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住宅経済学…『住宅ローンの証券化』(3) では今回は、いよいよ昨年10月1日から始まった住宅金融公庫の証券化支援事業の具体例を。この公的支援ローンの取り扱いは、都銀・地銀・信金・保険会社など72の民間金融機関で、今年度末までの融資戸数は一万戸、貸出総額は二千億円を予定。これまでの公庫融資と、新しく始まった公的支援ローンの主な違いは次の通り。重要な点なので、ぜひ覚えておきましょう! 従来ローン新ローン 返済期間10~35年20~35年 融資対象新築・中古住宅今年度は新築のみ 融資額上限最大3500万円程度5000万円 融資率上限年収800万円超は5割それ以下は8割一律8割 貸出金利当初10年2.7%、それ以降3.5%金融機関が独自に設定、10月は3%強 融資受付年6回原則常時 繰上償還手数料が必要無料 ただし、都銀でも三井住友銀行・東京三菱銀行は扱っていない。理由は、自行の変動型ローンが伸びていることや、自力で貸出債権を証券化して自前の長期固定ローンを提供できるという自信があるらしい。
2004年03月26日
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住宅経済学…『住宅ローンの証券化』(2) 「住宅ローンの証券化」とは、住宅ローン債権(貸し手が借り手から元本と利息を返済してもらう権利)をまとめて「証券」という形にして、これを市場で機関投資家等に売却することによって資金を市場から直接調達すること仕組みをいう。従来の住宅ローンだと、焦げ付いたときのリスクはすべて銀行が負うが、「住宅ローンの証券化」になるとリスクは投資家が直接負うことになる。つまり銀行はノーリスクってこと。投資家は少しでも高いリターンを期待してこれに投資するが、同時に焦げ付きリスクも抱える。この仕組みを利用している代表例が、住宅金融公庫の証券化支援事業。公庫が銀行などの貸付債権を買い取り、その貸付債権を担保に住宅金融公庫債を発行することで、銀行などによる「長期・固定金利の住宅ローン」の供給を支援する買取型と、公庫が住宅融資保険制度により信用補完を行う銀行などの長期・固定金利の住宅資金に係る貸付債権を担保として発行された債券について、投資家に対し、公庫が期日通りの元利払い保証を行う保証型とがある。
2004年03月23日
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住宅経済学…『住宅ローンの証券化』(1)最近、『住宅ローンの証券化』なる用語が盛んに新聞や雑誌をにぎわせている。なんとなく分かったようで分かってない。そこで今回はその基礎編を…。まず金融には「直接金融」と「間接金融」というものがある。資金を必要とする企業などが、自分で株式や債券などを発行して投資家から市場を通じて直接資金を調達することを「直接金融」という。投資家は個人であったり、生命保険会社等の機関投資家であったりする。企業が倒産した場合のリスクはそれぞれの投資家が負う。この直接金融を国が行うと「国債」となる。では、日本国が倒産したらどうなるか? 残念ながら経験したことないので、わかりませ~ん!一方「間接金融」とは、銀行などの金融機関が個人や企業から預金を集めてこれを個人や企業に融資という形で貸し出す形態をいう。バブルの頃は企業もすごく儲かっていたから、銀行も安心してドンドン貸し出す。当然、預金金利より貸出金利の方を高く設定するわけで、利ザヤがドンドン稼げる。銀行はウハウハだ。ところがバブル崩壊による企業倒産の続出でこの方程式は完全に崩れた。企業が倒産すればリスクを負うのは銀行自身で、企業倒産が増えれば増えるほど銀行の損失は膨らみ、ついには銀行そのそのものが倒産に至る。そこで、『住宅ローンの証券化』の登場というわけ。では、続きは次回に。
2004年03月22日
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“ロングライフ住宅”ってホントに高いの・・・? 【年間ライフサイクルコスト】 普通の住宅・・・122万円/1年当たり ロングライフ住宅・・・70万円/1年当たり ※ローン利息や諸経費も考慮してあります。 この結果はみなさんにとって、とても以外だったのではないでしょうか? “建築費の安いほうが絶対に価格面では有利だ!”と信じていた方も多かったことでしょう・・・。 でも、こうして住宅の耐用年数まで考慮して比較してみると、このような反対の結果が生じるのです。 《モデル例》では、“建築価格は安いが耐用年数が短い住宅”に比べて、“ロングライフ住宅”のほうが、1年当たりのコストは52万円も安く付く(57%相当で済む)ことになります。 C:年間ライフサイクルコストは、いくらになるのか? 『永久住まい』か、それとも・・・ 「ロングライフ住宅」か、それとも「とにかく建築費が安い住宅」か・・・を検討する場合に、最も大切なポイントは、自分のライフプランがしっかり立てられているかどうか。 例えば、「将来は子供と二世帯住宅に建替えて同居する」のか、「これから建てる家を永久の住家とする」のか・・・などによっても選択枠は大きく違ってきます。 その上で、A~Cの比較を交えて総合的に判断すると失敗のないマイホーム選びが可能になりますよ!!
2004年03月21日
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“ロングライフ住宅”ってホントに高いの? 前回までに『イニシャルコスト』と『年間ライフサイクルコスト』についてご説明をしました。 それでは、モデル例を参考に、下記のA~Cについて検証してみましょう。 A:住宅ローンの負担感はどれくらい違う? B:何歳のときに、再び建て替え問題が発生するか?C:諸経費やローン利息も考慮した『年間ライフサイクルコスト』は、いくらになるか? ============================================================================ 《モデル例》 Aさん33歳、妻と子2人の4人家族。親から受け継いだ住まいも築30年近くになり、生活していく上で陳腐化が目立ち始めてきた。そこで今回建替えることにしたのだが、取りあえず出費を抑えて「普通の住宅」にするか、多少値段が上がっても永く住める「ロングライフ住宅」にすべきかで迷っている・・・。 ●希望床面積→普通の住宅:45万円/坪(建築費1800万円) →ロングライフ住宅:60万円/坪(建築費2400万円) 使用耐用年数→普通の住宅:26年(平均寿命) →ロングライフ住宅:60年 ●頭 金→200万円 ●ローン返済期間→30年(毎月払いのみ、ボーナス返済なし)●ローン金利→年3.0% 実際に比べてみよう! 普通の住宅・・・59歳(60歳定年とすると、その前に住宅寿命が尽きる) ロングライフ住宅・・・93歳(生きている間は、住居費の心配はほとんど無い) この場合『普通の住宅』の住宅寿命が定年退職前の59歳で尽きてしまうというのは、大変大きな問題ですね。 その時の住宅ローンはまだ、4年も残っているのですから・・・。住宅寿命はとっくに尽きているのに、ローンだけはまだ残っている・・・そんな状態だけは絶対に避けたいものです。 それと・・・Aさんの年齢ですと年金の支給開始は65歳からなので、定年退職後の5年間は無収入に・・・。 そんな中で、再び何千万円ものローンを組んでの建て替えや、建替えないまでも多額の修繕費の出費は、あまりにもリスクが大きすぎます。 かといって、住宅寿命が尽きた家はいっぺんに不具合が生じてきますので、そこで生活する限りは修繕費の発生は“待ったなし”なのです! この点では、圧倒的に『ロングライフ住宅』に軍配が上がります。 B:再び建て替え問題が発生してくる年齢は・・・
2004年03月20日
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“ロングライフ住宅”ってホントに高いの・・・? 前回までに『イニシャルコスト』と『年間ライフサイクルコスト』についてご説明をしました。 それでは、モデル例を参考に、下記のA~Cについて検証してみましょう。 A:住宅ローンの負担感はどれくらい違う? B:何歳のときに、再び建て替え問題が発生するか? C:諸経費やローン利息も考慮した『年間ライフサイクルコスト』は、いくらになるか? =================================================================================== 《モデル例》 Aさん33歳、妻と子2人の4人家族。親から受け継いだ住まいも築30年近くになり、生活していく上で陳腐化が目立ち始めてきた。そこで今回建替えることにしたのだが、取りあえず出費を抑えて「普通の住宅」にするか、多少値段が上がっても永く住める「ロングライフ住宅」にすべきかで迷っている・・・。 ●希望床面積→普通の住宅:45万円/坪(建築費1800万円) →ロングライフ住宅:60万円/坪(建築費2400万円) 使用耐用年数→普通の住宅:26年(平均寿命) →ロングライフ住宅:60年 ●頭 金→200万円 ●ローン返済期間→30年(毎月払いのみ、ボーナス返済なし) ●ローン金利→年3.0% 実際に比べてみよう! 例えば、それぞれの建築費から頭金200万円を差し引いた残りの金額を借入すると・・・。これは当然ながら、イニシャルコストが安い分、『普通の住宅』に軍配が上がります。その差、月2万6千円。この差は、一般的な分譲マンションを購入した場合の、毎月の維持管理費(修繕積立金・管理費・駐車料)程度(実際には3~3.5万円が多い)の金額に相当します。 A:『毎月のローン負担感』は、どれくらい違う?
