家賃
2016/2/25p> 家賃には入居家賃、査定家賃、募集家賃があります。ほぼ同じ価格ですが多少異なることも少なくありません。入居家賃は現在の入居者が支払っている家賃、査定家賃は管理会社や大家さんが周辺の相場を見ながら設定する家賃、募集家賃は募集時の家賃です。
ところで通常は、入居者さんは募集家賃で合意して入居するわけですが、年とともに査定家賃は下がってくる場合が少なくありません。例えば入居時の査定家賃が６万円でも２年後には５万９千円になっている場合もあります。しかし不思議なことに、これまで大東建託の物件の大家として見てきたところ２年の更新時に入居家賃が下がったということは１度もありません。逆の上がったケースもあります。もちろん入居家賃が高い水準で推移することは大家にとって悪いことではありませんが、何年も住んでいるのに家賃が下がっていない場合は更新時に値下げ交渉を試みてみることができるかもしれません。
楽天ブックス 日向咲嗣著「家賃を２割下げる方法」 ２割ということは６万円の家賃が５万４千円になるとうことですね。大家には痛いですけど。
おそらく、その際は、周辺相場がどうなっているかをインターネットなどで調べて、それを根拠に交渉してみることができると思います。築年数、鉄筋コンクリート造りか、木造か、部屋の広さ、設備（オートロック等）などで家賃は変わってきます。近所のよく似た物件と比較してみるとよいかもしれません。
良心的な管理会社、大家さんであるならば、正当な根拠で値下げ交渉をするならば、ある程度受け入れてくださることと思います。特によい入居者としてみられているならば退去されるリスクを回避するためにある程度の値下げには応じてくれるものと思います。
家賃を2割下げる方法 [ 日向咲嗣 ] 価格：1296円（税込、送料込)
2016/2/3
人気の街に住みたい方のための本です。
2016/1/19
2016年になり、はや19日になりました。今年の株式市場のスタートは大荒れのスタートとなっています。しかも日本だけでなく世界中の株式が大きく下落しています。そもそもその原因の１つは中国景気の不振です。GDP世界2位の中国の経済の失墜が、リーマンショックに準じるような影響を与えているようです。
ところで2015年は、都心部においては不動産バブルの様相を呈していたといわれています。都心部の好立地のマンションは異様に売れ、土地も値上がりしました。しかも一部の賃貸物件の賃料も値上がりしたようです。その要因が外国マネーが世界と比較して割安な日本の不動産に流れたことがあるようです。爆買いという言葉がはやりましたが、日本の不動産にも爆買い現象が生じたようです。
しかし今年は明らかに世界の動きはリスクオフの流れになっています。都心部の不動産も２０１５年のような勢いに陰りがではじめるかもしれません。いずれにしても中国リスクとアメリカの金利上げは、マネーの逆流圧力になります。
このことは大家にどんな影響が及ぶでしょうか。
１つには家賃の上昇はあまり期待できないということでしょうか。あるいは都心部でも値下がり圧力が生じるかもしれません。今後、日銀がさらなる金融緩和に踏み切れるかどうかにもよるかもしれませんが・・
さらに今年は都心部の人気マンションの購入は慎重であるべきだと思います。リーマンショックが落ち着いたあとに購入したならば、今はマンションの資産価値が上がり、投資目的の購入であるならば、売り時を伺う年になるかもしれません。しかし今、買って資産価値がどんどん下落していくのもたとえ、売るつもりのないものとして購入しても気持ちの良いものではありません。やはり買い物は値上がりする前の安値圏で購入するのが正道ではないでしょうか。今は賃貸物件に住んで様子を伺い、絶好の買い時をひたすら待つのも、考えることのできる選択肢だと思います。
2015/12/22
2015年12月12日の日経新聞電子版に大家にとっては衝撃的な記事が掲載されていました。通勤圏にありながらマンション賃料が極端に下落している地域があると書かれています。具体的には単身向けの家賃が2万円台になっているという、ひどい話です。
