付けましょう。小型のアパートなら、ステンレスや樹脂製で蓋付きのボックスを置くといいでしょう。最近は、樹脂製でいい製品が出てます。汚いゴミ置き場が、綺麗なボックスに変わるだけで、大いなる変身です。
2004.09.21
コメント(7)
-
42条2項道路について
鉄が売れました（笑）アーマンシャンを待ち伏せしていたら、3.3で4000株売れました。さらに上の値で待ち伏せをセット。今日は日本が休みであちらはオープンですから、画面をちょくちょく見れました。後場ではアンガンが3.55で2000株売れました。アーマンシャンは8000株残、アンガンの持ち株無し。アンガン同様、最小単位しか買ってなかった保険2銘柄も、上がってきてます。HSBC香港のポートフォリオ比率の円グラフ、株をどんどん売っているのに、まだ70%のまま。ということは、株価が上がっているということ。これは、大変喜ばしいことです（笑）。換えられるうちに、なるべくキャッシュを増やそうと思ってます。繰上げのためです（笑）。2項道路について全国各地に、42条2項道路は非常に多いです。2項道路とも呼ばれています。設計の仕事をしていた時、頻繁に2項道路に出会いました。東京中、2項道路だらけです（笑）。2項道路とは、建築基準法施行時に、幅員が4m未満であった道路です。中心から2mまでは、敷地が削られる運命にあります。境界が下がるので、セットバックとも言われます。幅が3mならば、中心から境界まで1.5mですから、0.5m、すなわち50cmだけ自分の敷地が削られるわけです。反対側が水路、川、線路などで、拡幅しようがない場合は、反対側の道路境界から4mまで敷地が削られてしまいます。3mの例で言うと、自分の敷地は1mも削られてしまいます。コンクリートの板で蓋をされた小さな水路でも、これが当てはまる場合があるので、要注意です。私道の場合でも道路指定を受けている以上、扱いは同じです。新しく開発された住宅地では、私道は普通4mになっています。奥に入ると私道の端部で、2mづつ接道した敷地が2つあるケースです。「敷地は道路に2m以上接しなければならない」という接道条件があります。その接道の条件と、道路は4m以上という幅員の条件から、私道は4mに設定され、それに対して2mづつ接道させるケースが多く見受けられます。道路指定されているか否かは、役所の道路課にある道路台帳を見れば分かります。幅員も、道路台帳にメーター単位で書かれてます。削られた敷地の部分は誰のものかというと、オーナーのものという場合が多いです。ただし、市区町村などの道路の持ち主に、無料で貸与している契約をさせられます。新築する際に、容積率、建ぺい率計算の際の敷地面積に入れることもできません。また、建築確認を下ろす前に、新しい道路境界となる所に、境界を示すコンクリートの型を入れさせられます。削られる部分の敷地は、要するに、あげるのと一緒です。その分、自分は損するわけです。2項道路に接していて、セットバックが必要と書かれた物件は、基本的には買わない方が無難だと思います。ただし、その悪条件があるために買い手が付かず、値が下がって、利回りが上がっているなら、考えどころです。敷地を削られても、建物に支障がなければいいわけです。現在建っている建物が、2項道路によって敷地を削った場合、面積的に違法になるケースもあります。でも、それで壊すようにとは指導されません。また、道路が広がることによって、道路斜線が有利になることもあります。いっそのこと、役所に言われる前に、自分から道路を拡幅してしまうのも手です。ですから、一概に公式的に、2項道路を避ければいいわけではないと思います。[不動産の資産価値を上げる方法 41]都市ガスとプロパンガスが競合する所は、プロパンガス（LPG）を選ぶ。プロパンガス業者が、ガス配管工事、プロパンガス庫工事、給湯器工事などをやってくれるからです。オーナー負担が大幅に削減されるから、都市ガスとプロパンガスが競合するエリアでは、プロパンを選んだ方がお得です。これをやっている大家さんも、多いそうです。ただし、プロパンをいやがる店子さんもいます。毎月のガス代が、若干高くなるからです。プロパンは地域独占企業の場合が多く、その独占をするために工事までやってくれるわけです。一度工事をしてしまえば、あとは安泰です。そのアパートでは、ずっと自分のガスを使ってくれます。簡単にガス会社を変えられない分、単価が高くされてしまいます。ガスの置き場の問題もあります。露出して置くのは、見栄えが悪く、いたずらされやすく、安全性もよくありません。専用の倉庫にガスタンクをしまうのがベターです。ボクのマンションでは、最初からプロパンガス専用の倉庫が付いていました。シャッターが閉まっていると、どこにプロパンがあるのか、探さないと分からないぐらいです。
2004.09.20
コメント(4)
-
H株が好調！
ボクが売り始めたら、グングン伸びてきました（笑）。この調子で、年末まで売り続けようと思ってます。今買っても短期で儲けが取れそうな勢いです。鉄鋼のアーマンシャンとアンガンは、マイナスから一気にプラスに。5月の底で買った人は、大分儲けたんじゃないかな。ボクは買わなかったけど（笑）。予備兵力を不動産の方に充ててしまったので、ナンピンが入れられなかったんです。やはり、予備兵力は戦場では大事ですね。全然ダメなのが、食品のCOFCO。少量しか買ってなかったけど、動かないですねー。まあ、そのうち動き始めるでしょう。ボクのポートフォリオ上の最大の問題は、ワーサンガスです（笑）。[不動産の資産価値を上げる方法 40]屋上広告、袖広告を付ける。屋上や袖に広告を付けると、広告収入が入り、利回りが上がります。大通り沿いの物件なら、検討に値します。区分所有でも、組合に働きかけて看板を出せば、管理費の助けになります。ただし、広告はやたら付けると、建物の外観を悪くし、資産価値を逆に下げてしまいます。日本では、アジア諸国と同様に看板の規制が非常に緩く、景観が広告に占められてしまってます。どうしても目立つように大きく、ハデな色で作りますから、街並みに及ぼす影響は絶大です。「利回り vs 環境」の対立が、ここにもあります。ヨーロッパでは規制が厳しく、お店などを探すのが逆に大変ということもあります。ボクは、どちらがいいかというと、景観上の規制はあった方がいいと思います（香港は徹底的な広告で、逆に景観的特徴になってますが）。ボクの所は住宅地なので、広告は無理です。これはラッキーなことと、考えるようにしてます（笑）。
2004.09.19
コメント(2)
-
金利について
今回の借り入れは、都市銀行「り」から、変動金利1.975%でした。レーサム・リサーチのIさんに言わせると、短期金利は、今後5年間は絶対に上がらない！だそうです。金利の理論では誰にも負けないと豪語されている方です。また、月極クラブの倉橋社長に聞いたら、「6ヶ月固定だろ？1.97ならいいんじゃないか。現金を余らせて、繰上げすればいいと思うよ。」とのことでした。ケロッピさんによると、レバレッジを効かせて不動産を買うことを「信用買いを大量に一括でやっているようなもので、非常に危険！」。こう言われると、うーん。。。確かに怖い（笑）。株だと慎重になって、信用は絶対するまいと思うのに、不動産だとなんとかなりそうな気になります。ボク自身は、不動産は株のようには乱高下しないし、株のようには儲からない分、デフォルトの危険も少ないと考えてます。リスクテイカー親分は、「レバレッジは絶対にいけない！株で儲けて、不動産は現金で買うべきだ。」が持論です。ボクは親分の言いつけを聞いて、中国株で儲けた分を繰上げ返済をします（笑）。ということで、今、香港から日本への送金を考えてます。不動産では大きく儲けることはできないけれど、毎月のフローを改善することが可能です。そのフローも、少々面倒を見ていれば、安定的に流れるのではと。自分の仕事、ビジネス、株などで儲けて、それを元手に不動産を買って安定的に回すのがいいかと思います。最小の資金で最大のレバレッジを掛けるやり方は、ボクのような初心者には怖い（笑）。次の物件から、少しレバレッジを増やすことを考えようかな。。。[不動産の資産価値を上げる方法 39]外壁の色を部分的に変える。白なら白一色にするのが、普通のやり方だと思います。でも普通にやっていると、他と差別化できません。そこで、部分的に色を変えるというデザインも有効です。部分的に色塗りするなら、お金もさほどかかりません。ベランダの軒天井だけ、ベランダの住戸どうしの境の壁だけ、壁の小口（切り口の部分）だけなどに色を付けます。赤、青、黄、緑などの色で、彩度の低いパステル調の色とかが合いやすいようです。どんより曇り空の多い日本では、原色はあまり合わないようです。原色が合うのは、地中海やカリフォルニアの空です。色を部分的に塗るデザイン手法は、20世紀初頭のモダンデザインで、良くやられた手法です。あのコルビュジェもやっていました。モダンデザインは装飾を排除した抽象的なデザインですが、その装飾の代わりになるものに苦労した形跡があります。そのひとつに色使いがあるように思えます。そういえば、コテツさんのアパートで、ロフトに登る階段だけ色を付けてました。他は白ですから、アクセントになってます。なるほどなーと、写真を見て感心しました。コテツさんって、結構センスいいです。
2004.09.18
コメント(2)
-
物件見学
