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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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2006.02.15

今日、銀行から連絡があり、先日来審査していた融資が通った旨、連絡がありました。

先日の日記、「キャッシュフローか、リスク回避か！」　で書いた時のベスト条件で融資がとれました

ラッキー！

結局、

＜現行＞　　　　　　　　　→　　　　＜借り換え後＞

２７年　２．３７５％　変動　　→　　（１）２３年　２．１％　５年固定
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（２）２３年　２．７％　１０年固定

（新規アパート分）　　　　　　→　　２３年　２．７％　１０年固定

もともと公的融資を検討しましたが、いろいろ条件がきつくこれだけのことが出来なかったので止むを得ず普通の銀行のアパートローンになりましたが、その中では結構いい条件でとれたと思います。

なにせ、既存の物件の担保余力も活用して、今回の新規購入物件に対しては物件価格の１１２％のローンを取り付けられ、諸費用などすべてを借り入れでまかない、自己資金は完全に０で済むことになり、既存の変動金利ローンも全て一定期間、固定化できました。

公的融資だと、こういう芸当ができなかった、というのが実情です。

しかし今回の新規＆借り換えローンで、一番大きかったのはやはり、自己資金０でいけたために、日本のアパート投資に対して一気に自己資金比率を下げ、レバレッジを上げられた事です。

御存知のように、アメリカでは殆どの場合ローンを借りての投資はレバレッジがマイナスになるので、ローン比率が高ければ高いほど実質利回りは低下します。

一方、日本の場合は、現在の低金利を利用すると、逆に殆どの場合、レバレッジがプラスになり、借入比率が高まれば高まるほど自己資金投資額に対するリターン、いわゆるＣＣＲ（Cash-on-Cash Return)が大きくなります。

つまりキャッシュフロー面を数字で言えば、

ＣＣＲ　現行８．４７％　　→　　今後９．３０％

ということで、けっして高くはありませんが、全諸経費と修繕積み立て金を除いても１％弱の改善が図れたことになります。

しかし、この数字では「な～んだ。」とあまり効果が感じられないかもしれません。

と言うのは、今回借り換えに合わせて、キャッシュフローを犠牲にして、返済期間も短縮してしまったからです。つまり、キャッシュフロー面からだけ見ると、実は片手落ちなのです。

元金返済部分は収入でありながら手取り収入にはならず、通常は上記の計算から除外されているのですが、これも収入の一部としてカウントすると、実質投資リターン（年間の純キャッシュフロー＋元金返済分）は、

　　現行１１．６６％　　→　今後１６．３０％

となり、大幅に改善されます。これが今回ローンの返済年数が短縮された結果なのです。

ということで、この元金返済分もリターンの一部と考えると、今までの全投下自己資金の回収が現行の８．６年から６．１年と大幅に短縮され、それ以降はローンの力で収入を生み出してくれる格好になるはずです。

あとは、新規アパートの客付け、そして現在のアパートの空き３室の満室化をやるのみです。

まだアパートの最終決済は済んでいませんが、融資がとれたこともあって、ほぼ９９．９％、購入が決定ですので、明日早速、賃貸募集に入りたいと思います。

さあ、今回の日本「出張」の最終ステップです！

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Last updated 2006.02.16 16:25:25
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■コメント

Re:融資とれました(02/15)

ターネックさん

融資獲得おめでとうございます（＾＾
新規アパートは借入金が物件価格の１１２％ということなので、CCRは∞ということですね！

(2006.02.15 18:09:32)

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Re[1]:融資とれました(02/15)

リンロン88 さん

ターネックさん
＞融資獲得おめでとうございます（＾＾
＞新規アパートは借入金が物件価格の１１２％ということなので、CCRは∞ということですね！
-----
ありがとうございます。

いちおう私の計算シートでは自己資金￥７０００だけ入れています（理由はありませんが）ので、ＣＣＲは８０００％です。（笑）
(2006.02.15 18:18:41)

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Re:融資とれました(02/15)

DOMBE さん

日本出張の計画が極めて順調ですね。
おめでとうございます。

CCR　8000％とは笑えます。
(2006.02.15 22:28:23)

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Re[1]:融資とれました(02/15)

リンロン88 さん

DOMBEさん
＞日本出張の計画が極めて順調ですね。
＞おめでとうございます。
＞
＞CCR　8000％とは笑えます。
-----
本当はまともに数字を入れると、なんと－∞になってしまいます。

この意味はわかる人にはわかるでしょうが・・

と言っても収入はプラスです。とすると・・・（笑）

(2006.02.15 23:30:46)

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良かったですね。

cutiecocoa さん

ご融資の件、おめでとうございます。
良かったですね。

現行１１．６６％　　→　今後１６．３０％
とは随分な改善ですね！スゴイです。
我が家も見習いたい。。。。

新物件のテナント、問い合わせはちらほら。
まだ決まってませーーーん。
早く決まって欲しいです。
(2006.02.16 12:47:50)

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Re:良かったですね。(02/15)

リンロン88 さん

cutiecocoaさん
＞ご融資の件、おめでとうございます。
＞良かったですね。
＞
＞現行１１．６６％　　→　今後１６．３０％
＞とは随分な改善ですね！スゴイです。
＞我が家も見習いたい。。。。
＞
＞新物件のテナント、問い合わせはちらほら。
＞まだ決まってませーーーん。
＞早く決まって欲しいです。
-----
こんにちは！

こちらもフロリダ、週に２，３件問い合わせ・見学があるようですが、まだ決まらず・・・（泣）

そろそろ「強気」の家賃設定を弱含みにするかどうか、真剣に悩んでいます。

お互い頑張りましょう。（笑）
(2006.02.16 16:18:10)

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