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2008年04月12日

１　賃貸人の破産

今日は，賃貸借契約です。
賃貸借契約も双務契約なので，破産法53条の適用が有るか無いかを軸に考えて行きましょう。

まず，賃貸人の破産です。
あなたが，清水君からアパートを借りていたところ，清水君が破産してしまったらどうなるでしょうか。
ここで，「そもそも双方未履行なんてあるの？」とお考えでしょうが，将来の賃料を支払う義務と，将来アパートを使わせる義務が未履行状態と考えられます。
賃料を何ヶ月も先払いすることは稀ですし，アパートを使用させる義務はその場その場で履行し，将来分を先に使わせるなんてことは出来ませんよね。

ということは，賃貸人が破産すると，賃借人は賃貸借契約を解除されてしまうのでしょうか。
でも，あなたは全く悪くないのに，相手が破産したからと言って「出て行け」と言われるのは困りますよね。
そこで，こんな条文があります。

（賃貸借契約等）
第五十六条　第五十三条第一項及び第二項の規定は、賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利を設定する契約について破産者の相手方が当該権利につき登記、登録その他の第三者に対抗することができる要件を備えている場合には、適用しない。
２　前項に規定する場合には、相手方の有する請求権は、財団債権とする。

賃貸借契約において，「登記、登録その他の第三者に対抗することができる要件」を備えていれば53条が適用されないということです。「自分は登記していない！」なんて焦らなくても結構です。アパートの場合は引渡を受けていれば，「対抗することができる要件」なのです。

（建物賃貸借の対抗力等）
借地借家法第三十一条　建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

ちなみに，「登録」と言うのは，知的財産のライセンス登録を想定していると聞きます。
知的財産のライセンスを使用していたら，ライセンスを与える側（ライセンサー）が破産して「解除」だなんて言われたら困りますよね。

次回は，賃借人の破産についてやります。

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