全320件 (320件中 151-200件目)
築35年の1戸建てを投資家の方に購入していただきました。売買金額はたったの50万円。そこを400万円かけてフルリフォームし、賃貸に出します。決まった家賃が月額65000円。投資効率は抜群に良い。利回り重視のお客さんは是非このやり方を真似てください。横須賀市ハイランド3丁目に1戸建ての古家が売りに出た。高台のため車庫はない。手入れが悪いので傍目にも良くない。プロの不動産会社であっても敬遠して、誰も購入しなかった物件だ。それを弊社の投資家の方が50万円で購入されました。400万円をかけ内外装を綺麗にリノベ-ションされ賃貸に出します。見晴らしは良く綺麗になった家の家賃は1ヶ月65000円と決まった。このお客さんは超格安物件を中心に買い集め、大幅なリフォ-ムをしては貸家として収益を上げ成功している。<あれはダメ、これはダメ>と注文をつけた試しはない。安ければ黙って購入してくれる。高値で購入している投資家と違い今後、不動産の価格下落が起きても慌てることはないし、まったく動じない。成功する人は他人とまったく違う道を歩みます。すでに手持ち物件は10件を超える。今度の物件で11件目だ。現在の賃貸家賃月収は60万円を超えています。勤続40年の給与所得は月収45万円。給与と不動産所得で年収は1000万円を超えています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年08月17日
コメント(0)
首都圏の「億ション」の売れ行きに変調が現れている。契約率が70%割れとなり7月、販売価格も2カ月連続下落となって、いよいよ値崩れが始まる兆候が出てきたのだ。 新築マンションブ-ムが止まって、さすがのタワ-マンションも売れ行き不振となって在庫が急増している。「価格が上がるから買う。買うから上がる」と言った好循環が、いよいよ逆に作用する恐れが出てきた。新築マンションは値下がりが始まると、買い手が様子見をして成約率が落ちる。もっと下がってから購入しようと考える人が増え、一気に値崩れを起こすのがいつものパタ-ンだ。そこからマンション不況が始まり、業者の倒産が出てくる。マンション価格がもっと値下がりすると知って、慌てて購入する消費者はいない。じっくり待っ。モデルル-ムに来る見学者も、大幅な値引き要求をしてくる。最初は値引きを断っている販売会社も、背に腹は代えられず値引きに応じるようになるのだ。値下がりが値下がりを呼んでいよいよマンション不況が到来する。新築マンションが下がれば、連れて中古のマンションも値下がりに転じます。<マンションを建設しても売れない、利益が取れない>となれば、新規のマンション建設をセ-ブすることになるからゼネコンにも影響が及ぶ。現在は仕事先を選別しているゼネコンに、工事量の減少は痛手となる。最高益で笑いが止まらないス-パ-ゼネコンも、強気の建設費を引き下げ要求に応じざるを得なくなる。負のスパイラルはマンション関連業界全体の収益悪化を呼び、不況業種に突き進んでいく危険性がある。それでなくてもマンションは好況、不況を繰り返している業界だ。金利が低いからと言って一般サラリ-マンが買える限度を超えているのが現実だから、年収の8倍~10倍ではちょっとしたつまずきで返済不能になる恐れが大きい。金融機関も間違いなくこれから借り手の選別融資を厳しくする事になるだろう。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年08月16日
コメント(0)
水曜日頃に台風がやってくる予報があり、会社は休みなので一人で対策に奔走します。どうも水曜日頃に台風がやってきそうです。早めの対策として自宅は勿論、全店舗の植木や看板、旗などの処理を、今日行います。強風で飛ぶような物を店内に仕舞い、立て看板は風が当たらない場所に移動する。ゴミ入れのポリバケツも店内に移動します。本部や店舗、5カ所を全部掛け持ちで歩くのは苦にならないが、せっかくの連休は何だったのか。結局ゆっくり休めるのは社員だけだ。(愚痴)これだから長い休みは嫌ですね。交代制で出社してくれていれば気を遣わなくても済むのに。愚痴を言っても仕方がないのでこれから各店舗の巡回に向かいます。夕方は5時からお墓でセレモニ-に参加する。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年08月15日
コメント(0)
本日はお盆の中日。実家に行って仏壇に手を合わせてお参りをしてきた。その後は理髪店で散髪をし、店舗の植木に水をやり、洗車をしてから高校野球のテレビ観戦となった。横浜高校の戦いは、意外な展開を見せました。1番手の投手が打ち込まれ5点も取られて万事休す。東邦高校は大逆転劇をしたので、それにあやかるように横浜高校も頑張って欲しい。夏休みはどこに行っても混んでいるので、家で本を読みテレビを見て過ごすのが一番いい。しかしワインを飲みながら本を読んでいるといつの間にか眠くなる。毎日こんな生活だとストレスを感じない反面、神経を使わないので早く惚けるでしょうね。明日からまだ3日間もこんな暇な生活を送るのかと思うと退屈です。アルコ-ルを飲んで、お菓子を食べて、果物を食べて太る一方。早く仕事が始まらないかな- ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年08月14日
コメント(0)
YRP野比駅から徒歩6分の場所にある、アパ-ト用地を売りに出します広さは88.74坪 。上下水道や排水も完備されすぐに建物が建てられる。売り主は臼井不動産なので仲介手数料は不要。売り出し価格は3.000万円。人気のYRP野比駅から徒歩6分の場所にある陽当たりがよい土地を売りに出します。住宅にも向くしアパートにも向く。正式には9月1日より販売に出します。静かな環境で子育てには最適な立地です。詳しくは臼井不動産久里浜店までどうぞ。046-837-3366ミサワホームによる建物の完成予想図も出来上がっています。★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ブログランキング参加中です。
2016年08月12日
コメント(0)
アパートやマンションなどの住居系建物が注目されている中で、商業ビルのテナントもまた活況を呈している事をご存じだろうか。商業ビルの建築は住居系より供給は少ない。それだけ競合が少ないこともあり、空きフロア-が奪い合いとなっている。横須賀市内の商業系ビルも賃料が適正な物件はすぐ埋まる。新規に建築されるビルが少ないという理由だけではなく、古いビルから耐震性に優れているビルに移る企業が多くなり、空いたフロア-は価格を下げるので資金力がない零細企業が入居してくる好循環が生まれているのだ。10坪から15坪で家賃が1坪1万円前後だと借りやすい事もあるのだろう。逆にあまりにも小さすぎるフロアビルは借り手がつかないマイナス要素もある。広すぎるフロア-も需要は少ない。駅のそばにある土地は商業系ビルを建てるか、住居系ビルを建てるか市場調査の上決定しよう。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月11日
コメント(0)
「臼井不動産久里浜店」は、夏期休暇のため8月13日より17日まで休業とさせていただきます。それ以外の日は交代で出勤しております。「堀之内店」は10日より17日まで夏期休業になります。
2016年08月11日
コメント(0)
消防局は今年1月、兼業を禁止する地方公務員法に違反したとして副士長を減給10分の1(3カ月)の懲戒処分とした。マンション4棟、貸店舗2棟、駐車場3カ所など15件を佐賀市内外に所有しており、7月19日までに個人名義の物件を規則で定められた5棟10室、駐車台数10台未満、賃貸収入500万円以下に減らすよう命令していた。いくら借金があるのか分かりませんが、本業の給与所得があり、更に副業の不動産貸付業として賃貸収入が年に8000万円もあるやり手の公務員が話題になっている。サラリ-マンで不動産投資に手を出している人は多い。しかし年収が不動産の家賃収入だけで8000万円ともなれば高額所得者としていまは成功者の部類に入るだろう。しかし内容を精査するとほとんど借入金による不動産取得となれば事情は異なる。金利の上昇、不動産価格の下落ともなれば借入金の返済に地獄の苦しみがやってくる。いずれにしても、今回は公務員と言うことで話題になったが、民間企業の会社員であれば収益物件を副業で持つ事を禁止している会社は少ない。「借金も財産のうち」とガンガン借り入れて家賃を得るか、それとも「借金は嫌よ」として、給与と将来年金でやせ我慢するか、選択肢に迷います。私も商売柄、給与の3倍を超す賃貸マンションやビルの収入があり大いに助かっています。公務員を選ぶか不動産貸付業に徹するか、話題となっている公務員の選択に興味があります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月11日
