[不動産] カテゴリの記事
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不動産投資、雑感
大変ご無沙汰をしております。 シンガポールで、毎日元気に過ごしております。 我が家が不動産投資を開始したのは平成20年。 つまり、今年で不動産投資をして丸10年になります。 他の大家さんから見れば、かなりの小規模大家ですが、 不動産投資を開始した当初に掲げた大原則を守りつつ、 この10年、一度も銀行への返済を滞りなく支払い、 緩やか〜に資産を増やし続けることができているので、 なかなか順調な部類に入るのではないかと思います(o^^o) 最近は、なかなか欲しいと思える物件がないので、 『シンガポールで銀行金利をいかに頂くか！？』 ということに注力中です（笑） 今年1年は、シンガポールの普通預金に560万円程預け、年間で17万円程の金利がGet出来る予定です（＾∇＾）/ ぶっちゃけ、下手な物件買うより美味しい(*≧∀≦*) シンガポールで貯めたお金で、 日本に帰った時にバァーンと物件の現金買いをすることが 今の我が家の目標です！！
2018.04.23
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退去の連絡｡ﾟ(ﾟ´Д｀ﾟ)ﾟ｡
こんばんは。 今日は前川さん（戸建）の退去連絡が管理会社さんからありました。 今年の7月に更新したばかりなのですが、 生活がなかなかに苦しいらしく 千葉に住む息子さんの所で一緒に暮らすことにしたのだそうです。 残念ですが、仕方がないです。 今回の退去を受け、管理会社さんには現状回復の他に、お風呂のリフォームも見積もりをお願いしました。 というのも、2012年1月に購入した時から お風呂がとっても気になっていたからです。 壁がちょっと浮いていたので、湿気でお風呂場の根太がやられているのではないかと心配しています。 さて、どの位の金額になるかなぁ〜？
2016.10.04
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価値の落ちない賃貸マンション
どうしても誰かにいいたくて久々のブログ更新です。私はこれまで、1人暮らしの為に3回アパート・マンションを借りました。内2件が賃貸併用アパート・マンション（大家さんが同じ物件にすんでいる）、1件が大家さんが隣に住んでいるという、『今なら色々話を聞きたい〜！！』という物件にばかり住んでいました。ただの偶然なんですけどね（笑） 不動産の大家さんを初めて早9年。私には理想としている賃貸マンションがあります。 それは、2002年5月〜2006年7月までお世話になった名古屋の賃貸マンションです。 この賃貸マンションは、隣に大家さんが住んでいました。大家さんは、近辺の土地をかなり持っていたようで、他にも月極駐車場も持っていました。 2002年当時のスペックは、 ・築2年 ・駅徒歩8分 ・3階建て12部屋 ・鉄筋コンクリート、タイル貼り ・全室南向き、目の前は駐車場（全戸数分あり） ・一部屋あたり36平米の1R ・ウォークインクローゼットあり（扉は姿見鏡） ・システムキッチン ・風呂トイレ別 ・玄関からお部屋までの廊下に扉あり ・追焚き機能はなし ・独立洗面台 ・玄関外の廊下と玄関のたたきがフラット ・下駄箱あり ・エアコン付き ・CATVの引き込み線あり（525円/円） ・広いベランダ付き ・オートロック付き ・宅配ボックスあり ・駐輪場あり という、今の賃貸市場でもなかなかお目見えしないハイスペックな物件でした。エントランスに絵が飾ってあったのですが、大家さんの趣味が絵画だったので、毎月絵がかけ変わっていました。エントランス横には花壇があり、毎週末大家さんが手を入れていました。夜間用のライトが埋設されており、暗くなると柔らかい光が物件を照らしていました。さらに大家さんは月に1回、自ら廊下と階段の掃除（ホースで水をまいてデッキブラシで磨く）ということもやっていました。 この物件、家賃62000円、共益費3000円、駐車場代9000円、敷金/礼金は2ヶ月/1ヶ月でした。近隣の24平米くらいの1Kが4万〜5万円位でしたので、かなり家賃高めの物件で、契約可能なのは法人契約の方のみ、しかも会社にきちんと支払い能力があるかどうかの簡単な審査も入っていたようでした。 2016年現在、築16年となっています。今年に入って2部屋退去があったようですが、繁忙期ではないにもかかわらず、募集開始から1ヶ月以内に入居者がきまっているようです。（正確には、退去予定の段階で募集をかけているようなので、空室期間はハウスクリーニングの間位だと思います） 気になる現在のお家賃ですが、家賃62000円、共益費4000円、駐車場9000円、敷金0・礼金0ヶ月でした。 敷金、礼金こそ取れなくなっているものの、家賃が全然落ちてません！！ 築16年なのにすごい！と思いつつもこれだけのハイスペックな物件なら納得です。 この物件、未だに私の理想です。私が宝クジで一等を当てたら、この物件を真似た建物を作りたいと思っている位素敵な物件でした(o^^o)
2016.09.29
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シンガポールでAirbnb
