[大家業] カテゴリの記事
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大家業1年目
2009年最初の日記になります。皆様、今年も宜しくお願いします。さて、来月で、大家になって1年になります。当初の予定では、大家業ブログになるほどこの話題で書くはずが・・・・何度書いたよ？私達夫婦が建てたアパートは家賃保障システムを利用しています。でもって新築ですので、本当に何もすることがなかった。ご近所に建てたので、チビ4を連れて散歩がてら掃除にも～と思っていたのに、チビ4もむくむくと大きくなり、とてもとてもチビ4連れでは掃除なんてできっこない状態になってしまいました。春～夏には我が家の庭に雑草が溢れ、「他所の庭よりまずは我が家」でアパートは後回し。というか、アパートの方には定期的に（月1回）清掃が入るので、手をかける必要もありませんでした。清掃の結果は写真つきで郵送されるので、安心感はあるのですが、それでも自分の目で確認はしたいと思っていたのに、アパートの前は通っても、しっかり様子を見るのは・・・・引渡しの時以降ないかも・・・・。これではとても大家業やってますとはいえませんね。ただこれは、手を抜いてさぼったというわけではなく、本当に大家業に避ける時間がなかった、というのが率直な感想。4人目が最も手の掛かる時期にあるので、何よりもそちらが最優先でした。大家が本当に大変になるのは、築10年を過ぎた辺りかな～と思っているので、それまでは精々楽をさせてもらおうと思っています。大家業は長丁場。楽できる時は楽していこうと思います。家の裏手には、姑が保有する築15年のアパートがあります。こちらの入居状況は2年前から急速に悪化していて、昨年は満室になることがなく、退去が相次ぎ12月には8部屋中2部屋しか入居がない状態に。問題点はいくつかあって、それを改善すれば入居率も上がるのではないかと思うのですが、姑保有物件である事がネックになって、手を打つ事のがなかなか難しいのです。とりあえず、今年になって、私達のアパートの入居募集をして下さっている不動産屋さんが正式に姑物件も面倒を見て下さる事になったので、これまでよりもマシな状況になる気がします。そこは、近所にある同じようなアパートを満室にしたそうで、「宮木さん処も大丈夫」と自信を持っているようです。入居率が改善すれば、改装もしやすくなるし、打てる手も増える。この地区の賃貸物件は飽和状態にあるので、手を入れていかないと入居の維持は難しいように思います。思わぬ成り行きで、新築で建てたアパート。中古の高利回り物件を探して大家になったほうが良かったのではないか、とずいぶん煩悶としましたが、結局新築でよかったんだと思います。中古だとここまでほったらかしでは居られなかった筈。収入はほとんどローン返済に消えて、大家になって生活が豊かになったということはまったくありません（苦笑）アパートはあくまでも将来の備えです。それどころか、本職の方が不調で、超節約モードです。ただ、人生の中で、節約を出来る時期、というのは案外限られていると思うのです。否応無しに教育費が嵩む時期や、年をとってからの節約は厳しいものがあります。兎に角今は、蓄える時期、と割り切って早めのローン返済に邁進しています。この状況で「リバレッジを効かせて更なる投資」はご法度だと思っています。
2009年01月12日
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自販機・５月の売り上げ／地震その後
５月分の売上明細が届きました。祝！最低補償額越え！！初めて最低補償額を超えて嬉しい！！そして、売れ筋商品にも変化が現れました。３月４月とダントツに強かったコーヒー飲料を抜いて、ジュース系が首位に立ちました。１番に売れたのは、三ツ矢サイダーのサービス缶500ｍｌです。通常の、３50ｍｌと同じ価格で提供。割安感があるんで売れるんですね。【2ケース単位で送料無料】アサヒ 三ツ矢サイダー 350ml缶24本入り【drink】次に売れたのも、同じくサービス缶で「カルピス」。72本まで送料同じ!!他商品と同梱できます!!カルピスウォーター 350ml缶 1本３位にコーヒー飲料が入りました。150本まで送料同じ!!アサヒワンダ モーニングショット 190ml缶 1本やっぱり、コーヒーで１番人気はこれなんですね。１本差で、「ゼロ」。アサヒWONDA（ワンダ）ゼロマックス185g缶×30本入ゼロと同数売れたのがこちら。アサヒ ドデカミンスーパー 500mL×24本（1ケース）「ドデカミン」は500ｍｌ１５０円の商品なので、少し利幅が大きくなり、売上額が上がった要因にもなっています。暑くなると、ジュース系が出るんですね。爽快感のあるタイプが人気なようです。