昨晩、収益物件見学に、また行ってきました。業者さんからファックスが送られてくると、どうしても見に行きたくなります（笑）。夜中の10時に、ミカコを連れて車でお出かけ。女性の目は大事ですから、いやいやでも連れて行きます（笑）。入り組んだ路地に入るので、ナビもやってもらいますから（機械のナビは付いてません）。夜中の土砂降りの日に行ったこともあります。普通のドライブとは違って、知らない街、知らない道に入りますから、結構面白いんです。へー、こんな所がこの道の近くにあったのかと。いつも通過するだけの道を、ちょっとだけ入ると、そこには行ったことがない街があり、生活している人々がいる。物件見学は楽しいので、マンションを買った後もちょくちょく出かけます。駅から徒歩5分の好立地。と思いきや、線路の近くで、あまりいい住環境ではありません。こういうケースはよくあります。駅近がいいとは限らない。1R×6木造、築15年、表面利回り10%。一部屋空室（電気メーターで確認）。道路は4mちょい。外壁はサイディングで白。鉄骨階段は塗り替え済でサビは出てない。ひさしの出は浅い。南側ベランダは、雨が降ると洗濯物が濡れそう。南側は空地があまりなく、日当たりはもうひとつ。平面を見ると、大きなロフト付き。でも、風呂トイレ一体ユニット、洗濯機がベランダ置き。学生か若い社会人。女性もまあ住めそうかな。駅に出てみたら、マイナーな駅でした。駅前のロータリーがなく、区画整理がされていない。大型のビルが建たない立地。地図を見ると、周囲には車、電子部品などの工場が多くあります。歩いている人は、やはり若者が多い。夜のせいかもしれませんが。ということで、これ以上調べる気が起きませんでした。路線価、都市計画地図は見るべきなんでしょうが。。。物件は見に行くまでがワクワク、ドキドキ。かわいいと評判の女の子に、初めて会いに行くような感じ（笑）。でも帰るときは、疲れてます（笑）。妄想が現実に入れ替わり、膨らんだ夢が萎んでいくのを実感しながら、帰途につきました。[不動産の資産価値を上げる方法 38]プロパンガスのタンクを隠す。プロパンガスのタンクが、露出で並んでいる風景をよく目にします。安アパートの代名詞です。赤いポストと同様、プロパンガスが並んでいるだけで、安アパートになってしまいます。それを隠すだけで、イメージアップできます。プロパン業者と打ち合わせして、プロパン庫を作りましょう。うまくいけばタダでやってもらえます。タダまでいかなくとも、若干の援助が受けられる可能性もあります。プロパンガス専用の鉄製の倉庫があり、1列に並べるもの、2列に並べるものなど色々。敷地に合わせて選べます。表の面は、シャッターで締まるようにできてますから、見た目も大分改善されますし、鍵も付きますから安全性も向上します。
2004.09.17
コメント(0)
-
石の上にも100日（笑）
不動産の資産価値を上げる方法、毎日考えていると、だんだんネタが無くなってきます（笑）。頭に汗をかいて書いてますが、そろそろ休憩日を入れよう！。。。と思っていたら、コテツさんから続けるようにとの励ましのメールをいただきました。ということで、休憩日は無しで、書きます（笑）。H株は、徐々に上がり基調になっているように感じます。その調子、その調子（笑）。[不動産の資産価値を上げる方法 37]自動販売機を置く。人通りの多い場所ならば、自動販売機を置くのも利回りアップに貢献します。レンタルのジュース販売機の場合、1本当たり25円前後の利益がオーナーに入るそうです。電気代だけオーナー側が持てば、缶の詰め込み、空き缶の回収までやってくれます。これは大分おいしい話ですが、売れなければ電気代が無駄になります。100本売れて2500円、1000本売れて25000円です。電気代ばかりでなく、見た目も乱雑な印象になり、置き方を考えないと、建物のグレードを下げることになりそうです。目立たなければ売れないけど、自販機が目立つようなマンションは、あまりいいものではありません。タバコ（免許が要る）、ビール（免許が要るし、時間制限がある）、エロ本（これはちょっと。。。）、ゴム（。。。）などの特殊なものも、自販機で扱えます。一度はやってみたい商売です。ボクのマンションでも少し検討しましたが、今のところ、置く予定はありません。住宅地なので、あまり売れそうもないし、見かけも悪くなり、音もうるさく、ゴミも散らかりそうです。業者さんに聞いてみて、売れそうなら、もちろん置きます（笑）。
2004.09.16
コメント(2)
-
税金は複雑！？
サイノリンクをまた売りましたサイノリンクを0.92で売ったとたんに、値上がりして0.97に（笑）。売ると、ほんとに上がるんですよねー、株って。そこで朝一で、0.97で待ち伏せ。すんなり0.98で10000株売れました。サイノリンクは株配も付いたのですが、平均買い値の修正なしでもプラス30%超えてましたから、まあまあ儲かりました。いやー、ツイてます（笑）。サイノリンクの残りは3万株です。税金は複雑？所得税は国の税金、不動産取得税は県の税金、固定資産税は市の税金。扱っている所も、税務署、県税事務所、市役所と、建物も違います。税務署に税金の相談に行って、初めて知りました（笑）。不動産所得、印税、株の差益などの合算の仕方などを税務署に教わりに行ったのですが、ついでに取得税についても聞いてみました。すると、こちらでは分からないので、県税事務所に行ってくれとのこと。こんな基本的なことを、今頃知りました（笑）。今年は株を大量に売っているので、来年の申告は深刻です。マイナスの株も、年末に売った方がいいかもしれません。[不動産の資産価値を上げる方法 36]敷地内に雨水が溜まらないように、水勾配や排水溝を作る。雨のたびに敷地内に水溜りができるようではいけません。湿気が建物によくないし、蚊も発生しやすいし、歩きにくくもなります。水勾配ができるように土を盛ったり、排水用の溝をコンクリートや土を固めて作ると、水溜りは簡単に防げます。
2004.09.15
コメント(0)
-
物置ができました
サイノリンクがようやく売れました。0.92で10000株です。HSBCでのキャッシュポジションは、まだ30%です。MANNSHION HOUSEはB株だけですから、持ち続けると思います。年末までにHSBCでのキャッシュポジションは、90%を目指します。物置の工事が終わりました。1ｍ弱角、高さ1.8ｍ程度の物置を、LPGタンク庫の隣に置きました。置いたといっても、風などで倒れないように、地面に金物で留めます。その物置をアンカーするのに、最初、職人さんが金具の穴の位置が合わないから、汚れた別の金物を付けてました。それも曲がって付いてました（笑）。それを見てボクが、「穴の位置が合うように金具にドリルで穴を開けてください。それを使えばきれいです。」と言うと、イヤイヤやってくれました。やはり、工事は見ていないとまずいと、再認識しました。現場監理はさんざんやりましたが、見ていないと、かなり手抜きされてしまいます。現場に行って、しょっちゅう喧嘩してました（笑）。職人さんは、尊敬の念をもって接するべきですが、手抜きをする方も多いというのは、頭に入れておいた方がいいです（笑）。手抜きを見つけたら、イヤでもその場で言う習慣を持つべきでしょう。さて、物置ができたおかげで、掃除用具、工具、30ｍの電線、30ｍのホース、スチームバギー、電球、トイレのふた（ウォシュレットを付けたため取ったもの）などをしまうことができました。30ｍのホースをいつも車に積んでいて、不便してました（笑）。でも今日からすっきりです。自分がこのマンションから出て行って、すべての住戸を貸す場合も、共用の物置があると便利です。各住戸にも物置を、格好良く言うとトランクルームを作ろうと計画していたことがあります。まだ実行するか否かは決めてませんが。大型分譲マンションでは、よく作ります。賃貸でも、差別化のためには必要かもしれません。利回りとの相談ですが。。。[ミニ知識]アンカーアンカー（anchor）とはいかりのこと。船を動かないようにするいかりですが、建築では、建物や部材を動かないようにする仕組みを指します。「アンカーする」などと言うこともあります。アンカーボルトとは、基礎に土台や柱などを緊結する際に使うボルトのことです。[不動産の資産価値を上げる方法 35]マンションの売りとなる部分に、キャッチコピーを付ける。差別化できる部分をクローズアップするキャッチコピーと解説を、空室になる前に考えておきます。PRを事前に用意しておいて、空室になったら即座にそれを使います。ポストにまくチラシ、空室になった住戸の玄関に積んでおくチラシ、ネット広告、不動産業者さんへ持ち込むファイル、などをキャッチコピー付きで事前に作っておき、空室になったらすぐに配って回ります。その差別化できる部分が、あるか否かが問題です（笑）。ボクのマンションでは、鉄筋コンクリート造タイル貼りの“おしゃれな”モダンデザインのマンション（おしゃれを強調する要素が欲しいなあ。。。）雨に濡れないピロティの車庫（利回りを悪くしてるけど）入り口にある、緑のスペース（まだ作ってないけど）交通の要衝○○○交差点に徒歩○分、○ｍその交差点の大型スーパーに徒歩○分、○ｍバス停から徒歩○分、○ｍ大型店が立ち並ぶ大通りへ徒歩○分、○ｍコンビニに徒歩○分、○ｍ内科医院に徒歩○分、○ｍ歯科医院に徒歩○分、○ｍ救急病院に徒歩○分、○ｍ大学病院に車で○分非常に便利なわりには大変静かな低層住宅地ディジタルキーと普通鍵を合わせたダブルロック、センサーライト、砂利敷きなどの神経の行き届いた防犯対策室内各所にあるきめ細かい生活上のサービス設備このような建物と立地の良さ、細かな生活の利点を強調するキャッチコピーを、毎日毎日考えてます（汗）。住戸内の売りの部分は、小さな紙にキャッチと解説を書いて、指マークを付けて貼っておくと分かりやすいと思います。このようなPRは、視覚的に格好よく、しかもキャッチも粋なものがいいに決まってます。カラー写真をいくつか合成して、キャッチを色文字で。平面図も色付きがいいです。紙はフォト光沢紙で。宅建業法に引っ掛からないように表現に注意しなければなりませんが。分譲マンションの豪華なチラシが参考になります。CADソフト、イラストレーター、フォトショップなどをフルに活用しましょう。
2004.09.14
コメント(0)
-
新しい価値観と出会ったら。。。
自分の価値観に合わないことは、なにかと理屈を付けて、拒否しようとする傾向があるようです。3年前に中国株をやっていた時は、皆からアホバカのように言われました。去年の急騰が効いたせいで、今はそんなことは言われませんが。逆に相談されるようになりました（笑）。また収益不動産を買った時も、なぜ自宅を買わないのか、さんざん言われました。借金をしてマンション1棟を買うなんてバカか！リスクが高か過ぎると。でも自宅を借金で買う方がリスクが高いとボクは思ってます。と他人のことばかり言ってますが、自分でも何も考えずに、反対の理由をあれこれ探して拒否しようとすることがありそうです。新しい価値観に出会ったら、頭を一旦白くして聞く必要がありそうです。。。。と、コテツさんの日記を読んで思った次第です。大変参考になるサイトで、しかも、面白いですよ。http://www.nyu-mon.net/[不動産の資産価値を上げる方法 34]洗濯機のある部屋に、ステンレス製ハンガーバーを付ける。洗濯物を干して思うのは、雨の日の干す所、そして干した後のちょっと掛けておく所がほしいということ。窓際でもいいのですが、水が床に落ちることもあるので、洗濯機のある部屋（洗面所）などがいいと思います。床が、クッションフロアなどの耐水性のある材料ですから。アパートを借りているときは、つっぱり棒を付けてましたが、落下したりクロスが痛んだりしました。建築工事として、ステンレス棒をブラケットでしっかりと留めた方がいいようです。
2004.09.13
コメント(2)
-
今日も壁掃除（笑）
