2015年05月の記事
全7件 (7件中 1-7件目)
1
-
管理士契約更新の総会
管理士の顧問契約（理事会アドバイザリー契約）は自動更新をしない方針なので、定期総会ごとに契約更新の議論をします。自信がないわけではありませんが、毎回ドキドキです。日曜日も２件の契約先で顧問契約更新の審議を図りました。審議を図ったマンションは、４年、５年と契約を継続して頂いている管理組合様ですが、理事会アドバイザリー契約の業務は役員しか見えないところがあるため、管理会社がいるから不必要では？顧問料は高いのでは？費用対効果が見えないから契約については積極的に賛成できない等々で数名の組合員が反対の票を投じます。しかしながら、今回の総会では会場出席者全員の承認を得て、 引き続き仕事を行わせて頂くことが決まりました。出席者が例年と比べて特段少ないわけではありません。戸数は１００戸を超える大型マンションです。打ち合わせをしたわけではありませんが、議事の説明においても、管理士の必要性について役員様が強力に推薦して下さいました 正直かなり嬉しいです！！ 【マンション管理セミナー開催のお知らせ】５月３０日（土）１４時から新宿においてイダケン事務所主催のマンション管理セミナーを開催します。参加人数が１０名を超えたため、会場を新宿3丁目レンタルスペース 中会議室（東京都新宿区新宿3-3-1 ）に変更しました。１５名定員になりますが、残り枠はわずかになりました。参加希望の方は、下の画像をクリックして、お早めにお申し込みください！ にほんブログ村
2015.05.26
-
管理に係るコスト見直しの着目点（工事発注）
イダケン事務所では平成２７年５月３０日（土）１４時から新宿にて勉強会を開催しますが、テーマは・・ になります。前回のセミナーに続き、週末の時点で開催日2週間前にかかわらず10名を超える申し込みがありました。定員でお断りすることも申し訳ありませんので、貸し会議室を確保することにしました。龍王堂ビル4階 KJナビツアーズ内貸し会議室（新宿区新宿3-3-1）に会場変更することで、最大15名まで参加いただくことができます。といっても、残り枠は4人です。お早めにお申し込みをお待ちしています。 具体的にどのようなセミナーの内容になるか、三回に分けて『触りの部分』をご紹介したいと思います。最終回は、修繕積立金や管理費会計から支出される工事費についてです。工事の発注の検討は、大規模修繕を除き、管理会社提案からスタートするのではないかと思います。大規模修繕は、管理会社からの積極的な提案から準備がスタートする場合もありますが、高額な支出である大規模修繕を成功させることは管理組合の大きな関心ごとでもありますので、長期修繕計画の計画時期が近づくと、理事会を中心に管理組合が自発的に行動します。 工事の発注においては、大きく3パターンの提案を管理会社がします。１）管理会社名で見積りを提出⇒所謂元請け方式といわれ、受注が決まれば管理会社の売り上げになります。２）協力会社名で見積りを提出⇒協力業者を何社か抱えていて、「チャンピオン」と呼ばれる優先権がある業者の見積りを提示します。組合から要望がない限り相見積もりは取りませんので、組合側が値引き交渉しない限り、言い値で決まります。協力業者は管理会社へ営業手数料（バックマージン）を支払っても、高値で受注できるため儲かります。３）管理会社のグループ会社名で見積りを提出⇒修繕部門を分社化し、グループ内で売り上げを回す方式です。大規模修繕然りですが、一社の見積りで決めることは「言い値」で割高です。管理コストを節約したければ、大規模修繕だけではなく日常修繕においても、緊急的な工事を除いて、複数の見積りを比較して、妥当な金額で発注できるよう心がけなくてはなりません。競争が働かないから「高い」だけではなく、施工会社の思惑でなるべく工事のボリュームを増やす（本来この時期にやらなくてもいい工事まで抱き合わせ行う等）ので高くなります。管理会社は少しでも多くの利益を上げるのに躍起です。商売ですから、うるさく言わない顧客からはなるべく売り上げを多く上げるようにします。工事の金額の妥当性は建築的な知識を有しないとわかりません。長いお付き合いだから・・と言う、性善説のもと、お金がないのに高い買い物をしている。これが分譲マンション管理組合の実態です。なお、相見積もりは取ればいいわけではありません。 管理会社経由で相見積りを取っても、自社またはバックマージンをもらえる協力会社に受注を誘導するべく「出来レース」をされるだけです。大規模修繕のときは組合内で、やる気のある方が専門チームをつくるので、適正価格による発注が実現しますが、日常修繕は短期任期持ち回りの理事会が、よくわからないまま管理会社提案を受け入れるので、言い値による割高な支出を続けることになります。どうすればいいか？次回セミナーの際に対策を勉強したいと思います。 セミナーに興味のある方は、下の画像をクリック（タップ）すると、案内ページにジャンプします。にほんブログ村