日本で話題になっているAirbnb。実は2014年5月ごろからやってみたいと思っており、いろいろ調べていました。なぜ2014年5月頃にそう思ったかというと、その時期にもっちゃんのシンガポール赴任の内示が出たからなんです。シンガポール赴任 ↓広いコンドミニアムが借りれる ↓余った部屋をAirbnbで貸し出す ↓子供たちにも海外の人と触れ合える良い機会になると単純に考えていたので、最悪宿泊費はほぼタダでもいいか～と思っていました。そのため、そのころからAirbnbとカウチサーフィンのことをかなり調べていて、英語での登録準備まで進めていました。シンガポールのホテル代が高いことも知っていましたし、実際にシンガポールでAirbnb/カウチサーフィンを利用したことがある人の感想もチェックしていました。シンガポールにAirbnb/カウチサーフィンで宿泊した人の感想は、おおむね良好。そりゃ、そうですよね。シンガポールのコンドミニアムにはホテルよりも立派なプールがついていて、24時間警備員が常駐。しかもホテルよりも安い！絶対に需要があるとにらんでいました。が、意外なところに落とし穴が・・・。実は、私の住んでいるコンドミニアムの規約には、こんな一文があります。「このコンドミニアムはホテルではありません。いかなる場合においても、短期宿泊は認められません（入居者の親族・友人は除く）。最低での契約期間は半年であり、それ以下は認められません。」ガ～ン！！これってAirbnb/カウチサーフィンを封じのための一文なのでしょうか？それとも、短期宿泊者で何かトラブルがあったからなのでしょうか？理由はよくわかりませんが、規約にダメと書かれているのにやるわけにはいきません。「友人です」って言いきって、こっそりやっちゃえば？と思う人もいるかもしれませんが、基本的にコンドミニアムに住んでいる人は時間を持て余している人が多く、怪しい動きがあると、何となくわかっちゃうんです。それに、こんなことでトラブルになり、日本への帰任の理由になっても面白くありません。なので、シンガポールでもAirbnb/カウチサーフィンは実現できていません。無用なトラブルが原因で日本へ帰任させられちゃったら、本末転倒ですしね！
2016.04.18
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シンガポールで不動産を購入！・・・なんて無理です（笑）
シンガポールに来てから、「シンガポールでも不動産投資をやってみようか？」と当然思いました。が、とてもじゃないけど無理でした。利回りが低すぎて、インカムゲイン狙いの我が家の戦略には当てはまらないのです( ﾉД`)ｼｸｼｸ…参考までに、どんな感じなのかを自分たちが住んでいるコンドミニアムでシュミレーションをやってみました。（私の理解が違ったらごめんなさい～）【物件概要】 種別：区分 建物：所有権 土地：借地権（多分99年） 専有面積：120平米、3LDK、バス・トイレは各2ヶ所 竣工：2002年11月（築13年） 物件価格：$1,500,000 （約1.2億円） 家賃：月$4,800（約40万円）。表面利回りは$4,800×12÷$1,500,000= 3.84%です。これに、物件取得時の費用を鑑みると・・・【物件取得時の諸費用】 印紙税：$39,600 （約320万円） 追加印紙税：$225,000 (約1,800万円、外国人の場合） 弁護士費用：$6,000 (約50万円、弁護士によって費用はまちまち） 不動産仲介業者手数料：$0 （通常は売主だけが売買価格の1～2％程度払うつまり実際の購入金額は$1,770,600（約1.4億円）となりますので、ここから考えた利回りは3.25％まで低下。さらに物件の維持費として、【物件の維持費】 不動産税：$2,300 （年間家賃の4%） 固定資産税；物件の年間評価額の10% 家具・家電；不明というような費用も掛かってきます。シンガポールの不動産でインカムゲインを狙うのは難しいですね（笑）ちなみに、売却時の売却益には税金がかかりませんが、短期売買の場合、売却代金の16％の印紙税が必要となります。 高いですね～。短期でのキャピタルゲイン狙いも無理ですね（笑）
2016.04.11
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シンガポールから物件問い合わせ
こんばんは。 今日は、とっても気になる物件を見つけました。 政令指定都市。 4LDK、駐車場2台付き。 もちろん所有権。 約、築40年。 公簿売買。 現況引き渡し。 お値段100万円以下の戸建て。 『もう、これは買いだろう！』と思い、 早速不動産屋さんに資料請求。 擁壁物件、雨漏り、ひび割れ、傾きあり という四重苦の物件でした。 家の近所なら、建物の状態を見に行けますが、 シンガポールからでは確認は無理です。 値段は魅力的ですが、流石に転身です(^◇^;)
2016.03.29
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ライト君の売買、実際の書類
さて、話は前後しますが実際にライト君の契約時に作成した書類のうち、シンガポールに在住していたもっちゃんの書類をお見せします。うまくデータが見れるとよいのですが・・・。なお書類に関するブログは、下記を参考にしてください(^_-)-☆ ↓http://plaza.rakuten.co.jp/n96036so/diary/201510140000/２）登記原因証明情報３）登記委任状４）印鑑証明書（もっちゃんのサイン証明書）５）住所変更証明書のうちの、シンガポールの在留証明書８）もっちゃんの分の売買代理委任状いかがでしょうか？少々見づらいとは思いますが、そんなに難しい書類ではないと思います。時間がかかりますが、海外にいても不動産の売却には問題ないですね(^^♪
2015.10.16
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ライト君を引き継いでくれた人
