2011年01月の記事
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キーマンの所に挨拶に・・・・
今日は時間があったので、手土産に知人に特別打ってもらった生そばと生うどんを持参した。キーマンはもらって嬉しそうだった。それで先日最後に決まったお部屋について、少し聞いてみた。息子さんは当初他の所を希望していたが、お父さんが私の物件を見て気に入ってくれ、最終的に私の物件に決まったらしい。父と実際住む息子の意見が対立した場合は、やはり仕送りする親の権限が優先することを実感した。このお父さんにまだ会ってはいませんが、会ったら私の物件のどこが決めてになったか聞いてみようと思います。明後日から2月、そろそろ入居や退去の連絡が入る時期ですね。この時期を逃すと、また厳しいですね。私も何とか満室にしたものの、退去連絡が来ないことを祈ります。
2011年01月30日
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ラーメン激戦区・・・札幌で。。。
先日札幌市内でラーメン屋さんを開業している、友人と会った。色々話した中で、友人曰くここ十数年札幌はラーメン屋さんが多く、実際ものすごい激戦区だそうだ。札幌ラーメンと言ってもラーメンスープも色々考えていかないといけないそうだ。安くてうまいというのは当然で、プラスαが必要だそうだ。そのプラスαがポイントだそうだ。札幌でのマンション経営も激戦区なので大変だ。ラーメン屋さんの道理で考えるなら、物件は清潔で家賃が安いのは当たり前ということになる。今後はそのプラスαを奇想天外に考えていかないと、いけない時代になるかもしれません。そこが収益をあげることができるかの分かれ目になりそうです。
2011年01月29日
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考える時間・・・・
サラリーマンを卒業して今私は嘱託職員として働いています。サラリーマンとして働いていた時は、突然の上司の命令1つで海外出張などもざらでした。それも長期で。別に拒否はしたくないですが、せめて数日間の予告だけはほしかったです。そういう環境でで働いていれば、上司の言動に怯え当然ゆったりと考える時間はなかったです。所が今は仕事中も自宅にいる時も、自由時間がたくさんあり特に勤務中はものすごくたくさん考える時間があります。この考える時間というものは、個人事業主にとって最も大切なことだと思います。その理由は以下に書きますが、こういう光景を見て思いました。私の叔父は以前すすきので薬局を営んでいました。(昨年廃業し、土地は売却)その奥さんである叔母はものすごく気前の良い人で、多くの顧客の人から慕われていて、お店も繁盛していました。所が叔父が亡くなり、そのあとに叔母も亡くなり、その息子(私の従兄弟)が跡を継ぎました。従兄弟と会うと近隣に首都圏からのお店が出展して、客足が遠のいたと言っていました。ある日私は父の用事でその従兄弟のやっている薬局に行きました。するとその日は土曜日だったと思いますが、従兄弟がお客さんと相談スペースで何やら話していました。よく見てみると当日の競馬の予測を話していました。私はその光景をみて従兄弟ながら呆れました。(私はもともとギャンブルは嫌いな性格)お店の客足が減っているのに、なぜその対策も考えず店頭で競馬新聞を開いているのか理解できなかったです。生活を掛けて仕事をしているのだから、どうすれば客足を戻すことが出来るか真面目考えないといけません。それなのに・・・・・・何と競馬とは・・・・・(怒)そのお店は薬剤師の私の祖父が開店させたお店で、親族の想いも詰まっているのに・・・・まぁそういう従兄弟がやっているので、その後閉店しました。今従兄弟は店舗を移転し営業はしていますが、売上はほとんどないみたいです。付き合いで両親が依頼した化粧品も半年してやっと届く感じです。結果従兄弟の悪口になってしまいましたが、やはり個人事業主は経営に困窮しても国も友達も誰も助けてくれません。逆にその分自分の才覚で誰にも邪魔されずクリエイトできます。物件空室が続くなら、何かを試みれば何かが動くはずです。自分の物件なので、恐れずに色々活動されることをお勧めします。お読みになられている読者の皆様には関係ないと思いますが、是非何もしないとこうなるという私の従兄弟の醜態を披露させて頂きました。お読み頂きありがとうございました。
