[レポート] カテゴリの記事
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--2016.02マニラ訪問の報告--
2月24日から5日間、マニラを訪問してきました。昨年末から様々な事あって中々、行けずにいたのですが、やっとの思いで訪問する事が出来ました。今回は、日比間での様々な業務を行う新会社を現地の2社と合弁で設立するので、その準備と一昨年より係わっているEV自動車事業の進捗確認が主だった目的で、当初は仕事が6～7割のつもりだったのですが、実際には食い気：食べたり飲んだりに半分以上を費やしてしまいました。とは言え、やるべき事はやってきました。2日目の午前中には、フィリピンの財閥系子会社の社長ご一行と宿泊したホテルのラウンジで1時間ほど打ち合わせを行い、午後からは、リクルートエージェンシーのライセンスを持つお会社への訪問。 写真の上半分は、そのお会社で撮ったもの、当日、ホテルまで担当スタッフを3名も付けて向かいに来てくれた上に「エッ？何これっ？？」ってくらいの大歓迎で迎えて頂きました。大歓迎レセプションの後、オフィス内をご案内頂き、その後1時間ほどの業務プレゼン（人材供給に関する）とさらに1時間ほどのディスカッションでしたが、既に実績を持つお会社だけに、私としても非常に勉強になりました。更に新会社への資本参加に付いても幾つかの提案まで頂き、本当に有意義な訪問でした。3日目には「フィリピンでの拠点に」と購入したコンドミニアムの視察。マニラ一（いち）とも評されるプールは圧巻ものでしたが、やはり建物自体のクォリティーは、やはりフィリピンレベル・・しかし、レジデンスの下には大きくはないですがスーパーを中心としたモールも入っており、全体的には満足レベルでした。4日目にはEV自動車事業の進捗具合を現地法人の社長からお聞きし、幾つかの部分の改善に付いて話し合ったのですが、その際にフィリピンでの事業展開の難しさも知る事になり、若干ですがナイーブな気持に陥りました。しかし、難しいのは覚悟の上の進出ですので、ここでへたってはいられませんよ。次回の訪比は、とあるキーマンとなる方々をお連れして4月上旬を予定しています。
2016年03月02日
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ｰｰ来年は北陸でも頑張るぞ～っと心の中で叫んでみるｰｰ
今回は前回の続きの予定でしたがちょっと寄り道させてもらい北陸に付いて書かせてください。今週の水、木曜日と2日間掛けて北陸：小松、野々市、金沢、富山と回ってきました。私自身、富山市内の物件を扱って以来、北陸の物件には縁が無かったのですが、今回、とある理由から北陸に縁を持つ事となりこの機会に北陸を知っておこうと思い立ち、2日間の出張となりました。北陸と言えば、どうしても金沢のイメージが強いのですが、先日の北陸新幹線の開業で更にこの都市への注目度が上がりましたね。私自身、不動産以外でですが、どうも金沢と言う都市とは相性が良くなく、どちらかと言うと自分の方から避けていたのですが、今回はその固定観念的な負のイメージを払しょくし北陸進出の足掛かりを作っておこうとも考えたのです。今回は車利用でしたので、なるべく多くのエリアを見る様にしましたが、一番、驚いたのは思いの外、中規模以上の製造拠点が多かった事、考えてみれば港もありますし、北陸自動車道を中心とした高速道路網の整備と相まって製造拠点が集積する下地がしっかりと存在するのです。また、各都市ごとの特徴や性格がはっきりしていると感じました。その他で気付いた点と言えば、やはり（やや）排他的性格を持っているのか、金沢市の中心部周辺を除くと（特にサービス業を中心に）大手の看板が少ない事。これは、管理会社にも言える事でアパマンのフランチャイズが多少目立つ以外は本当に地場の業者さんばかりだなと感じました。これは、これからこのエリアの物件を購入しようとする投資家にとっては決して良い事ではありません。しかし、今回の北陸新幹線開業をもって徐々に洗練、レベルアップしていくものと期待しています。実際に数社の幹部やトップから話を伺ってみますと、数年前よりは随分とレベルが上がってきていますし、元々がまじめで働き者が多いお土地柄だからなのか、大家さん側、投資家側の要望に応えようとする姿勢が感じられました。これから1か月もすると北陸地方の多くで雪が降り始め、こまめに訪ねるのは困難になりますので来春からになるでしょうが「通販大家さん」としてもこのエリアに力を入れてみようと考えています。札幌や仙台の様に絶対の実績を作るまでには相応の努力と時間を要するでしょうが、全力を尽くして「北陸にも通販大家さんあり」と言われる様、努力するつもりです。
2015年11月06日
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--フィリピンに来ています--
急遽、火曜日からフィリピンを訪問しています。今回はやたらと仕事絡みの見学や訪問、そして打ち合わせと中々にハードスケジュールでしてこのブログを更新する暇もありません。止めてしまったわけではないのでお見捨て無きよう・・ 帰国後、立て続けに更新させてもらいます。
2015年06月04日
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--「通販大家さん」ホテル再生 苗場って結構、オールシーズンで--
このブログでも少し書きましたが、「通販大家さん」のホテル再生プロジェクトにもう一つ、物件が加わります。今回のホテルは、今までとは異なり「リゾート系」、まぁ格好つけずに言うとスキーロッヂホテルです。場所は苗場、そう「私をスキーに連れてって」と言う映画で一世を風靡した正にバブルの象徴の一つにも挙げられるスキーリゾートです。しかしながら、一昔前までにひと山当てて、後は”儲けのカス”的な営業をしているホテルやロッヂ、店ばかりで冬以外は何となく”開店休業”状態の街になっているのが実情です。しかし、夏（7月）の”フジロック”と9月半ばに行われる”ラビリンス”と言うフェスの時には泊まるホテルを探すのが大変なくらいお客さんで溢れますし今回のプロジェクトでは私が購入の担当をしていた事もあり、何回となく足を運んでみて気付いたのですが、苗場周辺にはオールシーズンの観光資源が数多く点在していて、まだまだ、潜在的な力はあると確信しました。 特にここ数年、ドンドンと参加者が増加している”トレッキング”愛好者には堪らない環境です。車で40分前後のみなかみには、これもここ数年人気が出て来た”ラフティングやキャニオニング”のメッカがあります。また、真夏でも下界の猛暑が嘘の様に涼しく、各スポーツクラブやサークルそして学習塾系の”合宿”にも最高な環境を提供する事が出来ます。 ただ、これだけでは多くの人を呼び寄せるには魅力不足と考え「通販大家さん」では新しいアクティビティーの開発にも力を入れる予定です。そう言えば、プリンスホテルではこの9月13日よりサバゲーフィールドもオープンするそうで、これも大きな魅力となる様な気がします。 もし、皆さんの中で「これなんか面白いと思うよ」って企画があったら、是非ご連絡ください。
2014年09月07日
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--まだまだ先は長いがやっと形に-インキュベーションセンター 大家業--
