2017年06月の記事一覧 | マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

組合実施の修繕や点検作業を個人都合で断れるのか？

前回のブログでは、イダケンが理事長を務めるマンションで更生工事が始まり、店舗の占有者がいちゃもんをつけてきたというお話をしました。配管改修を行う際、専有部分を立ち入らないと工事ができない大規模修繕時に、専用使用部分であるルーフバルコニーの防水を実施する排水管高圧洗浄や消防設備点検で、専有部分内での点検を行う居住者（使用者）のプライベートスペースに入り、作業を行うことは間々あります。プラベートエリアに他人に立ち入ってもらいたくない専有部分で事業を行っており、工事の都合で休業したくないこんな事情で断ることができるのでしょうか？断った場合、何か事故が起きた場合の責任はどうなるのでしょうか？まず、管理規約を見てみましょう。こんな記載がないか探してみましょう。（必要箇所への立入り）管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。２　前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。３　前項の場合において、正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない。４　立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状に復さなければならないここでは管理を行う者とは、管理組合（管理会社の指定を受けた管理会社や施工会社も含む）になります。他の者が管理するとは、区分所有者や専有部分を使用する占有者を指します。規約（法的拘束力あり）には、「正当な理由なく立ち入りを断れない。断った結果により生じた損害賠償は断った方が負う」旨記載されています。個人的な理由で断ることができないし、断った場合、組合管理部分の事故であっても、その責任は管理組合から個人に移ります。また、弁護士に確認したところ、この規約があれば、休業等による損失補てんの必要はないとのことです。道理が通らない居住者（使用者）が、事故があった際、素直に責任を認めるとは思えません。一部の方の我がままにより、建物の維持が不適切になることは許されることではありません。規約に定められた注意勧告の他、あまりにも度が過ぎた場合は、区分所有法による法的措置も検討はしなくてはなりません。参考までに区分所有法の法的措置の規定（抜粋）を掲載しますので、ご覧ください。５７条　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる５８条　前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。５９条　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。６０条　第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。にほんブログ村

排水管更生工事が始まる

イダケンは、2017年5月現在現役で管理組合の理事長を務めています。この管理組合は、過去日記に何度か書きましたが、老朽化、高齢化、資金難、多国籍化と様々な課題を抱える難易度の高い物件です。4月から排水管の更生工事が始まりました。予算の関係で工期を分けて複数年にわたり実施する計画で、今年は第1期工事になります。ここで問題が浮上。低層階の専有部分は店舗・事務所用途になっていますが、そのうち１戸から「店舗の営業に影響が出るから、何か補填がないとやらない」とごねてきたのです。ごねているのは店子（占有者）で、オーナー（区分所有者）は実施することについては賛同して頂いています。ごねた場合、組合は休業補償に応じなくてはならないのか？強制的に実施させる方法はないのか？次回の日記では、この辺について解説したいと思います。にほんブログ村

イダケンがマンション管理士になってから・・

楽天ブログでのハンドル（登録用のあだ名）は「イダケン２００７」です。２００７はイダケンが管理士活動をスタートし、ブログを始めた年です。10年は早いですねーいろいろありましたが・・お陰様で実績を順調に重ね、年間、40-50組合から契約を頂いています。昨年は特に忙しく、組合会合の出席数が年間300回を超えました。管理会社フロントマンが12組合掛け持ちで月1回組合会合に出席すると年144回になります。2倍以上の会合に出席していることになります。一人だけで担当する物件はごく一握りで、イダケン事務所スタッフである管理士二人や三人体制で仕事をしていますが、なるべく多くの組合会合に出席したいと思っています。年齢を重ねているごとに体が少しずつガタがでてきます。油断すると腰痛になりますので、忙しいながらもメンテナンスをして、仕事を務めています。ブログは思い切りさぼりがちになっていますが、これからもブログ読者の皆様よろしくお願いします。にほんブログ村

総会の準備にどれくらい時間をかけますか？

マンションの竣工は新年度前の２・３月に集中するため、4-6月は定期総会のシーズンになります。春先に普段レスポンスの良い担当者が、急に対応が悪くなったとしたら、繁忙期に突入した可能性が高いと思います。定期総会（通常総会ともいう）の開催時期は、会計年度を締めてから２・3か月以内に行うことが多いようです。総会2か月前：理事会で開催日及び議案（項目）、準備スケジュールの確認総会1か月前：理事会で議案説明書及び総会資料の内容確定総会1週間前：理事会やメールで議案の事前質問について回答内容を検討。出欠通知未提出者へ督促総会当日：役員さんは30分-60分前に集合。事前打ち合わせを経て、総会に臨むこのような手順で進めていきます。1回の理事会で、総会の議案をすべて決めることは、管理会社お任せではないとできません。つい最近のこと・・イダケンが顧問契約を締結している都内のタワーマンションで総会の議案内容検討のため、臨時会合を開催しました。臨時会合に要した時間は3日間延べ13時間です。ここまで時間をかける例はレアですが、1年に1度のビッグイベント。ある程度時間をかけて、しっかりした準備を行いたいものです。にほんブログ村

国土交通省のネガティブ情報を覗いてみた_2017年5月

国土交通省のホームページで、最近２年に遡り、行政処分等の情報を確認できます。https://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mansyon久しぶりに覗いてみると・・2017年4月19日株式会社第一不動産2017年3月15日香川県労住協住宅サービス株式会社2017年3月10日住友不動産建物サービス株式会社2017年2月16日西新サービス株式会社2017年1月11日株式会社ユメックス2016年10月14日株式会社不二ビルサービス2016年7月8日有限会社アイリス管理センター2016年5月25日日本建物管理株式会社2016年5月23日北海道ベニーエステート株式会社2016年5月13日株式会社エヌシーエス2016年3月8日株式会社東京管理2015年12月21日三菱地所丸紅住宅サービス株式会社2015年11月13日有限会社トラストプランニング2015年10月22日生和アメニティ株式会社2015年8月6日鹿島建物総合管理株式会社有名どころの会社もリストに名前を連ねていますね。管理会社のホームページを見ていると、ネガティブ情報に掲載される前に、不正情報を公開していました。http://www.classite.co.jp/assets/img/pdf/news170508.pdf・自分のマンションの管理会社は？・管理会社を変更しようと考えている管理会社は？気になる方は確認してみてください。にほんブログ村