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良い賃貸物件とは

最近のアパートマンションの経営形態は、通常は大家が不動産管理会社と契約を結び、管理を不動産管理会社にお任せするもので、不動産管理会社は家賃の５～１０％を手数料として取ります。

この場合、空室の場合は大家も不動産管理会社も収入がありません。

一方で近年増加しているアパート経営の形態がサブリースです。

この場合サブ―リース会社は家賃の１０～２０％を手数料として取りますが、空室があっても大家には賃料を支払います。

ですから大家にとっては空室はさほど問題にはなりませんが、サブリース会社にとっては空室の増大は経営にとって深刻な問題となり得ます。

つまりサブリース会社にとっては、高水準の入居率を維持することが、重要事項になるのです。

そこでなるべく空室を極力少なくしたいのです。

ということは入居者にとってはメリットがあることにもなります。

入居者に好まれるサービスを提供しなければならないからです。

具体的にはどのようなメリットがあるでしょうか。

まず第一にサブリース会社は空室を早く埋めるために 入居の敷居を低くします。

例えば礼金０円、敷金０円（敷金０円でも退去時の原状回復費用は求められることがあります）更新料０円といったことは、しばしば行っています。

また２年毎の更新料０円というのも魅力的です。

通常、家賃の１カ月分の更新料がかかるかもしれませんが、それを支払わなくてもよいからです。

更新を機会に退去してもらいたくないのでそうします。

さらにサブリース会社は入居者がなるべく長く入居し続けるるようにも創意工夫しています。

そのために 入居者向けサービスが充実 しています。

例えば、大東建託を例にあげるとクレジット払い、いい部屋でんき、DKSELECTといった入居者向けサービスを提供しています。

ともかくサブリース会社の狙いは空室による損失を最小限に抑えるために入居のさいの敷居を低くすること、そして入居後もなるべく長期入居をしやすいようなサービスを提供しています。

ではサブリース物件かそうでないかはどのようにして見分けることができるのでしょうか。

物件そのものの外観だけでは見分けがつきませんが、入居募集をしている不動産屋さんに聞いてみることができるかもしれません。

またおそらくは大東建託パートナーズが管理している物件はサブリースの可能性が高いでしょう。

いずれにしてもどうせ賃貸住宅を探しているのならばサブリース物件に入居することのほうがメリットがあるように思います。


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ある不動産会社の機関紙に入居者に人気の設備ランキングが掲載されていました。それぞれの設備を簡潔にブログしてみたいと思います。

その１　 独立洗面台　 たしかに化粧をしたり、髪を整えたりと身だしなみを整えるのには便利で必要な設備だと思います。またドライヤーをあてるにしても、歯をみがくにしても便利だと思います。

その２　 TVつきインタホン　 カメラでだれが来ているかすぐにわかりますので、応対したくないときは、そのままにしておくができます。

その３　 洗浄機能付便座 　痔になりやすい人にはありがたい設備だと思います。ただ家族以外の人には使ってほしくありませんが・・

その４　 追い焚き機能 　ガス、水道代の節約になるといわれています。

その５　 オートロック 　なんともいえない安心感があります。最近は改装工事でオートロック機能をつけるアパートも増えているように思います。ただし郵便、荷物の宅配、新聞などの宅配業者にとってはあまり便利とは思えない側面もあります。

以上が最近の人気の設備となっています。これらの設備がそろっているならば、家賃も幾らか高く設定できると思いますし、入居募集のさいにも有利になるものと思われます。もちろん最近の新築のアパートの場合、これらの設備があたりまえのように整っていると思いますが、アパートの新築を考慮しておられるならば、これらの設備が設置されることになるのか、確認してみられるのはいかがでしょうか。

また適当な賃貸アパートへの引っ越しを検討しておられるならば、これらの設備が設置されているのかなども考慮の対象にしてみることができるかもしれません。

大家であるならば、多くの場合、賃貸住宅メーカーとなんらかのかかわりがあります。私の物件も建物の維持管理は大東建託建物管理、入居の斡旋などは大東建託が行っています。ところで賃貸住宅メーカーはどこもネット上では悪評を書かれています。では一体どこがいいのかということになりますが、最近に日経新聞に企業のランキングが掲載されていました。ひとつも目安として見ることができると思います。

まず総合ランキングでは31位に大和ハウス、67位に積水ハウス、199位に大東建託がランクされていました。一方で、レオパレス、ミサワホーム、パナホーム、旭化成がランク外となっています。

大和ハウスの高ランクに貢献した要素は消費者、社会得点が高いところにあります。 大和ハウス物件の入居者、そして大家さんの評価が比較的高かったのでしょうか。積水ハウスも消費者、社会得点も高くなっていますが、従業員点で3社の中では最高得点です。従業員にとって働きやすい会社なのかもしれません。大東建託は投資家得点は3社で最高得点ですが、従業員得点が低くて順位を押し下げています。やはり大東建託は従業員にとっては過酷な会社なのかもしれません。

企業統治では大東建託が21位、積水ハウスが83位、大和ハウスはランク外となっています。 企業統治とは、簡単にいえば経営者の暴走を止める能力のようなものですが、この面では大東建託が意外に健闘しているようです。詳細は11月27日のネット版の日経新聞をご覧ください。

ところで賃貸住宅メーカーも ネット上ではどこも悪評が書かれ、そういうコメントを読むとどことも 契約したくなくなりますが、 大家としてはよほど不動産についてのスキルがないかぎりそういうわけにはいきません。どこの賃貸メーカーとかかわっていけばよいかについて日経新聞のこうした記事は１つの参考になるかもしれません。

先回のブログでは、産経新聞の独身女性のマンションの購入についての記事について大家の視点からどうかについて書きましたが、その記事にはマンション購入のさいの鉄則のようなものも書かれていました。それで今回はそれが賃貸物件を購入して大家になる時にもどのようにあてはまるかについて、書きたいと思います。もちろん自分が住むためのマンションと賃貸物件そのものの購入では規模が違いますが、共通する部分もあります。

鉄則１　 将来貸しやすい、売りやすい物件を選らぶ　　

このてんは賃貸物件についても同じことがいえると思います。賃貸物件も人気物件、好立地物件はかそうでないかで、家賃収入は異なってきます。

鉄則２  　 生活費の半年分は貯蓄として残す

生活費の半年分は180万円ぐらいでしょうか。分譲マンションなら貯蓄はそれでよいかもしれませんが、賃貸物件を持つ場合は貯蓄をもっと持つ必要があると思います。以前、都市銀行からアパートローンを借りるためには、1000万円以上の預金が必要と聞いたこともありますが（借りる人の状況により必ずというわけではないと思いますが）、いずれのしても大家であるためには、自己資本を十分に持つ必要があるのはたしかです。

鉄則３　 街全体の防犯対策も確認する

賃貸物件において、安全は重要だと思います。 特に女性の場合は駅に近くても晩になると全く人の気配のないところを通らないといけない物件とかになると、入居を躊躇する要因になると思います。駅に近く、しかも晩になっても安全安心して帰ることができる物件が望ましいと思います。

このようにどういう賃貸物件が望ましいかについて書きましたが、大金をはたいて大家になるならば、良い物件を選びたいものですね。