コメント(0)
一昔前は儲かる業種のトップに数えられ、脱税の多い業種として名を馳せたパチンコ業界とレジャ-ホテル業界がいま苦戦している。パチンコ業界は完全に勝ち組と負け組がハッキリしてきた。負け組の経営者は、赤字操業のために早めの廃業、見切りを考える。そんな経営者は正しい選択と呼べるが、世間体や決断力のない経営者は仕事を辞めるにも止められない事情がある。その原因の一つに借入金問題がある。バブル時の不動産投資と同様に、借入金を返済しようとしても過大な借入金は資産を売っても借入金返済にまったく足りない。そうなるとやむなく細々と営業して、売り上げの中から元利金の返済を実行するより手がない。つまり廃業しようにも出来ない状態なのだ。弊社が管理している貸店舗から、パチンコ店が9月末日をもって閉店、退去することが決まった。やはり業績の不振だ。多額の家賃収入が入ってこなくなる家主さんにとっても痛手となります。レジャ-ホテル業界も同様に年々廃業するホテルが増えているし、赤字のホテルが増えている。競売市場にもホテルの売り物は多く出ているのでその苦境が察知できます。一昔前は儲かる業種の筆頭に数えられていた2業種が、儲からない業種に転落してしまった状況は、現代社会の変化のスピ-ドがあまりに早い事を物語っている。「驕れる者久しからず、ただ春の夜の夢のごとし」の歌そのものである。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年08月10日
コメント(0)
<飛び降り自殺>テナントに賠償命令「させない義務を負う」◇ビル所有会社にとり資産価値低下、「1000万円支払いを」 オフィスビルのテナント企業の社員が飛び降り自殺したため物件価値が下がったとして、ビル所有会社がテナント企業に約5000万円の損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁は8日、1000万円の支払いを命じる判決を言い渡した。池田幸司裁判官は「テナント側は、借りた室内や共用部分で従業員を自殺させないよう配慮する注意義務を負う」と指摘した。(毎日新聞)アパ-ト内やビル内で自殺をする人の話を聞く。幸いなことに弊社ではまだ一度も経験はないが、そんな事故物件になると建物の資産価値が下がるし、次の入居者もなかなか入らない。家賃の大幅値引きでようやく入居者を確保するとなれば、家主の経済的損失は計り知れない。良く理解できます。一方で会社を経営する社長は、社員が事故を起こせば使用者責任を問われて損害賠償を行っていた。今度はそれが建物の価値に対する損害を賠償するとなれば、精神的な悩みを抱えている人は雇用できなくなる。人の採用に健康診断書の提出は不可欠の要素となるだろう。「自殺をさせない義務」とは難しい。<鬱病になった社員は自宅待機にさせろ>とでも言うのだろうか?更に事務所は1階を要望する企業も増えてくるかもしれない。賃貸物件を借りる企業経営者には新たに頭の痛い問題が増えました。★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年08月09日
コメント(0)
高齢者が老人施設に入所するとほとんど我が家に帰ってくることはない。死ぬまで施設暮らしをするわけだが、家財道具も衣類もそのまま残置された家は売却することも出来ず、持ち主が亡くなるまで空き家として放置される。そんな家主不在のマイホームが、手入れもされず増え続けています。空き家が増え続けている背景には、それぞれ異なった事情が内包されている。中でも持ち主が高齢化のため、老人施設に入所してしまったまま放置されている空き家は、処分されることもなく、持ち主の運命共同体として所有者の命が尽きるまで放置される。そんな空き家がどんどん増えています。帰らぬ持ち主が生きている限り手入れもされず、家財道具が放置されたままなので、庭の植木も伸び放題となって、近隣の方が迷惑しています。しかし、いままで同じ町内の住人であったため、事情が事情のため町内の方からクレ-ムは入らない。皆さんのご近所にもそんな空き家が目につくと思います。主が帰らぬ家ほど寂しくて気の毒ですね。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年08月07日
コメント(0)
今期の決算は前期を3億円上回る売り上げ増がコンサルタントより課せられている。売り上げを無理に上げようとして無闇に土地を仕入れて、販売に失敗すれば何の意味も成さなくなる。そこで慎重克つ大胆な、相反する考えで売り上げ計画を進めています。このところ土地の売り込みが多くて嬉しい悲鳴を上げています。特に賃貸マンション用地の売り込みが多いのも特徴的だ。高額物件を取り扱うか、分譲物件を数多く行えば売り上げは簡単に増えていきます。しかしそれに収益が付いて行かなければ何にもならない。現在の不動産ブ-ムを反映して、一挙に借り入れを増やして多棟の分譲をしている会社が多くなっている。借入金額も50億円から100億円と、気が遠くなるような借金は返済が出来るのだろうかと、他社の事ながら心配になります。景気も陽気と同様に、照る日もあれば雨の日も来る。いま出ている太陽は必ず沈む。会社の規模がでかくなりすぎると、小回りが効かなくなる。 借入金が多くなるといくら低金利でもボデイブロ-のようにだんだんと効いてきて体力が弱る。それと知りながらブレ-キが効かなくなるのが世の経営者の常です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年08月06日
コメント(0)
「バブルは崩壊するまで分からない」と言われますが、過度に金融を規制すればバブル崩壊で失われた20年の日本と同様な目に遭います。さりとて金融緩和を続けていれば不動産価格が高騰してやがてバブルは崩壊するのは必定だ。いずれにしても金融政策は難しい舵取りを迫られます。 世界的にどこの国も経済を活性化しようとして金融緩和策、低金利策が取られています。それが長引くと弊害が出てくる。不動産価格の高騰につながり、バブル模様となって来るのだ。現にアメリカもヨ-ロッパも住宅バブルで困っています。各国はインフレを退治しデフレに陥らない金融政策を模索しているが、為替やイギリスのEUからの脱退、ギリシャの銀行不良債権問題、中国の経済減速と悪い指標ばかりで金利を引き上げられない。特殊要因として、中国から脱出する富裕層が、外国の不動産を買いあさる物だから各国の不動産は高騰を続けています。特に人口が少ない国では住民の不満が高じて社会問題を引き起こしている。そこで政府は住宅ロ-ンの貸し出し抑制でバブル退治を図ろうとするが上手く行かない。マネ-を弄ぶ投機筋との綱引きで勝ち目がない。やがていつかは金利政策が変わり、金利の上昇、不動産価格の下落につながると、身動きできなくなる人が増える。不良債権が増える。バブルは始まりも終わりも分からないので本当に怖い。世界的な金融緩和であふれたマネーが人口450万人の小国・ニュージーランド(NZ)の不動産市場に流れ込んでいる。住宅価格は7月に60万NZドル(約4380万円)の大台に乗せ、1年で14.1%上昇した。投機的な売買に加え、移民が23カ月連続で増加し、実需も拡大している。万一、バブルが崩壊すれば小国の金融は一気に不安定化しかねず、NZ準備銀行(中央銀行)は7月に住宅ローン貸し出し規制の強化を発表する。(日経電子版より) ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね。★
2016年08月06日
コメント(0)
不動産という取引の性質上、「告知物件」も年に数件依頼される。孤独死があった家、自殺があった家、殺人事件があった家。それぞれご家族にとってはつらい思い出がある土地であったり建物であったりする。世の中に告知物件は沢山存在する。最近では地震や津波などにより大きな被害を受けた土地も告知される。そんな訳あり物件が時々競売市場に紛れ込んでいるから注意しよう。金額があまりに安いマンションや1戸建ては、近隣に聞き込み調査をしないと購入してから後悔する事になります。告知物件と並んで多くなってきたのが惚け老人の持つ不動産売買だ。本来は裁判所から任命を受けた後見人が売買代行するわけですが、中には惚けをいいことに親戚や肉親が不動産を売却して代金をせしめようと画策する例もあります。通常は司法書士が本人確認をして、意思能力をチエックするので間違いはないが、司法書士と肉親が組んで悪さをすれば不動産は他人の手に簡単に渡ってしまう。詐欺と脅迫による不動産売買は取り消しが出来るのだが、善意の第三者が買主で、理由を知らず売買代金を支払い、所有権を移転してしまうと土地や建物は取り戻せない。最近の訳あり物件の増加は、「売り主が惚けて老人介護施設に入る費用にするため」という大義名分により肉親が売買代金を着服しようとする悪質な例も増えています。売り主が契約に出てこられない不動産取引の場合は、信頼できる司法書士に依頼し、相手をチエックしていただこう。
