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2005年12月の記事
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12月＆年間成績：ありがとうございました♪
こんばんは♪ 今日今年最期の全体相場は年末利益確定売りでほぼ全面安でしたが、年間としては10年ぶりに3年連続上昇、日経平均の上げ幅は史上5番目、上昇率も7番目と歴史的な上昇相場となりました。小型株が多い東証2部指数は71.43％上昇でした。世界的にみても過去一年間で米国（S&P500）+7.6％、英国（FT100）+20.0％、ドイツ（DAX)+28.6％、中国（香港H株）+11.2％でしたから、日本株のパフォーマンスの良さが分かります。ただやはりBRICsのインド（ムンバイSENSEX30）+46.5％、ブラジル（ボベスパ指数）+30.7％、ロシア（MT指数）+89.4％は凄いです。ブラジル、ロシアは資源国でもありましたね。（各国指数は2005年12月13日終値ベース、現地通貨建て）ただ今日は家の用事で全く相場が見られず、予定していた現引き取引も出来ず（涙）・・信用買建分もほぼホールドのまま年越しとなりました・・。幸い保有銘柄が大幅に上昇したので信用維持率は安全な水準になっていますが・・（苦笑）。自分の戒めとして検証している月次パフォーマンスですが（自分の投資方法が間違っていないかを点検し更に成長するためにも反省は欠かせません）、12月は前月比+48.8％、年初来では+360.2％（前年末比4.6倍）になりました♪ （現物時価総額のみ、信用取引分は除く）年初の当初目標である現物時価総額前年末比３倍を超えたのは大変ありがたいことと感謝しています。ただ･･下記の五天王のパフォーマンス表を見て頂ければおわかりの如く、My PFは分散し過ぎ（現物52銘柄、信用のみの銘柄を加えると計56銘柄）とはいえ、超優秀な銘柄群（年初来上昇率ダヴィンチ約7.73倍、アーバン約4.63倍、パシフィックM約5.51倍など）をPFに保有＆信用取引（今年3月から開始）をしていたのですから、「相対」パフォーマンスは低いと評価せざるを得ません。「絶対」パフォーマンス（年初来4.6倍）が良いのは超優秀な保有投資銘柄（＝保有企業の優秀な経営者・社員の頑張り）のおかげ、「相対」パフォーマンスが低いのはファンドマネージャー（私）がまだまだ拙いからです。特に8月の新興市場の下落時にCP＆信用枠の余裕が無かったが故に余り安値を拾えなかったことが痛かったです（涙）。非常に優秀な株主仲間の方たちは当然のことながらしっかり安値を拾っていましたので、自分の拙さを痛感します・・。来年は資金・ポジション・リスク管理を引き続き課題にしますが、まだまだ勉強すべきこと・考えるべきことが山ほどあります。初心に帰って戦略・戦術を練り直したいと思います。ただ今後も、基本的に中長期ＰＦに変更はなく、経営方針・業績・財務状況などを検証しつつ「自分にとって」価値ある（バリュー）銘柄を割安な時に買い、「現物は売却せず（長期［又は永久］保有）・信用で適宜利益を積み重ねていく（+現引して現物を増やす）」投資方針にも変更はありません。12月は、マネックス証券の「投資信託購入手数料無料キャンペーン」で通常より多く株の売却利益を投資信託購入に回した上、保険料支払い・買物・旅行・ゴルフのために一部売却・出金した概算数字ですが、以下、今年のパフォーマンスです♪（時価総額は現物のみ／/信用を含まず・但し信用の含み益は利益に加算・純利益は全て手数料差引後の数字で含み益を含みますが、配当・確定利益は含みません）：☆ My PF☆ パフォーマンス（前月比） 時価総額 純利益額 （TOPIX）2005年1月末 +15.4％ +164％ （▲0.3％） 2月末 ▲0.2％ + 13.9％ （+2.7%） 3月末 +4.1％ + 16.0％ （+0.4%） 4月末 +9.3％ + 48.1％ （▲4.4%） 5月末 +6.6% + 25.2% （+1.3%） 6月末 +8.2% + 40.9% （+2.9%） 7月末 +12.6％ + 33.4％ （+2.4%） 8月末 +1.1％ ▲48.0％ （+5.7%） 9月末 +14.4％ +96.2％ （+10.9%） 10月末 +32.6％ +92.2％ （+2.3%） 11月末 +18.6％ +39.9％ （+6.3％） 12月末 +48.8％ +112.4％ （+7.4％）（2004年12月末比）時価総額 純利益額 （TOPIX） 1月末 +15％ +164％ （▲0.3%） 2月末 +15％ +201％ （+2.4%） 3月末 +20％ +249％ （+2.8%） 4月末 +31％ +416％ （▲1.7％） 5月末 +40％ +546％ （▲0.5％） 6月末 +51％ +810％ （+2.4％） 7月末 +70％ +1114％ （+4.8％） 8月末 +72％ +535％ （+10.8％） 9月末 +97％ +1145％ （+22.9％） 10月末 +161％ +2273.9％ （+25.7%） 11月末 +209％ +3248.3％ （+33.6%） 12月末 +360.2％ +7011.2％ （+43.5%） （=4.6倍） （=71.1倍）My ＰＦ中の割合（現物株のみ）では全面高の中、優待銘柄を中心に信用買い建て分を現引きしたのですが、ダヴィンチ、アーバンなど（割安）成長株の上昇の方が大きかったようです： （割安）成長株 77％ （前月比+5％） 株主優待株 11％ （前月比▲4％） （国際）優良株 12％ （前月比▲1％）（中・大型株、資産ﾊﾞﾘｭｰ株）「ピンカス・リベンジ・ファンド」（2005年6月30日～母親の資金の一部を委託運用）買付銘柄 買付日 取得価格 投資金額 時価 損益額* 損益率** フージャース（8907）6月30日 450000 450600 566000 +114875 +25.5％ダヴィンチ（4314） 同上 317000 317593 889000 +573882 +182.4％------------------------------------------------------------------合計投資額 765193 1455000 +688757 +90.0％キャッシュ残高 250086 （↑年率換算+180％）* 売買手数料を含む投資来損益。** 投資金額に対する割合。プラスを維持できた要因は以下が挙げられます：（１）フージャース、アセットMは伸び悩んだものの、ダヴィンチ、アーバン、パシフィックMなど主力銘柄が大きく上昇（下記「五天王」パフォーマンス表を参照）。（２）東証一部大型優良株を中心とした「旧友」銘柄群も堅調（1332日本水産、7203トヨタ自動車、5108ブリジストン、4971メック、 4401旭電化、8815東急不動産など）（３）資源関連銘柄も上昇（5002昭和シェル、5016新日鉱ホールディングス、8058三菱商事、6370栗田工業など）（４）10～11月にかけて購入した7230日信工業、7267ホンダ、7751キャノンなども好調。（５） 優待銘柄群も上昇（2009鳥越製粉、2051日本農産工業、2593伊藤園、2612かどや製油、2655MV東北、2712スターバックス、2750石光商事、2812焼津水産、3362チムニー、7607進和、9056ヒューテックノオリン、9360郵船航空サービス、9616共立メンテナンスなど）（６） 小中型の割安優良株も上昇（5973トーアミ、6141森精機製作所、6737ナナオ、など）要するに全体相場が良かったのでMy PFもほぼ全面高だった訳です（笑）。「分散し過ぎ」なMy ＰＦを効率的に改善したいのですが・・・皆健闘し成長が続いているので「売る理由が無い」・・・良い銘柄が安くなっているとつい買って・・結局また保有銘柄数が増えて（現物株計52銘柄）・・効率悪し（苦笑）。*********************************************************************最初の方で、「超優秀保有銘柄のパフォーマンスに比べたら相対パフォーマンスは低い」と自己評価しましたが、月次パフォーマンス、年初来パフォーマンスを月毎に検証していくと・・・2月・8月は苦しかったものの（苦笑）・・今年はやはり素晴らしい年だった・・と改めて思わざるを得ません。「欲」に負けた局面もありましたが・・少しは頑張ったかな、と（笑）。今年もフージャースの株主総会（6月）＆IR説明会（1月22日、7月16日、12月10日の3回参加）アーバンの宇品プロジェクトと本社ビル見学など、「行動する」「五感を大事にする」投資家でもありました（←要は・・超アナログ文系人間ということです（笑））。あ・・アーバン本社ビル見学報告が未だでした・・（大汗）・・新年明け、おいおい報告します♪年初来4.6倍というパフォーマンスも資産運用総額も上をみたらキリが無いでしょうが（実際、周りの株主仲間は皆本当に凄いのです）、正直申し上げて今年は個人的に少しつらいこともありましたし、一日一日地道に積み重ねていった運用結果・・と思うと、感慨深いものがあります。今日、無事こうして報告が出来るのも、多くの優秀な個人投資家の方々と知り合えたおかげです。今年は本当に勉強会、オフ会、そしてブログを通じて、素晴らしい方々と出会い、学ばせて頂き、とても楽しい時間を過ごすことができました。感謝の気持ちで一杯です。皆さま、ありがとうございました♪12月からはエンジュクさんの「割安・成長株投資研究会」の執筆メンバーにも加わらせて頂きました。また「日経マネー」12月号、「SPA！」12月20日号で拙ブログを紹介して頂きました。これからも少しでも皆さんのお役に立てるように精進したいと思います。来年も「確実な利益・資産増加」につなげるべく、資金・リスク管理を徹底してより効率的な運用を心がけたいと思っています♪ 来年も投資のみならず全ての面で、皆さん、そして私にとって良き時節となりますように♪♪♪♪♪☆ 今年最終日（12月30日）の五天王（+アセットＩ）
2005年12月30日
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エンジュク「割安・成長株投資研究会」について：ご挨拶-追記あり
こんばんは♪ 既にご存知の方もいるかもしれませんが、このほど縁あって、12月から投資教育会社「エンジュク」が運営する「割安・成長株投資研究会」の執筆メンバーに加わることになりました。同研究会では、DAIBOUCHOUさん、アァナンダさん、稲虎さん始め、既に素晴らしい投資家の方々が多彩かつ有益なコメント及びレポートを書かれています。私も微力ではありますが、自らも学びつつ、少しでも皆さんのお役に立つことが出来れば幸いと考えています。「割安・成長株投資研究会」には左の「お気に入り一覧」から入れますが、勉強会などもあります。（勿論、強制するものではありませんが、もし会員、勉強会、セミナー等をご希望の場合には、拙ブログからお申込頂けるととても嬉しいです：アフィリエイトには全く興味が無かったのですが、超優秀投資家DAIBOUCHOUさんを見習って、アフィリエイトで得られた資金を「寄付」させて頂くことにしました。せっかくのご縁を有効に活用するのも一つの社会貢献の有り方かな、と考えたのです♪ でも・・何しろ超アナログ文系人間なので・・アフィリエイトのやり方がよく分からず・・・現実問題として提供されたコードを貼り付けようとすると「楽天以外のアフィリエイトがあります云々」と書き込みを拒否されてしまうので（涙）正確にはまだアフィリエイトになっていないようです・・（苦笑）。）（追記：エンジュク「割安・成長株投資研究会」への入会をご検討の方がいらっしゃりましたら、拙ブログのアフィリエイトが出来るまでお待ち頂けると大変幸いです。ただ、決して入会を強要するものではありません。ご縁による資金を活かしたいと思っているだけです。）ただ・・本ブログ「幸せな投資家の徒然記」は今後も続けます！！♪エンジュクさんの「割安・成長株投資研究会」は、「投資技術を習得し、自らの判断で、収益をあげていけるようになることを最大の目的」としており、理解しやすいよう個別の銘柄を具体的な例に挙げながらも、投資・運用全般についてのコメントが中心になっています。本楽天ブログでは使いこなせない（←超アナログ文系人間の私だけ？？）図表も多少使った内容になっています。私個人のブログである「幸せな投資家の徒然記」では、これからも自分が投資している個別銘柄（フージャース、アーバンなど不動産流動化銘柄、（国際）優良株、資源株、株主優待株、投資信託、外国債券など）、そして美味しいモノ、歴史、旅、美術についての話題が中心で、これまでとほとんど変わらないと思います。だって・・「フージャース株主友の会（初級用）会長」、そして「アーバン株主友の会」会長ですから♪（笑）ただ旅、歴史、美術、美味しいものなど趣味の話は少し増えるかもしれませんが、ご容赦下さいませ♪これからも宜しくお願いいたします♪☆ 本日の五天王（+アセットI）［終値は12月29日］8868アーバン、いきなり14,000台超え・・強いです♪ 恐いくらいの急上昇で・・ビクビクしながら相場についていっている・・という感じです（笑）。フージャース、他の不動産流動化銘柄は上昇後の一服が続いているようです♪ 今年の相場もあと半日、良き日になりますように♪♪
2005年12月29日
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新日本建物：ワインが届きました♪・パシM上方修正・信用取引規制について