2015.05.19
-
管理に係るコストの見直しの着目点（長期修繕計画）
イダケン事務所では平成２７年５月３０日（土）１４時から新宿にて勉強会を開催しますが、テーマは・・ になります。具体的にどのようなセミナーの内容になるか、三回に分けて『触りの部分』をご紹介したいと思います。前回は管理費支出についてでしたが、今回は修繕積立金設定額の根拠となる長期修繕計画です。まず、長期修繕計画はほとんどのマンションで「存在」すると思います。細かいところはともかく、長期修繕計画書の概略を「理解」していますか？管理組合の懐具合や組合員の意見を踏まえて、「修正」されていますか？作成された計画と、実際に行われた工事と比較し検証した上で、適宜「最適化」していますか？イダケンが多くの管理組合を見ていて思うことは、長期修繕計画は「存在」するけれども、「理解」「修正」「最適化」されていません。長期修繕計画は、修繕積立金の値上げ（設定額）を決めるためのデータに過ぎず、つくりっぱなしで活かされていないことが圧倒的に多いのです。修繕計画はだれが作るのでしょうか？作成者は管理会社や大規模修繕工事を受託した設計事務所です。マンションの実態を踏まえて積算をしていますがいわゆる教科書通りの内容で、長期的に節約できる方法はないか等の工夫をしたり、管理組合の要望を踏まえて修正作業をしたりすることがありません。管理会社や設計事務所はどうせ素人の管理組合はわからないだろうと決め込みますし、長期修繕計画の修正の打診をしても「プロが考えたベストプラン」なのでリスクを冒した修正は自分たち（管理会社や設計事務所）ができません、とけんもほろろに断られます。 長期修繕計画作成後は、実際に行う工事の周期や工法や金額と違いが出てきます。本来は修繕履歴を参考に適宜長期修繕計画の周期や工法や金額も変えていくべきなのでしょうが、5年毎に見直し案が提示される際には、修繕履歴を参考に最適化されることはありません。元請を提案する管理会社は、長期修繕計画に自社の適正利益を乗せた割高な工事費を積算単価にします。また、工事受注のチャンスが増えるため、修繕周期はできるだけ短めに設定します。長期修繕計画はプロがつくったから安心ではなく、プロがつくることによってマンションの負担が増える、になっています。設計事務所や管理会社がどれだけ多くの長期修繕計画書を作成したとしても、実態の修繕事情と差異がある、マンションの負担を増やすような内容であれば、「役に立つ」どころか「つくったことにより大きな不安を書しょい込む」ことになります。管理コストを有効活用するためには、つくりっぱなしで実態と大きく異なる長期修繕計画を見直す必要があります。 次回の日記では三つ目の着目手金である工事発注方法について記事にしたいと思います。皆様の関心ごとである大規模修繕についても触れていきます。セミナーに興味のある方は、下の画像をクリック（タップ）すると、案内ページにジャンプします。にほんブログ村
2015.05.14
-
管理に係るコストの見直しの着目点（管理費支出）
イダケン事務所では平成２７年５月３０日（土）１４時から新宿にて勉強会を開催しますが、テーマは・・になります。具体的にどのようなセミナーの内容になるか、『触りの部分』をにご紹介したいと思います。管理に係るコストを見直すにあたってのポイントは三つあります。まず、最初に管理費支出です。総会の時に配付される収支計算書をご覧ください。支出項目の内、支出の大きな項目は何か確認して下さい。管理会社に支払う委託費が最も多く、管理会社以外に支払う委託費（エレベータや機械式駐車場や植栽業務を管理会社以外の業者に直接発注している場合）、共用電気料、共用保険料、インターネット使用料（一括加入の場合）の、いずれの科目が支出の多いＴＯＰ３に入ると思います。ＴＯＰ３の支出に占める比率を計算すると、管理費会計の大部分がＴＯＰ３に支払っていることがわかります。ＴＯＰ3見直しすことで、管理費支出が節約できることになります。 ＴＯＰ３の支出を１０年間累計で試算してみてください。長期修繕計画で予定されている１２年周期の大規模修繕に匹敵する金額か、大規模修繕以上の支出になっていることがわかります。 大規模修繕時は大きな金額が動くからと、管理組合でプロジェクトチーム（専門委員会）を結成し、競争等を働かせ支出を抑えるよう努力しますが、毎年コンスタントに発生するランニングコストである管理費支出に着目し、力を入れて見直そうとしている管理組合はまだまだ少ないと思います。大規模修繕の時に組合の財産を有効活用しよう！と言う動きがあるのですから、管理費支出の見直しも同様に、専門委員会を結成して取り組むくらい重要な課題になると思いませんか？二つ目は修繕積立金設定額の根拠となる長期修繕計画の見直し、三つ目は修繕積立金から支出される工事等の発注方法です。次回の日記では二つ目の長期修繕計画について記事にしたいと思います。セミナーに興味のある方は、下の画像をクリック（タップ）すると、案内ページにジャンプします。にほんブログ村