寒いときより沢山飲みたくなるようで、大きいサイズが出てるし。５月は、一時７箇所も売り切れランプがついて、補充の催促をしています。今月も、一昨日７箇所点灯で催促電話を入れました。これは、今月も期待できるのかも。さて、先日の岩手宮城内陸地震の際には、安否を気遣うメールやコメントを頂きありがとうございました。宮城県では多数の被害が出て、未だ行方不明者の捜索が続いています。栗原市付近では、震度１程度の余震は頻繁に起こっており、こちらでも震度２～３程度の余震を感じることがあります。今回の地震の後の、政府の対応は早く、援助物資なども速やかに届き、飢えや寒さの心配がなく避難生活が送れている様子には、ほっとしています。でも、復興までの道のりは相当険しそうです。温泉はもう駄目なんじゃないかと思います。農業も酪農も、酷い痛手を負いました。この地で再開できるのにどれほどの時間がかかることか。寸断された道路、景観を変えてしまった山並みの映像を見るとため息がこぼれます。１日も早い、行方不明者の発見と復興をお祈りします。地震の被害はありませんでしたが、我が家にも憂いの種があります。１００歳の祖母の危篤状態が続いています。年齢が年齢なので、老衰に近い状態です。現在、入所している老人ホームで常駐の看護士さんと通いのお医者様に経過を見てもらっています。丁度地震の２日前に様態が悪くなってきたから、と電話を貰い、地震のあった日の午後にホームへ向かいました。ひ孫の顔を見て嬉しそうにしていて「まだ大丈夫」と安心した翌日には危なくなり、また持ち直し・・・・としています。後はもう本人の体力次第です。事故などで、突然命を奪われる人たちに比べたら、祖母は天寿を全うしようとしているので幸せなのでしょうが、やっぱり家族には辛いことです。安らかにその時を迎えてくれる事を願うばかりです。
2008年06月18日
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自販機の売上明細
楽しみに待っていた、自販機の売上明細が届きました。結果は、138本 16800円 の売り上げ。リベート換算すると、3360円。最低保証をつけたので、補償額の4000円が支払われました。とはいっても、そこから振り込み手数料が引かれるので、3580円が振込額になります。実質設置から一月たっていないのと、メインの顧客はアパートの住民だと思うのですが、全室入居が３月の最終週だったのを踏まえると、なんとか補償額くらいの売り上げは見込めるんじゃないかなーという気がします。ここから電気代を引くと、全然利益にならないですねー（笑）アパートの電気代は共益費の中から賄っていて、それは借り上げ契約をしている不動産会社で管理しています。最初は自販機の電気代は別途支払うような話だったのが、面倒だったようで不動産会社がまとめて払うことになっちゃいました。なので、この売り上げはそのまま我が家の収益になることになりました。ちょっと嬉しい（＾＾）明細では、商品ごとの売り上げ本数がわかるようになっています。ダントツに売れているのは、「ワンダ・モーニングショット」。続いて、同「アフターショット」「金の微糖」です。やっぱり、コーヒー飲料が強いんですね。次に売れたのは、サービス缶というヤツです。通常１５０円くらいで売るサイズを１２０円で出しています。これは一時期売り切れが出ていたくらいなんですが、それでもコーヒー系には負けています。これを見ると、通勤途中のビジネスマンが買って行ってくれているのかなぁ・・・・。コーヒー缶１本くらいなら、コンビニに寄るより自販機で買うほうが手軽だもんな。４月は花見客が多かったと思うし、夏に向けて冷たい飲み物の需要も増えるかもしれないし、次の明細を楽しみに待ちたいと思います。＜我が家の自販機・売れ筋商品＞【2ケースにて1送料！】【1本当り67円！】アサヒ飲料ワンダモーニングショットショット190gx30本ケース販売1回の送料で3箱までお届け可能です。アサヒワンダアフターショット190g1箱30本＊1回送料で3箱までお届け可能！＊アサヒワンダ金の微糖185g1箱30本
2008年04月18日
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MY自販機でお買い物♪
