2014年03月の記事
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3月の稼働率
3月の稼働率です。早いもので今年度も本日で終わりですね。明日からは新年度。マスコミの影響でまとめ買いした方多かったと思います。まとめ買いしても、どうせなくなったら買うのですから仕方ないと思います。それより明日から大型店舗や小売業の方は苦労すると思います。明日はスーパーや病院など閑古鳥が鳴いていると思います。これから物が売れない日々が続き、企業業績は悪化すると思います。デフレの世の中に突入すると思います。デフレの世の中になると小金もちが有利ですね。ある方は曰く東京オリンピック需要が・・・とか言っていますが一度経済が不況に陥るとそう簡単に好転しませんよ。私は消費増税反対だったのですが仕方ないですね。先月より売り出していた元住んでいた分譲マンション、今月末までに売却は不可能でした。他の業者が同じマンション売却できたので、私は業者選定と担当選択ミスをしたと思います。明日から一般契約にして今月中に売り抜けたいです。私にとっては最悪なマンションでしたから。さて、3月の稼働率は以下になります。 3月 稼働率1棟目白石区 9戸 8 88.8％2棟目白石区 10戸 7.5 80％3棟目白石区 9戸 9 100％4棟目白石区 4戸 3 75％3月の稼働率は 27.5 ／32＝85.9％20１4年の年間稼働率は 83.5／96＝86.9％ 1棟目空室の1室は4月から満室です。2棟目は昨年から2室空室で推移して、今年更に1室退去あり空室3部屋でしたが、何とか今年は2部屋埋まりましたので、1部屋のみ空室になっていて、現在一般の仲介に募集継続中です。3棟目は満室4棟目の自宅併用物件は4月から満室。空室だった2部屋ともキーマンが決めてくれました。感謝です。今年は特に満室を目指して頑張りましたが、やはり1部屋埋めれませんでした。2棟目は本当は売却したいのですが、これからもし不景気に突入したら、格安のマンションも需要があるかもしれないので、少し様子見です。地元の私がこれだけ頑張っても埋めれないのですから、遠距離大家さんはどうなんだろうと考えてしまいます。ただ、今年もキーマン4部屋決めてくれて、いつもながら感謝です。
2014年03月31日
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やり手の人とお話しすること・・
先般メインバンクの支店長とお会いしましたが、この支店長とてもやり手な支店長です。私も色々な金融機関の方とお会いしてきましたが、この方にかなう方はいないと思います。こういうやり手の人とお話すると自分に欠けていたものを再認識することがあります。今売却中の自宅、私はこのまま今の担当者に任せて売れるのを待とうとしていました。しかし支店長から、このまま担当者に任せていると先どうなるのかなぁと言われました。良く考えてみると、やはりトップセールスマンに任せて早く売却した方が良いという判断になり、今月末でトップセールスを誇る担当者に変更する手続きを開始しました。もう住まない自宅をいつまでも保持しているのは経費ばかりかかり全く無駄そのものです。また、あるやり手の大家さんに以前お会いして色々お話しました。彼からは賃貸業としてやるなら、満室にこだわれと言われました。私はそれまでキーマンに頼んで無理なら、無理に入居者を入れず、空けておくほうが良いと思っていました。しかしよく考えて見ると、空室を埋めれば毎月の収益がどれだけ違うか考えてみると、空室であるということは事業をしている私にはとてもマイナスです。私は嘱託で働いているので時間もリーマンの方に比べるとたっぷりあり、物件も自宅近くで多くの面で恵まれているのに、空室を抱えたまま何もしないなんて、最低な経営者です。遠方の方はリーマンをしながら休み中札幌に来ているのに・・・・まぁ色々書きましたが、本を読んだり、ブログを見たりして、不動産業は色々学んでいくことも多いと思いますが、やはりやり手の生身の人間にあって指摘を受けることは、経営にとてもプラスになることが多いです。
2014年03月20日
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金融機関訪問・・
