リンロン88さん：
早速のアップデートありがとうございます。再開発に指定されている地域で、ダウンタウントータルの再開発の波にのれれば面白い物件なのかもしれませんね。いま、どこの都市でもDowntownの再開発大ブームなんで、Atlantaでも高層コンドぼこぼこ立ってません？LAのダウンタウンみたいにおお化けするかも知れませんね。
そんなことでとりあえず15万ドルくらいでオファーを出してみては？
Taxの評価額ですが、安く購入した場合は、Countyと交渉して買った値段まで落としてもらえないのですかね？Austinじゃ毎年5月にHearingがあって、評価額を2万ドル落とすのに成功しました。 (2005.10.29 12:47:51)
早速のアップデートありがとうございます。再開発に指定されている地域で、ダウンタウントータルの再開発の波にのれれば面白い物件なのかもしれませんね。いま、どこの都市でもDowntownの再開発大ブームなんで、Atlantaでも高層コンドぼこぼこ立ってません？LAのダウンタウンみたいにおお化けするかも知れませんね。
そんなことでとりあえず15万ドルくらいでオファーを出してみては？
Taxの評価額ですが、安く購入した場合は、Countyと交渉して買った値段まで落としてもらえないのですかね？Austinじゃ毎年5月にHearingがあって、評価額を2万ドル落とすのに成功しました。 (2005.10.29 12:47:51)
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リンロン88
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2005.10.29
カテゴリ： 不動産投資
今日の予定の一つ、マルチプレックスめぐりに行って来ました。
驚くべき市場でした！
まず、どんな物件か、見てください。↓
どちらも４面ブリック（レンガ）、築３年以内です。またどちらも４ベッドルーム３バスルームのDuplex。
また、こんなものも・・・↓
左側の建物は、やはりDuplexで、築５年、５ベッドルーム、２バスルーム、右側の建物もDuplexで、築３年、４ベッドルーム、３バスルームの二戸です。
どうでしょうか。これがいくらだと思いますか？
これらが、なんと！・・・・・
現在のリストプライスが２０万ドルそこそこ、３番目の各５ベッドルームのDuplexなど、現在の持ち主が昨年４０万ドルで購入していますが、今回のリストプライスは１９万９９００ドル！
なんと半値以下です。
建物は、特に最初の写真のものなど、築３年といってもほとんど新築同様で、ほとんど痛みはなし。
それでも半値近い。
いくらフォークロージャ物件だと言っても、これはあまりにひどいのでは？と思うほどでした。
さて、なぜ、こんなに安いのでしょう？
驚くべき市場でした！
まず、どんな物件か、見てください。↓
どちらも４面ブリック（レンガ）、築３年以内です。またどちらも４ベッドルーム３バスルームのDuplex。
また、こんなものも・・・↓
左側の建物は、やはりDuplexで、築５年、５ベッドルーム、２バスルーム、右側の建物もDuplexで、築３年、４ベッドルーム、３バスルームの二戸です。
どうでしょうか。これがいくらだと思いますか？
これらが、なんと！・・・・・
現在のリストプライスが２０万ドルそこそこ、３番目の各５ベッドルームのDuplexなど、現在の持ち主が昨年４０万ドルで購入していますが、今回のリストプライスは１９万９９００ドル！
なんと半値以下です。
建物は、特に最初の写真のものなど、築３年といってもほとんど新築同様で、ほとんど痛みはなし。
それでも半値近い。
いくらフォークロージャ物件だと言っても、これはあまりにひどいのでは？と思うほどでした。
さて、なぜ、こんなに安いのでしょう？
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Multiple Unit
Gen さん
Re:Multiple Unit(10/29)
リンロン88
さん
Genさん
＞この手の情報まってました。
＞
＞中身かなり傷んでるんですか？それとも、レントがトータルで$1500くらいしかとれないとか？
-----
各物件それぞれです。
１）最初の二つの写真：一つ目は今、２１万５千でアンダーコントラクトになっていましたが、二つ目はそのすぐ横に建っている建物で中身は一緒。ほとんど手がかかりません。Duplexの一方は殆ど手を加える必要がなしで、もう一方も壁を塗り替える程度です。ただ、周りの同様のアパートはテナントが入っているようで、恐らく一軒１１００ドル前後だと思われます。
これだけだと非常にいい物件なんですが、問題は立地。アトランタのダウンタウンの再開発地域で、今現在はさびれています。また周囲に古いけれども同様のレント物件が溢れています。
この環境で果たしてテナントが確保できるのかが？？？で、もし確保できていたなら今の所有者も破産しなかったんではないかな、と思われます。
写真３．と４．はそれぞれかなり手を入れる必要があります。
例えば写真３の物件は、一階のキッチンで小火を出したようで、レンジ周りが黒焦げでした。
でも、大してお金もかけず修復できそうです。
ただし、何を間違ったのか、この物件、課税評価額が高く、リストプライスを大幅に上回る３０万ドル以上の評価になっています。
これだけだといいことのように見えますが、それがために年間ＴＡＸが５０００ドルを超えます。
立地はそこそこなのですが、やはりテナントが確保できるか、が最大のネックですね。
とにかく、ダウンタウンに近い区域は始めていったので、普段見慣れている中高級住宅地とは雰囲気から言って段違いです。
周辺もほとんど黒人しか見当たりませんでしたので、テナントの質も問題になるでしょうね。
(2005.10.29 11:22:13)
＞この手の情報まってました。
＞
＞中身かなり傷んでるんですか？それとも、レントがトータルで$1500くらいしかとれないとか？
