建替で金融機関案を変えたら一千百万円浮いた…？

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2004年04月25日

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模様替えからフォローする「建築プロデューサー」のホームページ http://www.MyHome-24.com

先日、建替えに伴うプロデュースを進めていたあるお宅が完成、再入居されました。

事の始まりは、ご自宅で、永年事業を営んでいたご主人が、後輩に事業を譲り、事業所が移転するに伴い、古くなった「自宅兼用事業所」を建替えることなったのでした。

当初の案では、事業でお付き合いしていた金融機関のお勧めで

・土地を二分割(分筆)し、登記する
・二区画ともに、金融機関のお勧めの建売屋に売却(１３０万円／坪)
・一区画を、上記の建売屋から長女が買取る（１７０万円／坪）
　売買共に、金融機関系の不動産屋を仲介に入れる（３％＋６万円の手数料を払う）
・売却益＋融資金で、金融機関お勧めの建売屋で、新しい自宅を建てる

２５坪×１７０万円＝４２５０万円　で買戻す（＋不動産取得税／仲介手数料を払う）
６５００万円－４２５０万円＝２２５０万円（－上記二種類の税金＆仲介手数料←更に目減り）
この残金［２２５０－経費α］万円に、融資金を足して、ご自宅を建設

どうしてこんな仕組みが進んだかと言うと、相続以前に、親から子へ土地の所有権移転することを勧められたからです。

でも、その理由を色々お聞きしていると、

・分割・分筆して半分・一区画のみを売却
・残された区画を、父上名義のまま、
［所有権移転請求権の仮登記］を行えば、理由となった目的はほぼ達せられ
　建てることに伴う「土地の使用貸借」に関しては、税務署に申告で済む
・特定の不動産屋に買い取らせなくて済むので、売却値は、上がる（だろう）

と言う計画に変更したのでした。

２５坪×１６５万円＝４１２５万円（－不動産譲渡所得税＆仲介手数料[約１３０万円]）

で売却でき、税金や手数料を計算して、明らかに 一千万円以上 のお金が浮き、ご自宅を新築するに当たり、借入金が減額できたのでした。

そしてその後、建替えが進み、ようやっとお引越しなりました。

勿論、当初の金融機関の案も、違法でもないし、理論が間違ってはいません。

今回は極端な事例ですが、金融機関が、必ずしも一番適した案を出してくる、とは限らないのでした（金融機関に［次案］を確認した時の返事は『そう言う方法もありますネ』でした）。

６月２日、青山ウィメンズプラザで、ライフスタイルセミナー決定
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「世の中でまだメジャーではないが、こだわりを持った建材や情報」の情報サイト

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