なんだかんだで、2007年11月から7年9か月保有し続けたライト君。知り合いの不動産屋さんの紹介で、最終的には『購入時の価格×1.11倍』が売却価格となりました。木造アパートなので、RC物件のような大きなキャピタルゲインを得られるわけではありませんが、それでも十分大きなキャピタルが得られました。初アパート物件としては、良い結果に追われたと思います。そんなライト君を購入してくれたのは、30代前半の独身サラリーマン男性。営業職ということで、身なりもしゃべり方も立ち居振る舞いもきちんとした方でした。しかも、ライト君が初の保有物件、『大家さんデビュー』ということでした。融資は、不動産屋さんの力添えもあってか予想通りの政策金融公庫でのオーバーローンを組まれており、持ち出しがゼロの状態でスタートです。『そうか、公庫は市街化調整区域の築古でもオーバーローンを組めるんだ！』という例を目の当たりにしました。（という私も、政策金融公庫で2014年にフルローンが下りましたが・・・）いらぬお世話ですが、ローン金利と返済期間から毎月の返済額をシュミレーションしてみました。満室時の家賃収入に対する返済比率は、52％となっていました。半分空室になれば、管理料なども考えると2～3万円程度持ち出しが発生しますが、『これからも物件を増やしていきたいです！』とおっしゃっていたので、物件数が増えて、自己資金とローンのバランスをうまく取れれば、（私個人が安全圏だと勝手に思っている）返済比率40％程度になると思います。決済に当たっては、大家さんデビューしたての方でしたので、過去の修繕履歴や入居者様の細かな情報、周辺環境など私の知っている情報をできるだけ伝えるように心がけました。また、『今後、こういった工夫をすれば入居者のターゲット層が広がると思う』というアイデアを参考までに伝えました。これからもうまくライト君を運営してもらえればいいなぁ～とちょっとだけ先輩風を吹かせながら、シンガポールで「どうしてるかなぁ～」と時々思い出しています（●＾o＾●）
2015.10.15
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ライト君売却時の手続き、日本とシンガポールで書類が行き来！
来週月曜日からサラリーマンに復帰するので、今のうちに書けることを書いておこうと思います。ライト君の売却が決定し、必要書類をそろえることになりました。ライト君は、私ともっちゃんの持ち分1/2の共有物件。売却時の必要書類は、私ともっちゃんの2人分です。今回、もっちゃんはすでにシンガポールに赴任済みだったこと、ライト君を購入してから、私たちが２回引っ越しをしているけど登記情報を書き替えていなかったことから、そろえる書類が普通より多くなってしまいました。【必要書類】 １）登記識別情報通知 １０通（土地３分筆、建物２分筆） ２）登記原因証明情報 ２名分 ３）登記委任状 ２名分 ４）印鑑証明書 ・私の分は印鑑証明書 ・もっちゃんの分は、シンガポールの日本大使館でサイン証明書を発行してもらう ５）住所変更証明書 ・私の分は住民票に住所変更履歴を記載してもらう ・もっちゃんの分は、住民除票に住所変更履歴を記載してもらったものを準備し、 シンガポールの日本大使館で在留証明書を発行してもらう ６）身分証明書 ２名分（パスポートのコピー） ７）評価証明書 ８）もっちゃんの分の売買代理委任状４）印鑑証明書 もっちゃんは日本のどこにも住民票がないため、印鑑証明書が取れません。 そのため、日本大使館まで行き、大使館職員が見ている中、 「サイン証明書」に拇印を捺印したものを印鑑証明書の代わりに使用します。 通常、印鑑が必要な書類には、すべてもっちゃんの拇印が必要となり、 司法書士さんは拇印をきちんと目視照合しますので、不鮮明だとやり直しになります(;´Д｀) ちなみにこの「サイン証明書」。１通＄20ドル（当時のレートで約１８００円）でした。 ５）住所変更証明書 もちろん、もっちゃんは日本に住所がありません。 そのため、住民票除票＋在留証明書を組み合わせることで、現住所を確定させることになります。 こちらも、日本大使館にて発行してもらえますが、１通＄１４ドル（当時のレートで約１２００円）です。もっちゃんが記入しなくてはいけない２）、３）、８）については、メールでフォーマットを送付し、記入＋拇印をしてもらったものをエアメールで送ってもらいました。フォーマットはＡ３で送られてきたけれど、シンガポールではＡ４しか出力できるプリンターしか持っていなかったり、拇印を押すにも朱肉が手に入らなかったり、送った書類が届かなかったり、記入を間違っていたりと小さな苦労がありました。 ※海外に在住している人は、住所を英語とカタカナの両方で記入しなきゃいけないらしく、 最初は英語のみで書いていたので、書き直しとなってしまいました(笑)最終的には、私が記入例を作成 ⇒ 司法書士の先生に確認してもらう ⇒もっちゃんに送るという感じで、記入例の通りに書類を作成してもらうという工夫が必要でした。そもそも、売却を決めてから売買契約取り交わしまでの期間が非常に短い上、もっちゃんは仕事で海外出張が多く、シンガポールで仕事をしている隙を見てその都度対応していくという時間との勝負だった印象があります。記入する書類は結構多いですが、時間に余裕があれば大したことはないと思いました（●＾o＾●）
2015.10.14
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明日は決済日！ 新しい仲間「うるるちゃん」
あけましておめでとうございます。年末はもっちゃんがインフルエンザA型、年始はリョーヘーがインフルエンザA型と病気まみれでした。実家にいたので、所有物件に出かけることはできませんでしたので、電話やメールで不動産関連のやり取りをしていました。そして明日は、年末に決済完了予定だった戸建ての決済日です！埼玉県蓮田市にある4LDKの「うるるちゃん」です。明日は寒くなるようなので、今日は暖かくして早めに床につきたいと思います。といっても、これからお風呂入って、食器を洗って、明日のお弁当の下ごしらえして、決済書類の準備をするので、１時には寝れるといいな～！
2015.01.06
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やっぱりフカフカ・・・・
こんばんわ、久々のブログ更新です。先週は、水曜日にスッチーさんのセミナーを聞きに行き、金曜日になっちーさんの出版記念パーティーに出席し、とっても楽しい１週間でした。さて、初期不良の連絡があった増ちゃん。本日、大工さんからの連絡がありました。「押入の床は張替が必要だけど、トイレと廊下はまだ大丈夫な感じ」と言うことでした。うん。そうだよね～、という結果でした。が、入居者様からは「どうしてもフカフカする！」と強く主張されたそうです。大工工事は行う予定ですが、まだ見積もりは上がってきていません。あ～ぁ、一体いくらかかるのでしょうか(;´Д｀)