まだまだ先は長くなりそうですが、前橋市内でスタート予定のNPOやSOHOの方々を対象としたインキュベーションセンター（80坪ほどのワンフロアーを1坪～5坪位に区画分けし、会議スペース等のパブリックスペースを作りました。併せて運営支援も行います）がやっと動き出しました。やはり、皆さん、転居費用を主だった原因として移転希望はあるものの、中々現実としては進められない様でしたので先週から一定期間のフリーレントを付ける事としました。さすがに一気に反応が上がり、4ユニットに予約が入りました。今後は、アドレスフリーの1人用を10ほど作り、月額：7,000円～8,000円程度での提供を予定しています。その他にも金森実業の関連新会社：”株式会社福祉介護”の本社もこのビル内に置く事になりましたので、「通販大家さん」をはじめとした関連企業同士のアライアンス事業も立ち上がっていくでしょう。既に金森実業が買収に入っている苗場にある有名ロッジホテルでのコラボ企画も計画されており、これからの展開が非常に楽しみです。 私としては、今回のインキュベーションセンターや諸事情から具体的な事は書けませんが、ある方々を対象とした支援事業が形になると、全国、特に地方に山ほどある空きテナントの活用に繋がると期待をしています（元々空きテナントの有効利用を模索する中でスタートしました）。まだ、皆さんにお見せできるレベルにまでは来ていませんが、ある程度形になった時点でこのブログ等で写真をまじえて公開していきます。 ※9月頃、金森実業が買収した苗場のロッジホテルで勉強会+懇親会（徹底討論会）を行いたいと思います。一泊で参加費：8,000円程度（全て込々）を予定しております。決まりましたら、このブログ等でお知らせいたします。
2014年07月23日
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--従前のバブルが頭を過る。 他人の動きや流れが変わってきた--
随分前から行っている事なのですが、時の経済状況やそれぞれの立地（エリア）の人的特徴を見る際、良くショッピングモールの状況（活気）を判断材料の一つにしています。ここ数日でも群馬県内の大型ショッピングモールをいくつか見て回ったのですが、この半年くらいの間に随分と状況に変化が見られます。以前は、人の入りも活気を感じるほどではなかったですし、モール内にいる人の多くが時間潰しに来ている様に思え、実際に買い物をしている人は決して多いとは感じられませんでした。しかし、最近では明らかに活気を感じます。特にフードコートやレストランエリア内では長い列を作っている店もあり、かなりの活気です。メインテナントであるスーパーや各ショップ内も冷やかしよりも実際に買い物を楽しんでいる人が多くなってきていますし、皆さんの顔つきまで変わってきています。 少し大袈裟ですが、従前のバブル期を思い起こさせますね。さて、では、この状況は我々大家さんにも何か影響を与えるのでしょうか？正直に言うと、まだちょっと微妙ですね。実際に首都圏内でも一部の特別なエリアを除くと若干の賃料低下がみられるとの報告もあります。アベノミクスの効果で雇用状況は鈍い動きながら上向き加減になりつつありますし、いずれは賃料も上向きになるでしょう。しかし、上がるとしても全体的ではなく、立地ごとに相当の差が出るのは間違いないと思います（要するに完全な二極化）。そうなると、賃料等の募集条件だけでなく、設備や内装等にも違いが出てくるのは間違いなく、例えば、人気立地では設備や内装等の素材も高級感のあるものが好まれる様になっていくのです。ご自分の物件の立地がどちらなのか、判断が出来ない方は、私の個別相談にお越しください。出来る限り解り易く説明しますよ。
2014年07月09日
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--明日帰国します--
３日から４日間の予定でマニラに来ております。明日、帰国しますので、明後日にはいくつかのご報告をこのブログで書きたいと思います。今回は、盛りだくさんの予定をこなしてきましたが、最終日の今日はショッピングと夜のクラブ活動にいそしんでしまいました。興味がある方は是非、明後日からの報告も読んでみてください。明日は早朝の便なので、この辺で・・
2014年06月05日
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--2014.04.28 仙台短信--
久し振りに、本当に久し振りに仙台に来ています。昨日は三栄地所さんや銀行、知人の会社を訪問した他、昼となく夜となく、かなりの時間市内を歩き回ってみたのですが、GW直前と言う事もありかなりの人が出てはいるものの、それでも1年前、2年前の仙台とは少し様相が変わってきている様に思えます。車で市内を走ってみても確かに車の数はあるのですが、一時期ほどの渋滞はありません。夜は国分町に出張ってみましたが、いるのは若い世代ばかりで、あれほどいた復興関係の接待客は余り見かけませんでした。実際、2年振りに入ってみた店も他にお客さんはおらず、ママさんの話でもお店によって客入りには相当の差が出始めているとの事。 肝心の賃貸市場の状況変化に付いては、残念ながら調べきれませんでした。他のエリアに比べれば、まだまだ好調を保っていますが、それでも幹線道路沿いの物件にも少しずつとは言え空室が出始めています。半面、新築はどんどん建っています。一時的な借り上げが減る一方、復興部隊も徐々に撤退をはじめ、首都圏等、他のエリアに移動し始めています。それなのに新築の供給が急激に増えている。しかも、新築の賃料設定はかなりの高レベルです。1年後、2年後、そして3年後に不安を覚えるのは私だけでしょうか？
2014年04月29日
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--マニラ出張報告1 マニラの方が涼しいとは--
おはようございます。昨晩、マニラから帰国しました。しかし、成田に降り立って驚いたのは、マニラよりも日本の方が暑い、と言うより「蒸し暑い」こと。いくら、フィリピンが雨季だとは言え、いずれはフィリピンに「避暑」に・・なんて笑い話みたいになるかも・・ さて、本当なら「コミュニケーションの成果を高めたい3」の筈だったのですが先にマニラ出張の報告をさせてもらいます。 今回の渡比の目的は、昨年末から資金協力をしていたPM会社の状況確認と今後の（私達側の）スタンスの確認。写真は、その会社のオフィスでの一コマ、右側の女性がCEOのジェニファーこの方、女性でありながらバイオの専門家でもあり、人脈も中々のもの、また何よりも様々なものの状況把握や認識能力が高い。「爆発的」と表現しても良い位のスピードで発展していくマニラ、しかし、ジェニファーは、まずは「今後の4～5年間が一番が大切だ」と読んでいるらしい。私も同感。 本題の会社の状況は？と言うとかなり順調に進んでいます。私の出資に対するリターンも年利換算にして20％程度になっていました。この数字は、会社設立時の諸々の費用を差し引いた上でのものなので、かなり「好調だった」と評価できます。今後の目標としては、PM事業を進める中で深まって行った人脈を活用してサブコン事業にも乗り出す事を考えている様です。「考えている」と言っても、そのスピード感は凄まじく、早くも来月には新会社を設立して実際の業務が動きだすそうです。私としても話を聞いていて、その可能性は十分に理解出来ましたので、彼女らの動きをし易くする為に立場を共同経営者から投資家に変えて支援する事を決めました。正直言って、いちいち、遠隔地にいる私の許可を取り付けなければならないプロセスでは、今のマニラではとてもとてもスピード的に間に合わないのです。少しリスクは増えるかも知れませんが、ここはジェニファーらの能力と人脈に賭けてみようと思います。 続いて、「通販大家さん」とのアライアンスに付いても打診してみたところ、ジェニファーのパートナー：リッキ＝（写真の左側の男性）が銀行出身と言う事もあり、その情報網と併せてフィリピン国内の大規模開発事業の情報が入ってくるので、その販売であれば面白い関係が築けると確信しました。現状では、日本の個人投資家は、マレーシアやシンガポールにご執心ですが、「人口ボーナス期」の観点からも今後は、もっとフィリピンを意識するべきでしょう。確かにフィリピン特有の問題も幾つかある事は否定できませんが、それでも、この数年の間に相当に改善されています。金森代表とも話し合い、出来るものなら年明けくらいに「情報交換会」的なイベントを開催したいですね。
