もみぞうの投資あるいは日々の雑感・・・（仮題）築２１年空室だらけのアパート再生編

​REIT　東証に上場する不動産投信を3月くらいから買っている。

不動産価格が上がって購入検討する物件が激減している。たまに面白そうな物件を見つけても、昔に比べて競争が本当に激しい。
先日も任売物件に買い付けを入れたが、買い上りが激しくついていけない。
というか、その金額で買ってもウマミがあると思えない。
債権者は売り出し価格の満額で合意していたので、引っ越し代の捻出などをあてにしていた債務者は、思いのほかの高値で売れて、喜んでいるかと思う。
地方でボロ戸建て投資をする人なら、まだ買える物件もあるのかもしれないが、その地域の様々な事情に精通していないと厳しいと思う。
地方の築古戸建てをリホームして家賃5万円以下で貸しても、面積も広く下手をすると退去時の持ち出しが多すぎて、何をやってるのかわからなくなる。

実際、過去に賃借人付きで買った小さな戸建て（築25年くらい売却済み）

が2年ほどで退去になった時には、家じゅうタバコのヤニだらけ、壁面からの雨漏りも発覚して、室内リフォームや雨漏り修理等で費用がかさみ、2年間、いったい何をやってたんだろうと空しくなった。家賃が6.5万の狭小戸建てでも、こんなふうに儲からないケースもある。

土地の安い田舎での新築アパートも建築費の値上がりで利回りが低下。田舎で新築10％も実現できない状況は、昔と比べてもしょうがないのかもしれないが、隔世の感がある。
今の状況で地方の新築アパートを低利回りで建てた場合、賃貸需要があるのなら最後まで持ち切るか、築10年程度以内に誰かに売るしかないかと思う。でもその時に売主が儲かるレベルで売るということは、誰かにババをつかませることになるのかと思う。
10年後にいくらで売却可能かきっちり予測できるくらいエリアに精通していないと無理だと思う。

検討にあたいする物件が本当に少ない昨今でも、不動産が好きというか、不動産オタクだからか、それでも物件情報は見てしまうし、今までとは違う視点で物件探しは続けてはいる。

さて、
うまみのある物件も買えないので、リートを買って自分では絶対買えない東京の1等地の高級高額物件の家賃の分け前のもらおうという作戦だ。
リートの利回りは、現在、4～５％以上ある。ニーサで買えば無税だ。
完全な手残りで5％あるとすれば、実際の物件では7％くらい

（あるいはそれ以上）利回り の物件を買わないといけないと思う。
知らない人もいると思うがリートの配当性向は90パーセント以上、税引き前の利益のほぼすべてを分配金にあてる。投資口数に応じて大家気分を味わえる。リート自体が銀行から借り入れしているので、レバレッジも効いている。詳しくは各投資法人の開示資料を見てほしい。所有物件の詳細、価格や写真、稼働率、銀行借入金の借入先、金利など、不動産が好きな人ならば、きっと楽しく読めるはずだ。

もう少しリートについて書こうと思ったけれど、疲れたのでまた後日。
備忘録として、保有しているリートを書いておこう。

３４７１三井不動産ロジパーク
３４８１三菱地所物流ファンド
２９７９SoSiLA物流
３４８７CREロジスティックス
以上　物流施設リート

３２４９産業ファンド
３４９２タカラレーベンリート
８９５７東急リアルエステート

ではまた！
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J-REITは「物流」で儲けなさい！ 小額からの不動産への分散投資で安定した「賃料収入」 [ 鈴木邦成 ] ​

物流リートも買ってみたのは、この本の影響。
他に類のない本で一読の価値あると思います
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