2011年01月27日
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完全満室になった後は・・・・
うちの母は、私の物件が完全満室になったことをとても喜んでいます。もちろん私も喜んでいますが、キーマンの紹介で大切なお子さんを預かる大家として、今後きちっと頑張らないといけないと言う緊張感が出てきました。早速来月には1室の親子が、引越し前の下見に来るので同行する予定です。(本来は大家がそこまでしないのですが)それと、完全満室をキープする為にはどうしたら良いか?それを暇な勤務中に考えています。とりあえず、暇な勤務中に浮かんだ事を来月から試験的に満室をキープする手段として実施してみたいと思います。手段は簡単です。自分が入居者だとしたら、こんなことしてくれたら嬉しいということを試験的にやるだけですから。よく完全満室になって喜んだら、すぐ退去連絡が・・・・というブログを拝見しますから。さて、この手段成功するでしょうかね?ただの経費の無駄使いに終わるかもしれませんが。。。。
2011年01月25日
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LEDの蛍光灯にご注意・・・・
丁度一年前にヤフオクでLEDの蛍光灯を購入しました。購入してすぐ取付けた後は、蛍光灯と同様にもかかわらず電気代が安く喜んでいました。しかし 先日夜に1棟目の物件行った所 な、何とLEDの電球の玉が切れていてとても廊下が暗くなっていました。LEDの売りは長持ちだったのに、1年でだめになるなんて・・・・LEDは中国製でしたが、やはり日本のメーカーが販売しないのは まだ技術が確立していないからなのか考えました。世間で流行っている省エネで自分はLEDを購入しましたが、失敗でした。今後は流行り物には十分注意していきたいと思います。
2011年01月23日
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4月から完全満室に・・・・・
昨日2棟目の物件に燃料を供給してくれる会社招待の新年会が市内のホテルであった。このブログをみてくれている中にも参加された人もいるかもしれませんね。ただこの招待は、少し怪しかったので私１人での参加となった(夫婦で参加しても可だった)参加してみると1次会は医療ジャーナリストによる講演で、2次会が新年会だった。なぜ1次会は医療に関する講演だったかは、ここの役員の挨拶で判明した。ここの社長はただ儲けることだけではなく、オーナーと共に共栄共存したいため、こういう新年会を開き、またオーナーが健康でいられるようにと医療に関する講演を考えたとのこと。この考えは私の好きなただ儲けるだけではいけないという精神と同じだ。来年は是非夫婦で参加したいと思った。またお土産として１人１人に高価なお魚のプレゼントもあった。会社としては結構な経費をかけたことだろうと思いました。参加者は全てマンションのオーナーでしたが、お金持ちぽい人がたくさんいました。帰り際に紀伊国屋書店に寄り、不動産に関する書籍を2冊購入しました。融資に関する本と不動産でお金持ちになる本を購入しましたが、自分は不動産関係の本がとても好きなんですかね、もう40冊位読みました。ホテルにおいてあった車で帰る途中、携帯が鳴りました。見てみると何とキーマンからでした。電話に出てみると、空室であったお部屋にお申込みが入りましたよとのこと。家賃スライドですが、これでとうとう4月から満室になることになりました。やはりキーマン。色々な仲介に依頼しましたが、全部決めてくれたのはキーマンです。とてもありがたいです。仲介料も一切かからずに・・・・これで2棟目は満室になりましたが、大家家業は満室になった時からも勝負です。ただ儲けることだけではなく、１人１人の入居者に喜んでもらえるよう経営に万進していかなくてはいけないです。