2013年09月15日
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--雨漏りトラブル多発の予感--
今年に入った辺りから、”雨漏りトラブル”の相談件数が増えてきました。中には、昨年3月に起きた東日本大震災の影響に因るものもあるのですが私が見てきた限りでは、ここ2年ほどの間に急激に増えてきた”ゲリラ豪雨”や”爆弾低気圧”を原因としているものが多いです。今まででは考えられない様な雨や風、時には竜巻にまでは至らぬものの、強風に煽られた雨が、殆ど真横から吹き付ける、なんて事も増えています。実際に私が所有する建物でも同様のトラブルが起きたのですが、雨漏りを見付けた日の前日に30分間程度、経験した事の無いような降り方で雨が降っていたのです。この時は、とんでもない強さで吹き付ける風により、雨が東向きと北向きにある換気扇の排出口（換気口）から入り込みジャバラのつなぎ目から漏れ出してきたのです。 よく雨漏りが発生すると建物（RC）の外壁にあるクラックから浸み込んできたなんて言う人がいますが、そんな事は滅多に起こりません。もし、本当に外壁のクラックが原因であるなら、もっと大きなトラブルが顕在化してくる筈ですし、そのクラック部分の破損・汚損が目視で認識できるくらいに尋常じゃない状態になっている筈です。雨漏りを発見した時は、まず、換気口や窓枠、建物の水切り部分から調べてみてください。 今後は、ゲリラ豪雨を原因とする雨漏り事案が相当増えてくるでしょう。「通販大家さん」としても、大きな予算を掛けずに対応する方法を模索していますので、何か良い手が見つかりましたら、メルマガやこのブログで公開していきます。 今月（12月）の半ばより、個別相談の回数を増やします。私達「通販大家さん」の話を聞いてみたい方、興味がある方、是非、個別相談にお越しください（金森代表には怒られちゃう かも知れませんが、年収条件は気にせずに）。私達「通販大家さん」の個別相談会ではセールスや勧誘等は一切ありません。費用も頂きません。
2012年12月16日
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--2012年の上半期を振り返る2--
昨日は、久し振りの販売会議で、高崎に全販売スタッフ（通販大家さんの）が集まり、販売会議と勉強会を行いました。やはり、どのエリア担当からも物件不足への懸念の声が多かったですね。昨日のブログでも書きましたが、法人の不動産取得が進んでいますが、これも各エリアで見られる現象の様で、因みに私が居住している前橋でも、偶々、私の知人が所有している大型物件がある法人に売却されたのですが、地元でも比較的保守的と思われていた金融機関からフルでしかもそこそこの償還期間での融資が出たそうで、正直、この話を聞いた時「本当かいな？」と思ったほどです。他のエリアでもほぼ同様に法人への融資が伸びていますので、今後はサラリーマン大家さんの様な”個人投資家”には辛い時代に入るのかも知れません。某都銀出身である中村の話だと、地方の地銀や信金、信組では預貸率の低下が問題となっている中、比較的に安心な貸付先として収益物件への融資が見直されているが、さすがに個人向けをやり過ぎるとお上よりの御叱りもありますので、法人向けで、と言う構図のようです。今年は、下半期もほぼ同様の動きを見せると考えておいて良いでしょう。 会議の後は、提携先建設会社の会議室に移動し、7月末と9月頭に開催するセミナーの勉強会となったのですが、中でも収益併用住宅：収益マイホームへの反応が非常に高かったのが印象に残りました。今回のセミナーで公開するスキームは2年前のものとは、まるで異なり、完全に都内や一都三県内人気エリアで建てる事を前提としているものです。ほんの少しの持ち出し、若しくは持ち出し０以上の条件で都内にマイホームと収益物件の両方を持てる大きなチャンスです。しかも、RCですよ。今回のセミナーには、何をさて置いても参加される事をお勧めします。
2012年07月06日
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--グループホーム見学と「サ高住」の打合せ--
昨日は、埼玉県内（上尾市近く）に新しく開業するグループホームを見学してきました。現在、「通販大家さん」でプラン中の「サ高住」の事業主体をこのホームを運営している法人さんにお願いしている事もあり、無理を言って見学させて頂きました。このホームの責任者の方とは3年半くらいのお付き合いになりますが、実は仙台大家さんのお一人でもあります。そんな繋がりもあり、開業2日前と言う最も忙しい状況なのに、わざわざお時間を割いて頂きました。建物の外観等は、まだ開業前ですし、ご迷惑をお掛けしてはいけませんので写真は載せませんが、シンプルながら清潔感があり、好感が持てました。驚いたのは、建物の中で、最近のグループホームってこんなに広く、そして明るい雰囲気なんだって非常に驚かされました。まず、入口は自動ドア、エントランスも十分な広さが確保されており、ロビーも驚くほど明るく綺麗でセンスある雰囲気です。各居室スペースも十分と思われる広さで日も入り、実際、自分が住みたい位だと思えるほどです。トイレやバス、洗面スペースも広く清潔感があり、全体的にグループホームに対し頂いていたイメージがかなり変わりましたね。20分ほど施設を見させて頂いた後、サ高住の打合せに入ったのですが、第1号プランは、埼玉の深谷市になりそうです。丁度、私が以前お世話になった方が購入した物件があり、広さも950坪を超えるので、かなりの規模の施設が入ります。一施設にするか、二施設に分けるか、等の課題はありますが、立地的には問題がないと判断出来たので早速、建築業者さんにプラン作成を依頼しました。早ければ、5月頃には情報提供が出来ると思います。
2012年03月31日
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遠くても良いのか？近い方が良いのか？の検証Part2