-----
各物件それぞれです。
１）最初の二つの写真：一つ目は今、２１万５千でアンダーコントラクトになっていましたが、二つ目はそのすぐ横に建っている建物で中身は一緒。ほとんど手がかかりません。Duplexの一方は殆ど手を加える必要がなしで、もう一方も壁を塗り替える程度です。ただ、周りの同様のアパートはテナントが入っているようで、恐らく一軒１１００ドル前後だと思われます。
これだけだと非常にいい物件なんですが、問題は立地。アトランタのダウンタウンの再開発地域で、今現在はさびれています。また周囲に古いけれども同様のレント物件が溢れています。
この環境で果たしてテナントが確保できるのかが？？？で、もし確保できていたなら今の所有者も破産しなかったんではないかな、と思われます。
写真３．と４．はそれぞれかなり手を入れる必要があります。
例えば写真３の物件は、一階のキッチンで小火を出したようで、レンジ周りが黒焦げでした。
でも、大してお金もかけず修復できそうです。
ただし、何を間違ったのか、この物件、課税評価額が高く、リストプライスを大幅に上回る３０万ドル以上の評価になっています。
これだけだといいことのように見えますが、それがために年間ＴＡＸが５０００ドルを超えます。
立地はそこそこなのですが、やはりテナントが確保できるか、が最大のネックですね。
とにかく、ダウンタウンに近い区域は始めていったので、普段見慣れている中高級住宅地とは雰囲気から言って段違いです。
周辺もほとんど黒人しか見当たりませんでしたので、テナントの質も問題になるでしょうね。
(2005.10.29 11:22:13)
Re[1]:Multiple Unit(10/29)
リンロン88
さん
リンロン88さん
ただ、周りの同様のアパートはテナントが入っているようで、恐らく一軒１１００ドル前後だと思われます。
-----
あ、誤解の内容に言い添えますが、この１１００ドルというのは一世帯あたりの賃貸料で、このDuplexとしては、＄２２００ドル前後／月、という収入になります。
テナントが居れば、ですが・・・
(2005.10.29 11:58:02)
ただ、周りの同様のアパートはテナントが入っているようで、恐らく一軒１１００ドル前後だと思われます。
-----
あ、誤解の内容に言い添えますが、この１１００ドルというのは一世帯あたりの賃貸料で、このDuplexとしては、＄２２００ドル前後／月、という収入になります。
テナントが居れば、ですが・・・
(2005.10.29 11:58:02)
Re[1]:Multiple Unit(10/29)
Gen さん
Re[2]:Multiple Unit(10/29)
リンロン88
さん
Genさん
＞リンロン88さん：
＞
＞早速のアップデートありがとうございます。再開発に指定されている地域で、ダウンタウントータルの再開発の波にのれれば面白い物件なのかもしれませんね。いま、どこの都市でもDowntownの再開発大ブームなんで、Atlantaでも高層コンドぼこぼこ立ってません？LAのダウンタウンみたいにおお化けするかも知れませんね。
＞
＞そんなことでとりあえず15万ドルくらいでオファーを出してみては？
＞
＞Taxの評価額ですが、安く購入した場合は、Countyと交渉して買った値段まで落としてもらえないのですかね？Austinじゃ毎年5月にHearingがあって、評価額を2万ドル落とすのに成功しました。
-----
高層ビルがぼんぼん建っている地域もありますが、ここはその地域からは残念ながら外れます。
ただ、そんな寂れたところに新しいサブデビジョンの建設が進められていてびっくり！
ビルダーもバカじゃないはずなので、将来性を考えての開発なんでしょうが、今の現状を見ると「いいのかな～？」という感じです。
また１５万ドルのオッファーの件、みな銀行の所有だったりして、「Firm Price!」とか「Serious offer only!」あるいは「Qualified Buyer only」とか謳っています。
あと、査定の変更についてはPetitionをFileすることは可能なようです。
物件から帰る道々、この不動産屋が話していました。
ただ、「保証」はないですけどね。
(2005.10.29 13:05:49)
＞リンロン88さん：
＞
＞早速のアップデートありがとうございます。再開発に指定されている地域で、ダウンタウントータルの再開発の波にのれれば面白い物件なのかもしれませんね。いま、どこの都市でもDowntownの再開発大ブームなんで、Atlantaでも高層コンドぼこぼこ立ってません？LAのダウンタウンみたいにおお化けするかも知れませんね。
＞
＞そんなことでとりあえず15万ドルくらいでオファーを出してみては？
＞
＞Taxの評価額ですが、安く購入した場合は、Countyと交渉して買った値段まで落としてもらえないのですかね？Austinじゃ毎年5月にHearingがあって、評価額を2万ドル落とすのに成功しました。
-----
高層ビルがぼんぼん建っている地域もありますが、ここはその地域からは残念ながら外れます。
ただ、そんな寂れたところに新しいサブデビジョンの建設が進められていてびっくり！
ビルダーもバカじゃないはずなので、将来性を考えての開発なんでしょうが、今の現状を見ると「いいのかな～？」という感じです。
また１５万ドルのオッファーの件、みな銀行の所有だったりして、「Firm Price!」とか「Serious offer only!」あるいは「Qualified Buyer only」とか謳っています。
あと、査定の変更についてはPetitionをFileすることは可能なようです。
物件から帰る道々、この不動産屋が話していました。
ただ、「保証」はないですけどね。
(2005.10.29 13:05:49)
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