原因はなんでしょうか。一言で要約するならば、 空室が埋まらず賃料が下がるということです 。それではなぜ空室が埋まらないのか。この日経の記事からまとめてみますと・・
その１ 近くにあった大学が移転してしまった。（相模原市、八王子市、松戸市など）たしかに大学生をあてにしている賃貸住宅は入居と退室のサイクルが速く、大学が移転してしまうと大きな打撃を受けることは予想できます。
その２ 賃貸住宅が乱立している地区においては、入居希望者は減らなくても、駅から１５分以上、築年数が古いマンションは人気がなく家賃が下がりはじめる。たしかに賃貸住宅は駅に近いほど入居希望者が多くなるのは当然だと思います。
上記のてんは特定の地区でみられる現象ですが、全国的にみられる賃料を下げる要因は人口減少と、アパートマンションの新規供給が続いていることです。たしかに人口は減っているのに、新しいアパートが右肩上がりに増え続ているならば、当然どこかで空室が増えるのは仕方のないことです。
ところで日経の記事にあるような賃料の極端な下落は、私の物件のある地域では今のところはみられていませんが、対岸の火事ではすまされない事柄です。私の物件が将来、絶対にそうならないと断言できませんし、いつ何がきっかでけで、家賃収入の大幅な減少が生じるかわかりません。そう考えてみると大家というのは、リスクの大きい役柄だなあと思いました。
2015/10/22
以前のブログでも近隣の大東建託の物件の家賃が下げられたことについて書きましたが、最近もまた近くの大東建託物件の家賃が下げられていました。４万６千円だったのが、４万４千円です。
大東建託については 、全体的には満足してはいますが、大家の承諾なしに家賃を下げることについては、正直不満を感じています。
考えてみると私のマンションも１室の空き家が、なかなか埋まらず、結局６万３千円の募集価格が６万円に下げられたことがありました。そして６万円の時に、入居者が決まりましたが、その入居者の２年後の更新の時に６万１千円と千円値上げしました。しかしそれでも２千円下げられたことになります。
まあもちろん家賃というのは基本的には、築年数とともに下がるのはやむえないとは思いますが、ただ空き室を埋めるために、むやみやたらに大家の承認もなく家賃を下げるのはやめてほしいと思います。
もちろんこういったことは、大東建託だけでなくどこの不動産会社でも同じだと思いますが・・。
将来、大家さんになることを考えておられるならば、リスクの１つとして家賃が下がる、つまり家賃収入は基本的には下がるものだということを覚悟しておかれるとよいと思います。
2015/10/14
私のマンションは大東建託建物管理の管理のもとにあります。それで毎日のように近隣の大東建託管理下の空物件の家賃をチェックしています。
ところで今日チェックしていると、この近隣では最高値８万５千円だった募集価格の物件が、４千円も下げらて８万１千円になっていました。この物件の大家さんはショックだったと思いましたが、私もショックを受けました。他人事のように思えなかったからです。
ところでこの物件ですが、築８年木造アパートです。そして最寄り駅から徒歩１５分とありあます。木造作りと、駅から少し離れているというのがネックになっていたのでしょうか。あるいは家賃の高さがネックなのでしょうか。たしか今年の初めごろから募集をしていましたが、なかなか入居者が決まらないようです。
近年、私のマンションの近辺は賃貸マンションが乱立するようになりました。阪神地区の市街地のなかにありますが、さすがにこれだけ建物が立つと、空き室になると、なかなか埋まらない状況があちらこちらでみられます。
特に主要な駅から遠いところのマンションは、市街地のなかにあっても苦戦を強いられているようです。それでもし将来、大家になること、不動産投資を考えておられるならその物件が空き室になった時にすぐに埋まる物件なのかどうかを慎重に考慮することをおすすめします。市街地であっても賃貸物件が乱立し、駅から遠く離れているものならば、後悔することになるかもしれません。
