2015年01月の記事
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施主検査
イダケンが理事長を務めるマンションでは大規模修繕施工中です。先日足場を解体する前の施主検査に参加しました。イダケンの巨体には足場が低い。体をかがめた姿勢で足場内を移動します。組合が採用した設計事務所がしっかりチェックしてくれているので大きな指摘もなく検査を終えました。下の写真は不良箇所の屋上笠木を全面交換した写真です。屋上からの漏水は水下の排水口部分、端っこの立ち上がり部分、笠木部分が原因になることが多いです。イダケンが理事長を務めるマンションは慢性的な資金難で次の大規模修繕は１５-２０年先になる見込みです。一般的な周期より長持ちするような仕様で修繕を行っています。マンションがある横浜の関内地区は塩害の影響を受ける環境です。工夫を凝らせば、修繕周期を長く設定することも十分可能です！ 【勉強会のお知らせ】管理会社からそろそろ大規模修繕の時期ですよ。慌てて準備を始める管理組合は多いと思います。高額な出費が伴う工事に対して、十分な計画を立てていない管理組合に対して、管理会社は強烈な影響をかけてきます。管理会社がマンションの為を思って、常識的な金額で、品質の良い工事を提供してくれると思ったら大間違いです。管理会社は、無関心な組合からエスカレータ方式で受注してきた多くの大規模修繕実績と、売り主系列のネームバリューで労せず工事を受注します。下請けの管理会社に丸投げ、技術スタッフも最低限の人数しかいない。管理会社お任せだと高い金額で工事を受注できる。手間がかからず大きな売上をあげることができるのです。 じゃあどうすればいいの？２月２５日（水）１９時から横浜開催の勉強会では、大規模修繕の進め方について、組合としては何をすればいいのか？どのようなことを気をつければいいのかレクチャーしたいと思います。お申し込みは下記画像をクリックしてください。 にほんブログ村
2015.01.31
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やる気のない管理会社と関心のない管理組合
マンションを購入するときは相場と比べてお得感がある交通利便が良い子供にとって環境が良い間取りが気に入った等の理由で購入意欲が湧き、真剣に気に入った物件をすすめてくれる契約先の不動産屋や分譲主のデペロッパーを信用して契約することになります。住み始めると、かなりの確率で分譲主のグループである管理会社が管理に携わることになります。売ってくれた分譲主を信用できたのだから、系列の管理会社も丁寧に居住者のことを思って仕事をしてくれる。こんな風に思い込みます。しかし、持ち回りで役員になってびっくり！管理会社の対応が遅い、悪い。契約に載っていることを誠実に仕事をしてくれない。居住者のことをちっとも考えずに会社都合の管理を押し付ける。新築施工時の不具合があっても保証期間であるのにかかわらず売り主を庇い、有償の工事を提案する。杜撰な仕事ぶりに信頼を裏切られて怒りに震えます。この事実を組合員に共有しようと報告会をひらくと、多くの組合員が醒めた態度にトーンダウンします。役員にならないと管理員や清掃の具合のみでしか管理の良し悪しを判断できません。管理員と清掃の品質を押さえていれば、理事会支援が疎かであっても管理会社は契約を切られません。管理会社にとって目の上のたんこぶである適切な指摘をする役員も、持ち回りのため一年で理事会からいなくなります。分譲主のグループを盲信的に頼り、管理の良し悪しについて部分的な評価基準しか持たず、短期任期の理事会運営では、管理会社がいい加減な仕事をしていても許されることになります。管理会社のビジネスモデルは、顧客が前述のような体質をもっているため、楽して儲けるになります。現場のフロントマンは、意欲があってもキャパシティオーバーの多くの掛け持ち物件を任されます。フロントマンがパンクしても早々に管理会社を変更する組合は少ないのです。その結果、良い仕事を提供せずとも契約が持続できるため、人件費を節約するため一人あたりの業務を増やし、会社はどんどん肥えていきます。仕事や私生活で多忙な区分所有者が管理に蜜に関わることは確かに面倒かもしれません。表面上信用している管理会社は高かろう、悪かろうなのです。値引きを要請しても、業務改善を要望しても、管理会社にとっては適正な業務対価であり、標準的なサービス提供であると考えているので、組合が本腰を入れて交渉しないと良い返事を期待できません。区分所有者どおしの横のつながりが少ないマンションであれば、改革を阻止しようと管理会社は、あの手この手で改革推進論者を孤立化させ、自然消滅を狙います。【勉強会のお知らせ】2015年2月11日の14時から新宿にて勉強会を開催します。仕事や家庭で忙しく、管理に係る機会が少ない組合員で構成される管理組合。お任せされることに甘えて、マンションを良くするために積極的な行動をしない管理会社。このような状況で、マンションが良くなることはありません。関心を持てない組合員の心を変えるなど無理なことと思うかもしれませんが、実はそうでもないのです。 正しいアプローチでマンション管理の必要性を説いていけば、多くの方がやる気を出してくれます。今回の勉強会では、その点についてお話ししたいと思います。 にほんブログ村