2014.11.11
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増ちゃん、早速のクレーム？というか初期不良？
こんばんわ。昨日はスッチーさんの出版記念セミナーに参加し、元気をたくさん分けてもらいました！！ウキウキしながら、増ちゃんの入居者様に、入居迄に修理が間に合わなかった、駐車場の屋根の工事日程を電話しました。はぁ～、これでひと段落～～（●＾o＾●）と思ったのもつかの間、「ちょっと気になった点が・・・」と入居者様より、いろいろご指摘を受けました。 1)お風呂のサーモスタットが壊れている。 2)１階洋室の押入れの床がブカブカ。 3)１階和室の押入れの床がブカブカ。 4)玄関の床がブカブカ。放って置いたら、CFが切れるんじゃない？ 5)トイレの床がブカブカ。放って置いたら、CFが切れるんじゃない？なんと５つもご指摘を受けました(;´Д｀)これから寒くなるのに、特に1)は致命的！！！と思い、急いでガス会社さんに相談の電話をしました。すると、ガス会社の担当者さんから、ちょっとだけホッとする情報をいただけました。「あぁ～、ガスの開栓の時にちょっと気になってはいたんですよ。 お湯は、給湯器の温度設定通りで出るんで大丈夫ですよ。 蛇口での温度の微調整ができない、というレベルです。 入居者さんに連絡とって、サーモスタットの見積もり出しますね～。」ついでに、2)～5)についても見てもらえることになりました。最終的には、1)～5)のすべての工事を実施するつもりです。2)～5)については、客付けしてくれた仲介業者さんもガス屋さんも大工さんも特に気にならなかったレベルではあります。が、今回の入居者様は建設関係の会社を経営されている方。やはり、気になるのでしょう・・・・。まぁ、ここまで細かい指摘をいただけるということは、きっと長く住んでくれるということの表れだと思います。気を取り直して、頑張ろうっと(≧◇≦)
2014.11.06
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電気の無断使用・・・・
こんばんわ。ようやく体調が戻ってきました（●＾o＾●）先週末も、何だかんだであっちこっちに行っていました。そんなんだから、治りが遅いのかもしれませんね！ 土曜日:子供の習い事送り迎え 日曜日:岩ちゃんの工事確認と増ちゃんのキーボックス回収 月曜日:入間の航空祭さて、日曜日に岩ちゃんの工事確認に行った際、郵便受けにこんなものが入っていました。「利用開始の連絡が無いのに、電気を14KW使ってますね！」というお手紙。物件を取得した際、所有者変更の連絡を東電に入れていましたが、「まだ使っていないなら、内装工事が入る前に連絡もらえればいいですよ～」と言われ、その時は電気利用開始の手続きを行っていませんでした。その後、手続きをすっかり忘れたまま、内装工事に突入していました(焦)本日、きちんと電話で連絡させていただきました。いやぁ～、本当すみません(≧◇≦)
2014.11.04
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岩ちゃん(戸建て)の大工工事終了！ ～BEFORE、AFTER～
こんばんわ！体調はいまいちですが、増ちゃんには昨日から入居者様が引越しされました。そして残った岩ちゃん(戸建て)。こちらは、１０月３１日で大工工事と壁紙張りが終了したとの連絡があり、本日現場確認に行ってきました。ということで、みなさん気になる(？)BEFORE、AFTERをお見せします。先にお断りしておきますが、我が家の物件はいたって普通～なリフォームを心がけています。本当に普通なので、ある意味びっくりしないでくださいね(笑)残る工事は、キッチンと洗面所とトイレを新品にするだけです。・・・・コンセントもホタルスイッチに交換するんでした(笑)いかがだったでしょうか？アクセントカラーは一切使っていない、本当に普通のリフォームです。アクセントカラーを使ったおしゃれなリフォームも憧れますが、我が家の狙いは、「普通の家族」。私のいまいちなカラーセンスで攻めるより、入居した人が家具で好きなイメージにお部屋を変えてくれればいいな～！と思っています。さぁ～、もう一息です！！
2014.11.02
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増ちゃんへ申込まれた方の、驚きのきっかけとは・・・？
こんばんわ！増ちゃんに早々と入居申し込みが入ったので、仕事のお昼休みを利用して、客付けをお願いしていた他の不動産屋さんに募集止めのお願い電話をかけました。みなさん一様に、「早かったですね～」と驚いでいらっしゃいました。この驚き様・・・・。増ちゃんにこんなに早く申し込みが入ったのは、本当に運がよかったんでしょうね（●＾o＾●）さて、この入居を申し込まれた方。もともと同じ市内にお住まいで、職場はさいたま市。猫を1匹飼っていらっしゃいます。私たちの狙いにドンピシャでした。申込書を見ると、「引っ越し理由」の欄に驚きの文言が・・・・。それはなんと・・・・。「今住んでいる家に、泥棒が入ったから」・・・・。なんとも言い難い理由です。そういえば以前TVで、「精神的瑕疵のある家に住む人へのインタビュー」を行っているとき、その家の人がこんなことを言っていました。金銭的に苦しく、条件に合う家を紹介してもらったところ、２つの物件を紹介してもらったそうです。 １）精神的瑕疵のある家（宅内で前の住人が逝去された） ２）泥棒が入った家この方たちは、迷わず１）を選んだといっていました。確かにお化けは怖いけど、泥棒に鉢合わせるのはもっと怖いということでした。う～ん。たぶん私もそうですね。そもそも霊感が無いし、子供たちに何かあったら嫌なので、圧倒的に泥棒の方が怖いです。増ちゃんの家の周辺は今のところ「泥棒が入った」という話はありませんが、なにせ一軒家。何が起こるかはわかりません。防犯って大切ですね。