こんばんは♪ 今日も市場は強かったですね［日経平均16,194.61（+225.21）、TOPIX 1,653.92（+15.99）とも年初来高値更新］。My PFもありがたいことにほぼ全面高状態で、7230日信工業（\3000相当の品：信州ハム+ジャム）、2228シベール（\5000相当の自社菓子詰め合わせ；vox mundiさん、ありがとうございました♪美味しそうなラスク、楽しみです♪）、3362チムニー（\5000相当優待品を年2回：ドレッシングセット［シーザーサラダドレッシング・金胡麻ドレッシング・和風ドレッシング］マヨネーズ（瓶）・ビーフコンソメ8袋×6箱）、8160木曽路（食事券￥1600を年2回）、7949小松ウオール工業（3月2,000円相当の自社オリジナル図書カード+9月1,000円相当の自社オリジナル・クオカード、竹田和平さん銘柄♪）など、優待銘柄群までかなりの上昇でした♪ 2655マックスバリュー東北もダヴィンチほどではないですが、結構騰がっています（苦笑）。優待といえば・・先日、今年新たに買った優待株の一つである8893新日本建物からお約束のワインが届きました♪ 世界一のソムリエ田崎信也さんが選んだワインだそうです♪（上記写真参照♪）投資資金わずか５万円ほどで「自社オリジナル特製ワイン1本」が年２回もらえるなら・・と優待に惹かれて購入（この優待銘柄もvox mundiさんに教えて頂きました♪）。正直言って8907フージャースなど超優秀な不動産会社に比べると見劣りするのですが（苦笑）、配当も高い（購入時2.7%、現在2.1%）ので配当とワインをもらっていればいずれ元がとれると今年6月に購入を即決♪ 急騰銘柄8947ノエルの株主（150(1.6％)）ですし（笑）。「2年以上保有株主には別途自社オリジナル特製ワインセット」を年2回贈呈・・ということで、実際にもらった人の話（Yahoo!Finance掲示板）では、2本セットらしく、1回当り3本、年間計6本のワインがもらえるようで・・・家では当分ワインを買わなくてすみそうです（外で好きなワインを飲みます♪）。・・・ということで「永久保有銘柄」に加わっています（笑）♪・・・優待の魔力って恐ろしい（笑）。☆ 本日の五天王（+アセットＩ）＆東証・信用規制について主力銘柄8868アーバン強し♪ 4314ダヴィンチ、2337アセットＭも切り替えしてきました♪ 8902パシフィックＭも業績上方修正・増配・中川工務店子会社化などで堅調（売上高に対し純利益の伸びが少ないですが、組成を計画していた不動産投資ファンドの規模が予定より「大型化」しているという前向きの理由により組成時期を来期（平成18年11月期）に移動する方針に転換、組成手数料・アクイジションフィーの計上が来期に回されたことが要因で、来期の収益の見通しも明確になってきましたね♪）、8907フージャースもまずまずでした♪もっと回転売買が上手ならばと思いますが・・・・・じっとホールドです（苦笑）。ただリスク管理上、年末にかけて信用を少し整理しておこうと思ったのですが、持株が上昇して勝手に（？）信用維持率がどんどん上がっていき・・自分では安全と思う水準（！？）に達したので、整理のための売却は必要なくなったのはとてもありがたいです（笑）。とはいえ、含み益は含み益ですので・・上手く利益確定しつつ上昇機会も逃したくないという・・自分にとっては難しい局面ですね♪ 東証の信用取引規制についてですが、実施されるか否かはわかりませんが、個人的には当然の検討措置かな、と思っています。現在の掛け目80％・委託保証金率（信用維持率）最低30％（証券会社により多少違います）が異常にハードルが低すぎるバブル崩壊後の特例状況なのですから。「信用取引」は、自分ではじめてみて実感したのですが、一種の「麻薬」のような危なさがあります。自分ではとても持てない巨額の資金で実際に売買できてしまうのですから・・。リスク管理が本当に大事ですね。泣いても笑っても取引はあと1日半。頑張りましょう♪（すみません・・画像を複数入れる方法がわからないので、五天王の表は表示できません（大汗））
2005年12月28日
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フージャース：本日夜、WBS出演♪でも・・・
こんにちは♪ 12月10日の日経ＩＲ個人投資家向け説明会で8907フージャース廣岡社長からお話がありましたように、本日12月26日（月）夜、テレビ東京の「ワールドビジネスサテライト」で取り上げられるようです。リヴァンプとの取り組みについても説明があるようです♪↓テレビ東京「ワールドビジネスサテライト」出演のお知らせhttp://www.c-direct.ne.jp/japanese/uj/pdf/10108907/00041217.pdfでも・・・今日は夜出かけるので、恐らくＷＢＳは見ることが出来ません（涙）。拙宅はビデオも無い本人と同様の超アナログの家なので録音しておくことも出来ません・・どなたかご覧になる方がいましたら、番組の様子を教えて頂けるととても嬉しいです♪ 宜しくお願いします♪♪ん～・・株式市場、強いですね・・ＭｙＰＦも・・♪・・リスク管理だけはキッチリします♪以下、12月26日付フージャースのリリースを抜粋・引用します（太字は筆者による）***************（引用開始）平成17年12月26日テレビ東京「ワールドビジネスサテライト」出演のお知らせ当社が、テレビ東京「ワールドビジネスサテライト」に出演することとなりましたのでお知らせいたします。当社は、創業9 年9 ヶ月で東証一部上場を達成するなど順調に成長を継続しておりますが、更なる成長を加速するために、株式会社リヴァンプとコンサルティング契約を締結しております。この度の同番組においては、今後の当社の更なる成長に向けた、株式会社リヴァンプとの取り組みをご覧いただける予定でございます。なお、放送予定日時等は、下記のとおりであります。記放送予定日時 平成17 年12 月26 日（月）23 時～媒体名 テレビ東京番組名 ｢ワールドビジネスサテライト｣以 上***************（引用終わり）
2005年12月26日
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りんごの魔力：優待株の不思議♪（クリスマスと冬至）
こんにちは♪ 本日12月24日はクリスマス・イブ・・「Christmas＝キリスト（Christ）のミサ（mass）＝聖夜（キリストが生まれた夜）＝イエス・キリストが約2000年前にこの世に生まれた日の前夜（Eve）ですね♪ 4世紀（336年）に当時の教会がローマ皇帝アウレリアヌスによって太陽神の誕生日と定められた12月25日の祭日をイエス・キリストの誕生を祝う日と定めたらしいです。私も中学・高校・大学とずっとカトリックの学校だったので、家は法然お上人の浄土宗ですが、ミサなどに参列しておりました（笑）。個人的に面白いと思ったのは、古代ローマ、西洋でも一年で一番昼が短くなる12月の冬至に太陽を祭るお祝いをしていたことです。日本でも、冬至を境に日が再び長くなることから、「復活」「神の力が蘇ること」を祝う祭事が沢山ありますね。昨年歩いた葛城古道（奈良県葛城郡、なかなか良い古道です♪）にある一言主神社（葛城坐一言主神社、近鉄御所線近鉄御所駅からバス）でも、一年の無事息災を祈り冬至の日に境内で大根焚きがあり参拝客に振る舞われ、冬至の二日前から節分まで、陰極まって陽が復り幸が巡ってくる「一陽来復（難転魔滅）」のお守りが配られるそうです。葛城氏の祖霊神・一言主神を祀る古社で願い事を一言(ひとこと)だけかなえてくれる神様として知られますが、洋の東西を問わず、やはり日が長くなる→明るくなる、ということに「復活」「蘇り」のイメージを人は抱くものなのですね♪ 私も冬至が過ぎると、気分は「春」になります（笑）。 ところで、中間決算後の配当振込み（拙ブログの左中段フリーページ「超便利！！配当金銀行自動振込♪」を参照下さい－本当に便利ですヨ♪）も終わり、秋の優待付け届けシーズン（笑）もほぼ終了しましたね（まだ2809キューピーがありますが）。今年も7596魚力（太った（！）明太子）、2811カゴメ（レンジで暖めるだけのアジアンピラフが結構美味しかったです♪）、8815東急不動産（10倍株になりました♪今秋からホテル等に加えスポーツクラブ優待券も加わって嬉しい♪）、9616共立メンテナンス（ホテル宿泊に使える優待券－120％活用♪）、2578四国コカコーラ（可愛いボトル飲料が6本♪）など定番に加え、9370郵船航空サービス（￥500図書カード）、7949小松ウオール（￥1000クオカード）などが年1回（3月）の優待に加え9月にも新たに優待ということで年2回の優待株となる会社も増えてきて嬉しいです♪ また、優待株でなくても、4502武田薬品（創業者がパトロンだった小磯良平画伯の絵が入ったカレンダー）、8058三菱商事（創業者の弟にして大茶人だった岩崎彌之助(1851～1908 三菱第二代社長)と小彌太(1879～1945 三菱第四代社長)の父子二代の収集品を中心にした静嘉堂文庫美術館―ここは本当に素晴らしいです―コレクションの卓上カレンダー）など株主に定期的にささやかなプレゼントを贈ってくれる会社もありますネ♪（チャートは全てYahoo!Financeによる）そして12月初めには、2655マックスバリュー東北（以下、MV東北）からお約束のりんごが届きます♪（写真参照♪）今年のりんごは青森県岩木山で採れたとっても立派な有機りんご♪蜜も沢山かつ大変新鮮で凄く美味しかったです♪♪ちなみに・・太宰治が書いているように、岩木山はとても美しい山で、りんご畑も沢山ありました♪でも・・・・・昨年11月、4314ダヴィンチは8万円台に低迷していました・・・。実際、私も11月4日に￥89000で少し買っています・・・。その頃、MV東北は￥94000前後で推移・・。来年も「優待りんご」が欲しかった私は、「MV東北を売ってダヴィンチを買う」取引はしませんでした・・・。そして今・・・ダヴィンチ93万8千円！！vs ＭＶ東北10万7900円！！（12月22日終値）ダヴィンチを￥89000で買って100万円で売ったとすると・・・￥911,000の利益・・（手数料等は無視）りんご1個￥200として・・￥911,000の利益では4,555個分のりんご・・・・・・つまり・・500年分超の優待に相当します！！・・・（～優待1回りんご9個で換算～）・・・５回生まれ変わっても食べ切れません！！（涙）・・・自分でも「不合理な行動」・・と思いますが・・・優待株は売れないです（苦笑）。投資スタイル・方針は人それぞれですが、もともと銀行預金が少ない私にとって、優待株は株式投資というより「プレゼント付高利回り貯蓄預金」なので、「高利回り」の前提が崩れない限り売る理由が無いのです（笑）。幸い割安な水準で買えていることもありますが･･・なんといっても・・「モノ」の力はやはり凄いと思います。特に私のような「モノ」に弱い欲張りな人間には、忘れた頃に宅急便が来て・・・「何だろ～？？」と思って開けたら・・・「優待品」贈呈！！というのは結構嬉しいものなのですね（苦笑）。MV東北も、豪雪で売上高が落ちて下方修正したり、他の超優秀な持株クンたちに比べると見劣りするのですが、事業報告書を読むとそれなりに頑張っているようで・・・りんごも凄く美味しかったし・・・売れないです（笑）。優待の魔力、侮りがたし・・！人間は「不条理」な動物である・・！ではでは皆さま、楽しいクリスマスを♪♪
2005年12月24日
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アーバン：茶屋町再開発事業概要、関連ニュース情報♪
こんばんは♪ My PFの主力銘柄は成長・拡大が凄すぎて・・・動向・実績を追うだけでも結構大変です（苦笑）。8868アーバンも、立て続けにニュース･リリース、関連記事が出ていますが、自分（アーバン株主友の会会長♪）の情報整理の為にまとめておきます♪（引用記事・リリースの太字は筆者による）大阪・茶屋町高層複合開発プロジェクト発表梅田駅前、総事業費約200億円の商業施設、ホテル、住宅の複合プロジェクトです（2009年6月開業予定）。総事業費では広島の宇品プロジェクト（約250億円）には及びませんが、「大阪東急ホテル」の土地・建物の再開発ということで、かなり大規模なプロジェクトのようです。アーバンは、「女性の美を追求する」商業施設である福岡の「BROOM Fukuoka」（凄く可愛いビルです♪）に見られるように、コンセプト作りがトレンドを捉えていてイメージ作りが上手いと思います。私は大阪に詳しくないのですが、広島・福山駅前再開発プロジェクト同様、｢駅前｣という好立地、街のランドマーク的な存在になりそうですね。アーバンの得意な「街の活性化」、「商業施設」「住宅」に加え「ホテル」も含めた複合プロジェクトとして期待できそうです♪ 再度アーバンを買い増したJPモルガンも美味しいでしょうね（笑）。***************（引用開始）☆ 2005年12月22日（木）日本経済新聞 地方経済面 (近畿Ａ)東急ホテル再開発、２４階建て複合ビルに――アーバンコーポ、０９年開業。 大阪市北区茶屋町の「大阪東急ホテル」の土地・建物を今年三月に落札した不動産事業のアーバンコーポレイションは、同ホテルを全面的に建て替えて商業施設と住宅・ホテルを組み合わせた複合高層ビルにする再開発計画をまとめた。現ホテルの営業終了を待って二〇〇六年四月にも解体作業に着手、〇九年六月の開業を目指す。 計画名称は「茶屋町高層複合開発プロジェクト」。建築確認申請した上で〇七年一月にも着工する。建物は地上二十四階・地下三階で延べ床面積は約二万九千九百平方メートルを予定している。中層階以上は賃貸マンションとホテルで、ホテル業者は今後選定するという。総事業費は物件取得額を含め約二百億円。 