2015.05.12
-
何でもないようなことが幸せか！？
持ち回りで役員が回ってきた方は、少なからずこんな気持ちがあるのではないでしょうか。一年我慢して、月１回２・３時間程度の理事会に出ていれば終わる・・組合から問題提起をされても、自分たちの代で負担を増やしたり、波風を立てるようなことをするのは勘弁。なにせ、不本意ながら引き受けた役員なのだから・・問題が表面上に起きていないなら、きっと管理会社がきちんと仕事をしてくれているのだろう・・多少、管理会社のルーズな部分も目についても、、管理の素人の自分たちが深く首を突っ込むより、何だかんだ業務をそつなくこなしている、ブランド力のある売主のグループ会社の管理会社に任せておけば安心だろう・・組合員から問題を投げかけられたら、対応しなくてはいけない。でも、何回か議論して、来年度に先送りしてしまえば、無視したことにならずに角も立たない・・意見を言う人がいれば、そのうち持ち回りで役員が回ってくるのだから、その時に頑張ってくれればいい・・ 仕事でストレスを抱えているのだから、自宅に帰ってまで、面倒はご免だ・・負担・責任からの解放＞住環境の向上・管理コストの有効利用 ではないと思います。管理会社にお任せしても、契約に記載されている業務はしてくれますが、積極的に住環境や資産価値を向上するよう提案をしたり、管理コストを最適化する提案をしたりしてくれません。マイホームであるマンション内では、波風を立てたり負担をかけたりせずに穏やかに暮したい気持ちはよくわかります（イダケンもマンション暮らしです） 一人一人の管理組合に対する意識が高まれば、ローコストで住み良い資産価値の高いマンションを実現できます。自分たちの財産を守るためです。考え方を少し変えれば、ぐっとマンションは良くなりますよ！【マンション管理勉強会のご案内】２０１５年５月３０日（土） １４時からイダケン事務所主催のマンション管理セミナーを新宿にて開催します。今回のテーマは・・・ です。案内のホームページをＵＰしました。ご興味のある方は下のＵＲＬをクリックしてくださいhttp://www.idaken.net/study.html にほんブログ村
2015.05.10
-
管理会社！？からの運営健全化妨害
過去の記事でも何度か書いている内容ですが、管理委託契約の見直しでコンサルタントが起用されようとすると、管理会社が妨害工作をしてくることがあります管理会社が直接表面上「手を下す」ことは、ほとんどありません。管理会社シンパである組合員を利用して、組合内の内部分裂を起こすのが常套手段です。まずは、総会議案にならぬように、管理会社のシンパの組合員が、理事会に対して「強い抗議文」を提出したり、全組合員に「理事会批判文章」を提出したりします。管理会社に協力してくれるシンパの組合員がいない場合は匿名の組合員からとして怪文書が出回ります。文書の作成は、もちろん管理会社が行います。なぜ文書を管理会社が作成しているのかわかるかというと、マンション管理業に従事している方は、組合向けの文書について業界特有の言い回しや独特の見解論を提示します。長年この業界に携わっている人がみれば、業界人が作った文書か否かはすぐに判断がつきます。持ち回りの役員はもうすぐ任期が終わり。事を荒立てることを嫌い。来期の方が考えてくれればいいと、申し送りとなります。その結果、総入れ替えで前期の詳しい経緯がわからぬ次期役員が、反対派の攻勢があるとわかりながら、改革を進めることは考えられにくいので、ここで見直しの灯は消えることになります。理事会が一枚岩で 、管理会社シンパの組合員の意見に負けず、総会上程を進めると、次は総会までに票集めをしたり、理事会の提案に賛成しないような文書を配布したりし、混乱を狙います。 票集めをすることは否定されるものではありませんが、時には管理会社フロントマンや管理員を同行させ、理事会にいじめられているような言い回しで、「猛省し、自ら改善をします。部外者のコンサルタントにお金を払うのはもったいない」と同情票を勝ち取ろうとします。この時もあくまでも管理会社が自発的に同行しているのではなく、建前上は管理会社シンパの組合員が釣れていることになります（本当は管理会社がすべて仕込んでいるロビー活動です）理事会の提案に賛成しないような文書は時には複数の連名できます。