遠くても良いのか？近い方が良いのか？の検証Part2昨年の6、7月頃掲載した、(このブログで)｢大家さん育成講座｣の運用編の中でも書きましたが、今の大家業は｢サービス業｣と考えるべきです。一昔前だったら、借りている部屋の設備等でもチョットした不具合や交換なんて、結構、自分達で行っていたもので、小さな事で大家さんを煩わせるような事はまずありませんでした。しかし、この10年、20年の間に全く様変わりしてしまいました。今やドアノブのチョットした緩みや換気扇の音、ひどい話になると、相向かいの建物の照明のチラつきまでクレームが付く始末です。大家は｢親御｣、店子は｢子供｣なんて言葉は、とうの昔に死語になり、お互いが相手を思いやって共存していく時代は終わり、先述の通り、今や大家業はサービス業なのです。こうなってしまったのは、何も借家人の方々だけの問題ではなく、大家さんや管理不動産業者さん側の責任も相当大きいのですが、この話は、また次に機会にしましょう。以上の如く、自宅から近いからと言って、必ずしも自分で管理が出来る訳でもなく(しない方が良い場合も少なくない)、また、そもそもの前提として我々サラリーマン大家さんは、(サラリーマンとしての)本業があるので、幾ら近くても実際に自己所有物件の管理に割ける時間は限定されています。それと、良くリフォーム等をご自分でやろうとする方がいらっしゃいますが、これも非常に考えもんです。確かにプロ並みの技術をお持ちの方もいらっしゃいますが、それでも本業の合間を縫って行う作業ですので、当然、工期の何もありません。たった1日工期が遅れるだけで入居者を逃してしまう事もありますし、それよりもサラリーマンとしての収入もあるのですから、下手な工事で予想外の結果になってしまうよりもプロに頼んで良い工事をしてもらい、代金は確り経費で落とした方が間違いなく得策です。と、結局、｢近い｣事の優位点、特に皆さんが考えている様な優位点は、決して多くない事が分かると思います。私が思うに、一番重要なのは、｢近い｣事ではなく、信頼出来る良い管理業者さんが居るかだと思います。すいません。今から仙台に出張です。続きはPart3で・・。
2010年05月20日
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遠くても良いか？近くの方が良いのか？の検証
前回のマンダラ大家力その6：コミュニケーション力Part3でも書きましたが、｢自分の家から近い立地で買いたい｣は、正しいか？と言うより、本当に近くの方が良いのか？を検証してみました。まず、1棟目は、通販大家さんの主力エリアの一つ、仙台で購入し、2棟目は、自宅のある前橋で、自宅から徒歩で約17～18分程度の立地で購入しました。なにぶん、私達、不動産業者で働く者に喜んで融資をしてくれる金融機関はありませんので、2棟とも現金で購入する事が前提になりましたので、規模的には小規模の一棟ものでしたが、入居促進をお願いする業者さんにとって、余り力の入る様な物件ではないので、今回の様な検証をする上では、却って現実を把握し易かったです。結果の詳細は、今後のセミナーでお話しする｢ネタ｣ですので、ここでは書けませんが、結論から言うと、距離的(移動時間ではない)要因からの影響は大きくはありませんでした。ただ、確かに何かあった時には、自宅に近い物件へは直ぐに駆けつける事が出来ましたし、問題の原因も自分の目で確認する事が出来ましたので、安心感と言う点では、やはり近い物件の方が良い、と感じましたが、違う視点から見ると、何でもかんでもとまでは言わないものの、ちょっとした事、それもどうでも良いような事まで、一々、呼び出される事もありました。これは、かなりの負担(肉体的にも、精神的にも)になりました。掃除にしても、大家が行うのは、考えもんです。まず、時に大家の顔を見ると、何か一言、言わなければ気が済まないタイプの方って結構いるもので、時に30分も生産性のない時間を費やす事もしばしばです。また、借家人の方から見ても、大家がこれ見よがしに掃除をしている光景って、あまり良い印象ではない様です。要するに｢ウザイ｣のでしょう。結果、どうしても大家が対応しなければならない事以外は、管理業者さんを通した方が良いですね。
2010年05月13日
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マンダラ大家力その6：コミュニケーション力Part2
マンダラ大家力その6：コミュニケーション力Part2｢前回は、管理業者さんを敵に回すのではなく、味方にしておきましょう」と言うところで時間切れとなってしまいました。今回は、その続き、Part2です。前回も書きましたが、このコミュニケーション力こそ、大家さんにとって、最も重要、必要不可欠な力です。特に借家人の方々、管理を依頼している業者さん、融資を受けている金融機関（これから融資を受けようとする金融機関)等々、大家さんになったからこその人間関係を如何に上手く維持するか、が大家業の成功の鍵を握っていると言っても過言ではありません。特に重要なのが、業者さんとの関係。借家人さんとの連絡等も、この業者さんを通す事が殆どですので、大家さんとしての人間関係の多くの部分は、この業者さんとのものです。ですから、当然、一番気を使い、頭も使う必要があるのですが、残念ながら、現実は、多くの方が、始めから躓いています。まず、最初に陥るのが、大家さんの方が業者さんよりも立場が上だと言う思い込みから生じるトラブル。当然、業者さんから見て大切なクライアントさんですから頭も下げてくれますし、立ててもくれます。しかし、ここで(大家さんである)自分の方が｢えらい｣と思っては駄目。今まで｢通販大家さん｣だけでも、3桁の大家さん誕生に携わってきましたが、半数以上の方が多かれ少なかれ、一度はこの状況に陥ります。そして、その皆さんが口を揃える様に言う言葉が｢管理料を払っているんだから｣です。確かに管理料は払っているでしょう。しかし、その額を考えてみて下さい。賃料収入が100万円ある物件で、5万円(一般的な5％で計算、消費税は別)です。これで、日々のクレーム対応から定期的な巡回、入退去の立会い、賃料請求～集計、振込みの作業まで行うのです。利益なんか出ませんよ、ほとんど。これは、考え方を変えて見ると、入居募集や修繕・リフォーム等を全て任せてもらう為のサービスみたいなものなんです。しかも、皆さんが求めている様な良い管理業者さんは、普通、1,000室から大きな会社では数万室と言う数の部屋を管理しており、クライアント数(管理依頼されている大家さんの数)も相当数に上ります。言ってみれば、皆さんもその内の一人に過ぎない訳です。それなのに、何でも自分の優利な方向に持って行こうとしては、当然、嫌われる事になり、最悪の場合は、同エリアの多くの管理業者さんに話しが伝わってしまい、"どこも管理を引き受けてくれず、管理が行き届かず収益性が落ち込み、結果、物件を売却する事になる"なんて事になり兼ねません。しかも、管理が行き届かずに収益性が落ちた物件なんて、中々、希望値で売れる事はありませんので、最悪、自身も破綻する危険性まであります。何も｢長い物には巻かれろ｣とか｢言いたい事も言わずに業者さんの言いなりになれ｣って言っているのではありません。お互い、飽くまでもビジネスなのですから、ビジネスライクで良いのですが、少しでも自分にとって優利な方向に持って行きたいのなら、駆け引き(戦略・戦術)と良好な人間関係の構築が必要です。また、時間がなくなりました。Part3 では、私の拙い実体験中心に書かせてもらいます。
2010年04月26日
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一棟もの購入レポートバックナンバー