お彼岸に早朝から墓参りに出かけた帰り、初めて自分の自販機でコーヒー缶を購入しました。１缶＝１２０円。そのうち２５円が手数料収入になるので、１缶９５円の計算です。特に割安感はないけれど、ＭＹ自販機で買ったというだけでちょっと嬉しい。設置してもう少しで４週間。売上表が届くのが楽しみです（＾＾）アパートはとりあえず契約上は満室。実際の入居は半分です。今度の週末くらいで全部の窓に灯が燈るでしょう。そうすると、自販機の売り上げもちょっとは上がるのかしら～と楽しい皮算用をしています。週末からはしばらく京都に帰ります。その機会にメルマガメンバーとオフ会予定。うーん、楽しみ！時期を同じくして、同居している姑が股関節の手術で入院します。病院の方へは義妹が日参してくれるので問題はないのですが、留守にする間夫が単身生活になります。結婚まで１０年以上一人暮らしをしていたくせに、久し振りのことになると色々心配らしい（苦笑）私に万が一のことがあったらどうなるんだろうなぁ、と心配になります。姑の入院は３～４週間くらいになるようなので、これまでは毎日の買い物にチビ達を置いて出られたのがそうもいかなくなり、その辺りは工夫をしないといけません。家族が多いので、週末にまとめ買いして買い置き、というのも量が半端じゃなく大変。イトーヨーカドーで配達サービスをしていたと思うので利用も考えようかと思います。
2008年03月25日
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アパートの画像
昨晩から雪＆強風の大変な天候でしたが、完成したアパートを見に行ってきました。・駐車場側からの写真・玄関側隣の空き地から撮った写真。この先、ここに建物が建つ可能性もありますが、日照などは問題なし。・玄関（デジタルキー）・アイホンこの辺りで、賃貸でアイホン付きはまだ珍しいかも・・・・。・玄関脇にある、ロッカー1戸につき1台付いています。結構大きいので収納力ありそう。・キッチン・収納ＬＤから続くリビングにある収納。収納スペースはしっかり確保されていて嬉しい。・リビング・２Ｆへの階段（２Ｆから撮影）・玄関（階段踊り場から撮影）こんな感じです。最新の設備が揃っていて、住めるものなら私が住みたい（笑）悪天候で心配しましたが、この物件に興味を持ってもらっているお客さんはちゃんと見に来てもらえているようで、昨日1件契約になりました。今日、仮契約している人が見に来る予定になっているそうで、決まれば、残りは1戸になります。入居予定者は、単身とファミリー、新婚と様々。立地が良くて、どの世帯でも便利な場所だと思います。近くにコンビニ、学校、大型ショッピングセンター、総合病院、駅。全て徒歩圏内です。バイパス道路が1本向こうを走っているので、レストランなどもすぐ近所。この便利な道路が1本向うにあるだけで、周辺は静かです。難点を挙げれば、夜は少し暗いかな～というくらい。でも、アパートの前の道はバス道なので、人通りがまったくないような場所でもありません。一応、住宅地で、アパート、借家、戸建の家も。ここに建てた、という事に関しては、正解だったと思います。借り上げ契約しているので、とりあえず、当分の間は問題なくいけそうな感じです。契約してから、今日初めて気分が高まりました。綺麗な建物っていいですね。でも、自宅を新築した人の高揚感に比べたら、全然テンション低いと思います。貸す為の物件なので、どうも自分の所有物だという実感が今ひとつ湧かなくて。おいおい、実感が湧くんでしょうねー。これから税金を払っていくからねー。
2008年02月24日
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アパート見学会
建設中のアパートも、ほぼ出来上がり、明日明後日で見学会が行なわれる運びとなりました。夫は途中何度が現場で立会いをしていますが、私は外側からチラッと見るくらいのことしかしていないので、見学会を楽しみにしてたんですね。ところが。天気予報によると、週末は大型低気圧が接近してきて、ブリザードが吹き荒れる最悪の天気になる予報！これじゃあ見に来るお客さんも居ないんじゃ・・・・。オーナーの私だって「行きたくないなぁ」と思うもの（苦笑）現在、正式に入居契約が入っているのは１件。近日中に契約予定が１件。仮契約が３件くらいあったかな。明日は九州と茨城からそれぞれ物件を見に来る予定の人が居るそうです。入居開始が３月から、と時期がいいので、空き室に関しての心配はしていません。立地がいいし、新築だし、３月中に埋まるんじゃないかと思います。多分、建てて５年くらいは何の心配もなくやっていけるんじゃないかな。１０年目、１５年目辺りからは厳しくなりそうな予感はあります。内覧会で建物の外見と内装の写真を撮って来たいと思いますので、上手く撮れたらこちらでもアップしたいと思います。現在、チビ３がまたもや自宅療養中。水疱瘡が治ったと思ったら、嘔吐下痢症です。昨日は１日水分補給がやっとの状態で、今日から食事も取らせたいと思っていますが、まだ朝ごはんは食べたくないとごろごろしています。現在この辺りではインフルエンザや風邪が大流行中で、「出かけたくない場所ＮＯ、１」が小児科外来。病人は仕方ないとして、チビ４にうつるのが心配。