理事会は独自の考えで暴走し、複数の組合員の声に耳を傾けないという論調で攻めてくることが多いです。なんとか、総会を迎えることになると、当日管理会社シンパは威勢よく総会会場に乗り込んできます。初めて総会に顔を見せ、いかにも管理組合運営に深くかかわっているような物言いをする方もいます。シナリオは管理会社が書いているので、前情報はしっかり入手しているので、これまで管理組合活動に全く参加していなくても何とかなるのです。当日出席者の反対を集めるのが目的ではなく、審議保留にし、来期持ち越しで、なし崩しでこの議論が終わることを狙います。審議保留を目的とするのが、議長委任や議決権行使書により理事会提案の議案が通過する可能性があるからです。当日出席者が少ない組合だと、声の大きい反対派が複数現れ、数多く発言すると、あたかも組合員の多くが反対しているような錯覚にとらわれ、任期満了が迫っている持ち回りの役員は、これ以上自分が悪者になりたくないと思い、議案を取り下げることがあります。前述の通り、これで議論は終わってしまいます。多少のアレンジメントはありますが、基本、管理会社が介在する妨害工作はワンパターンです。 こんな実例も紹介されています。 http://www.mynewsjapan.com/reports/2147他のコンサルタントがどうかは知りませんが、私が管理委託契約を見直す時は、管理会社変更ありきでは進めません。コストの適正化と品質向上が図る可能性があれば、十分今の管理会社が引き続き管理を継続できる可能性があるのです。強固に妨害工作をする理由は複数です。１）万が一管理会社を変更されるリスクがある２）委託費が競争にさらされることにより自社の利益が減る ３）サービス要求が厳しくなることで、自社のやりやすい業務でできなくなる頑張れば１）は回避できることは管理会社はわかっています。むしろ２）と３）の理由が強いと思います。 楽してぼろ儲けができなくなることが嫌なのです。イダケンから言わせると、妨害工作にエネルギーを使う余裕があるのならば、組合の満足度を高めるための努力をしろと思います。管理組合の健全運営を阻害する、管理会社の妨害工作は許すことができません！【マンション管理セミナーのお知らせ】平成27年5月30日（土）14時より新宿にてマンション管理セミナーを開催します。今回のテーマは「管理費・積立金を無駄なく有効活用するテクニック！」です。管理費・積立金は果たして適正なの？そう感じている方には必見の勉強会です。近日中に案内ページを立ち上げます。ご期待下さい！！ にほんブログ村
2015.05.08
-
2017.4.29勉強会開催報告と次回予定
2017年4月29日セミナー大盛況で終了しました。参加者21名、講師やスタッフを含めると30名定員の貸し会議室はぎゅうぎゅうです。懇親会は18名参加とこちらも盛り上がりました。イダケンは本調子ではなく、いるだけで精一杯。他のスタッフにお任せでしたが^^;2017年のゴールデンウィークは、終日ゆっくり出来たのは一日だけ。4月中旬からの体調不良の影響で仕事に追われていました。まだ、咳と若干の喉痛が残るものの調子は上向きです。さて、次回セミナーは5月30日（土）14時からイダケンの新宿事務所にて開催します。テーマは「管理費・積立金を無駄なく有効活用するテクニック！」です。管理費や積立金が高すぎる（または安すぎる）と思ったことはありませんか？管理会社が提案する予算や長期修繕計画は果たして適切な金額でしょうか？管理費や積立金会計をチェックすると、割高な支出や過剰な支出が多く含まれているかもしれません。毎月支払う「お金」ですから、その金額が適切なのかしっかりと把握しなくてはいけません。一時に多額な出費が必要な大規模修繕時は、一大イベントとして適正なコストでの発注を目指しますが、その原資となるのは毎月徴収される修繕積立金です。管理組合の自助努力により、大規模修繕が長期修繕計画で試算された金額より安くなったのに、なぜか毎月の積立金は変わらず？おかしいと思ったことはありませんか？仕事休みの土・日曜日に用事があっても管理員や管理会社は休み・・平日の日中人の出入りがない時間に管理員室に詰めているくらいなら、土・日曜日も勤務してくれたら嬉しいのに？そんなことを考えたことはありませんか？今回のセミナーでは、管理費会計の収支の中身、積立金設定のバックデータとなる長期修繕計画の中身を分析し、コスト削減や有効活用の可能性を勉強したいと思います。定員は8名。会費は無料になります。 近々専用の案内ページをアップします。 にほんブログ村
2015.05.06
全7件 (7件中 1-7件目)
1