2014.10.24
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嬉しい連絡！ 増ちゃんに申し込みが入りました（●＾o＾●）
こんばんわ。今日はとっても素敵な日となりました(≧◇≦)今日はあいにく、家に携帯を忘れて会社に行ってしまいました。家に帰ってきて携帯を見ると、着信２件あり。10月19日(日)夜に増ちゃんの客付けをお願いした不動産屋さんでした。「そういえば、月曜日に物件を見に行って、 情報をネットに掲載してくれる、って言ってたな～。 募集図面ができたのかな？」と思っていたら、なんと申し込みが入ったそうです！しかも、私たちが狙っていた通りの方です。現在、家賃保証会社の審査待ち。今週土曜日に契約して、11月1日(日)に入居されるそうです。物件のリフォームがようやく完了し、客付けを依頼してわずか4日。なんともありがたいものです。ただ、不動産屋さんがおっしゃるには入居者さんから確認したいことがあるとのことでした。それは・・・・・・ 1）2～3年ほど使った中古のキッチンを持っている。 キッチンが古いので、付け替えてもいいですか？ 2)お庭のカーポート。もう少し屋根を伸ばして、 支柱をずらすと車が2台止められるんですが・・・。 やっちゃっていいですか？ 3)たくさん実っている柿。 食べちゃってもいいんですか？なんでも、入居希望者様は建築関係のお仕事をされているとのこと。いいよ～～～！（●＾o＾●）1)キッチン。次に募集をかけるときに変えようと思っていました。2)カーポート。どうしても2台止めたいという人がいれば、 約10万円の費用をかけて、カーポートを撤去しようと思っていました。 3)11月3日に伐採予定でした。なんだか、入居申し込みをしてくれた方が神様の様に思えてきました！これで滞納が無くて、長く住んでくれれば嬉しいです！！
2014.10.23
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で、結局切ります！
こんばんわ。明日はリョーヘーの幼稚園の遠足。晴れたら東武動物公園。雨が降ったら、サンシャイン水族館。どっちもいいじゃない～～！さて、増ちゃんのお隣さんに指摘された、毛虫だらけになる柿の木。本日、梅の木を切ってくれた業者さんに電話で聞いてみました。伐採費用は、1.5～2.0万円とのこと。即OKしてしまいました。もう1件の家の木の伐採と合わせて、作業してくれるそうです。これでもう、来年には毛虫は発生しないはず。発生しても、それは増ちゃんのせいではないよ～～！！
2014.10.21
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問い合わせ２件入りました！
こんばんわ。リョーヘーの運動会も終了し、ほっと一息です。運動会の最中、運動会のことをfacebookに登校しているときに、ふっと気づいたメールが２件。とあるサイトに掲載していた、やよいちゃんとライト君にそれぞれ1件ずつ「まだ空いていますか？」という質問が入っていました！おぉ～～～！ （●＾o＾●）久々に来ました、直接問い合わせです！これまで、直接問い合わせが入った時に成約率は、100%なんです(≧◇≦)頑張って、コンタクトをとっていきます！！！
2014.10.11
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戸建ての増ちゃん(3)
こんばんわ。１０月１日から工事が始まった増ちゃん。なんと、工事がほとんど終わっていました(≧◇≦)しまった～～！壁紙張りまでに、外して処分しようと思っていた備品がそのまま壁についてる (ﾟДﾟ)どうしようかしら？さて、壁と床が完成しているので、取り替えていない「キッチン」と「洗面所の扉」にダイノックシートを張るかどうかを思案しています。といっても、今日は直接見に行くことができなかったので、もっちゃんに写真を撮ってきてもらい、なんとなく色を載せてみました。一番左上が、現状です。とりあえず、思いつく限りの色をつけてみました。・・・・。なんとなくのイメージは沸きますが、なんだかどれもしっくりこない(;´Д｀)・・・・。とりあえず、明日現地を見に行ってみようかな？
2014.10.04
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戸建ての増ちゃん(2)
こんばんわ。8月に受けたTOEICの試験結果が帰ってきました。結果は、「初心者レベル」の点数でした(笑)まぁ、英語を10年以上ぶりに勉強し始めて２か月目の結果ですので、現在の自分のレベルがわかって良かったです。さて、ドキドキの増ちゃんの基礎補修工事の見積もりが上がってきました。会社の昼休みの時間にメールをチェックしていたのですが、思わず神に祈ってしまいました(笑) どうか、どうか、高額ではありませんように！ あわよくば、7万円以内に収まっていますように！！！本当にドキドキしながら見積もりを開いてみると・・・・。 税込み５６，１６０円 (≧◇≦)えっ、３か所も補修箇所があるのにこれでいいの？エポキシ樹脂入れる工事ですよね？思わず、メールで３か所分でこの値段でいいんですか？と確認してしまいました(笑)そのうえで、７万円以内と希望価格内でしたので、即答でＯＫしました！頼りになる業者さんだな～～！！
2014.10.02
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戸建ての増ちゃん(1)