多分、今日辺りから回復して明日には元気になるんじゃないかな～と思うのですが、病院に行ったほうがいいかしら。週末だしなー。最近、病院に行っても処方してもらえる薬の内容も予測がつき、通常の病気なら大体の回復の目安もわかってきて、「あと１日待っていたら、病院に行く必要もなかったな」と思うことが多い。素人判断は危険だし、連れて行っておくほうが何かと安心なんだけど、薬は諸刃の刃だし、自己回復力で直るものなら多分それが一番いい気がする。薬を飲んでも、精々回復が１日早くなるだけ。大人に取ってはその１日が大きいけど、子供にとってはそうでもない。闇雲も薬を与えて直しちゃうより、少し待ってあげて回復を見守る方が後々いいのかもしれない。そんな事を色々考えて、動きがとれずに居ます。
2008年02月22日
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外装完成
アパートの外装が終わったようです。今日夫が見せてもらうらしい。私も興味があって見たいんだけど、幼稚園は今日から冬休み、小学校も今日が終業式で、家を空けられない。チビ４だけなら兎も角、チビ１～３を連れて行くのはさすがに顰蹙をかいそうなので、断念。何か出かける用事がある時に、ちょっと遠回りをして見に行く程度です。子育て中の母は、何かと制約があります。出来上がったらブログでも写真を公開したいと思います。引渡しが２月末頃なので、その頃になるかな？１９日に銀行で本契約をして、２０日に融資実行。土地の方に抵当権も設定されました。生まれて初めての、高額借金生活です建物が出来次第、こちらにも抵当権設定がされるので、来年また銀行まで出向かないといけません。これって、結構面倒です。車で１時間近くかかるんですよねー（苦笑）残高確認とか振り込み手続きとか、簡略化するためにネットバンキングの申し込みもしてきました。今回借り上げ契約をしたのですが、借り上げ先から入金になる銀行とローンを組んだ銀行が違うので、毎月わざわざ送金しないといけません。こちらの指定口座に振り込んでもらえるかと思っていたのに、見込み違いでした。ちょっとサービス悪くない？毎月振り込み手数料を払って送金するのはバカらしいので、新生銀行フル活用です。家賃収入が入る銀行は近所にあるので、そこから引き出して、ゆうちょ銀行のＡＴＭを使って新生銀行へ入金。そこから借り入れ銀行へネット送金。送金手数料は無料です。小さいことから地道に実行です。さて、話変わって。「７つの習慣」は私が好きなスキルアップ本の一つですが、この本をプロデュースしたジェームス・スキナー氏の「成功の９ステップ」というのはご存知でしょうか？今回、このスキナー氏のＣＤ「ジェームスが語る９ステップの神髄」を入手しました。インタビュー形式でジェームス氏が６２分熱く語っているＣＤです。既に何冊もこういった本を読んでいる人にとっては目新しい内容ではないかもしれませんが、良かったです。あらためて勉強になりました。成功している人ってパワーがありますねー。実はこのＣＤ、無料で手に入るんです。セミナー会社がＰＲ用に出してる物なので、申し込むとセミナー会社から宣伝メールがもれなくやってくるという特典も付きますが、聞いてみて損はないと思います。興味のある人は、聞いてみてもいいんじゃないでしょうか？→「ジェームスが語る ９ステップの神髄」 何の手違いか、同じ物が昨日また届いたんですよね。さぁコレどうしようか？「宣伝してね♪」ということかと思って、ブログで宣伝してみました（笑）
2007年12月21日
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アパートの名前を決める
アパートの名前が決定しました。あちこちのアパートを実際に見たり、ネットで調べたり。横文字（カタカナ）の名称が多いので、いっそ漢字で「○○館」とか言うのはどうか、とも思ったのですが、かえってピンとくる名称が浮かばなくなってしまって在り来りにカタカナ名です。ラテン語の「桜」という意味合いの「プラナス」という名称にしました。地名を入れたかったので、「メゾン」とか「コーポ」とか付けるのは断念。「プラナス○○」という名称になります。２棟目、３棟目の野望を持っていますので、後に続くアパートは皆「プラナス○○」となります。でもって、２棟目、３棟目の野望が実現した暁には、「有限会社プラナス」でも立ち上げて社長婦人におさまる、という筋書き。筋書きだけはリッパで完璧だわ、と自画自賛です。そう考えるなら、アパートローンはなるべく長期に組んでレバレッジをかける方がいいんじゃないか、という意見もあるんですが、それを考えるのは２棟目からですね。最初のこの物件は、あまり余裕のある状態で買っているわけではないので、慎重にいきます。子供の数が少なかったり、夫の収入が安定してれば話は違うのですが、不安定要素が多いのでそういうことは出来ません。