2009年01月の記事
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土地探しの注意点、道路編
今日は、道路の種類やセットバックについて考えてみます。道路は所有者がおおやけの機関か個人によって、公道・私道に分類されます。また、もう一つの区分として、建築基準法の道路であるか否かです。公道であっても、建築基準法上の道路でなければ、接していても建築の許可を得ることは出来ません。また、100％他人名義の道路でも、建築基準法上の道路であれば、基本的には建築の許可を得ることができます。（ただ、実際は、道路の通行承諾書等、所有者の同意は必要です）建築基準法上の道路で、私道よりも公道に面している土地の方が、一般的には価値が高いと思いますが、私道が全く良くないこともありません。少なくともその道路の権利を一部でも持つことは大切です。また、前面道路幅は4ｍ以下の場合、みなし道路、いわゆるセットバックが必要になります。実際の道路の中心線から、お互いに2ｍずつ道路境を後退させる必要があります。後退した部分をセットバックと言います。行政の指導によって異なりますが、セットバック部分については、所有し続けていても、建築基準法の敷地面積からは、除外されますので建物を設計する上で、注意が必要です。
2009年01月30日
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土地探しの注意点、道路付け・地形編
今日は、土地の形・地形や敷地が接道している、道路付けに注目してみましょう。皆さんは、どんな土地を選ぶでしょか？東南角地は、好まれる道路付けの土地であることは間違いないでしょう。ただ、人気がある分価格も高く、手に入れにくいことも事実です。南西角地も含め、南側の角地を狙って土地探しをすることも悪くはないですが、いつその縁が廻ってくるのか分かりません。北側道路だったり、敷地の形が旗竿地だったりする土地も、市場ではよくあることです。むしろ、この手に土地の方が数は多いかもしれません。このような、一見デメリットを抱えている土地も、見方によっては魅力のある土地にもなります。なかなか文章では説明しにくいですが、例えば、北側道路の土地でも、南側隣地との高低差があれば日当たりは確保でき、しかも、浴室やトイレなど窓が小さい場所や、押入れなどを道路側に作り、南側にリビングを作れば、通行人の視線を気にするようなことはありません。また、旗竿地なども、通路部分に車を2台駐車できるような場合ですと、同じ坪数の整形地の土地価格よりもリーズナブルに購入することができます。限られた予算で、いい条件の土地を見つけるためにも、色々な角度から土地を検討していただきたいと思っています。
2009年01月29日
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土地探しの注意点 建ぺい率・容積率とは
物件資料データで、「用途地域」、「建ぺい率」、「容積率」という用語が出てきます。土地を探されている条件から、それぞれの用語の意味を考えてみます。皆さんは、マイホームを建てるための土地を探す訳ですから、「用途地域」も、住居系がほとんどだと思います。第1種低層住居専用地域から準住居地域まで7区分あります。ちなみに住居系以外ですと、商業・工業系になります。いわゆる大型分譲地などは、大低は第1種低層住居専用地域となっています。つまり、専用住宅を建てるために適している用途地域といえるでしょう。準住居地域の区域に近くなるに連れて、高い建物や店舗などが建てられるようになります。概ね駅や大きな道路の近に多く区分されています。また、「用途地域」の区分に伴なって、建ぺい率、容積率が定まっています。よく目にするのは、建ぺい率であれば、40％、50％、60％あたりでしょうか。建ぺい率とは、分かりやすく言うと、敷地に対して真上から見た建物大きさと、敷地の大きさの割合になります。容積率は、敷地の大きさに対して、建物全体の多きさの割合になります。80％、100％、200％あたりになります。例えば、第1種低層住居専用地域、建ぺい率40％、容積率80％の区域で、100平米の敷地があるとします。建築面積の上限は、建ぺい率が40％なので、40平米まで。容積率が80％なので、延べ床面積の上限が80平米までとなります。従って、同じ大きさの敷地であっても、用途地域、建ぺい率、容積率によって、建物の建てられる大きさが変わってきますので、要注意です。
2009年01月27日