2015.01.29
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機械式駐車場の交換
建物と同じで屋外にある機械設備も立地や使用材料によって劣化の進行が大きく左右されます。機械式駐車場の耐用期間は25年くらいと言われていますが、寿命が早まることもあります。総戸数と機械式駐車場の設置台数が同じくらいであれば、装置の交換は大規模修繕と同じ位かかります。交換するにあたっては、契約率や法的なことを勘案して駐車場は何台必要なのか？駐車場を外部に借りたり、駐車場用地を組合で購入したり、機械式駐車場を自走式駐車場の変更したり様々な方法からマンションに最適な駐車場確保手段はなにか？装置を交換する場合どのメーカーの機械がコストパフォーマンスが高いのか？保守料を含めた将来必要な維持費がいくらなのか？高額な出費を伴う交換を実施する前に、複数のパターンを検証した上で、最善と思われるプランを選ぶ作業が組合に求められます。駐車場改修のコンサルタントとしてもイダケンは仕事をさせて頂きます。現在も100台を超える駐車場の未来について契約先マンションのために尽力しています。管理会社のオンリーワンの提案が必ずしも最適なプランじゃないかもしれませんよ？【2月セミナー開催のご案内】イダケン事務所主催のセミナーを次のとおり開催します。 にほんブログ村
2015.01.27
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大規模修繕工事完了報告会
昨晩は横浜にあるマンションの大規模修繕工事完了報告会に出席しました。準備から完工まで2年と9ヶ月と係わってきたこのマンション。総工費は約3.6億円。これだけの規模の工事の調整を行うコンサルタントの任命を頂き、やりがいのある充実した仕事になりました。報告会後は慰労会に参加させて頂き、お酒を飲みながら遅くまで委員さんと色々なお話しをする事ができました。引き続き修繕委員会は存続。改めて修繕アドバイザーとして起用頂ける予定です。【2015年2月セミナー開催のご案内】イダケン事務所主催のセミナーを次のとおり開催します。 にほんブログ村
2015.01.24
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機械式駐車場の空きはどうしようないのか
機械式駐車場の空き問題で頭を抱えているマンションは多いと思います。管理会社にどうすればいいの？っと問題提起してもなかなか妙案が出されない。結局空きを放置するマンションは多いと思います。組合の発想としては空いているならば外部に貸そう！こんな対策を持つ組合も多いと思います。でも、管理会社は収益事業で課税対象になるのでやめたほうがいいとNegativeな回答をします。外部貸しって本当にデメリットしかないのでしょうか？全てに当てはまりませんが、税制をクリアし、空き駐車場を少しでも運営できる手段は検討できるようです。お困りの管理組合様はイダケンに一度相談ください。にほんブログ村
2015.01.21
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総会議事録あるあるぅ！
総会議事録でよく見る気になる表現です１．賛成多数で決まった⇒過半数の賛成を得て決まったが正解です２．役員５名を選任した⇒監事は総会での選任が必要です。理事４名と監事１名はこの方ですが正解です３．管理会社が議長を務めた⇒議長は理事長です。議事進行は管理会社が務めたが正解です４．（議決権行使で反対があるのに）会場出席者の満場一致で決定した⇒議決権行使書を足した賛成数を確認した上で、過半数の賛成を得て決まったが正しいです。５．出席者の意見を条件にこの議案を決定した⇒委任や議決権行使があれば、勝手に議案の前提条件を変えてはダメです皆さん、後でトラブルにならないように管理会社の適当な議事録を信用せずにちゃんとチェックしましょう！にほんブログ村
2015.01.19
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契約さえしてしまえばこっちのもんだ！！
