しょーです　人任せ大家のアパート経営

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しょーです

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一号物件　　　　２０１２年８月２８日取得
平成８年築　　　軽量鉄骨造スレート葺　２階建て
１Ｒ×４戸　　　駐車場４台
バス・トイレ　　セパレート
表面利回り　　　１３．４０％（購入時）
実質利回り　　　１２．３８％（購入時）
物件の住所　　　岡山県岡山市北区

二号物件　　　　２０１５年１月９日取得
昭和６２年築　　鉄骨造セメント瓦葺　２階建て
１Ｋ×４戸　　　駐車場２台
バス・トイレ　　セパレート
表面利回り　　　１６.１５％（購入時）
実質利回り　　　１４.８１％（購入時）　　　
物件の住所　　　岡山県岡山市中区

三号物件（土地）２０１５年７月１０日取得
土地面積　　　　６９.９１平米（２１.１８坪）
駐車場　　　　　４台（内１台軽四輪）
表面利回り　　　５.１０％
実質利回り　　　４.５６％
物件の住所　　　岡山県岡山市中区

四号物件　　　　２０１６年１２月２３日取得
昭和４４年築　　軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺　平屋建
３ＤＫ（戸建て）駐車場４台
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四号物件　　　　２０１７年９月１８日完成
平成２９年新築　木造注文住宅２階建て
３ＬＤＫ　　　　駐車場２台
表面利回り　　　　７.１５％
実質利回り　　　　７.１５％
物件の住所　　　岡山県岡山市東区
２０２４年８月３０日　売却

五号物件　　　　２０１７年９月１８日完成
平成２９年新築　木造注文住宅２階建て
３ＬＤＫ　　　　駐車場２台
表面利回り　　　　７．０２％
実質利回り　　　　７．０２％
物件の住所　　　岡山県岡山市東区
２０２４年８月３０日　売却

六号物件　　　　２０２１年４月９日取得
昭和５９年築　　軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺２階建て
１Ｒ×４戸　　　駐車場なし
バス・トイレ　　３点ユニット式
表面利回り　　　１１．４７％（購入時）
実質利回り　　　１０．５６％（購入時）
物件の住所　　　岡山県岡山市北区

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四号物件　当初の予定　現在の状況

カテゴリ：四号物件

おはようございます

昨日も６：１０頃に起床して、いつものようにブログを更新して

お風呂に入って、台所で「トリップコーヒー」を飲んでいると

息子が起きて来て「と～ちゃん朝飯食いに行こで～」と言うので

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「岡山市北区谷万成2丁目」に有る「ジョイフル万成店」へ行って

「幕の内朝食（ごはん大盛り）￥５３０円（税込み）」を注文して

待つこと１０分くらいで、運ばれて来ました

う～ん・・・・朝食で￥５３０円は、ちょっとお高い感じがしますが

わたくしは、「国土交通省　土地鑑定委員会」様から送られて来た

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息子は「英語」の問題集をしながら、２時間ほど「ドリンクバー」を

利用したので（２人で１０杯ほど飲みました）、もしかすると・・・

お得なのかもしれません

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それから帰宅して「〇建設」様から頂いた「見積もり（資料）」と

「管理会社」様から頂いた「見積もり（資料）」を比べて見ながら

今回の件を整理してみると・・・・・

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当初の予定では

１.「四号物件」が￥〇〇〇万円まで下がったら購入する

２.「リフォーム工事＆下水工事」をして、賃貸に出して

　　８割ほど土地代を回収する

３.退去したタイミングで「Ｋ建設」の「Ｓ－style」を２棟（戸）建てる

４.賃貸に出して８割ほど回収した後ですから「新築戸建て（２棟）」を

　　建てても、利回り１２％以上が達成でそ～

だったのですが・・・・・

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実際には・・・・・

１.物件（昭和４４年１２月築の古家付き）の購入方法・タイミング

　迎えたのですが、年を明けてから・・・・状況が一転します

２.３社に「リフォーム工事＆下水工事の見積もり」を打診しながら

　近隣の家賃を調べると「リフォーム」しても￥５万円／月までしか

　頂けない事が判明したので、「リフォーム費用」を安くなるように

　各社に働きかける

（物件購入後、近所に２階建ての賃貸が出て￥６.５万円／月だった）

３.３社の「リフォーム工事＆下水工事」の見積もりが出揃ったのですが

　一番安い「見積もり」でも、わたくしが考えてた「リフォーム費用」の

　２倍以上かかる事が判明したので、ここで「リフォーム」を諦める

４.なので当初の予定を早めて「Ｋ建設」へメールにて「見積もり」

　を依頼したのですが、・・・ぜんぜん返信を頂けないので諦めて

　「〇〇〇〇ホーム」へメールにて「概算見積もり」を依頼するも

　予想外に高額だったので、気持ちよくお断りをしました

５.それから直ぐに「管理会社」様から「見積もり」が届いたのですが

　わたくしが想定した金額よりも、けっこう高かったので更地にして

　売却する事も視野に「〇建設」様へ「概算見積もり」の依頼をする

６.「〇建設」様から電話が有ったので、「確定深刻」を提出した後に

　会社を訪問して「概算見積もり」の金額を聞くと「管理会社」様より

　安かったので、建てる気マンマンで「正式な見積もり」を依頼するも

　「消費税」＆「諸経費」が入って無かった事が解り（わたくしのミス）

　翌日の朝「〇建設」様へお詫びの電話をする

７.ここが現在ですが・・・・・

　今週中に「〇建設」様からの「正式な見積もり」が届く予定なので

　「〇建設」様の「〇〇〇〇ハウス」を建てるか・・・（第一候補）

　「管理会社」様の　「工務店」で建てるか・・・・・（第二候補）

　それとも「更地」にして売却するか（実行する場合でも、来年以降）

一転・二転・三転・四転・五転・・・・・そう、只今五転してますが

そろそろ転がり落ちるのを止めたいので、何かイイ案は無いですかね～

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