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上手な土地の探し方、物件表示編
「上手な土地の探し方」と題して、これまで、土地の取得に伴なう諸経費と、土地取得後に掛かる可能性のある費用について、お話してきました。今回から、土地情報あるいは、実際に土地を見たときに注意するポイントを考えてみたいと思います。まず、物件資料のデータについてです。交通に記載のある時間の表示ですが、地図上、つまり平面で80ｍ当たり1分として計算します。例えば、最寄駅から物件まで、地図上で歩ける道の最短の距離が縮尺で800ｍであれば、途中が階段や坂であっても「徒歩10分」という表示になります。これは、公正競争規約で定められていますので、違法な表示はご法度のはず！？です。ただ、実際物件を検討する際は、駅から物件まで歩いてみることが大切です。（皆様、言われなくても試していますよね。）
2009年01月26日
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工務店ツアーＩＮ伊豆 企画
先日、お世話になっています、ギャザホームの染谷社長からご連絡をいただきました現在施工中の「エクセルギーハウスin伊豆」の初めての現場見学会の日程が決まったようです現場の様子は、ギャザホームさんのブログを見てくださいエクセルギーハウスについては、こちらをご覧ください現場見学会は、来月2月14日（土）、15日（日）の2日間です私も、現場を見に行ってこようと思いますこの建物に関しましては、クレアホームでも工務店ツアーの企画を組んで、参加させていただいたいと考えています場所が伊豆なので、どんな企画にするのか思案中ですこれまで、クレアホームでは、二度工務店ツアーを実施しています過去、ウィズハウスプランニングさんと安曇野木材さんとの企画で実施させていただいてますパターンとしては、午前中に会社にお邪魔して、住宅の特徴を社長か担当者の方からご説明いただきます昼食を皆さんで食べて、午後から竣工後の家にお邪魔します家では、お施主さんに直接、施工体験や実際に生活してみた感想などを伺うことが出来ます自ら直接工務店さんを訪問するのが苦手な方にお薦めのツアーですお施主さんもクレアホームで土地を仲介させて頂いたお客様でしたので、気持ちよく出迎えていただきましたこれから、土地を購入して家をつくられる方に、ご参加いただいて、ご自身の土地探しの参考にしていただければとも考えています
2009年01月25日
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看板とチラシ
今日は、販売の依頼をされています、金沢区釜利谷東の土地に、昨年制作しました「売地」看板を設営してきました通りから1本路地を曲がった通りの旗竿地なので、取り付ける場所を思案しましたが、やはり本通りから少しでも目立たないといけませんので、入り口付近の敷地内の既存のフェンスに取り付けました地道な広報作業ですが、早期売却を願っている売主様にとって、少しでも可能性のあることはしていきたいと思っています現場の写真はこちら↓（分かりにくい）そして、夕方には来月の契約準備スクールのチラシを持って、タマックさんにお邪魔しました今月行った、「土地発掘セミナー」のさらに知識をつけていただくためのスクールとして、契約書、重要事項説明書の解説を行う「契約準備スクール」の宣伝ですやはり土曜日ということもあって、お客様がかなりいらしゃいましたさすがですお持ちしたチラシはこちら↓クレアホームは、パートナーである工務店さんのお力をお借りしています本当にありがたいことです土地を検討されているお客様には、本番の契約を迎える前に、一度勉強しておかれることをお薦めしますご興味ある方は、是非ご参加ください
2009年01月24日
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土地契約後にかかる費用、建物解体
今回も、土地購入後にかかる費用についてです。土地を購入すると言っても、更地ばかりでなく、古家が建っている状態で、購入する場合があると思います。今日は、その際のお話です。売買契約書上は、建物付の土地売買になります。買主の皆さんは、一度建物を所有してからご自身で建物を解体することになります。つまり、建物の所有権移転費用（※これは、土地購入時点に費用がかかりますが。）と建物の解体費用をみておかなければなりません。建物の解体費用につきましては、事前に概算見積もりが取れると思いますので、契約までに調べられるのであれば、やはり工務店さんに調べていただくと安心でしょう。
2009年01月23日