2016年08月06日
コメント(0)
不動産会社の紹介で「売地だ」というビル用地200坪の図面をを見せられました。現地を見るまでもなく良く知っている場所なので即決で「購入します」と伝え、望まれるままに買い付け証明書を提出した。購入金額は1億5千万円になる。しかしそれから3週間。相手の反応がどうもハッキリしない。仲介会社に催促しても「少し待って欲しい」との返事ばかりで契約に進まないのだ。仲介会社がいい加減なのか、あるいは売主が決断をを躊躇しているのか分からない。私は昔も今も、不動産売買に関してはトントン拍子で契約に進まない場合、購入でも売却でも話をすぐ撤回します。私はすべてスピ-ディ-な取引を旨としているので、売り物件に対してはほとんど即決で「買う」「買わない」の結論を出します。それに対して相手もスピ-ド感がないと、購入意欲も急速に冷めてしまう悪い癖があります。折角、「売りたい」と言っておきながら買い手が付くと「もっと高く売れるのではないか?」と欲張る売主さんは説得をしません。不動産は買い手が現れたときが売りのチャンスで、一旦キャンセルになると今度はなかなか買い手が現れずに売れるまで苦戦します。仲介会社も、売り主からしっかり専任の委任状を貰う事なく、世間話で「売りたい」と聞くとそれを情報として流す業者がいるから困ってしまいます。そんないい加減な話ではいつまで待っても契約に移行するはずがありません。ですから「売りたい」「買いたい」と両社が意思の合致をしてから2週間以内に契約とならなければ購入をキャンセルします。不動産に惚れることはないし、キャンセルすることに未練はありません。
2016年08月05日
コメント(0)
高齢社会の進行を受けて、平屋建て住宅の需要が伸びている。住宅着工(住居専用)における平屋建てのシェアは、11年の6.7%から14年には7.6%へじわじわと拡大を見せています。足が痛い、腰が痛いで2階はほとんど利用しない高齢者が増えている。 高齢化の進行は住宅需要まで劇的な変化を及ぼしています。1戸建てでありながら足が痛い、腰が痛いとなればほとんど2階は利用しない。そこで高齢者2人が住む家なら大きな家も不要となり、従来の家を売却して小さな平屋に買い換える需要が徐々に増えつつある。平屋は階段スペースが要らないためその分広く使えるメリットもあります。物を取りに行くのでもわざわざ2階まで上る必要はない。今後とも平屋の需要は拡大するでしょう。建売業者も発想の転換が必要となります。
2016年08月05日
コメント(0)
旧耐震構造による中古ビルが市場にあふれています。大地震がやってくればビルの崩壊により中で働いている人が圧死する危険性は大きい。予算の関係で、<安かろう、悪かろう>と、耐震構造を無視して古いビルを購入する投資家は多い。また、ビルは古いほどアスベストという、ガンを誘発する恐ろしい防炎材が使用されていて、その封じ込めに費用がかかるし、解体する時にも通常の解体費より3割程度アスベスト対策費がアップする。中古のビルや1戸建てを購入する際は、専門家に診断を仰ぎ、購入するのが得か否か調査をしてからプロジェクトを進めよう。
2016年08月04日
コメント(0)
最近はビルを売りたい投資家と、買いたい投資家が交錯して綱引きをしている。どちらが勝つか予断が許さない。低金利のお陰で金融機関からお金を簡単に借りられる投資家が、まるで麻薬に麻痺した患者のように不動産の購入をどんどん増やしている。その昔のバブル期は、金融機関からどんどんお金を借りてビルやアパ-トを購入し「不動産ストックの時代」と騒がれたことがある。「金持ちになりたければ金融機関からお金を借りて不動産を沢山持とう」と言う内容の本が爆発的に売れた。新築のワンル-ムマンションを1500万円で購入すると、明日は1800万円に値上がりする狂乱バブルだったから、誰しも物件を見もせずに、ロ-ンを借りては投資にのめり込んだ時代だ。その結果、バブル崩壊により不動産価格が下落し、1800万円に値上がりしたワンル-ムも、1300万円、1000万円と下げを加速させ、目一杯借り入れている投資家は売るに売れない状況となり大いに苦しんだ。一番被害を被ったのは金融機関で、機関投資家である保険会社も不良債権の増加により経営の危機を迎えた事はご存じの通りだ。その時の状況を知る不動産会社の社長や、金融機関の支店長がほとんどいなくなったため、いつか来た道をいま新しいプレ-ヤ-が踊っている。年収の8倍や9倍の借り入れで住宅を購入しているサラリ-マンは、金利が上がればすぐ返済不能や、ロ-ン地獄に落ち込む危険性があるのだ。企業も節税対策より、内部留保に勉めなければ金策に困るときが来る。1企業で、50億円、100億円という過大な借り入れをしている会社は危険がいっぱいだ。物件が売れなくなったり、支払い金利の上昇で資金繰りに窮することになる。健全な企業経営は、潤沢なキャッシュフロ-を持つことを優先する。不要な空家、土地は売れるときに早めに処分して現金化しよう。不動産よりキャッシュを抱え込む方が勝ち組になる。
2016年08月03日
コメント(0)
県立大学駅から徒歩8分のところで、国道16号線に面した場所にある土地を購入しました。現在は建物が2棟建っている。これを解体して収益ビルを建築する予定だが、今日は左右、裏側と3者による境界の立ち会いがありました。土地や建物を購入する際、一番大事なことは隣接する地主さんとの境界立ち会いだ。所有権移転後に境界でもめて、裁判にまで発展するようでは困る。それでなくとも近隣の方とは仲良くやらなければならないので、まずは売り主に実測図を作成して貰い、境界の杭をしっかり入れていただきます。これは購入した後、第三者に販売する予定でもあれば尚更大切なことで、その測量費用は売り主さんが負担します。最近では当たり前になったが「土壌汚染や地下に埋設物がある場合、その除去費用や撤去費用はすべて売主が負担しなければならない」と契約書に記載する必要があります。高額な金銭が動く不動産の売買にあっては、購入した後で泣きを見ないようにしっかりガ-ドする必要があります。
2016年08月02日
コメント(0)
7年前に商業地の底地を、1坪1500円の高値で130坪購入してあった。底地としては高すぎると考えていたが、すでに建物はボロボロで借地人の退去は時間の問題と考え、長期投資のつもりで購入した。所有していれば月額13万円の地代が入る。利回りより将来、更地として戻ってきたときは1坪100万円に化けるので、その楽しみを優先して先行投資をしたのだ。私が個人で購入してあった底地には2階建ての建物が建っている。場所は商業地で、国道と市道とに面した(両面道路)ビル用地でもある。底地の価格は1坪1500円と高かったが、やがて借地人から更地にして戻ってくるときは1坪100万円と大化けする土地なので、宝くじより当たる確率が高いので思い切って購入に踏み切った。その土地が本日、借地人から「お返ししたいので相談に乗って欲しいと」電話が入った。不動産歴が長い経験から予測すると「本来は更地にしてお返しすべき所ですが、お金がないので現況のまま引き取ってもらえませんか?」とお願いされることだろう。勿論喜んで現状のままお返しいただき、自分で更地にして後の計画を考えます。よく目立つ場所なのでまずは臼井不動産の大きな看板を立てて企業PRに使います。労せずして入る利益で車の代金も、別荘の費用もすべて支払いが出来ます。諺にある通り、本当に果報は寝て待つだけで入る事がある物ですね。
2016年08月02日
コメント(0)