時折、メールや電話で一昨年末より、お付き合いのある会員様に配信していた「一棟もの購入レポート」に付いて、ご質問やご意見、そして、バックナンバーの送信を依頼される事があります。今回、再度、掲載させて頂きます（改めて、整理してみたところ、レポート8と15のバックナンバーが掲載されておりませんでしたので、今回、併せて掲載いたします）。※配信当時と、現在とは、融資環境や市況に違いがある事を予め、ご了承下さい。一棟もの購入レポート1～3バックナンバーhttp://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/200812150000/一棟もの購入レポート4～6バックナンバーhttp://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/200812160000/一棟もの購入レポート7バックナンバーhttp://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/200812180000/一棟もの購入レポート9バックナンバーhttp://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/200812200000/一棟もの購入レポート10バックナンバーhttp://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/200901050000/一棟もの購入レポート11バックナンバーhttp://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/200901150000/一棟もの購入レポート12バックナンバーhttp://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/200901220000/一棟もの購入レポート13バックナンバーhttp://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/200902020000/一棟もの購入レポート14バックナンバーhttp://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/200902130000/一棟もの購入レポート16バックナンバーhttp://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/200902230000/一棟もの購入レポート17バックナンバーhttp://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/200903090000/一棟もの購入レポート18バックナンバーhttp://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/200903200000/一棟もの購入レポート19バックナンバーhttp://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/200904030000/一棟もの購入レポート20バックナンバーhttp://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/200904120000/年収600万円から出来る１棟もの購入レポート8□投資のタイミングこのレポートは、「通販大家さん」に資料請求をされた方や我々営業や販売の担当者とやり取りのあった方々にお送りしております。重複してお送りしている場合は、ご容赦願います。こんにちは、石渡です。2008年も残り2週間と少々になりましたね。皆さんも忙しい年の瀬を迎えていらっしゃる事と思います。私達、「通販大家さん」はと言うと、これが、とんでもなく忙しいのです。今年は26日の金曜日に法務局が仕事納めとなりますが、その日までの残りの日（平日）の殆どに契約や決済が予定されています。これは、以前、レポート4「逆張りスキーム」を配信したあたりから、融資条件よりも「投資のタイミング」の方が重要である事に気付かれた方が非常に多くなった事が大きな原因でしょう。そもそも収益不動産投資は、その「不可逆性」から投資タイミングが一番重要な要素になる事はご存知の方も多いと思います。私達「通販大家さん」のスタッフもそのタイミングを外さない様に速やかに個々の会員さんに「シグナル」を出す様にしていますが、11月、12月は、このシグナルにスピーディーに反応してくれた方が多くいらっしゃったので、我々の今の忙しさがあるのでしょう。また、逆に収益不動産への投資を株や債券、今、流行のFXと同じ尺度で判断し、チャンスを逃す方もいらっしゃいます。先にも書きましたが、不動産投資には不可逆性が付いて回りますので、タイミングの重要性を理解できない方には不向きなんだとおもいます。しかし、その方々が皆さん株や債券で成功されているかと言うとそうでもない様です。株や債券には、我々ではコントロールできない「不確実性」の高さが付いて回るからなのでしょう。勿論、株や債権への投資を否定する事を本意としてこのレポートを書いているのではありませんが、今後の投資ポートフォリオを考える上で、収益不動産の購入も入れる事をお勧めするのと、ご自分の本質や状況に合わない投資は選ばない事も併せてお勧めします。少し話しがウザクなってきましたので、テーマの「投資のタイミング」に話を戻しましょう。投資には、どうしても「運」や「縁」と言った非科学的なものが付いて回り、「最適な投資タイミング」で物件を購入する事は容易い事ではありませんが、意思決定のスピードアップで、そのタイミングに近づける事はできます。しかし、これには「指標」とか「基準」が必要になりますが、これは、「収益還元法」と「積算（合算）法」による評価を基準とする事で良いでしょう。私の場合は、収益還元法で導き出した額から「不確実性」のリスク分をディスカウントした金額で買う事にしています。勿論、「積算法」による評価も参考にしますが、これは、立地によって許容範囲を決め、その範囲内であれば「良し」としています。積算法による評価も購入価格を上回る事が望ましいのは当然ですが、私の場合は、収益不動産の購入を「投資」と言うよりも「事業」として捉えている為、「投資価値」を判断する際に「財産性≒資産性」よりも「収益性」に重心を置いているからです。皆さんの中には、「収益性」よりも「財産性」に重心を置いている方もいらっしゃると思いますが、それはそれで正解です。要は、自分なりの基準や指標を確立し、「買い」のシグナルが出た時は、速やかに行動する事が重要なのです。今、収益不動産の市場は、混乱しています。「エッ」と思う様な情報も少なくありません。しかし、そう言った良い話は、そう長く留まっていてくれないものです。移り気で、直ぐに他の人の下へ行ってしまいます。レポート5「買える人・買えない人」でも書きましたが、成功者は、自分の立てた計画通りに物事を進め、そしてチャンスと見たら、驚くほどスピーディーにアクションを起こします。悩みや迷いは、その前に克服しているのでしょう。様々な自己啓蒙の本にも書いてありますが、まず、計画を立て、その通りに行動する事を癖付ける事って、凄く重要な事なんです。それと、考えてみれば当り前の事ながら、成功者だって「買った」から成功者になれたのですよね。年収500万円から出来る!一棟もの購入レポート15□夫婦間の温度差（連帯保証人に関して)このレポートは、「通販大家さん」に資料請求をされた方や我々営業や販売の担当者とやり取りのあった方々にお送りしております。重複してお送りしている場合は、ご容赦願います。各マンデベの状況は凄まじいものがありますね。日本総合地所は、自力再建不可能となり、会社更生法を申請しましたし、他社の決算短信を見ましても、非常に苦しい状況が見て取れます。デベではありませんが、○ヴィンチさんの12月度決算短信も見た途端、「口があんぐり」、思わず目をこすって見直したほどです（2月14日時点）。しかし、目線を変えて見直すと、不動産関連会社の多くで、棚卸資産が急減している事が分かります。