建物の中層部には商業施設と住宅・ホテルを分ける切り込みを入れ、耐震性能を確保しつつ上層階が浮いているような斬新な外観デザインを採用。屋上には結婚式場「スカイチャペル」を設ける。☆ ５％ルール報告21日 URBAN(8868)――保有割合の増財務省 12月21日受付（提供者、共同保有者合計保有株券等の数・保有割合、カッコ内は報告前の保有割合）★発行会社：URBAN◇ジェー・ピー・モルガン・フレミング・アセット・マネジメント・ジャパンなど 4,618,911株 10.86％(10.45％)☆ 2005年12月22日（木）付けアーバン：ニュース･リリース大阪・茶屋町高層複合開発プロジェクト発表～スカイチャペル＆空中ガーデンなど多彩な企画を併せ持つライフスタイル創造計画～当社は、大阪市北区茶屋町において、ホテル・住宅・商業からなる高層複合ビルの開発計画を決定しましたので、お知らせいたします。これまで茶屋町は、梅田ターミナルに隣接していながら、昔ながらの細路地が走り、時間や季節の変化を感じながらゆっくりと徒歩回遊できるエリアとして、また、かつて地名に由来するお茶屋町の面影を残すコミュニティエリアとして人々に親しまれてきました。現在では梅田ターミナルを中心に周辺では再開発や商業施設開発も進捗し、茶屋町全体も今後大きく変貌を遂げる期待エリアとして大きな注目を集めております。当社では、このコミュニティエリアとして機能する茶屋町の良さを残しつつ、人々の生活を提案する施設として「ライフスタイル創造」をキーワードに、計画実行に向けて鋭意取り組んでまいります。【完成イメージパース】北西方向からのアングル－全体ファサード－南北にガラス曲線を取り入れることによって都市に変化を持たせ、街のランドマークとしての存在感を際立たせます。－中層階－ビル上層部が浮いているような切り込まれた斬新なデザインは、ビル全体に軽快さを与え、開放感のある空中ガーデンは集う人、見る人に安らぎを与えます。－低層階－低層部分の商業施設には街の歩道の延長線としての回遊動線を持たせ、外・中・内という日本古来の縁側スタイルを継承しつつ、ビルに賑わいと人々の動きを演出します。1． 開発コンセプト「ライフスタイルを創造する立体融合都市」という全体コンセプトのもと、ビル全体を高層部・中層部・低層部に分離してそれぞれに詳細コンセプトを設定。それぞれのコンセプトを融合させて一つの街を形作ります。ホテル・住宅を配する高層階のバルコニーはテラス感覚で使用できる工夫を凝らし、更に屋上には、チャペル・イベントに対応可能な施設を設けます。また、ビル中層階に開放的な庭を設け、商業施設とホテル・住宅を結ぶガーデンや自由にくつろげる空間として機能をもたせます。低層階商業施設は街の歩道の延長と考え、店舗をコアに配置し、その周辺を客用の回遊動線として店舗と街の賑わいを演出します。住む人、集う人、働く人、それぞれのライフスタイル提案することを目指したテナント構成を検討し、また地域情報発信の場としても活用される施設計画といたします。【イメージスケッチ】屋上には大空を肌で感じるスカイチャペルとガーデンホールを設置。商業施設とホテル・住宅を結ぶ中間層には、憩いの場となる建物内ガーデンやカフェ。外⇔中⇔内の関係は、都市と建物、建物と人、人と人を繋ぐ装置となる。住宅部のバルコニーには防風パネルを設置し、「使える」、「気持ち良さ」をテーマにしたバルコニーを実践。2． 物件概要(1) 所在地 大阪市北区茶屋町7 番20 号(2) 敷地面積 2,670.88 ｍ2（807.9 坪）(3) 用途地域 商業地域(4) 建物用途 ホテル、住宅、商業施設(5) 構造・規模 鉄筋コンクリート造 地下3 階、地上24 階(6) 延べ床面積 29,903.90 ｍ2(7) 容積率 400％、600％(8) 企画 入川スタイル研究所株式会社、カフェカンパニー株式会社(9) 施工 未定3． スケジュール （予定）(1) 解体着手 平成18 年4 月(2) 着工予定 平成19 年1 月(3) 完成予定 平成21 年3 月(4) オープン予定 平成21 年6 月4． 当社の大阪での実績当社はこれまでにも、北区茶屋町エリアにおいて「アーバンテラス茶屋町」（平成18 年3 月完成予定）、「茶屋町クリスタル」の商業施設2 件を手掛けております。また、中央区においては、松竹浪花座跡地にて大正・昭和の街並みを再現したアミューズメント型フードテーマパーク「道頓堀極楽商店街」（平成16 年4 月完成）や米アップルコンピューターの関西旗艦店を核テナントとしたアーバンBLD 心斎橋（平成16 年12 月完成）、集客、収益性を兼ね備えた世界初垂直型観覧車併設の「ドン・キホーテ道頓堀店」（本年2 月完成）を企画・開発してまいりました。その他オフィスビル、住宅なども多数手掛け、今後も大阪の街に根付いた開発を計画すると共に、大阪の街や人を元気付けるプロジェクトを推進してまいります。5． 業績に与える影響当事業が今期業績に与える影響は軽微であります。なお、当社の今期業績予想については本年11 月25 日発表の資料をご参照ください。6． 添付資料(1) 計画位置図(2) 完成イメージパース☆ 2005年12月6日（火）日経金融新聞広島発――不動産ファンド広島にも投資（列島金融ファイル）高利回り、倉庫など幅広く 不動産ファンドが広島にも投資マネーを向けている。東京や大阪での不動産価格の上昇を受け、相対的に高い利回りの見込める地方の不動産投資を増やしているためだ。オフィスビルやマンションへの投資だけでなく、倉庫やホテルなどへの投資も目立ち始めた。 「福岡であふれた資金が広島に向かっている」。アーバンコーポレイションの河村博之住宅事業本部長は、不動産ファンドから「物件を売って欲しい」との依頼が急増していると語る。東京や大阪から福岡へと向かっていた資金が、さらにあふれて広島にも流入しているとの指摘だ。同社は広島市宇品で開発する大型マンション四区画のうち、一棟を賃貸マンションとして不動産投資信託（ＲＥＩＴ）に売却する方向で調整している。 広島県では二〇〇五年上期（四―九月）、賃貸マンションなど貸家の着工戸数が五千四百四十一戸と前年同期比五％増えた。好調な住宅着工を支えるのは投資ファンドの資金だけではない。個人投資家の資金も不動産へと向かっている。（中略） アーバンコーポも不動産の開発・運用を強化する。今月、東広島市での土地の売却入札に参加し、落札できれば「特別目的会社（ＳＰＣ）を活用し、ホテルなどを開発する」（経営企画室）。開発した不動産は自社で運用するファンドに組み入れる方針という。 不動産ファンドが広島に目を向けているのは、一部で地価が高騰している東京都心に比べ、相対的に高い利回りを見込めるためだ。都心でオフィスビルの平均期待利回りが四―五％程度まで下がった一方、広島では七％程度は見込めるという。「各社とも良い物件であれば積極的に買いたいという立場だ」（ケネディクスの吉川泰司取締役）。 ただ、過熱する不動産開発の背後で、金利上昇をにらんで「地方都市への投資はもう限界」（大手不動産ファンド）との声も出始めた。東京に比べビルやマンションの空室リスクが大きく、賃料は上がりにくい。金融機関が地方物件のリスクを嫌い、東京などで増えているノンリコースローン（非そ及型融資）としないケースも目立つという。 賃貸マンションの供給過剰感は高まっている。広島市内のマンション空室率は三年前の五％程度から、現在は一〇％超に上がった。「古い物件など競争力のないマンションは入居率の悪化が目立つ」（キョーエイ産業）。既存ビルも賃料は下げ止まらない。 空室率の悪化に伴い、今後は想定した賃料が入らないケースが増えるとの懸念も広がる。需要が大都市ほど大きくない分、広島では東京以上に、物件ごとの優劣がはっきりする可能性がある。2005年11月29日日本経済新聞 地方経済面 (中国Ｂ), 35ページ中国地方の上場５３社、６割が経常損益改善、９月中間、自動車・化学など好調。非製造業、回復出遅れ 中国地方に本社や主要拠点を置く上場企業五十三社（金融を除く）の二〇〇五年九月中間決算がまとまった。前年同期と比較可能な五十二社のうち、六割に当たる三十一社で経常損益が改善した。自動車や化学など製造業の業績が順調に伸びる一方、建設・不動産など非製造業の業績回復の出遅れが目立つ。（中略） ただしアーバンコーポレイションが流動化事業が好調で大幅増益となるなど、業種内でも二極化が進んでいる。（後略） ***************（引用終わり）
2005年12月23日
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アーバン：ストップ高・AIG東京駅前土地開発思惑？/「丸の内トラストタワー」/パシフィックM：経常利益2.5倍♪―その2－（＋ダヴィンチ目標株価引上げ/信用維持率♪）
（その1からの続きです）あれ！？・・・・・その1で取り上げた国内不動産で最大級の取引対象になった「丸の内トラストタワーＮ館」って・・・来年2月からフージャースが本社を移転するビルではないですか！！！↓11月29日付ニュース･リリース 「本社移転に関するお知らせ」「丸の内」への本社移転は、(1) 業務効率の向上（「Ｎｏ.１マンションデベロッパー」を目指し神奈川県・茨城県等にも事業エリアを拡大していく方針による）、(2) 製販一貫体制の強化、（3) 優秀な人材の確保、(4) コーポレート・ブランドの構築（業界を変革していくリーディングカンパニーとなる）などが目的ということですが、八重洲側とはいえ、まさに「新しいステージ」としての「選択」にふさわしいビルということですね♪拙ブログでも、2005年11月29日の日記（「フージャース：マンデベNo.1へ始動開始♪＆アクセス20万超、ありがとうございます♪」）に書いた通り、東京駅から本当に直ぐの場所で、新しくとてもきれいなビルです。ビルの概観は森トラストによる写真・地図をご覧下さい。↓森トラスト「丸の内トラストタワーN館」概要丸の内トラストタワー本館・N館概要（今回の取引対象物件） 所 在 東京都千代田区丸の内1-8-1 敷地面積 12,026.77m2（3,638坪）【Ｎ館・本館合計】 交 通 JR線「東京駅」日本橋口より徒歩30秒地下鉄「大手町駅」B7出口、「日本橋駅」A3出口より徒歩1分 丸の内トラストタワー本館（計画）概要 着 工 2005年（予定） 竣 工 2008年（予定） 階 数 地上37階、地下4階 延床面積 115,000m2 主要用途 オフィス、ホテル、店舗 丸の内トラストタワーN館概要 （フージャースの本社が入るビルです♪）着 工 2001年10月 竣 工 2003年9月 設 計 森トラスト（株）一級建築士事務所・（株）安井建築設計事務所鹿島建設（株）一級建築士事務所 施 工 建築：鹿島建設（株）／空調：（株）大氣社／衛生給排水：三機工業（株）電気：（株）きんでん／昇降機：（株）日立製作所 階 数 地上19階・地下3階・塔屋2階 延床面積 65,243.54 m2（19,736坪） 総貸室面積 40,449.66 m2（12,236坪） 偶然でしょうが・・・フージャース、アーバンと情報を追っていた甲斐があったような・・（笑）。11月の3分割をとって持株が増えてくれた8902パシフィックＭも高値を更新しましたが、今朝の日経記事も後押ししたようです♪（太字は筆者によります）：***************（引用開始）2005/12/19, 21:20, 日経速報ニュー（12月20日日経新聞朝刊19ページ）パシフィックの前11月期、経常益２.５倍に パシフィックマネジメントの2005年11月期の連結経常利益は前の期に比べ2.5倍の80億円前後になったもようだ。不動産ファンドの預かり資産が拡大し、手数料収入が増えた。新規ファンドの設立に伴う物件売却益や組成手数料も貢献した。 売上高は340億円と前の期を4割強、上回ったもよう。投資家からの預かり資産は11月末で5226億円と前年同月末の3.2倍に拡大。不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の資産を運用する連結子会社パシフィック・インベストメント・アドバイザーズの残高が伸びたほか、新規ファンドの立ち上げも収益拡大に寄与した。 純利益は2.6倍の45億円前後になったもよう。配当性向は10％を目安にしており、期末配当は2000円前後（前の期は記念配を含み1875円）に増やす公算が大きい。***************（引用終わり）平成17年11月期第3四半期決算の通期修正予想では業績（連結）［（）は前年同期比］ 売上高 経常利益 純利益 16年3月 23,828（+128.9%) 3,231（+175.9%） 1,701（+179.8%） 17年11月修正予想 33,463（+40.4%) 7,241（+124.1%） 4,149（+143.9%） 今回予想 34,000（+42.7%） 8,000（+147.6%） 4,500（+164.6%）18年11月予想（四季報） 44,000 （+29.4%）11,000 （+37.5%） 6,000（+33.3%） そういえば日興シティグループ証券(日興証券）が12月8日付でパシフィックＭの株価格付けを「１Ｈ」（買い・ハイリスク）で維持、目標株価を引上げでいましたね（２６６０００円→３４８０００円）♪12月16日付けのﾊﾟフィシックＭリリースによると、「2005年11月期決算発表は2006年1月12日(木)を予定」しているそうです♪4314ダヴィンチ、急騰後のお疲れ休みモードですが（笑）、日興証券がまたまた目標株価を引き上げたそうです。パシフィックＭ同様、直ぐに騰がるから・・日興証券も忙しいですね・・・（笑）。***************（引用開始）2005年12月20日（月）株式新聞ニュース（抜粋）◇＜レーティング情報＞日興シティ証がダヴィンチの目標株価を１０７万８０００円に引き上げ 日興シティグループ証券では、２０日付でダヴィンチ・アドバイザーズ の目標株価を８０万円から１０７万８０００円に引き上げ。投資評価は「１Ｈ」継続。同社の決算月（１２月）を迎え、株価は来０６年１２月期以降の成長性を織り込み始めたと。***************（引用終わり）11月23日の「人生を謳歌する会」に出席した一部の方々に心配して頂いた信用取引の「信用維持率」の低さですが、幸い株価が上昇していつのまにか・・かなりの安全域まで上昇してきました（笑）。とにかく計算が苦手・コンピューター操作が不得手の超アナログ文系人間なので（←信用取引をやってはいけない人間の典型ですね・・・）、本人（私）は全く勝負している気は無かったのですが・・・良識ある多くの投資家の方々とっては非常に危ない水準に見えたようでした（大汗）。ご心配、ありがとうございました♪♪とはいえ、相場の明日は判らないので、これからもリスク管理に注力します♪♪♪↓【12月12日、9616共立メンテナンスの株主優待券を利用して箱根で温泉と美味しい食事を堪能した後、2004年9月にＪＲ東京駅丸の内北口前の再開発エリアにできた「丸の内オアゾ」の４Ｆにある鎌倉の有名イタリア料理店「アマルフィイ モデルナ」のランチ･デザートです♪ 右のパンナコッタも美味しかったのですが、真ん中の「栗のジェラード」が絶品でした♪♪本当はメイン料理の三崎港で水揚げした皮もパリパリに香ばしく焼いた金目鯛と朝採れの新鮮野菜が凄く美味しかったのですが・・・気付いた時は既にお皿はキレイに・・♪】