2004年03月19日
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“ロングライフ住宅”ってホントに高いの・・・? 建設省(現・国土交通省)発行の「建設白書(平成8年度版)」によると、日本の住宅の平均寿命はたったの26年。 イギリスの75年、アメリカの44年に比べてあまりにも短命です。 その理由にはいろいろあると思いますが、考えられるものとしては 1)当時の建築様式や工法 2)湿気や地震が多い日本の風土の特性 3)新築好みの国民性 4)高度成長期に粗製された住宅の多さ などが挙げられます。 いずれにしても、日本は「世界一の長寿国」。人生80年時代の中で、住宅寿命がたったの26年ではあまりにも短か過ぎます・・・。30代で最初の家を建てたら、定年前にもう一回“建替え”・・・なんて、ほんと負担が大きいですよね。 一生住める家か?それとも、もう一回建て替えが必要な家か? マイホーム計画においては、ここのところが第一の重要なポイントとなってきます。 日本の住宅寿命、たった26年!? 皆さんは、住宅価格とは何だと思いますか?ほとんどの人が「建築費!」と答えます。 一般的にそれは正解です。このような“坪○○万円”とか“建築費○○○万円”というのを、『イニシャルコスト』といいます。いわゆる“その金額を出せば購入できる価格(表面価格)”ということです。 ところが、住宅のように何十年も使用することになる耐久消費財には、もうひとつ、とても重要な価格があるといわれています。いわゆる、『年間ライフサイクル』というもので、「一軒の家の寿命が尽きるまでにかかるコストの合計(ライフサイクルコスト)をその家の耐用年数で割ったもの」をいいます。ライフサイクルコストには、建築費・維持管理費・水道光熱費・解体費など全てを含みます。また、ここで言う耐用年数とは、単なる税法上の耐用年数ではなく・・・ 1)構造の安定性や火災時の安全性 2)劣化軽減やバリアフリー対策の有無 3)メンテナンス性の高さ(集中配管など) 4)家族構成の変化にも対応できるプランニング 5)陳腐化を感じさせない外観やインテリアデザイン 6)アフターサービス体制・・・など 総合的にみた使用可能年数をいいます。(住宅性能表示制度によるランク付なども大いに参考になります。) この年間ライフサイクルコストで比較すると、多くの場合ロングライフ住宅の方が一般的な住宅より優れているという結果が出ています。入居後に発生する水道光熱費等のいわゆるランニングコストも、ロングライフ住宅の方が省エネルギー性から優れており、長期的に見るとかなりのコストの開きが生じることにもなります。 このように、人生最大の買い物『住宅選び』においては、住宅の『真価』とも言われる、“年間ライフサイクルコストによる価格比較”も必ず行っておくこと!がもうひとつの大きなポイントとなってきます。 もうひとつの“住宅価格”って何? イニシャル・コストとは・・・? 年間ライフサイクルコストとは・・・? ■構造にこだわる家造り「イシン工法」 家を建てる時、 あなたは”どちら”を 選びますか? 家の上にキャンピングカーを乗せ、対過重実験をしてみました。→
2004年03月17日
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今日は40度の熱で休講いたします。ホント、スミマセン。
2004年03月16日
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“マイホーム”は人生最大の買い物で、千万円単位のお金が動く大事業です。それだけに、ちょっとした思い込みや“判断ミス”が大きな損失につながることもあるのです。「ローンは無事に返せるだろうか?」、「万が一、何かあったら?」、「老後は?」みんな不安でいっぱいです。これから先、気が遠くなるような長い時間をかけてローンを返して要ったりするのですから、当然といえば当然でしょう。しかし、そこに思わぬ“大きな落とし穴”が待ち受けていることがあります。そこで『マイホーム科学教室パート3』では、【ロングライフ住宅】に焦点をあてて、住宅寿命と建築単価の関係が建主の人生にどう影響してくるかを、具体的な数値を用いて検証していきます。『ロングライフ住宅ってホントに高いの・・・?』これらはあくまで標準的な数値を用いて検証を行っていますが、実際のマイホーム購入に当たっては、それぞれの事案ごとに条件は全て異なってきます。ぜひ、ご自身のケースも納得いくまでシュミレーションしてみてください。そして、決して悔いの残らない“最良の選択”を行って下さい。●日本の住宅寿命、たった26年?!●もうひとつの“住宅価格”って何?A:住宅ローンの負担感はどれくらい違う?B:何歳のときに、再び建替え問題が発生するか?C:諸経費やローン利息も考慮した『年間ライフサイクルコスト』は、いくらになるか?次回から“実際の体験”をもとに検証していきます。
2004年03月15日
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『“ローコスト住宅”がもたらす人生“余裕度”チェック』 普通の工務店(58万円/坪) or ローコスト住宅(38万円/坪) +A:大学進学(860万円)+C:海外旅行30回(583万円) あなたはどちらを選びますか? 人生の目標が『家を持つこと』だけだったらあまりにも寂しい気がしませんか?家はあくまでも生活の一部であり、人生にはもっともっとやる事がいっぱいあるのです。 もし十分な性能を持った同じ広さの家が、安く手に入るのであれば、その浮いたお金で人生どんな夢が広がるか想像してみませんか・・・? 何のために家を持つの?・・・じっくり考えよう! 1.販売経費のカット イシンホームPSシステムは、常に未来を研究・開発型の企業です。技術開発・専門商品・開発部門・社員教育部門としてイシンホームPSシステム本部を設立。蓄積したノウハウや研究実績を自社の為だけでなく、全国の他地域に販売し、喜ばれています。 2.直接仕入れによる無駄のカット size=3>イシンホームPSシステムへの契約・入金確認後PSシステム本部から新規加盟店紹介状を各メーカーに通達した後、メーカーサイドから取り引き開始にともなう連絡がくると言った仕組みによってイシンホームPSシステム本部に発注するロスと中間マージンをカットできるので、ローコストでの仕入れができるのです。 実行根拠をより正確にする為に イシンホームPSシステム本部は畳から足場まで流通します。 アルミサッシ、木製建具、サイディング材、屋根材、焼物瓦、床暖房、キッチン、トイレ、洗面化粧台、ユニットバス、浄化槽、雨樋、ブリックタイル、足場、畳、給湯器、ブラスタボード、合板、照明、エアコン、計画換気、その他住宅資材。また畳、足場までほぼ全国一律に安価で供給が可能。 3.合理化、機械化による省略化 木造軸組工法の伝統の技を現代に蘇らさせたプレカットシステム。最先端の専用工場のコンピューターにより、正確で確実な加工処理を構造材のみならず羽柄材まで行い、納品します。 size=3>●昔ながらのやり方で、多くの労力と経費がかかる。だからコストが高くなる。 ●機械化と合理化により、多くの労力が不要となりコストダウンにつながる。
2004年03月14日
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『“ローコスト住宅”がもたらす人生“余裕度”チェック』 『平成12年度 公庫融資利用者調査報告』(住宅金融公庫)によると、住宅建設費の全国平均は2547.1万円。これを住宅面積の全国平均142.9平方メートルで割ると、平均単価は58.92万円/坪となってます。これは平成12年度中に住宅金融公庫を利用してマイホームを新築した人のデータで、木造や鉄骨などいろいろな構造が含まれています。また、平均単価も都道府県によってそれぞれ異なりますが、全国平均の目安としては、坪当たり58~59万円くらいと考えておけばよいのではないでしょうか? 住宅の全国平均単価、“58万円”! 例えば、同じ広さの家を建てるとして、『建築坪単価の高低』が将来的にどう影響してくるかを、A~Dについて次のモデル例を参考に検証してみましょう。 A:『建築価格』はどれくらい違う? B:『毎月のローン負担感』はどのくらい違う? C:『ローン終了までに出て行くお金』は、どのくらい違う? D:『60歳時点における残債』は、どれくらい違う? ●モデル例 Aさん33歳、妻と子2人の4人家族。親から受け継いだ住まいもそろそろ古くなり、このたび建て替える事にした。5社が営業にやってきたが、最終的には「普通の工務店」と、最近定評の「ローコスト住宅」の2社に絞り込んでいる・・・。 ●希望床面積→43坪 ●工事単価→普通の工務店→58万円/坪、ローコスト住宅→38万円/坪 ●頭金→300万円 ●ローン返済期間→30年(毎月払いのみ。ボーナス返済なし ●ローン金利→年3.0% ※ここでいう「ローコスト住宅」とは、“共同仕入れ”や“規格化”等により、無駄なコストを排除して低価格を実現したものをいい、十分な住宅性能を備えていることを前提としています。 価格が違うとどう変わる・・・?『人生の余裕度』チェック 今日は最後の『D』を検証。 定年制を設けている会社の多くは“60歳”定年。《モデル例》におけるAさんの場合の、“60歳時点の残債”と“60歳以降に支払うローン返済総額”はそれぞれ下記のようになります。 【60歳時点の残債】 58万円/坪→355万円 38万円/坪→218万円 その差→137万円 【60歳以降に払うローン総額】 58万円/坪→372万円 38万円/坪→228万円 その差→144万円 できれば60歳時点での残債は、少しでも少ない方が安心ですよね。だって、今30代のサラリーマンは、仮に60歳で定年退職したとしても、原則として65歳までの5年間は厚生年金を全く貰えないのですから・・・。 D:『60歳時点における残債』は、どれくらい違う? 1.販売経費のカット イシンホームPSシステムは、常に未来を研究・開発型の企業です。技術開発・専門商品・開発部門・社員教育部門としてイシンホームPSシステム本部を設立。蓄積したノウハウや研究実績を自社の為だけでなく、全国の他地域に販売し、喜ばれています。 2.直接仕入れによる無駄のカット イシンホームPSシステムへの契約・入金確認後PSシステム本部から新規加盟店紹介状を各メーカーに通達した後、メーカーサイドから取り引き開始にともなう連絡がくると言った仕組みによってイシンホームPSシステム本部に発注するロスと中間マージンをカットできるので、ローコストでの仕入れができるのです。 実行根拠をより正確にする為に イシンホームPSシステム本部は畳から足場まで流通します。 アルミサッシ、木製建具、サイディング材、屋根材、焼物瓦、床暖房、キッチン、トイレ、洗面化粧台、ユニットバス、浄化槽、雨樋、ブリックタイル、足場、畳、給湯器、ブラスタボード、合板、照明、エアコン、計画換気、その他住宅資材。また畳、足場までほぼ全国一律に安価で供給が可能。 3.合理化、機械化による省略化 木造軸組工法の伝統の技を現代に蘇らさせたプレカットシステム。最先端の専用工場のコンピューターにより、正確で確実な加工処理を構造材のみならず羽柄材まで行い、納品します。 ●昔ながらのやり方で、多くの労力と経費がかかる。だからコストが高くなる。 ●機械化と合理化により、多くの労力が不要となりコストダウンにつながる。
2004年03月13日
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『“ローコスト住宅”がもたらす人生“余裕度”チェック』 『平成12年度 公庫融資利用者調査報告』(住宅金融公庫)に夜と、住宅建設費の全国平均は2547.1万円。これを住宅面積の全国平均142.9平方メートルで割ると、平均単価は58.92万円/坪となってます。 これは平成12年度中に住宅金融公庫を利用してマイホームを新築した人のデータで、木造や鉄骨などいろいろな構造が含まれています。また、平均単価も都道府県によってそれぞれ異なりますが、全国平均の目安としては、坪当たり58~59万円くらいと考えておけばよいのではないでしょうか? 住宅の全国平均単価、“58万円”! 例えば、同じ広さの家を建てるとして、『建築坪単価の高低』が将来的にどう影響してくるかを、A~Dについて次のモデル例を参考に検証してみましょう。 A:『建築価格』はどれくらい違う? B:『毎月のローン負担感』はどのくらい違う? C:『ローン終了までに出て行くお金』は、どのくらい違う? D:『60歳時点における残債』は、どれくらい違う? ●モデル例 Aさん33歳、妻と子2人の4人家族。親から受け継いだ住まいもそろそろ古くなり、このたび建て替える事にした。5社が営業にやってきたが、最終的には「普通の工務店」と、最近定評の「ローコスト住宅」の2社に絞り込んでいる・・・。 ●希望床面積→43坪 ●工事単価→普通の工務店→58万円/坪、ローコスト住宅→38万円/坪 ●頭金→300万円 ●ローン返済期間→30年(毎月払いのみ。ボーナス返済なし ●ローン金利→年3.0% ※ここでいう「ローコスト住宅」とは、“共同仕入れ”や“規格化”等により、無駄なコストを排除して低価格を実現したものをいい、十分な住宅性能を備えていることを前提としています。 価格が違うとどう変わる・・・?「人生の余裕度」チェック 今日はC:『ローン終了までに出て行くお金』はどれくらい違う?です。 実際に家を建てるときには、建築費以外に税金や諸経費も発生します。これらも考慮していくと《モデル例》の場合、30年ローンが終わるまでの間にポケットから出て行くお金は次のようになってきます。 【ローン終了までに出て行くお金】 58万円/坪→4021万円 38万円/坪→2578万円 そ の 差 →1443万円 このように、家の広さ(43坪)は同じでありながら、『普通の工務店(58万円/坪)』で建てた場合と、『ローコスト住宅(38万円/坪)』で建てた場合とでは、『人生の余裕度』は大きく違ってきます。 なんで、こんなに差が開くの? 1.販売経費のカット イシンホームPSシステムは、常に未来を研究・開発型の企業です。技術開発・専門商品・開発部門・社員教育部門としてイシンホームPSシステム本部を設立。蓄積したノウハウや研究実績を自社の為だけでなく、全国の他地域に販売し、喜ばれています。 2.直接仕入れによる無駄のカット イシンホームPSシステムへの契約・入金確認後PSシステム本部から新規加盟店紹介状を各メーカーに通達した後、メーカーサイドから取り引き開始にともなう連絡がくると言った仕組みによってイシンホームPSシステム本部に発注するロスと中間マージンをカットできるので、ローコストでの仕入れができるのです。 実行根拠をより正確にする為に イシンホームPSシステム本部は畳から足場まで流通します。 アルミサッシ、木製建具、サイディング材、屋根材、焼物瓦、床暖房、キッチン、トイレ、洗面化粧台、ユニットバス、浄化槽、雨樋、ブリックタイル、足場、畳、給湯器、ブラスタボード、合板、照明、エアコン、計画換気、その他住宅資材。また畳、足場までほぼ全国一律に安価で供給が可能。 3.合理化、機械化による省略化 木造軸組工法の伝統の技を現代に蘇らさせたプレカットシステム。最先端の専用工場のコンピューターにより、正確で確実な加工処理を構造材のみならず羽柄材まで行い、納品します。 ●昔ながらのやり方で、多くの労力と経費がかかる。だからコストが高くなる。 ●機械化と合理化により、多くの労力が不要となりコストダウンにつながる。
2004年03月12日