要するに売り捲くっているのです。言葉で言い表すと「ガムシャラ」、「見境なく」がピッタリとくる位の勢いで売っています。各社共、私の想定を上回る非常に早いペースで売り急いでおり、正直、少し焦っています。日頃から、会員の皆さんには、今回のマーケット環境は、夏から年内一杯位は続くとお話して来ましたが、このペースで売却が続くと、夏くらいで一段落となる可能性も出てきました。ましてや、2月、3月は、ご存知の様に決算対策の売りが増えますので、我々からの物件案内のペースも速めるべきだと感じています。皆さんもチャンスを見逃さないで、確りと掴み取って下さい。掴み取り方が分からない方は、私達にご遠慮なく、ご相談下さい。さて、今回のテーマ「夫婦間の温度差」ですが、このテーマを選んだ背景には、ここ2、3ヶ月の失敗体験があります。某都銀さんの戦線離脱とも思える動き以降、サラリーマン向けのアパートローンは、スルガさんを始め、各地銀や信金に持ち込むケースが殆どとなりました。これらの金融機関では、アパートローンには、必ず法定相続人の連帯保証が必須となっています。これは、単身者の方にも同様です。しかし、どうも最近になってホットな動きをし始めた投資家の方々は、この条件を把握していない方が多く、実際に契約日の設定までしていたのにも拘らず、連帯保証を取れずにキャンセルと言ったトラブルが複数の案件で起こってしまいました。どうも、この背景には、いまだにいい加減な話で客集めをしようとする業者や胡散臭い組織が多い事もあるようです。確かに、フルローンにしても、全く出ない訳ではありません。連帯保証を免除してくれるケースもあります。しかし、それらは、非常に稀であり、特別な要件を満たした場合に限っての事です。なのに、如何にも皆さんが対象になる様な内容の宣伝が多いのには、本当に呆れてしまいます。（※今後は、通販大家さんですも、一定の条件をクリアする方には、フルローンの相談を受ける事にいたしました。しかし、皆が出来る訳ではありません。飽くまでも、一定の条件をクリアする必要があります）不動産投資はファミリービジネスとお考えください。このビジネスを始めるにあたり、銀行からの長期の融資を前提にする事になります（転売する可能性は多分にあるものの）。逆の立場になって貸し手（銀行）側から考えると、「家族の同意はあるの？」と思うのが当然です。先述のとおり、連帯保証が免除になるケースもありますが、既婚者の場合は配偶者保証がＭＵＳＴ、単身者の場合も原則としてご兄弟、若しくはご両親の保証が必要であると思ってください。先述の失敗例は、全て男性で既婚者の会員さんのケースだったのですが、皆さん奥様には話はしていたものの、連帯保証に付いては、当然、なってくれるものと独りよがりで考えていた様で、いざ、契約となって、その事を伝えたところ拒否されてしまい、ご本人もビックリし説得はしたものの奥様の意思は固く、結果、キャンセルせざるを得なくなったのです。私達、通販大家さんのスタッフのフォローやバックアップも足らず、至らずで反省しきりなのですが、後から原因を検証してみると、そこには男女の考え方の差が大きく影響している事が分かります。特に現在の様に雇用も侭ならず、自分達の生活もどの様に変化させていくのか迷ってしまう状況下では、男女の考え方の差は更に広がり、その上、悪い事に双方、頑なになって行く傾向が見えます。購入時期としては今を逃す手はなく、一方でじっくりとご親族との相談の上、判断をして行かなくてはならないという微妙なかじ取りが必要になってきますが、後々後悔しないためにも、フルに通販大家さんを利用してください。
2009年11月15日
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敢えて掲載します 高属性の方へのレポート2
私達「通販大家さん」の会員さんの数は、登録ベースですが、37,000名を超えました。その多くが、一般的なサラリーマンの方々です。これは、金森代表の考え方（金森ロジック）と当然ですが、合致しています。ですから、私達、スタッフも、日々、その考え方に沿って営業や販売活動をしているのですが、その課程で非常に気になっている事があります。最近、かなり属性の高い方までが、小振りな物件を狙う傾向が強くなっている、と言う事実です。勿論、手頃なものから始めたいと言う考え方が悪い訳ではありませんが、今後の融資環境も楽観視出来ない状況では、次の融資の可能性も不透明ですし、資金効率面でも勿体無いと思います。それにも増して、平均的な属性の方々が買える物件が高属性の方々に買われてしまい、手に入り辛くなる、と言う大きな弊害になっています。ここの所、1億円前後の物件の価格が上り始めているのは、これが原因でしょう。そこで、高属性の方々をターゲットしたレポートを配信し、高属性の方々に合った投資の考え方を伝える目的でレポートを配信する事としました。今回は、レポート2を掲載いたします。┏┓━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┏┓ ┗■┓ 年収2,000万円以上の方への限定レポート ┗■┓ ┗■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┗■=ノーリスク資産??の国債と比較してみる=日頃より「通販大家さん」をご利用頂きまして、誠に有難うございます。このメールは、「通販大家さん」のメルマガにお問合せ頂いた会員様の内、ご年収が2,000万円を超える方に限定配信しております。○既に会員登録を抹消しているのにも拘らず、送られてしまった際は、誠に申し訳ございません。お許し下さい。仙台の物件については、かなり条件が良いので、イベント時に皆さんにご紹介する目玉とする為に一度、売り止めにしました。その他は、ほぼ全ての物件の売却が決定いたしました。今後も引き続き、効率の良い2億円オーバーの物件情報を集めていきますので、ドンドンご希望やご要望をお寄せ下さい。※11月には、都内で某外資系金融機関と某有名サブリース会社との共同で、お一人お一人に合った資産形成をご提案する"個別面談"型のイベントを開催いたします。詳細が決まり次第、お知らせいたしますので、どうか積極的にご参加下さい。随分と前置きが長くなってしまいました。早速、今回のテーマ「ノーリスク資産？？の国債との比較」に入ります。皆様方の様に属性的にハイクラスの方々の中には、冒険的な資産形成や投資を嫌う方が多くいらっしゃいます。勿論、儲かる事を嫌う方は居ないのでしょうが、敢えてリスクを受け入れて、一段上の利益を狙うほど、時間的や精神的な（勿論、肉体的にも）余裕が無いのが、皆様方ハイクラスの方々の特徴です。視点を変えて考えてみると、皆様方の場合は、1棟目（時には2棟目までも）は、手堅い物件を購入し、次の投資の際には、CFを重視した物件を狙うスキームが適しているとも言えます。さて、問題は、この「手堅い」ですね。何を基準にして、「手堅い」を判断したら良いのか？先日、ある士業の著名な先生と面談したのですが、その際に、その先生から出た要望が、あらゆるリスクヘッジをした上で「10年国債」と比較して投資効果の高い物件が欲しいと言うものでした。10年国債と比較する意味で、物件も10年後に出口を迎える事を前提としました（勿論、実際に売却するかは、分かりません）。果たして、国債がノーリスクと言って良いのかどうかには、疑問が残りますが、投資の世界では、原則ノーリスク資産として見られているので、手堅さを判断する基準としては、非常に的を得ています。では、ここでシミュレーションをしてみましょう。2つのケースを用意しました。