昨年委託契約の見直しを行ったマンション。組合要望が盛り込まれた契約を実現。かつ委託費が下がりました。これでホッとしてはいけません。このマンションでは、委託契約の見直し決議に合わせて、契約状態を確認し、必要に応じて管理会社と折衝を行う監査機構を作ることを総会で決めました。秋から当事務所をコンサルタントに迎えていただき、業務品質を確保するためのチェック方法を検討しています。予想はしていましたが、契約を変更した項目の半分も実現されていません。これって契約違反です。近々管理会社も同席のもと、契約に基づいたチェック項目の確認会を行いますが、これから、管理会社は忙しくなると思います。契約が変わっても、組合はチェックできないだろうと思い、いい加減な仕事をしていたのが、厳しいチェックが行われることになるわけですから・・1年前に100項目近い契約の不備を指摘。管理会社が変更されるかもという大騒ぎになりました。襟を正しますと言った管理会社。契約が継続してしまえば、今までどおりの自分たちのやりやすいマイペースの業務に戻ります。もし、今年管理診断を行っても、50項目以上は不備が見つかると思います。上部だけしか反省しないんですよねー彼らは【勉強会のお知らせ】2015年2月11日（祝日）14時より新宿にてマンション管理セミナーを開催します。今回のテーマは「やる気のない管理会社と関心のない管理組合。ないない尽くしを改める方法とは！？」です。近日中に案内ホームページを立ち上げますのでお待ちください。にほんブログ村
2015.01.18
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会わなきゃわからない
理事会とは別に、会議のための会議になりますが理事長等役員さんと事前打ち合わせをすることが度々あります。メールでのやりとりだけでは伝わらないことがあります。意思疎通をしっかりし、組合の要望を把握した上で、業務に望むよう心がけています。管理士になってからニワカに始めたことではなく、管理会社時代のフロントマンの時もコミュニケーションを大事にしていました。契約先のマンションを見ていて思うことが、フロントマンは一生懸命やろうとしているのでしょうが、前述のような密な接点を持ち業務を取り組もうとする方は稀です。 にほんブログ村
2015.01.15
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クレジーな管理士
独り立ちができない管理士で、お金の誘惑にかられて管理会社の傀儡になるかたがいます。 そういう方に限って、管理士とはなんぞやというマトを得ない主張をします。 今や飛ぶ鳥を落とす勢いの某管理士とかつて共に行動していたこともる方。 管理士の本質を忘れ管理会社の傀儡になるとクレジーな発言をするのだと思い知らされる瞬間でした。 やりとりの録音を事務所に帰ってから聞くと感情論の連発で苦笑するしかありません。この方自分の言ってること恥ずかしいと思わないのかなｗ 今回は周到な準備の元、感情むき出しの彼らから言質をひきだしました こちらは根回し済み、罠にかかっていることも理解できないんですよねー 結果、ハマった。 言った発言引っ込めないぞーｗ
2015.01.12
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なぜルール違反が野放しになるのか
長い年末年始の休みが終わったと思ったら、また三連休ですねイダケンは三日とも仕事が埋まっていますｗ本題です。多くのマンションは、管理組合役員（理事会・監事）を１年任期＆持ち回り制で決めていると思います。職務については役員間の話し合いで決めることになりますが、進んで役員に就任している人は少なく、場合によっては「くじ引き」で理事長が決まることもあります。分譲マンションには必ずと行って良いほど、ルールブックである「管理規約」があります。規約に記載している内容は居住者の努力目標ではなく、必ず守らなくてはいけない決まりで、違反すると法的訴えの対象になることもあります。国交省の標準管理規約最新版に準じたマンションにおいては・・１．規約・総会決議の違反者に対して理事長は注意をすることができる２．規約・総会決議の違反者に対して理事会決議で理事長を組合の代表者として法的訴え（裁判等）を起こすことができる３．違反者には裁判費用や諸経費を請求することができると定めがあります。注意をしても改めないルール違反者に対しては、規約に則った毅然とした対応をとらなければなりませんが、順番で回ってきてそもそも進んで引き受けたわけではない理事長やその他役員の皆様は、住民間の争いになるようなことを避け、問題を先延ばしにする傾向があります。その結果、ルール違反は放置されるとともに、自分もルール違反しても問題ないだろうというご都合主義の新たなルール違反者を生み出すことになります。組合のサポートを行う管理会社も、お客さんである居住者に対して積極的に注意しようとすることを嫌い、マンションは無法地帯のモラルが低い状態になります。規約はわかっちゃいるけど、自分達の役員の時には責任を取りたくない。こんな体質が、健全な管理組合運営を阻害する原因となります。持ち回りの役員選出のメリットも理解できますが、本当に住みやすいマンションにするためには、持ち回りは無理があるのではないかと感じています。・高額な修繕工事を適切な金額で発注する・ルールを守ってもらう・管理会社を含む外注先のコントロールをする・住みよいマンションにするために居住者の意見に耳を傾け必要に応じて運営に反映する。毎年役員が変わるような執行部を持つ管理組合。業務提供レベルが低く仕事がパンク状態のフロントマンを派遣する管理会社。二者だけで管理状態の良いマンションを実現することは至難の業です。 にほんブログ村
