『でら☆マネー』　お値打ち投資でアーリー・リタイアをめざせ

Profile

でら（でらマネー）

フォローする

白（～1,000円）

Keyword Search

▼キーワード検索

Favorite Blog

鉄骨造の施工と構造… New! ミカオ建築館さん

2025年11月の運用結果 snoozer8888さん

【１０月運用成績】… かぶ１０００さん

しんの株式投資日記 ソンキンさん
www9945の公開プロフ… kitakujinさん

Comments

あさ-T @ Re:ギブアンドテイク・ブライダルの興亡(05/27) なるほど、そういう背景でブライダル会社…

vis2004 @ あけましておめでとうございます！でらマネーさんも移転ですか？今年も…

寺間寧（delamoney） @ Re:好決算でしたね！(05/15) vis2004さん＞しばらくはキャッシュフロ…

< 新しい記事

新着記事一覧(全267件)

過去の記事 >

2011.12.09

割安成長株の価値判断（改訂版）―家賃が毎年15%上昇するアパートの値段は？

テーマ：株式投資でお小遣いを増やそう(73413)

カテゴリ：バリュー投資入門

　これから株を始めようとする方や、株を始めたはいいけれどどうやって投資先企業を探したらいいかわからないという方も多いと思います。そんな方々のために、私が以前に成長期のクリップ（4705）で儲けたり、現在成長中のエスクリ（2196）を発掘した、私の投資法の基本中の基本となる考え方をなるべくわかりやすく紹介したいと思います。

【図１】
家賃.001

　不動産は将来必ず値上がりするというバブル時代の不動産神話がくずれた現在、アパートの値段はその家賃によって決まるようになってきています。多少議論が乱暴かもしれませんが話をわかりやすくするために、だいたいの相場としてアパートの値段はその家賃の10年分であるというところから話をスタートしましょう。

　年間家賃収入100万円のアパートＡが1,000万円で売りに出されているとしたら、その利回りは10%で、初期投資1,000万円は約10年で回収できることになります。「ちょっと投資してみてもいいかな？」と思える値段ですよね。この場合のアパートＡの10年間の家賃の推移は【図２】となり、物件価格と10年間の家賃がちょうど釣り合います。

【図２】
家賃.002

　では、毎年家賃が15%ずつ上昇するアパートＢの場合、現在いくらで買ってもよいことになるのでしょう？　アパートＢの家賃は【図３】のように毎年上昇し、その合計からアパートＢには現時点で2,030万円の価値があることになります。
　さらに、10年後のアパートＢの価値はいくらになるのでしょう？　アパートＢの家賃上昇が10年後に止まって家賃が横ばいになったとすると10年後のアパートＢの価値はそこから10年分の家賃と同等、すなわち 352万円×10年分＝3,520万円となります。

【図３】
家賃.003

　それでは、アパートＢの家賃が10年後以降も年15%の家賃上昇を続けるとするとどうなるのでしょう？　【図４】に示すようにアパートＢの11年目から20年目の10年間の家賃の合計はなんと8,214万円にもなります。この場合、10年後のアパートＢの価値は8,214万円でもおかしくないですよね。

家賃.004

　これを株にたとえれば、1株利益100円で成長性 0の企業Ａの株価がPER（株価収益率）10倍の1,000円だとすると、1株利益100円で今後10年間に毎年増益率15％を達成できそうな企業Ｂの株価は現時点でPER20倍の2,000円まで買われてもけっして割高ではないということになります。

　もし、現時点ではまだ多くの人が企業Ｂの成長性に疑念を抱いていて、年間15%利益成長できる成長企業Ｂの株が成長性のない企業Ａと同じPER10倍の1,000円にしか評価されていなかったとします。すると、企業Ｂが10年間は年率15% で利益成長して10年後に成長がストップしてしまったとしても、企業Ｂの株価は［10年分の利益2,030円］ないし［10年後の1株利益352円の10年分の3,520円］まで上昇する可能性があります。
　さらに、もし企業Ｂが10年後の時点で、そこから先10年間も年間15%の増益が達成可能であると判断されるなら、現在、1株利益100円でPER10倍の1,000円で買った成長企業Ｂの株価は10年後には約8倍の8,214円で売買されていてもおかしくはないということですね。

【図５】
家賃.005

　このようにして、投資先企業を決定したら後はその利益計画がきちんと達成されるのか、何か成長を阻害する要因はないかなどを注意深く観察していき、目標株価に対して割高になるか、成長ストーリーに綻びが生じてきた時に売却すればよいわけです。

　例えば、エスクリは中期経営計画を出しています。H24年3月期は1株利益 163円、H25年は 319円、H26年は 411円の予想です。上記の考え方でエスクリの妥当な株価を大雑把に概算すると、仮にH26年で成長がストップしたとしても、その後10年間の利益合計、おおよそ4,000円がその時点での目標株価と考えることができます。H26年3月の時点でその後も成長が続くと判断されれば、目標株価はさらに高くなるということです。1株利益の約10倍という目標株価はその企業がきちんと評価されなかったり、市場環境によっては達成されないこともありますから、例としてあげたエスクリに投資すべきか否かはご自身でホームワークして判断してくださいね。

　アパートの場合は収益が直接その投資家に家賃として還元されます。株の場合は配当としてその収益の一部が還元されますが、残りはどこにいってしまうのでしょう？　
　ご安心あれ。株の場合、残った収益は会社の内部に留保されるか再投資されます。あなたは自己資本が増大し、より儲けを出すことのできるようになった企業の一部を自分の株の持分だけ所有しているのです。

　このように、不動産でも企業でもその値段をこれから稼ぎ出す収益から導き出す方法を収益還元法といいます。株初心者には