今度の水曜日は定休なので、三浦市にある水戸浜海岸でバ-ベキュ-大会が開催される。残念なことに私はお寺さんが、お盆で自宅まで仏様のお参りに来ていただけるので不参加となります。若い社員が喜ぶイベントが続きます。今度の水曜日は水戸浜海岸でバ-ベキュ-です。飲んだり食べたり泳いだりと、いつも賑やかな1日を過ごしてストレスを発散します。取引先や同業者の方も沢山見えて賑やかな1日になる。夏休みなので家族同伴で見える社員もいてそれは楽しいバ-ベキュ-大会になります。(参加費は無料) <b>★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★</b><font style="font-size:20px;" color="#FF0033"> <b>↓ </b></font>ランキング参加中です。<A href="http://house.blogmura.com/estate/"><IMG border=0 alt="にほんブログ村 住まいブログ 土地・不動産へ" src="http://house.blogmura.com/estate/img/estate88_31.gif" width=88 height=31>
2016年08月01日
コメント(0)
人気の久里浜駅に徒歩圏で格安。しかも高利回りのマンションが出ました。木曜日から売り出し開始。速報格安な価格で買える収益物件が出ました。しかも高利回りです。申し込みが早い順で契約となります。人気の久里浜駅から徒歩圏で平坦地、現在入居者付きで家賃は8万円です。利回り12パ-セント。久しぶりに格安な高利回りの物件が出ました。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年06月07日
コメント(0)
本日媒介契約を戴きに売り主様のお宅に伺いました。海が一望のロケ-ションは得難い物件です。平成2年に7880万円で購入した家です。土地が212.56平方メ-トル。(64.29坪)建物は125.53平方メ-トル(37.97坪)横須賀市ハイランド1丁目です。毎日、景色がごちそうです。知り合いのお客様から「両親の面倒を見るので田舎にUタ-ンする。住まなくなる家を売りたい。」と、ご相談を受けたのは5日ほど前でした。本日は役所で調査したインフラと建築基準法、公図や謄本を添えて専任媒介契約書をお持ちしました。晴天で房総半島から東京湾、金田湾まで一望です。1週間ほどしたなら公に公開します。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年05月22日
コメント(0)
アパートや賃貸マンションでは入居者が出るとすぐに内装工事に入ります。壁紙の選定を業者任せや、センスがない社員任せにすると、病院の壁のようにすべて真っ白な壁になり無機質な部屋となります。せめてカラ-コ-ディネ-トしてお客様から「素敵」と思われる内装にすれば入居率もアップするのです。営業マンは住宅展示場を回り、常にそれなりの勉強が必要です社員任せにしてあってなかなか決まらない部屋を見ると、汚れていたり内装センスが悪かったりする事が多い。せめて壁紙費用を奮発して高級なインテリア商品にする。窓にはレ-スのカ-テンを使用するだけで部屋の雰囲気はずいぶん変わります。沢山ある賃貸物件で、全部の部屋を経営者が見回ることは出来ないが、空き室期間が長い物件は社員任せにしないでトップが見回る必要があります。その時は予算の関係もあるので家主さんも必ず呼ぶことが必要です。壁紙の見本帳を見せてこちらからインテリアのアドバイスを行います。家主さんの中には、「入居者が決まったら内装工事をするから」と、事前に部屋を綺麗にすることを拒む人が多い。 しかしお客様は、綺麗になっている部屋を見た場合と、汚いままの部屋を見た場合の、受ける印象は全く違う事を家主さんは考えていない。綺麗になっているとすぐ借りたくなり、汚い部屋は「リフォームすればどれだけ綺麗になるか」と家主さんや営業マンが説明しても一般の方はなかなか借りたい気持ちにならない。空き室には案内用に綺麗なスリッパも用意しましょう。その程度の費用は家主さんに負担してもらいます。自分の部屋を埋めるための投資ですから。1足300円から500円で大丈夫す。2足もあれば十分です。出来る営業マンならその程度のアドバイスをします。成績が悪い営業マンは、総じて人に言われるままで、自分の意見も無ければ家主さんに適切なアドバイスをする事さえ出来ません。出来る営業マンはお客様の声をじっくり聞き、家主さんにその話を忠実に伝えて改善を促します。出来る営業マンは家主さんに、月に1回以上、必ず空き室へのお客様案内状況報告を行います。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年03月13日
コメント(0)
アパートや賃貸用マンションは、入居者が出るたびにリフォームをします。そのリフォームの工事内容や費用について、オーナ-さんの性格が表れるから面白い。賃貸物件のリフォームは、数社に合い見積もりをさせて、一番安い業者に仕事を依頼するオ-ナ-が見受けられる。家主はその見積もりの詳細な中身を見ても分からないので、ただ見積もり総額だけを見て安い業者に依頼する。すると家主の考えていた部分に、やり残しがあったり、最低の壁紙を使用されたりして「注文内容とは違う」とトラブルになる例がとても多い。それでも詳細見積もりに細かく工事部位や設備の品番が記載してある通りのリフォ-ム工事であれば、家主の主張は退けられてしまう。「安ければ何でも良い」と考える家主さん、「満足するようなリフォーム工事をして!」と注文されるオ-ナ-さん、いずれも建築工事の内容や材質を吟味しなければなりません。「価格さえ安ければこだわらない」と考えるなら1例ですが、新築工事でも1坪25万円で請け負う会社さえあります。逆に、ハウスメ-カ-では1坪100万円もする会社もあります。これだけ金額が違うのに同じ仕上がりとはまさか考えないでしょう。完成後の満足度は全く違います。金額差にはグレ-ドの違いがあることを認識しましょう。家主さんは部屋を貸してお金を頂くビジネスをしているわけですから、激安家賃の物件ならリフォ-ムも激安でいいでしょうが、ある程度高い家賃を頂いている物件なら、入居者が満足するようなリフォ-ムでなければと考えましょう。あまりみすぼらしい内容のリフォ-ムでは意識の高い入居者から敬遠されることもあります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年03月04日
コメント(0)
昨日は県立高校の合格発表が行われました。悲喜こもごものドラマがあったと思いますが、私の孫娘も県立大津高校に合格できて一安心です。小学校の頃の孫は、女子サッカーに夢中で勉強はそっちのけでした。テストも答案用紙に「分かりません」と書いて提出したという話まであり勉学はあきらめていました。しかし、兄が県立大津高校に合格して周囲の人とから「良い学校に行きましたね」と褒められているのを見て、俄然、「私も大津高校に行く」と言い出して親をびっくりさせたのです。それからは学習塾に通い猛烈に勉強をはじめ、中学に入ってからはクラスでも成績は上位をキープし、「もしかして夢が叶うかも知れない」と家族の期待が高まっていきました。もし、県立が落ちたときのために私立湘南学園を受験して、セフティ-ネットを準備しておいた。それが見事に大津高校に合格して夢が叶いました。努力すれば必ず夢は叶う物ですね。良かった。仕事も同様です。一生懸命努力すれば成績は上昇し、努力を怠れば成績は下がる。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年03月01日
コメント(0)
にわか投資家の方が一番にあげる要望は「高い利回り」です。利回りは「建物が古い」、「立地が悪い」場所ほど高くなります。しかしそれはリスクも高くなるのをご存じない。土地値か高い駅近の不動産ほど金額が高くなるのは当然です。それだけ利回りも低くなります。利回りが高い物件より、利回りの低い物件ほど優良物件の証でもある事を頭に入れましょう。収益物件投資はすでに7合目を超えています。出遅れた投資家に格安で優良な物件は残っていません。それと知らずに「利回りの高い物件を紹介して欲しい」と見えるお客さんが沢山来社される。不動産投資の成功法はまず立地の選定です。「利回りありき」ではありません。幾らお金を積んでも売り物件が出ないような、駅に近い商業地は利回りが低くても「売り物件が出たら躊躇なく買い」です。バス便で建物が古い物件は価格が安いので利回りが高い。しかしそんな場所はいったん入居者が出ると今度はあらたな入居者がなかなか出てこない。つまり空き室リスクが高い物件でもあるのだ。さらに、古いアパートで安い家賃の部屋は入居者の質も落ちてくる。低額所得者や生活保護者、一人身の高齢者しか入居しない。すると家賃の滞納や孤独死のトラブルが発生する。駅に近い高額賃料の物件には、所得が高い入居者が集まりトラブルは少ない。空きが出てもすぐに次の入居者が決まるので安定収入が見込めます。そんな事情を良く知る投資家、成功している投資家は、利回りが低くても優良物件をまず選びます。不動産投資のイロハについて弊社で無料の投資セミナ-を開催します。時期は5月頃を予定している。実例を見てじっくり勉強してください。セミナ-の後は懇親会で盛り上がります。 ★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2016年02月22日