こんばんわ。早いもので、本業では１４年上期が終了しました。ということは、今年も残り３か月。そろそろ年度末に向けて作業を強引にでも進めなくちゃいけませんね～！さて、明日からいよいよ、戸建ての増ちゃんのリフォームが始まります。物件取得から早１か月。・・・・動きが遅すぎですよね(;´Д｀)ともあれ、増ちゃんのリフォーム内容はこんな感じです。 1)キッチン 床工事 壁紙張り替え 床のCF張り替え 2)1F和室（キッチンとの続き間） フローリング工事 壁補修 障子２本(中と外)を張り替え 3)1F和室(玄関側) 壁ベニヤ張り 壁紙張り 障子２本(中と外)を張り替え 畳表替え６枚 4)2F洋室 壁補修 5)2F和室 壁補修 6)洗面所 床工事 壁紙張り替え 床CF張り替え 7)浴室 床上げ+タイル張り 8)トイレ 壁紙張り替え 床CF張り替え 9)玄関と階段 壁紙張り 床部分のCF 10)基礎のひび割れ補修 たぶん、エポキシ樹脂で対応できると思います。1)～9)までの費用が、約63万円です。+αで10)の基礎補修費用がかかってきます。増ちゃんの購入費用が430万円なので、10)が7万円ですめば、430万円+63万円+7万円=500万円となり、とってもHPAAYなのですが、たぶん15万くらいかかると思います(;´Д｀)これで、家賃を5.9万円～6.2万円に設定したいと思っているので、表面利回りは16.5%～17.3%。諸経費等も勘定した実質利回りは、13%～14%程度となる見込みです。当初の思惑程度のリフォーム費用ですが、もうちょっと実質利回りがほしかったなぁ～～。
2014.09.30
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電柱敷地料GET！
こんばんわ。今日も何とか英会話25分が終了。私の後ろで、いっちゃんが「Yes!」「No」「I hope so.」など私の下手な英語を口真似をするので、ちょっと気が散りました(笑)さて、8月25日に購入し、草取り以外は手つかずになっている戸建てたち・・・。2つあるうちの1つ戸建ての敷地に、電柱が1本立っています。すでにご存じの方がほとんどだと思いますが、敷地内に電柱が立っていると、電力会社から「電柱敷地料」がいただけます。 【電柱敷地料】 田んぼ 1,870円/年 畑 1,730円/年 宅地 1,500円/年 山林等 215円/年 今回の戸建てには、「引込小柱」と「支線」が設置されています。そのため、1,500円×2=3,000円/年がいただけることになりました。所有者変更の書類を1か月以内に送付してもらえるそうです（●＾o＾●）いつ振り込まれるのかなぁ～、楽しみ( *´艸｀)と思って電力会社のHPで調べてみると、「毎年5月中旬に振込」と書いてありました。残念(;´Д｀)まぁ、来年のちょっとしたお楽しみですね！
2014.09.24
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草と戦った結果・・・
こんばんわ。月曜日(祝日)に、購入したての戸建ての草取りにいそしみました。おかげで、いまだに筋肉痛(泣)頑張った結果はこうです。まずは玄関脇。ガスボンベが置いてある部分です。次に、家の裏手。草取り前の写真は、不動産屋さんが取ってくれたものです。草がボーボー過ぎで、隣の敷地から写真を撮ったのでしょう(笑)玄関前。草取りが終わった頃には日が暮れてしまったので、草取り後の写真が暗くなっていますが、かなりすっきりしました。そして、草と戦った結果。家の裏手で草と格闘している際には、隣の家の人がベランダから「不審者？」みたいな感じで見られちゃいました(笑)挨拶しようと思ったら、早々に顔をひっこめられたので挨拶しそびれたのが残念！草がなくなった結果、ようやく普通の家っぽくなりました。ふぅ～、自己満足感がたっぷりな私です（●＾o＾●）
2014.09.17
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賃貸用戸建てに不要なもの・・・
こんばんわ。家族みんなで英会話にチャレンジ中に我が家です。やっぱり一番発音が良いのは、一番小さいリョーヘー君(４歳)です。おととい、パパとママの「ビートル(カブトムシ)」の発音が違う！と怒られました(笑)いっちゃんの発音に対しては、「ねぇねはOK！」と言っていました。どうやら、BEETLEを日本語発音すると違和感を覚えるようです。子供の吸収力はうらやましいです。さて、先日２つの戸建てを購入しましたが、賃貸用に戸建てを買って思うことがあります。それは・・・・ "木"はいらない！！！ということです。みなさん、草取りがけっこう頑張ってくれるのですが、"木"の手入れを行う人は稀有です。"木"は、根をはる力も強く、今回買った物件も"木"にてこずっています。まず１つ目。先日伐採してもらった梅ノ木。写真がないのが残念ですが、もともと植木鉢に生えていたそうです。それを地面に埋めたところ、にょきにょき育って、伐採代金37,000円。２つ目。食べ放題な柿の木。 途中で間引きしていないので、小ぶりな柿の実がたわわです。とりあえず放置中です。３つ目。これまた鉢に埋まった南天の木。こちらは、鉢を前後左右にゆすった結果、何とか根っこから取れました。木が大きくなりすぎて、車に乗りません。業者さんに処分をお願いすることになりそうです・・・。ほかにも、鉢植えの木を地面にそのまま置いてしまったため、地中まで根を張ってしまったものが３つもあります。さいたま市では、木の処分は薪のように小さく切って、ひもで結んで燃えるゴミの日に出す必要があります。サラリーマンな私には、結構な手間です。あぁ～、ほんと"木"っていらないなぁ～～～。
2014.09.15
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やよいちゃんの地デジ対策～決定～