多分、借金さえなければ、何とかなると思うのです。最悪の状態になっても、子供４人、育てていけると思う。でも借金があると大変です。借金のために無理をしなくればならなくなりそう。不動産は、昔のように持っていれば上がるようなものではない。活用してナンボです。アパートも建てて終わりじゃなくて、そこからがスタート。借りてもらわなければ、負債です。ちゃんと「経営」という視点で考えていかないとな、と思います。新築物件なんて、投資として考えると魅力は薄いです。次を買う為の勉強材料、と考えなければ、私は買えなかった。株や外債の方がよっぽど、いい。でも、株や為替は変動が大きく、「資産を増やす手段」としては有効でも「安定収入を得るための手段」としては、不安がある。この先の安定収入確保の手段としては、不動産は魅力です。じゃあ、いきなり中古物件を買えるか、というと、これも不安があります。手放す側には手放すだけの理由がある、と考えるべきだと思うのです。アパートを良く知らなければ、その案件が魅力的かそうでないのか、自分で判断が出来ないでしょう。不動産屋の言葉を丸呑みするようでは、経営はやっていけないと思います。これまで、株も為替も、自分で買って自分でリスクを体験してやってきました。しっかり勉強して準備万端で始める、という人もいるのでしょうが、私は実体験を積んでいくタイプです。今回の物件はそういった意味で、手ごろです。子供が小さい今でないと始められないとも思います。そういった意味で、購入を後悔してはいないのですが、全然浮かれる事ができないですねー。この１棟目が成功して、２棟目を買えたら、もっとうきうきルンルンとブログを更新できるんだと思います。
2007年12月12日
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ローンの契約・あずみＴＯＢ
アパートローンの契約をしてきました。建設会社の提携ローンを扱う都銀など色々検討しましたが、金利と融資条件と考えた結果「きらやか銀行」に申し込み。きらやか銀行は、今年５月に殖産銀行と山形しあわせ銀行が合併して生まれた銀行です。新しくスタートを切って間が無いので、ローンの取り扱いにも力を入れていて、今回特別金利を設定してくれる、というので、ここに決定。３３００万円 2.35％（１０年固定） 返済期間 １５年という内容で契約です。今日は融資申込みで、再来週再度来店して契約、融資実行となるようです。アパート建築予定地は、すでに建物の解体を終え、基礎工事が進んでいます。外壁や屋根、部屋の壁紙などの色は既に決め、今週中にアプローチのタイルの色を決め、今年中にアパート名を決める、という運びになっています。う～ん、名前、ね～。なかなか難しいですね。今回は新築で建てますが、次は中古を！という夢も捨て切れていませんので、それも踏まえて名前を考えたいところです。早いもので、土地、建物取得に対する税金の請求が来ました。土地 ２３８，０００円建物 １７，５００円（倉庫）＋５１，０００円（家屋）土地は仕方ないとして、壊してしまう建物に対する税金は、なんだかな～といった感じ。仕方ないですね。１つ１つ、物事を消化していっています。先日、解体工事の代金を納めに行った時に主人がそこの社長さんと色々話をしてきたのですが、その中で、住宅建設会社の話も聞いてきたようです。○○ホームは安い建築費で売っているけれど、苦情が多い、とか、××会社は入居率がいいように見せる為に、空き部屋には社員が灯を灯しに行っているとか。これまでご縁がなかった業界なので、耳にする話が全て新鮮で、面白いです。さて、「あずみ」ＴＯＢの話。今回ＴＯＢに応じる事にしたので、大和證券に口座を作り、預けてあった東海東京証券から株券を移管する事にしました。チビ連れて、証券会社の店頭に出向くのは非常な困難を要するので、ネット申し込みで口座を開設しました。４～５日要する、ということだったので、時間的に楽勝とのんきに構えていたのですが。４～５日とは、４～５営業日。移管する際にも文書で手続きが要るんですね。書類送付の日数が必要。結局、申し込みぎりぎり、何とか間に合わせてもらいました。今度ＴＯＢがあった時は、もう少し時間に余裕を持って望みたいと思いました。今回の体験を次に生かそう。私のように、郵送＋電話でことを済ませようと思っておられる方は、ご注意下さい～。
2007年12月07日
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訳アリの土地購入までの経緯