まず、ケース1は、実際に存在する物件ではなく、想定の物件です。地方の大都市を想定して、築10年のRC、売買価格200,000,000円、表面利回り10.5％の物件です。手堅さを判断するのですから、シミュレーションにも、しっかりとストレスを掛けました。まず、入居率は、85％にします。そして、10年後の売却額を、購入額の85％：164,645,000円とします。詳しくは、添付のファイル「投資基準1」を見て頂ければ分かりますが、管理費や他の費用も盛り込んでいます。融資に関しては、スルガの基準ですが、4年目からは、金利を3％にする事を前提としています。結果、投資総額に対するリターン率は、42.0％になります。10年国債の利回りは、良くても中々2％（2009年は、1.361％）を超えない事考えると、投資効果は非常に高いと言えます。次にケース2は、実在の物件でシミュレーションします。仙台の物件で、上述の通り銀行融資審査でのトラブルの為、幸運にも2億超でご案内出来る唯一の物件（ロイヤルパーク若林）です。表面利回りは、14.8％を超えます。実際には、自販機や有料洗濯機の収入が結構な額になりますので、15％近くになるのではないでしょうか？これも、添付のファイル「RP投資基準」を見て頂くと分かりますが、費用も確り織り込んでしているのは、当り前ですが、10年後の売却額は、築年数を考え、購入額の70％：176,267,000円に設定しました。これだと、その時点の表面利回りは、21.85％になります。融資条件は、投資基準1と同様にしました。こちらの投資総額に対するリターン率は、何と93.3％に上ります。どうでしょうか？勿論、投資や事業には、「絶対」はありませんが、上述の様なストレスを掛けても、少なくとも国債よりははるかに良いリターンが望めます。そして、前回のレポートにも書きましたが、2億円オーバーの物件は、価格面で下げ止まっていますので、間違いなく購入のチャンスです。買える属性の方は、是非、積極的に挑戦して頂く事をお勧めします。○現在、条件の良い良質な2億円オーバーの物件を複数物上げ（売物にする）作業に入っています。詳細は、販売の石渡、中村にお尋ね下さい。石渡mailto:ishiwatari28083@wish,ocn.ne.jp中村mailto:pnpgc733@ybb.ne.jp
2009年10月21日
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高属性の方へのレポート1
9月に配信したレポートですが、要望が多かったので、ブログにも掲載します。┏┓━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┏┓ ┗■┓ 年収2,000万円以上の方への限定レポート ┗■┓ ┗■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┗■=将来を支える貯蔵庫を持つ 国や年金では貴方を守れない=日頃より「通販大家さん」をご利用頂きまして、誠に有難うございます。このメールは、「通販大家さん」のメルマガにお問合せ頂いた会員様の内、ご年収が2,000万円を超える方に限定配信しております。○既に会員登録を抹消しているのにも拘らず、送られてしまった際は、誠に申し訳ございません。お許し下さい。タイトルにもありますが、私共「通販大家さん」では、日頃、会員様に一棟もの収益物件を「貯蔵庫」に擬えて説明しております。その意味は、お金と言う最も大切な資産を確りと貯蔵（保管）する事から来ていますが、この収益物件と言う「貯蔵庫」は、お金を貯蔵するだけではなく、そのお金自体も自分で生み出してくれます。勿論、貯蔵庫は機械ですので、管理とメンテナンスが必要になりますが、それらを適正に行ってさえいれば、存在しうる限り現金を生み出してくれるのです。このお金を生み出し、そして貯蔵してくれる収益不動産こそ、皆さんや皆さんのご家族の将来を守ってくれる最良の資産です。前置きが長くなりましたが、本題に入りましょう。お金を生み出し、蓄えてくれる貯蔵庫に擬えた収益不動産ですが、購入はしたいが、どの様な物件を選定したら良いのかが判らない。エリアは？築年数は？規模は？皆さんもここが悩みどころではないでしょうか。数ヶ月前からメルマガ等でお知らせしてますが、全国的に1億円前後、特に1億円を切る物件は、今、非常に良く売れています。売れるから、当然、価格も上ってしまいます。ところが、2億円、3億円オーバーの物件は、比較的に足が遅く、多くの良質物件が価格が下げ止まったまま残っています。この傾向は、規模が大きくなればなるほど顕著です。原因は幾つか考えられますが、特に金融ショック以来、各企業では経済的な理由から手持ちの資産を急いで換金する動きがあった上、やはり償還時期を迎え換金を急ぐファンドが多かったのに対し、それらの物件を購入出来るレベルの属性をお持ちの方々の投資意欲が軟調で、本来狙うべき物件よりも1ランクも2ランクも小さな物件を購入する傾向が強かった事が挙げられます。何かあっても、ご自分の責任範囲で対処できる規模の物件を買う。間違ってはいません。しかし、間違ってはいないものの、それは株式投資的な発想です。収益不動産投資と株式投資は、同じ「投資」と言う言葉が付くものの、まるで違います。株の場合、万が一には紙切れ同然になってしまうリスクもあり、それらのリスクを一般的な個人投資家の力でコントロール出来る事はあり得ません。ところが、収益不動産では、その価値が「0」≒紙切れになる事はあり得ませんし、リスクの多くを購入判断前に知る事が出来、しかも、そのリスクをお金を掛ける事で無くす事が出来ます。ですから、予めそのリスクを金額に換算し、その金額分を差引いた額で購入する事が叶えば、リスクの回避や移動が可能になるのです（運営上も、規模が大きい方が効率が良い事もご理解頂けると思います）。これは、かなり買主側に都合の良い話ですが、2億、3億円オーバーの物件では、まだ、これが通ります。しかし、これもそう長く続くものではないと考えられます。既にリートも復活の兆しが見えてきましたし、それに歩を合わせる様に小中規模のファンドの組成が活発になりつつあり、優良な物件を買いに入る動きが出ています。現在のアパートローンの環境では、融資してくれる金融機関は、少し金利の高い某地銀を中心に数えるほどしかなく、高LTVの融資をしてくれる金融機関は、この某地銀しかありません。しかし、この環境下だからこそ、ライバルが少なく、買主優利の条件で購入が叶う事を考えると、これは、正にチャンスです。しかも、金利は、元金返済分とは異なり、損金計上（経費）出来るのですから、他の金融機関との"金利差"を丸々損する訳ではないのです。収益不動産に拘らず、不動産投資は、不可逆性が高いと言われていますが、インターネットの普及により、これも随分と改善されています。株の様にキャピタル狙いのチャンスは多くないでしょうが、安定したインカムを得る事を考えますと、これ以上のものは無いでしょう（ノーリスク資産と言われる国債でさえ、精々2％前後の利回りです）。是非、この扉が開いている間に、挑戦して下さい。○現在、条件の良い良質な2億円オーバーの物件を複数物上げ（売物にする）作業に入っています。詳細は、販売の石渡、中村にお尋ね下さい。石渡mailto:ishiwatari28083@wish,ocn.ne.jp中村mailto:pnpgc733@ybb.ne.jp
2009年10月15日
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8月、9月の市況