4時間もスチームバギーを使って掃除してました（笑）。ようやく、外廊下の手すり壁がきれいになりました。軒下の汚れを取ろうとしましたが、ずっと上を見て作業するのが大変で、首がすぐに痛くなってしまいます。この辺の掃除は徐々にやることにします（笑）。レトロな喫茶店うちから車で20分の大通り沿いに、洋館風のしつらえの喫茶店があります。ミカコの機嫌を取るために、今日も行ってきました（笑）。内部も古い材料やアンティーク調の家具、備品でコーディネートされていて、なかなか快適です。単価は2倍ですが、お客さんは入っているようです。洗練されたデザインではないんですが、こういった落ち着いた、ちょっとミーハーなデザインもいいかもしれません。なんといっても、女性に受けるようです。最近、植木鉢、フェンス、敷石、ポスト、家具、照明などを探していて思うのは、こういったアンティーク調、ヨーロッパの様式調のものが多いということです。モダンデザインに合うものは、ほんとに少ないんです。今度アパートを買う時は、こういったものもいいかも！と思った次第です。[不動産の資産価値を上げる方法 33]住戸内に絵を掛けるフックを付け、額入りのポスターを掛けておく。空室になった部屋は、家具が無いせいか、なんか物足りません。分譲マンションのショールームのようには作れませんが、居間の大きい壁にフックを付けて、額入りポスターを飾るくらいはできます。プラスターボードの壁では、入居者がフックを付けるのは難しく、最初からオーナーがフックを付けておくのがいいと思います。フックだと絵を掛ける位置が固定されてしまうので、ピクチャーレールという手もあります。天井とぶつかる壁の最上端にピクチャーレールを付け、そこからワイヤーを吊るす形で絵を掛けられます。ピクチャーレールに引っ掛ける金物は、高価なものではありませんので、なくなっても心配いりません。
2004.09.12
コメント(0)
-
床面積の緩和規定
容積率計算をする際に、延べ床面積に入れなくてよいという建築基準法上の緩和規定があります。それは次の3つです。1 駐車場は、全体の合計の5分の1を限度として算入しなくてよい。2 地下の住宅は、全体の合計の3分の1を限度として算入しなくてよい。3 共同住宅の共用廊下は算入しなくてよい。2と3は最近できた規定ですから、中古の場合は、その余った床面積分を増築することもできます。3の規定により、マンションの共用廊下は、容積率算定時の床面積から除外されました。古いマンションは、その共用廊下や共用ロビーなどは床面積に入れなくてもいいため、容積が若干余ることになります。住宅で地下室を作るのが流行り出したのは、3の規定ができたからです。ただし、地下室は工事単価が2倍になってしまいます。また、採光、通風を取るため、空ぼり（ドライエリア）を作らねばなりません。1戸建ての場合に有効のように思えます。マンションでは、半地下にするのがせいぜいです。半地下の場合、地下と認められるか否かが問題となります。面積を免除される地下室は、地盤面から天井までの高さが1メートル以下という条件が付きます。駐車場の面積が免除されるのは、昔からある規定です。1階のピロティで駐車場がある時は、一定範囲内で、床面積に算入しなくていいという緩和があります。これらの緩和以外に、開放され具合で、床面積に入れなくてよいとされることがあります。その判断は難しく、曖昧で、床面積算定基準なる小冊子が、国土交通省から出されています。不動産業者の資料を見ていると、延べ床面積の算定が結構いい加減です。また、図面もいい加減なものが多いんです。工事図面、竣工図面を手に入れて、自分で調べてみる必要があります。今回のボクが買ったマンションは、だいぶ容積が余っていました。将来の増築も十分に考えられ、建築オタクとしては魅力ある物件でした（笑）。[不動産の資産価値を上げる方法 32]光触媒入り塗料を使う。最近の外壁塗装材には、防カビ剤が入っているのが普通になってきました。さらに、光触媒入りといった高機能のものもあります。水に濡れると、光触媒の働きで汚れを取ってくれるそうです。アイカのジョリパット・クオリティシリーズ、型番ではJP－が付くものなどの商品がそうです。若干単価は上がりますが、塗り替えを考えると、こちらの方がお得です。壁を塗り替える時は、光触媒入りを使いましょう！
2004.09.11
コメント(0)
-
ツキを呼び込む方法
リスクテイカーさん（toms2121さん）に教わったツキを呼び込む方法は、大きくは2つあります。望みを紙に書くことと、「オレはツイてる」などのいい言葉をつぶやくことです。資産総額100万ドル（ミリオネア）、年間不労所得1000万円などと、ノートに書いて持ち歩いています。いつも「ツイてる」、「ツイてる」とつぶやいています（笑）。プラス発想しなければといった強迫観念からではなく、なんとなく、クセとして、習慣としてやってます。相場でアテが外れたり、買いたい物件が買えなかったりとかはよくありますが、あーすればよかったとかしなければよかったなどの後悔なんかはしません。このふたつのツキを呼び込むことをしながら、また先に進みます。技術、理論だけで儲けられないことは、トレードをしている人ならば、誰でも感じることです。詳しくは、リスクテイカーさんの本をご参照下さい。http://www.tradersshop.com/bin/showprod?a=2772&c=9784775990117H株一服ペトロチャイナが配当落ちだったせいで、下がってます。最近の高値で売れてツイてました（笑）。サイノリンク0.92、1万株で待ち伏せ。まだ売れません。ボクのように戻り売りをしている連中が多いから、なかなか上がらないのかもしれません（笑）[不動産の資産価値を上げる方法 31]集合ポストを見栄えのいいものに替える。アパートによく付けられている赤い集合ポスト。見栄えが悪く、ここは貧乏アパートですと言っているようです。毎日開けるところですから、そのたびにガチャガチャと安物の音が出れば、イメージダウンです。デザインの良い、ステンレス製ダイアル錠付きに替えましょう。ボクのマンションはステンレスダイヤル錠付きなんですが、どうも建物との取り付け方が悪い。顔になる部分なので、もう少し工夫しようかと思ってます。
2004.09.10
コメント(2)
-
株のグラフは温度のグラフと考える？！
今日、ペトロチャイナが4.1で4000株売れました。徐々に相場が元気付いてきているようで、本格的な反騰になるかもしれません。H株指数も順調に回復してきています。8月末に大きく売れなかったので、年末に売り切るシナリオでいます。高値で買ってしまった鉄鋼（アーマンシャン、アンガン）も戻してきました。まだ10%程マイナスですが。短期で取るなら、これから買ってもいいぐらいな相場の感じです。ボクのポートフォリオの5月暴落の傷は、どうやら解消したようです。あとはワーサンガスの20万株の行方です（笑）。反騰ムード一色の時に、取引再開されるのが一番いいのですが。。。最近、サーチナのニュースはなるべく見ないようにしてます。また、著名人の中国コメントも気にしないようにしてます。見るのは2季報だけ。株価に正直に売買するだけがいいのかと。NYも東京も金利も原油も移動平均線も色んな指数も気にしない。ただ波を見ているだけで、波に乗ることだけ考える。大きい波が来ないなら、どの小さい波に乗るか。谷が深そうだけど、ここいらで乗るか。とかね。そういえば、林輝太郎氏の本の中で、「株のグラフは、温度とか体温のグラフと考えればいい。低くなったら買って、高くなったら売る。株のグラフと見るから、あれこれ余計なことを考えて相場を誤る。」のようなことが書かれていたのが印象に残ってます。林氏の本は何冊も読んでますが、今の段階では、この言葉が最大の教訓となってます。ケロッピさんは、「酒田罫線」が一番のお薦めと言ってましたが、まだその価値が分かるほど上達してませんので。[不動産の資産価値を上げる方法 30]機能性壁紙を使う。消臭、防汚、吸湿などの何らかの機能を持った壁紙が販売されています。単価もさほど変わらないのなら、そういった壁紙を貼るのも有効です。貼っているだけではお客さんに分からないので、内見の時にわかるように、宣伝文句を小さな紙に書いて壁に付けておくのがいいでしょう。
2004.09.09
コメント(0)
-
ホームセンターは工事でも使える！
物置を買うのに、またまたホームセンターに行きました。見積もりを取ってもらったら、製品価格は3割引き、工事費も安い！一般業者で頼むと、製品価格を定価で見積もる上に、工事費にもわけのわからない諸経費などを載せてきます。ということで、物置をホームセンターで頼むことにしたわけですが、ついでに車除けのポールはできるのかと聞いてみました。なんと、それもできるそうです。東洋エクステリアのカタログから選ぶことになりますが、定価からも引いてくれるそうです。以前、建物を作った業者に見積もりを頼んだら、結構な値で、諸経費なんかも載せてきました。車除けも、ホームセンターに頼むかなー。唯一欠点としては、扱う製品が限られることです。使いたい製品がある限りは、製品代の値引きだけでも、他業者はかなわないだろうという印象を受けました。日記を始めて1か月も経ちました！8月7日に日記を始めて、早いもので1ヶ月になりました！ひなさんに作ってもらって、なんとなく書き始めたんですが。誰も見ないかもと思いながらも、自分のお勉強ということで、書くようにしてます。不動産の資産価値を上げる方法も、無い頭を絞って考えてます。絞ってもそんなものかと言われそうですが（笑）。どこまで続けられるか、とにかく続けます（笑）超大現代農業をまた売りました。2.5で4000株を売り。ボクが売り始めると上がり出しました（笑）。そういえば、この前間違えて、北京エンタを売ろうとして買ってしまったことがあります。その後、やはり上がってきました（笑）。売ると上がるは本当なんだなー。間違えて買うぐらいがちょうどいいかも。「買いはゆっくり、売りは早く」を心がけてはいるんですが、ちょっと早すぎるかもしれません。。。[不動産の資産価値を上げる方法 29]室内ドアのガラスを樹脂製にする。部屋どうしを仕切るドアに、ガラスが入っていることはよくあります。ボクのマンションにも、DKと隣の6畳の部屋を仕切る引き違いドアに、縦長の型ガラスが入っています。ガラスは割れると危険なので、室内のドアにはなるべく使わない方が無難です。特に、ころびやすい階段近くや、裸になる風呂場のガラスは危険です。フロストガラス風の樹脂もありますから、それを使う方がいいかもしれません。ボクも、ガラスが割れたら交換しようと思ってます。[ミニ知識]型ガラスガラスを半透明にするために、表面に凹凸を付けたガラス。型に入れて作るので、型ガラスと呼ばれる。曇りガラス（フロストガラス）は、ガラスの表面を霧状に傷付けて、不透明にしたもの。型ガラスよりも作るのに面倒なため、単価は高い。見た目や光の感じは、曇りガラスの方がいいように思えます。透明ガラスの一部分を、模様のようにフロスト加工することも可能です。店舗などでよくやられるデザイン手法です。