2005年12月20日
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アーバン：ストップ高・AIG東京駅前土地開発思惑？/「丸の内トラストタワー」/パシフィックM：経常利益2.5倍♪―その1
こんばんは♪ 今日も相場は強く（日経平均15,641.26+249.78高、TOPIX1,613.99+24.75高）、昨日の上げと合わせた２日間で前週14―16日の３日続落で下げた分の８割近くを埋め、半年間の日経平均・TOPIX上昇率は約48%になったそうです。「東証１部の売買代金は約２兆7000億円にとどまった」・・というコメントもありましたが、2003年頃は１兆円にも届かず7～8千億前後、今年も前半頃までは1兆円台前半でした（苦笑）。本日のTOPIX業種別指数で値上がり率一位は「不動産業」で、1,580.81(前日比+100.57・+6.79%)と、バブル後1990年７月20日以来15年５カ月ぶりの1500台、15年ぶりの高値を付けました（今年６月15日以来の高値水準）。不動産銘柄上昇には、昨日（19日）に日本政府がデフレ脱却を盛り込んだ2006年度経済見通し（実質1.9％成長を予想）をまとめたことに加え、過去最大級・公示地価の2-3倍での不動産取引（後述参照）が伝わったことが要因とされています。日経平均がバブル後最安値をつけた2003年4月28日からの上昇率でも不動産がトップになっています：***************（引用開始）2005年12月20日16:55、日経速報ニュース【参考】業種別ＴＯＰＩＸ：2003年４月28日からの騰落率［全33業種上昇］１ 不動産業 302.08※ 18 輸送用機器 105.20２ 鉄鋼 297.30 19 ゴム製品 100.10３ 銀行業 283.37※ 20 サービス業 97.46※４ 非鉄金属 245.98 21 化学 93.89５ 卸売業 217.39※ 22 精密機器 93.85６ その他金融 201.76※ 23 金属製品 83.88７ 鉱業 198.16 24 空運業 82.80※８ 海運業 175.47 25 その他製品 76.76９ 保険業 175.14 26 電気機器 76.6910 機械 174.08 27 水産・農林 70.7011 ガラス土石 157.34 28 食料品 61.6012 繊維製品 154.40※ 29 医薬品 60.5313 証券・商品 153.94 30 陸運業 51.44※14 石油・石炭 132.08 31 パルプ・紙 47.21※15 倉庫・運輸 131.44※ 32 電気・ガス 26.0116 建設業 107.87 33 情報・通信 21.69※17 小売業 105.31（注）業種名は一部省略。単位は％。※は20日に年初来高値。〔ＮＱＮ〕 ***************（引用終わり）「過去最大級・公示地価の2-3倍での不動産取引」のニュースは以下の通りですが、大型案件の成立ということで、「不動産市況全体の上昇や不動産取引の活発化への期待感が高まった」ようです：***************（引用開始）2005年12月20日7:00 日本経済新聞朝刊森トラスト、東京駅前再開発地区をＡＩＧに4000億円超で売却 森トラスト（株式会社）はＪＲ東京駅八重洲口北側の再開発地区を米保険大手のＡＩＧグループに売却する。売却額は4000億円台前半に達するもようで、国内の不動産取引としては過去最大級。敷地面積3.3平方メートルあたり1億円超で、周辺の公示地価に比べると2―3倍の水準。都心でのオフィス賃料の上昇を追い風にした活発な不動産取引を象徴する動きといえそうだ。 詳細を詰め近く仮契約を結ぶ見通し。売却するのは「丸の内トラストタワーＮ館」（地上19階・地下3階）と、来年初頭にも着工する「同本館」（地上37階・地下4階）の建設予定地。 ***************（引用終わり）一部報道によると、「既に東京駅周辺では鑑定価格より3割以上高い水準で取引が成立していた」そうですが、森トラストは、上記報道に対する本日付けプレス･リリースで、「現在、当社がかかる検討を進めているのは事実ですが、内容に関しましては公表できる段階にありません。今後方針が決定次第、速やかに公表させて頂きます。」と述べており、取引自体は進んでいるようです。↓「本日（20 日）付の新聞報道について」ちなみに購入したと伝えられるＡＩＧでは本件に関するプレス･リリースは出されていません。森トラストは非上場企業ですが、グループ全体（20社）の業績は非常に良いようです（売上高／純利益2005年1248億／162億・2006年予1355億／170億）↓2005 年7 月4 日「森トラストグループ 2005 年3 月期業績報告」～ 売上高・経常利益ともに過去最高を記録。１１期連続増益を達成～森トラストは2000億円程度でこの土地を仕入れているそうです・・・。地方によっては公示価格の半値でも取引が成立しない場所もあるといわれ、「東京の土地」が鍵のようです（又は都市？)。外資は勿論、最近は「収益還元法」によって土地の値踏みをするそうですから、少なくとも買ったAIGはこの坪一億を超える本物権が価格以上の収益をもたらすと判断した、ということですね。確かに・・東京駅周辺をウロウロしていることが多い私も、非常に活気を感じます。My PFの主力銘柄である8868アーバンも上昇、ストップ高となり、出来高も100万株を超えてきました(1,143,500株、73,600株の買いを残す)。でも値上がり率（東証一部不動産）ではゼファー、住友不動産販売、ジョイント、東京建物に続いて５位・・・余りマスコミで取り上げられないうちにジリジリ騰がって欲しいです（苦笑）。「国内外の機関投資家が不動産流動化関連を継続買い」（外資系証券）とも伝えられますが、明日のことは分かりません。ただ、上記の「国内最大級の土地取引」の相手がAIGだったことも思惑を招いたのかもしれません。というのは･･･ご存知の通り、アーバンは、今年6月28日にAIGと業務提携したニュース･リリースを出していましたね↓。「AIG グループとの不動産投資事業提携のお知らせ」～共同投資による流動化開発事業拡大戦略～「不動産証券化手法を活用して流動化開発事業を推進」しているアーバンが「今後の不動産マーケットが開発型を中心に更に拡大をするものと予測し、事業拡大・促進を目的として」「世界的に多くの不動産投資を行っているAIG グループの不動産投資会社である、AIG グローバル・リアル・エステート・インベストメント・ジャパン・コープ（以下AIGGRE）と事業提携契約を締結し、共同で日本国内における不動産開発を行う」ことになった＆アーバンが「推進する流動化開発事業案件において、これまで以上に信用力・資金力が補完され、また情報網の強化も期待されることから、それらを活かして事業規模拡大を目指」す、という内容でしたが、同時に、「共同事業第１号案件の物件開発に着手しますので併せてお知らせいたします」とも述べていました。このＡＩＧとの「共同事業第１号案件」が上記の過去最大級の国内不動産取引である「丸の内トラストタワー」か否か、私には判りませんが、アーバン株の【外国人持株比率】は2004年の9月（15.4％）から2005年9月には20％超（23.6％）に増えていますので、思惑を呼ぶには十分かもしれません（苦笑）。世界最大級の保険・金融グループＡＩＧおよびの概要は、2005年11月06日の拙日記「アーバン：ん～誰が買った？？立会外取引と市場外取引3（続きの続き：AIGの概要）」 をご参照ください。（この項、その２に続く）☆ 本日の五天王（+アセットＩ）：本日は（+）のお方も頑張りました♪♪
2005年12月20日
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アーバン：アンケート（1000円図書券付）、アセットM：Wasion Meters香港上場♪
こんにちは♪ 全体相場は「買いたい」気に満ちているようですが（本日の日経225 +218.41高）、四季報も発売され、事業報告書の「山」（苦笑）も読むことで、年明け、来年の動向を考えて行きたいと思っています♪さて、アーバンの事業報告書には、「株主様アンケート」が同封されています。質問内容は（文章を簡潔な形に変更しています）：１． アーバンを知ったきっかけは？２． アーバンの株式を購入したきっかけは？３． これまでのアーバン株式の保有期間はどのくらい？４． アーバンの株式を購入した理由５． 今後のアーバン株式の保有方針（期間など）６． 今後の保有方針を決定するための判断材料は？７． アーバンの情報開示、IR活動に期待されることは？８． アーバンに対する意見・要望2005年1月15日までにアンケートを返信（投函）した場合、後日図書券（千円分）を送ってくれます♪これまで、2811カゴメ、9370郵船航空サービス、5002昭和シェル、4971メックなど、多くの会社からアンケートの葉書返信を依頼されましたが、アンケート葉書返信そのものに対して御礼（図書券）がもらえるのはアーバンだけです。ちなみに郵船航空サービスは「早く東証一部に行って下さい」とお願いしたら、早速今年3月に東証一部に上場してくれましたが（笑）。「アンケート記入という作業に対しては御礼をすべき」という、房園社長らしい（？）合理的思考に基づく図書券プレゼントでしょうか（笑）。また、6の質問「今後の保有方針を決定するための判断材料は？」の回答欄の選択肢が・・将来性 成長性 株価上昇 配当 経営者 業績 経営方針 財務内容 その他となっており、他社のアンケートに共通して見られた「株主優待」という項目がありません。私は株主優待株も25銘柄持っておりその恩恵も享受しているので、株主優待制度を否定するものではありませんが、アーバンのような超成長企業には、株価上昇を期待することはあっても株主優待は全く期待していません（笑）。今回の「保有方針を決定するための判断材料」の選択肢（上記）は、私の銘柄選択の理由とほぼ合致しており、アーバンという会社は株主の気持ち（期待！）がよく判っているナ、と感心しました♪♪☆ 本日の五天王（+アセットI）［ダヴィンチ、引き続き強し♪アセット親子、フージャース、パシフィックMも頑張りました♪アーバンは休息中（笑）♪］【参考-取り急ぎ！】12月19日付アセット・マネジャーズ (2337) 開示速報Wasion Meters Group Limitedの香港証券取引所上場に関するお知らせ（☆かなりの含み益ですが今期業績には影響なし、とのことです♪）
2005年12月19日
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ダヴィンチ：ストップ高＆斑尾高原スキー場再生関連ニュース
