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January 23, 2009

ライバルにポスティングすると空室が埋まる

カテゴリ：不動産投資

空室対策110番

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　１ヵ月ぶりのブログですが

　あけましておめでとうございます。

　１月も中盤に入ると
　そろそろ新年の引き締まった気持ちが
　だらけてしまいそうです。

　空室対策アドバイザーの　竹末　治生　です。

　今日はとっておきの話をします。

　私のマニュアルを見てその一部を実践し
　物件の空室を埋めた実例をご紹介します。

　その大家さんの物件は
　ある地方の築３５年３階建ＲＣ・２ＤＫ空室２戸

　とにかく古い物件で、若干の改装はしていましたが
　私が見た限りではそうおいそれと客付けが
　できそうな物件ではありませんでした。

　しかし、その大家さんは自分で入居者を決めたんです。

　「付近の賃貸住宅にチラシをポスティングした」こと。

　「えっ　それだけ？」

　って、そうカンタンに思わないでくださいよ。

　チラシを配るところはたくさんありましたが
　果たしてその中に対象となる見込み入居者が
　いるのかどうか疑問です。

　その大家さんは、階段の入り口の集合ポストでなく
　個々のドアのポストに何百件もポスティングをしました。

　また朝、早く行って新聞に挟むとさらに効果的。）

　そうしたところ、

　たちどころに反響があり
　空室だった２戸がすぐに埋まったんです。

　不動産会社に頼らない大家さんの努力の賜物ですね！

　ここで、こういったことが考えられるんですね。

　市営住宅に住んでいた夫婦が子を産み
　その子供達が成人になって適齢期を向かえ
　結婚する時期になった。

　ひいては
　子供は親の近くへ住みたいが
　所得や他のなんらかの制限があって
　市営住宅に住めない。

　じゃあ、仕方がないから近くのアパートか
　マンションを探そうか、と・・・

　そんなところへポストの中へ
　賃貸物件の案内チラシが入っていた。

　自分の住んでいる市営住宅のホンの目の前の
　アパートがたまたま空いていた。

　そして、それに飛びついた！

　と、こう考えられるわけですね。

　ポスティングはいまどき古いアナログ的な手法ですが
　まだまだこういった見込み入居者の発掘法もあるんですね。

　いま、もしあなたのアパートが空室で
　不動産会社にも見放されて
　何ヶ月も空いている状態なら
　やってみる価値はあると思いますよ。

　まず、

　半径５００メートル以内の自分の物件と
　同程度の条件のものを抽出します。

　そして自分の物件とほぼ同条件だけど
　家賃が高いアパートやマンションを
　インターネットなどで調べます。

　それを特定してそこへ集中的に前述のように
　最低２回ぐらいポスティングするのです。

　物件チラシのキャッチコピーは大きく

　『あなたはまだ、今の高い家賃に満足して住み続けますか？』

　なんてコピーでどうです？　いいでしょ。

　賃貸条件は、わざわざ住み替えしていただくのが
　目的ですから、「礼金１敷金１」にしてあげましょう。

　そして

　仲介手数料も０.５ヶ月にしてハードルを低くしてあげるのです。
　こういった条件も忘れないようにしっかりチラシに載せておく。

　さあ、コレであなたのアパートの空室に入ってくれる
　入居者が見つかります。

　これこそ、「灯台下暗し」ですねぇ。

　あなたのアパートの周辺には入居してくれる人が
　必ずいるはずです。

　ですが現実には

　あなたのアパートには

　味気のない「空室」という看板がぶら下がり
　そこには○○不動産　問い合わせは○○ー○○○
　という電話番号が書いてあるだけ。

　だーあれもそのアパートには振り向いてくれないのです。

　だから、

　こちら側から詳細な情報を盛り込んだチラシを
　入居を欲している人に提供すれば、人はそれに反応するのです。

　既成概念という枠で物事を捉えてはいけません。

　ただし、断っておきますが・・

　退去していくアパートの大家さんとは
　ライバル関係になることは自覚しておいて下さいね。

　入居者を取った取られたのトラブルになる
　可能性はありますので

　自己責任でお願いしますね。

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