2004.09.08
コメント(2)
-
掃除をするだけで賢くなる方法
今日もスチームバギーで、何時間も外壁のお掃除（笑）。どんどん汚れ、カビが取れて、それはそれで楽しい作業なんですが。。。掃除をしていて思ったのは、時間がもったいないということ。そこで、MDウォークマンを付けて掃除をする方法を思いつきました。音楽でもいいんですが、お勉強のMDがいいかと。掃除すればするほど、お勉強になる（笑）。さて、そのお勉強MDですが、金融英語、基礎中国語、金持ち父さんのファイナンシャルインテリジェンスがいいかな。金持ち父さんのファイナンシャルインテリジェンスは、金持ち父さんシリーズをCDにしたような内容で、束田さんが勧められていたので買ったもの。4巻まで車の中で聞いてますが、本と違って、楽ちんです（笑）。これで、何時間でも掃除をやっていられます（笑）。ペトロに指し値ペトロチャイナが元気になってきたので、ちょっとだけ指し値で待ち伏せ。4000株を4.1ドルで。今日はつかなかったけど、今週中にはもっと上がると期待してます。年末にはゼロか1万株残を目指します。持ち続けるのはH株ETF（徐々に株数を増やしてます）、サイノリンク、ワーサンガス（これは20万株以上牢屋入り 笑）、キャップインフォ（これも牢屋入りのようなもの 笑）、石油2銘柄、電力2銘柄、高速3銘柄、北京エンタ、北京北辰、広東電力、リクカスイ、上海フレンドなどを1万株づつぐらい。あとは年末までに売ってしまおうと。もちろん、相場次第ですが。。。[不動産の資産価値を上げる方法 28]共用の玄関や住戸の玄関の照明を、明るいものに替える。車の運転で、トンネルに入ってすぐは、暗くて見にくく感じます。明るい所から暗い所に入ると、目が暗順応するまでに、少し時間がかかります。建物でも同じで、入ってすぐの所が暗いと、実際よりも暗く感じ、陰気な感じになってしまいます。玄関の照明は多めに、明るめに。60Wなら100Wに替えましょう。
2004.09.07
コメント(0)
-
株売買には、手書きグラフが必要だなー（笑）
最近、中国株を売っていて思ったことは、グラフを手書きしていないと、値動きの感覚がにぶくなってしまうということです。サーチナのグラフでなんとなくは分かるのですが。。。ケロッピさんに教わって、大きなA1の用紙に月足、日足は書いていたのですが、ここ半年、不動産投資に熱中していてさぼってました（笑）。パソコンのグラフは、縦軸の長さが変わるため見にくく、うねり取りをするには不都合です。終値折れ線グラフを書いていた時、大唐発電のうねり取り（リズム取り？）ができたのに、今ではまず無理です（汗）。ということで、そろそろ手書きグラフを復活させようと思ってます。手書きグラフの問題点は、面倒くさいことです（笑）。そこで、トレードする銘柄、うねり取り銘柄を少数に絞り、それだけの終値折れ線を書く。そして、バイ&ホールド銘柄はグラフに書かず、ネット画面でもプラスマイナス何%という数値が出ないようにしてしまう、という手を考えてます。プラスマイナスの値が分からなければ、上がろうが下がろうが、気になりません。暴落したっていいんです。10年持つということができます。現にB株のリクカスイ、広東電力は、ネットが効かないので、今のダウントレンドでも気になりません。長期的には有望銘柄ですから、こうやって放っておくのがいいと思ってます。[不動産の資産価値を上げる方法 27]消臭剤を置く。消臭スプレーをまく。国際便の飛行機に乗っていた時のこと。中継地の空港で、面倒なので降りずに飛行機の中に残っていると、乗務員が通路を歩きながらスプレーを両手に持ってまいていました。たぶん、あれは消臭スプレーだったのでしょう。人間の体臭や食べ物の臭いは結構強く、狭い機内にそれが充満すれば、不快の原因になります。建物も同様で、人、食べ物、タバコ、ゴミ、建材、接着剤などの臭いが染み付いています。空室になった際は、消臭スプレーをまいたり、各室に消臭剤を置いておくのがいいように思えます。
2004.09.06
コメント(6)
-
壁掃除の新たなる必殺技！！！（笑）
昨日はミカコのお父さんが、実家から高温蒸気で洗浄できる器具（商品名はスチームバギー）を持ってきてくれました。以前お話した、手すり壁内側のカビなどの汚れの清掃用です。スポンジでもかなりきれいになるのですが、手間がかかるし、高温蒸気ほど効果的ではなかったためです。使ってみて、効果は画期的でした！これはホントにすごい！！カビも殺菌されるため、しばらくは出ないそうです。室内の汚れにも効果があるとか。しばらく借りて、マンション全体を、徹底的にきれいにしてしまおうと思ってます（笑）。中国株を売ってます。先週、ペトロチャイナ、しんせん高速、超大現代農業を少しづつ売りました。6月に売ってから、その後下げ、また8月末から元気になってきたので、売り始めてます。超大現代農業はもう1万7千株（株配があったので変な端数あり）しかありません。一時は10万株以上買い進んで株主の気分でいましたが（笑）、今は寂しいものです。春に社長が売ってから、未練がなくなりました。ペトロや高速はまだまだ上がりそうですが、前半の動きを見ていてどうなるか分からないので、儲けが取れるうちに現金化を少しづつしています。[不動産の資産価値を上げる方法 26]風呂、トイレの換気扇のスイッチを、タイマー付きのものとする。最近のマンションは、風呂、トイレの換気扇のスイッチは、タイマースイッチとなっているケースが多いです。特に窓の無い風呂は、一定時間、換気扇を回したいため、タイマーはかかせません。でも、タイマースイッチが付いていない場合は、ホームセンターで買ってきて、簡単に、しかも安く交換できます。また、スイッチがオンになっていることを赤い光で示すパイロットスイッチにすると、換気扇の消し忘れを防ぐことができます。また、暗がりでもスイッチの位置を淡い光で示すほたるスイッチも、玄関、廊下、トイレ、風呂に付けると便利になります。さらに、スイッチ面が大型のスイッチも、高齢者には使いやすいと思います。これら、タイマースイッチ、パイロットスイッチ、ほたるスイッチ、大型スイッチは、日常の使い勝手に直結するものなので、積極的に導入しましょう。
2004.09.05
コメント(2)
-
プロパンガス工事
水道ついでにガスのお話も。都市ガスではやはりガスメーターまでがガス会社、メーターから内側がオーナーの工事になります。いずれにしろ、費用はオーナーが負担します。一方プロパンガスでは、ガス配管工事、ガス庫の工事、さらに給湯器の工事までプロパンガス会社が負担します。老朽化した給湯器の取り替えも、ガス会社がやってくれます。なぜかというと、プロパンガス会社が自分の所を使ってほしいからです。一度工事をすれば、後は自分のガスをずっと使ってもらえるからです。以前、地方の大規模リゾートホテルの設計をやったことがありますが、大きなLPGのタンクから給湯器まですべて工事をやってくれると言ってきて、驚いたことを覚えています。このようにプロパン業者が工事をやってくれるため、都市ガスが来ている地域なのに、わざわざプロパンを大量に並べて、イニシャルコストを下げるようなことをする大家さんもいるのです。プロパン業者が工事をやるという慣行は、不動産投資をしている方々には常識ですが、一般の方には案外知られてません。ただし、都市ガスと比べてプロパンガスは、毎月のガス代が高くなる傾向にあります。ですからプロパンガスは、オーナーには有利で、賃借人には不利なんです。ボクのマンションはプロパンでオーナー有利ですが、ボクも住んでますからそんなに意味ないんです（笑）。［ミニ知識]プロパンガス液化石油ガス、LPGとも言われます。LPGはLiquid Petroleum Gasの略で、液体の石油ガス、すなわち液化石油ガスです。プロパンが主な成分だから、プロパンガスとも呼ばれます。プロパンガスの円筒形のタンクの中は、下の方が液体、上の方が気体となってます。タンク内部の温度によって、気化するガスの量が変わります。西日が当たるところだとタンク内の温度が上がり、あまり好ましくないそうです。できたらプロパンガス専用の倉庫に入れて、シャッターを閉め、鍵を掛けます。倉庫に入れた方が、見栄えもよくなります。プロパン庫は、下が空いていて、ガスが漏れても下から抜けるようになってます。コンクリートブロックでプロパン庫を作る場合は、屋根を軽い鉄板で作って、爆発した際には上に飛ぶようにします。プロパンガスは空気よりも重いので、ガス感知器は、床の近くに付けます。都市ガスは反対に空気よりも軽いため、感知器は天井近くに付けます。 [不動産の資産価値を上げる方法 25]PS（パイプスペース）のドアと玄関ドアの色を変える。PSは、縦管やメーターを集めて区画した所で、外廊下側に作るのが普通です。PSと玄関扉は同じように鋼製扉で作られるので、多くは同じ色に塗られてしまいます。PSの扉は目立たない方がいいわけですから、壁と同色がよく、玄関扉だけ、若干目立つ色がいいように思われます。ボクのマンションは、PSは壁と同色のグレイ、玄関扉は茶色のシート張りですから、このままでいこうと考えてます。ただ、シートとドア枠が傷んできているので、色の塗り替えは必要ですが。。。
2004.09.04
コメント(0)
-
水道加入金について