購入した土地は、差し押さえ寸前の土地でした。売主は地元で事業をされていたのですが、失敗し、土地を売らなければどうしようもなくなってしまわれたそうで、その情報が銀行から不動産屋にもたらされ、そこから今回お世話になる建設会社に流れて、うちにきました。話を聞く3日前、「面白い話が出たから」と電話が入り、会う前の日に出てきた案件がこれでした。ですので、この日に2件の案件が提示されてきました。1つは、自宅から車で1時間半くらいの距離の物件。中古のアパートが建っていて、それをリフォームして、更に1棟建てる、というもの。１ＬＤＫ４戸、２ＬＤＫ、３ＬＤＫそれぞれ１戸。総建築費は6000万円。同じ戸数でもリフォーム物件が入ることで全体の費用がかなり違います。1000万円の差は大きい。実際に見に行ってきましたが、住宅街のど真ん中で、周りは分譲住宅が立ち並んでいます。向かいに1棟。近くに1棟、アパートもありますが、完全な分譲住宅地。近くに生協があり、公園もありました。駅からは遠いですが、車があれば生活に不便はなさそうでした。ただ、車を置くスペースに余裕がなくて、家の周りに停めるような感じになります。書類上は、こちらの方が魅力的でした。総建築費が1000万円違うと利回りも違ってきます。立地も、悪くはないし。でも、その帰りに、今回買う事になった物件を見に行って、二つを単純に比較するなら、こっちの方がいいなぁって。出来上がった時に、ゆっくりと余裕のある建て方が出来るのはこちらだと思いました。「立地」の条件で言っても勝っている。何より、自宅から近いと言うのは最大の魅力です。何かあってもすぐ見に行ける、住みやすさが想像できる、この先周囲の状況が変わるとしても、その動向が察知しやすい。何より、自分で営業活動が出来ますよね、ご近所なら。「どちらかというのなら、自宅近くのここの土地だね」と夫と確認しあって週末を終えたのですが、月曜日にいきなり「銀行の1担当者がここの土地の事を業者に喋っている。どうも金額のつり上げを狙っているらしい」と言う情報が入り、「坪10万で交渉中」と言う書面を作ることになりました。「もう少し土地の価格が下がればなー」と思っていたのに、そういう余地がなくなってしまいました（涙）で、翌日には「債務者が銀行だけでなく、ノンバンクもあるようで、担当弁護士から差し押さえが入る可能性があるといわれた」と言う話になり、差し押さえが入っては身動きが出来なくなるから、購入意志の確認が出来れば話を進めたい、という展開になってしまいました。週末までに大急ぎで詳細な見積もりを作り、銀行の仮審査もさせるので、それを見て判断をしてもらえないか、と言われて、その週末には決断。案件が出てから1週間のスピード決定でした。信用の置ける業者の話でなかったら、買わせる為の演出かと思ってしまうような展開です。結局、美味しい話は鮮度が命なんですね。素早く動いて抑えてしまわないと、さらわれてしまう。だから、不確かな情報であるうちにある程度抑えてしまわないといけないようです。前に流れてしまった仮申し込みも、最初は1億の案件だったのが、時間を置いているうちに、他の物件と抱き合わせで10億と言う話になり、そうなると個人では手が届かず、ボツになりました。で、まぁ。「契約までに差し押さえが入ってしまったら、この話はなかったことに」と言う状況で3日を過ごし、契約。普通は根抵当をはずすのに3日くらい掛ける銀行も即日はずして、普通は全額を支払ってから移転する所有権も即日移転。大急ぎの契約になりました。全てが見切り発車なので、地質調査も十分でなく、解体見積もりも概算です。ここで、最初の見積もりと大きくずれて仕舞っては、こちらも困ります。そこで、もし上乗せになっても業者側で費用を負担する、と言う事になりました。で、地質調査をして、解体の見積もりをしたところ、大きく費用がかかることになっちゃったんですね。（苦笑）基礎を頑丈にする必要が出来た事。前の持ち主が登記せずに増築し、更に荷物を沢山置きっぱなしにしてしまい、ゴミが山のようにある。見積り額から500万円くらい余分にかかるみたいです。しょうがないので、業者さんに涙を呑んでもらいます。（鬼）「ちょっと位負担してあげようかしら」なんて余裕は全然ありませんから。でも、予算計上していて実際にかからなかった費用（下水道費用）ぶんはそのまま負担する、と言う事で50万円くらいは貢献してあげたんですけどね。アパート経営を考えるに当たって、預貯金の総額など、大体把握していたつもりでしたが、各金融機関の残高をきちんと確認する前に全てが決定し、動き出してしまったので、本当に余裕がない出発なのです。今現在もまだ、現金化の途中で、解約により元割れするものとかもあったので「もし、勘違いしていて、思っていたより現金の金額が少なかったらどうしよう」とどきどきです。（昨日の時点で、多分大丈夫な筈）厳密には、まだローンの決済も降りていないので、ここでローンが組めない、なんてことになったら計画は中断なんですよね（苦笑）これからもまだ、色々ありそうです。