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『“ローコスト住宅”がもたらす人生“余裕度”チェック』 『平成12年度 公庫融資利用者調査報告』(住宅金融公庫)に夜と、住宅建設費の全国平均は2547.1万円。これを住宅面積の全国平均142.9平方メートルで割ると、平均単価は58.92万円/坪となってます。 これは平成12年度中に住宅金融公庫を利用してマイホームを新築した人のデータで、木造や鉄骨などいろいろな構造が含まれています。また、平均単価も都道府県によってそれぞれ異なりますが、全国平均の目安としては、坪当たり58~59万円くらいと考えておけばよいのではないでしょうか? 住宅の全国平均単価、坪58万円! 例えば、同じ広さの家を建てるとして、『建築坪単価の高低』が将来的にどう影響してくるかを、A~Dについて次のモデル例を参考に検証してみましょう。 A:『建築価格』はどれくらい違う? B:『毎月のローン負担感』はどのくらい違う? C:『ローン終了までに出て行くお金』は、どのくらい違う? D:『60歳時点における残債』は、どれくらい違う? ●モデル例 Aさん33歳、妻と子2人の4人家族。親から受け継いだ住まいもそろそろ古くなり、このたび建て替える事にした。5社が営業にやってきたが、最終的には「普通の工務店」と、最近定評の「ローコスト住宅」の2社に絞り込んでいる・・・。 ●希望床面積→43坪 ●工事単価→普通の工務店→58万円/坪、ローコスト住宅→38万円/坪 ●頭金→300万円 ●ローン返済期間→30年(毎月払いのみ。ボーナス返済なし) ●ローン金利→年3.0% ※ここでいう「ローコスト住宅」とは、“共同仕入れ”や“規格化”等により、無駄なコストを排除して低価格を実現したものをいい、十分な住宅性能を備えていることを前提としています。 価格が違うとどう変わる・・・?『人生の余裕度』チェック 今日はB:『毎月のローン負担感』はどれくらい違う?です。 ●毎月のローン返済額の比較 工務店・・・58万円/坪=9.3万円 ローコスト:38万円/坪=5.6万円 その差3.7万円。 前記Aの建築価格から、頭金300万円をマイナスした額を住宅ローンで借入すると・・・ ●借入金額・・・58万円/坪の家→2194万円 38万円/坪の家→1334万円 毎月の負担額の差はおよそ3万7千円。取得時の税金や諸経費まで考慮すると、実際にはもっとその差は開いてきます。さらに入居後には固定資産税や都市計画税が毎年かかってきますので、その差は開く一方です。(固定資産税や都市計画税の税額は、『ローコスト住宅』の方が安い) 1年や2年ならともかく、この差額を30年間、毎月払うとなると・・・ 1.販売経費のカット イシンホームPSシステムは、常に未来を研究・開発型の企業です。技術開発・専門商品・開発部門・社員教育部門としてイシンホームPSシステム本部を設立。蓄積したノウハウや研究実績を自社の為だけでなく、全国の他地域に販売し、喜ばれています。 2.直接仕入れによる無駄のカット イシンホームPSシステムへの契約・入金確認後PSシステム本部から新規加盟店紹介状を各メーカーに通達した後、メーカーサイドから取り引き開始にともなう連絡がくると言った仕組みによってイシンホームPSシステム本部に発注するロスと中間マージンをカットできるので、ローコストでの仕入れができるのです。 実行根拠をより正確にする為に イシンホームPSシステム本部は畳から足場まで流通します。 アルミサッシ、木製建具、サイディング材、屋根材、焼物瓦、床暖房、キッチン、トイレ、洗面化粧台、ユニットバス、浄化槽、雨樋、ブリックタイル、足場、畳、給湯器、ブラスタボード、合板、照明、エアコン、計画換気、その他住宅資材。また畳、足場までほぼ全国一律に安価で供給が可能。 3.合理化、機械化による省略化 木造軸組工法の伝統の技を現代に蘇らさせたプレカットシステム。最先端の専用工場のコンピューターにより、正確で確実な加工処理を構造材のみならず羽柄材まで行い、納品します。 ●昔ながらのやり方で、多くの労力と経費がかかる。だからコストが高くなる。●機械化と合理化により、多くの労力が不要となりコストダウンにつながる。
2004年03月10日
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『“ローコスト住宅”がもたらす人生の“余裕度”チェック』 『平成12年度 公庫融資利用者調査報告』(住宅金融公庫)に夜と、住宅建設費の全国平均は2547.1万円。これを住宅面積の全国平均142.9平方メートルで割ると、平均単価は58.92万円/坪となってます。 これは平成12年度中に住宅金融公庫を利用してマイホームを新築した人のデータで、木造や鉄骨などいろいろな構造が含まれています。また、平均単価も都道府県によってそれぞれ異なりますが、全国平均の目安としては、坪当たり58~59万円くらいと考えておけばよいのではないでしょうか? 住宅の平均単価、“坪58万円!” 例えば、同じ広さの家を建てるとして、『建築坪単価の高低』が将来的にどう影響してくるかを、A~Dについて次のモデル例を参考に検証してみましょう。 A:『建築価格』はどれくらい違う? B:『毎月のローン負担感』はどのくらい違う? C:『ローン終了までに出て行くお金』は、どのくらい違う? D:『60歳時点における残債』は、どれくらい違う? 《モデル例》 Aさん33歳、妻と子2人の4人家族。親から受け継いだ住まいもそろそろ古くなり、このたび建て替える事にした。5社が営業にやってきたが、最終的には「普通の工務店」と、最近定評の「ローコスト住宅」の2社に絞り込んでいる・・・。 ●希望床面積→43坪 ●工事単価→普通の工務店→58万円/坪、ローコスト住宅→38万円/坪 ●頭金→300万円 ●ローン返済期間→30年(毎月払いのみ。ボーナス返済なし) ●ローン金利→年3.0% ※ここでいう「ローコスト住宅」とは、“共同仕入れ”や“規格化”等により、無駄なコストを排除して低価格を実現したものをいい、十分な住宅性能を備えていることを前提としています。 価格が違うとどう変わる・・・?『人生の余裕度』チェック 今日はA:『建築価格』はどれくらい違う?です。 【建築価格の比較(43坪)】 工務店・・・43坪×58万円/坪=2494万円 ローコスト:43坪×38万円/坪=1634万円 その差860万円。 上記価格をご覧ください。この差額は、親元を離れて子供を4年間大学(国立)に通わせた場合の費用にほぼ相当する額です。(受験関係諸費用・入学金・入学時諸費用・4年間の授業料・下宿代生活費含む)【生命保険文化センター資料】 この差額860万円があれば、子供1人を親元から離れて4年間大学(国立)に通わせることが出来ます。子供にとってこの貴重な経験は、これからの人生においてとても重要な意味を持ってくるに違いありません。 『お父さん、お母さん、大学に行かせてくれてありがとう!』 ◇耐久性のポイント◇ 基礎は『ベタ基礎』で太い鉄筋を従来工法の2倍入れています。また、金融公庫の基準を上回る強さの耐震金物や太い筋交いにより耐震性を高めています。 1階の床組みは土台にシロアリにつよい住宅金融公庫認定の豪州桧を使用した3重構造とし、2階は太い梁を通常の2倍~3倍入れた床組みとし、充分な耐久性を実現しています。
2004年03月09日
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”マイホーム”は人生最大の買い物で、千万単位のお金が動く大事業です。それだけに、ちょっとした思い込みや“判断ミス”が大きな損失につながることもあります。 「ローンは無事返せるだろうか・・・」、「万が一何かあったら・・・」、「老後は・・・」・・・・・・・みんな不安でいっぱいです。これから先、気が遠くなるような長い時間をかけてローンを返していったりするのですから、当然と言えば当然でしょう。しかし、そこに思わぬ“大きな落とし穴”が待ち受けていることがあります。そこで、『マイホーム科学教室』では、【ローコスト住宅】に焦点をあて、建築単価の高低が建主の人生にどう影響してくるかを、具体的な数値を用いて計算していきます。『“ローコスト住宅”がもたらす人生の“余裕度”チェック』これらはあくまで標準的な数値を用いて検証を行っていますが、実際のマイホーム購入に当たっては、それぞれの事案ごとに条件は全て異なってきます。ぜひ、ご自身のケースも納得いくまでシュミレーションしてみてください。そして、決して悔いの残らない“最良の選択”を行って下さい。次回から“実際の体験”をもとに検証していきます。
2004年03月08日
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“一戸建て”だと高額・・・で、“分譲マンション”なら安い・・・の? 前回からの続きで、「戸建」にはない、「分譲マンション」独自のコストを考慮しながら、モデル例を参考にいかのA/Bについて検証してみましょう。今日は“B”のお話・・・。 B:Aの金額を全てローンに回すとした場合、いくらの「戸建」住宅が購入できるか・・・ 【いくらの戸建に匹敵するか?】 マンション価格・・・・3300万円 維持管理費0%・・・4138万円 維持管理費2%・・・4499万円 維持管理費3.5%・・・4901万円 この計算結果を見て驚いた人も多いと思います。なにせ「戸建」に比べてかなり安いと思っていた3300万円の「分譲マンション」が、実は入居後の維持管理費を考慮していくと4500万円~5000万近い「戸建」購入に匹敵するのですから・・・。維持管理費は、将来的には確実に上昇していく傾向にありますので、結果的に上記の数字よりも更に大きな開きが出来る可能性もあるのです。 維持管理費の年間上昇率を次のパターンで比較します。 1)0% (永遠に値上げなし・・・ありえないけれど・・・) 2)2% (管理人の費用だけでもこれぐらいはね・・・) 3)3.5% (これぐらいが現実的・・・) ここまで理解できればもう安心!どっちを選んでも“悔いはなし” いかがでしたか?「こんな比べ方は初めて・・・」という人もいらしたことと思います。中には「戸建でも維持管理費はかかるはずだ!」という方もいらしゃるでしょう。 確かにそうかもしれません。でも実際には、「戸建」に長く住んでいる人たちの話を聞いてみても、よほど増築や改装をしない限り、日常の修繕費はほとんど発生することはないのです。(多少高価でもランニングコストのかからない材料を選ばれると良いと思います) また、当然のことですが、自分の敷地内への駐車は駐車料もかかりません。 今後、「戸建」か「分譲マンション」かを価格面から考える際には、表面的な売出価格のみでなく、このような長期的コストも考慮したうえでの判断をすることをお勧めします。そうすることで「真の価格」による比較が出来るのです。 その上で、そこに「利便性」や「将来の残存価値」、「日常の生活イメージ」等の要因を総合的に加えることで、冷静な判断ができ、失敗のないマイホーム選びが可能になってくるのです。 マイホームに関するあらゆる疑問や不安、御遠慮なく当社へ御相談ください。http://www.sanaihome.com 家族をいつも感じる暮らし。暮らす程に好きになる家。 人は目覚め、生き生きと活動し、そしてまた眠る。なにげなく繰り返される毎日の生活も、住まう家が違えばより豊かな時間として手にすることができる。環境に配慮した家「エル・ドラード21」。重厚感がある落ち着きを感じさせるフォルムに、健康や地域環境をしっかりと考えた材質や仕様。さらには各室LANをほどこした先進のシステム・・・。暮らすほどに楽しさを味わうことができる住まいです。
2004年03月07日
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“一戸建て”だと高額・・・で、“分譲マンション”なら安い・・・の? 前回からの続きで、「戸建」にはない、「分譲マンション」独自のコストを考慮しながら、モデル例を参考にいかのA/Bについて検証してみましょう。今日は“A”のお話・・・。 A:ローン完済までに支払う維持管理費の総額はいくら? 《モデル例》 Aさんは35歳、妻と子2人の4人家族。現在の賃貸マンションが手狭になった為、マイーム購入を検討している。「戸建」か「分譲マンション」かでいろいろ迷ったが「分譲マンション」の法が“価格が安い”という理由でそちらに心が傾いている。現在、先日のチラシに載っていた物件を検討中・・・。 ●分譲マンション価格→3300万円(4LDK) ●現在の頭金→500万円 ●ローン返済期間→35年 ●ローン金利→年3.0% ●維持管理費→当初、月3万5千円(修繕積立金・管理費・駐車料の合計) 維持管理費の年間上昇率を次のパターンで比較します。 1)0% (永遠に値上げなし・・・ありえないけれど・・・) 2)2% (管理人の費用だけでもこれぐらいはね・・・) 3)3.5% (これぐらいが現実的・・・) 1)0%・・・・・・1470万円 2)2%・・・・・・2100万円 3)3.5%・・・・2800万円 こうして見ると、維持管理費の重さが実感できますよね。いくら「毎月修繕積立金を払っているから!」といっても自分でお金を出して直さなくてはならないし、あくまでもそれは共有部分を維持するためだけのお金であって決して立替のための積立金でもないですから・・・。 実際には、毎月の維持管理費以外に、購入時には修繕積立金もかかりますし、長期的には計画修繕や大規模修繕時の拠出金などの発生も考えられることから、上記金額以上になる可能性は大いにあるのです。そしてもうひとつ・・・。これら維持管理費はローンが終わっても永遠に払い続ける必要があるということです。ちなみに、Aさんが60歳で定年を迎えた時点での維持管理費は、上記の条件では次の通りになります。 1)の場合・・・35000円/月 2)の場合・・・57000円/月 3)の場合・・・83000円/月 また、Aさんの年齢だと65歳までは年金がもらえませんので、退職後5年間は無収入の中でこの維持管理費を払い続けるのは結構シンドイ事かもしれませんね。(それ以外に、固定資産税の支払いや、残ったローンがあればその支払いも加わる) 分譲マンション派の人の中にはこれらの点を完全に見落としてしまっている方が多く、後日「こんなはずじゃなかった!」なんて、トラブルの元になるカースが多々見受けられます。 ローン返済期間中の維持管理費総額は・・・(ローン期間中のみ) ■ベッドルーム ゆったりとくつろげる空間の広さと天井の高さ、落ち着ける照明計画、そして、ゆとりの収納スペース。明日への活力を取り戻すために細かな気配りがなされた空間です。
2004年03月06日
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“一戸建て”だと高額・・・で、“分譲マンション”なら安い・・・の? 最近また、ちょっとした「分譲マンションブーム」が起こっています。 その最大の原因は、なんと言っても「地価下落による分譲価格の低下」によるものでしょうね。実際分譲マンションを検討している方にその理由を尋ねてみると、圧倒的に多いのが「戸建に比べて価格が安いから!」。その次が「利便性がよいから」といったところでしょうか・・・。 でも、本当に「戸建は高くて、分譲マンションは安い」のでしょうか? このテーマについて、数字で検証しながら考えてみたいと思います。 長期的視点から真の価格を比較してみる。 例えば、Aさん名義で「戸建」または「分譲マンション」を購入するものとします。その場合双方の大きな相違点は次のとうりです。(一般的な所有権分譲の場合) 一戸建て 分譲マンション 敷地の権利 Aさんの所有 マンション所有者全員の所有 建物の権利 Aさんの所有 専有部分 Aさんの所有権 共有部分 所有者全員の共有 つまり・・・『「戸建」は土地建物とも自分だけのもの、「分譲マンション」は自分の部屋は自分だけのもので廊下、階段などの共用部分や敷地部分は所有者全員のもの』ということです。「分譲マンション」では、これら共有の部分を維持・管理していく為に、修繕積立金や管理費だけでなく、自分達のマンション敷地内に注射する場合でも駐車料が毎月必要となってきます。最近では積立金不足によるトラブルを防止する為、購入時に別途、数十万円単位の修繕積立金や管理基金を徴収するところも増えています。 そこで、「戸建」にはない、これら「分譲マンション」独自のコスト(以下 維持管理費という)を考慮しながら、モデル例を参考に2パターンについて次回、検証してみましょう。 支払い総額で比較する、家賃と住宅ローン。 日本の感性をすみずみまで生かしてデザインされた、21世紀の家族仕様。 未来の家にあればいいと思える設備仕様が標準装備で満載です。家族皆が人生の豊かさや本当の贅沢を味わえ、この家に決めて本当に良かったと思える上質の住まい、今、ここに誕生!!