水道局のパンフレットを見てみると、水道加入金が、アパート、マンションの場合、1戸につき150,000円、税込みで157,500円となっていました。ボクのマンションは3戸しかないんですが、それでも水道を入れるだけで472,500円です。10戸あったら、157万5千円もかかってしまいます。なんでそんなにかかるのかというと、道路にある水道本管からの引き込み工事、水道メーターの費用がかかるからです。その他に、大きくは水資源確保、水道施設の整備などです。水道事業は、税金を使わずに運営されているそうです（本当かどうかは知りませんが）。水道メーターから内側はオーナー側の工事、水道メーターから外側は水道局側の工事です。受水槽がある場合は、受水槽のつなぎの部分まで水道局側の工事になります。新築の場合は水道加入金は、当然、払わねばなりません。でも中古でオーナーチェンジで買う場合は、不要になります。それも売値の中に含まれていると考えるべきかもしれませんが（笑）。ちなみに受水槽は3階以上で必要になるケースが多く、2階建てでは、水道本管直結で水は上がってきます。3階になると水圧が必要で、ポンプと受水槽を付けるように言われます。実際は直結でも上がるようですが、受水槽＋ポンプを指導されます。屋上に置いた高架水槽からの水圧で各戸に水を送る場合は、受水槽＋ポンプの他に高架水槽を作り、そこへポンプから水を圧送します。最近のポンプは水圧が強いので、ポンプ直で各戸に水を送るケースが多いようです。受水槽は水が汚れる原因になる所で、定期点検が必要です。いたずらでねずみを入れられることもあります。そのため、フェンスで囲って、フェンスとふたに鍵を掛けます。受水槽は場所も取るし、維持費もかかるので、無いにこしたことはありません。小型のマンションなら、受水槽の無い2階建てが、水の面ではよさそうです。エレベーターもいらないしね。 [不動産の資産価値を上げる方法 24]アートを適所に配置する。絵画や彫刻、ガラス装飾、ステンドガラスなどを適所に配置します。手すりの一部に金属製の装飾を付ける方法もあります。玄関ホール、内部廊下では可能ですが、ボクのマンションみたいに外廊下では、頭をひねる必要があります（笑）。水に濡れても大丈夫のような、石の彫刻、それも具象ではなく抽象のものなら、空地に緑と一緒に置いても合うかもしれません。月極クラブの建物を、倉橋社長に案内してもらっていただいていた時、絵を要所に飾られていました。本物の油絵ですが、大量に仕入れるため、2万8千円だそうです。取られないように、壁にビス止めされていました（笑）。それでも、たまに取られるそうです。
2004.09.03
コメント(0)
-
初めての入金！
昨日、今日は本当にうれしいことがありました。そうです。マンションを買って初めての入金の確認ができました。9月分の入金です。そのおかげで、昨日、今日は機嫌がやたらいいんです（笑）。 昨日通帳記帳をしたら、 入金 80,000入金 77,000出金 110,141 ということで、ローンの支払いの約11万を引いても、46,859プラス！残高が増えている！！この物件には、ボクも住んでいるわけですから、ボクらの居住費、駐車場代を入れたらかなーりのプラスということになります。わーい！！！！ と感激するのも束の間、あれ？駐車場代は？？１台余っていたので、近所の人に借りてもらっていたんです。あれーー、その8000円が無い（笑）。と、8000円という小さなお金で、ミカオの額に汗が。。。 家に帰って契約書の電話番号を確認して、さっそく催促の電話。奥様が出られました。 ボク「カーサ○○○の駐車場を管理しています○○と申します。駐車場をお借りいただきありがとうございます。」奥様「あー、はいはい。こちらこそお世話になっております。」ボク「今日確認取りましたところ、9月分の入金がまだのようなんですが。。。」奥様「あらー、すみません。これから振込みに行きます。」ボク「ありがとうございます。」奥様「毎月振り込むのは面倒なので、3ヶ月分、振り込みますね。」ボク「エッ、あ、ありがとうございます。」 ということで、今朝確認したら、24,000円、無事に振り込まれていました。バンザーイ！通帳を見てニヤニヤ。ミカコにも、見ろ見ろ、どーだー、すごいだろー、と。いいオッサンが何をやっているんだか。 賃料を催促するのはいやだなーと思っていたんです、実は。でもボクは以前、零細企業の社長だったので、債権回収は慣れっこだったんです。そのことを、電話をしながら思い出しました（笑）。社長だったころのボクの仕事は、その多くがお金の回収。いつも入金期限を伸ばされるし、いつも値切られるし。大変だったなー（涙）。。。大家は回収の時に値切られなくて、本当にいい商売です（更新の時には値切られますが）。ただ、賃料の回収は大家業で一番やりたくない仕事ですから、部屋数が多くなったら、管理会社にアウトソーシングしようと思ってます。家賃保証は損なので、回収業務だけ発注できないだろうかと、都合のいいことを考えてます。 これでプラスのキャッシュフローは、月54,859となりました。大した額じゃあないんですが（ボクには大きいけど）、自分達の居住費と駐車代がタダということを忘れないで下さい（笑）。不動産は大きくは儲からないけど、キャッシュフローの改善に大きな効果があるということを実感した次第です。 こんな幸せなキャッシュフローが永遠に続くと考えるほど、ミカオはお人よしではありません（笑）。金利上昇、賃料低下、空室というリスクがあります。ということで、ガンガン繰り上げ返済します。レバレッジを減らしてバカだなー、守るんじゃなくて攻めないと。と言われそうですが、リスクテイカー親分が金利上昇のことを言って脅かすものですから（笑）。本当に大きくレバレッジを効かそうと思ったら、空室リスクがまったく無い極上の立地で、実質利回りが12%かなー。できたら築浅RCタイル貼り。って、そんな物件あるのか。。。クラブリッチの束田さんによると、1000件に1件は、本当にいい物件があるそうです（汗）。 PS：束田さんの日記は大変参考に、勉強になります。読書量がすごい方で、学者タイプと勝手に思ってます。http://www.clubrich.jp/blog/1002/ [不動産の資産価値を上げる方法 23] 脚立を用意しておく。 共用照明の電球を交換する時や、建物の高い所を掃除したり修理したりする際には、脚立がどうしても必要です。これがないと、いちいち業者を呼ばねばなりません。折り畳んで2m、伸ばすと4ｍのはしごになる脚立を用意します。そして目立たない所にしまって、チェーンやワイヤーのロックを2重にかけておきます。ドロボーに使われるのを防ぐためです。 ボクはミカコの実家から4段折りの脚立を借りていて、1階ベランダ下に、雨水管にワイヤー錠を掛けてしまってあります。予備の電球も用意してありますから、いつでも出動OKです（笑）。
2004.09.02
コメント(2)
-
区分所有か1棟か？
区分所有か1棟か？？？ボクなら買えるものなら迷わずに1棟買いにします。買えるものならという大前提が付きますが（笑）。 古くなったらどっちにしろ廃墟同然になるんだから、安くて利回りのよい区分所有という考え方もあります（この利回りという考え方は、自宅にも使えると思ってます。）。1棟を買って土地があっても、建て替え予算はかかるわけだから、同じでしょという理由です。 でも、区分所有マンションでは、自分にだけ建て替え予算があっても、建て替えは実行できません。区分所有マンションでは、組合の5分の4、80%の決議を経なければ建て替えられません。また、5分の4を超えて建て替え決議が通ったとしても、１人のオーナーの反対でストップしてしまいます。それでも建て替えをする場合は、そのオーナーの部屋を組合が買い取らなければなりません。その反対が10％にも及べば、建て替えは実質的に不可能になってしまいます。土地と建物をみんなで持っているという所有形態が、物件価格を安くしている反面、なにかしようとしてもできないというもどかしさがあります。 1棟オーナーと同じように大切に使って、資産価値を落とさないように、上げるようにすればよい。とはいうけれど、そのような価値観を持った人達ばかりではありません。干渉されるのを嫌がる、組合活動に無関心なマンション住民相手では、通じにくいことです。管理会社にまかせておけばよいとする人達が大半ではないでしょうか。 その管理会社は、ディベロッパーの子会社が最初から設定されている場合が多く、ディベロッパーの方にキックバックがいっています。各住戸から振り込まれる管理費は大きな利権ですが、無関心住民の多いマンションは、よく食いものにされてしまいます。 大規模修繕の費用も、区分所有マンションでは不足しがちです。最初に売り出す際、毎月の負担を少なく見せるため、修繕費用は少な目に設定されています。今あるマンションのほとんどが、修繕積立金が不足していると言っている専門家もいます。 建て替え、大規模修繕の他に、資産価値の減価が激しいという欠点もあります。土地の割合が低い分、建物の老朽化と共に価値は減少します。土地も当然減価しますが、建物ほどではありません。 区分所有マンションは、富が分散された近代民主主義社会の縮図のように思われます。分散された所有権を安く買って、隣同士、あまり干渉し合わずに住む。共有部分の決定はみんなで民主主義的に行われます（持分に比例するという階層化もありますが）。メリットもディメリットも、そこから発生します。 区分所有を買うか１棟を買うかは、個人の判断ですが、ボクは以上のように考えて、区分所有は買わないようにしています。ただ、投資オンリーで、他の住戸も投資オンリーで、管理会社がまともに管理してくれている所で、建て替えまで責任を持ってやってくれるようなマンションなら、買ってもいいかなー。リスクテイカーさんが買われているダーウィン管理の中古ワンルームは、建て替えの実績もあるそうです。 [不動産の資産価値を上げる方法 22]植木鉢を要所に置く。 植木鉢は手軽ですが、これがなかなか侮れない効果を発揮します。中でも超大型の植木鉢、手すりに掛ける植木鉢、コンクリート製の植木鉢（プランター）には注目してます。 超大型の植木鉢は、大型店の吹き抜けホールなどにも置かれているようなもので、2、3メートルの木は植えられます。これには照明を付けると効果的です。配線が無理な場合は、建物の壁からスポットで照らす方法もあります。ソーラーライトは薄暗いそうです。ただ、30センチ角くらいのソーラーパネルを近くに付け、そこから配線するのなら、少しは明るいかもしれません。植木鉢の土の部分には、木製チップを敷き詰めると、ジメジメした感じはなく、見た目もよくなります。 手すりに掛ける植木鉢は、マンション外廊下などを飾ることができます。小さい植木鉢を1メーター間隔で並べるとか。その場合は、落下しても大丈夫な位置にする必要がありますが。手すり壁の内側に並べれば落下の心配もなく、外観も損なわれないのですが、通行の邪魔になるかどうかは考えどころ。 そして、コンクリート製のプランターは、道路との境界に車よけを兼ねて置き、つつじなどの低木を植えます。建物の足元を飾り、道行く人にもいい印象を与えます。ただし、植栽の手入れをしていないと、みすぼらしくなって逆効果ですが。プランターならば、犬が用を足すこともなさそうです。これにも照明がほしいです。 安価でできる割りには、植木鉢＋植栽の効果は大きいようです。アスファルト舗装面、コンクリート面の上にも簡単に置けるし、邪魔になったら取り除けばいいという汎用性もあります。ボクは、ホームセンターや園芸センターに行くと、必ず植木鉢の所に寄ることにしてます。植木鉢オタクになりつつあります（笑）。変な装飾が付いているものが多く、シンプルで建物の色に合ったものは少ないですねー。
2004.09.01
コメント(0)
-
不動産はもうからない？