2011年01月23日
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自分の管理できる物件数・・・・・
私のマンション経営におけるスタンスは、このブログに何度か記載しています。それはもちろんビジネスなので収支が大切ですが、メインは入居者満足です。私の物件に入ってもらって、どれだけ喜んでもらえるか。それをモットーに経営しています。それを考えると、自分で管理できない部屋数は一体どれくらいなのかを考えると、色々です。そりゃー管理会社に任せきりなら、何棟もできるかもしれません。でも管理会社は管理のみ、入居者満足させる所までいきません。私は管理会社を使っていますが、物件の手入れは全部自分でやっています。個々の入居者管理は私の中でしていますが、やはり部屋数が多くなるとなんぼ暇でもきちんとできなくなります。そうなれば、当然入居者満足度は低くなります。ある程度の部屋数は欲しいですが、やはり入居者を大切にするには40部屋程度かなと思っております。特に今年みたいに大雪だと大変です。私は時間がある限り入居者個人のガレージの除雪もしてあげています。入居者からのお礼はありませんが、きっと喜んでいると勝手に思っています。参考までに札幌ではじめて味噌ラーメンを考案したとされているお店は、未だ小さいままです。規模を大きくすると来店したお客さん一人一人に目を配れないからだと言っています。私はそういう考え方の人がとても好きです。規模を大きくするばかりを考えているオーナーのお店は、味が悪くなっても全てをオーナーが見廻るとこができませんね。マンション経営にも私はそういう点類似していると思います。要は人を大切にしないと退去が続発します。以前にいた会社は人を大切にしない会社でしたので、毎日募集広告を出しています。
2011年01月20日
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嘱託更新・・・・バンザイ・・・
昨日今働いている嘱託職員の更新について、面談があった。面談と言っても確認だけなのですぐに終わった。結果・・無事更新されることとなった。そんなに収入も多くないが、その分全くストレスがなく勤められる。やはり、ストレスは人間にとって一番の病気の根源だ。うつ病や胃潰瘍など・・・・・以前、私も勤め先で嫌な奴と働いていて、胃炎と前立腺肥大になった。医師からは、ストレスは個人の一番弱い箇所に負担がかかるとのことだった。幸い今は勤め人を辞めたので、全くの健康で病院に行っていない。もう人間関係はこりごりである。その点、自営業は人間関係のストレスは自分には関係ない。一応今後5年間で物件3棟を購入予定だが、資金がそんなにない。今後3年間毎年物件を買い続けるか、またはお金をためてRCの物件の高い物を買うか迷っている。
2011年01月19日
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大雪で・・・・
ここ最近ほとんど毎日物件の雪かきに行っていました。本当に今年は大雪で、除雪するのも辛くなりました。でも 毎月きちんと数万円を入居者に頂いていますので、それを考えるとありがたく、やはり入居者満足のために除雪くらいしてあげたいと思います。札幌は入居者の駐車場はほとんど入居者自身がすると思いますが、私はそこもしてあげています。よく札幌でマンション投資はとか広告を見ますが、やはり大雪の降る札幌でのマンション経営はそんなに甘くないと思います。私みたいに小心者で度胸の無い大家は、絶対遠方で管理会社を使ってやるのは無理です。自分はやはり地元の物件を自分の手で手入れしないと気がすまない性格です。
2011年01月16日
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恐るべしキーマン!! またもや入居申込み!!!