2004年03月05日
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“失敗しない”建替え時期・・・上手く見つける方法は? もしご主人に万が一のことがあったら・・・? 人間、いつ何があっても不思議ではありません。もし、一家の大黒柱である御主人が亡くなったり、高度障害になった場合には、“古家のまま”と“建替え後”ではどう違うのでしょうか? 《古家のまま》→残された家族に、古家維持の負担が圧し掛かる・・・ “古家のまま”ご主人に万が一の事態が発生した場合には、残された家族は毎年修繕を繰り返していくかあるいはどこかで思い切って建替えるかという選択をしなければなりません。いずれにしても、残された家族の負担は相当なものになることは間違いありません。仮にご主人の死亡保険が入ってきたとしても、その大半は住居の維持費用に消えていく可能性が大なのです。 《建替えの場合》→ローンのない新築住宅が家族に残る 例えば、銀行の住宅ローンは金利の中には生命保険料が含まれていますので、返済期間中にご主人に万が一の事があった場合にはその時点で『ローンのない新築住宅』が家族に残ります。(公的融資には格安の団信制度があります)もし“リストラ”などでローン返済に困っても、住宅金融公庫の救済処置や民事再生法によって、自宅に住み続けながら生活再建が図れる制度も整備されています。 『失敗のない建替え時期』判断の第4ポイントは・・・住宅ローンの持つ保険機能を十分に理解すること! 建替えは、金利や制度の面で有利なチャンスを逃さないで! いかがでしたか?以上ほんの一例です。これ以外にもここの事情も大きく影響するとは思いますが、この一例を読んだだけでも、建替え時期に対するちょっとした判断の誤りが、大きな損失を発生させたり、将来にリスクを先送りするだけの結果だった・・・という“怖さ”を実感いただいたのではないでしょうか・・・?『失敗しない建替え時期の選択』の為にもぜひあなた自身の計画をもう一度再チェックしてみることをお勧めします。
2004年03月04日
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“失敗しない”建替え時期・・・上手く見つける方法は? 住宅ローン減税、その存在の重さを知ろう! 平成16年12月末までに住宅ローンを利用して家を建てると、当初10年間、毎年末のローン残高に応じて所得税の一定額(最高500万円)が還付される「住宅ローン減税」制度。 例えば、税込み年収600万円で扶養家族が1人いるサラリーマンが借入額2500万円・返済期間25年、金利3%の住宅ローンを利用して家を建て替えると、10年間で還付される金はおよそ200万円。これだけでも大助かりですよね!でも効果はこれだけでは収まりません。この200万円を上手に活用することで更にメリットが増えていくのです。 例えば、年末調整で還付されるお金をプールしておいて、まず3年後に70万円、更に3年後に70万円、更にその4年後(ローン開始から10年後)に残り60万円(合計200万円)を“期間短縮型”を使って、自分が借りた住宅ローンの内入れ(一部繰上げ返済)に回すとします。そうすることで返済期間は、当初の25年が、2年4ヶ月短縮され22年8ヶ月となります。 また、内入れされるお金は元金に充当される為、支払わなくて済む利息は141万円にも。つまり「住宅ローン減税」を有効に活用することで自分の資金は1円も使わずに、200万円+141万円=341万円のお金を生み出したことになるのです。これだけの頭金を貯めようと思っても大変ですよね!その上、返済期間が2年4ヶ月も短縮される訳ですからホクホクです! もちろん、「住宅ローン減税」がない時でもこのうち入れは可能ですが、その場合には自分の預貯金を取り崩してその内入れ資金を捻出する必要があります。しかし、この方法ですと今後の不測の事態を考えた場合に、手持ち流動資金が大きく減ってしまう訳ですから、当然リスクは大きくなってしまいますよね。以上のように「失敗しない建替え時期」判断の第3のポイントは・・・、『住宅ローン減税』、制度の有無や減税割合がその後の返済計画に大きく影響を及ぼす!・・・ということを認識しておくことです。 -春- 広い大地、美しい自然が、住む人の心をおおらかにしてくれる北海道-冬- 厳寒の寒さが人の強さを育み、新しい技術を開拓し、日本で一番良い性能の家を提供し続ける北海道 イシンホームPSシステムは北海道の家を徹底的に研究し、年中快適に暮らせる一つの家を完成させました。この商品は、広い台地のなか、存在感あふれ、心のおおらかさを表現する「14種類の外装デザイン」を持ち、厳しい寒さのなかで生まれた最先端技術の外断熱工法を採用しています。
2004年03月02日
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“失敗しない”建替え時期・・・上手く見つける方法は? 定年時の残債と、自分の年金支給開始年齢を知ろう! 例えば、・・・現在35歳の人が前回の日記の住宅ローン2423万円を金利3%で組んで今すぐ建替えた場合、60歳定年時における残債はゼロ。 これなら定年後の人生は安心ですね。 では、これを10年先延ばしして45歳に時に実行した場合はどうでしょうか?この場合だと、60歳時点における残債は1190万円。利息も含めると60歳以降に支払うローン総額は1380万円。この人の年齢から見ると、60歳時点における年金額はゼロ!(65歳から支給) 60歳定年と同時に年金がもらえた世代ならともかく、今後若い世代の年金支給開始年齢がどんどん遅くなっていく中で、このローン負担は定年後の生活に重くのしかかってくることになりますね。 かといって、古いまま放っておいたら修繕費が年々かさみ、それこそ大変な事態になってしまいます・・・。 では、返済期間を縮めて45歳スタートで60歳までに返済するとどうなるでしょうか?・・・その場合の返済期間は15年間。その頃のローン金利も3%と仮定すると、支払額は毎月9万円が13万円強に、ボーナス月加算15万円が約22万円へと大幅アップ。 いくら“返済期間が短くなるから”といっても、これでは日々の生活の中でローン負担が重くなってしまい、生活設計を見直さざるを得ませんよね。 (10年後のローン金利が3%より上がっていたら支払額はさらにおもくなります) それと、年間返済額が増加した分、ローンを組むために必要な最低年収基準もかなり厳しくなってきますので、“ローンそのものが組めない”というっ最悪の事態だって起こりうるんですね。 つまり、「失敗のない建替え時期」判断の第2ポイントは・・・、リタイアまでのローン完済を目安とし、そこから逆算して無理のない支払額で済むような年齢から早めにスタートする・・・ということです。 広い小屋裏空間で元気なお子様ものびのびと遊べます。
2004年03月01日
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3)“失敗しない”建替え時期・・・上手く見つける方法は? 住宅ローン、『金利の重さ』を知ろう! 例えば・・・毎月の返済額9万円/ボーナス15万円(年2回)/返済期間25年とした場合、ローン金利が3%のときに借りられるお金は約2423万円。ローンの金利がちょっとだけ上がって4.5%の時に、ローンを組むとしたら借りられるお金は約2067万円。支払額はまったく同じなのに、調達できる金額になんと356万円も差がついてしまいます。この356万円を例えば坪45万円の工事費で考えると・・・356万円÷45万円/坪=8坪!つまり『失敗のない建替え時期』判断の第一ポイントは・・・支払額は同じでも、ローン金利が低い時だと“2部屋余分に”建てられるという“ローン金利の違いが及ぼす影響の大きさを知ること”です。 繰り広げられる、”遥かなる伝説”の世界。 新しい中に、どこか懐かしさや親近感をかんじさせる、レジェンド・イシンの外観。それはきっと木のもつあたたかさが、五感にそう感じさせるから・・・。わたしたちがずっと求め続けてきた、時空を超えた「伝説の家」が、今ここに、誕生しました。
2004年02月29日
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3)“失敗しない”建替え時期・・・上手く見つける方法は? 建替え時期・・・失敗しないポイントは? 国土交通省発行の「建設白書(平成8年度版)」によると、それまでの日本の住宅の平均寿命は26年。 この数字は欧米に比べて短く、日本の風土(多湿・地震・シロアリなど)や当時の技術レベルなどが大きく影響していると言われています。 確かに、昭和40年代後半~50年代前半にかけて大量生産された住宅の多くが最近になってどんどん建替えられつつある現状を見ていると、その数字の正確さには納得させられてしまいますよね。・・・ まだ当時の家にお住まいの方の気持ちとしては、“使い勝手の悪さ”や“年々増えていく修繕費負担などから「うちもそろそろかな・・・」”と心配しつつも、費用面から「なかなか決断しきれないでいる・・・」といったところが本音ではないでしょうか?大金でポンと新築できる人ならともかく、ほとんどの人はわずかな手持ち資金を元に、残りは住宅ローンを活用して、あれこれ悩みながら慎重に計画を進めているのが現状です。そんな人たちにとって「失敗のない建替え時期」を判断する為の重要なポイントとは、いったいなんでしょうか? 次回はそのポイントを紹介しましょう。 西暦2000年以降価値ある住まい 新世紀の幕開けと共に、未来のテクノロジーや科学は、冷暖房システム=省エネ方法、健康な空気、水などを維持していくために隠れた活躍をするだろう。買い物一つ取り上げても、家にいながらパソコン上で簡単にできる時代。しかし、科学の進歩と併行して忘れてはならないのが自然の大切さ、天然素材のやさしさや安全性の大切さ、そして家族とのふれあい。未来の家でありながら、良き時代の伝統や考え方も決して忘れない、ヴァリューは、そういった想いを全て反映した新しい住まいです。
2004年02月28日
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『マイホーム科学教室』第4間目 前回は「スタートが遅れれば遅れるほど、60歳以降に大きなリスクが降りかかる!」でした。 今回は前回の補足として『最適な購入時期は?他にもこんなポイントがある!』です。 1)住宅ローン減税の効果を知る・・・・・・もし、廃止になれば大損に!!平成17年から減額。 例えば、住宅税制の目玉とも言える「住宅ローン減税」で、10年間で200何円還付されるとします。この200万円を、早いうちにそのローンの繰上げ返済に回す事で、更にローンの利息が200万円以上も軽減になる場合があります。つまり、住宅ローン減税と繰り上げ返済の併用で400万円以上の頭金を得たことと同じ効果が生まれるのです。期間短縮型の繰上げ返済であれば、返済期間も年単位で一気に短縮されます。住宅ローン減税制度があるか、ないか・・・購入時期を判断する為の重要なポイントです。 2)住宅取得資金の非課税枠を知る・・・・・・困ったときの親頼み!!平成17年末まで。 親が子に住宅取得資金を贈与する場合の非課税となる限度額は従来300万円まででしたが、平成13年1月より550万円に増額されました。さらに平成15年1月から新制度(相続時精算課税制度)が3500万円があります。「頭金があれば・・・」というとき等にこの増額された枠が大きな効果を発揮します。この非課税枠が今、どれくらいあるのか、今後はどうなるのか・・・この判断も大きなポイントです。 3)金利の重みを知る・・・・・・同じ支払いで2部屋余分に!! 低金利が続いています。いつまでこの状態は続くのでしょうか?今後は多少正常にもどるでしょうか・・・?例えば毎月返済額10万円・返済期間35年として、金利4.5%の時に建築できる建物価格(諸経費考慮)は、およそ2000万円。これが今のように3%程度の超低金利のときなら2500万円のものが建つのです。 その差500万円。坪単価50万円とすると約10坪(畳20帖)。低金利の今なら通常の金利に比べて同じ支払いで2部屋余分に付く計算になるのです。 頭金優先はホントにお得?・・・先々まで考えて判断を!! いかがでしたか?マイホーム取得に対するちょっとした思い違いが何千万円もの損失を生み出すという“怖さ”を実感いただけたのではないでしょうか。 マイホームは人生最大の買い物です。「失敗しないマイホーム取得」のためにも、是非、あなた自身の計画をもう一度再チェックしてみることをお勧めします!