コメント(0)
このところ借地権の更新相談が増えています。地主と賃借人との争いがあり、更新契約書を書くにも骨が折れる。その上、事務手数料は数千円と雀の涙程度でありながら、契約した内容に間違いがあれば、その責任は不動産業者にかぶってくるので、一般の不動産会社は体よく「借地権については取り扱いをしていません」と断るのです。親が亡くなり、相続人となった子供から借地権の更新業務を依頼される件数が増えています。一般的に不動産会社は借地権の更新契約は「弁護士に依頼してください」と逃げを打ちます。その理由は、地主と賃借人との間でトラブルが多いこと。更新料についても金額の合意がなされるまで何度も足を運び骨が折れること。更に400万円程度の更新料では売買のように200万円まで5%、400万円までは4%とする計算方式が取れず、わずか1万円前後の報酬なので、労多くして実入りが少ないのだ。だからどこの不動産会社もやりたがらない。ここで国土交通大臣から認定を受けた不動産コンサルタントマスタ-の資格を保有している人間がいる会社ならば、コンサルタント料として適正費用を請求できるから仕事を受けてくれる。借地権の更新業務の仕事は、コンサルタント資格保有の不動産会社に、依頼が集中してしまうのだ。地主と賃借人との間でもめていると、早々に弁護士を紹介してしまう不動産会社の事情は、1ヶ月の駐車場料金よりも安い事務手数料が影響しているのです。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2015年07月05日
コメント(0)
三浦半島の海岸線は、東京湾側と金田湾側、そして相模湾側がある。特に人気なのは相模湾側で富士山が一望、江ノ島が一望、日没景色の綺麗さは日本一というロケーションが人気を呼んでいる。そんな海岸に面した場所に400坪の土地を現在弊社が買収交渉中です。自宅から1歩出れば砂浜。海水浴も釣りも出来るプライベートビーチ付き物件は、芸能人が好んで購入する土地でもあります。相模湾に面した平坦な土地は、ブーム時は1坪200万円で飛ぶように売れました。東北大震災後、一旦人気は離散しましたが根強い人気はまた復活してきて、東京や埼玉の富裕層が物件を探し求めている。そんな人気の場所に不動産をお持ちの地主さんへ、半年も前から売却をお願いし日参しています。やっとその気になっていただいたようで、本日は午後から現地で境界確認が行われます。天気は良し写真を沢山撮って来て、購入できたときの再販売時の広告に使う。大型の土地なので正式に売りに出ればマンション業者も触手を伸ばすことでしょう。楽しみにしています。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2015年03月24日
コメント(0)
年末は全店恒例の大掃除が28日に行われます。しかし、営業所は毎日大掃除のように綺麗にしているので本日は汚れが目立つヨコスカタワー9階にあるオフイスを掃除に入った。掃除は率先して綺麗にしようとする意志がなければ、部屋が汚れたまま仕事をしても平気な人もいる。マイホームも同様です。掃除が嫌いな人間は何処にもいるだろう。しかし逆もあります。別に神経質ではないが店舗や事務所に見えるお客様のために、綺麗にしておく事は接客業の基本です。私は毎日、家でも1時間程度は掃除をして綺麗にしなければ気が済まない性格だ。これは理容業をしていたときに親から「清潔、清掃」を嫌と言うほどたたき込まれた影響だろう。だからレストランに行っても、デパートに行っても、温泉旅館に泊まっても、テーブルや床、トイレが清掃に手抜きがあって汚いと、そこにはもう2度と行きたくなくなる。自分のオフイスなら余計にどこもかしこもピカピカでいないと気が済まない。そこで今日は、本社ビルでヨコスカタワーの9階にあるオフイスを2時間半ほどかけて綺麗にしてきました。大掃除の時に楽になるようにとの考えもあって。床から机、洗面所に窓、台所から冷蔵庫の中まで夢中になって掃除をしてきました。綺麗になった後の事務所は気持ちがいい。パソコンの上も机の上もホコリでざらざらしていた。窓のレールは特に汚れがひどく、雑巾を3枚ほど捨てた。掃除がとりあえず終わり、ピカピカになったオフイスを見回すと気持ちも明るくなりました。毎朝仕事の前に丁寧に周辺を清掃することはビジネスマナーとしての基本です。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年12月07日
コメント(0)
私が子供の頃は、子供達は成人して仕事に就くと毎月親に金銭的援助を行うのが当たり前でした。ところが最近では親が子供の面度を見て、孫まで祖父母が金銭援助をする逆転現象になってしまいました。それだけ若い人の給与が少ないと言うことでしょうか。年々給与が増えた昔のような状況はもう来ない?どこの家も生家があって(本家)子供達は分家しても、何か事あるごとに本家にファミリ-が集まってコミュニケーションが取られていました。親元に仕送りをする子供もいて家族の絆は強かったものです。ところが最近では、若者に稼ぎが少ないため親に援助するどころか親から子供が援助して貰っています。さらに、孫までも祖父母に面倒を見て貰っている例が沢山あります。このため親が亡くなるとお金を巡って子供達で相続争いが発生する例が多くなっています。更に、親の家を処分して売却代金を分配すると兄弟が集まる実家が無くなり、扇の要が無い扇子のように兄弟はバラバラなって集まることもなくなる。本家が無くなると言うことは兄弟、姉妹の関係がますます希薄となってしまう現実があります。お墓を守ろうとする子供までいなくなると、ますます血縁関係も薄れ疎遠になってしまう。「空家になっている両親の家を売却したい」と依頼されると、打ち合わせをしている代表者の他に、必ず他の兄弟から「幾らで売りに出していますか?」と確認が来ることがあります。きっと代表者を他の兄弟が信頼していない証です。家は家族の絆を強める大切なシンボルです。出来れば子供の誰かが後を引き継ぎ長く保存されることをお勧めします。 ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。
2014年11月06日
コメント(0)
社員旅行の担当社員が、複数の旅行会社に企画書をお願いしている。行き先とホテル、費用を含めた相談をメールで行っているのだ。時代は大きく変わりました。顔も見ないで商談です。相談相手の旅行会社の中で、とても熱心にメールの返信をしてきたり、質問を返したりしてくれる会社がある。誠意が読み取れます。最近の商談は相手が誰だか分からない「メールによる商談」が当たり前になっている。ゆえにメール商談で成約に持ち込む努力は、相手にこちらの熱意が伝わることが大事だ。早い返信。分かりやすい企画書の送信。旅行の見所一覧表など、お客様が知りたいと思う情報を細かく発信して相手の心を掴む努力が必要になる。我々不動産業と相通じることがあります。不動産もホームページを見てお客様から物件に沢山の問い合わせがある。それに対して素早い返信と、営業マンの自己紹介、物件の画像と周辺環境の説明等を詳しく添付して送る。それが他社との違いとなりお客様の心を打ち、必ず返信がやってくる。つまり顔も見えないメールのお客様は、来店されるお客様より神経を使い、スピードと親切な対応が要求されます。「メール客は返信がない」そんな言い訳と不満を漏らす営業マンは、自分の営業力に欠点があることを反省せず、「相手が悪い」と言い訳をいう。会社の旅行は毎年行われるものだ。一度取引が出来た旅行会社の営業マンなら翌年も早々と「今年はどちらに行かれますか?」とやってくれば仕事は取れる。しかし、何の連絡もないからこちらも各社のパンフレットやネットで選んでしまう。その結果、毎年取り扱い旅行会社が違ってくる。不動産会社の営業マンも、賃貸でも売買でも取引を頂いたお客様と常に交流を持てば借り換え時や買い換え時、リフォームの仕事時にご指名いただける。それが出来ない営業マンは常に見込み客を新規に発掘する努力をしなければならないのだ。 ★ブログ記事が参考になったり、面白かったらバナ-をクリックしてね★
2014年09月05日
コメント(0)