株をやっていると、20パーセントや30パーセント取ることはそんなに珍しい事ではありません。ボクも去年はだいぶ儲けました（笑）。ボクの場合はツキだけでしたが。セミプロのケロッピさんは、毎年確実にトータルで20～30パーセントを安定的に取られているそうです。それを複利で回せば、10年、20年では大きな金額にすることができます。そんな話を聞いた後で不動産投資の話を聞くと、実質利回り10パーセントでいいとか悪いとか。。。エエエ！ 不動産投資は、はっきり言って儲からない投資です（笑）。 じゃあ、不動産投資のどこに魅力があるかといったら、やはり毎月の安定的なキャッシュフローの１点です。 不動産で毎月30万も上がれば、仕事をクビになっても、なんとか食っていけます。株を持っていてもサラリーマンはやめられないけど、不動産を持っていたらサラリーマンはやめられます。毎月30万ということは、年360万。これを株の配当で取ろうとすると、4パーセントの配当利回りで、9000万の株を持っている必要があります。 株の差益で安定的に利益を出せるかは疑問です。10パーセントの利益を確実に出せるなら、3600万でトレードすればいいわけですが、毎年確実にとなると、ボクには自信がない（笑）。去年たまたまよかったからと言って、今年いいとは限らない。やればやるほど損することもあります。1月に買って4月に売って、あとは休んでおけばいいものを、もう一回やろうとするから痛い目に遭う（笑）。 実質利回り4パーセントで価格9000万の不動産を運用しているのと、配当利回り4パーセントの株を保有しているのと、どちらが安全、安定かと言えば、不動産の方です。株の配当は、決算次第で上がりもすれば下がりもします。倒産の可能性もあるし、年2回、半年単位でしか入金されません。額が上下する半年おきの入金では、安定的なキャッシュフローとは言えません。不動産も、空室という大きな不安定要素があります。ただし、その空室リスクさえ除けば、あとは大したことはありません。賃料が株のように大暴落するというのは、立地を選べばありえないと思ってます。 さらに、銀行が簡単に融資してくれるという有り難い特典があります。9000万の不動産には、土地を担保として、一定割合の現金、それなりの企業にまじめに勤務している実績があれば融資を受けられます。9000万の株を買いたいと言っても、銀行は貸してくれません。もし借りるとしたら高い金利を払う必要があります。株はゼロになってしまうけど、不動産は最悪、土地は残るし、競売で現金化もできます。担保に取りやすいわけです。 不動産投資で大きく儲けようとするのは、若干無理があるように思えます。しょせん10パーセント前後の世界です。ただ、儲けた現金を使って不動産で運用するのなら、安定的に回るのではないかと思ってます。リスクテイカー親分が、株で儲けて、現金で中古ワンルームを買おう！と提唱されているのには、ほんとにその通りだなーと思います。でも、ボクは若干、違うことをやってますが（笑） [不動産の資産価値を上げる方法 21]タイル面に、シリコンクリア塗装する。 ある不動産セミナーに出席した後の飲み会で、隣に座っていた方が防水業者さんでした。その方にボクのマンションの写真を見てもらったとき、教えてもらったのが、シリコンクリア塗装です。タイル面にシリコンクリア塗装すると、水を弾き、汚れも付きにくくなり、長く綺麗なままで保持できるそうです。平米２千円だそうで、単価も効果が上がるならそれほど高くないなーという印象です。予算を睨みながら、近いうちにやってみます。パラペットの補修をして、タイルにシリコンクリアをかければ、新築のような外観が長く維持できそうで、期待してます。 同じ防水業者の方に意外なことも聞きました。一般に屋根防水はシート防水よりもアスファルト防水の方が信頼性があることになってます。でも、古い防水をやり直す工事をしてみると、アスファルトの方がまくれていることが多いそうです。シート防水はシートを接着するだけで簡単で安いし、なによりもボクのマンションもシート防水なので安心しました。でも、本当の所はどうなんだろう？。。。分かったら、日記に書きます。
2004.08.31
コメント(8)
-
火災保険
今回の物件を買う際に、火災保険に入りました。銀行からローンを借りるには、火災保険に入るのが義務だからです。コンクリートでは、住戸内部しか燃えません。ということで、火災保険は、RC造ではかなり安くなります。今回ボクが入った保険は、三井住友海上の火災保険で、保険期間は20年、保障額約2800万円、地震保険は付帯されてないもので、保険料は25万6860円。1年当たり12843円。30年保険だと、もっと安くなります。安いと言われる共済も検討しました。同じく保障額2800万円で年払い13,440円。毎年、割戻しもあります。ある本に、共済の方が圧倒的に有利となってたんですが、比べてみて大差ないことがわかりました。共済の方は割戻しが毎年計算されますので、単純には比較できませんが、毎年掛けるのは面倒なので、20年の三井住友海上の方に入りました。[ミニ知識]RC造RCはReinforced Concreteの略で、直訳で補強されたコンクリート造、すなわち鉄筋コンクリート造のこと。コンクリートは圧縮には強いけど、引張には弱い。そこで引張に強い鉄筋で補強して、構造体に使えるようにしたもの。鉄骨造（S造）の鉄骨は、圧縮にも引張にも強いので、そのまま骨組みに使います。[不動産の資産価値を上げる方法 20]共用部の照明用電球の予備を用意する。ある不動産業者のサイトで、共用部の電球が切れて、しかもなかなか交換してくれずに、入居者がクレームを何度も入れているのを見たことがあります。ボクはそこの業者さんに物件を紹介してもらったことがあるんですが、それを見て、お付き合いするのをやめました（笑）。苦情には、間髪を入れずに対応するのが、サービス業の鉄則だと思います。電球の交換まで大家がやるなんて大変だねーと言われましたが、そんなことはアッという間に終わります（笑）。
2004.08.30
コメント(0)
-
自宅？（その4）
自宅をどうするかの続きですが、マンション1棟ではなく、マンションの区分所有をいくつか持つという選択肢もあります。ひなさんに指摘されて、そういうことを考えたことがあることも、思い出しました（笑）。駅近に実質利回り10パーセント以上の中古ワンルームや中古1DKは、築15年以上の中古を探せば結構見つかります。中古ワンルームで利回りを上げて、そのプラスのフローで自宅マンションのローンを払うこともできます。でも、そうやって最終的に手にしたワンルームや1DK、2DKは、古くなったマンション内の1住戸です。土地は共有ですし、自分で建物の資産価値を上げる手が打てないし、大規模修繕、建て替えという恐ろしいものが、後には待っています。ほとんどの分譲マンションは、大規模修繕、建て替えがうまくいかないと、ボクは思っています。区分所有マンションは安く買えて、その分、利回りが高いというのが最大のメリットですが、安く買える分だけ資産価値が低い、老朽化すると最後はどうなるか分からないというのがディメリットです。ここでも「利回り vs 資産価値」の葛藤があります。区分所有は、コンクリートの内側の空間だけ自分のものという変な所有権で、その境界となるコンクリート躯体、サッシ、ドア、ベランダは自分の物ではなく、いじってはいけない。共有や住民相互のことは、組合を通さないといけないというものです。設計の仕事でコンクリート現場を多く見てきた者としては、その内側の空間だけを高いお金を出して買う気にはどうしてもなれないんです。これも考え方にはよると思います。お金の回り方だけ見て、数字だけ考えて投資するのならば、やはり区分所有だろうとは思います。機会があれば、投資用の区分所有にも挑戦しようとは思っているですが。。。マンション建て替えについて、以前リスクテイカーさんの掲示板に書いた書評を、再掲します。山岡淳一郎著「あなたのマンションが廃墟になる日 建て替えにひそむ危険な落とし穴」を最近読んで、非常に面白く思いました。書名から、大規模修繕や建て替えは難しいよという安易な本かと思ってましたが、ひさびさにヒットした本です（笑）公団の稲毛海岸3丁目団地建て替えをめぐる騒動。建て替えて超高層化すると、容積率の余りを売ることで、でタダで広い自宅が手に入る。しかし、たった3%の反対者でゼネコン、ディベロッパーが逃げ出し、その間にバブルも崩壊、最後には大規模修繕で落ち着きます。終の棲家を追われようとする高齢者の抵抗と、昼に頑張るために夜中に仕事に出る推進派の理事の頑張りなどが感動的。どっちが悪いとも良いとも言えない切迫感があります。神戸大震災の被災マンション・六甲グランドパレス高羽の建て替えをめぐる騒動。杭の損傷が大したことないのに、国の補助が受けられる（公費解体）ので建て替えて資産価値を高めようとする派と、修繕で住めるのでこのまま暮らそうという派の対立。裁判にもつれ込み、最後は老婆ひとり残され、水道まで止められる。建て替えに参加しない場合は、時価でその住居を建て替え派が買い取らねばならない。その資金が枯渇。ゼネコンも逃げ出し、最後のゼネコンがなんと東海興業。30年単位でスクラップ＆ビルドを繰り返す日本の住居は、どう考えてもオカシイ。なんでヨーロッパのようにならないか。立花隆の本に感じるようなドキュメントの積み重ねをこの本にも感じました。そういえば、田中角栄もかなり登場します（笑）。5分の4の決議で建て替え可能とは、区分所有法の1条文でしかないというのが、痛いほど分かります。分譲マンションを自宅オンリーとして買おうとしている方には、一読をお薦めします。[不動産の資産価値を上げる方法 19]職人、業者のリストを作る。建築、防水、左官、塗装、鍵、建具、クロス、畳、電気、ガス、水道などの業者リスト、職人リストを作っておきます。何かあったら間髪を入れずに電話をかけて、すぐに来てもらいます。もちろん、自分でできる所は自分でしますが。ゼネコン経由ではなく、なるべく職種別工務店に直接、職人に直接お願いする方が、値段も安いし、話も早いです。各工事種別に2社以上の業者を調べておきます。留守だったり、つながらなかったりするためです。電気、ガス、水道は、夜中でも電話できる先を確保しておく方がいいでしょう。
2004.08.29
コメント(5)
-
活断層の調べ方