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土地購入後にかかる費用、地盤改良
前回に続き、土地購入後の費用のお話の続きです。今日は地盤についてです。土地を購入する際に、大概は不動産業者から「建築する際の地盤改良に伴なう費用は、買主様負担です。」と、説明されます。この説明は、間違っておらず、その通りです。ただ、問題は、費用がいくらかかるかです。こればかりは、お願いする工務店さんによって、対応の仕方が分かれます。詳しい方もいれば、そうでない方もいます。本来、敷地の地盤調査をしなければ、地盤の硬軟が分からず費用の出しようがありません。ところが、土地を購入する前に、敷地の地盤調査が出来るケースの方が少ないのです。もちろん、売主側に調査を依頼してみることも必要ですが、出来ない場合を前提にすると、やはり工務店さんの経験則に頼らざるを得ないでしょう。売主側が、地盤の硬軟についての責任がない条件の取引が一般的なので、実際、必要であれば予想外に費用がかさんでしまったとしても、皆さんが負担しなければなりません。建物の規模にもよりますが、工務店さんと良く打合せをして、心づもりとして、地盤改良費用を、予備費的に考えておいた方が安心でしょう。
2009年01月22日
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最高のお引渡し
昨日、一昨日とタマックさんにお世話になりました。先週末の17日、18日は、タマックさん主催で「土地発掘セミナー」がありまして、講師としていのぴぃが、お世話になりました。セミナーにも多数の方にお集まりいただきまして、大成功のようでした。その後の打ち上げでも、貞松社長と鎌田室長にもお付き合いいただいて、盛り上がってしまいました。また昨日は、タマックさんで定例の躍進会と新年会がありましたので、参加させていただきました。お客様にとって、失敗しない家づくり、感動の家づくりを実践しているタマックさんは、本当に大勢の大工さん、業者さんに支持されています。当然、それがお客様にも分かるのですね。新年会は、さまざまな業種の業者さんがお見えになっていましたが、皆さん一様にタマックさんとの出会いがきっかけで、仕事に対する姿勢が変わったようです。常に、お施主さんとのコミュニケーションを忘れずに、お引渡しが最高の気分で迎えられるために、尽力されています。クレアホームも土地探しの役割として、今後も参画していきたいと思います。
2009年01月20日
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土地探しの注意点、土留め工事編
土地購入後の費用のお話の続きです。昨日は埋設管のお話でした。今日は、土地そのもので注意する点です。それは、接面道路と宅地の高低差です。土地の面積にもよりますが、高低差が30センチ以上ありますと、宅地の土を留めるための工事、土留め工事が必要になる場合があります。通常の建築の見積もりでは、外構工事として、カースペースやアプローチ階段などの土工事が含まれていると思いますが、ご説明したように、30センチ以上の高低差があると、それ以外に土留め（擁壁）工事代が別途必要になってきます。地下車庫があるような、もっと高低差のある場合は、それこそ大変な工事代がかかります。また、既存の擁壁が古くて、構造上建築の許可が取れない場合は、擁壁工事のやり直しなどになりかねないので、特別な注意が必要です。やはり、土地を購入前に建物を建てようと考えている工務店さんに現地を確認してもらうことをお薦めします。
2009年01月19日
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土地探しの注意点、埋設管
「上手な土地の探し方」と題して、昨日から土地探しのうえでの注意点を考えています。昨日は、購入時にかかる諸経費のお話でした。今日も、お金のお話をしたいと思います。お金と言っても、土地そのものに掛かるお金ではなく、どちらかというと、土地を購入した後にかかる可能性のある費用のお話しです。まずは、埋設管です。埋設管とは、敷地の接面道路に埋まっている、上水道管、下水道管、ガス管を指します。皆さんは、購入者の立場として、購入前に不動産業者から、埋設管の状況は重要事項説明書で説明を受けることができます。前面道路にどれくらいの太さの管が埋まっていているか、また、宅地内の引き込みがあるか否か、把握することが出来ます。前面道路に埋設管が無い場合や、前面道路に埋設管がある場合でも、宅地内に引き込み管が無い場合にも、引き込み工事費用がかかります。既存の管があまりにも古い場合でも、引き込み直しの場合もあります。ここで注意したいのは、その工事代が、どれくらいかかるかです。ライフラインの管ですから、費用がかかることは、理解しなければなりません。ただ、失敗しないために、土地を購入前に建物を建てようと考えている工務店さんに、概算でも見積もっていただくと安心出来ると思います。