弊社の給料日は毎月25日。ネットバンキングにより社員の口座にお金が振り込まれます。明日は定休日なので1日前の本日、給与と賞与と臼井不動産の株式配当金が振り込まれました。会社で一生懸命働いている人も、適当に働いている人も、楽しみは一緒で給与日です。臼井不動産では明日が定休日なので本日、給与と賞与と株を持っている人には配当金も支払いました。臼井不動産の株券は1株500円です。配当金は2割配当なので高利回りだ。定期貯金に預けておくよりずっと有利です。収益物件投資より利回りが高い。ただ、せっかく振り込まれた給与も賞与も配当金も、すべて税金であっという間に消えてなくなる。人間はいったい何のために働いているのでしょうか? ★★ブログ記事が参考になったらバナ-をクリックしてね★ ↓ ランキング参加中です。横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366
2014年06月24日
コメント(0)
毎年この時期になると、会社の顧問税理士に私の個人的な確定申告をお願いしている。今年は持っていた1戸建て(貸家)を1軒また売却したので譲渡所得もあります。毎年確定申告の時期になると個人の申告を会社の顧問税理士に依頼している。今年は1軒、貸家を譲渡した。その譲渡所得もある。私の年齢になると、それまで家賃収益を得るために沢山購入してあった個人資産を、相続税対策のために毎年計画的に手放してスリムになって行く。借金は勿論ゼロになる。7.000万円を16年返済で借りていたマイホームローンも後1年で完済だ。毎月支払っていた32万円のローンが無くなる。私の死後、子供達が相続税で苦しまないように対策を考えている。賃貸マンションからアパート、ワンルームマンションに店舗と、これまで随分手持ち資産を売却した。どうしても譲渡してはならない不動産以外は、この1~2年以内に全部売り払う予定です。それでも自宅や会社に貸してある店舗、ビル、駐車場等の家賃収入だけで年間600万円だけは確保しておく。つまり仕事をリタイヤし、会社から給与が入らなくなっても困らないように、最低月額50万円以上の賃貸入が入るように計画しておくのだ。後は年金や保険の収入が入るから月収100万円程度の最低生活保障金は確保できる計算だ。子供達に大きく資産を残すと相続税の支払いで頭を悩ますことになる。世の資産家の皆さん、若いうちは資産をどんどん増やし、65歳を過ぎたら少しずつ資産を減らし、借金を早期にゼロとする相続税対策を考えて下さい。そのために若いうちは一生懸命働き、資産を増やし、老後は譲渡所得で優雅に暮らして一生を終える生活設計をしましよう。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2014年02月19日
コメント(0)
明日は甥っ子の結婚式が澁谷で挙行される。電車で東京まで向かいます。乾杯の音頭を頼まれたのですが...。私の妹の長男が明日、澁谷で結婚式を挙げる。その式典に呼ばれているので息子と2人で澁谷まで行く。結婚式に出るのは久し振りだ。乾杯の挨拶を頼まれ、簡単に承諾をしたのはいいが話しの内容を全く考えていない。すべて出たとこ勝負のアドリブで大丈夫でしょう。「袖触れ合うも多生の縁」とは申せ、日本に1億2.000万人もの人がいる中で、夫婦になるという2人は、生まれながらに赤い運命の糸で結ばれていたとしか考えられません。新郎新婦、並びにご両家の皆さんの末永いご多幸をお祈りします。本日はおめでとうございます。また、師走の忙しい中を新郎新婦のために式典へご参加いただきました会場の皆様には、親族を代表いたしまして心より御礼申し上げます。それでは、新郎新婦、並びにご両家のイヤサカと、本日この会場にお越し頂きました皆様のご健康とご繁栄を祈念しまして乾杯をしたいと存じます。 杯のご用意は大丈夫でしょうか?それでは大きな声でご唱和をお願いします。 乾杯!。こんな内容で音頭を取ればよいのでしょうか?あまり長くなく、程々の時間で乾杯に入ります。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年12月20日
コメント(0)
横須賀で不動産の入札が行われた。河川の側にあり大雨が降ると増水した水で浸水する怖れがある土地だ。さらにそこには地盤が悪いために(昔は田でした)無数の杭が打ち込んだままになっている。沢山瑕疵がある土地なので弊社としては入札金額を熟慮した。杭抜き工事費、地盤改良費用、浸水対策費用等を考えると1坪15万円が妥当と考え入札の札を入れた。仮に落札できなくても後悔はない。そんな立地の土地だった。所が、1番手で落札した会社の金額が1坪55万円超で、総額1億円を超えている。他の入札者はすべて10万円から18万円以内であることを考えると、1番手の会社が出した金額は狂気の沙汰としか思えない。あまり不動産のプロジェクトに詳しくない人間が、売れるであろう金額を誤認したとしか思えない。それでも、分譲を計画して完売すれば結果オ-ライとなるのですが、弊社としては無謀な金額での入札は辞退することがあっても高値入札は決して行いません。石橋を叩く堅実な計算こそ危険から会社を守ってくれることを色々と見聞きしているから。それにしても競争入札の怖さを思い知りました。お手並み拝見です。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしてね★ ↓ ★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次
2013年11月28日
コメント(0)
社内旅行で行った「金沢.能登、ズワイガニとアワビの踊り食いの旅」はとても意義深く、歴史探訪としても素晴らしかった。とても楽しい旅だったので数回にわたりブログで画像を紹介します。まずは総勢19人で羽田に朝8時30分に集合。能登空港では和倉温泉の「わくたまくん」キャラクターがお出迎え飛行機が遅れたのでまず昼飯。釜飯です最初の観光は有名な輪島塗の工房。素晴らしい作品が多数あり、吸い物茶器セットを購入輪島、能登のお祭り館。キリコ会館で神輿を見学。横綱輪島関の写真もありました。日本海に面して千枚田の景色が素晴らしい。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年11月15日
コメント(0)
日本でも東日本大震災で多くの人が被災し、世界中から援助の救いを受けた。いまこそフイリッピンに援助のお返しをする番だ。大型台風によりフイリッピンは日本同様に大きな被害を被った。日本の災害時に受けた世界からの暖かい励ましと援助を、いまこそお返しする番だ。特に日本にとってフイリッピンは友好国でもある。国として最大限の援助をしよう。 日本に最大の援助をしてくれた台湾のように、フイリッピンへの援助では日本が最大の援助国になれるように、日本人の善意をフイリッピンに届けよう。頑張れフイリッピンの人達。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年11月12日
コメント(0)
日本で一番高い高速道路料金は横浜.横須賀道路である。その料金の値下げについて横須賀の吉田市長が太田国土交通省大臣に陳情に行った。そんなメールが市長から届きました。■国土交通大臣に横々道路の値下げの要望を届けました■ 本日、午後2時から国土交通省太田昭宏大臣に、横浜横須賀道路の値下げについて要望書をお渡ししました。 横須賀・三浦半島の大動脈として走る横浜横須賀道路の料金が、日本で一番高い(43.0円/1km)ということは、物流や観光そして防災などの面で、おおきなネックになっています。特に「半島」という地理的な特殊性を考えれば、交通アクセスのコストが高いというのはそれだけで発展への足かせになるわけです。今回の要望活動は、こうした問題意識を強くもっている板橋衛議長(会派:公明党)の取り計らいで実現しました。公明党所属の大臣ということもあって、過密なスケジュールの中でなんとか時間を作って頂きました。また、要望活動には古屋範子代議士と小泉進次郎代議士も同席いただき、三浦半島全体の活性化のためにはぜひとも必要なこと、と強く訴えて頂きました。さらに、市議会からは木下憲司議員(会派:自民党)と、経済界からは木村忠昭商工会議所会頭が同席いただき、特に物流面・観光面の観点から要望をしていただきました。 私としては、党派を超えて横須賀・三浦半島の活性化のために、2期目の任期の早い段階でこのような最高の形で要望活動を行えたことは、ほんとうに有り難いことです。あらためて、板橋議長に心から感謝申し上げたいと思います。 ぜひ、皆さんも応援よろしくお願いします。横須賀市長選で激しく戦った相手、小泉進次郎議員や公明党、自民党の皆さんと横須賀を良くするために協力出来たことはとても素晴らしいことです。これからも反目することなく、各党と市長は横須賀市の発展のために手を握りあって頑張ってください。これが議会と市長との融和となる一里塚になりますように。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366担当者:臼井功次