2004年02月27日
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2)『もっと頭金を貯めてから!』・・・ホントにそれでいいの? 「マイホーム欲しいなぁ。でもこれから先のこと考えると・・・」 最近良くこんな会話(ため息?)を耳にします。バブル以前なら“土地や給料はドンドン上がる”・“年金はバッチリ!”で、日本経済もウハウハ状態だったわけですから、「いかに良い物件を見つけて早く手を打つか」さえ考えて行動すればまず失敗はなかったですよね。ところが今となってはそれも大昔の話。“土地や給料は上がらない”・“年金は崩壊”で日本経済はガタガタ。同じ日本といっても、今と昔では住んでいる世界がまったく違うんですよね。だから、マイホームを求める人の行動パターンも違ってきて当たり前。マイホームに対する消費者の考え方は、その時代ごとの社会的背景によって大きく変わっていくんですよね。では、近年はどんな行動パターンが最も多いのか?・・・答えは次の通りです。 『将来が不安だよ~!頭金をもっと増やしてから実行しよう。目標は○○年後!そうすれば借入額も少なくて済むから、ローン返済もラクになる。これ一番の安全策だね!』 「ウン!確かにそうだ。頭金多ければローンも少なくて済むしな・・・」と、うなずいてしまいます。でも、ホントにその方が有利なのかなぁ・・・?具体的に例を上げて考えて見ましょう。 『頭金は多い方が有利』はホントなの? 《モデル例》 Aさん35歳、妻と子2人の4人家族で、現在月9万円の賃貸マンションに居住中。最近、一戸建て購入を検討し始めているが、少しでもローン借入額が少なくて済むよう、頭金をもっと増やしてから5年後くらいに実行しようと考えている。 【Aさんのマイホーム購入計画の概要】 ●購入希望時期・・・5年後 ●購入予定価格・・・4000万円(今の水準で。土地・建物各2000万円。税抜き) ●今出せる頭金・・・500万円(購入まで銀行定期で5年間複利運用予定。年率0.1%) ●予定積立金・・・・5万円/月(定期で毎月積み立てる) ●ローン返済期間・30年 ●今のローン金利・平均年3.2%(元利金等返済・固定金利で計画、5年後は予測不可能) 『今すぐ購入』と『5年後に購入』で比較 支払い総額で比較する、家賃と住宅ローン。 A:ローン完済までに財布から出て行くお金・・・どっちがお得? B:それぞれの60歳定年時の残債は? 【5年後の条件は】 1)「景気は今と変わらない」 まったく物価変動なし、ローン金利も“今”と同じ(5年後も相変わらずの今と同程度の不況が続いている) 2)「景気は更に悪化へと」 地価は5年の間毎年2%づつ下落、ローン金利も平均2.9%まで低下。その他の条件は“今”と同じ(日本経済はガタガタ、住宅ローンの金利も再度、最低記録へ) 3)「景気はやや回復基調へ」 地価は変動なし、建物価格は「住宅性能表示」の浸透により年率1%で上昇、ローン金利は4.4%(7~8年前と同じ)まで少し回復。その他の条件は“今”と同じ 【今すぐ購入】の場合と比べて5年後は・・・ 1)「景気は今と変わらない」の場合→362万円余分に支払う (5年間、毎日“1983円”をドブに捨てていることに!) 2)「景気は更に悪化へと」の場合→147万円少なくなる (5年間、毎日“805円”を得した計算に!) 3)「景気はやや回復基調へ」の場合→1426万円(イシンホームが建てられるくらい)余分に支払う (5年間、毎日“7814円”をドブに捨てていることに!) せっせと頭金を貯めている間に、家主さんに支払う家賃はなんと540万円!5年後のローン金利も大きく影響してくるね。先延ばしする場合には、あらゆる要因を総合的に考えて判断しなくちゃ・・・ネ! A:ローン完済までに財布から出て行くお金は・・・? そんなバカな!5年間がんばって頭金、300万円以上増やしたのに・・・なんでこうなるの?! 【今すぐ購入】の残債→913万円 【5年後購入】の残債 1)「景気は今と変わらない」の場合→1554万円 2)「景気は更に悪化へと」の場合→1430万円 3)「景気はやや回復基調へ」の場合→1755万円 年金月額は・・・・・・0円 B:60歳時の残債と年金額は・・・? スタートが遅れれば遅れるほど、60歳以降に大きなリスクが降りかかる! 他にも最適な購入時期があります。それは次回の時に・・・・。
2004年02月26日
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前回までのところで、賃貸に潜むリスクも理解できたと思います。住宅ローンにリスクはつきものですが、実は賃貸にも大きなリスクが潜んでいたのですね。でもこれら以外にも『持家か、賃貸か?』を判断する為の大きなポイントがあります。今日はそれらを見ていきましょう。 長い人生、何が起きても不思議ではありません。もし万が一、御主人に不幸があった場合、持家と賃貸では、残された家族にはどんな事態が予想されるでしょうか・・・? 《持家の場合》→ローンのない家が家族に残る。 例えば、銀行ローンは金利の中に生命保険料が含まれていますので、返済期間中に夫に万一のことがあった場合はその時点で『ローンのないマイホーム』が家族に残ります。(公的融資には格安の団信制度があります) 《賃貸の場合》→残された家族は一生涯、家賃の支払いが続く。 賃貸の場合は何も残りません。仮に何がしかの生命保険が入ったとしても、毎月の賃料でそのほとんどが消えていきます。残された家族の生涯賃料を確保する為には、高額な保険に入っておく必要があります。 もしご主人に何かあったら・・・? 人間は必ず年を取っていきます。その時、持家と賃貸とでは、第二の人生においてどのような違いが出るのでしょうか? 《持家の場合》→持家が老後を支える。 ローンが終わった持家であれば、老後の選択枠は大きく広がります。例えば、貸家にしてその家賃で子供との二世帯住宅の建築も・・・。あるいは売却してその資金で夫婦揃って介護つきマンションへ・・・。 地域によっては、その持家を担保に老後の生活資金を得る『リバースモーゲージ』の活用も考えられます。 《賃貸の場合》→一生涯、家賃の支払いが続く。 賃貸の場合は一生涯家賃の支払いは続きます。今後は年金の支給開始年齢が65歳へと引き上げられたり、退職金も削減傾向にあることから、60歳までには老後の賃料をかなり蓄えておく必要がありますね。政府も高齢者の住まい確保の為『高齢者賃貸住宅』の建設促進など、やっと重い腰を上げ始めましたが、まだ抜本的な解決策は見出せないままでいるのが現状のようです。 定年後、第2の人生は・・・? 持家か賃貸か?・・・あらゆる角度から判断を! 賃貸には、『いつでも好きな場所に移れる』、『家賃が払えなくなれば引っ越せばいい・・・』という気楽さがあります。持家には、住宅ローンという重しがあります。しかし、どちらにしても結局は、一生涯の住まいを確保するために、家賃かローンか、いずれかの形で毎月支払いは必要になるのです。 その支払い総額は、どれだけ違うのか、その支払い期間中に万が一のことがあった場合のリスクヘッジはどうなのか・・・。以上の大きな視点から、『持家か賃貸か?』を考えてみることも大切なのではないでしょうか!
2004年02月25日
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(1)“持家”はリスク・・・で、“賃貸”なら安全・・・なの? 今の時代のように先行き不透明な中で、住宅のような大きな買い物をするにはとても勇気がいりますよね。 まず真っ先に脳裏をよぎるのが雇用や年金などの将来不安・・・。そんな不安を感じたとき、今賃貸に住んでいる人は何を思うのでしょうか?・・・最も多いのは次のようなパターンです。 『住宅を買ったら、将来ローンが払えなくなるかもしれない。それならリスクのない賃貸に一生住みつづけた方が、絶対安心だ!』 「ウ~ン、確かにそうだ・・・」と共感してしまいがちですが、ホントに賃貸ってリスクはないのかな?・・・例を上げて考えて見ましょう。 賃貸ってホントにリスクはないの? ≪モデル例≫ Aさん32歳、妻と子2人の4人家族。現在、月9万円(共益費、駐車料含む)の賃貸マンションに居住中。 これからもずっと“リスクのない賃貸生活”を続けようと思っている。 ======================================== A:これから将来支払う賃料の総額はどれくらいになりそう? ※今後賃貸年数は45年間と仮定(日本人男性の平均寿命77歳より) B:その賃料総額は、今既にいくらのローンを組んでいるのと同じこと? C:60歳で定年になった時の家賃は?その時Aさんの年金月額は? ============================================ 支払い総額で比較する、家賃と住宅ローン。 A:今後の家賃総額は・・・ こんなに払っても自分のものにならないなんて! まるで家主の為の人生だよ・・・トホホ。 ぞっとするような数字が出ました。 永遠に家賃が上がらないとした場合でも 今後支払う家賃総額は4860万円。 家賃が毎年1%ずつ下がり続けたとして3929万円。 2%(過去の実績の7割)であがり続けたとしたら7764万円! もし過去と同じ3%で推移したら・・・。1億14万円。 これ以上は怖いのでやめましょう。・・・ この大金は誰のポケットへきえていくのかなぁ・・・。 B:生涯家賃をローンに換算すると・・・ “賃貸は気楽”と思っていたけれど、実は僕がローンを組んで、家主の家を建ててやってるのと同じだなんて!・・・ 4860万円の賃貸総額は2665万円の住宅ローンと同じ。 3929万円では2155万円の住宅。 7764万円では4528万円の住宅・・・。 それから、「ローンはいつか終わりますが家賃は永遠に続きます。」 賃貸の人は、その人の人生をかけて、家主の為のマイホームを建ててあげているのと同じ・・・なんて、ちょっと言いすぎかな? C:60歳時の家賃と年金額は・・・ 60最定年時に、年金が1円も出ないなんて!これからの毎月の家賃はどうやって払えばいいの? 定年後、無収入のなかで、どうやって毎月の家賃を払い続けていくの? 私も教えてほしいくらいです・・・。 家賃がタダになれば・・・。 ここまでのところ、賃貸に潜むリスクも概ね理解できたと思います。住宅ローンにリスクはつきものですが実は賃貸にも大きなリスクが潜んでいたのですね。でも、これら以外にも「持家か賃貸か?」を判断する為の大きなポイントがあります。 それは、次回に・・・・・・。 幸せな家庭を見ていると私達も幸せになります。 『幸せづくりのパートナー』三愛ホームコーポレ-ションです。
2004年02月24日
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”マイホーム”は人生最大の買い物で、千万単位のお金が動く大事業です。それだけに、ちょっとした思い込みや“判断ミス”が大きな損失につながることもあります。 「ローンは無事返せるだろうか・・・」、「万が一何かあったら・・・」、「老後は・・・」・・・・・・・みんな不安でいっぱいです。これから先、気が遠くなるような長い時間をかけてローンを返していったりするのですから、当然と言えば当然でしょう。しかし、そこに思わぬ“大きな落とし穴”が待ち受けていることがあります。 不安から来る“一方的な思い込み”や“慎重すぎる行動”が反対の結果をもたらしてしまうケースが現実には数多くあるのです。 そこで、この『マイホーム科学教室』では、一般的にみなさんが迷いやすい、または陥りやすい次の4つのパターンについて検証してみます。 1)「持家はリスク」・・・で、「賃貸は安全」・・・なの? 2)「もっと頭金を貯めてから」・・・ホントにそれが良い方法? 3)「失敗しない建替え時期」、上手く見つけられる方法は? 4)「一戸建てだと高額」・・・で、「分譲マンションなら安い」・・・の? 次回から“実際の体験”をもとに検証していきます。
2004年02月23日
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クイズ⑨ 今なら一部屋オマケ付き小川さんは最近住宅建替えを考えていますが、予算に限りがあるため「広い家は無理」とあきらめています。そんな折、最近建て替えたばかりの友人から「今だと同じ予算で一部屋余分に建てられるヨ」と聞きましたが意味が理解できません。そこでクイズ…。① なぜでしょうか?② 今なら同じ予算(支払い)で、どれくらい広いものが建てられるかな?(7~8年前の状況と比較してみると…)【返済計画:毎月8万円・ボーナス月加算15万円・返済期間30年・頭金200万円、希望建築単価:坪50万円 金利3%とします。】 どのスタイルを選んでも『同じ価格』!! 答え・・・金利が大きくかかわってくるからです。例えば上記返済計画の予算で無理なく購入できる物件価格は・・・・2,546万円この金額を8年前の時の金利4%で計算した場合・・・・・2,271万円その差額は・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・275万円!!この275万円を坪単価50万円で割ると・・・・・・・・5.5坪(11帖)分になります。つまり、リビングや主寝室の差が出てくるのです。
2004年02月22日
