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2008.11.18

価格政策ふたたび

カテゴリ：不動産投資

前にも書いたけれど、
その後、ブログの専門家のタカ社長（仮名）からアドバイスを貰って、
Mixiには各ブログの見出しを日々発表することにした。

結果的に、外部ブログと連動を止め、Mixiの日記を復活させる形となった。

過去のMixi日記が復活した。
「もっと見る」で見てみると、そんなこと書いていたんだね。
その中で価格政策についても書いていたんだ、
と読みながら記憶が甦ってくる。

バリューアップ、USP、ブランディングで価格競争に巻き込まれないこと。
価格競争はモラルハザートまで行ってしまう懸念。
商売の一般論として価格アップがそのまま利益アップではないこと。

そんなことが書きたかった。
これはあるカリスマな方のブログを読んでいて、
「あれ、」て思ったことがきっかけだったはず。

それと、ＩＴの仕事をしていて、品質と価格の問題が切実であったから。

まあ、結局家賃の話なんだが、
やる気ない大家の売り物件を安く仕入れられれば、
相場同等の内容で、相場より安く貸せる。そうすれば埋まる。
仕入が安く、有利な資金調達ができれば、安く貸しても回る。
利回りで見ても、むしろＣＣＲの回りはもっと良いかも。

自分は初心者なので、
普通に相場で貸すことしかできていない。
また、そんなに空室の目立つ地域でもない。（ありがたいことに）

今回読み返してみて、改めて考えたことは、
周辺にやる気ない大家がいて、
洗練された大家が安く買って安く貸したら、
既存の大家にとって、どういう影響があるんだろうか？

自分が既存大家だったら、
価格破壊が起こり、
さらに相場が下落すると脅威に感じるだろうか？

相場が下がり、さらにやる気ない大家が増えて、
別の洗練された大家が安く買って安く貸す。
さらに価格が下がるか？
実際はそこまで、競争が激しく発生することは考えにくいけど。

逆に、空室だらけの町になれば、自分にも影響はあるだろう。
下落したとしても、安く買って安く貸す人が登場するだけマシか。
やっぱり、空室だらけの町なら、価格が下落するだろう。

結局は地域の活力によって、
価格下落の落差が決まってきちゃうんじゃないか。

バリューアップは確かに大事で、
費用対効果が高い施策も必要だとも思う。
が時流には抗えないかもしれない。

こういう風に考えたことは無かったが、
確かに自分自身、その町の成長、衰退のトレンドは、
とても重要視していると思う。

洗練されていない自分は相場で貸す能力しか持ち合わせが無い。
だから、どういうトレンドの地域なのか、これからどうなるか、
重要視しているだけの理由があったんだと、今認識した。

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