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May 24, 2011

物件購入時の建物チェックは最重要課題！

カテゴリ：不動産投資

空室対策１１０番

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◆物件購入時の建物チェックは最重要課題！

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賃貸経営コンサルタントの

竹末です。

中古物件を購入するとき、
投資家の人は、建物のいったいどこを見て納得し購入するのか？

ほとんどの人は売主、もしくは仲介業者の意見を
聞く程度で、自分の見た目の感覚に頼って
済ませていることが多いようです。

投資物件の良し悪しの判断は
環境や立地、などの外的条件によっても
大きく左右しますが

商品である建物のクオリティーが
とても重要です。

クオリティーを見極めるために

建築の知識のない素人の投資家が
どんなにしっかり見たところで
見抜けるはずがありません。

たとえば、
こういうことがありました。

築18年の木造アパートで
ある投資家から相談がありました。

建物を見てほしいという相談です。

インスペクションというほど大げさな調べ方ではありませんが
建物をざっと外から見てチェックしていきました。

何箇所か気になる部分はありましたが
早急に処理しなければならない大きな瑕疵はありません。

そこで

建築前の建築確認申請書類や業者さんの関係書類を
見せてもらうと

基礎補強の杭工事の工事報告書が見つかりました。

「おっ、しっかり杭工事をやってるな」
と感心しましたが

よく見ると、杭工事を施工している部分は
建物の外周部分と界壁の真下部分だけしかやっていなかったのです。

そう、だからその該当部分以外の基礎の真下には
杭は打っていなかったのを発見したのです。

工事写真を見ると、元の田んぼの土地に
マサ土を８０～９０センチ埋め
転圧をして敷地内の地盤を整地していました。

埋土というのは切土と違って
５、１０、２０年の長期間で確実に地盤沈下を起こします。

内部の部屋の床下に入ってみると
外壁部分は下がっていませんでしたが

案の定、建物の内部では
基礎と土台の間に５～６センチほどの
隙間がありました。

ということは
土台に付いている柱が隙間分だけ下がるということです。

柱が下がるということは、全ての部屋の部位（建具・床・壁・天井）
に大きく影響が出ます。

最終的には床下に入り、土台を柱ごとジャッキアップして
建物全体を４～５センチ上げました。

これは空室になっている部屋だけですので
他の部屋もすべてやらなければなりません。

どれだけお金のかかることやら。

このように目に見えない瑕疵がどれほど
購入後の負担になるかわかりません。

中古物件は怖いですね～

ちなみに、この物件は私の物件です。（笑）

プロの私でさえ、そういったことが見抜けなかったのです。

皆さんも投資物件を購入するときは
購入前に必ず専門家に見てもらってください。

２０年ぐらい前の建物で、こんな工事をやっている
建物はごまんとあります。

長年、建築を経験した私が言っているので間違いないです！

瑕疵が発見できなければ
思わぬ費用がかかりますよ。

最後までお読みいただきありがとうございます。

これからのアパ・マン経営は

物件を取得するときも
その物件を運営、維持していくときも

「リフォームの知識」や「建築の知識」は必須です。

これらの知識を身に着けると
力強い経営ができると思います。

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