2013年10月31日
コメント(0)
横須賀で賃貸マンションとウイークリーマンションの新築計画をしている。横須賀広しといえどもやはり中心地の横須賀中央、汐入地域は人気がある。人気のある地域は多少日当たりに難があろうとも、車が入らなくても、平坦地で駅に近ければ借り手に困らない。腐っても鯛と言われるゆえんだ。弊社で土地を購入して賃貸マンションを建てる事業部が、土地の仕入れに苦労している。横須賀中央、汐入地域に限定しているため売り物件があまり出てこないからだ。現在、商談中の土地が2件あるものの売り主さんの事情で契約締結までは長引きそうだ。横須賀市内に売りビル用地はぽつぽつ出るが、他の地域ではあまり人気がない。一例が、衣笠で駅から徒歩圏、しかも商店街に位置している1等地でも賃借人の募集に苦労しています。所が、横須賀中央は別格だ。駅から徒歩圏の平坦地なら賃借人の募集に苦労しない。そんな理由から中央駅に近いビル用地を探し求めています。勿論商業地に限ります。最低でも6階以上の建物が建築できる事が条件です。 弊社が直営を考えている横須賀中央、汐入駅近辺のウイークリーマンションは3棟程度の展開を計画している。土地の購入費用は1坪100万円~150万円。 50坪から300坪程度までの広さを希望しています。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次
2013年10月29日
コメント(0)
最近の警察官は優しい人が多い。しかし一昔前の警察官は「オイ、コラ」と威張った態度を取る警察官が多かった。そんな警察官が定年になり、中途退職したとしてもどこかで長年の威張った態度が出てしまう事がある。その昔、私が不動産業を開業したときに、近所に元警察官が不動産業を開業していた。その男性は自分の商売が接客業であることを忘れ、ついお客様にも威張って物を言う。偉そうにしてお客様に接するから段々とお客様が寄りつかなくなって、ついに廃業の憂き目にあってしまった。権力者や許可権者になると、相手がへり下ってくるのでついつい偉くなったような気がして威張ってしまうらしい。昔は、銀行も融資係になると威張り出し、貯金係になると預金集めをする手前愛想が良くなる」そんな時期があった。(最近は預金係も融資係も、皆さん優しい方ばかりですが...)今日もアパートの退出立ち会いで会った人は元警察官だったらしい。ペットを飼っていて汚した部屋の修繕費の問題で、自分の気に入らない条件になると相手を威嚇するのだ。大声を出して「裁判をするぞ」と凄む。普通の家主さんならビックリして、元警察官の思うがままになる人もいるでしょうが、相手が不動産会社に従事する人ではそうはいかない。不動産会社の社員は民法を熟知しているから正攻法で相手を論破する。つじつまに合わない事で大声を出されても驚きはしない。色々なお客様がいてモンスタークレーマーとの戦いの修羅場も、数多く経験しているので脅しには簡単に屈しない。元警察官と不動産会社の社員の戦いでは、初めから勝負は見えている。不動産会社の社員はベテランになればなるほど、日々神経をすり減らす仕事が待っています。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年09月22日
コメント(0)
会社にあるオンラインのパソコン24台のウイルスソフトが、早いもので3年目の更新時期を迎えました。更新料が1万円に近い金額。大変ですがウイルスに感染した方が駆除にもっと経費が掛かるので....。全店舗と経理部にあるパソコンの内、オンラインでつながっているパソコンは24台。全てのパソコンにキャノンのセキュリティーソフトがインストールされている。このソフトは1年間でまた更新しなければならないので経費が掛かる。従来、色々な会社から発売されていたソフトを使用してみた。それなのにウイルスに感染した事実があったので、いまではキャノンで発売しているソフトに乗り換えた。それから3年が経つ。古いパソコンを新しいパソコンに入れ替えても、セキュリーティーソフトも一緒に移し替え出来るのでそれはとても便利だ。本日はauとタブレット3台を購入する契約を締結した。アイパッドミニだ。まず試しに全店で利用してみて、営業用に便利となれば社員全員に1台ずつ支給します。そうなるとパソコンは使わなくなるのでしょうか? ウイルスソフトはどうなる?パソコンからタブレットへ。時代の変革スピードについていくのは大変です。堀ノ内店では50万円を投資してビジネス電話を全て交換しますが、電話もいまにスマホのような機器に取って代わる時代が来るのでしょうか? 「電話機よさようなら」の時代は必ずやって来るでしょう。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年09月13日
コメント(0)
駅に近いせいなのか、弊社の近所で飲食店がどんどん増えている。老舗店舗と新しい店舗の競争は、まず価格戦争から口火が切られる。丼物の単価が下がり、お客が喜ぶ反面、レストランの店主は利益確保に知恵を絞らないと体力が消耗して生き残れないだろう。気が付けば弊社の近所に無数の飲食店が出来ている。牛丼店、そば店、定食屋、中華料理店。店舗数は数え切れないほど多い。競争が激化すればまず食べ物の単価が下がる。お弁当屋さんにしてもフランス料理店にしても競争相手がいるから、「単価が高ければお客様が取られてしまう」との恐怖感があるからだろう。こんな低価格で、果たして採算に合うのだろうかと考えることもある。1店舗また1店舗。店は無くならないが経営者が変わる飲食店が目立ってきた。経営者が変わるとメニューも変わる。 店内もリニューアルして綺麗になり、サービスも向上する。だからお客も従来の経営者の時より増えてくる。そんな新陳代謝を繰り返しながらもまた1店舗新規にレストランがオ-プンする。果たして勝算はあるのだろうかと、他人ごとながら心配になります。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次
2013年08月19日
コメント(0)
ふらりと東京の田園調布に住むお客様が弊社に立ち寄った。「何か投資物件はありませんか?」社員は色めき立った。「田園調布に住んでいるなら、きっとお金持ちに違いない」何のアポもなくふらりとお客様が来店された。聞けば住まいは田園調布らしい。「横須賀に収益物件が欲しい」と言うのだ。応対した社員は一生懸命に物件資料を出して説明をしている。「この物件を見てみたい」というお客様の要望に答えるべく、社員は立ち上がって案内に行こうとしていた。聞くとも無しに社員とお客様との対話が耳に入り、「何かおかしい」と直感した私は「現在のお住まいは自己所有ですか?」と尋ねたところ「いいえ、アパート住まいです。」と応えた。収益物件を購入するには、まず持ち家でないとローンの対象外である。「自己資金はいくらお持ちですか?」と聞くと、真顔で「ゼロです」と応えた。「物件を購入するには全額ローンを利用したい」と真剣に話してくる。その答えを聞いて社員は意気消沈し、案内は消えた。「田園調布に住む」と聞いただけで富豪と早合点した社員もどうかと思うが、アパートに住んでいて、自己資金はゼロ。それで他県の銀行が融資に応じてくれると考える方もおかしい。「勤務先のご職業は?」と聞くと、「現在無職です。」無職の人にローンは100%無理な話です。 完全に無駄な時間を費やして「ハイそれまでよ」と1件落着しました。不動産会社には変な人が時々やってきます。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次
2013年08月17日
コメント(0)