2009年01月18日
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土地探しの注意点、諸費用編
「上手な土地の探し方」と題して、土地探しのうえでの注意点を考えてみます。まずは、今日はお金のお話です。土地購入時にかかる諸費用の目安です。私は、お客様にお話する時には、概算で売買価格の7.5～8％と、説明しています。内訳は以下の通りです。□登記代（登録免許税、司法書士報酬、抵当権設定）1.5～2％□仲介手数料 3％+6万（+消費税）□銀行関係（ローン事務手数料、借入金保証料、印紙代等）2.5％□契約印紙代もちろん、この数値はあくまでも概算です。登記代や銀行関係の費用は、借入金に金額によって変わってきます。また、建物登記の時には、表示、保存、追加抵当権設定登記代や火災保険料等も必要になりますので、注意が必要です。
2009年01月17日
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不動産‘情報’について考える
今日は、不動産情報について考えてみます。皆さんが不動産を探す為には、まず情報として入手するはずです。入手方法は、インターネット、情報誌、折込チラシ、電話、メール、ＦＡＸなど、さまざまな手段で情報を入手することが出来ます。つまり、情報を入手するのは基本的には無料です。ご自身で、インターネットからで情報をキャッチするにしても、不動産業者から情報を入手するにしても、お金を取られたことは無いと思います。また、情報誌も最近はほとんど無料です。情報として、現在販売されている不動産を把握することが出来るのです。一方、不動産業界の中では、不動産情報はオンライン管理されています。それは、不動産業界では、売主様から売却を依頼されると、基本的には売り情報としてオンラインに登録することになっているからです。もちろんインターネットが普及する前は、このような制度はありませんでした。革命といってもいいでしょう。また、インターネットの普及で、物件を検索するのも家庭で簡単にできるようになりました。むしろ、インターネット世代の方は現在が普通なので、想像しにくいと思いますが、インターネットが普及する前は、情報誌、折込チラシが主流でした。私が、不動産業者になりたての15年程前は、現在の「タウンズ」（当時は「住宅情報」という名前でした）が有料でした。確か、350円ぐらいだったと記憶しています。そして不動産業者へ問い合わせして、情報をもらうことになります。当然、イーメールもありませんでしたから、情報は資料として、郵送、ＦＡＸなどで、入手していました。現在は、名前も、電話番号も教えないでも、メールで情報を入手することが出来ます。結局、無料で情報が入手出来て、情報がオンライン管理されているのですから、買主様は、気に入った物件があれば、全てではありませんが、ご自身の好きな業者さんから購入することが出来ることになります。無料で入手出来る土地情報も、いずれかの不動産業者を介して購入する訳ですから、購入時点で、仲介手数料が発生します。土地の情報ばかりでなく、今後は益々、不動産業者自身の情報をしっかり調べられるようになるといいですね。不動産業者は、まだまだ情報公開されていないので、実際は訪ねてみないと、どのよな会社か分からないですね。クレアホームも、お客様から選ばれる会社になるよう努めていきたいと思っています。
2009年01月16日
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独特の個性とデザイン
今日は、新年のごあいさつ方々工務店さんを訪ねました今日伺ったのは、加賀妻工務店さん、峯村工務店さん、パパスホームさん、光正工務店さんです。ほとんど方はお出かけでしたが、今日は、久しぶりにパパスホームの井手社長にお目にかかりました女性の社長ですが、とても元気な方です井手社長の独特の個性と家のデザイン性で、お客様を引き付けている。と、思いますさすが、不況知らずで、受注も順調でとても忙しいようですこうしていつも、工務店さんとお話すると、楽しくなりますクレアホームもがんばるぞさてさて、明日はお客様からご依頼された、土地を探さなければ