こんにちは♪ 先週の4314ダヴィンチは凄かったですね・・一時はストップ高・・人気銘柄の面目躍如♪というところでしょうか（笑）。8868アーバン、8907パシフィックＭも堅調、2337アセットＭは漸く復活！？？当面は苦しいかもしれませんが・・8907フージャースにも頑張って欲しいです（笑）。主力銘柄「五天王」の先週の動き（12/9→12/16、終値ベース）： フージャース（8907） 535,000→515,000 ▲3.74％（前週比▲\20,000） ダヴィンチ（4314） 740,000→810,000 ＋9.46％（前週比+\70,000） アーバン（8868） 9,300→9,900 ＋6.45%（前週比+\600） パシフィックM（8902） 295,000→301,000 ＋2.03％（前月比+\6,000） アセットM（2337） 675,000→719,000 ＋6.52％（前月比+\44,000）あれ！？・・ダヴィンチが大きく上昇している一方、フージャースが姉歯問題などで足踏みしていたので・・Ｍｙ ＰＦ中の保有（現物株）時価総額では、ダヴィンチが僅差で一番になっていました・・・保有株式数はフージャースが一番多いですが（苦笑）。またﾊﾟフィシックＭの3分割を取りましたので、保有株式数が増えて嬉しいです♪ダヴィンチについては、多くの優秀投資家さんが分析・情報を掲載して下さるので、大変助かっています♪ 拙ブログでも、多くの方々が有益な情報を寄せて下さいます♪ いつもありがとうございます♪♪ ブログのありがたさですね♪♪ 特に斑尾高原スキー場については、長野県在住者の方！（misty2004さん）が斑尾高原、ホテル、交通の情報、ご自分で「山を持っている方」！（Zionさん）の山の値段やスキー場の情報、そしてまさにダヴィンチが買い取った倒産した斑尾高原開発が開発・分譲したリゾートマンションを持っている方！（スキーヤーさん）からはダヴィンチの債権者への説明、11月の管理総会の様子などの貴重な情報を教えて頂き、本当に感謝しています♪♪↓2005年10月25日「ダヴィンチ：上方修正＆斑尾高原スキー場が８億円！？」http://plaza.rakuten.co.jp/15happy24/diary/200510250000/さて・・・ダヴィンチの斑尾高原スキー場関連ニュースを参考まで以下、引用しておきます。ダヴィンチがずっと主催してきたスキー大会の取りやめを決断、危機感から斑尾高原観光協会が大会を主催することを決めたのは、コスト削減そして地元が自ら危機感を抱く意味でプラスだと思いました。結果はわかりませんが・・。でも・・竜王スキー場・・って・・昔行ったことがあります（苦笑）（太字は筆者によります）：***************（引用開始）2005年12月13日 日本経済新聞・地方経済面 (長野), 3ページスキー場再生生き残り条件（１）オーナーは投資会社――合理化・自助努力厳しく。 例年より早めにまとまった雪が降り、長野県内のスキー場関係者は「今年は予定通りオープンできた」と胸をなで下ろす。ただスキー人口の減少傾向は続き、経営破綻や営業主体の変更に追い込まれるスキー場は多い。競争が激しさを増すなか、生き残りの条件を探った。 四月に斑尾高原（飯山市）の斑尾高原開発（東京・港）、七月には北志賀高原の竜王観光（山ノ内町）――。二〇〇五年は県下有数のスキー場運営会社が相次いで破綻した年だった。だが確実に変化の兆しが出ている。 斑尾高原開発の経営を引き継いだのは、不動産ファンドのダヴィンチ・アドバイザーズ。竜王観光のスポンサーには、野村ホールディングスが出資する投融資会社ユニファイド・パートナーズ（東京・港）が決まった。行き詰まったスキー場の新オーナーに投資会社が就いたのだ。有望な投資先 ダヴィンチ・アドバイザーズの担当者は、最近のスキー場を取り巻く環境について「一九九七年ごろのオフィス市場に似ていて、かなり割安だ」と分析する。もちろん両社とも「短期的利益が目的ではない」と無用な波風は立てない。だが合理化を徹底すれば、スキー場が投資物件として有望と見ているのは間違いない。 事実、斑尾高原開発の経営を九月末に引き継いだダヴィンチはすぐさま合理化に着手した。レストランの一部を閉鎖したり外部に委託したりしたほか、ホテルの一部客室料金を下げた。一連の改革で四十五人いた社員は二十三人まで減った。 破綻後も自治体との折衝などに力を尽くした総支配人の宮本三継氏もスキー場を去った。仲間がクシの歯が欠けるように辞めていき、下からの突き上げに耐えられなかったからだ。新たな経営主体は過去の慣習や仲間意識の変革を迫る。 合理化の大ナタは、イベントにも向けられた。ダヴィンチはスキー場がずっと主催してきたスキー大会の取りやめを決断した。衝撃を受けたのが斑尾高原観光協会。大会中止は「宿泊客減少やスキー場のマイナスイメージに直結する」として、協会が大会を主催することを決めた。スポンサー集めにも率先して乗り出した。 協会の寺瀬俊彦会長は「これまではスキー場があることが当たり前だったが、今後は自分たちが動かないとダメだ」と危機感を募らせる。大会中もスキー場会社は設備面などで協力するのみ。スキー場と観光協会や周辺宿泊施設の関係はリセットされ、新たな地域一体での再生手法を探り始めた。 だが投資会社が経営を担うからといって、すぐさまスキー客が集まる訳ではない。 「二〇〇七年度の学校旅行の予約は、三割程度少なくなった」。竜王プリンスホテル（山ノ内町）の山岸賢一郎社長はこう打ち明ける。「破綻した事実が伝わると、どうしても見積もり段階で、競合先に予約を奪われてしまう」と言う。時間との競争 十月に竜王観光のスポンサーになったユニファイド・パートナーズは、一〇〇％減資を実施した上で増資する計画だ。だが実際に増資するのは来年一月下旬から二月中旬にかけて。それまでに具体的な経営戦略を描きにくい。その間もスキーシーズンは過ぎていく。経営再生は時間との競争でもある。 長野県内の昨シーズンのスキー利用客は延べ八百七十九万人と、前シーズンより六％減少。ピーク時の九二年に比べると四割近くまで落ち込んだ。ジリ貧が続くなか、破綻したとはいえ斑尾高原や竜王はまだ良い方かもしれない。前シーズンより利用者数を伸ばしていたからだ。 「破綻できたスキー場がうらやましいよ」。巨額の負債を抱えながら今シーズンもリフト運行を続けるある企業の社長はこうつぶやく。投資会社の資本を入れての再生は決して簡単ではない。ただ自らの力で底上げできないと、投資会社にすら見向きをされない。 景気好転を映したスキー場投資が一巡した後に待ち構えているのは、再生ではなく閉鎖への道筋かもしれない。【表】最近の主な破綻事例 時期 運営施設 会社名 負債額０４年４月 木曽駒高原新和スキー場 シンワコーポレーション（大阪府堺市）旭砕石（同） 自己破産（合計で１５０億円） ５月 白馬岩岳スキー場へのリフト 白馬開発（神戸市） 破産宣告（４１億円）０５年４月 斑尾高原のスキー場、ホテル 斑尾高原開発（東京・港） 民事再生法（５２億円）栂池観光ホテル 白馬レジャーサービス（小谷村） 自己破産（７億円） ７月 竜王スキーパーク 竜王観光（山ノ内町） 民事再生法（７０億円）【図・写真】十分な積雪で幸先の良いスタートが切れそうだ（斑尾高原スキー場）***************（引用終わり）☆ 五天王の動き（+アセットI)［終値は12月16日（金）終値です］
2005年12月18日
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フージャース：全物件の再確認完了・全て適正設計♪
おはようございます♪うっかりしていましたが、フージャースが全ての物件について再確認作業を完了、全て適正設計であることが改めて確認された旨のニュース･リリースを金曜日に出していましたね。↓2005年12月16日付ニュース･リリース「当社分譲物件の再確認完了について」内容的には、予想通りですが・・・フージャースのＨＰを立ち上げると・・・本ニュース･リリースが自動的に二重に立ち上がるようになっています♪（試してみて下さいませ） 最近は、まずＨＰで会社や物件を確認する顧客が多いとも聞いていますので、ＨＰを立ち上げた瞬間に「再確認完了・全て適正設計であることを改めて確認云々・・」の内容のリリースが最初に目に入るのは、良い印象で、物件購入の検討をしている顧客に対して「安心感」をもたらす要因になると思います。あくまでも想像ですが・・。12月10日の日経ＩＲ説明会でも聴いた廣岡社長の思い、フージャースの姿勢が良くわかる内容になっていますので、以下、ニュース･リリース全文を掲載します（太字は筆者によります）：***************（引用開始）平成17 年12 月16 日各 位会社名 株式会社フージャースコーポレーション代表者名 代表取締役 廣岡哲也（コード番号：８９０７ 東証第1 部）問い合わせ先 経営企画室長 手嶋伸也電話番号 ０３－３５５６－６６８１（代表）当社分譲物件の再確認完了について当社は、現在マスコミ各社で報道されております姉歯建築設計事務所（千葉県市川市）等による「構造計算書偽造事件」の発生を受けまして、既分譲物件を含む当社分譲全物件を対象とした構造設計図の再確認をおこないました。この度、その再確認が完了し、当社分譲全物件が適正な構造設計に基づき計画されていることを改めて確認いたしました。（１）当社の管理体制当社は、従前より、各物件の設計の委託先にかかわらず、当社構造設計顧問による構造図のチェック及び委託先との綿密な打ち合わせ等により、その適法性を厳正に確認してまいりました。また着工後においては、当社企画設計部の技術部長による月2 回以上の現場検査を徹底するなど、従前より万全の管理体制で施工監理を行ってまいりました。（２）当社の見解この度の「構造計算書偽造事件」に関しましては、一部の会社等による違法行為であり、そのために業界全体が疑われていることは誠に遺憾であります。一方、長期的な視点に立てば、お客様の命を預かる不動産業界全体のチェック体制が強化され、「お客様からの信頼に足りる」企業が選ばれることになり、正しい方向に向かうと思われます。当社では、従前より万全の管理体制であると自負しておりますが、より一層「命を預けるにふさわしい企業」として、内部管理体制を強化して参ります。以 上***************（引用終わり）
2005年12月18日
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SPA！12月20日号：「おおけんずも公認優良ブログ」になりました♪
フージャース個人株主の大御所okenzumoさんがSPA！12月20日号のメイン特集「’０６年マネー＆恋愛の鉄則」辞典の投資編で、フージャース集中投資で2億5000万円！成功した個人投資家として紹介されています（38ﾍﾟｰｼﾞ掲載）。↓okenzumoさん12月13日日記「ＳＰＡ１２月２０日号に掲載させていただきました」okenzumoさんが文中で述べているコメントで特に・・・「成功しそうな人の中から自分の考え方に近い人を探して、その銘柄をマネた方がいい」・・には大いに賛同します。自分より優秀な投資家は☆の数ほどいるのですから、参考にさせて頂くのは本当に勉強になります。何事も「先達に学べ」が王道です♪「いい銘柄を安く買えれば、売らなくていいんです。そもそも売ってしまうような銘柄を買った時点で、その投資は負けなんです。」私も基本的には、投資企業の経営方針・業績に変化が見られないのに単に株価が買った水準から下がっただけで売る「損切り」をしない方針です。「売る時」とは自分が判断を間違えた時（良い会社だと思ったが「見込み違い」など）で、判断ミス（＝その投資は負け）ということです。恐らくokenzumoさんと私の最大の違いは「集中投資」と「分散投資」でしょうが、基本的な投資姿勢（「いい銘柄を安く買えれば、売らなくていい」）は同じだと思います（okenzumoさん、違っていたらゴメンナサイ）。保有銘柄数（okenzumoさん12銘柄・・あれ？結構増えてますね（笑）・・私51銘柄）こそ大きく違いますが（笑）、私の銘柄数が多くなっているのも、幸い2001年～2004年の安いところで買えていること、業績が引き続き順調など売る理由がないまま保有継続・・・新たに魅力的な銘柄を買って行ったら・・・結果的に増えて・・自然増です（苦笑）。欲張りな性格も寄与しているとは思いますが（笑）。そして・・・嬉しい驚きだったのですが、今回のSPA！の特集では、「おおけんずも氏が現在参考にしているブログ」として拙ブログも紹介して頂きました♪♪光栄です♪♪拙ブログの他に紹介されているブログは、私も日頃参考にさせて頂いている優良ブログで、拙ブログでも既に「お気に入り一覧」に入っております。とても勉強になりますので、どうぞ参考にして下さいね♪♪■割安株投資派・パーシャル・オーナー「超特価バリュー株「福袋銘柄」で儲ける週末投資術―たった週1時間の分析で年利15%を目指す!」「株価4倍「割安成長株」で儲ける収益バリュー投資術」の良書でも有名な角山さんです♪・早川圭の割安株投資独自のスクリーニングも凄いですが、相場を常に客観的かつ冷静に見つめる姿勢が素晴らしいです♪■成長株投資派・Noppin's stock café ダヴィンチなどの詳細な分析・情報が白眉、頼りにしています♪（笑）・成長株で億万長者 T&G投資で養った銘柄分析力で次々と有力銘柄に投資、大黒屋物産の分析、参考にしています♪■月次データ分析派・dsan2000の日記 小売業の分析、相場に対する鋭い見方など、参考になります♪ 月次データ、過去の動向も踏まえた業績の分析など「当たり前のことを当たり前に出来ている」数少ない優秀投資家さんです♪・・・実は私も「月次データ分析派」として、大御所dsan2000さんと共に紹介して頂いているのですが・・・私が追っている月次データはフージャースとパシフィックMだけ・・（大汗）・・・。あれ・・「凄腕女性投資家」・・・って！？？・・私！？？・・（大汗）・・ん～・・来年も再来年も・・末永く「凄腕女性投資家」でいられるよう頑張ります♪♪（笑）また、okenzumoさんより｢トップページに『おおけんずも公認優良ブログ』って、書いてください｣との認定を頂きましたので、早速トップページに書かせて頂きました♪（笑）でも・・・SPA！のおおけんずもさんのイラスト、可愛くない（苦笑）。日経マネー12月号のイラストの方が目に☆が輝いていて可愛かったです（笑）。↓【12月11日～12日に9616共立メンテナンスの株主優待券を利用して行ってきた箱根の初冬の風景です♪ 登山電車から撮りました♪ 報告はまた後日！！】
2005年12月17日
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フージャース：リヴァンプ澤田氏インタビュー記事他♪