通常ならば全店一斉に夏休みとなって、お店を閉めていたはずですが、今年は交代制で半数づつ社員が営業に出ている。お陰で来店されたお客様で仲介物件も沢山決まり、三崎口の3棟ある社有物件まで決まりました。夏休みでもお店を開けている効果は大です。人命救助までありました。従来は夏休みと言えば、全店一斉に休業していましたが、今年から社員数が増えたこともあり半分ずつ交代で勤務することにしました。そのお陰で、夏休み中に仲介物件も決まり、これから三崎口で始まる分譲住宅3棟も申込みが入りました。賃貸でも沢山成約が決まり、アパートのクレームも迅速に対応出来て入居者に喜ばれました。また女性社員が、新聞の溜まっていたアパートを見て異常を感じ、警察に連絡をしたところ、部屋で老婆が熱中症で倒れ虫の息でした。救急車で病院へ運び何とか一命は取り止めましたがタッチの差で危なかった。ご協力いただいた警察の方に感謝申し上げます。 これも夏休みに出社したお陰で人命救助が出来たわけです。「連休でも店舗は休むべからず。交代で勤務」が正解ですね。久里浜店、堀ノ内店は人数が多いので交代制シフトが出来ますが、久比里店やヨコスカ.タワ-はそれが出来ない。特に久比里店は店舗が狭いため、社員が5名しか配置できない。つまり交代で出勤する余裕が無いのだからやむを得ない。今後、店舗を出すなら最低でも30坪以上にして、スタッフも全店8名~10名は配置したいものだ。今年の夏休みの教訓を、これからの店舗出店計画に活かしていきます。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次
2013年08月17日
コメント(0)
本日の日経新聞夕刊報道によると、来年1月より不動産のネット情報サイトにヤフ-が直接参入してくると言う。検索サイトとしてはガリバー企業だけに、他のスーモやネクストにとっては脅威となるだろう。現在ヤフーの不動産情報サイトはアットホームが新築から中古、土地の売買情報まで全てを提供している。弊社もアットホームを通じてヤフ-のサイトに広告を沢山出している。それが今度は直接ヤフーがネットに物件情報を掲載する事になれば、代理店手数料が減る分、広告費の大幅ダウンが予想され、情報料が大幅に増やせるので大歓迎だ。他の不動産情報サイトにとっては驚異になるだろう。特にリクルートのサイトにとっては手強い競争相手となる。但し、お客様にしてみれば情報量が増え、物件選択がしやすくなるので大歓迎される。アットホームやネクスト、リクルートにとって企業存亡の試練が訪れる。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年07月30日
コメント(0)
東北大震災の復興と消費税の駆け込み需要で、景気回復とも相まって最近は建設ブームが到来している。その影響は全国的に人手不足が顕著となり、仕事の依頼を受けても工事が出来ずに受注を断る建設会社が続出して困った問題に発展している。昔のバブル時を彷彿とさせます。政府予算の執行により東北大震災の復興計画が本格的に動きだし、首都圏から沢山の建設従事者が東北へ流れ出ている。それに追い打ちをかけるように消費税の駆け込み需要と、新築マンションブームが重なって、建設業界では従事する人手の確保に懸命となっている。それでも人手不足が顕著となって困った問題に発展している。その影響は建築単価の上昇のみならず、せっかく受注した建築工事を断らざるを得ないという大問題に発展している。高齢化の問題は建設業に働く人間の需要を満たすことが出来ない。 若手が建設業に就く事を敬遠していることが背景にある。新築の建物は工事単価が確実に値上がりしてくる。新築マンションの販売単価も必ず値上がりする。新築マンションを買うなら最期のチャンスは今でしょう。★ブログ記事が参考になったり、面白かったらクリックしたらクリックしてね★★ブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年07月23日
コメント(0)
中国のシャドーバンキングの崩壊を甘く見てはならない。もし予想通りになれば世界恐慌につながる。参議院選挙では自民党の大勝を予想し、株価はすでに折り込み済みと見て本日、サントリー食品と大京を全て売り払いました。中国経済が危ない。急成長は見かけだけで張り子のトラだった事が露呈してくる。世界経済の中で今、最も関心を集めているのは中国の「影の銀行(シャドーバンキング)」と呼ばれる不透明な金融取引についてだ。債務がいくらあるのか分からないほど膨らんで、国の借金が返せなくなる。、最悪の場合は中国でデフォルトが引き起こる可能性も排除できない。もし、そんな事にでもなれば世界経済は大混乱を招く。株式市場は大暴落するだろう。更にもう一つ日本の選挙だ。自民党と公明党が過半数を超える事は確実視されている。株式市場もそれを折り込んで高値もみあいになって来たと見て、本日手持ちのサントリー食品3.000株を3715円の指し値で売り払いました。不動産の大京も成り行き売りして売却が完了。両銘柄合計で300万円ばかり利益を手にしました。この後は少し相場を休んで様子を見ます。 ★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年07月18日
コメント(0)
最近の金剰り現象で金融機関も新規融資先の開拓に必死になっている。 弊社のように取るに足らない会社にさえ、取引がなかった複数の金融機関から取引を求めて行員がアプローチにやって来る。弊社は現在、横浜銀行と湘南信用金庫2行と密接な取引関係がある。ビルのような長期資金の借り入れは横浜銀行。プロジェクト資金は湘南信用金庫と分かれてお世話になっている。 運転資金のような短期の借り入れ金は自己資金があるから必要としない。どちらの金融機関からも十分優遇されているので、わざわざ新規に他の金融機関から資金調達の新規取引をする必要性がない。また、それだけの資金需要も現在はない。半年単位で資金が動く、建て売りのような土地の購入資金や建物の建設資金もほとんど自己資金で補っている。つまり短期資金の借り入れ金はいまのところ必要としていないから他行から「借りて欲しい」と言われても困るだけだ。それなのに複数の金融機関が取引を求めてやってくる。嬉しいのか迷惑なのか・・・・・。私自身はあまり金融機関の浮気をしない。 2行で十分だからだ。取引先金融機関が増えれば、それだけ会計処理も煩雑になる。そんな事情をそっちのけで今日も<弊社の決算書を見せて欲しい>と新しい金融機関がまたやって来た。(勿論断りましたが)アベノミクスは資金を市場に潤沢に供給している。個人や企業が資金需要を満たすにはタップリ市中にお金が出回っているのだ。しかし現実には、金融機関が安心してお金を貸せる優良企業は限られている。だから少ない優良企業の争奪戦が金融機関の間で仁義無く繰り広げられている。しかし、やはり企業人も金融機関とのつながりは人である。親しみやすい行員さん、支店長さんにお客様のローンや自社の借り入れを頼むことになるのは当然の帰結だ。金あまりの時だけ一生懸命日参されても、普段全く行き来した事がない金融機関に「ハイそうですか」と新規取引の開始というわけにはいかないのが人情だ。★記事が参考になったらクリックしてねブログランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年07月04日
コメント(0)
何の得にもならないのに、仕事の時間を割いて他人の選挙のためにボランティアとして一生懸命応援協力してみると、同じ理由で候補者を推す他のボランテア同士と、日ごとに結束力が強まって来る。きっと選挙後もここで知りあった者同士がビジネスでも協力するようになり良い効果を生む事だろう。選挙運動の締めとなる本日、お互いの努力と苦労を称え合う不思議な連帯感が生まれています。横須賀市の市長候補の一人を応援しようと、看板付けからポスター貼り、住宅に候補者の声をポストインする事まで、無報酬で沢山の人が一生懸命協力して来ました。私も地元久比里の町内会館を借り、100人を超える参加者を集め、候補者のために市政報告会の司会まで行いました。そんなブランテア応援をしている者同士が、日増しに結束力が高まり、「応援者の当選」と言う唯一の目的に向かって強い連帯感が強まっています。仕事の世界では味わうことが出来ない独特の「同士の結束力」はとても素晴らしい。選挙で応援している候補者が当選すれば更に絆は深まるだろう。異業種ではあるが同じ横須賀市内で仕事をしている経営者同士も、選挙事務所で名刺交換が行われます。通常ではお互いに知り合うことのない人どおしが手を握りあい「頑張りましょう。ご苦労様です。」の一言で熱さが伝わるのは選挙独特の効果なのでしょう。明日はいよいよ投票日。弊社ではすでに社員に不在者投票を済まさせました。私は明日朝早く、母と妻を連れて3票を応援する候補者のために投票所に向かいます。頑張れ若きリーダ-よ。 共に第2章を始めようではないか。★ブログ記事が参考になったらクリックしてねランキング参加中です。★横須賀.横浜.湘南....神奈川県内の不動産なら臼井不動産のホームページhttp://www.usui-fudosan.jp/住所:横須賀市久里浜4-6-17電話:046-837-3366メール:K-info@usui-fudosan.jp担当者:臼井功次(うすいこうじ)
2013年06月29日
コメント(0)
全320件 (320件中 151-200件目)