やよいちゃんの地デジ対策が決定しました。J:COMを導入(？)します正直、ケーブルTVで地デジ対策ってどうかなぁ～なんて思っていましたが、担当者の方に直接お話を聞いて納得しました。１）なんで導入初期費用が０円なの？ ⇒入居者さんがJ:COMに加入するかどうかはひとまず置いといて、 アパートの場合、大家さんの了解が得られない限り ケーブルを引くことが出来ない。 そのため、先行投資として０円で工事を行っている。 （ケーブルを引いておかないと入居者さんが加入したい！ っていっても加入できない） ２）ケーブルTVっていっぱいあるよね？ ⇒私、完全に勘違いをしておりました。 ケーブルTV局って一杯あると思っていました。 が、ケーブルTVのサービスを提供できるのは 地域に１つのみだそうです。 ということは、やよいちゃんにはJ:COM以外の ケーブルTVを導入するなんてことは不可能だそうです。 （スカパーは、衛星放送をアンテナ受信しているから別）３）TVをみるのに、専用のチューナーが必要？ ⇒普通のTVを見るのには不要だそうです。 TVのコードをアンテナ差込口に挿入するだけでOK。 普通のTVをつなげるのと同じです。 ただし、BSや多チャンネル放送を見るときには必要とのこと。４）入居者が、光でネット接続したいっていったら？ ⇒特に問題ないそうです。 もちろん、J:COMから多チャンネル＋ネット＋電話の セットを提案することも出来ますとのこと。５）もし物件を売却した場合、どうなるの？ ⇒オーナー変更という形で対応します、とのこと。 費用は無料なので、特に問題なし？そして決め手は2015年３月末まではアナログ放送を続ける！ということです。 やよいちゃんの入居者さんは全員アナログTVを使用中。当分TVを買い換えなくてもすみますよ～
2011.02.08
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やよいちゃんのお風呂リフォーム
先日、プロパンガス屋さんに見積もりしてもらったやよいちゃんのお風呂・・・。念のため、現在利用中の都市ガス会社へもリフォームの見積もりを依頼していました。年の瀬もせまり、今日見積もり回答がありました。『２階は屋外階段から２ｍ以内に 屋外タイプの給湯器(RF)設置不可ですよー 壁貫通タイプ(HOL)で見積もりしました！ 価格は３０万オーバーです！』あれれ？RF設置不可？しかも見積もり高い！（失礼ですよね。すみません）プロパンガス屋さんのほうはそんなこと言ってなかったー。年明けに再確認してみなければ・・・。それにしても、まだまだ知らないことがたくさんあります。徐々に学んでいかねばちなみに、みなさんご存知かもしれませんが、BF→バランス釜RF→屋外設置タイプの給湯器HOL→壁貫通タイプの給湯器、ホールインワンタイプ HOLはBFから簡単に変更できるそうですが、 なにぶん出荷台数が少ないため、極端な値引きは難しいようです。
2010.12.28
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修繕計画＆入居募集について
さて、上福岡のやよいちゃんの修繕計画＆入居募集についてです。管理会社Ｌの担当者Ｓ氏と２時間打ち合わせしました。お茶、ご馳走様でした。１）募集賃料について 現在、43,000円＋共益費1,000円で募集をかけています。（リンク先はまだ45,000円ですが・・・） これを修繕・リフォームが実行されるまで単純値引きします。 101号室 40,000円＋共益費1,000円 201号室 41,000円＋共益費1,000円 とりあえず、この条件でどちらか１部屋が決まってくれれば キャッシュフロー的にかなり楽になります。 そして、決まっていないお部屋については リフォームして43,000円＋1,000円の家賃に戻すつもりです。 また、敷金２ヶ月・礼金０ヶ月については、 家賃保証会社に加入することを条件に 敷金１ヶ月・礼金０ヶ月で募集となりました。２）入居者ターゲット層の確認 この物件の入居ターゲットを明確にしました ターゲットによって、リフォーム計画が変わりますので・・・ で、一応(弱いな～)のターゲットはこうなりました。 単身男性・30代後半以降 オフの時は家でのんびりと過ごすような人３）お風呂のリフォーム プロパンガス会社さんから見積もりが出ました。 びっくりだ値的な価格（工事費別）です。 ・壁掛け式 給湯単機能＋浴槽交換 約83,000円 ・壁掛け式 追炊き可の風呂釜＋浴槽交換 約110,000円 給湯器はもちろん20号です。 本当は、ホールインワン式のバランス釜にしたかったのですが、 価格が＋5万円になるのであきらめます。 生産台数が少ないため、なかなか価格が下がらないとのこと。 できれば、入居者満足度ＵＰにもなるので全室に導入したいのですが、 お財布とガス会社さんに相談しながら進めます。４）和室→洋室への変更 自分達で洋室変更＋フロアタイルにしてみたいと思っていますが、 当然プロにも見積もりは取ります。 なぜなら、赤ちゃんを背負い、４歳の子供の相手をしながら 自分達でやれるかどうか、不安があるからです。 私の地元の福岡に帰れば、 ベテラン大工さんはいっぱい知っているのですが・・・。 （なんせ実家は材木屋さん！） フロアタイルについては、Ｓ氏からアドバイスがありました。 私「今、１番明るいのがはやってるみたいなんで、 とにかく白くて明るいのをいれたいです～」 Ｓ「確かに、今は１番明るいフロアタイルが人気。 でも、この物件だったら ２番目に明るいものにした方が良い」 なんでも、古い物件に１番明るいやつを入れると 壁やトイレなどとのギャップが大きすぎて痛々しいそうです。 あやうく、１番明るいのにするところでした。 肝に銘じます。５）洗濯物 昨日やよいちゃんを見に行ったところ、 曇りだったせいもあり、カーテンレールに 大量の洗濯物が干してありました。 わたしもそうですが、雨が降りそうなときって カーテンレールに洗濯物を掛けがちです。 でも、カーテンレールは大きな荷重に耐えれず壊れる可能性大です。 ということで、室内選択干しを設置したいと思っています。 候補は２つ ・室内物干しワンタッチ ・ホスクリーン室内物干 MD/MDL型 私「ワンタッチはかっこいいけど、 やよいちゃんは天井低いから 干したら邪魔ですよね」 Ｓ「確かに。やよいちゃんなら ホスクリーンの方がいいですよ。 ただ、留めるところの寸法が足りないかも・・・。 