随分と間が空いてしまいました。この1週間は、随分と色々な仕事が舞い込んできてしまい、ブログの更新に時間が回せなくなってしまいました。また、を取り直して頑張ります。早速ですが、 9月は、まだ日を残していますが、8月、9月の市況を纏めてみます。我々「通販大家さん」のこの2ヶ月間は、1億円前後の物件を中心にかなりの成果を挙げました。特に札幌は、季節柄と言うか、現地確認に行き易い時期でもあり、当初から期待感があったのですが、期待を裏切る事なく、2桁の契約数を達成しました。もう一つのドミナントエリアである仙台も札幌ほどでは無いにしろ、契約数を伸ばしていますが、融資との絡みで決済は、10月以降に持ち越される案件が多いようです。ここのところの特徴として、他の都市圏からの物件掘り起しが功を奏し始めており、中京圏、関西圏でも契約が取れ始めています。この数ヶ月間の特徴として、1億円～1.5億円前後の物件を中心に、特別な属性をお持ちの方が、フルローン（に近い）で購入するケースや、極稀ですが現金で購入するようなケースもあり、良質な物件に限っては、相当なスピードで売れていた事もあり、売主側が強気になっていた様に思えます。しかし、その様な特別な属性をお持ちの方が世の中にそう多くいる訳も無く、良質な物件であれば、いざ知らず、クセのある物件に付いては、ここに来て値を下げ始めています。運営に自信のある方にとっては、こう言った物件を拾い、良質物件に生まれ変わらせるチャンスですね。ただ、融資環境においては、更に悪化していると感じられ、今後は、比較的早いペースで市況が動くと思われます。
2009年09月23日
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仙台賃貸事情
少し、間が空いてしまいました。8月も月末恒例の決済出張で25日から本日まで仙台におりました。今回は、4日間にわたり仙台市内におりましたので、決済の他にもかなりの数の物件を見る事が出来ましたし、また、決済待ちの物件、リノベーション中の物件も見る事が出来、本当に有意義な出張でした。昨日の27日は、予定していた決済が31日にずれ込んだ為、時間に余裕が出来たので、午前中に大手リーシング会社を2軒ほど回ってみました。実は、私が所有する一棟ものにも空きが出たので、そのリーシングのお願いも兼ねての訪問でしたので、公私混同と言われても弁解の仕様もありません。担当者に仙台市内の賃貸状況を聞いてみると、やはり、エリアによる地域差があるものの、やや弱含みである事が分かりました。まだ、仙台の場合は、大規模な製造拠点が少ない事（無い？）と学校の数が多く、学生層が厚い事もあり、他の政令指定都市と比較しても賃貸市場の大きな落ち込みは無いのですが、中心部の高級賃貸に空室が多い事から賃料ダウンが起きており、それがじわじわと周辺に影響を与え始めている様です。私の物件は、と言うと設備充実を条件に賃料の（若干ですが）値上げも可能だと言う事が分かり、少しホッとしました。ベンディアムの無料光ネット、キーレスドアキー、防犯カメラとTVモニターホンを付ける事で2,000～3,000円の値上げが出来そうです。
2009年08月28日
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石渡の目－融資環境
8月もいよいよ後半に入り、毎月恒例の決済ウィークが始まります。ここ数ヶ月の中で8月は、かなり色々な事がありました。キャンセルや融資不調等々、本当に頭の痛い日が続き、精神的にはかなりのダメージを受けました。アパートローンの環境が最悪期を迎えていると言う話をしだしてから、すでに相当期間が過ぎましたが、8月の状況を見ると、好転の兆しどころか更に悪化している様に感じています。地銀の一部では、アパートローンに対し積極姿勢を見せ始めていますが、対象となるのは、所謂、資産家層です。様々な不動産業者や最近、随分と数の増えた（不動産）ブロガーの方々の記事には、多くの甘い言葉が書かれていますが、商材を売る為に書いているか、ページビューを増やす為、要するに釣りで言う「撒餌｣ですさて、融資環境がどう悪化したかですが、まず、今、一番出している皆さんもご存知の某地銀さんですが、数ヶ月前より、属性の基準をかなり上げてきています。私の体感ですと、ほぼ毎月上げてきていると感じています。物件に対しても評価目線が上ってきています。特に現状の入居率の水準が70％程度から80％以上に上りました。都銀に目を移すと、三○東○U○○銀行さんがフレキシブルに対応している様ですが、これも対象が限定されています。この銀行さんの以前からの方針で優良な中小企業のオーナーさんに対しては、かなり強気に融資しています。こんな環境下で、今後は更に二極化が進むと考えられます。状況や環境の変化に敏感に対応でき、常に融資を引ける属性の保っている方々は、更に資産を増やし、そうでない、回りの撒餌やギミックに引っ掛かり、未だにフルローンなんて考えている方や属性が下がってきている方、刑事じゃあるまいし、「現場百回」なんて、誰に教えてもらったか分からない事を真剣に実践し、良い物件を棒に振る方々にはチャンスの扉は開きません。何も収益物件の大家さんになる事がだけが、良い訳ではないかも知れません。しかし、真剣になろうとしている方は、常に状況や環境の変化に付いて行ける様にして下さい。
2009年08月22日
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融資状況と市況の変化
（はじめにこのブログのページにも様々な業者さんの宣伝が載りますが、私共とは一切関係がありませんと事をお断りしておきます）先日のブログでも書いた仙台市青葉区の物件、小振りな事もあったのか非常に多くの反応を頂きました。メルマガ配信より数時間で3桁超えです。今後も今回の様に手頃な物件も一生懸命、見付けて来ますが、本来、一棟ものは規模が大きいものほど、収支や運営が安定します。なのに、今回反応して下さった方の中にも、もっと大きな物件を狙える方々がかなり居た事が少しショックです。どうしても心配になる気持ちは分かります。どうも皆さん、はじめの内は手頃な物件からスタートする方が安全だと思ってしまう様ですね。早速、本題の「融資の状況」に付いてですがさすがのス○ガさんも、ここの所ハードルを上げてきています。今までであれば、何だかんだ言っても通っていた属性の方も断られるケースが複数出ています。知人の同業者に聞いてみても、「審査期間が長くなった」、「融資審査が通らない」と言った話ばかりが聞こえてきます。まぁ～全国の業者からス○ガさんに融資案件が持ち込まれ、今や一人勝ち的な状況にありますので、当り前の変化だと見るべきですね。また、この様な状況の中、～1億円の物件が比較的好調です。どの都市圏に拘らず売れています（勿論、問題が有る物件は売れませんが）。販売数的には圧倒的に実績のある私達でも物件のグリップが難しくなってきています。私達も気持ちを引き締めて良い物件の掘り起こしをして行きますが、投資家の皆さんも融資環境や市況の変化には敏感に反応し、より良い物件を早く入手できるように備えておいて下さい。今月末からスタートする「通信課程 大家さん育成講座」と連動するリアルイベントの第1回目の開催予定が決まりました。正式には後日発表いたしますが、5月23日の土曜日に代々木で開催する事になりそうです。元大手金融機関で実際にアパートローンの融資担当者を勤めていた方も講師として招いておりますので、かなり濃い中身になるものと自負しております。
2009年04月23日
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