地震のお話が出たので、活断層について。活断層は、分かっているものは、しっかりと公表されています。東京大学出版会が、日本の活断層地図を出版しています。地域図書館にも置いてあると思います。また、地域名＋活断層でネット検索しても、かなり出てくると思います。以前、某週刊誌で、極秘入手、活断層の地図なんて出してましたが、極秘どころか完全オープンです（笑）。関東圏で有名なものに、立川断層、荒川断層、三浦半島断層帯、東京港北断層（千葉の湾岸部）などがあります。物件を買う場合には、活断層近辺のものを避けるだけで、リスクを減らすことができます。マンションの中には、活断層を横断する形で立っているような恐ろしいものもあります。リスクテイカー親分が、東証2部の立飛企業の株がよいとポジショントークをされていた時、ちょっと調べてみたら断層の真上でした。どうしようか迷ったんですが、一応お知らせすることにしました。そのため親分は追加投資を控えられたそうですが、その後、立飛企業の株価が上がること、上がること（笑）。言わなきゃ良かったかなー。。。 [不動産の資産価値を上げる方法 18]共用部に、センサー付ライトを付ける。人や車に反応してライトが点灯するように、あちこちにセンサーライトを取り付けます。すぐに消灯するので電気代の心配はいりません。生活の便も良くなるし、防犯にも効果があります。ホームセンターでセンサーライトを買ってきて、そこらじゅうに付けまくってます。ミカコがあきれるくらい、付けてます。共用部ばかりでなく、自分のベランダにも付けてます。難しいのは、センサーの方向や距離の設定です。ベランダ用なのに、下の道路に車が通るたびに点灯してしまったり。おかげで、センサーの向きを調整するのが、最近の日課になってます（笑）。
2004.08.28
コメント(4)
-
自宅？（その3）
自宅をどうするか?は、多くの人にとって、最大の不動産上の課題ではないでしょうか？不動産投資をしない人でも、住む場所としての自宅は、なんとかしなければなりません。ボクも、この自宅をどうするかには、だいぶ迷いました。戸建の住宅を買う、分譲マンションを買うという場合、ローンは毎月払い続けねばなりません。今の仕事がずっーと続くという保証もないまま、そんな借金はできるのか？毎月10万前後払い続けるわけですから、もし仕事がなくなってしまったら、すぐに破綻してしまいます。キャッシュを存分に持っている場合なら問題ないですが、ボクにはない（笑）。ロバート・キヨサキさんは、「金持ち父さん、貧乏父さん」の中で、「自宅は資産ではなく負債である」と言い切っています。「自分のポケットからお金を取っていくのが負債」という定義からは、ローンで買う自宅は間違いなく負債です。贅沢の先取りとも言えます。「自分のポケットにお金を入れてくれる資産を買いなさい」というのが、彼の主張です。かと言って、アパートに住んで賃料を払い続けるのがいいのか？は悩ましい所です。以前住んでいたアパートは、東京の田舎だったこともあり、3DK、67平方メートル、車が1台で約9万円でした。2年ごとに更新料と家財保険料は別途取られます。毎月9万円払えば、買えるところは結構あります。ただし、そのくらいでは分譲マンションが多いようです。区分所有は、ボクは買わないようにしています。そのことは別にまとめます。ということで、悩んでました（笑）。一番いいのは親の持つ2世帯住宅に住むことです。これは最小限のお金で自宅を確保できます。実は、ボクは延べ何年もそこに住んでました。ただ、職場が遠い、ミカコがいるから色々と住みにくいとの点で、職場の近くのアパートに引越した次第です。一番いいのは、「自分のポケットにお金を入れてくれる資産で、かつ自分も住めるマンション1棟」です。毎月のローンは、賃料から払って、固定資産税、共益費、修繕費を取っても、残りが十分にプラスになる物件を買うのがいいのではなかろうかと。こういった結論に至りました（笑）。ローンで自宅のみを買うのは、負債となるのでダメ。アパートを借りるのは、家賃を捨てることになるのでダメ。ということで、収益物件の中の1件に自分が住む、そして、その収益でローンなどを払っておつりが来るようにするという方法がいいんです。やっぱり。[不動産の資産価値を上げる方法 17]ドレインのゴミを取る。外廊下や屋根の雨水の出口、雨水管とつなぐ所にある金具がドレインです。そこにはゴミやほこり、砂、落ち葉がたまりやすく、雨水の流れを悪くしがちです。最悪、雨漏りの原因にもなります。定期的にドレインの掃除をすることは、建物を雨水から守ることになります。軽量鉄骨や木造の屋根でドレインにあたるのが、雨水管のつなぎの部分です。横樋と縦樋のつなぎの部分で、大きく箱になった部分です。そこも、落ち葉などで詰まってしまうこともありますので、定期的に点検が必要です。近くに大きな木がある場合は、横樋全体にステンレスのメッシュをかけてしまうのも一法です。
2004.08.27
コメント(2)
-
システムダウン！
引越してすぐにはADSLがつながらないので（2週間もかかる！）ダイアルアップにしたら、ネットに入るとすぐに、あと1分でシステムをダウンしますとの表示が出るようになっちゃいました。実はこの1週間ほど、その1分で日記をはったりコメントに返信したりの離れ業をやってました（笑）。昨日はついに電源を入れて立ち上がったら、すぐにシステムダウンの表示が（汗）。すぐに再起動がかかってしまい、電源を切るのに、なんとコンセントを抜いた（笑）。あれこれいじっていたら、ますます症状が重くなる一方なので、しょうがないからリカバリーをかけようと、リカバリーディスクを探したら無い（汗）。あー、実家に置いてきたー。荷物を少なくするため、実家の空いた部屋を納戸代わりにしていましたが、ディスクのためだけに取りに行くことに。。。ケロッピさんのまねをして、テレビ、新聞は見ないようにしてますが、ネットまで見れないと世の中で何が起きているのやら。。。実家に来るたびに、へー、マラソン女子で金！、体操団体で金！へー、日本も頑張ってるねー。。。なんてやってます（笑）システムダウン！の顛末今日、家に帰ってきてから、さてリカバリーしようと思っていたら、ミカコが割り込んできて、システムの復元をしてくれました。感謝、感激（涙）です！これで、香港株売買もできるようになりました。ようやく昇り基調で、8月末には少々売ろうと思っているところです。[不動産の資産価値を上げる方法 16]共用廊下、ベランダ、屋上の隅にある雨水用の溝に、防水用の塗装をする。雨水用の溝は、コンクリート面で水が多く通る痛みやすい所。手すり壁、パラペット（屋上の淵で垂直に立ち上がる50センチほどの壁、外壁の最上端）が溝のすぐ横に立ち上がる場合が多く、その直角の部分にも水やゴミがたまりやすく、また、コンクリートの入り隅になるので、クラックも入りやすい部分です。コンクリート全面に防水塗装するのは、業者に頼まねばならないですが、溝だけなら、自分でもなんとかなります。ベランダの溝を少し手入れするくらいなら、1時間で終わります。コンクリート用防水塗料は色々と売られてますが、透明なシリコンが入った塗料がいいように思えます。
2004.08.26
コメント(4)
-
格安の浄水器
ビルトイン浄水器を付けたいんだけど、値段が高いんです。うちの水栓は壁から直に出る形をとっているので、カウンター下に浄水器を組み込むようにするには、配管工事が必要となってしまいます。さらに予算が必要です。ということで、代用品を考えました。ガラスの容器に墨と大理石のかけらを入れて、冷蔵庫で１晩冷やすというやり方です。カルキは１晩で抜けるし、墨がにおいを取るし、大理石がミネラルを供給します。メッシュ袋に墨と大理石を入れて、たまに洗って太陽光で乾かすとまた使えます（と思います）。これが、ミネラルウォーターよりおいしいですよ！なんといっても、ほとんどお金がかからないのがうれしい（笑）。ミカコは墨のにおいがすると文句を言ってますが。。。[不動産の資産価値を上げる方法 15]窓の型ガラスの部分にポリカーボネート中空板を貼る。ペアガラスにすると予算がかかるので、ポリカーボネート中空板を両面テープで貼ります。断熱、遮音と防犯の効果を高めることができます。以前日記でも書きましたが、きれいに貼れれば、他人様にお貸ししてもOKなグレードになります。クレセント錠の所をきれいに切るのが少々やっかいですが。予算が許せば、後付け用のプラスティック製断熱サッシ（ペアガラス入り）を使うべきでしょうが、2DKの窓全部に付けて40万以上かかってしまいます。ボクは迷わずポリカ板を貼りました（笑）。ポリカーボネート中空パネル（商品名 ツインパネルPC）、910ミリ×1820ミリが1枚4,179円です。ダンボールを樹脂で作ったような板もあります。商品名がダンプレートといって、398円で買えます。ただしそれだと薄いため、太陽の熱でそってきてしまいます。厚めのダンプレートならば、型ガラスに使えば障子のようなやわらかい光になって、結構いけます。ポリカ板の方はダンプレートに比べて硬めで、見た目もガラスに近い風情です。そのポリカ板を、大型のカッターでガラスの大きさちょうどに切って（8回くらい刃を入れれば切れます、刃はこまめに折る、最初刃を入れる時には力を入れないのがポイント）、ガラスにも貼れる強力な両面テープ（商品名 スコッチ3M 超強力両面テープ ガラス・アクリル用（透明）幅12ミリ、長さ4メートル、1,029円）で上下のみ止めて貼り付けます。目の方向が横だと模様がうるさそうだったので、縦になるようにしました。この作業では、長めの金尺、大きめのカッターマットが必要です。
2004.08.25
コメント(4)
-
防犯
空き巣ランキングで最上位は、庭やベランダからのガラス破りです。そこで、様々な対策を考えています。まず、補助錠を付ける。サッシの溝にはめて、ネジで広げて固定する簡単なもの。さらに、ガラスのクレセント錠（引き違いサッシの中央に付けられた三日月形の錠）付近だけ、防犯フィルムを貼ります。ガラスにはもともと断熱用にポリカ板が貼られてますが、透明ガラス部分でポリカ板が貼られていない所を、このフィルムを貼って防御します。ベランダに侵入犯が入ったら明かりが点灯するセンサーライトを、ベランダに取り付けます。クーラー用に付けられたコンセントから電源を取り、電線を電線をクーラーの冷媒管用のスリーブ（壁の穴。配管を通すのが袖を通すのに似ているから命名されたもの。）から外へ出し、雨水管にクランプ（ボルトで締め付ける金具）で止めます。ついでに、同様なセンサーライトをベランダ手すりの下の方にも取り付け、下向きにセンサーを向けて、下に人が通っただけで点灯するようにします。ちょうど真下がボクの車置き場なので、普段の使い勝手にも都合がいい照明です。補助錠、防犯フィルム、2段構えのセンサーライトで、ほぼできることはやった感じですが、まだ必殺技があります。それは、電動シャッターを付けてしまうことです。電動で締まるわけですが、完全に閉まる途中で止められる商品もあります。シャッターの細長い板と板の間に細い隙間ができ、横格子のような形になり、夏の夜には、内側は窓を開けて網戸だけでも寝ることができます。これを付けたいのですが、高額なので、今回は諦めます（笑）。[不動産の資産価値を上げる方法 14]表札を工夫する。戸建の場合は、表札は各戸で工夫しています。門柱に石の表札を貼っているお宅も多く見受けられます。それに比べてマンションの表札は、ステンレス製で透明アクリル板の裏に紙を挟めるようにした簡素なものが一般的です。玄関ドアと共に各戸の顔になる表札は、もう少しデザインしていいように思えます。ボクのマンションもステンレス製の簡素なものなので、今どうしようか考え中です。あまり仰々しいものは若い賃貸人に嫌われますから、簡素だけど格好のいいデザインがいいなー。。。