こんにちは。予告通り（？）社外取締役に就任が予定されている元ユニクロ現リヴァンプ代表取締役の澤田氏についての関連記事を参考までに掲載します♪澤田氏は、11月29日にフージャースから「本社移転のお知らせ」とともに「社外取締役候補の選任に関するお知らせ」で出ていた「マンデベＮｏ．１」および「ブランド」確立戦略の下、一流企業（伊藤忠商事出身）の経験・「衣」の世界での実績に基づく助言を期待されている方です。私自身は、フージャースにはユニクロを超えて・・・トヨタ自動車やキャノンのような企業になって欲しいですけど・・（笑）。澤田氏・・経歴を見る限り、やはり知り合いの知り合いの可能性が高い・・・調査しようかな（笑）。ただ・・日経記事の見出しや文中の「支援」という言葉・・なんだか「困っている落ち目の会社」というイメージを植えつけるようで不満です。フージャースは「更なる成長」を妥協無く求めるために外からの助言も柔軟に受け入れるということだと思うのですが・・（苦笑）。その趣旨では、日経産業新聞の記事の取り上げ方の方が的を得ていると感じました。また「土地の仕入れ情報」の面でもメリットがありそうな提携というのも好感。日経流通新聞MJの記事も「成長している企業をさらに成長させる」という趣旨は良いです。インタビューでは、澤田氏の発言がやや「偉そう」に感じるかもしれませんが、活字というのは本当に難しいものです。というのも・・・先日、フージャースの廣岡社長インタビューに参加させて頂いたのですが、送って頂いた掲載予定の原稿を見てもうビックリ！！そこには「偉そうに・・傲慢に・・質問している」自分がいました（大汗）。非常に焦りました・・。当然のことながら自分ではそんなつもりは全く無かったのですが、話す口調や表情が伝わらない「活字」だけの印象は、自分でも全く想像もつかない様相になることがあるのです。私も生徒の一人として参加した藤巻先生の経済教室の本でも、同じように「字」だけの印象の恐さを感じました。今回も恐らく、澤田氏に廣岡社長を下に見ている気は全く無いと思いますが、記者の編集の仕方、活字だけの情報、ということで実際の印象とは違うかもしれません。「字」だけの情報の恐さ・・・という点では、ブログも一緒ですね（苦笑）。気をつけます・・・。では、以下、参考記事です（太字は筆者によるものです）：2005年11月30日 日本経済新聞（朝刊, 12ページ）フージャースコーポレーション（2006年6月下旬）取締役、リヴァンプ代表取締役沢田貴司リヴァンプ、フージャース支援へ。リヴァンプ（ユニクロ元幹部が設立した企業再生会社、東京・渋谷） 十二月、マンション開発のフージャースコーポレーションの支援に乗り出す。非常勤取締役を派遣するほか資本参加や常勤幹部社員の派遣も検討する。フージャースは売上高の拡大が続いているが、ブランド力を強化し一段の成長を後押しする。2005年11月30日 日経産業新聞（31ページ）フージャースの社外取締役、リヴァンプの沢田氏。マンション開発中堅のフージャースコーポレーションは二十九日、「ユニクロ」を運営するファーストリテイリング元副社長で、企業再生会社リヴァンプ（東京・渋谷）の沢田貴司代表取締役＝写真＝を社外取締役として迎え、十二月一日付でコンサルティング契約を結ぶと発表した。沢田氏を迎え入れることで、顧客需要を迅速に商品企画に生かせる組織体制を構築するとしている。 沢田氏は来年六月の株主総会を経て正式に就任する。ファーストリテイリングの副社長として振るった商品政策での手腕をフージャースでも生かす。 両社は今後、資本提携も含めて協議を重ねていくとみられる。リヴァンプはファーストリテイリングの玉塚元一前社長と沢田氏が設立し、ロッテリア支援の方向で調整している。フージャースコーポレーションはリヴァンプが再生する企業の遊休地などでの開発があった場合は積極的に検討するとしている。2005年12月5日 日経流通新聞MJ（4ページ）リヴァンプ本格始動、沢田貴司代表に聞く――企業の成長加速後押し。 「ユニクロ流生かす」企業再生会社、リヴァンプ（東京・渋谷）の活動が本格化してきた。ロッテリアへの経営参画を決めたのに続き、来春には沢田貴司代表がマンション開発のフージャースコーポレーションの社外取締役に就任する予定だ。沢田代表は日経ＭＪのインタビューで、「経営不振の企業だけでなく、成長している企業をさらに成長させるお手伝いをしたい」と強調、「マンション業界の成長余地は大きい」と話した。主なやり取りは次の通り。 ――ファストフードの次はマンション。まったく異なる業界で、唐突な印象を受ける。 「今年九月の講演会の直後、フージャースの広岡哲也社長から『会いたい』と連絡があった。広岡社長は品質を追求する経営理念を熱っぽく語った後、恥ずかしそうに価格訴求のチラシを見せてくれた。顧客に経営理念を伝えられるブランドを構築したいという話で、かつてのユニクロと似ていると思った」 ――具体的に何が似ているのか。 「ユニクロも価格訴求のチラシで集客していたが、いまではハイセンス、ハイクオリティーのブランドに生まれ変わった。こうした『革命』を起こすには、テレビコマーシャルなど表面的なお化粧だけでは駄目で、商品から販売の仕組みまで小さな改善を愚直に積み重ねなければならない」磨けば光る企業多い ――成長を支える組織作りは。 「自分がユニクロに入ったときの売上高は五百億円程度。短期間で四千億円に成長し、反動で三千五百億円に落ち込んだ。どうやって組織を作りあげ、どうモチベーション（動機付け）を与えるか。ユニクロで学んだことを生かしたい」 ――マンション開発の成長余地は。 「マンション業界のことはこれから勉強するが、フージャースの広岡社長の経営理念と謙虚な姿勢に感銘を受けた。成長の余地は非常に大きく、何かお手伝いしたい」 ――（リヴァンプは）経営不振企業の再建が目的ではなかったのか。 「それだけではない。日本には磨けばもっと光る企業がたくさんある」↓【12月11日～12日に9616共立メンテナンスの株主優待券を利用して箱根に行って来ました♪ まだ少し紅葉が残っていてキレイでした♪ 報告はまた後日！！】
2005年12月16日
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フージャース：IR説明会（12月10日）♪その２-追記あり
（その１の続きです）（２）会社の状況説明配布パンフレット（カラー、図表入りで大変分かりやすい資料です）に従い、フージャースの概要、沿革、業績、株価などの明快な説明が続きます。主な注目点は：KEY－POINT・ 従業員：約40％が新卒社員（☆廣岡社長は男性社員について「業界の慣習に馴染んだ」人間を中途採用せず、新卒を雇い「自分で育てる」方針です）、約50％が女性社員（☆優秀な主婦の智恵を生かす）・ 創業から9年9ヶ月で東証一部上場（☆昨年9月実現。但しあくまでも今後の成長のためのスタートに過ぎない）・ 2004年マンション供給戸数：埼玉県1位・千葉県3位（☆今後は東京都下、神奈川にも展開・マンデベNO.1を目指す）・ 増益率：4年連続で約70％以上（経常利益ベース）（☆上場会社で10社位しかないとか・・やはり凄いです）・ 時価総額：約3年間で約38倍（2002年10月IPO時約16億円→現在約618億円）株価の推移・株価上昇率ランキング・ 2000年以来の上場会社株価上昇率第４位（初値～現在）（☆1位はポイント、2位住友チタニウム、3位テレウェイブ、11位にダヴィンチ、17位にアセットMがランクイン）・ 廣岡社長曰く「今の株価は不満」「いつ買っても利益が出る緩やかな株価上昇を目指す」「大口の投資家（機関投資家）より個人投資家の株主を増やしたい・その方が株価も安定する」「応援してくれる個人株主に保有して欲しい」（☆ 7月の説明会と変わらぬ「株主重視」の姿勢です）売上高の推移・ 完成在庫ゼロと業績拡大を両立・ 売上高：2001年度39.01億円→2005年度予想310億円（☆2001年度の7.95倍・見事な右肩上がり）経常利益・当期純利益の推移・ 4年連続で、約70％の増益率（経常利益ベース）・ 経常利益：2001年度4億79百万円→2005年度予想50億円（☆10.44倍）・ 純利益：2001年度2億75百万→2005年度予想29億円（☆10.55倍・・売上高（7.95倍）、経常利益（10.44倍）を上回る伸びであり続けることが凄いです）引渡戸数・期中契約戸数の推移・ 営業力を示す期中契約戸数も、引渡戸数を上回るペースで拡大・ 引渡戸数・期中契約戸数：2001年度531戸・458戸→2005年度予想1,300戸（☆2.45倍）・1,500戸（☆3.28倍）株主資本・総資産の推移・ 郊外中心のビジネスモデルが「健全な財務内容」に寄与。 2002年3月 2005年9月株主資本 6億72百万円 → 83億3百万円（12.36倍）総資産 46億57百万円 → 209億26百万円（4.49倍）自己資本比率 14.4％ → 39.7％（☆ 日本一の個人投資家として有名な竹田和平さんも「不動産業界の自己資本比率は10～20％で十分」と述べており、自己資本比率39.7％は素晴らしい数字ですね；リクルートコスモス時代に財務部門で健全財務の重要性を認識してきた廣岡社長の意思がよく表れていますね。）・ 自己資本比率が30％を割る迄は銀行借り入れで対応。現時点では銀行からあと70億円借りても自己資本比率は30％を切らず、少なくとも向こう半年間はファイナンス（公募増資）無し（今期希薄化無し）、と明言。・ ファイナンス：500戸程度の良い大規模案件が仕入れられた時は実施の可能性があるが、あくまでも「前向き」の増資となる（☆ 500戸ですか・・凄いです・・成長の為であれば納得）今期（2006年3月期）プロジェクト一覧・ 2005年11月末現在で引渡し予定戸数1,300戸のうち1,247戸（95.9％）を契約済（☆ 詳細は平成17年11月営業概況に述べられてましたね）・四半期毎に物件、戸数、ブランド、事業形態（☆自社が大半）と販売状況（完売又は完売間近）を明示（☆ 販売状況に自信がないと出せない表ですね）来期（2007年3月期）プロジェクト一覧・ 今期と同じく四半期毎の販売計画物件について明示・ 販売予定戸数1,720戸で、ほとんどが着工済み。・ 販売予定マンション12棟中、柏が4棟（728戸、戸建て19戸も含めると計747戸で全体の43.4％を占める）・ 現時点では、計画の大半がウィズブランド（デゥオヒルズは津田沼のみ）・ 現時点での販売予定物件14件のうち、既に8件販売中。・ 今期の業績達成（経常利益50億円）はほぼ確定、現在は来期決算を思案。・ モデルルーム：株主と告げてもらえば株主向けの対応をするよう社員教育；是非訪問して物件と人を実際に確かめて欲しい。（☆ HPに未掲載の物件も含まれていました；分譲マンションの事業形態は全て「自社」になっています）時期 プロジェクト名 戸数 販売状況１Ｑ ミックスガーデン柏の葉戸建街区II（千葉県） １９ 販売中 アネックスガーデン（埼玉県八潮） ７６ 販売中 ミックスガーデン柏の葉（千葉県） ２５６ 販売中２Ｑ ウィズ大宮二番館（埼玉県） ７３ 販売中 デゥオヒルズ津田沼（千葉県） １３２ 販売中３Ｑ 稲毛プロジェクト（千葉県） １０３ 準備中 つくばプロジェクトI戸建街区（茨城県） ４４ 準備中４Ｑ ウィズ勝田台（千葉県八千代） １０６ 販売中 柏豊四季プロジェクト（千葉県） ５９ 準備中 新座プロジェクト（埼玉県） ８０ 準備中 ジュエルガーデン（千葉県柏） ２６３ 販売中 POP TOWNウィズ千葉 ２００ 販売中 柏プロジェクト（千葉県） １５０ 準備中 つくばプロジェクトI（茨城県） １５９ 準備中定性的経営目標・ マンション分譲事業に特化 －「NO.1マンションデベロッパーを目指す」（次の10年で「マンデベ」として評価されたい）－現時点で不動産ファンド事業の予定は無し（継続性に疑問、人に欠かす事の出来ない衣食住だが日本で遅れている「住」でNo.1を目指す）☆ 先日のインタビューでも「話はありますが、なかなか自分たちと『思い』を共有できるものが無い」と話されていました。☆ 廣岡社長は「自分たちが成長することで業界内の発言力を増し、マンデベ業界の『デファクト・スタンダード』として、業界のイメージを上げて行きたい」と発言されていましたが、姉歯問題を考えると当然の帰結ですね。・事業エリアの拡大 － 茨城県進出 つくば市内でも3プロジェクトを仕入済（来期の予定物件以外にとのこと；つくばエクスプレスは大きなビジネスチャンス） － 東京都下や神奈川県等でも検討開始（☆実際に11月営業概況で八王子の土地を仕入れていましたね）・ アライアンスによる「企業生態系」の構築 － あくまでも本業を中心としたアライアンス戦略・多角化ではない（☆ いつもながら株主の懸念を先回りして払拭する見事なIRです） － 主に事業提携・資本提携を活用（4月に設立したベンチャー･キャピタルは顧客に「住」を書くとしたサービスの提供を充実させるために活動しており、将来は投資企業の上場させるのが目的←☆経営企画室長・手嶋氏の手腕が十分発揮できますね）● 元ユニクロの澤田氏の社外取締役就任：ブランド確立戦略上、衣の業界からも学ぶ意向。定量的経営目標・ 経常利益成長率２０％以上を継続 － 社内的には３０％以上を目標（今期見通し+75％増）・ 年間供給戸数 来々期（2008年3月期）で2,000戸達成 － 「首都圏トップ10」へ・ 完成在庫ゼロを継続・ 株主資本比率30％以上を維持☆ いつもIR説明会で掲げている目標と同じですが、廣岡社長は「言ったことは必ず守るのは『当たり前』」「出来ない事は言ってはいけない」と繰り返し述べています（実際、フージャースは上方修正は繰り返ししても下方修正を一回も出したことがありません）。経常利益成長率２０％といっても・・・凄い実績は皆さんご存知の通り（笑）。）広報IR活動のお知らせ・ ラジオNIKKEI「きらっと輝くスター企業」（☆是非聴きましょう）・ 個人投資家によるインタビュー記事・ J-WAVE「Make IT21」（2005年12月10日（土）22:00～22:54放送（☆聴いてません・・）・ テレビ東京「ワールドビジネスサテライト」（2005年12月26日（月）23:00～24:30）：社外取締役就任予定のリヴァンプ澤田氏を取り上げ、恐らくフージャースについても触れられるとのことです）☆ 「個人投資家によるインタビュー記事」って・・・私も参加したインタビューです！！しかも廣岡社長からは「当社についてよく理解できるので、是非読んでほしい」との発言があり、恐縮しつつも・・大変嬉しかったです♪♪質疑応答☆ 7月16日の会社説明会ほどの衝撃（非常にレベルが向上！！）はありませんでしたが、多くの質問者で時間が足りない程、株主の関心の高さが伺えました。・ 質問者１「物件一覧を月次概況に入れて欲しい」→廣岡社長「検討します」・ 質問者2「VCの実績は？」→廣岡社長「現在2件。1件当り1500～3000万投資、上場が目的」・ 質問者3「使用施工会社、設計事務所は？」→廣岡社長「ゼネコンは安藤建設、鴻池組、前田建設、東海興業等、設計事務所は六本木ヒルズを設計した入江三宅設計事務所等にも依頼」☆参考［施工会社・設計事務所情報］（四季報より抜粋・東海興業（工業？）は不明）：安藤建設（東証一部1816）安藤建設（チャート）：建築主力の中堅名門。プレハブ工法で先駆け【増益】下期持ち直し粗利率は小幅改善。完工増も効き販管費増こなす。07年３月期は粗利率改善続く／【強化】都市再生は大手との競合避け住宅団地等の建て替えを中心に開拓。鴻池組（非上場）：明治4(1871)年創業の大阪地盤老舗ゼネコン。「誠実、懇切、敏速」を社是とす。前田建設工業（東証一部1824）（チャート）：大型土木主体から超高層など民間建築分野に積極展開中。グループ経営を強化。堅実経営【減額】単体受注は３％増の4000億円達成圏、上振れも。07年３月期は粗利率が反転へ。 入江三宅設計事務所：様々な賞も受賞している実績ある設計事務所。***************フージャースについては、実は今回のIR説明会より、事業報告書に色々新しい情報がありました♪ リヴァンプの澤田氏のインタビュー記事も見つけました。後ほど、報告します。ではまた♪♪
