[どのようにして財産を築いたか] カテゴリの記事
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表面利回りと実質利回り
私書箱のメッセージを読み返しておりましたら、表面利回りと実質利回りについてのいくつか質問がありましたので、記事のネタにしたいと思います。以前の記事で、「不動産事業の利回りは５％」と書いたことがあります。ちょっと少ないのではないの～というメッセージをいくつかもらいました。利回りの定義はいくつかあって、代表的なものはグロスとネットです。計算方法は、大まかには下のようになります。■表面利回り（グロス） 計算方法 → 表面利回り＝年間収入／購入価格■実質利回り（ネット）計算方法 → 実質利回り＝（収入ー支出）／購入価格支出には、固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、会議費（飲食代）、光熱費、金利が入っています。（いれて、大丈夫そうなものは、できるだけ費用としています。）私の場合は、法人と個人の両方の事業全体で計算をしていて、表面利回りはおよそ１０％、実質利回りは５％くらいで、毎年変化します。新しく不動産を購入したときに、事業全体の利回りが悪化して、時間がたち安定化すると利回りがあがっていくを繰り返しています。ほかの不動産投資している方によると、実質利回りもうすこし良いようです。（６％～）実質利回りは、ムダ取り（費用削減）をすればアップすることができると思いますが、豊かな生活を犠牲にしてまで、利回りを良くする必要がないと思いますので、やっていません。それから、土地のみで建物がない状態であれば、その間では収入がありませんので、利回りが悪化します。（そういったものも含みます。）土地を買って、すぐに建物を建てればよいのですが、いろいろ計画外で建築が遅れると利回りが悪化します。こういった理由で、私の利回りがよくないのです。
2007年02月11日
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貧富の差はどうして生まれるのか？
最近、貧富の差が拡大しているとの報道がされている。なぜ、貧富の差が拡大するのか？ふと、考えてみた。自分の人生を振り返ると、やっぱり「勉強をやったかどうか」が大きくかかわっていると思う。私の場合は、若いころの環境（親、兄弟、経済的な事情）が恵まれていたので、勉強をやらせてもらうことができた。若いころの勉強は「数学 国語 英語 理科 社会」などの基本的なこと。将来、そのまま、役に立たないかもしれないが、我慢してやることによって、「頭の訓練」や「物事を成し遂げる手法（段取り、工夫）を身に着ける」ことになる。今の若者は、「勉強できる環境なのにやらない」様な気がします。もったいない！不動産事業は、不労所得といわれ、蔑まれることもあります。しかし、いろんな知識が必要で、そのベースとなっているのは、「数学 国語 英語 理科 社会」です。たとえば、（簿記記帳は数学、社会情勢に通じてなければ、ならないので社会が必要）貧富の差を何とかしろと政府や国に求める前に、もっと勉強すべきでは？私は今でも、勉強しています。まだまだ足りない。
2006年11月28日
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貧富の差はどうして生まれるのか？
最近、貧富の差が拡大しているとの報道がされている。なぜ、貧富の差が拡大するのか？ふと、考えてみた。自分の人生を振り返ると、やっぱり「勉強をやったかどうか」が大きくかかわっていると思う。私の場合は、若いころの環境（親、兄弟、経済的な事情）が恵まれていたので、勉強をやらせてもらうことができた。若いころの勉強は「数学 国語 英語 理科 社会」などの基本的なこと。将来、そのまま、役に立たないかもしれないが、我慢してやることによって、「頭の訓練」や「物事を成し遂げる手法（段取り、工夫）を身に着ける」ことになる。今の若者は、「勉強できる環境なのにやらない」様な気がします。もったいない！不動産事業は、不労所得といわれ、蔑まれることもあります。しかし、いろんな知識が必要で、そのベースとなっているのは、「数学 国語 英語 理科 社会」です。たとえば、（簿記記帳は数学、社会情勢に通じてなければ、ならないので社会が必要）貧富の差を何とかしろと政府や国に求める前に、もっと勉強すべきでは？私は今でも、勉強しています。まだまだ足りない。
2006年11月28日
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法人設立と事業内容
31歳で今の嫁さんと結婚して1年後に法人を設立。そのときの事業内容は １．アパートなどの賃貸業務 ２．賃貸物件の清掃業務 ３．電気設備・通信設備の設置・補修・保守 ４．賃貸業務などのサポートと情報発信 ５．記帳代行 ６．その他の関連業務のようにした。事業内容を手広く、かつ、曖昧にした理由は、節税のために費用の項目をふやす目的のため。たとえば、外食をしたときの領収書を費用とするときは単なる賃貸業とした場合は、費用とできない。しかし、４．を入れておくことで、「入居者のための有益な物件周辺の情報を取得するため」という理由がつき、費用とできる。といったように、家計で不可欠な出費を法人の費用とすることで節税ができた。もう時効だが、子供の塾の月謝も無理やり、法人の費用としていた。
2006年08月02日
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結婚を契機に、法人成り
31歳で今の嫁さんと結婚をした。1年後、生活が落ち着いたころに、法人成りの事を嫁さんに説明して、法人の役員になってもらい、不動産管理会社を設立した。32歳のことだった。当時勤めていた会社では、兼業規制があり、不動産事業をやるためには、届出が必要だった。法人成りの主な目的は、嫁さんに不動産事業を任せ、不動産事業から名目上、自分を切り離すことだった。家賃収入も月40万ほどで法人成りをしても節税ならないほどの規模だったが、・・・
2006年06月12日
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はじめてのアパート３
最初のアパートの収入と支出は 家賃収入＝元利返済＋必要経費といった感じで、建設費のすべてを借入金でまかなったため、ほとんど現金が残らない状況だった。つまり、キャッシュフローがゼロだった。（当時は、キャッシュフローという言葉がなかった）借入金は農協（JA)から全額借りれたが、勧誘の文句が”借入金がないと税金でとられますよ！”だった。たしかに、間違いではないが、”税金でとられるか”、”金利で取られるか”の違いでキャッシュフローはいずれもゼロ！まんまと騙されたということが、あとでわかった。そこで、サラリーマンを兼業でやっていたので、貯蓄をせずにすべて繰り上げ返済をした。30年ローンだったが繰り上げ返済をコマコマ行い、12年で完済しキャッシュフローが残るようにした。
2006年06月12日
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はじめてのアパート２
27歳で一番最初のアパートを経営して、多くのことを学ばせてもらった。特に簿記（経理）に関しては、理論体系がすばらしく、感心しながら独学で身に着けた。それから節税（税務）についてもよく学んだ。不動産経営は、店子の満足を得るために絶え間ない努力が必要だが、経営を長く続けるには、経理と税務の知識が必要だと実感した。
2006年06月12日
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はじめてのアパート１
27歳のときに、祖父が亡くなりました。親父が跡を継いだのですが、私も土地を相続いたしました。毎年の固定資産税を支払うために、この土地に、学生向けのアパート（14室）を建設しました。このアパートが私の初めての賃貸アパートです。当時は、土地しか持たず、すべて借金で建てました。およそ4000万の借金を27歳で作ってしまいました。これが、金持ちじぃさんストーリの始まりでした。ちょうど、30年前です。
2006年06月09日
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