2015.01.11
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必要な資料が見つからない！
皆様のマンションでは重要書類の管理はどのようにしていますか？一年任期持ち回り制の理事会体制を取っているマンションでは、管理会社にお任せで、どのように整理されているか見たこともない方が多いのではないでしょうか？重要書類はファイルで整理できるものと、竣工書類等ファイルには綴じられないものがあります。築年数が古くなると、膨大な書類がどこにあるかわからなくなり、大切な資料を必要な時に閲覧できないという事態がおきます。管理会社が綺麗に保管してくれればよいのでしょうが、通常は管理員お任せ。管理員が交替することにより整理の仕方が変わることもあります。管理組合が見やすいように管理するためには１．書類目録を作成する２．管理番号をつけて、ファイルやダンボール（竣工書類等）内に種類ごと分けて保管する３．誰が整理するか担当者を決め、２の方法で継続的に管理を行う以上の方法が考えられます。自分のマンションの管理会社が大手だとかブランド系だからはあてにしてはいけません。大手管理会社だって、管理会社変更時ダンボールに書類をごちゃまぜしていて、書類の引き渡し日にまる一日かけて一緒に整理することもあるんです。管理会社がきちんとやってくれているはずだと思い込まないように、一度保管場所を役員が訪れ、整理状況をチェックしてみることが大事です。にほんブログ村
2015.01.08
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小規模マンションの憂鬱
冬休み中、娘と一緒に行った実家のそばにある公園で保育園の児童に囲まれて人気者だったイダケンですｗ本題です。30戸未満の小規模マンションは数多くあります。管理組合の特徴を列挙します。１．持ち回りの役員がすぐ回ってくる。賃貸居住者率が高いと３年に１度なんていうこともあります２．専門委員会の結成が難しい。「有志」といっても、そもそも組合員の総数が少ないので役員を揃えるだけで手一杯です３．管理会社として積極的なサポートが少ない。利益性の低い管理組合には優秀なフロントマンを派遣することをなかなかしません。年１回の理事会と総会だけというマンションも多くあります４．管理費・積立金の徴収額が高くなりやすい。戸当たりの維持費・修繕費は割高になります５．管理費・積立金会計に余裕が少なく、消費税増税・駐車場契約率低下等により収支が赤字になりやすい管理組合が自前でできないことはアウトソーシングをするという考え方があります。管理組合マンパワー不足を補うためにコンサルタント起用を検討しても、資金不足で採用の同意が取れ難いのが実情です。うちのマンションには分譲会社系列の管理会社が長年管理しているから・・ブランド力がある大手が管理しているから・・と、不健全なマンション管理を放置しているマンションはいっぱいあります。どうせ同じ管理費・積立金を払っているのならば、良い管理を手に入れたほうが良いのに・と思うイダケンは、今後分譲マンションを所有する区分所有者向けに啓発を頑張っていこうと思います。 にほんブログ村
2015.01.06
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仕事用にタブレットを買ってみました
外出中は書類でカバンが重たい・・少しでも軽くしたい。と常日頃考えていました。カバンの中のものをみて重たいものの一つがノートパソコンです。１１インチの小さなものを使っているのですが、使用時間のバッテリーを使っているため結構重量があります。ノートパソコンがあると事務所にいるのと同じ事務作業ができるのは便利です。しかしながら、外出先で必ずしもノートパソコンが必要というわけではありません。そこで、目をつけたのがタブレット。楽天とアマゾンで口コミをみて、年末に８インチのSIMフリータブレット（スマートフォンと同じでSIMカードを差し込めばネットや通話が可能）とキーボード付きのケースを安価で購入しました。タブレットとパソコンは別物なので、おなじようなわけにはいかないと、割り切ってつかうといい感じに活用できます。これからはその日の用事によって、持ち歩くものをパソコンとタブレットに使い分けたいと思います。さて、一応定休日は月曜日にしていますので、新年は明日６日より本格的な始動です。１月は三連休から契約先の会議に出席となります。今年も頑張るぞ！！ にほんブログ村
2015.01.05
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専門家に任せて安心ではない大規模修繕