2005年12月16日
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フージャース：IR説明会（12月10日）♪その１
こんにちは。大変遅くなりましたが（大汗）・・12月10日（土）の日経新聞者主催個人投資家向け説明会でのフージャース廣岡社長のお話の報告をさせて頂きます。既にフージャース個人株主の大御所okenzumoさん（12月11日の日記「フージャース会社説明会感想」及び「フージャース会社説明会の感想２」）を始め、フージャース株主のブログで詳しい報告がなされていますが、自分の情報整理のためにまとめておきます♪ ・・・といっても・・・実は説明会の後に予定しいていたミニオフ会の場所（産経新聞社ビルのスターバックス）を事前に見に行ったら・・10数席しかなく、参加予定の人数（最低でも20人以上）に全然足りない！事実が発覚・・・！！「えー！？どうしよう」・・と焦りまくり・・ただでさえミニオフ会場下見で遅れて到着して聞き始めた広岡社長のお話も・・ミニオフ会の場所をどうしようかと・・気もそぞろ（苦笑）。以下、okenzumoさんが「会社説明会模範回答」として挙げてくれた前回（7月16日）のIR説明会のような詳しい報告ではありませんが、以下、報告させて頂きます♪ただ・・okenzumoさんの報告にもありましたが、今回のIR説明会で余り目新しい情報はありませんでした。恐らく7月16日のIR説明会で初めて公に「マンションデベロッパーNo.1を目指す」目標を掲げ、詳しく業界の現況・中長期目標・経営方針などを既に説明していたので、今回は・・・okenzumoさんの指摘通り・・まとめると・・・「経営方針」「目標」「成長軌道」「好業績・好財務状況」などの確認 ↓「マンションデベロッパーNO.1を目指し、今後も成長し続ける企業」「財務健全企業であり、少なくとも向こう半年間はファイナンスをする必要は無い」「成長を続けブランドを確立し、業界での発言力を増すことで業界を変えたい」 ↓「応援してくれる個人投資家の皆さんに当社の株式を買って頂きたい」ということになったのだと思います（笑）。ではおさらい開始♪（最初の部分は株主仲間からの情報によります・☆は主として個人的見解、コメントです）：（１）構造偽造問題に関するフージャースとしての見解・当たり前のことを当たり前に行わない（守るべきルールを守らない）一部の人のせいで、業界全体が疑われている。・フージャースは設計顧問による二重チェック体制；専門部長が月２回の現場調査を実施・念のため再調査をしたが、姉歯建築設計事務所とは一切取引は無い・安心して投資して欲しい（11月21日にプレス･リリースを出してますね）・フージャースはこれまで通りやっていくだけ（計画・設計から分譲・販売まで）。☆ 廣岡社長は冷静ではありますが、今回の構造偽造問題で一番残念な思いをしているでしょう。酷い業者から真面目な業者（廣岡社長に言わせれば「真面目＝当たり前」でしょうが）まで「マンション分譲業者」ということだけで同じように扱われるのですから・・・。☆ 確かに姉歯問題は深刻ですが、連日の報道でマスコミが不安を増長している面もあると思います。例えば12月15日の日経新聞朝刊一面「春秋」コラムでも、姉歯問題に関連して「業界が『劣化』している」と書き、「業界全体の腐敗」を印象付けています。また国土交通省が確認・公表する「耐震強度偽装問題がある分譲マンション」の数が連日増えていること（12月15日現在17都道府県73件、姉歯建築士が関わった物件は210件）も不安を募らせる要因になっているようで、顧客がマンション購入に不安になっても無理はない状況かもしれません。☆ 「耐震強度偽装問題でマンション購入予定者が契約を見合わせる動きが広がる可能性があり、2006年のマンション販売は竣工時で平均80％程度に低下、20％の在庫が発生する可能性・・・2006年のマンション販売は36％程度減少が予想される・・」（未来予測研究所）という予測も報道されています。ただこの予測は、マンションデベロッパーが「これまでの広さ・安さ重視の姿勢から、強度重視に設計変更する可能性」に基づいており、「これまでと何も変わらない」フージャースには当てはまりません。法律が変わる可能性はあるかもしれませんが。☆ okenzumoさんの12月13日の日記にあった「eマンション掲示板」でも、フージャースの「ウィズ松戸陽だまりの丘」の購入を検討している顧客が「気持ちとしてはウィズ松戸に傾いている」ものの、ウィズで引っかかる点として「新興のデベロッパーなので、将来に不安が残る（悪い事が出てくるとしたら、これからなのではないか？）」などの不安を挙げており、この当りが廣岡社長が「フージャースという会社の『ブランド確立』（＝高い信用）」を急ぐ戦略につながっていると思います。☆ 私の母［一般人指標（笑）］も「マンションはもう駄目ね！！」「不動産株は大丈夫？？」と聞く状況（苦笑）。株主仲間が書いていた如く、フージャースのマンションに実際に住むことになる若夫婦は大丈夫でも、購入資金を援助する親世代が契約を当面見合わせるようストップをかけそうです。☆ okenzumoさんが指摘している通り、年間の販売計画・売上高に変更は無いと推測されるので、来期全体としては影響は無いと思われます。ただ11月の月次営業概況で販売の伸び鈍化が見られたように、本問題が収まるまでは、契約を見合わせる顧客が増え、当面の月次データが逆風状態を印象付ける数字になり月次データに不安を感じた投資家の売りが出る可能性はあるかもしれません。☆ 私自身は、「フージャースは中長期的に割安成長株であることに変わりは無い」という認識から、現物株は売らず＆信用取引分（6～10月買建分）を順次現引きして現物株を更に買い増して行く方針に変わりはありません。また「売られ過ぎ」と判断した場合は新規に買う可能性もあります。先のことは分からないですけど（笑）。（その２に続きます）
2005年12月16日
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フージャース：日経IR説明会-追記ミニオフ会御礼
こんにちは♪ これから日本経済新聞社主催の個人投資家向け説明会に行ってきます。フージャースの説明会だけが目当てです（笑）。う～・・遅れるので急ぎます！！ではまた♪***************本日はお忙しい中、沢山の方々にミニオフ会に来て頂き、ありがとうございました。思ったより多くの方に参加して頂き、大変嬉しかったです。ただ私自身がミニオフ会主催に慣れておらず、多くの方々にきちんとご挨拶も出来ず、失礼もあったかと思います。また予定していた場所（産経新聞社ビルのスタバ）では全然席が足らず、全員が座れる場所を・・と焦ってしまい、皆さんを大手町から丸の内まで歩かせてしまいました（大汗）。ご容赦下さい。この場を借りてお礼申し上げます。これからも多くの方々に学びつつ、ブログを続けて行きたいと思います。宜しくお願いします。（フージャースのIR説明会については、後日書きたいと思います。）***************「新着」登録が一杯になってしまいました。古くからの知人を除いては、更新頻度の低い方を止む無く削除させて頂くことにしました。ご容赦下さい。
2005年12月10日
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フージャース：11月概況＆12月10日ミニオフ会♪
こんばんは♪ 主力の8868アーバンなど不動産流動化銘柄関連のみならず、7267ホンダ、7751キャノンなど国際優良株、そして2593伊藤園など優待株まで堅調で・・My PFが引き続き増加する中（現物時価総額年初来+239.2％＝3.4倍）、主力銘柄の8907フージャースがやや軟調になっています・・。やはり姉歯問題が影響したのでしょうか、フージャース株主の大御所okenzumoさんが指摘している如く12月5日（月）に発表された「平成17年11月度 営業概況」は、厳しい内容となりました。☆ 11月末時点の営業概況（（）は10月末時点との比較です）：１．販売状況決算期 計画戸数 契約済み戸数 進捗率 （一部変更）平成18 年3 月期 1,300戸 1,249戸（+34戸） 95.9％（+2.6％） 平成19 年3 月期 1,700 戸 281戸（+52戸） 16.3％（+3.0％）２．事業用地仕入状況決算期 計画戸数 仕入済み戸数 進捗率 （変更なし）平成19 年3 月期 約1,700 戸 1,720戸 完了平成20 年3 月期 約2,000 戸 1,451戸（+245戸） 72.5％（+12.2％）☆ 11月の主なトピックス（抜粋）■ 「ウィズ松戸 陽だまりの丘」（千葉県松戸市）が完売となりました。■ 「八王子プロジェクト（仮称）」事業用地を契約しました。■ 「柏たなかプロジェクト（仮称）」事業用地を契約しました。☆ 販売状況・事業用地仕入れについて私的コメント11月の販売状況は、今期物件（34戸）と来期物件（52戸）を合わせて計86戸で、昨年11月（計104戸）との単純比較でも83％の水準に止まる結果となりました。販売計画戸数（昨年度980戸vs今年度1,300戸）から期待された140戸程度もかなり下回る数字です。一方、地価上昇機運を受けてでしょうか、来期以降の仕込み状況は、来期は既に10月度に完了・来々期も更に72.5％と、昨年11月（17％）と比べると大幅な進捗率で、順調な仕込み状況が伺えます。また「八王子」と都下ですが、東京圏での用地取得も注目されます。11月17日に姉歯問題が発覚して以来、フージャースの株価は紆余曲折（11月25日安値\495,000）を経ながらも終値ベース（11月17日\537,000→12月7日\533,000 ▲4,000）では案外下げていないといえるかもしれません。また偽造問題が明らかになる程、フージャースのような優良マンデベは再評価されると思います。ただニュースを追っていくと、少なくとも当面はマンション購入に慎重になる顧客が増えているようです。また姉歯に絡んだヒューザー（フージャースと名前が似ているのも困るところ・・）が「広いのに安い」マンションを売りにしており、企業体質・販売マンションの内容は全く異なるもののやはり「広くて安い」マンションを中心に成長してきたフージャースへの影響は引き続き注視が必要でしょう。中長期的には下げたら買い場だと思っていますが。こういった不測の事態に対するためにも、廣岡社長はマンデベNo.１を目指すと共に「企業ブランドの構築」（＝何が起きてもフージャースならば大丈夫という安心感・企業信頼感の確立）に注力しているのだと思います。一個人株主としては、フージャースの動向、業績を見守っていくだけですね。以下、参考までに姉歯問題発覚のニュースです（Yahoo！ニュースから抜粋、下線・太字は筆者）：2005年11月17日(木)23時56分（共同通信）震度５強で２棟倒壊の危険 ３都県マンション、ホテル 建築確認書類が偽造されていることが発覚した千葉県船橋市のマンション＝１７日夜 国土交通省は１７日、東京、千葉、神奈川の３都県のマンション２０棟とホテル１棟の計２１棟で、設計事務所が偽造した構造計算書が建築確認の際に使われていたと発表した。 ホテル１棟（東京都中央区）を含む１４棟は既に完成し、耐震性が不足している恐れがある。うち、千葉県船橋市湊町の湊町中央ビルと川崎市のマンションの計２棟は、いずれも建築基準の３割から７割程度の強度しかなく、震度５強の地震で倒壊する可能性が確認された。 国交省は建築基準法違反の疑いで、書類を偽造したとされる千葉県市川市の姉歯建築設計事務所と、事務所を１人で経営する姉歯秀次・一級建築士（４８）の刑事告発を検討。同事務所は２１棟以外にも、最近５年間に約９０棟の建築確認にかかわっていたとされ、書類偽造がなかったかどうか調べる。2005年11月22日(火)12時4分 （共同通信）問題物件に優秀事業賞 「広いマンション」に評価 耐震強度偽造問題で、震度５強以上の地震で倒壊の危険性が指摘された東京都江東区の「グランドステージ住吉」が、社団法人「日本住宅建設産業協会」の優秀事業賞を受賞していたことが２２日、分かった。 同賞は協会会員の事業を対象とし、関係法令の適合が応募基準となっている。提出書類に構造計算書は含まれていなかった。国や自治体による建物の検査結果は調べたという。 協会によると今年５月、「広いマンション」という事業コンセプトや事業成果などが評価され、建築主の「ヒューザー」（東京）が表彰された。審査の際には宅建業法などに関する検査は行っているという。 受賞物件に問題が指摘されたことについて、同協会は「現在詳しく調べており、今後、賞の取り消しも含め検討していく」としている。☆ ミニオフ会さて・・・okenzumoさんから姉歯問題の影響について質問をお願いされている今週末12月10日（土）の日本経済新聞主催「個人投資家向け会社説明会」(申込締切済）は、私も行く予定です♪ でもね・・最近は質問者が多くて質問したくても出来ないのです（苦笑）。質問の競争率が高そうなのでokenzumoさん他、出席予定の方々にも挙手をお願いしたいと思います（笑）♪フージャースの廣岡哲也社長による会社説明会（13：45～14：25）の後、説明会出席者で軽くミニオフ会をしたいと思っています♪ 説明会終了後（14時30分位？）に受付に集合、適宜集まり次第、近くの産経新聞社のスターバックス（予定）で「お茶のみオフ会」・・という感じで考えています。既に何人かの出席者の方には連絡済みですが、お気軽にどうぞ♪（当日、私自身は赤いセーターを着ていく予定です♪）☆ 今日の五天王（+アセットI）（終値は12月7日の株価です）