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クイズ 『魔法がお金を倍にする』森田さんは今年3000万円のマイホームを30年ローンで購入したばかり。住宅ローン減税によって10年間でなんと200万円もの大金が国からもらえることを知ってホクホク顔です…。そこでクイズ…。森田さんは、ある魔法を使うことで、その200万円がさらに200万円の効果を生み出すことを知りました。合計でナント400万円!さあ、それはどんな魔法でしょうか? (ヒント:普通の運用ではとても無理だからね!)※ ここでいう「国からもらえる」とは、「10年間の所得税還付金」のことをいいます。さいたま市の『伊藤様邸』です。※HPにて進捗状況を掲載中!!http://www.sanaihome.comヒント・・・・10年間の所得税還付金(住宅ローン減税)を飲み食いに使わずに、『ローンの内入れ』に回してみよう!以外に大きな効果があるんだよ。内入れには返済期間が短くなる『期間短縮型』と毎月の返済額が減少する『返済額軽減型』の2種類があります。効果は『期間短縮型』の方が大きくなります。答え・・・・内入れをしなかった場合の支払い総額は・・・・4536万円内入れをした場合『期間短縮型』・・・・・・・・・・・4303万円その差額は・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・233万円どうでしたか?住宅ローン減税と内入れによるメリットで400万円以上も『得』をしましたね。
2004年02月21日
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クイズ 『10年間のボーナス』いまマイホームを建てると、10年間まいとし国からボーナスがもらえる!? 何か夢のような話ですね…。でもホントなんです!これがいわゆる住宅ローン減税という制度。建ててから10年間、毎年末の住宅ローン残高に応じて、その年に納めた所得税の全部または一部が国から返ってくる仕組みです。そこでクイズ…。岡田さんは税込年収600万円、幼い子供2人が扶養の普通のサラリーマンです。今年3000万円のローンを組んでマイホームを購入する予定。① 今建てると、岡田さんはいくら国からお金がもらえるのかな?※ここでいう「いくら国からもらえる?」とは、「10年間の所得税還付金の総額はいくらか?」ということです。※ 住宅ローンの金利は年3.3%、30年返済とします。● 住宅ローン控除が適用できるかどうかのフローチャート ┏━━━━━━━━━┓ ┏━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┏━━━┓ ┃ ┃ ┃中古住宅は築20年(マンション ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ → ┃等の耐火建物は25年)以内のも ┃ → ┃ ┃ ┃ ┃いいえ┃のですか? ┃いいえ┃ ┃ ┃住宅は新築ですか?┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━┛ ┃ ┃ ┃ ┃ ↓はい ┃ ┃ ┃ ┃ ┏━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ ┃ ┃ ┃ ┃親族など特別な関係にある人から ┃ → ┃ ┃ ┃ ┃ ┃の取得ですか? ┃はい ┃ ┃ ┗━━━━━━━━━┛ ┗━━━━━━━━━━━━━━━┛ ┃ ┃ ↓はい ↓いいえ ┃ 残 ┃ ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ 念 ┃ ┃床面積は50㎡以上ですか? ┃ → ┃ な ┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛いいえ┃ が ┃ ↓はい ┃ ら ┃ ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ 住 ┃ ┃床面積の2分の1以上が自己の居住の用ですか? ┃ → ┃ 宅 ┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛いいえ┃ ロ ┃ ↓はい ┃ | ┃ ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ ン ┃ ┃平成15年12月31日までの間に入居できますか? ┃ → ┃ 控 ┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛いいえ┃ 除 ┃ ↓はい ┃ は ┃ ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ 受 ┃ ┃その新築または取得の日から6ヶ月以内に入居し、その後も引き ┃ → ┃ け ┃ ┃続き入居していますか? ┃いいえ┃ れ ┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ ┃ ま ┃ ↓はい ┃ せ ┃ ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ ん ┃ ┃その住宅または敷地を買うための金融機関からのローン(返済期 ┃ → ┃ ┃ ┃間10年以上)がありますか? ┃いいえ┃ ┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ ┃ ┃ ↓はい ┃ ┃ ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ ┃ ┃居住年前後2年内において、以下の適用を受けていますか? ┃ ┃ ┃ ┃ イ.居住用財産の3000万円特別控除 ┃ ┃ ┃ ┃ ロ.所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率 ┃ → ┃ ┃ ┃ の特例 ┃はい ┃ ┃ ┃ ハ.居住用財産の買い換え・交換の特例 ┃ ┃ ┃ ┃ ニ.中高層耐火建築物等の建設のための買い換え・交換の特例 ┃ ┃ ┃ ┃ ホ.認定事業用地適正化計画の交換の特例 ┃ ┃ ┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ ┗━━━┛ ↓いいえ ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ 住宅ローン控除の適用があります。 ┃ ┃ (ただし、合計所得金額が3000万円を超える年は適用されません) ┃ ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛答え・・・167.5万円です。
2004年02月20日
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クイズ 『分譲マンションなら安い?!』山本さんはマイホーム購入に当り、「一戸建ては高いから!」という理由で、税別3000万円の分譲マンションを検討中です。頭金は350万円、利用するローンの金利は年3%、返済期間35年を予定しています。営業マンの話によると、共用部分を維持していくのに、毎月の修繕積立・管理費・駐車料は合計で3万円ほどかかるとのこと。そこでクイズ…。1) ローン完済までに支払う共用部分の維持費の総額はどれ位かかるのかな?2) もしその維持費の総額を、自分自身のローンの支払いに回すとしたら、いくらの一戸建てが買える計算になるのかな?※ 維持費の上昇率は、毎年0%、3%、5%の3通りで考えてみてください。※ 分譲マンションの場合、ほかに修繕積立基金や大規模修繕時拠出金などがかかりますが、それらは無視してください。※ 毎月の維持費はあくまで廊下やエレベーターなど、所有者全員の持物である共用部分を維持していくためのものです。したがって自分の所有物である「専有部分」の修繕については、一戸建て同様、自分自身で管理することになります。 新発売です。1188万円~ http://www.sanaihome.com答え・・・<管理費等の上昇率0%の場合>ローン完済までの費用総額は・・・・6,249万円35年間の管理費等の累計額は・・1,260万円管理費と3000万円のマンション=3,718万円の一戸建てと同じになります。 <上昇率3%の場合>ローン完済までの費用総額は・・・・7,166万円35年間の管理費等の累計額は・・2,177万円管理費+マンション=4,244万円の一戸建て。 <上昇率5%の場合>ローン完済までの費用総額は・・・・8,241万円35年間の管理費等の累計額は・・3,252万円管理費+マンション=4,861万円の一戸建てと同じ!『よーく考えよー、お金は大事だよー』なんてね。
2004年02月19日
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住宅ローン減税 - 現行規模1年継続住宅税制の中で一番気になる住宅ローン減税が、延長されます。適用を諦めかけていた人には、ありがたいことですね。但し、いずれは無くなる制度ですから、いつまでもあると思うのは危険ですよね。 日本経済新聞より抜粋『現行の住宅ローン減税は、今年末までに入居すれば年間50万円を上限に10年間で最大500万円の税額控除が受けられる仕組み。来年の入居の場合は年25万円を上限に6年間で最大150万円に縮小され、2005年には制度自体がなくなる予定だった。最大控除額は2005年入居で360万円、2006年入居で250万円、2007年入居で200万円、2008年入居で160万円とする。税額控除期間はいずれも10年間。』<つまり簡単に説明すると・・・>2004年から減少するはずだった住宅ローン減税が現行のまま1年延長しました。多分、本当にこれで終わるかも・・・。平成17年には『年調定率控除額』が廃止され、更に所得税等も増税されることが決定しているのに、住宅ローン減税(=所得税減税)がそのまま残ることは難しいと思う。 譲渡損失の繰越控除の特例 マイホーム買い換えの見込客を持っている方への朗報です。マイホームの買い替えで発生する損失を、複数年に渡って確定申告で税金還付を受けれる制度(適用期限 平成15年12月31日まで)が、3年間延長されます。是非、活用してください。 日本経済新聞(2003/12/18)より以下抜粋『特定の居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の繰越控除について、その個人が譲渡資産の譲渡をした年の一定の日において当該譲渡資産の取得に係わる一定の住宅借入金等の残高を有することとする要件を除外したうえ、その適用期限を3年延長する。(地方税に同規定)。』<つまり簡単に説明すると・・・>分譲マンションを持っていて、戸建購入を考えたとき、今のマンションが売買で残債(赤字)が残ってしまうときに『所得税』と『住民税』が減税される。(売買した月からその年を含めて4年間)。『住民税』は『所得税』の2~3倍ほどです。これは、期間が決まっているので早き利用すれば、多く減税されますね。
2004年02月18日
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クイズ 『頭金を貯めてから』中村さんは現在35歳、月額9万円の賃貸マンションに居住しています。先日見た3500万円の建売住宅がとても気に入り購入を検討しましたが、頭金をかき集めても400万円までしかならないので、別途毎月3万円ずつ積み立てて5年後に実行しようということにしました。そこでクイズです。 同程度のマイホームを自分のものにするのに…? "今"と"5年先"ではローン完済までに要する費用はどっちがどれだけお得?? 60歳定年時でのローン残債はそれぞれいくら残っているのかな?※ 土地・建物・家賃とも上昇率は、5年間ゼロとします。(5年後の価格も同じということ!)※ ローン返済期間はともに30年。貸出金利は今購入の場合は3.3%とします。 5年後の貸出金利は今より低い3.0%、ちょっと上がって4.5%、 もうちょっと上がって5.0%の3通りで考えてみてください。※ 400万円はそのまま5年間銀行に預けて運用します。 その際の預入金利は頭金・積立金とも年率で0.2%とします。答えは・・・プレゼント情報の後で! ■プレゼント情報!!――――――――――――――――――――――― ★第二回プレゼント、「ここだけ情報!!」にて発信しているマル得情報が わかりやすく冊子になリました。 日頃より御愛顧いただいている皆様に抽選で50名様に プレゼントさせていただきます。 応募期限は2月29日AM 9:00まで!お早めに!! http://www.sanaihome.com 今はこちら・・・ ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━答え:<将来金利3.0%の場合> 今すぐ購入したときとの差額は・・・241万円の損1日遅れるごとに1,319円の損です。なぜ?・・・と思いますよね。金利が下がっていて貯蓄も増えているはずなのに・・・原因は、家賃が5年間で540万円になってしまうこと。積み立てや金利では追いつけなかったんです。 60歳定年時における残債の比較は・・・今購入すると・・・813万円の残債5年後の購入・・・1,386万円の残債<将来金利4.5%の場合> 今すぐ購入したときとの差額は・・・1,213万円の損1日遅れるごとに6,645円の損です。60歳定年時における残債は・・・今購入すると・・・813万円の残債5年後の購入・・・1,551万円の残債<5.0%の場合>今と5年後の差額は・・・・1,557万円の損1日遅れるごとに8,532円の損です。60歳定年時の残債は・・・今購入・・・813万円の残債5年後・・・1,606万円の残債※どうですか?家賃などのことも含めて、トータルで計算してみないと何が本当に『得』なのかわかりませんね・・・!