2007年11月02日
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アパートの立地
アパートと我が家までの距離は、徒歩１５分くらい。子供の通う小学校のすぐ傍で、家から小学校までが１０分強。更にアパートまでが３分ほどか。先日、学校行事があった際にも帰りがけに見てきました。まだ、居住者が荷物出しをしていないと聞いていたのですが、丁度その最中だったようです。契約前に１度下見をしただけだったので、場所の周辺をじっくり観察してきました。バイパス道路にも、駅にも近い場所です。バイパスまで道１本を挟んだ距離で、このバイパス沿いに商圏が展開しているので買い物に便利です。総合病院も近い。駅の方へ１本入るとコンビニもあります。駅まで徒歩１０～１３分くらいか。２件となりにアパートが一棟建っていて、現在満室。間取りは多分、１ＬＤＫくらいかな。築2年くらいでしょうか。建物も綺麗だけど、外階段の作りで、うちのほうがちょっと今風になるはず。（皮算用・笑）あと付近には、割と新目の借家が何棟かありました。お昼と言う時間帯というのもあると思いますが、周囲は静かで、生活環境のよいところです。このくらいの距離なら、チビをつれて散歩がてら様子を見に通うことが出来ます。あまり手が掛からないように舗装したり砂利を入れたりするようですが、週1回くらいは見に来て、掃除くらいはしたいなぁと考えています。できれば、自販機を置きたいと思ってるんですね。住宅街の宿命で、夜は暗いので明かりの一つとして。基本的に、入居者の便利を考えての設置なので、採算ラインがどのくらいになるのかが問題なのですが・・・。買い物に行く都度、あちこちの自販機をチェックしまくっています（笑）もう少ししたら、メーカーに問い合わせてみないと。大きな借金をして建てるんだから、楽しめるところは楽しまなくちゃ！仲介をお願いする不動産屋の社長さんとは、売買の時にも会って話をしています。地元の有力不動産会社なので、色々お詳しい！お話した10分間くらいで、家族構成とか、他の売買事例とか、人気のある物件の話とか、聞きました。これから、いっぱい教えてもらおう・・・。こういうのも、楽しいなぁーと思います。
2007年11月01日
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建設予定のアパートの事
建設予定のアパートは、１ＬＤＫ３戸、２ＬＤＫ３戸になります。１ＬＤＫ（ＬＤＫ１１．８帖、洋６．３帖）駐車場１台分込みで 家賃５６，０００円。２ＬＤＫ（ＬＤＫ１１．８帖、洋６．３帖・５．５帖）駐車場２台分込みで 家賃６６，０００円。１階がすべて１ＬＤＫで、２階が２ＬＤＫですね。装備はエアコン、ＢＳアンテナ、ストッカー（アパートの敷地内に別途、物置を作る）バルコニー、シャワートイレ、追い焚き給湯、洗髪洗面化粧台、ＴＶドアホン、デジタルキー、各室エアコンスリーブ、各室ＴＶジャック、各室電話配線、浴室乾燥機、サイクルポート。２年位前から、付近ではアパートが多く建ち始めていてます。内装が出来上がった時点でお披露目をされるので、それをよく見に行ったりしているのですが、だんだんと設備のグレードが上がっていっていますね。２年前は、各部屋に電話配線なんかはなかったです。１箇所だけ。「これじゃあパソコンを使う人はちょっと不便かもなぁ」と思ったのでよく覚えています。各部屋配線だと、その辺の自由度が増して、いいですね。浴室乾燥機も・・いいなぁ・・・我が家にはないので、ほんとに羨ましい。都会に住む人からすると、驚くほどお安い家賃設定だと思いますが（駐車場代込みですから）、この辺りでは新築の物件としては妥当価格です。築１０年くらいの物件なら、４万円台で住めちゃうような所なので、それを思うと結構贅沢です。借り上げ家賃は、家賃合計額の90％になりますので、３２９，４００円が月々の収入になります。見積もりの段階では、４０００万円のローンを３０年払いで計算して、大体収入の半分くらいをローンの支払いにまわすようなプランを作ってもらっていました。借り上げ家賃は、当初１０年は90％入りますが、１１年～は80％になります。家賃収入全てを返済にまわすと仮定しても、ローンの完済まで２０年はたっぷり掛かる。我が家には４人の子供がおり、１番上が９歳。高校までは公立に通わせるとして、そこから先、教育費が嵩みます。猶予はあと９年。それぞれ４年制大学にでも行こうものなら、その後１２年間は高額の教育費が必要です。それを考えると、ローンは１０年でカタをつけたい。そこで、今回使うつもりのなかったトラノコに手をつけることにしました。２００万円の仕組み定期預金と株です。仕組み定期預金は解約すると元割れ確実なのですが、もらえる利息より、支払利息のほうが大きいので、やっぱり解約。