羽田空港第2ターミナルに合人社計画研究所の広告看板が出ていたことにびっくりしたイダケンです。マンションは管理を買う。うーーーん、マンション買うと抱き合わせでついてくるのが管理会社。管理会社変更が管理を買うという意味なのでしょうか。それはともかく・・イダケンは大規模修繕を様々な立場から見てきました。理事長として管理会社のフロントマンとして設計・監理業者（一級建築士等の技術コンサルタント）としてアドバイザー（理事会・修繕委員会の助言役）として多くの経験を積めば積むほど、ひどい状況であることを痛感しています。ひどいとは・・・管理会社も、施工会社も、さらに設計・監理業者も「高かろう・悪かろう」が当たり前で、多くの管理組合が不利益を受けていることを言います。「うちのマンションは業界大手を選んでいるから問題ないですよ」とイダケンの考え方を否定する方もいるかもしれませんが、少なくとも大手＝業務品質が高いは、大規模修繕に関わる業者には当てはまりません。むしろ大規模修繕業務の取り組み方は、業界大手が道筋を作ってきました。ということは、ひどい業務を提供することを大手が推進していたと考えることが自然な見方でしょう。大規模修繕は様々な業務から構成されます。１．日常点検、計画修繕、アフター工事はなんの意味があったの？なぜかすぐにでも大規模修繕を行わないと大変なことになる建物診断結果２．積算は施工業者お任せ。積算した施工業者が有利になる仕組み３．施工範囲の選択肢がない改修設計。理事（修繕委員会）が意見しても、マンション側で選んだプランは自分たちで責任は持てないと、提案プランに誘導する専門家４．アンケートはやりっぱなし。結果報告も大規模修繕への反映もない一方通行の意見聴取５．公募だって必ずしも公平な業者選定方法ではない。選定基準を助言する専門家は、いかようにも特定の業者が有利になるよう便宜を計らうことができる６．生活に関わる注意事項の周知の機会はごくわずか。工事説明会と施工会社配布物に依存する住民への説明に、工事中住民の不満は爆発する７．常駐の現場代理人は書類づくりと現場対応に負われ、細かい品質管理ができない。巡回の検査員は掛け持ちが多く現場をじっくりみられない。下請けにお任せの施工により手抜き工事が発生８．実数精算項目は儲けどころ。手間がかかる精査を怠り、出鱈目な過剰な金額を支払わされる管理組合９．工期は業者の儲けに関わる。工期に間に合わせるために後半は突貫工事で、品質不良が生まれやすい１０．アフター専門部署の人数は少数。適切な補修が行われず、次回大規模修繕時に余計な負担を強いられる管理組合大きな項目だけでこれだけの問題があたりまえのように起きている。これが大規模修繕の実態です。また、機会を見て細かく内容についてブログやセミナーでご説明致します。にほんブログ村
2015.01.04
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2015年始まりました！
明けましておめでとう御座います。今年もよろしくお願いします。今年は・・・１，理事長を務めるマンション劣化が想定された以上にひどく、工期が1月→3月に変更。追加工事が予備費を超過する見込みで2月早々臨時総会を開催する予定です。２，住まいのマンション修繕委員会を募集。やる気はあるのですが、土・日曜日は仕事で時間調整が難しいため、会議帯が他に立候補される委員と合わない気がして、イダケンが立つべきか迷い中です。３，本業（コンサルタント）１）2年間ノーメンテだった一番古いホームページを刷新する予定です。1月から徐々に更新していきます。２）セミナー開催を新宿だけではなく横浜でも行います。月2回開催が理想ですが去年と変わらず不定期になりそうです。３）提供コンサルティング業務のクオリティーをアップします。「日本一品質の高いマンション管理専業コンサルタント」を目指します。４）新規受託は差別化を図ります。ホームページ更新に伴い「コンセプト」を前面に押し出し他社にはできないサービスを提供します。５）1年任期持ち回りでマンパワーが不足している戸数の少ないマンションでも、組合負担を最小限に抑えた上で、適切な管理組合運営ができるサポート体制を確立します。昨年温めてきた構想がいよいよ動き出す年になります。充実した一年になるよう頑張ります！！にほんブログ村
2015.01.01
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- φ(._.)主婦のつぶやき☆
- スーパーセール 詳細出ました 4日(水…
- (2024-12-01 22:30:08)
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- 手芸・ハンドメイド好きなヒト、大集…
- 胃カメラの検査と父の病院へ
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- カギの修理〈増森神社（埼玉県越谷市…
- (2024-12-01 19:24:40)
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