うち(管理会社)がやると、１室１万位になるので 自分達でやった方が良いですよ。 材料支給してくれれば、私がやりましょうか？」 私「本当ですか？じゃあ、お願いします」 本当にやってくれるかどうかは別ですが、心意気はありがたいです。６）鍵の交換 私「入居者に鍵代15,000円を毎回払ってもらうなら 最新のテンキータイプにしてみたい。 でも、おじさん達は テンキーって苦手ですよね？（偏見？）」 Ｓ「確かに。 年齢がいってる方はテンキーを嫌がります。 特に男性の場合、 電池が切れそうになっても連絡せず、 『空かなくなっちゃったー』 という人が絶対います。」 私「でも、鍵代をケチりたい入居者いるでしょう？」 Ｓ「そんなときは、自社で保管してる 中古の鍵を無料でつけます！ もちろん、別の物件の鍵ですけど」 私「じゃぁ、いっか～」 現在お金が無いので、掛けなくて済むところは削ります。７）物件の名前 いろんな業者さんに物件を訪問してもらう中で 必ず言われる一言。 『道路側の１,２階が空いてるアパートですよね』 私「そういえば、やよいちゃんって 物件の名前が書かれたプレートないですよね。 貴社の看板が2枚貼ってあるんで、 どっちか1枚に上からプレートつけていい？ 粘着剤で」 Ｓ「いいですよ～。そういえばなかったですね。 うちで作ってもいいですけど、 東急ハンズとかでつくりますよ」 ということで、自作の道を探します。 たぶん、安っぽいけどカッティングシートで作ることになるでしょう。８）地デジアンテナ 地デジアンテナ立てるか？Ｊ：ＣＯＭに加入するか？ Ｓ「Ｊ：ＣＯＭは導入してネット無料もいいけれど、 入居者が物件を決める際の決め手！ ということは無いです。 新築で若者狙いならともかく、 この物件では後回しで十分。 プランも、一番安いので十分ですよ」 ということで、地デジアンテナ89,800円コースになる予定。９）そういえば 私「２０１号室のトイレの漏水。あれなんですか？」 Ｓ「あぁ、タンクの中の部品が 壊れてつまったみたいです（詳細省略） うちの費用でしっかり直しますので安心してください」 私「じゃぁ、お願いします」 余計な費用が発生しなくて良かったです。１０）ペット可について 私「ガス会社の切替について、アンケートを作ったら 入居者様たちに広報お願いしますね」 Ｓ「わかりました。返信用封筒つけて、 ばっちりやっときます。 アンケートですが、ついでにペットに関して 聞いてみてはどうですか？ うちには、 『どこでもいいからペットＯＫの物件無い？』 って業者からも頻繁に問合せはいりますよ。」 やよいちゃんは現在、ペット不可です。 私的にはペット可にしても良いのですが、 もっちゃん（パパ）は反対しています。 でも、アンケートを取るだけならとってもいいか！ と思っているので、アンケート項目には入れておこうと思います。
2010.12.16
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周辺案内
お家の周辺案内図です。良かったら参考にしてください。【蓮田駅】 蓮田駅は、ＪＲ宇都宮線の快速停車駅です。 大宮まで３駅７分。上野まで３７分。 新宿までは、乗換え無しで最速３７分（湘南新宿ライン利用） ２０１３年には東京駅まで乗換え無しでいけるようになる予定です！【駅までの交通】 蓮田駅まで、バスで１０分です。 バスは、朝夕の通勤時間帯は１０分に１本位の割合で出ています。 自転車でも１５分ほどです。【スーパー】 蓮田駅前にヤマダ電機やラパーク蓮田もありますが 家から近いのは『マルヤ』や『ベルク』です。 マルヤは野菜やお肉が安いスーパーです。【ショッピング】 駅前のラパークもありますが、国道１２２号線を北上すると カインズホームがあります。 日用品はもちろん、日曜大工用品まで何でもそろいます。【環境】 住宅街の中にあるので、とても静かな環境です。 休日には鳥のさえずりと、近くのグランドから野球の掛け声が・・・【ライフライン】 ガスはプロパンですが、都市ガスと比較してもかなり安い料金設定です。 電気は東京電力です。 水道は、上下水とも蓮田市水道局が担当しています。【その他】 ご希望があれば１回/月でお庭をお掃除します。
2010.11.18
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【B-2号室】 2階 間取り図
玄関から階段を上がった２階の間取り図です。どちらの部屋も2方向に窓が付いています。そのため、非常に明るいお部屋です。【南側のお部屋】 6畳の洋室です。 エアコンが1台付いています。 ベランダが付いているのもこちらの部屋です。 畳１畳分くらいの、大きな収納が付いています。【北側のお部屋】 7畳の洋室です。カーペット敷です。 エアコンは付いていません。 畳0.5畳くらいの収納が付いています。
2010.11.17
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【B-2号室】 1階 間取り図
B-2号室の間取り図です。お部屋にピンクのカーテンが付いています。カーテンは、そのまま使っていただいても良いですし外してもらってもかまいません。【玄関】 備え付けの下駄箱（上段、下段）があります。 姿見（鏡）が2枚あり、靴を履いたままでも全身チェックができます。 廊下には掃除機などが置ける収納があります。 【リビング】 9畳のリビングには、エアコンが1台設置されています。 天井にはリモコン式のシーリングライトを設置しています。 インターホンは、カラーモニター付です。 冷蔵庫置場もあります。【脱衣所】 洗濯機置場があります。 窓がついていて、ピンクのカーテンがつけてあります。【お風呂】 残念ながら追炊き機能は付いていません。 シャワーは付いています。【トイレ】 洋式です。 窓が付いているので、十分に換気することができます。
2010.11.17
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