しょーです　人任せ大家のアパート経営

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しょーです

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一号物件　　　　２０１２年８月２８日取得
平成８年築　　　軽量鉄骨造スレート葺　２階建て
１Ｒ×４戸　　　駐車場４台
バス・トイレ　　セパレート
表面利回り　　　１３．４０％（購入時）
実質利回り　　　１２．３８％（購入時）
物件の住所　　　岡山県岡山市北区

二号物件　　　　２０１５年１月９日取得
昭和６２年築　　鉄骨造セメント瓦葺　２階建て
１Ｋ×４戸　　　駐車場２台
バス・トイレ　　セパレート
表面利回り　　　１６.１５％（購入時）
実質利回り　　　１４.８１％（購入時）　　　
物件の住所　　　岡山県岡山市中区

三号物件（土地）２０１５年７月１０日取得
土地面積　　　　６９.９１平米（２１.１８坪）
駐車場　　　　　４台（内１台軽四輪）
表面利回り　　　５.１０％
実質利回り　　　４.５６％
物件の住所　　　岡山県岡山市中区

四号物件　　　　２０１６年１２月２３日取得
昭和４４年築　　軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺　平屋建
３ＤＫ（戸建て）駐車場４台
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四号物件　　　　２０１７年９月１８日完成
平成２９年新築　木造注文住宅２階建て
３ＬＤＫ　　　　駐車場２台
表面利回り　　　　７.１５％
実質利回り　　　　７.１５％
物件の住所　　　岡山県岡山市東区
２０２４年８月３０日　売却

五号物件　　　　２０１７年９月１８日完成
平成２９年新築　木造注文住宅２階建て
３ＬＤＫ　　　　駐車場２台
表面利回り　　　　７．０２％
実質利回り　　　　７．０２％
物件の住所　　　岡山県岡山市東区
２０２４年８月３０日　売却

六号物件　　　　２０２１年４月９日取得
昭和５９年築　　軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺２階建て
１Ｒ×４戸　　　駐車場なし
バス・トイレ　　３点ユニット式
表面利回り　　　１１．４７％（購入時）
実質利回り　　　１０．５６％（購入時）
物件の住所　　　岡山県岡山市北区

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今後の戦略　大学生メイン物件

カテゴリ：不動産

おはようございます

唐突ですが

わたくしの一号物件は、１R×４戸の単身者用物件です

専有面積は、約１６平米の部屋と約１８平米の部屋が有り

まぁ～寝るだけなら２人で住んでも構いませんが

普通に考えても、お一人様で住む物件です

わたくしが一号物件（最初に購入する物件）を購入する条件は

軽量鉄骨造もしくは鉄骨造・室内洗濯機置き場・ベランダ付き

バストイレがセパレート・希望の立地・駐車場各戸に一台付き

でした

ですが、なかなか希望通りの物件は無くて・・・（特に利回り）

結局一号物件では、専有面積２６平米以上の部分だけ妥協して

その他の条件は、すべてわたくしの希望通りの条件でしたから

まさに奇跡の物件を手に入れた気分でした

・・・・・・・・・・と、ここまでは予定通り（予想以上）

なのですが、ここからが問題なのです～～～～～

わたくしが行う不動産投資（不動産賃貸ビジネス）の目標は

総戸数が１０戸以上のいわゆる事業規模になる事ですから

岡山市北区希望立地に、６戸の学生向けアパートを購入すれば

今回一号物件に入居した某大学生は、わずか２ヶ月で退去

もともと一号物件は、社会人の方ばかりが入居中ですから

他には、まったく痛手が無いのが救いでしたが・・・・・・・・・・

わたくしが二号物件＆最後の物件と考える、岡山市北区希望立地は

誰が考えても完璧に四年制の大学生がメインになりますから

２～３ヶ月で退去翌年の３月まで空室

になる可能性が有り、レバレッジを効かせて運営するには

結構なリスクが有るな～～～～～と、改めて思いました。
（四年生の大学生は、四年間住むと確信してました・・・・・）

わたくしの属性が良かったり、自己資金がもっと有れば

自己資金を多めに入れて、融資期間を長くして貰ったり

戸建てを現金購入して、物件を増やす事も出来ますが

現状では不可能ですから、ほとんどを融資に頼らなくてはなりません

今までの考え方は、表面利回りが高くなければ融資が引きにくい

表面利回りが高い物件は、まず単身者用の物件になりますから

単身者用物件＝独身者用物件なので、安全パイは大学生

この考え方を根本から、考え直さないとダメみたいですね～

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