昨日2棟目の階段の積もった雪かきをしていたら、何とキーマンに紹介されたという人が鍵をもって内覧にやってきた。そこで私もいたので、部屋に同行して色々お話をしました。いらっしゃったのは、さすがにキーマンの推薦とあってとても人柄が良い人でした。物件の特徴をご紹介して、たわいのないお話をしました。最後にトランクルームと自転車置き場をみてもらい、宜しくお願いしますと言って見送りしました。すると少し経った後にキーマンから、今日内覧された方より申込みが入りましたと携帯に連絡がありました。また内覧された方はとても喜んで申込みされていましたよと♪さすがキーマンだ。先日も1室決めてもらい、また1室決めてもらいました。これで残るは1室になりました。キーマン以外に色々な仲介に依頼していますが、どこも決めさせてくださいと言うわりには、全く反応なし。ひどい所は部屋の中も見ていないです。どこの仲介も頼りない感じがしました。やはり、客付けを頼れる人がいないとマンション経営は難しいと実感させられました。今年もう1件購入を検討している所がありますが、そこはキーマンが紹介してくれない遠い地区です。こう考えていくと、やはりキーマンがいる地区を再検討しょうかと思っています。私もキーマンが紹介してくれる人には、紹介者のキーマンの信用をキズつけないように、日々入居者が満足してもらえるように頑張らないといけません。
2011年01月12日
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キーマンに年始の挨拶をしてきました。
少し遅くなりましたが、キーマンの所に行き先日紹介頂いた方が、なぜ私の物件を選んでくれたか聞きました。すると色々な要素はありましたが、最大のポイントは大雪の日に行ったのに、きちんと除雪をしてあったから、これなら他のこともきちんとしているという理由でした。ここ数日大雪が降りました。内覧に行く人は大変だったと思います。私も大変でしたが、きちんと時間をとって除雪に行きました。内覧に行かれる方が、雪を漕いで部屋に行ってもらうような失礼をしないために、努力して2室埋めたいと思います。キーマン曰く、除雪もしてない物件を大切なお客さんには紹介できないし、札幌のような競争が激しい所では、そんな呑気なことでは決まらないと言っていました。キーマンと会ってからの帰り、私の物件の隣にある募集の貼紙が貼ってある物件の積もった大雪を見てそりゃそうだよなぁ～と思い帰宅しました。
2011年01月11日
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入居申込みあり・・
2棟目の物件、満室まであと3部屋です。所が昨日キーマンから悪天候の中でしたが、1部屋に申込みが入りましたと連絡がありました。家賃は来年4月からですが、本当決まって良かったです。本日依頼して鍵を渡していた仲介業者の担当に連絡したら、依頼した時は自信ありげにいっていましたが、連絡など一切なく全く頼りない奴でした。やはり、キーマン以外は頼りにならないと実感しました。ただ キーマンの設定の家賃は安いけど、身元がしっかりした人しか紹介してくれないので、その点では安心です。これで空室はあと2部屋になりました。何とか今月中に決めてもらいたいと願うばかりです。マンション経営はやはり客付けが大きなポイントになります。
2011年01月07日
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明日は・・・・・
お世話になっている、某金融機関に新年のご挨拶をしにいきます。年末に今年購入を希望する物件の資料を置いていったので、その結果も聞こうと思います。併せて、2棟目の物件の現況を報告します。やはり、年内に満室は厳しかったです。仲介に出した条件が厳しかったのか、結果仲介からも連絡はありませんでした。今月キーマンに頼るしかないかな。でも 先月1人入居したので、その辺どうみてくれるかな。でも 担当者は私が入居者審査が厳しい所を買ってくれているのですけど・・・とにかく 早く3部屋埋めたいマサでした。
2011年01月03日
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あけましておめでとうございます!!
皆様今年も宜しくお願い致します。少子化と人口減少で今後低成長が続く日本、人口減少はもうどうしょうも出来ませんが、日本国民としてこの難局を頑張っていくしかありません。学校や幼稚園が廃校・廃園になり、老人ケア施設が増えてませんか。(私はよく送迎のケア施設の車をみますけど)明らかに子供が減り、老人が多くなると、消費する物は限られています。老人は主に紙おむつが主ですが、子供を育てるには紙おむつも必要ですが、成長するので洋服や靴など買うものばかりです。老人が多い国では、各産業が廃退しています。製造しても売れないので・・・・すみませんが、ちなみに私は老人が増えていくことを批判してはいませんよ。子供が増えるということを前提に、教科書は書かれていました。ですから景気のサイクルが廻るとか、好景気が来るとかを期待してはいけないと思います。低成長には低成長な生活が必要ですね。以前 新車が出たときのCMは車の格好良さでしたけど 今は燃費と維持費ですよね。車を保有していくことに余裕がなくなったのか、低価格の軽自動車のCMが増えています。今年はマスコミの報道より、自分の目で社会の色々な要素を研究して 今後マンション経営を頑張ろうと思います。
2011年01月01日
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