昨年末よりメインバンクになった支店長に会いに行ってきました。年度末も近かったので、新年度事業の報告と自宅売却中の状況を説明してきました。支店長は、まぁ事業は90％以上稼動してくれれば問題ないよと! 私としては期首は満室で行きたいと申し上げましたが、今年度はこのまま1室空室のままの様な気がします。仲介さんにも色々営業していますが、ここにくるとちょっと難しいです。また お話の中で支店長から『今金融機関はどこも融資が渋いと話していました』よく来る建築会社の営業も多くの金融機関を周っているといっていました。支店長もこの先の消費増税後札幌の賃貸事情はどうなるか考え物だと危惧していました。ただ今年の夏以降にはまた良い物件も出そうなので、それまで軍資金を貯めておいてくださいねと言われました。自宅売却については依頼した会社は間違っていないけど、担当者を選ばなかったことが、この売却できない状態になったのでは?と言われました。本当言われるとおりでした。担当者からはマンション敷地に駐車場がないことがネックでお客さんが付きませんと毎度報告があります。確かにマンション敷地内に駐車場がないことは、売却にとって大きなデメリットですが、なら日本国中マンション敷地内に駐車場がない物件は売れないということになります。地下鉄東西線駅のある駅から徒歩7分程度で、そんなに不便な場所ではないです。極寒の最中に無理してリフォームし、急いで引越しもしましたが、担当者からは売却はタイミングもありますとか言う始末。ある程度理解しますが、12月から売り出して、2月上旬から内覧しましたが申込みや価格交渉一切なしです。先週末も内覧すらなく週末を迎えました。このままにしても意味がないので、今月末を以て契約解除します。やはり依頼する営業マンはトップセールスな方でないといけないと実感しました。大きい金額の物を売却するのは大変だと承知していますが、やはりもう嫌いになった自宅。早くこの手から離したいと思います。今晩も自宅を見に行ってきましたが、リフォームしてきれいになっているのに、なぜ申込みがないのか理解できませんでした。来月からはオープンにしますので多くの方に見て頂きたいと思います。
2014年03月18日
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昨日
退去立会いしてきました。4月から満室経営を目指していますが、昨日退去があった1部屋のみ申し込みがありません。できれば 何とかして新年度を満室で迎えたいです。あと、今自宅を売却中ですが中々売却できないでいます。早く売却したいです。新年度消費増税が不動産市況にどのような影響を与えるかみものです。私は4月からはデフレスパイラルに突入し、企業倒産が増えると見込んでいます。買いだめ、買いだめと今しきりに叫んでいる企業をみますが、新年度に入ったとたん売上は減り、それを回復するのは困難だと思います。
2014年03月16日
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満室経営まで、あと一歩!!
年度末いつもの通り入退去はありましたが、悩んで売却を考えていた2棟目がここ数日で申し込みが入り、今月15日退去する1部屋を残して全部埋まっています。あと1部屋は非常口さんの紹介の介護士さん、何か言語を左右にしていたので今週中に契約しないとキャンセルしますと伝えてもらった所、相手からならキャンセルしますと・・・・・本当に今月は1日1日が勝負なのに、迷惑な方だった。私には一般仲介さんとコミュニケーションとるのは困難だと思います。仲介担当者は広告料3ヶ月分なので、何とかお願いされましたが私はお断りしました。担当者はきっと強気な大家だと思ったことでしょう。今回もほとんどキーマンのご紹介でした。感謝・感謝です。昨年は2部屋空けたままだったので、今年度は久しぶりに満室経営を味わってみたいと思います。また経営的にかなり楽になります。自宅購入に応援してくれた支店長にも満室になったら、報告に行きたいと思います。
2014年03月12日
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急転直下2棟目について・・・
昨日大げさにぼやいて売却とか言っていた2棟目 今月15日空く部屋を含めて3棟今年は募集しているが、何とキーマンから本日1室お申し込み頂き、また違う物件に入居する学生の弟が入りたいとお申し込み1室頂きました。はっきりしないのはあと1室今月15日空くお部屋は、非常口さんからお申し込みが入っている介護士さん、その後連絡がないと言うので、明日以降すぐに契約してくれない場合はお断りして新たに募集しょうと思う。やはり今は繁忙期。今全力でやらないと今後当分チャンスは少なくなると思います。ない知恵を絞り 戦略を考えて来年度は満室を維持し続けたいと思う。今空室で悩む大家さん!!是非今月頑張ってください。
2014年03月10日
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今年の繁忙期から今後の賃貸経営を考える!!