日経平均株価が低調なので、「売るもんか」と思っていた株も一部処分です。保有期間が長く、利益も出ている銘柄だけ売ることにしました。株を始めて最初に買った銘柄の「ソニー」と優待を沢山貰った「カゴメ」、ＳＥＡオープン時にはタダ券を贈ってくれた「ＯＬＣ」の３銘柄。どれも、ほったらかしで「一般口座」のままだったので、まぁいい機会かも。あと２００万円を家計から更にかき集めて、５００万円上積みで用意。ローンは３５００万円に抑えることが出来そうです。５００万円の違いは大きいですね。これで、１０年で返す目処が立ちました。プラン通りにいけるかどうかは、夫の今後の収入によりますが、チビ４が小学校に上がれば私も働けるし。もう既に、何の仕事をするのかまで考えてあります（笑）資金に関しては、あとは銀行の貸付条件しだいですね。５年固定と１０年固定で、金利がずいぶん違うので、色々迷っています・・・。繰り上げ弁済の手数料についても確認しておかないとなぁ。今週末には、外壁やクロスの色の打ち合わせがあります。これも、建てる楽しみの一つですね。
2007年10月30日
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アパートローンをどうする？
さて、アパートローンを借りる銀行を決めなくてはなりません。新築物件のメリットの一つに、建築会社の営業マンが小まめに動いてくれる事があると思います。訳アリの為、契約が急だったので（訳アリの事情についてはまた後日）銀行での融資が決まる前に土地を買うことになりました。そのため、先にいくつかの銀行に仮審査の申し込みをしてもらいました。夫も仕事があるし、私も育児があるしで小回りが効かないのですが、この営業の担当者の方が全部お膳立てをしてくれます。通常なら１週間かかる仮審査も２日間で結果が出るスピード決済です。今、都市銀行と地元の信用金庫のどちらがいいかと検討中です。金利では都市銀行。利便性では地元銀行。地元銀行がどの位の条件で融資してくれるか次第なんですが・・・。ところで、繰上げ返済って、固定金利の期間中は出来ないって本当なんでしょうか？どの銀行も建前上「繰り上げ返済ＯＫ」と謳っているけれど、実際返済しようとすると、銀行の調達金利に利益を上乗せした額を保持できるように再計算してその上での返済になる、と聞いたのですが。繰り上げ返済に関しては、普通の住宅ローンもアパートローンも同じだと思います。詳しい方がいれば、是非、教えて頂きたいのですが・・・・。担当者が進める方法は、５年くらいの固定金利を選んで、更新のたびにまとめて返済する、と言うもの。これだと、変な手数料もかからないそうです。ただ、この先金利は上昇傾向になるので、ちょっと不安・・・・。あと、今回は最近ＣＭでよく宣伝している「借り上げシステム」を使います。家賃保障制度と言うやつですね。これを使うことによって、安い金利で借りる事が出来るんですよ。都銀には、このシステムを使うこと前提の提携ローン商品があります。地元銀行は通常は最長２５年のところ、「３０年借り上げをしてくれるなら３０年ローンもＯＫ 」と言ってきています。中古物件では長期の借り上げ契約は無理なので、これも新築物件のメリットでしょうね。
2007年10月26日
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不動産購入
昨日、売買契約に行ってきました。１６３坪の土地を１６００万円で購入。市価よりも安く買えました。現在、建物が建っているのですが、これを解体してアパートを立てる予定です。解体費用込みで、建物価格が４９００万円。諸費用が概算で２０６８万円。合計 約７０００万円のうち頭金３０００万円、ローンが４０００万円です。頭金３０００万円のうち１０００万円を私の個人資産から出しますので、土地の名義を半分私の名義にしてもらいました。とりあえず、１１月半ばくらいから着工予定なので、預貯金（といっても債権がほとんど）の現金化作業と、ローンの申し込みが当面の課題か。夏ごろからアパート経営を考え始めて、１回目の仮契約はボツになり、今回もバタバタしながら決まりました。通常の流れで買った土地ではないので（だから割安）十分な検討時間もなくて、不安感の方が大きいスタートです。アパート経営を考えるに当たって、現在大家さんをされている方のブログを参考にさせてもらいました。それを読んで、やるんなら中古物買って、自分で管理だなー、と思っていたのですが、色々あって新規物件でのスタートです。新規物件の例として、誰かの参考になればいいな、と言う気持ちで、これから始まる色々な事を書いていきたいと思います。
2007年10月24日
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