2004年02月17日
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住宅ローン減税 - 現行規模1年継続住宅税制の中で一番気になる住宅ローン減税が、延長されます。適用を諦めかけていた人には、ありがたいことですね。但し、いずれは無くなる制度ですから、いつまでもあると思うのは危険ですよね。 日本経済新聞より抜粋『現行の住宅ローン減税は、今年末までに入居すれば年間50万円を上限に10年間で最大500万円の税額控除が受けられる仕組み。来年の入居の場合は年25万円を上限に6年間で最大150万円に縮小され、2005年には制度自体がなくなる予定だった。最大控除額は2005年入居で360万円、2006年入居で250万円、2007年入居で200万円、2008年入居で160万円とする。税額控除期間はいずれも10年間。』 譲渡損失の繰越控除の特例 マイホーム買い換えの見込客を持っている方への朗報です。マイホームの買い替えで発生する損失を、複数年に渡って確定申告で税金還付を受けれる制度(適用期限 平成15年12月31日まで)が、3年間延長されます。是非、活用してください。 日本経済新聞(2003/12/18)より以下抜粋『特定の居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の繰越控除について、その個人が譲渡資産の譲渡をした年の一定の日において当該譲渡資産の取得に係わる一定の住宅借入金等の残高を有することとする要件を除外したうえ、その適用期限を3年延長する。(地方税に同規定)。』
2004年02月16日
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クイズ③ 賃貸は気楽田中さんは現在35歳、夫婦・子供2人の4人家族です。自分の家はありません。現在の手取年収は470万円で、月額9万円の賃貸マンションに居住しています。このままだと、あと少なくとも40年は"賃貸生活"だな…と漠然と考えています。そこでクイズ…。① 田中さんの今後40年間の家賃総額はいくらになるでしょうか?② ①の金額は、いくらのローンを組んでいる人と同じでしょうか?③ 田中さんはこれから先何年、家主さんのために働くことになるのかな?※ 家賃上昇率は、年率0%、1.5%、3%の3通りで考えてみてください。 (ちなみに総務庁消費者物価指数によると過去24年間の実績では年率3.22%ずつの上昇でした)※ ②のローンに換算する場合の貸出金利は年3.3%とします。こちら、事務所猫『右京』&『桃子』(夫婦です。) 答え・・・家賃上昇率0%の総家賃は、4320万円。これを住宅ローン換算した場合、2397万円。家賃上昇率1.5%の総家賃は、5861万円。これを住宅ローン換算した場合、3252万円。家賃上昇率3%の総家賃は、8143万円。これを住宅ローン換算した場合、4518万円。大げさな話しじゃないですよ・・・考えなくては。
2004年02月15日
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クイズ② 金利など気にならない山田さんはマイホーム購入のため、住宅ローン3000万円、返済期間30年を利用する予定です。今なら貸出金利は年利3%程度で借りれそうなのですが、あれこれ迷っている内にあっという間に年利4.8%になってしまいました。そこでクイズ…。ローン終了までの返済総額は、金利が高いほうが多くなるのは当然ですよね。では、その返済総額の差だけを埋めるのに毎月々々15,000円ずつタンス預金していくと果たして何年かかるでしょうか?今、オギャーと生まれたばかりの赤ちゃんが何歳になった時にその差が埋まるのかな…… 3ヶ月点検のときに『お食事会』に招待されました。『ありがとうございます』正解は・・・なんと62年!これは『今、おぎゃーと生まれたばかりの赤ちゃんのために、毎月15,000円づつヘソクリを貯め続けて、その子供が62歳になった時やっとその差額が埋まります。』また、残債の減り方や借り入れ金額が大きく変わってきますね。こうして見ると、マイホーム購入にとって金利は非常に重要な要因だってことが良くわかりますね。
2004年02月14日
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卒業後も定職につかず、親のスネをかじり続ける“パラサイト族”が急増している。今回は、そんな放蕩息子の借金を返すために土地を処分したかわいそうな親の話。 年老いた親が放蕩息子の借金の保証人になった。案の定、息子は破綻し、悪徳金融業者は保証人である親に弁済をせまってくる。しかし年金暮らしの老親にそんな金などあるはずがない。そこで泣く泣く先祖伝来の土地を売却して資金を工面することにした。 …で、ここで問題になるのが土地売却に伴う高額な譲渡税。先祖伝来の土地だから取得価格も5%しか計上できない。つまり税金がドーンとかかる!まさに親にとってはダブルショックだ。 しかし心配ご無用。保証債務を履行するために資産を売却した場合、保証債務履行額については税務上売却がなかったものとみなされる。つまり非課税。ただし親は息子に対しその分の返済を求め、息子はどうあがいても資力喪失で返済できないということが条件となる。(求償権行使不能)この場合の保証とは「連帯保証」でも、不動産を担保提供する「物上保証」でも対象となる。 これは身内の借金尻拭いのための特例。それだけに税務調査は非常に厳しい。まちがっても脱税工作には使わないように。絶対つかまります。
2004年02月13日
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クイズ① 銀行に預けたら鈴木さんは少しでも頭金を増やそうと、新聞や雑誌で毎日勉強中です。そこでクイズ…。ことし預けた1万円が、2万円(税引き後)となって手元に帰ってくるのは果たして何年後でしょうか?元本割れは絶対に生じないものとし、毎年々々複利で増え続けていくものと仮定します。ちなみに預入金利は現在の市況を反映して、年0.05%とします。 正解は・・・なんと1623年後!この数字は、『古墳時代のはじめに預けた1万円が今年2万円になる』ということなんです。ちなみに、倍の0.1%で運用されるとしたら812年後。『平安時代のときの預け入れ』・・・ふぅ~っだね。頭金を増やそうと銀行で一生懸命運用している間も、家賃や修繕費は『待ったなし!』ランニングコストも冷静に見ないと、結果的に『損』してるかも・・・
2004年02月12日
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多数の死者を出した東京・新宿のあの雑居ビル火災、注意義務を怠ったとして「防火管理者」が逮捕された。防火管理者とは、日頃から火災が発生したときの被害を最小限にとどめる準備をし避難路を確保しておくのが主な役目。具体的には避難訓練の実施方法や消火・通報などの手順を盛り込んだ『消防計画』を作成したり、消火器や火災報知機などが使えるかどうかを調べたりとかなり面倒だ。いざ火災が発生したときに消火器等が劣化などで使えなかった場合には、防火管理者の仕事を怠ったとして過失責任も問われる。およそ15戸以上の分譲マンションになると、この防火管理者の選任が義務づけられる。管理組合の理事長が居住者の中から選任しなければならないが、当然こんな割の合わない仕事の引き受け手などいるはずもない。消防庁によると設置を義務づけられている施設の三分の一が管理者不在で、およそ半分は消防計画すらないらしい。分譲マンションはいざ中に入ってみるとややこしいことが多い。戸建ての場合は、このわずらわしい防火管理者や消防計画などは不要だ。ただし奥様が「あなたっ、寝る前にはちゃんと火の元を見といてよ!」とご主人を防火管理者に選任することはなんら差し支えはない。 --------------------------------------------------------私 :これ我社の『新商品』!!社長:やっ、安すぎないか・・・?私 :えぇ、まぁ・・・。社長:・・・・・・・・(無言)。私 :みなさ~ん!黙認されましたので、発売いたします!! http://www.sanaihome.com
2004年02月11日
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心機一転“あることを契機にして気持ちを全く入れ替えること”を「心機一転」という。昨年暮れ、調査会社インフォプラントが全国の男女二千人を対象に行なった「今の心境に合致する四字熟語は?」という問いに対して、堂々の第一位がこの「心機一転」。二十代、三十代、五十代以上の年齢層に幅広く支持された。ちなみに第二位は、喜んだり心配したりと落ち着かない様子を表す「一喜一憂」。リストラ不安や子供の教育費に頭を抱えながらも、経済に明るい兆しが見えてきて少しホッと息をついている四十代で首位に立った。 全体では、困難の中でも苦しみながら努力していこうとする「悪戦苦闘」が第三位に入り、自分を忘れてある物事に熱中しようとする「無我夢中」も第六位にランクインされた。どうやら国民の気持ちも、バブル崩壊以降10年以上続いた暗い話題にいい加減飽きてきたのか、前向きな気持ちになりつつあるようだ。 …ということで、みなさん。新春はこんな明るい話題から入ってみてはいかがですか?! --------------------------------------------------------------------------------株式会社システムデザイン・アクティ山本嘉人先生より承諾済み。ここに掲載のコラムの無断転載を禁じます。すべての内容は日本の著作権法並びに国際条約により保護されています。
2004年02月10日
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子供の独立などで広い住宅を持て余す高齢者が増えているが、その反面、持家を貸すのをためらう空気も強い。その背景には、仲介をした不動産会社が倒産したりして家賃の入金が滞ることへの不安があるようだ。そこで、国土交通省は2003年度に、自分の戸建て住宅を賃貸住宅として貸す高齢者を支援する制度を導入する。国などの拠出で基金を新設し、賃貸を仲介した不動産会社が倒産しても家賃収入が入るよう保証する。不動産会社は保証料を支払ってこの制度に加入する。不動産会社とすれば、「制度加入」や「家賃保証」を謳い文句に営業できるメリットがあるし、貸す側としても万が一の場合には国が保証してくれるわけだから、これはもう安心だ。戸建てなら高い家賃が取れるから、手出しなしで病院に近いマンションを借りることも出来る。孫へ小遣いをやる事だって出来る。当然、家族の中での存在感も増す。これは持家だからこそ出来ること。賃貸の場合はこうはいかないんですよね~。--------------------------------------------------------------------------------株式会社システムデザイン・アクティ山本嘉人先生より承諾済み。ここに掲載のコラムの無断転載を禁じます。すべての内容は日本の著作権法並びに国際条約により保護されています。
2004年02月09日
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これを知らなきゃ『損』?! ★傷病手当金 対象:『健康保険』等の『被保険者』『被扶養者』。 ※『国民健康保険』は自治体によって制度が ある場合もある。_____________________________________________________________________<金額>: 病気や怪我で休んだ期間、一日につき 『標準報酬日額』の6割に相当する額が、 最長『受給を開始した日』から数えて1年6ヶ月。 ______________________________________________________________<申請>: 『傷病手当金請求書』を『社会保険事務所』 『健康保険組合』へ提出する。 その際に、医師による『労務不能期間』の証明書や 欠勤期間中の『給料支払い状況』など必要書類も。 ※事前に確認してください。_____________________________________________________________________◎傷病手当金とは、病気休業中に被保険者とその家族の生活を保障するために設けられた制度で、病気やけがの為に会社を休み、勤務先から十分な報酬が受けられない場合に支給されます。傷病手当金は、被保険者が病気やけがの為に働くことができず、連続して3日以上勤めを休んでいるときに、4日目から支給されます。 ただし、休んだ期間について勤務先から傷病手当金の額より多い報酬額の支給を受けた場合には支給されません。(他にも何らかの形で受給をされているときも調整されます)________________________________例えば・・・『標準報酬日額』が10,000円の方が有給休暇も使い果たし、13日間『欠勤』したときは、10,000円×60%=6,000円6,000円×(13日-3日)=60,000円これを受給できます。長期の場合(547日)10,000円×60%=6,000円6,000円×547日=3,282,000円!!_______________________________________________________________________ POINT!:病気やけがで『欠勤』したら、『傷病手当金』が受け取れる!!============================ 発行責任者:営業主任 西尾[info@sanaihome.com ] 株式会社 三愛ホームコーポレーション 〒334-0053 埼玉県川口市安行吉蔵41-2 TEL.048-297-8338 FAX.048-297-9338
2004年02月08日