2009年01月15日
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社内ミーティング
今日は、午前中は社内ミーティングをしましたしのぴぃと、業務の現状把握と、今年の目標についてしっかりと話し合いましたこんな時期ですが、クレアホームとしては、極めて前向きな姿勢で今年1年望みたいとと思っています午後からは、工務店さんのごあいさつ回りでしたお客様との対応もあって、結局出掛けられたのが、2時半過ぎになってしまって、夕方に来客があるので、伺えたのは、ワカバヤシさんだけでした休み明け、また伺いたいと思います
2009年01月13日
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土地情報を収集しています
先週から、工務店さんへの新年のごあいさつが続いてます今日は、伊佐ホームズさんへお邪魔しました特に、アポを取っていないので、先方もいらっしゃらない場合がありますワカバヤシさんはお休みでした祝日だからですかねぇ新婚旅行中のご担当者まで、いらっしゃいました（まぁ、これは喜ばしいことか）また、明日も工務店さんへのごあいさつ回りをする予定ですそして、土地情報の収集もしていますまずは、この物件↓麻生区早野、地積が77.42坪でなんと価格が2350万円通勤や買い物が車の方は、魅力があるのではないでしょうかしかも、売主さんが早期売却を希望していますので、価格交渉もし易そうです次に、この物件↓長津田7丁目 31.1坪 3100万円ですその他、権太坂、太尾町、町田市小川町の土地などがあります（ご興味ある方は、物件検索システムでご覧ください）今は、なかなか売却が進まない時期ですから、買い手ににとっては売主との交渉を優位に進めていくチャンスですお見逃しなく
2009年01月12日
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いつでも判断できる準備を
今日は、藤沢・茅ヶ崎方面のご案内でした以前にもお話しましたが、マンションのご自宅を買換えのお客様ですまだ、自宅の売却が済んだ訳ではありませんが、資金計画をより現実的にする目的もあって、想定する土地予算で、物件を見ていただいています今日は、かなりの収穫があったようです色々なタイプの土地を見ていただきましたが、その収穫とは、ご主人様と奥様の物件の好みがかなり違うことに、ご本人が気が付いたことです例えば、この物件↓湘南台駅 徒歩20分 約46.8坪で2650万円で、角地写真からはちょっと分かり辛いですが、境川沿いなので開放感もあります閑静な場所、この坪数と価格で、ご主人様は気に入ったご様子でも、奥様は・・・駅前までの道に坂があって、しかも住宅があまり無いない場所なのでかなり寂しく、買い物する場所もあまりありません車を運転する方だったらいいのでしょうが、奥様はいわゆるペーパードライバーのようで、立地的にも、ちょっと検討しにくいようでした土地選びは、何の条件を優先するのかによって変わってきます特に、ご夫婦の意見の違いは必ずあるものです土地を見ていただいた後に、ご夫婦で良く話し合って条件を整理していただくことをお勧めしていますそうしておかないと、いざ、いい土地が出た時に判断できませんからね今頃、家族会議の真っ最中でしょうか
2009年01月11日
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回りが生産緑地に囲まれた土地
今日は、設計でお世話になっています、野本先生と宮前区の土地をいくつか見に行ってきましたそのうちのひとつ、菅生の土地をご紹介しますのどかな場所です回りは、生産緑地ですから数十年は住宅が建つ心配はありません約150坪の土地なので、3区画を予定しています近くに、スーパー、学校、バス停もありますし、平坦な場所ですから、通勤面でクリアできる方であれば、ご検討願います価格も手頃です（少し、採光対策は必要かも）詳しくは、明日にでも物件登録をしておきますので、ご覧くださいさあ、明日は藤沢、茅ヶ崎方面のご案内です頑張ります
2009年01月10日
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注文住宅は満足度が違います