今年の繁忙期も私の場合あと二週間程度でほぼ終了します。繁忙期中ですが、今年もまた学ぶことが多かったです。それは2棟目の物件です。2棟目購入については比較的格安で購入しました。購入当時は利回り満室時で16％位ありました。購入から2年間ほどはキーマンの協力もあって割りとお部屋は埋まっていました。ちなみに現況は利回り12％あります。しかし、昨年位からキーマンに依頼してもお部屋が全く埋まらなくなりました。また2部屋長く申し込みが入らないので独自に仲介さん4社へも依頼しましたが、一向に内覧すらない状態でした。今年はまた1部屋空くので3部屋が空室になります。ただ先日その空くお部屋に申し込みが入りました。(広告料3ヶ月分にしたら)ただ申し込みの方は勤続1年で年収200万程度で車も所有していました。年収200万程度で月車庫付で35,000円のお部屋で生計たてていけるか心配です。2棟目は築21年で地下鉄から徒歩7分程度ですが、部屋は6畳×3畳狭く、トイレも斜めに設置してあり、洗面所もありません。そしてこの物件は冬季除雪する場所が多く以外に除雪苦労します。他の物件はお部屋も広く、また洗面台もあり、割と地下鉄からも近いです。おかげでキーマンの紹介もいつも退去する前にあります。2棟目を購入した時は、将来景気が悪化した場合こういう物件も必要と考え購入しましたが、札幌市内家賃の下落を考えると、このような物件はもう選択されないような気がしてきました。確かに生活保護や訳ありの方をターゲットにすればやり方はあると思いますが、私はそういうやり方を拒否するタイプなので、そろそろ売り頃かと最近考えるようになりました。(ちなみに、来年3月には卒業予定者がいるので3部屋退去となります)物件をもち経営していくなかで、長期空室のある物件を今後も持ち続けるのは非常に効率が悪い感じがします。今嘱託で勤務している職場の仲間で最低賃金で2ヶ所かけもちして働いている人がいます。毎日一生懸命働いていますが、生活が一向に楽にならないと言って嘆いています。その姿を見て効率を求める働くことは大切だと実感します。折角購入した2棟目を手放すのは部屋数や減価償却もあるのでどうかと考えますが、やはり今後の入居者のニーズを考えると、ある程度広く、便利な場所に立地する物件を少し高くても良いから購入した方がいいと思います。今年の繁忙期はまだ少し残っていますが、今年の結果を見て考え、キーマンと金融機関の支店長に相談しようと思います。
2014年03月08日
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2月の稼働率
2月の稼働率です。今月は更新遅れてしまいました。先月より売り出していた元住んでいた分譲マンション、業者に内覧したいから急いでリフォームして下さいと言われ、急いで引越しリフォームしましたが、マンション内に駐車場がないとかの理由で未だ売却できず困っています。今月中に早く売り抜けたいです。私にとっては最悪なマンションでしたから。さて、2月の稼働率は以下になります。 2月 稼働率１棟目白石区 9戸 8 88.8％２棟目白石区 10戸 8 80％３棟目白石区 9戸 9 １００％4棟目白石区 4戸 3 75％1月の稼働率は 28 ／32＝87.5％２０１4年の年間稼働率は 56／64＝87.5％状況は先月と変化はありませんが、最悪なことに2月末に自宅併用のお部屋に1室退去予告がありました。1月に手土産持って挨拶にいったんだから、退去予定あるならその時に言って欲しかったです。入居人は僧侶ですが、割と挨拶などできないおじさんです。さて、1棟目1室は4月から入居者が決まっています。4棟目は自宅併用ですが、ここは2室空室ありますが4月から1室入居者が決まっています。2部屋ともキーマンが決めてくれました。感謝です。問題は2棟目です。3月中旬に退去1部屋ありますので、合計3部屋募集になりますが、未だ内覧などない状態になっており、頼みのキーマンの力が及ばない感じです。今日家内と相談しましたが、このまま3部屋空いたまま新年度を迎えた場合は今年の秋ごろに売却しょうと言う結論に達しました。売却するのは残念ですが、やはり2棟目のマンションは時代に合わなくなってきているのかなと感じました。建物の外壁工事したり、一般仲介さんに営業行ったりして今年は早々より努力しましたが、もう打つ手はない感じです。今年は満室を目指して頑張っていますが、ちょっと困難です。それより自宅併設の1部屋が決まるか決まらないか、もう毎日そればかり考えています。もう少し早く退去予告あればキーマンに依頼できましたが、この時期になるとむずかしいだろうなぁ今度購入する物件は築浅で少し高い物権にしたいと思います。古くて不便な場所にあるマンションは安く買っても維持するの大変だと思います。
2014年03月02日
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