2004.08.24
コメント(0)
-
角地がなぜいいの？
角地がなぜ有利か？をまとめてみます。1 建ぺい率が緩和される。2 道路斜線が緩和される。3 環境上有利。4 計画上有利。5 人通りが多い。 大きくはこの5点のように思えます。1の建ぺい率の緩和とは、建ぺい率が10%プラスされることです。10%よけいに建物が建てられるのは大きいです。正確には特定行政庁の指定した角地で緩和が受けられます。2の道路斜線の緩和とは、広い道路と狭い道路の角地の場合です。狭い方の道路幅員（幅のこと）が、広い方の道路幅員と同じとみなされます。緩和の受けられる範囲は、角から35メートル以内、かつ広い方の道路幅員の2倍以内です。それよりも離れた部分では、より複雑な斜線の形になりますが、若干の緩和があります。道路は南側にあると環境上は有利ですが、北にあるメリットもあります。北側斜線は、北側隣地から立ち上がるのが原則ですが、北側に道路がある場合は、道路の反対側から立ち上がります。よって、北側斜線制限がある地域では、北に道路があると圧倒的に有利です。3の環境とは、道路の所は建物がないため、光や通風が取りやすいということです。南側に道路があるマンションの方が、南側に建物があるマンションよりも光は入りやすくなります。北側道路の場合でも、通風はよくなります。また、隣の窓や壁も離れるので、圧迫感も無く、視線も気になりにくくなります。4の計画上有利とは、建物への入り口や駐車場の入り口を、どちらの道から取るか選択できたり、採光上有効な窓を取れる範囲も広がるようなことです。角地の方が圧倒的に設計の自由度があります。2本の道路が同じくらいの人通りならば、その角地では、人通りが2倍ということになります。これは店舗を1、2階に入れる場合は大きなメリットになります。低層住居地域の住居オンリーのマンションでも、人通りの多い角地に目立つように建てれば、ランドマーク的な建物として、資産価値が上がります。色々と角地のメリットを書きましたが、書いていて思ったのは、やはり、法規の緩和が大きいということです。このようなメリットのある角地は、当然資産価値があるため、土地代が高く設定されています。それを買って運用するには、利回りとの相談になります。 [不動産の資産価値を上げる方法 13]駐車場に屋根を付ける。アルミ製ならば、1台用が1約10万円、2台用が約20万円で付けられます。車が雨に濡れると汚れるので屋根がほしいと思う方も多く、また、買い物袋を車から取り出す時も雨に濡れないと喜ばれます。ボクの車は濡れようがどうしようが関係ないので、屋根の外に置いて、屋根の下（ピロティ部分、2階の下）にはすべてお客様の車を置いてもらっています。ボクは車のワックスを一度もかけたことが無い者で、水洗いもしないため、台風が来ると車がきれいになると喜んでます（笑）。空いている土地をどうしようか、思案中です。駐車場にすべきか（この場合は屋根はかけないと思います。入り口側でうっとうしくなるので。）、庭にして他のマンション、アパートと差別化すべきか。庭にした方が環境はいいのですが、駐車場にすると毎月8千円プラスになる。ここでも「環境 vs 利回り」という対立が出てきてしまいます。賃貸業は大きくは社会貢献なわけですから、あまり利回りを追求すると、しっぺ返しがありそうです。駐車場のピロティの上に住んでいると、エンジンをかける音が結構聞こえてきます。駐車場は音の問題も大きいと、身をもって感じてます。コンクリートだからそこそこで済んでますが、木造だったら大変だろうなー。。。
2004.08.23
コメント(0)
-
センサーライトを取り付けました
ミカコのお父さんは器用で何でもできてしまうので、今日はセンサー付きランプを外廊下に付けてもらいました（コラ自分でやれっての）。センサーライトの難しいところは、センサーの向き、距離の設定です。ホームセンターで売っているセンサーライトは、壁付け用に作られていて、天井付け用にはできていません。センサーの向きがうまくいかず、大変、手こずってしまいました。2階の外廊下の2灯をつけただけで、1日が終わりました（笑）。あっと、例の壁掃除、3メートルは進みました。いやー、綺麗なもんですが、スポンジの粉が散らばるのには困りました。引越しをして、まだADSLがつながらない状態です。ダイアルアップ接続でピーパービーとつないでいるのですが、どうもうまくいきません。色んな人にメールも送りたいのですが、すぐに強制終了！連絡が遅くてご迷惑をおかけしております。そういえば、デザインが変わってるんですが。。。ひなさんがやってくれたのかな？もしそうだとしたら、ありがとうございます（のん気だな、ミカオも）。[不動産の資産価値を上げる方法 12]鍵をディジタルキーに交換する。ピッキングされにくい鍵として、ディンプルキーなどがあります。でも、マンション大家にとっては、ディジタルキーの方がさらにいいのではないかと、最近考えています。10桁以上の設定が可能ですから防犯上も有効。マスターキーとしてディンプルキーが付いているので大家がいざとなったら開けられる。借主が変わった場合も番号の設定を新しい借主が変えるだけでOK。賃料未払いの家の鍵を開けなくしてしまうという必殺技も使えます（笑）。最後の必殺技は、月極クラブの倉橋社長が言われていて、なるほどーと納得した次第です。ボクの頼んだ鍵屋さんの値段では、商品名α-EDロックがシルバー色で36,000円、ゴールド色で40,000円でした。
2004.08.22
コメント(2)
-
外壁をきれいにする必殺技！
外廊下の手すり壁の内側は、タイルが貼ってないため、汚れがひどく、塗り直そうかとも考えていました。吹き付け塗装面は、手すり壁上部に貯まった埃が雨で流されて、縦にすじ状に黒くなっていました。ところが、今日、画期的な方法を発見しました（笑）。キッチンの汚れ物を洗うための使い捨てのスポンジ（のようなもの。メラミンフォーム。商品名「「きらきらスポンジ」。消しゴムのようにかすになって汚れを落とす。）でこすってみたら、非常にきれいになるので、ビックリ！雑巾でゴシゴシしても、タワシでこすっても、洗剤をあれこれ変えてもダメだったものが、このスポンジできれいになってしまいました。いやー、大発見。さっそくカインズホームで大量にそのスポンジを仕入れてきました。明日の掃除が楽しみ！[不動産の資産価値を上げる方法 11]共用廊下に門をイメージさせるドアを付ける。戸建住宅で、門を入って庭を進んでから玄関に到るという感じを、共用廊下に簡単なドア（ゲート）を付けることで作れます。領域の違いを、扉を付けることで演出します。高級マンションでは各住戸ごとに門を作って、玄関までの廊下を庭のように扱うなど、よくやられてます。それができなくても、何戸かまとめて、外廊下の端、廊下の入り口に背の低いフェンス状の扉を付けても、領域感を出す効果はありそうです。ボクのマンションは外廊下で、敷地外から外廊下までは、なんら門もフェンスもありません。外部の人も、玄関扉までなんの抵抗も無く入って来ることができます。そこで、外廊下の入り口部分、1階の階段の上り口の部分に、ステンレスかアルミの低い扉を付けようと考えています。1階の外廊下への階段（1階は地面から約1メートル上がってます）と2階の外廊下への階段は別なので、2つ扉を付けます。ステンレスの方がアルミよりも、見た目も良く、重量感もありますが、高価なため、たぶんアルミになるでしょう（笑）
2004.08.21
コメント(2)
-
転出届け、転入届けを終了
引越しすると、色々と手続きが面倒ですが、まずは転出入届けです。引越し前の役所で転出届けを提出し、その証明をもらい、引越し先の役所で転入届を提出しました。必要だったのは、印鑑、身分証明（免許証など）だけ。印鑑証明は前役所では届けなくても自然に消滅、転入先では実印と身分証明で届けが終わりました。役所で見つけた人口統計で、その市は先月よりも360人、人口が増えているそうです。ということは、年間4300人も増えていることになります。大家にとってはうれしい情報です（笑）[不動産の資産価値を上げる方法 10]パラペットに金属製笠木を付ける。パラペットとは、フラットルーフ（陸屋根、平らな屋根）の壁際、外壁の最上端の突端のこと。下から見ると、箱の一番上に見える部分です。雨や太陽光が直接当り痛みやすいし、クラックから雨が入り鉄筋がサビると、膨張してコンクリートが壊れてしまいます。屋根の隅で防水層が立ち上がる、防水上の重要な要所でもあります。日記でも書きましたが、このパラペット上端には、金属製の笠木をかぶせるのがベストです。それもステンレスかアルミの笠木が、サビが出なくてお勧めです。笠木のお勧め順はステンレス製、アルミ製、カラー鉄板製（見た目が悪く、長い年月にはサビが出る、以前の鉄板よりも大分改善されている）、タイル貼り、FRP塗装（FRP：ガラス繊維強化プラスティック、船や風呂に使われる）、コンクリート打ち放しの上に吹き付け塗装（上面は内倒しとして汚れが外壁に出ないようにする）、モルタル仕上げ（すぐにクラックが入ってしまう）。ステンレスは耐久性も見かけもいいけれど、価格が高いのが欠点。アルミの既製品笠木を使うのがもっとも無難です。現在笠木が塗りだけの場合は、機会を見てアルミ笠木を取り付けるのがいいと思います。断然持ちが違います。パラペットに似たような部分で、ベランダ手摺上部、外廊下手摺上部があります。外壁の上端のパラペットほどには重要ではないですが、やはり金属製の笠木を載せたい所です。中古を買う場合は、外壁上端、手摺上端が何で出来ているかを見るポイントのひとつにしてみるといいと思います。
2004.08.20
コメント(0)
全3862件 (3862件中 3801-3850件目)
-
-
- 私なりのインテリア/節約/収納術
- 2024年10月の資産
- (2024-11-06 08:15:23)
-
-
-
- 今日の出来事
- 鳴門のはるかちゃんがやって来た
- (2024-11-11 23:59:16)
-
-
-
- 大好き無印良品
- 無印の長押を設置☆scopeの真鍮フック…
- (2024-11-11 07:23:53)
-