昨日はタマックさんへ伺って、貞松社長と情報誌・クラッシーの対談取材を受けました話は、お客様のための理想の住まいをづくりのお手伝いを、それぞれの立場で仕事に取り組んでいる。と、いう内容でした「建築業界に無防備で入らないで」と、熱く語る貞松社長業者主導の業界ですから、お客様自身がしっかりと勉強して、絶対に失敗しない家づくりを目指してほしいと、本気で訴えています私達クレアホームも、「家は買うものではなく、作るもの」であると考えて、土地のみの仲介に特化しています建物が完成しそのマイホームに住む時、実感します満足感があります世界にたった一つのあなただけの家ですそれが、注文住宅なのです打合せから、完成。また、完成後のアフターまで、ずっとお付き合いするパートナーが、工務店さんですお客様の為に、本当の意味で味方になって一生懸命対応してくれる、気が合う工務店さんを見つけて下さい私達は、土地探しで精一杯お手伝いします理想のマイホームを求めて、頑張りましょうちなみに一部の地域ですが、情報誌・タウンニュースでも、貞松社長・しのぴぃ対談の記事でます該当地域の方は、是非一読下さい
2009年01月09日
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造作前の土地
お客様から見ると、検討しにくい物件でしょうか・・・北山田駅徒歩7分、46.5坪、4680万、南道路の土地ですいい立地ですただ、道路から宅地の高低差が約3.5ｍ程有りますこの写真の物件をこれから2区画にしますので、まだ現時点で、階段や駐車場が作られていない状態ですつまり、この価格から別途、駐車場と階段の造作費用が掛かりますもちろん売主側で、駐車場2台とアプローチの階段の見積もりを用意していますが、実際現場が出来ていないとイメージが付きにくいかもしれません。。。売り側からすると、1区画まとめて購入する方もいるのでは？と、2区画の造作着手に、しり込みする訳です基本は、造作が完成している土地を購入することをお勧めしますが、このような土地を、検討する必要がある場合があります一番いい方法は、家をづくりを任せている工務店さんに見ていただいて、お客様の希望にあった造作の内容で、見積もりを取っていただくことだと思いますまた、売り側の状況としては、造作し兼ねている状態ですから、早く手放したいことも想像できますすなわち、価格面の交渉もし易いと推測できますパートナーとなった、工務店さんや不動産業者さんの力を借りて、この手の物件も検討してみてはいかがでしょうか
2009年01月08日
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最後は土地の値段でしょうか
今日は、ホームページの新着情報の物件を見てきました以前から、あった土地ですが、価格が200万円下がりました中川駅から歩けて、土地が52坪、4280万円です坪当たり82.3万円なり高台で眺望も良く、角地でもありますしっかりした大型駐車場もありますので、余計な外構費用も掛からないと思いますそれにしても、地価がだいぶ下がってきました低金利に大型住宅ローン減税と、購入するための好材料が揃ってきていますねそして、こちらは東山田の土地です手前と後ろの2区画の土地になります後ろの北側の土地は、旗竿地ですが、北側も道路に面していますので、開放感があると思います北山田駅徒歩7分、約52坪、価格は5180万円価格は、もう一息。坪当たり、100万円を切ってくると、魅力が増しますかね～最後の決め手は、土地の値段でしょうか景気の行き先は、まだ不透明感がありますが、手頃な物件は流通しているようです皆さん、いい土地を見つけましょうね
2009年01月06日
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明けましておめでとうございます
明けましておめでとうございますクレアホームも今日から仕事初めです1年の計は、元旦に有り！と、言いますが今年ほど計画が立て難く、また仕事のイメージが沸き難い年は無かったような。。。でも、仕事は張り切ってやりたいと思いますそうそう、元旦の朝は、初日の出の夢を見ました1富士、2鷹、3なすび、だから、初日の出の夢はあまり関係無いのかなでも、初日の出の夢なので、目覚めた時に気分は良かったです実際の初日の出も、快晴だったので、しっかりと拝むことができました逆方向には、富士山もすっきり見ることが出来ました（これまた、きれい）ちなみに、見た場所は、私の実家の近くの畑が広がる丘の上からです（実家は、横須賀市長井ですで、「海の手公園・それいゆの丘」の近くです）今年は、後厄も抜けたことですから、クレアホームの事業も積極的に進めていきたいと思っております。本年もよろしくお願い申し上げます
2009年01月05日
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