2005年12月07日
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フージャース：インタビュー&ニュースリリース♪
おはようございます♪ 先週はおかげさまでMy PFも上昇しました♪・・・でも・・・ん～・・・リスク管理（信用売り時）が難しくなってきました・・（大汗）。8868アーバンの成長・拡大振りも凄いですが、8907フージャースも企業として大きく成長ステージを変えるべく、11月29日に続き立て続けにニュース･リリースを出しています。↓12月1日「ウィズ松戸陽だまりの丘」完売のお知らせ（18年1月引渡し物件）12月2日個人投資家によるインタビュー記事掲載のお知らせＪ－ＷＡＶＥ「Ｍａｋｅ ＩＴ ２１」出演のお知らせ（12 月10 日（土）22 時～22 時54 分）子会社におけるベンチャーファンドの設立に関するお知らせ（新築マンションの企画・分譲及び管理の本業に引き続き邁進・「No.1 マンションデベロッパー」を目指す中で、「暮らし」・「ライフスタイル」等をキーワードとした事業会社を対象としたベンチャーキャピタル業務及び株式上場等に関するコンサルティング業務を行うべく今年4月に設立したフージャースキャピタルパートナーズが住信インベストメント株式会社と共同でベンチャーファンド「フージャース・アライアンス・ファンド」設立で合意・契約締結、１社当たり平均3,000 万円から5,000 万円程度投資、最終的に20 社程度に投資予定）・・・ん？？・・「個人投資家によるインタビュー記事」って・・・あ・・・私も参加したインタビューでした（大汗）！！↓http://value.enjyuku-ri.com/interview/index.html10月13日（木）にエンジュクさんのアレンジで超優秀投資家DAIBOUCHOUさんと共に千代田区紀尾井町にあるフージャース本社に赴き、廣岡哲也社長にインタビューさせて頂いたのでした・・・。「当社の経営理念・事業戦略等をより深くご理解いただくために、たいへん充実した内容となっておりますので、是非ご覧いただきたくご案内申し上げます」・・・って嬉し過ぎます♪♪「目利き」の具体的な話など興味深い話題は沢山ありましたが、個人的に面白いと思ったのは・・DAIBOUCHOUさんが質問するまで私自身は考えたことも無かったのですが・・廣岡社長はフージャースの発行済株数108,705株のうち36,973株（34.1％）を保有（3月末時点）、フージャースの株式だけで保有資産が約210億円に上る「大金持ち」なのですよね！！成長企業のオーナー社長なのですから億万長者であって当然なのですが・・・全然気取りの無い方なので、優れた経営者のイメージはあっても・・いわゆる「大金持ち」のイメージからは遠かったのです（苦笑）。お金持ち（株式資産約6億円）・株価変動で資産が大きく動くDAIBOUCHOUさんだからこそ気付いたことですね（笑）。廣岡社長の場合は、フージャース株が\10,000動いただけで株式保有資産が約3億7000万円変動することになりますが（←凄い・・）、事業に集中しているので株価変動によるご自身の資産増減は全く気にならないそうです。勿論、「株主のため」に「いつ買っても満足してもらえるよう」「株価を緩やかな右肩上がりにしたい」という意向は常にお持ちのようですが（嬉）。「今は仕事をすることに使命感もあるし、ストレスはありませんので、幸せな状態です」・・というのも凄いです！！業績が伴っているからこそ言える言葉だと思いましたが（笑）。フージャース、エンジュクさん、DAIBOUCHOUさんのご好意で私も参加させて頂いたインタビューですが、ますますフージャースという企業の凄さを実感しました♪ 共に超優秀・高成長企業ですが、あくまでも「住まい」に拘るフージャース、「『街の活性化』の中での『住』を考える」アーバン。事業内容は異なってきていますが、「顧客満足」という重要目標をきちんと実践している点では同じだと思います。DAIBOUCHOUさんが成長企業としてのフージャースを「ユニクロ」に例えていますが、今後、フージャースは「トヨタ自動車」型企業（如何なる顧客に対しても満足できる商品を提供する優れた企業である一方、社内では徹底したコスト削減努力を継続する）を目指すようです。最近のニュース･リリースを見ていると、インタビューで伺った方針・計画を次々と実行に移している様子が伺え、廣岡社長がいつもIR説明会等で話されている「言ったことは必ず守る」を地で行く行為ですね♪結局、自分が一番勉強になったインタビューでした。ありがとうございました♪****************10月29日のDAIBOUCHOUさんのオフ会で行った文京区の鳩山会館（鳩山家のお屋敷）です。素敵でしたヨ～♪
2005年12月04日
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アーバン：誠意を感じたＩＲ♪・パシMも新たなパラダイムへ♪
こんにちは♪ 今日も株式市場は高いですね。昨日好決算を発表した2593伊藤園が飛んでます（前場+520、セブン・イレブン問題で下げた時がやはり買い増しチャンスでしたネ）・・・8868アーバンも引き続き凄いです（前場+590）・・7267ホンダ（+160）、9370郵船航空サービス（+440）も高値を更新してきました・・・4314ダヴィンチ、8907フージャースも堅調・・・。9318ジェイ･ブリッジを利益確定売り（最期の一単位）、また8868アーバン一単位だけ売却して（う～ん・・ストップ高ですか・・（苦笑））、少し下げていた8789フィンテックＧを買い増しました。ＭｙＰＦ上昇はとても嬉しいですが、リスク管理だけは怠らないようにしないと・・・（大汗）！！一部の方に「今週はアーバンについてガンガン書きます」と言いながら、全然書いていません（大汗）。というのも・・言い訳に過ぎませんが・・・・アーバン（8868）は余りにも成長が早く、かつ多方面に及ぶので（「不動産の持つ最大価値を引き出す」「街の再生」という基本方針は一貫していますが）、「追いつけない！！」というのが正直な感想です（苦笑）。でも・・・一番早く伝えたいことから書きますね・・！！***************フージャースのＩＲも大変優秀ですが、アーバンのＩＲも素晴らしいのは皆さんよくご存知の通りです♪ 11月25日（金）に開催された「中間決算説明会」は、翌日11月26日（土）即（午前中）「動画」がＨＰに掲載されましたね。実は、11月25日の機関投資家向け中間決算説明会については、すぐ動画がアーバンのHPに掲載されることは過去の動向からわかっていたのですが、アーバンのIRの方にも事前に確認していました（やりとりは要約したものです）：私「説明会での質疑応答は動画には入りませんよね？」IR「そうですね。入らない予定です。」私「アナリストの人達の質問、そして企業側の回答に興味深い内容が含まれることが多いと思うのですが・・・やはり質疑応答まで動画に含めて頂くのは難しいでしょうか？」IR「動画には入らないですが、どのような質疑応答があったかは聞いて頂ければお答えします。」・・・ということでした。最近は説明会の模様を動画でHPに掲載してくれる企業は多いですが、さすがに質疑応答まで含む場合は少ないと思います（私が知らないだけかもしれませんが・・。ただ「質疑応答」は情報面では勿論、機関投資家が企業のどの点を気にしているのか、疑問に思っているのかを知る点でも参考になる点が多いのです）。アーバンのIRは十分誠実な対応をしてくれたと考えた私は、土曜日に説明会の動画を見てから今週あたり質疑応答についてメールで問い合わせてみようと考えていました・・・。で・・動画を見たら・・・・・なんと質疑応答の時間まで収録されているではないですか！！！自信たっぷり（笑）の厨園社長の説明（プレゼンテーション）が終わった後の「質疑応答」まで動画に含めてくれました！！勿論、私の要望で収録してくれたかどうかは分かりません（笑）。でも・・動画を見聞きしながら（正確にいうと仕事をしながらでしたので「聞き流しながら」（苦笑））一人で勝手に感激していました♪♪一個人投資家の要望を叶えてくれた（かもしれない！？）こともさながら、一番感激したのは、個人投資家が情報を機関投資家とほぼ同じ条件で入手できたことです（説明会会場での直接個別質問はできませんが）。今回、中間決算と通期業績上方修正を金曜日の場が引けた後の午後3時半にニュース･リリース発行と同時に開示、そして機関投資家向け決算説明会を「金曜日の夕方」に実施・質疑応答まで含む動画を翌日土曜日にHPで即掲載、という流れにより、個人投資家は機関投資家とほぼ同様の情報を週末に確認することが出来、週明けの月曜日にほぼ同条件で売買の判断・準備が出来た訳です。これが金曜日以外の平日だったら、動画アップは翌日ですから、少なくとも説明会翌日の午前中は個人投資家は機関投資家に情報・投資判断面で遅れをとることになってしまいます。特に今回は大幅な通期業績上方修正で決算説明会翌日（11月28日（月））に株価は+700の大幅高となりましたから、影響は大きかったと思います。・・といっても・・月曜日の終値（\7700）から買っても\1340上昇していますから、長期的には大差ないのかもしれませんね（笑）。勿論、金曜日の決算説明会になったのも、房園社長の予定とか・・単なる会社都合でたまたま金曜ということになったのかもしれません（苦笑）。第1四半期決算発表は8月15日（月）でしたから・・偶然かもしれません。ただ結果として、金曜日の場が引けてからの決算発表・説明会が個人投資家にとって比較的公平な情報開示になったのは事実だと思います。いつも参考にさせて頂いている夕凪さんの「ダントツ投資研究所」の11月13日の投資戦略「金曜日は業績下方修正発表日」で、データとしては金曜日には下方修正を発表する企業が多いという報告がありました。また米国では「ビッグニュースは月曜日の朝に出すのが定石」らしいです。アーバンの中間決算発表は11月25日（金）とわかっていましたから下方修正を少し心配しましたが（笑）、今回のアーバンの決算発表と株価の動きを考えると、大きな変動を伴う発表（ニュース）は金曜日に出すのが投資家への情報の公平という点では望ましいのでは、と感じました。機関投資家といえども土曜日には買えませんから（笑）。***************以上、私の勝手な憶測に過ぎませんが（笑）、アーバンのIRには改めて優秀さ・誠実さを感じました♪***************☆ パシフィックマネジメント (8902) 開示速報8902パシフィックMも、2年前に掲げた「不動産投資会社の運用会社No.1へ」という目標に向かって新たなパラダイムに入ったようです。「M&Aによる資産取得」によりこの大きな目標が「まもなく現実になるかもしれません」・・・・ですと！！！アセットマネジメントシステム事業化に伴う新会社設立に関するお知らせ↓http://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=3256&info=34426新会社の名前がいいですね！「スマート・アセットマネジメント・システムズ株式会社」・・「賢く」成長していって欲しいものです♪組織変更並びに執行役員人事のお知らせhttp://post.tokyoipo.com/mail/infofile.php?brand=3256&info=34427フージャースも、アーバンも、パシフィックMもハードの提供だけでなく「顧客満足」を「サービス」というソフトでも提供することを重視しています。優れた成長企業はやはり共通するものがあるようです♪***************私の好きな丸の内・丸ビル５Ｆのレストラン丸ビル５ＦのレストランＥＳＳＥＮＺＡ（エッセンツア）のランチコースのデザート（フルーツのシャーベットだったかな？）です・・美味しかったです♪ ところどころ生フルーツの爽やかな酸味・苦味が甘みと絶妙に絡み合い・・・満足でした～♪
2005年12月02日
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