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病気や怪我で入院・通院!! これを知らなきゃ『損』?! ★高額療養費 対象:『国民健康保険』『健康保険』等の『被保険者』『被扶養者』。_________________________________________________________________________________ 金額:A・・・自己負担限度額 被保険者、被扶養者ともに一人一ヶ月の自己負担限度額は 所得に応じて、計算により算出されます。70歳未満の方:1、生活保護の被保険者や市町村民税非課税世帯の方 ・・・・・・・35,400円 2、標準報酬月額が56万円以上の被保険者及びその被扶養者 ・・・・・・・139,800円+(医療費-466,000円)×1% 3、上記に該当しない方 ・・・・・・・72,300円+(医療費-241,000円)×1%70歳以上の高齢受給者:1、生活保護の被保険者や市町村民税非課税世帯の方 ・・・・・・・24,600円 2、1、でかつ所得が一定基準に満たない方 ・・・・・・・15,000円 3、一定以上所得者 ・・・・・・・72,300円+(医療費-361,500円)×1% 4、上記に該当しない方 ・・・・・・・40,200円 :B・・・多数該当世帯の負担軽減70歳未満の方:1、生活保護の被保険者や市町村民税非課税世帯の方 ・・・・・・・24,600円 2、標準報酬月額が56万円以上の被保険者及び被扶養者 ・・・・・・・77,700円 3、上記に該当しない方 ・・・・・・・40,200円70歳以上の高齢受給者:1、一定以上所得者 ・・・・・・40,200円 :C・・・世帯合算同一世帯内で、同一月における自己負担額が21,000円以上の人が2名以上いる場合の自己負担限度額は、それぞれの医療費を合算し、AまたはBに当てはめて算出した金額となります。_______________________________________________________________________申請 自治体によって異なります。一般的なパターンは『高額医療費申請書』が、該当者の自宅に2~3ヶ月後に郵送されます。その申請書とともに、医療機関に支払った『領収書』『印鑑』、『振込みを受ける口座番号』を持参で健康保険証を発行しているところ。_________________________________高額医療費とは重い病気などで、長期入院・治療が長引いた場合など『家計の負担』を軽減できるように、一定の限度額を超えた部分が『払い戻される』制度。つまり、『病院代って高くつく!』とばかりに、入院時に備えて『医療保険』などにたくさんご加入していらっしゃる方は、この制度を利用して『掛け過ぎの保険』の『無駄』を省いてみてください。また、『払い戻される』までの間、無利子で貸付が受けられる制度もあります。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ どうする?『サ・ン・ア・イ』メール 発行責任者:営業主任 西尾[info@sanaihome.com ] 株式会社 三愛ホームコーポレーション 〒334-0053 埼玉県川口市安行吉蔵41-2 TEL.048-297-8338 FAX.048-297-9338 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
2004年02月07日
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ささやかな抵抗--------------------------------------------------------------------------------国は財政難を理由に、年金保険料の値上げや所得税の増税などあの手この手で国民の懐からお金をむしり取ろうとしている。爪に灯をともしながら生きている庶民としては、ここは少しでも抵抗しておきたい。そこで今回はマイホームに関するささやかな抵抗の一例を。 ① 床面積は50㎡以上240㎡未満にしておく…例えば坪単価70万円、固定資産税評価割合を60%とすると、床面積がギリギリ50㎡未満だと不動産取得税はおよそ19万円になるが、床面積が50㎡になると税額はゼロになる。 それ以外にも登録免許税や固定資産税が安くなり、住宅ローン減税も受けられるようになる。 ② 建築請負契約に記載する金額には消費税の金額を区分記載しておく …例えば「請負金額5145万円(消費税5%を含む)」とすると印紙税は4万5千円になるが、書き方をちょっと変えて「請負金額5145万円、うち消費税245万円」とするだけで印紙税は三分の一の1万5千円に下がる。③ 隣の空地を買収したら境界にあるブロック塀の一部は取り壊そう…例えば通り抜けができることによって隣の空地が「小規模住宅用地」となれば、空地部分の固定資産税はそれまでの固定資産税額の六分の一になる(毎年だから大きい!)でも、国の無駄遣いに比べたらホントささやかな抵抗だよなあ~ ’04/02/06 株式会社システムデザイン・アクティと山本嘉人先生に承諾されてます。ここに掲載のコラムの無断転載を禁じます。すべての内容は日本の著作権法並びに国際条約により保護されています。
2004年02月06日
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今日は『育児休業基本給付金』と 『育児休業者職場復帰給付金』のお話。 この給付金も意外と知られていません。 対象:雇用保険から給付。本人(母親)、父親、実子、養子の区別も無。 現在も勤務していて、勤続年数が1年以上も方。 パート社員でも受給可能。 金額:『育児休業基本給付金』 休業開始時点の賃金月額×30%(上限144,630円) 『育児休業者職場復帰給付金』 休業開始時点の賃金月額×10% 期間:『育児休業基本給付金』は、産休期間終了の翌日から 子供の1歳の誕生日の前々日まで。 つまり、最長10ヶ月間。 『育児休業者職場復帰給付金』の期間は 『育児休業基本給付金』の支給対象となった月数。 申請:本人ではなく、基本は『勤務先の事業主』が管轄のハローワーク に申請します。__________________________________ 申請方法 受給資格:1年以上勤務し、雇用保険に加入していること。 正社員・パート。男性・女性。 実子・養子の区別無。 申請時期:育児休業を開始した日の翌日から起算して10日以内。 申請場所:勤務先を管轄するハローワークへ。必要書類:育児休業基本給付金支給申請表 育児休業者職場復帰給付金支給申請表 給付方法:育児休業開始日から起算した1ヶ月ごとの『支給単位期間』 ついて、受給者の口座に振り込まれます。 __________________________________ 最近では出産前後は休業しても社会復帰をするママさんが多いようです。ですから、簡単に退職、再就職するよりも休業制度を利用して給付金を受給できる方法をしましょう。 実際にいくらもらえるか計算して見ましょう。休業前の月額賃金が『25万円』で、10ヶ月休業した場合。25万円×30%=7.5万円(支給単位期間1ヶ月の金額)7.5万円×10ヶ月=75万円『育児休業基本給付金』25万円×10%=2.5万円(支給単位期間1ヶ月の金額)2.5万円×10ヶ月=25万円『育児休業者職場復帰給付金』ということは、75万円+25万円=100万円です!!知らないだけで100万円も損をするんですよね。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 発行責任者:営業主任 西尾[ info@sanaihome.com ] 株式会社 三愛ホームコーポレーション 〒334-0053 埼玉県川口市安行吉蔵41-2 TEL.048-297-8338 FAX.048-297-9338
2004年02月05日
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「必ずもらえる給付金講座」 今日は『出産手当金』のお話。 意外と知られていないのがこの『出産手当金』。 対象:会社員(OL)で産休中の方。 もしくは、退職をしてから『6ヶ月』以内に出産した方。 金額:産前42日と産後56日=98日分(最低保証) 1日につき『標準報酬日額』の6割。 申請:勤務先か、管轄の社会保険事務所。__________________________________申請方法受給資格:本人が職場の健康保険に加入していること。 退職者は1年以上加入していたこと。 退職予定者は1年未満でも大丈夫。申請時期:出産後2年以内。申請場所:産休・育児休中の方は勤務先の総務へ。 退職者は健康保険組合か、会社管轄の社会保険事務所。必要書類:出産手当金請求書(勤務先から受け取る) 勤務先記入欄と病院・助産院の証明書も必要。給付方法:産後56日後から更に1~2ヶ月後にまとめて口座に振込み。__________________________________金額を計算してみてびっくりする方がいらっしゃるのではないでしょうか?例えば、「月給26万円」の会社員の女性が、給付申請をした場合、標準報酬日額は8,670円になります。 8,670円×60%×98日=509,796円『出産育児一時金』と合わせると『80万円』の給付金が受給できます。知らなければ大損!?特に、出産を期に『退社』を検討されている方は『退職後6ヶ月以内の出産』に注意しましょう。 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 発行責任者:営業主任 西尾[info@sanaihome.com ] 株式会社 三愛ホームコーポレーション 〒334-0053 埼玉県川口市安行吉蔵41-2 TEL.048-297-8338 FAX.048-297-9338 http://www.sanaihome.com ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
2004年02月04日
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貧困の罠--------------------------------------------------------------------------------社会保障給付が手厚いために収入を得ようという意欲をそいでしまう現象を、経済学では「貧困の罠(わな)」と呼ぶ。誰も好きで失業しているわけではないが、社会保障制度の寛容さが就労意欲の阻害につながっている可能性は否めないという。例えば自営業者等の老後の生活を支える国民年金。保険料未納率は37%にも達する。会社員や公務員以外が加入する国民健康保険では、全体の約二割が滞納者でその数、四百万世帯にも上るという。国民年金の場合は負担と給付が直接結びついているので、未納分だけ将来受け取れる年金が減らされる。…が税金と違って強制的に保険料が差し押さえられることはないから安心(?)だ。(高額所得者に対する強制徴収は近々実施される見込みだが一般庶民は大丈夫!)国民健康保険ともなるとさらに寛容だ。なにせ病気やケガは生命にかかわることだから、滞納者であっても市区町村は短期保険証や資格証明書などを発行して、一般人と同じ医療サービスが受けられるようにしている。法的には滞納者への所得や資産の差し押えも可能なのだが、実行に踏み切る自治体はなかなか出てこない。こうして滞納者はさらに滞納を続け、日本は貧困の罠へと陥っていくのである。で、そんな話をお客さんにしてみたらやけに反応がいい。かなり安心できたという。この話題、営業トークに使わせてもらってもいいのかなぁ…? --------------------------------------------------------------------------------株式会社システムデザイン・アクティと山本嘉人先生から承諾を得ています。 ここに掲載のコラムの無断転載を禁じます。すべての内容は日本の著作権法並びに国際条約により保護されています。
2004年02月03日
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「必ずもらえる給付金講座」 知って「得」知らずに「損」。給付金はこんなにあります。 今回は『どんなときにいくら受給できるか?』計算シートを掲載します。 私の標準報酬日額(以下:標日)は _______円 (年収÷12ヶ月) 1、お産を応援!こんなにもある『給付金』。1:出産育児一時金 300,000円×__人=______円2:出産手当金 『標日』×60%×98日 =______円3:育児休業基本給付金 休業開始時点の賃金月額×30% =______円 (上限144,630円)4:育児休業者職場復帰給付金 休業開始時点の賃金月額×10% =______円 (但し、3:、4:は1ヶ月あたりの受給額で最長10ヶ月まで)5:乳幼児医療助成制度 子供が__歳になるまで医療費は無料。-----・------・------・------・--- 2、病気や怪我で入院・通院!!これを知らなきゃ『損』!!1:高額医療制度 70歳未満の方で、a:生活保護の被保険者や市町村民税非課税 世帯などの方、b:標準報酬月額が56万円以上の被保険者、 及びその被扶養者がa・bに該当しない方。 72,300円+1%×(医療費-241,000円)=_____円 を超えた金額が払い戻されます。2:傷病手当金 『標日』 × 60% × 入院日数(最高547日) =______円※いかがでしたか?各項目についての詳しいお話しは次回から・・・・! ■プレゼント情報!!――――――――――――――――――――――― 発行責任者:営業主任 西尾[info@sanaihome.com ] 株式会社 三愛ホームコーポレーション 〒334-0053 埼玉県川口市安行吉蔵41-2 TEL.048-297-8338 FAX.048-297-9338 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
2004年02月02日
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今日は「お金」の話しではなく、ちょっと違うお話。=========================================「好き」の科学--------------------------------------------------------「好き」という感情はなぜ生まれるのか。これまでは、記憶の働きがその感情に大きくかかわっていると考えられてきたが、米カリフォルニア工科大学下條信輔教授の最近の研究で、“視線を向ける”という行為そのものが「好き」という感情を呼び起こしていることが分かってきた。 1990年、米国の心理学者J.ラングロア博士らは実験結果から「魅力的な顔とは平均的な顔」との説を発表。その後、京都大学の吉川左紀子教授らが「完全な平均顔から少しずれたほうが好まれる」ことを発見した。過去に見た膨大な顔の記憶が好き嫌いの判断基準になっているという。 そして冒頭の下條信輔教授の研究成果。「好き」という感情は脳内の記憶だけでなく、「視線の集中」という身体の反応によって起きることが証明された。人は過去の判断基準に照らして好ましい顔に無意識に目を向ける。と同時に視線を向けることで判断基準が修正され「見れば見るほど好きになる」という逆の過程が働くという。好きな相手に振り向いてもらうには“まず視線を合わせる”ということが重要になるというわけだ。 ひるがえって動物の世界。ここでは視線を向けるという行為は「威嚇のサイン」になるらしい。住宅営業マン(私)が客を追う視線は、どちらの世界に分類されるかは未だ解明されていない…。 --------------------------------------------------------㈱三愛ホームは、山本嘉人先生及び株式会社システムデザイン・アクティに承諾をを頂いております。ここに掲載のコラムの無断転載を禁じます。すべての内容は日本の著作権法並びに国際条約により保護されています。
2004年02月01日
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